房地产抵押审查的内容有哪些.doc

房地产抵押审查的内容有哪些？
房地产权属登记内容，指登记机关在登记簿（土地登记卡、房屋产权登记书等）上所记载的房地产权属的内容。这些登记内容可以分为两大部分：房地产的自然状况、房地产的产权状况。

1.房地产的自然状况

房地产的自然状况决定房地产的价值。其内容包括土地、房屋的坐落、界址、四至、面积、用途、使用条件、土地的等级、价格、房屋的成新度、质量、结构、朝向等。

（1） 坐落。指房屋土地所在的地名、方位、街巷、门牌以及房屋的幢（楼）号。

跨两个以上行政区域的房地产，一般在其设立门牌号的主大门所在的行政区域登记机关进行登记。

（2） 界址、四至。界址为一宗房地产的界址点及其界标物。界址点的连线即闭合的界址线（权属界线），为一宗房地产的范围。

界址是确定土地权属范围的界线。为了界定宗地的位置和范围，在登记簿和土地权属证书上，还要加注四至，标明相邻的权利人。界址在房产登记上通常用墙界来表示。

（3） 房地面积。指一宗房地产范围内的土地面积和房屋建筑面积。房地面积可根据权利人的利用情况分为独自使用面积、共有使用面积，以及共有使用中的分摊面积。

（4） 房地用途。房地用途主要由土地用途来确定。尤其是在城镇范围之内，土地的用途一般在划拨、出让之前或在换发建设用地规划许可证之时即已确定。房地用途指土地规定的利用方向。城市土地的用途受城市规划制约，农用土地的用途主要由农业产结构决定。土地用途一旦确定，房屋用途也随之确定。

土地用途有时与土地利用类别（地类）意义相同。用途主要反映土地的功用，地类则主要反映土地的利用结构。城市土地的用途以城镇土地分类中的二级类型为准。城镇土地的一级分类为10种：商业金融用地、特殊用地、水域用地、农用地和其他用地。二级分类为24种。农用土地登记的用途以土地利用现状调查中土地分类的一级地类为准。土地地利用现状调查中一级地类为8个：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利有土地。

（5） 土地使用条件。土地使用条件包括建筑占地、建筑限高和建筑密度等。土地使用条件主要由三种方式予以规定：一是在城镇规划中限定；二是在土地使用权出让合同中确定；三是在其他批准用地文件中作出规定。

（6） 土地的等级和价格。城市土地采用"等"和"级"等两个层次划分体系。"等"反映全国城镇之间地域差异；"级"反映一个城市内部土地的区位条件和利用效益的差异，在各城市内部统一排列。土地等级反映宗地的优劣程度。

土地价格体系包括基准地价、标定地价和其他地价。目前土地的标定价、出让价、转让价、申报价、抵押价、入肥肉价格都属于进行登记的内容。

（7） 房屋的基本状况。包括房屋的建筑面积、使用面积、结构类型、平房间数、方向、楼房层数、造价等。

2.房地产的产权状况

房地产产权状况包含房地产产权性质及其来源、房地产权利主体情况等。

（1） 房地产产权性质、来源。房地产产权性质，指房地产产权类型，包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、房屋所有权、房地他项权利等。房地产权属来源，指导定房地所有者或使用者最初限得房地产的方式。权源材料是取得房地产的原始依据，在房地产权属登记中具有重要价值。所谓实质性的审查，主要是对这一部分内容的审查。确定权属性质、解决权属纠纷，也主要依据这一部分资料。

（2） 房地产权利主体。房地产权利主体即房地产权利人。房地产权利主体可发分为自然人（公民）、法人与非法人机构和作为特殊民事主体的国家。

国有土地使用者，包括法人单位、非法人机构和自然人。

集体土地所有者，包括村农业集体经济组织或村委会、乡镇农业集体经济组织或乡镇人民政府、村内两个以上农业集体组织等。

集体土地使用者，一般为本集体经济组织内部的单位和成员。随着市场经济的发展，集体土地使用者的范围会越越宽，尤其是乡村企业用地和"四荒"土地，其使用者也包括法人与非法人机构及各种自然人。

房屋所有权人、房屋他项权利人，包括法人单位、非法人机构，以及自然人

房地产抵押有哪些种类

房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产抵押、在建工程抵押和预购商品房抵押（按揭）；按担保的债权是否特定来区分，还可以分出最高额抵押。抵押权是担保物权的一种，担保物权是以保证债的履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上设定的限制物权。

    房地产抵押权主要有三种效力，即“优先受偿”、“追及”、“物上请求权”。

     优先受偿的效力指房地产抵押以后，债务人如果不按期履行债务，债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。其一，担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履债务而发生的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押当事人也可以约定担保的范围。列入担保范围的均属优先受偿的范围。其二、用于抵押的标的物是房屋和该房屋占用范围内的土地使用权。在行使抵押权时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同处分，但对于处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。新增的房屋是建在使用权已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、扩建，按房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则，或是考虑到处分抵押物时房地产受让人对房屋的利用这一因素，都应当将新增的房屋与抵押物一同处分。但新的房屋无论是否由抵押人所建，是另一个所有权的客体，不属于抵押物，抵押权人因而无权优先受偿。

    追及效力是指抵押人将已抵押的的房地产让与他人时，抵押权人可以追及抵押物而行使其权利，如抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。如果抵押权人追及抵押物行使抵押权，而使受让人受到损失，其损失应由抵押人赔偿。为避免受让人的这种损失、减少民事纠纷，担保法规定：在抵押期间，抵押办转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况，否则转让行为无效。抵押房地产转让所得的价款，应当提前清偿所担保的债权。

     物上请求权，指抵押权人对抵押的房地产享有物上请求权。包括抵押人在内，无论谁非法侵害抵押，抵押权人都可以以权利的名义独立请求法律保护。