房地产开发和管理.doc

房地产开发与管理复习资料
第一章
房地产：是由土地、随着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体
房产分类（用途）：
1、 住宅用房
2、 生产用房
3、 营业用房
4、 行政用房
5、 其他专业用房
房地产特性：
1、 房地产位置的固定性
2、 房地产地域的差别性
3、 房地产的高值耐久性
4、 房地产的保值增值性
房地产业：是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。
房地产业的地位和作用：
①、为国民经济的发展提供重要的物质条件
②、改善人们的居住和生活条件
③、改善投资环境，加快改革开放的步伐
④、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施
⑤、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道
⑥、带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展
⑦、有利于产业结构的合理调整
⑧、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构
⑨、有利于吸引外资，加速经济建设
⑩、扩大就业面
房地产开发：一个动态的过程，简单的说，就是一种使土地和房屋不断的处于开发、改造、再开发状态的活动。具体的说，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。
房地产开发的分类(选择)：
1. 按开发的区域性划分：新区开发和旧区开发
2. 按开发的规模划分：单项开发和成片开发
3. 按开发的对象划分：土地开发、房屋开发和综合开发
房地产开发的工作阶段（填空）
1. 投资决策分析阶段
2. 前期工作阶段
3. 项目的建设阶段
4. 竣工验收与交付使用阶段
第二章
项目选择：是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。
项目选择的步骤：（六个）
广泛寻找投资项目→精心筛选投资项目→对重点项目进行初步可行性研究→项目投资谈判→详细可行性研究→房地产开发公司的总体决策
建设工程规划管理：是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划行政主管部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向、基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格等进行核定，并核发建设工程法律凭证——“建设工程规划许可证”
土地所有权：是土地所有人对土地的占有，使用，收益和处分的权利
土地使用权：是指依照法律享有利用，经营和取得收益的权利
土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌（老师列的表格）
土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权出租：是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
合作建设：是指房地产开发公司与拥有划拨土地使用权的企业合作，采用企业提供土地的使用权，开发公司提供建设资金的方式联合开发土地和房屋。
补地价两方面的含义：（选择）
第一，在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者，如需改变合同规定的土地用途，在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，应重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。如调整的出让金高于原出让金的，超过的部分称补地价。
第二。原属行政划拨无偿取得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物进行转让、出租或抵押，应当向当地县级以上人民政府补交出让金，或者一转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的出让金也称为补地价。
农地征用：是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高土地使用权，强制取得农村集体土地并给予补偿安置而取消所有权、另外支配使用的一种土地政策或制度。
上海市拆迁补偿安置方式（选择题）：
一、 是实行货币补偿安置
二、 是实行货币补偿金额等同价值的产权房屋调换
三、 是实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地房屋调换。
第三章
房地产开发项目的可行性研究（论述）：
可行性研究报告正文的写作要点：
1、 项目总说明
2、 项目概况
3、 投资环境研究
4、 市场研究
5、 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
6、 规划方案及及建设条件
7、 建设方式及进度安排
8、 投资估算及资金筹措
9、 项目评价基础数据的预测和选定
10、 项目经济效益评价
11、 不确定性分析
12、 可行性研究的结论
房地产市场研究（论述）：《自由发挥》
房地产市场分析的基本思路：三个层次、两个方面、三个时段、五个基本影响因素
竞争对手分析

项目市场分析
专业市场分析
地区市场分析

消费者分析

三个层次
地区市场：影响所有类型房地产市场行情的市场环境
专业市场：按照物业基本类型分类的市场环境
项目市场：物业市场环境
五哥基本影响因素：经济方面，人口方面，区位环境条件，地点的自然条件，法律的，人文心里方面的因素
分析内容：市场环境（宏观环境、区域环境、项目微观环境），消费者，竞争楼盘，竞争对手
第四章
住宅建筑群体的布置形式：
（1） 行列式
（2） 周边式
（3） 混合式
（4） 自由式
建筑物分类（选择题）
1. 按建筑物用途分类：居住建筑和公共建筑
2. 按建筑物的结构类型和材料分类：砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑和钢结构建筑
3. 按建筑五的层数分类：低层建筑（1-3层）、多层建筑（4-7层）、高层建筑
住宅小区智能化：就是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的服务与管理，提供安全舒适的家居环境。
工程造价的含义（选择题）：一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用；二是指工程价格，即为建成一项工程、预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程价格或建设项目总价格。、
第五章
市建委是住宅建设项目工程报建的主管部门
施工发包方式：公开招标和邀请招标
类别
优点
缺点
公开招标
公平、公开、公正，投标不受限制；有利于降低造价
周期较长，工作量大，投入资金较多
邀请招标
可以保证承包商由此工作经验，信誉可靠，有能力完成该项目；资金和时间耗用较少，形式简单，易操作
竞争相对减弱
“无标底招标，有标底招标”的实施方法：
1. 公开择优选择施工投标单位
2. 公布建设工程项目的参考工程造价
3. 施工投标单位自主报价
4. 计算公式确定后的算术平均值
5. 随机抽取报价算术平均值的权数
6. 计算加权平均工程早造价
7. 随机抽取加权平均工程造价的下浮率
8. 给各个施工投标单位的报价打分
工程监理的基本含义：
是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程施工实施专门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。
投资监理的主要技术经济分析方法：
（1） 方案比较法
（2） 盈亏分析法
（3） 回归分析法
（4） 决策树法
（5） 价值分析法
居住区的绿化建设应坚持以乔木为主的原则，同时考虑景观及秋冬光照的需要，应布置相应数量的落叶木。常绿乔木与落叶乔木比例不低于1：2，乔木与灌木比例原则为1：3~1：6
第六章
住宅工程竣工验收：住宅一项或数项工程已按照规划设计要求建成，在施工单位预先完成自检自验并认为符合正式验收条件的基础上，向建设单位办理正式验收移交手续，建设单位组织设计、施工、工程监理等各有关方面对住宅项目技术资料和实验进行检查验收。
住宅项目竣工交付使用许可：经审核符合交付使用条件的住宅，按幢颁发“住宅交付使用许可证”，称为住宅项目竣工交付使用许可。
新建住宅交付使用审核申请的单位是市或区、县房地局
“新建住宅交付使用许可证”是住宅开发建设单位交付使用住宅项目的依据，有了该证，方可到房地产管理部门办理商品房注册登记、入户手续，居民才能入住。
住宅交付时的两书：新建住宅质量保证书和住宅使用说明书。
实行“两书”制度的意义：
（1） 实行两书制度适应了住宅分配货币化、供应商品化的需求
（2） 实行两书制度，大大增强了建设单位对建造的住宅质量的责任感
（3） 住宅使用说明书规范了购房者在使用住房时的行为
物业管理早期介入：是指在住宅项目开发设计时，拟由竣工验收后接管该物业的企业主要管理人员、工程人员、维修人员参与介入，或请有关的物业管理企业上述人员对规划设计、环境布局、市政配套、设备安装等方面，就质量和使用功能从物业管理角度提出意见和建议，为今后用好、管好物业打下基础。
前期物业管理物业管理早期介入的区别：
（1） 早期介入的物业管理公司不一定与房地产开发企业确定物业管理的委托关系，可以咨询、顾问等服务形式提出意见和建议；而前期物业管理活动必须在与房地产开发企业确定了委托关系后方可进行，此时，物业管理公司已依约拥有该物业的管理服务权。
（2） 早期介入的物业管理公司是从物业管理者的思维角度，从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出改进意见或建议，是否接受提出的意见或建议进行改造，还有待开发商决定。早期介入能否进行，介入的时机、介入的程度均取决于开发商，因而物业管理的早期介入仅有辅助功能；而在前期物业管理中，物业管理公司被开发商全权委托，进行物业管理服务，承担相应民事法律责任。
第七章
自有资金的筹集必须投入30%-35%的自有资金。
一般来说，资金筹集的资金必须在币种、数量、期限、成本四个方面满足房地产开发项目的需要。
第八章
项目资本金：是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资比例依法享有所有制权益，也可转让其出资，但不可得以任何方式抽取。
房地产税：是以房地产为课税对象的财产税。其中财产税是指对纳税人所有的动产和不动产所征收的税。
房产税是以房产为课税对象，向产权说有人征收的一种税。
房产采用比例税率，按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%、
土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分为四个档次：①大城市0.5~10元；②中等城市0.4~8元；③小城市0.3~6元；④县级、建制镇、工矿区0.2~4元
耕地占用税纳税人：凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税纳税人。
耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次：①以县为单位（下同），人均耕地在1亩一下（含1亩）的地区，没平方米为2~10元；②人均耕地在1~2亩（含2亩）的地区，每平米为1.6~8元；③人均耕地在2~3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3~6.5元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1~5元。
土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其它附着物的单位和个人征收的一种税。
土地增值额未超过扣除项目金额50%的
应纳税额=土地增值额×30%
土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
应纳税额=土地增值额×40%—扣除项目×5%
土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
应纳税额=土地增值额×50%—扣除项目×15%
土地增值额超过扣除项目金额200%的
应纳税额=土地增值额×60%—扣除项目金额×35%
教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%
“两税一费”：营业税，城市建设维护税和教育费附加
节税、避税、偷税都是企业减轻税负、追求利润最大化的手段。（选择题；课本298页）