世茂股份低估的商业地产龙头(doc57页).doc

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如有你有帮助，请购买下载，谢谢！世茂股份（600823）公司深度研究报告低估的商业地产龙头报告要点 n 我们为何看好商业地产当前股价：地产行业评级公司基本数据总股本(万股) 2010.10.8 11.96 看淡 117060 在中期策略的报告中我们详细的论证了传统住宅开发模式在当前市场环境中遇到的困境。在这样的情况下，我们把目光投向商业地产，看好商业地产的原因主要有以下三个方面。第一，长期来看，城市化、人均收入等宏观数据支持商业地产的规模增长；第二，短期来看，目前政策环境有助于资金流向商业地产；第三，住宅与商业的长期背离。 n 为什么看好世茂股份我们认为城市综合体模式有如下三点优势：第一，城市综合体模式迎合了各地政府的土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势；第二，其资金来源更加多元化，包括自身持有成熟产品抵押贷款、保险资金进入以及未来 REITS 的兴起；第三，通过商业地产有效撬动出售的写字楼与住宅的价格，使得其售价高于同区域内其他的流通 A 股/B 股(万股) 资产负债率每股净资产（元）市盈率（当前）市净率（当前） 12 个月内最高/最低价市场表现对比图（近 12 个月） 39% 26% 13% 0% -13% -26% -39% 47836/0 56.22% 5.98 67.96 2.00 19.80/9.35 2009/10 2010/1 2010/4 2010/7 开发商。此外，世茂的城市综合体具有很强的复制性。世茂股份沪深 300 n 对于市场担心问题的解答世茂资产虽然大多分布在二三线城市，但是进入的城市都是消费能力较为旺盛的区域，且都是新城中心位置，如常熟、绍兴。管理能力方面，从其他成熟公司挖来管理人员，在首座城市综合体---绍兴项目我们可以看到效果。 n 盈利预测与评级 10-11 年 EPS 分别为 0.78、1.21。从 PE 的角度来说相对于增长率来说估值较低，且 NAV 估值也有优势。首次给予"推荐"评级。主要财务指标资料来源：Wind 资讯行业内跟踪公司比较 PE PB EV/EBITDA PE PB EV/EBITDA 相关研究《二次调控力度将决定市场成败---房地产月报（九月）》2010-10-8《房地产行业周报（2010/09/12--2010/09/18）— 多数城市成交继续上涨》2010-9-20《谨慎拨备政策将提前于资产质量恶化，板块震荡筑底》2010-9-10 营业收入（百万元）增长率(％) 归属母公司所有者净利润（百万元）增长率(％) 每股收益(元) 请阅读最后一页评级说明和重要声明 2009A 1061 72% 206.0 394% 3.3% 2010E 5499 418% 912.8 343% 13.1% 2011E 8633 57% 1417.1 55% 17.3% 2012E 11808 37% 1864.3 32% 19.1% 分析师：苏雪晶 (8621) 执业证书编号：S00200 联系人：乐加栋 (8621) 1我的页脚如有你有帮助，请购买下载，谢谢！正文目录为什么看好商业地产 ..................................................................................................... 5 宏观要素.......................................................................................................................... 5 政策环境.......................................................................................................................... 6 市场表现背离.................................................................................................................. 8 为什么选择世茂股份 ..................................................................................................... 9 世茂股份简介.................................................................................................................. 9 城市综合体模式 .............................................................................................................. 10 标准化产品的可复制性 .................................................................................................. 13 世茂资产分析.................................................................................................................... 14 区域分布.......................................................................................................................... 14 业态分布.......................................................................................................................... 16 对于市场担心问题的解答............................................................................................ 17 二三线城市的吸纳能力 .................................................................................................. 17 管理能力.......................................................................................................................... 18 盈利预测与估值 ............................................................................................................... 19 EPS 预测......................................................................................................................... 19 NAV 估值......................................................................................................................... 21 投资建议 ............................................................................................................................. 22 附录：项目介绍 ............................................................................................................... 23 2 请阅读最后一页评级说明和重要声明 2我的页脚如有你有帮助，请购买下载，谢谢！公司研究（深度报告）图表目录图 1：中国城市化率............................................................................................................. 5 图 2：中国人均 GDP.......................................................................................................... 5 图 3：社会消费品零售总额（百亿）................................................................................. 5 图 4：产业结构（按 GDP 贡献） .................................................................................... 6 图 5：经济增长的部门贡献................................................................................................. 6 图 6：房屋销售价格指数..................................................................................................... 8 图 7：土地交易价格指数..................................................................................................... 8 图 8：房屋租赁价格指数..................................................................................................... 8 图 9：世茂股份与实际控制人之间的产权及控制关系 ..................................................... 9 图 10：世茂股份发展历程 .................................................................................................. 9 图 11：世茂股份与上市房地产公司营业收入增长同比................................................... 10 图 12：主要地产公司上半年销售额（亿元）................................................................... 11 图 13：万达资金来源模式变化 .......................................................................................... 12 图 14：万达近年来销售额（亿元）................................................................................... 13 图 15：世茂土地储备项目地理分布................................................................................... 14 图 16：项目所在区域分布 .................................................................................................. 15 图 17：城市人均 GDP 比较.............................................................................................. 16 图 18：城市间商品零售总额比较（亿元）....................................................................... 16 图 19：项目用途分布 .......................................................................................................... 16 图 20：城市发展曲线 .......................................................................................................... 17 图 21：北京世茂国际中心外景图 ...................................................................................... 23 图 22：北京世茂国际中心区位图 ...................................................................................... 23 图 23：北京世茂大厦外景图 .............................................................................................. 23 图 24：北京世茂大厦区位图 .............................................................................................. 23 图 25：沈阳五里河外景图 .................................................................................................. 24 图 26：沈阳五里河区位图 .................................................................................................. 24 图 27：芜湖世茂滨江花园外景图 ...................................................................................... 24 图 28：芜湖世茂滨江花园区位图 ...................................................................................... 24 图 29：常熟世茂世纪中心外景图 ...................................................................................... 25 图 30：常熟世茂世纪中心区位图 ...................................................................................... 25 图 31：苏州世茂运河城外景图 .......................................................................................... 25 图 32：苏州世茂运河城区位图 .......................................................................................... 25 图 33：南京世茂滨江新城外景图 ...................................................................................... 26 图 34：南京世茂滨江新城区位图 ...................................................................................... 26 3 请阅读最后一页评级说明和重要声明 3我的页脚

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