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楼市的价格机制和供求关系
任何市场价格的直接决定因素都是该市场的供求关系。理解供求关系的步骤首先是要分别考察供应和需求。注意这里所谓的供应和需求都是指的有效的而不是主观意愿的供应和需求。用需求曲线的方式做个描述。如下图所示：当价格是po的时候，需求量是do。所以我们确定需求曲线的一个点是qo。假定现在价格升到pa，之后短暂的一段时间内，消费者由于心理适应和资金限制等方面的因素，一部分人放弃了或不得不放弃购买的计划，以至于总需求降到da。所以q-点似乎是需求曲线上的下一个点位。但是随后有足够数量的消费者在价格将会继续上升的预期下修改（上调）了他们的消费效益函数同时又以更多贷款的办法筹集了足够的资金。因为在绝大多数消费者看来，他们为这个新价格所支付的更多资金不过是他们储蓄的一个方式。于是在新的价格即pa的水平上有效需求在da的基础上增加了。这个增加的幅度甚至有可能使新的需求超过do，但是为了分析的简便我们就假定需求又回到do。这就是说需求曲线的新点位达到qa。这个点在qo的正上方。这就是说价格提升的结果最终有效需求却没有变。同样的道理如果价格进一步上升我们将得到的另一个新的需求曲线点位将是在qa的正上方。所以最后我们所得的需求曲线是一个横坐标位于do的一条垂直线。
现在我们来分析供给曲线。如下图所示：当价格是po的时候，供给量是so。所以我们确定供给曲线的一个点是qo。假定现在价格升到pa，之后短暂的一段时间内，开发商的利润空间增大了，其建房和销售的意愿增强了，以至于总供给增加到sa。所以q＋点似乎是供给曲线上的下一个点位。但是随后有相当数量的开发商预期到价格在今后的一端时间里还会上涨，于是就开始惜售，修改（下调）了他们的供给量。更重要的是，当他们来到土地市场的时候发现别的开发商都上调了各自对未来房价和利润的预期，愿意付更高的价格拿地，从而增大了对土地的需求。不仅如此，看到房地产有利可图，更多的本来非房地产的企业也转行经营房地产前来买地。更有所谓才大气粗的共和国长子们来抢地王。我们知道土地的供给完全的垄断在地方政府手里。面对更多的土地需求它会增加土地供应吗？现实早就回答了这个问题。当然不会，除非它和钱过不去，和更多gdp过不去，和政绩过不去。结果自然是地价大涨，大大小小的新地王一个个产生。如此一来，开发商的建房子的成本大大增加，在新的价格即pa的水平上有效供给在sa的基础上缩小了。这个缩小的幅度甚至有可能使新的供给比so还少，但是为了分析的简便我们就假定供给又回到so。这就是说供给曲线的新点位达到qa。这个点在qo的正上方。这就是说价格提升的结果最终有效供给却没有变。同样的道理如果价格进一步上升我们将得到的另一个新的供给曲线点位将是在qa的正上方。所以最后我们所得的供给曲线是一个横坐标位于so的一条垂直线。

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现在让我们把上面求得的需求和供给曲线搬到市场上来看将发生什么有趣得情况。如下图所示，两条曲线象两根竿子一样矗立。有一点不用说也谁都知道的是，需求曲线一定是在供给曲线的右方。它的意义当然是在任何一个价格水平上，需求都大于供给。否则就意味着过去十几年的历史要颠倒过来，不是房价永远看涨，反而是永远看跌了。
那么房价如何上涨？假定开始的时候当价格是po。在这个价格水平上，供给是so，需求是do。需求大于供给。开发商感到它的产品供不应求所以开始提价。它把价格提到pa＋。在这个价格水平上，开发商将利润大增，在一定的一个时期内，它愿意提供sa＋这么多的单位销售量。但是在这同样的一段时间内，消费者由于心理适应和资金限制等方面的因素，一部分人放弃了或不得不放弃购买的计划，结果是有效需求缩减到da-的数量。因为da-小于sa＋，开发商感觉到房子不好卖，所以只好放弃一点贪心，降低价格或者给消费者提供一些折扣。同时消费者也调整了心理承受能力并设法增加了资金。最后在pa的价格水平达到了暂时的供需平衡并达成了qa的实际销售量。于是房子的价格就从po升到pa。
这个动态过程在下面的图中由一系列小箭头的方向指示出来。就供给来说，是价格从po上升到 pa＋又滑落到pa，同时供给的意愿由so增加到 sa＋最后减少到qa;对需求来说，就是在这个相同的价格变化过程的同时需求的意愿由do减少到 da-最后增加到qa。
接下来的事情作为读者的您大概已经猜到了。更多的消费者在价格将会继续上升的预期下修改（上调）了他们的消费效益函数同时又以更多贷款的办法筹集了足够的资金。在新的价格即pa的水平上有效需求在qa的基础上增加了，又回到了do的数量。同时开发商由于土地成本上升其有效供给也从qa缩回到so。新的不平衡产生了。怎么办？于是开发商就把售价提到pb＋，….. 如此，结果是房价又从pa涨到pb …….。于是，您现在终于知道楼市泡沫是沿着怎样的市场机制发生的了？
在转了这么多圈以后我们得到的净变化结果是什么？房子的最终成交量没什么变化，有的只是房价不断的提高。本来消费者只要花po就能买到的房子结果先是花了pa，而后又不得不花pb，如此等等。多花的钱到哪里去了，大致是开发商得了一小部分，大部分又通过地价的上涨转到地方政府手里去了。
那么，在了解了楼市上述的供求关系作用下的价格机制之后，您以为房价的泡沫应该从哪个方面着手去消除？
从供给的方面看，增加土地供应似乎是一个办法。这是市场教条主义者所极力推荐的方案。市场教条主义者一般不承认楼市价格存在泡沫。在他们看来，中国的房地产市场会像上述典型的价格平衡机制那样来运作。假定这个方案能实行，那么结果就是供给曲线产生一个一定程度的坡度，曲线的顶端会向需求曲线所在的方向倾斜。在别的条件不变的情况下，这个变化使现行价格下需求和供给的缺口缩小了，直接的作用是价格上行的压力变缓。但是，教条主义者不明白的是，那是对消费品市场所适用的情况。中国的房地产是资本品。资本品是用来赚钱的。赚来的钱将成为新的资本投入从而增加新的需求。所以土地供给增加的结果尽管会把供给曲线推向右方，它同时也推动需求曲线挪向右方，使供给和需求之间的缺口得以保持，至少在一个阶段的时间内会是如此。所以土地供给增加的结果不一定会解决泡沫的问题。
而且，更现实的问题是，这个方案根本就实行不了。土地在地方政府手里，地方政府不会自己跟自己过不去。看看下面的图示就明白了。
如图所示，当房子的价格从po上升到p1，销售收入增加多少呢？它等于a矩形的面积。从上面的分析我们可以看到，这个增量归根结底是落到地方政府手里。让价格退回po的水平就是让它自动放弃这部分卖地收入。这不是要劝说老虎吃素吗？所以，增加供给也好，打破垄断也好，那都是口头上说说而已，其唯一的作用就是给民众一个虚幻的希望。
那么什么是正确的方案？在下一系列文章极力强调的观点就是，解决泡沫问题的途径是在需求方面。办法就是开征土地特别收益所得税来压缩或者说调节土地暴利的机会。具体请参看《中国的房地产问题：调控不是要害》，《房产税不如资产收益税》，《“土地稀缺”论是高级骗术》以及《中国房地产泡沫的实质和根源》等文章。
压缩土地暴利的机会就是消除人们追求变相地租的动机。这是一个简单易行的方案。其作用之于需求曲线就是使它的顶端向左倾斜，从而转化并呈现如下图中一般消费品需求曲线的下坡特性。这个变化的结果本身就导致价格的下降。
本图表示的是当价格从po下降到p1，地方政府的卖地收入将产生的变化。注意供给曲线的结构和特征并没有变化，即土地市场仍然是个垄断市场，房子的供给曲线仍然是呈现直立的形状，因此价格从po变到p1就是供给曲线从qo的位置向右移动到q1，这就要求地方政府增加土地供应。那么它肯不肯这么做呢？如图所示，这个变化将使它失去相当a矩形面积的收入但却得到相当b矩形面积的收入的补偿。a矩形大还是b矩形大？那要看需求曲线的坡度。曲线越平，b的面积就越大而a的面积就越小。所以只要需求曲线能足够的回归正常，尽管土地的垄断状况没有改变，地方政府仍会主动的增加土地供应。这是在下一贯强调房地产问题解决的方法在于需求而不在供给这一基本思想的理由之一。