2016年青岛楼市年中白皮书.docx

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2016年青岛楼市年中白皮书一、政策篇：2016年中政策回顾青岛划区施策去库存利好多措并举编者按：2016年上半年，一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定…… 有人说，此时的楼市正站在分叉路口。青岛房天下特此推出2016年半中青岛楼市白皮书，本篇将重点回顾楼市政策以及青岛本地政策对市场的影响。 2016年已经过半，回顾过去的半年，青岛楼市持续升温。2016年的房地产政策种类繁多，涉及金融、公积金、税收、城建、土地等方面，其中比较突出的仍是的郊区去库存政策以及金融调控手段。哪些政策又实实在在的影响了2016年上半年的青岛楼市呢？首套房认定宽松：首套房的认定由“市”变“县”（市、区）自2月22日起，山东省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房的认定由“市”变“县”（市、区）。以青岛为例，购房者在市南区有一套房，但是首次在市北区购买房产，契税缴纳时按照首套房标准执行。政策影响：这是山东省对全国契税、营业税优惠新政加码的表现，将进一步鼓励、刺激改善性住房等需求。山东省的新政是在国家政策的基础上，扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房的影响会比较大，受益人群也比较广，将进一步利好青岛市房地产市场，鼓励市民通过换房子或者买二套房来改善住房条件。落户降低门槛 60平米购房可落户黄岛、红岛 2月4日，黄岛区就出台了购房落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的市外人员，在黄岛区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米（含60平方米）以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，都可在购房地申请落户；同时规定，购房落户黄岛区的人员登记常住户口满5年以上，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区和红岛经济区有合法固定住所的，可将户口迁入其合法固定住所。该政策有效期至2017年12月31日。 2月23日红岛也颁布落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的青岛市外人员，在红岛经济区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米以上，取得不动产权证（含贷款购房取得的住宅房屋所有权证、房地产权证）的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在购房地申请落户。此外，也推进了市区户口自由迁移。新政自发布之日起施行，有效期至2017年12月31日。政策影响：买房落户青岛，曾经的标准是所购房产要达到100平方米，如今办理落户的购房标准降至60平方米，购房成本几近减半。不仅如此，还为以后迁居落户主城区提供了保障条件，这无疑对“青漂”及外来置业者有着不小的吸引力。即墨买房政府出资现金补助 4月21日，即墨市出台《关于促进房地产市场持续健康平稳发展的实施意见》（下称《意见》）中明确提出，将对购房给予补贴，凡是首次在即墨购买面积在90平方米以下商品住房的市民，每平米可获得50元的补贴。而对在即墨购买住房的硕士、博士等高学历人才，每平米住房分别可获得100元和200元补贴。补贴政策的有效期从4月15日开始，截至2016年12月31日结束。政策影响：即墨出台购房补贴政策，正是考虑缓解新建住房库存压力，也是实施供给侧改革的一项具体内容。购房补贴政策，即墨并非首家，在山东省内至少有两个城市已有先例，邹城和寿光两地已经进入实施阶段。金融政策：降准、下调首套房首付比、上调公积金存款利率、调整公积金缴存比例 2016年3曰1日，降准：普遍下调存款准备金率0.5个百分点。 2016年2月2日，央行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，居民首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。 2016年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。 2016年4月15日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12%。政策影响：首付比例下降至20%，使得刚需置业门槛更低，买房更容易了，购房时间前置，有利于进一步去库存。税收政策：降契税、营业税、营改增 2016年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 2016年2月22日，营业税优惠政策： 90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税。 2016年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少。政策影响：降低契税的核心是鼓励购房者购买二套房，属于“精准式”刺激房地产市场。不难看出目前国家对于改善型购房的支持力度在加大，购买改善型房源的成本逐步降低，当下买房比以往拥有更多的优势。李克强总理曾表示，“营改增”之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。鼓励农民工进城买房因城施策去库存三四线城市为了去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房。除此之外，各地因城施策，不断加大去库存力度。海南、河南、内蒙古、重庆：凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。甘肃、福建、青海、河南：原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。陕西、山西首套房最低首付20%；江西鼓励以租代售；江苏加大棚改力度；四川、黑龙江推“购房补贴”助推楼市；吉林省取消住房限购限贷；云南打出去库存“组合拳“；辽宁出“新15条“，全力去库存。政策影响：一是落实享受基本公共服务的政策，特别是小孩上学；二是市县政府都出台了一些优惠政策，鼓励引导农民工进城购房；三是要努力解决农民工的就业问题；四是各个银行都是鼎力相助，都是主动作为，支持农民工进城买房。限购限价多措并举加大楼市调控力度一二线楼市高烧不退，各地纷纷采取限购限价等多种政策，不断加大楼市调控力度。北京通州区商住限购，商业办公项目不再对居民出售。廊坊首付比例不得低于30%；上海二套普通房首付不低于五成；深圳贷款首付比例最低4成，非深圳户口社保1年提高至3年。苏州限定房价涨幅；南京发布"最严限涨令"，首套房认房又认贷；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷。政策影响：高热一线城市楼市短时间内降温。二、企业篇：青岛房企TOP10同比涨74.81% 万科海尔劲销30亿 2016上半年落下帷幕，受益于首付比例降低、黄岛和高新区落户条件放宽、契税减半等政策影响，青岛上半年房地产销售额一片飘红。据搜房网数据监控中心统计数据显示，2016年上半年房企TOP10总成交额达210.87亿元，较2015年上半年TOP10房企120.63亿元的成交额猛涨74.81%，其中，地产大鳄万科以销售额35.3亿元以及29.61万㎡、2977套稳夺成交金额、成交面积、成交套数三料冠军，且销售额同比实现翻番，达到35.3亿元。 2016年上半年房企销售金额TOP10 在市场强劲回暖的形势下，多子布局的品牌房企均取得不俗的业绩表现。除了万科，其他保利地产、海尔地产、大连万达、海信地产等也均较2015年上半年成交额实现大幅跨越。海尔地产实现销售额31.76亿元，较2015年上半年增长93.77%；保利地产成交金额25.12亿元，同比增长39.15%；大连万达成交金额25.03亿元，同比增长164.86%；从TOP10房企来看，青岛房地产企业格局愈发稳固，本土大牌房企与外地一线房企占比呈现三七分天下局势；与去年同期上榜企业相比，仅卓越置业为新上榜替代了华润地产，其他TOP10房企均没有变化，仅位次出现小幅变化。虽然上半年万科因股权纷争闹得沸沸扬扬，但就万科销售而言岛城14盘在售，万科生态城三期、万科未来城、万科桃花源、万科玫瑰里、万科魅力新城等实力刚需项目热销，加上万科东第、万科春阳花园、万科朗润园等周边近郊项目的鼎力支持，坐稳榜首也在情理之中。 2016年上半年房企销售面积TOP10 2016年上半年房企销售套数TOP10 从销售面积、销售套数来看，上榜TOP10房企与销售金额TOP10企业基本一致。万科、海尔、万达分别以29.62万㎡、27.33万㎡、25.37万㎡列举销售面积TOP10榜前三。海尔地产与万科一样，多盘在售，海尔•海逸公馆、海尔玫瑰兰庭、海尔博悦兰庭、海尔世纪公馆、海尔悦湖兰庭、海尔首府、海尔御品华府、海尔鼎世华府、海尔山海湾9盘在售，尤其海尔海逸公馆、海尔博悦兰庭、海尔玫瑰兰庭等刚需销售去化较快，整体9盘支撑海尔地产抢居探花位置。另外，值得关注的是，青岛融成置业有限公司凭借1133套的成交抢得销售面积TOP榜一席之地，达到12.23万㎡。万达双枪合力独占鳌头李沧刚需盘占半壁江山从单个项目成交情况来看，万达两个项目万达维多利亚湾和万达青岛东方影都双双上榜TOP10销售套数榜和销售面积榜，且万达维多利亚湾占据单个项目双料冠军，上半年销售套数为1454套。万达青岛东方影都销售1296套，占据销售套数榜亚军位置。 2016年上半年项目销售套数TOP10 2016年上半年项目销售面积TOP10 李沧作为刚需热门区域，去化量更高一筹。销售套数TOP10榜李沧区占四席，保利中央公园、绿城理想之城、越秀星汇蓝湾、和达璟城均上榜。其中，保利中央公园位于重庆中路与金水路交叉口，距离M3号线西流庄站约1000米，成为李村商圈热销项目，上半年销售1098套；越秀星汇蓝湾紧邻青岛北站，融汇M1、M3、M8号线地铁，配建公立幼儿园，同时与房天下合作购房享受额外现金红包，对刚需购房者吸引力度较大，上半年销售803套。从单项目销售面积来看，TOP10项目销售面积达到91.7万㎡。TOP10分别为万达维多利亚湾、融城、保利中央公园、世茂公园美地、绿城理想之城、万达青岛东方影都、海尔世纪公馆、和达璟城、世茂诺沙湾、中海蓝庭，与销售套数榜基本一致。 2016上半年房企销售金额TOP10 从销售金额来看，绿城理想之城以12亿居单项目销售榜榜首；晓港名城、世茂诺沙湾综合单价相对较较高、销售套数不俗而在单盘销售金额榜抢占一席。万达维多利亚湾、万达青岛东方影都两个项目都秉承万达项目一贯不间断推盘节奏，加之一个投资300亿、一个投资500亿的配套，让购房者青睐有加，入手着众。三、房价篇：青岛新房均价半年涨2% 高新区/市北领涨全市编者按：2016年上半年，一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定…… 有人说，此时的楼市正站在分叉路口。不论好坏，无关喜好，只为还原这半年来走过的路，青岛房天下特此推出2016年半年青岛楼市白皮书。路途漫漫，下个半年，楼市会走向何方？房地产市场的动荡永远离不开房价的涨跌，一升一降都牵动着购房者的神经。2016上半年，降首付比例、降准、公积金新政等利好政策频出，青岛楼市呈现跨越式回暖的背景下，成交量达到了历史峰值，一年之内青岛房价呈现明显V型走势、大起大落，半年房价亦节节攀高。近6年青岛房价与全国房价对比走势图受政策宽松趋稳等因素影响，今年上半年中国一二线楼市价格快速上涨并持续高位运行，多地商品住宅月均成交出现历史同期最高水平。上半年全国房价呈现明显上涨趋势，至5、6月房价上涨速度才有所放缓，并且二线城市领涨全国成为最新的市场态势。纵观上半年房价走势，苏州、南京，厦门，武汉、合肥等二线城市房价涨幅位居前十。截止到6月底，百城房价环比累计上涨7.61%。北京、上海、广州、深圳上半年房价累计上涨12.79%；二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%。统计数据显示，青岛新建商品住宅6月均价8828元/平，半年上涨178元，涨幅仅为2%。数据来源：中国指数研究院（制图：青岛房天下） 2016年青岛房价涨跌一览近一年来，青岛新房均价呈现出大起大落的“V”型走势，2015年下半年青岛房价6连跌与上半年的5连涨相呼应。而青岛房价上半年上涨主要集中在2-4月，5、6月青岛房价涨幅收窄。从供应情况来看，5、6月重点区域推盘量略有回落。以上半年热点区域李沧区为例，区域内项目开盘去化效果较好，热点项目北京城建龙樾湾（价格动态户型图论坛）、万科生态城（价格动态户型图论坛）开盘即售罄，市场供不应求矛盾仍存在。从土地市场看，与2015年的火热局面相比，2016年住宅用地推出及成交量均有所下降，土地出让主要集中在城阳、西海岸新区，主城区土地供应可谓是凤毛麟角。下半年青岛主城区土地供应或将直接影响青岛新房成交价。四、成交篇：2016上半年青岛新建住宅成交76335套同比上涨近4成编者按：2016年上半年，一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定…… 有人说，此时的楼市正站在分叉路口。不论好坏，无关喜好，只为还原这半年来走过的路，青岛房天下特此推出2016年半年青岛楼市白皮书。路途漫漫，下个半年，楼市会走向何方？ 2016上半年青岛楼市“高唱凯歌”，房价和新建住宅成交量一路飙升。据中国指数研究院统计，2016年1-6月份青岛新建商品住宅共成交76335套，成交面积806.65万平方米。同比2015年上半年的54668套，上涨39.64%。数据来源：中国指数研究院 2016年上半年，在一系列利好政策的影响促进下，青岛房地产开发市场稳中向好，商品房销售快速增长。商品房成交持续回暖有力地支撑了我市商品房库存的消化。值得关注的是，上半年76335套的成交量是青岛近6年来的最高值。从2011年至2016年6年青岛楼市上半年成交走势图可以看出，2016年上半年的成交量相较于往年，涨幅在30%~170%不等。数据来源：中国指数研究院数据来源：中国指数研究院纵观2016年1-6月份成交情况可以总结出，1、2月表现平平，3月迎来小阳春，4月楼市再发力，5月成交达顶峰，6月助力楼市完美交卷。具体来看，2016年1月份，青岛新建商品住宅成交7439套，平淡开局。2月份受春节小长假的影响，成交量直接跌入谷底，仅成交2939套。到了3月份，青岛楼市回暖趋势明显，新建商品住宅共成交13346套，楼市传统旺季“金三”表现不俗。而4月份青岛楼市再发力，新建商品住宅共成交17580套，“银四”变“金四”。5月份新建商品住宅共成交19380套，刷新了青岛上半年成交记录，楼市“红五月”成色十足。6月份新建商品住宅共成交15651套，虽然相较5月份有所回落，但同比2015年6月份的12439套，上涨25.82%。从各个区域成交量来看，2016年上半年，城阳区新建商品住宅成交11613套卫冕冠军宝座，黄岛区以11612套的成交量位居第二，李沧区成交11348套紧随其后。数据来源：中国指数研究院数据来源：中国指数研究院城阳区作为青岛的北大门，近几年利好消息不断。市政府提出的“三城联动”大青岛概念深入人心，如今城阳房产大鳄云集，产品类型丰富，自然环境优越，房价更是相对公道，是购房者公认的“高性价比置业区域”。2016年上半年，城阳区以11613套的成交量拿下区域成交榜单第一名。黄岛区除了楼盘自身的吸引力外，优越的自然环境、完善的城建规划以及户籍新政等一系列政策的出台，吸引了大批外地购房者前来置业，发展前景堪比“上海浦东”。2016年上半年，黄岛区以11612套位居区域成交榜单第二名。青岛发展进入快车道，作为腹地的李沧片区也迎来大跃进，“一极两轴三区四带”的发展战略，让李沧面貌日新月异，从前的乡村僻壤变为今天的繁华都市，众多房企大鳄竞相入驻，前来置业的购房者急速增加，房价更是已过“万元线”，大有“脱刚”之势。2016年上半年，李沧区以11348套位居区域成交榜单第三名。从上半年总体成交趋势来看，因为楼市的持续高温，现有的政策不会有颠覆性改变的基础上，利好政策的脚步或许会放缓，但这并不影响楼市的销量。青岛大部分区市的楼市供应充足，房价上涨动力相对会减弱，稳中有升是下半年楼市的主旋律。五、土地篇：2016上半年青岛土地市场冷清成交金额同比下跌近5成编者按：2016年上半年，全国楼市的走向让人难以捉摸。一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定…… 有人说，此时的楼市正站在分叉路口。不论好坏，无关喜好，只为还原这半年来走过的路，青岛房天下特此推出2016年半年青岛楼市白皮书。路途漫漫，下个半年，楼市会走向何方？ 2016年上半年相较于红红火火的房屋交易市场，青岛土地交易市场却迟迟没有“火”起来，尤其像市南、市北、崂山等主城区鲜有土地入市，即使是往年土地成交高潮期——1月，今年也以“冷清”收场。 2016年上半年青岛商住用地成交走势分析据房天下数据监控中心截止到2016年6月28日统计，2016年1月—6月青岛商住用地成交宗数共计102宗，同比去年的117宗下跌12.82%，其中住宅用地73宗，商业/办公用地29宗；总计建设用地面积约375.1万平方米，同比上涨15.92%；规划建筑面积约683.13万平方米，上涨3.52%；总成交金额约68.93亿元，同比下跌49.32%。 2016年上半年青岛商住用地成交走势分析整体来看，2016年上半年青岛商住用地共成交102宗，在5月份达到上半年成交小高峰。数据分析，与往年1月份土地市场的热闹不同，2016年青岛土地市场开局显得尤为“冷淡”，1月份商住用地仅成交25宗。2月份青岛土地市场受春节假期影响，土地成交宗数相比1月份的25宗有了大幅的下滑，共成交商住用地7宗。3月份，受楼市利好政策的影响，青岛土地市场逐渐恢复生机，共成交商住用地22宗。 4月份青岛土地成交又跌入谷底，共成交商住用地8宗。5月份土地市场有所升温，并达到上半年土地成交小高峰，共成交商住用地28宗。6月份青岛土地市场表现平平，共成交12宗。 2016年上半年青岛商住用地成交金额分析 2016年上半年青岛商住用地成交在成交金额、宗数、规划建筑面积三方面，整体表现欠佳。不过局部来看，上半年青岛土地市场涌现出不少热点事件，猴年“第一拍”青岛财富中心2.66亿竞得金家岭黄金地；黄岛双星轮胎工业园搬迁地块，山东中建14.42亿元拿下；位于黄岛区前湾港路南、柏果树河东科教用地，经过165轮厮杀被青岛西海岸实业发展有限公司竞得。不过相对于去年，今年的土地交易市场因主城区出让土地较少，所以基本没有出现多家房企疯抢拿地景象。纵观2016年上半年青岛各区的土地成交情况，区域间分化明显，黄岛区、城阳区、胶州市成为土地出让大户，分别成交23宗、20宗、19宗，平度市成交16宗紧随其后。市南区、市北区、四方区、开发区、胶南市均挂零。从各区成交规划建筑面积来看，排名前三甲分别为黄岛区、胶州市、城阳区，规划面积分别为1588723.11㎡、1570726.5㎡、1467680.04㎡。 2016年上半年青岛各区商住用地成交宗数 2016年上半年青岛各区商住用地规划建筑面积分布成交金额方面，黄岛区2016年上半年成交金额约208397.4万元，遥遥领先于其他区市；城阳区位列第二，总金额约为204888.09万元；胶州市以90654.28万元的成交金额，位列第三。 2016年上半年青岛各区商住用地成交金额值得注意的是，黄岛区土地在2016年上半年尤其受到开发商青睐，土地成交宗数、成交金额、成交面积都排在首位。目前青岛市区土地已被房地产大鳄“割据”，土地市场日渐饱和，而近郊土地市场拿地成本相对较低，发展潜力空间大，因此成为了各大开发商拿地的主要舞台。综合来说，青岛2016年上半年土地市场清冷成为主基调，随着“大青岛”战略的稳步实施，西海岸新区等重要规划的出台，青岛城市发展逐渐“西进北扩”，在土地市场成交量上也出现了相应的趋势。青岛财富中心2.66亿竞得金家岭黄金地块 2月17日，青岛土地市场猴年第一次躁动，崂山区金家岭一宗“黄金地块”于上午10:00拍卖，该地块位于崂山区银川东路以北、区委党校以南，规划用途为商务金融用地，竞买保证金高达24890万元，近2.5亿元。最终，青岛全球财富中心开发建设有限公司以底价6116元/平，总价2.66亿元竞得该地块。拍卖地块大体位置青岛国信5.06亿元拿下红岛经济区430亩商服地块 3月23日上午10点，位于红岛经济区火炬路以南、青威路延长线以东的一宗商服用地在网上进行拍卖，土地面积286388㎡，约合430亩。该地块最终被青岛国信红岛国际会议展览中心有限公司竞得，成交楼面地价1417元/平，总成交额为50586.9万元，约为5.06亿元。拍卖地块基本信息黄岛区前湾港路南、柏果树河东地块经过165轮厮杀被青岛西海岸实业发展有限公司拿下 2016年5月5日上午10点，位于黄岛区前湾港路南、柏果树河东编号为HD2016-3030地块竞拍中出现了1号与6号两家竞拍人。二者互不相让，竞价连连。最终该地块经过165轮厮杀被1号竞买入竞得，即青岛西海岸实业发展有限公司。黄岛双星轮胎工业园搬迁地块山东中建14.42亿元拿下 5月17日上午10点，位于东岳中路以南、灵山湾路以北、易通路以西、大珠山中路以东合围区域内的7宗商住用地在网上进行拍卖。据了解，拍卖的7宗地块为双星轮胎工业园搬迁地块，7宗地块总面积443526㎡。这7宗地块最终被山东中建房地产开发有限公司拿下，成交总金额144199.9123万元，约14.42亿元。黄岛115446平科教用地青岛慧据智慧城市9954万拿下 6月24日上午10点，位于黄岛区滨海公路南侧、规划海岸大道东侧的一宗科教用地在网上进行拍卖。该地块最终被青岛慧据智慧城市产业发展有限公司收入囊中，成交总金额9953.7541万元。

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