梅县2012年基准地价更新项目(简化).doc

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梅县2012年基准地价更新项目成果汇报材料梅县国土资源局广东中地土地房地产评估咨询有限公司二〇一二年六月 - 3 - 第一节项目工作概况项目于2012年11月中旬开始，我公司根据项目的需求以及梅县的实际情况，于11月中旬组建了项目工作组，开展了项目的有关准备和资料收集的工作，并于2011年12月1日正式开展了现场勘查工作。经多方大力支持及协助，至2012年4月31日止，梅县地价网格点基准地价更新项目承担单位、工作组历经近四个多月的努力工作，取得了该项目工作的初步成果。在整个工作过程中，我们主要开展了以下阶段性工作：一、前期基础准备工作阶段（2011年11月中下旬）（1）调查收集梅县城市基本状况及历年城市基准地价应用成果、地价管理制度政策等基础分析资料。（2）根据梅县的实际情况，结合城市地价管理的现有基础及更新需求制定并确定土地价格调查项目的工作方案、技术方案等。（3）按工作方案、技术方案确定资料调查收集工作总体目标，准备项目开展所需的资料调查相关表、册、清单及说明等。同时，理顺调查收集的资料来源渠道，明确资料调查的具体对象及工作开展要求。（4）明确落实资料调查收集工作的组织分工、技术要求等，形成具体指导资料调查工作开展的规范文件。二、资料调查收集及整理阶段（2012年12月～2012年2月）（一）梅县部门资料收集情况为落实评估范围内项目所需资料的调查收集等工作，我公司与相关人员就所涉及的资料调查细节问题进行了沟通并取得一致，明确了需要各部门协助提供的具体资料内容，并对原有的资料收集清单进行了整理。本次部门资料收集涉及的以下相关部门：梅县国土资源和城乡规划管理局、环保局、旅游局、公安局、文广新局、地方税务局、工商局、房管局、发改委、经信局、交通局、公路局、供电局、教育局、卫生局、邮政局、房地产开发企业、中介评估公司等相关部门。（二）外业调查资料收集情况本次外业调查任务包括对梅县城区及梅县下辖的雁阳镇、西阳镇、南口镇、畲江镇、丙村镇等17个镇进行了实地勘察。（1）调查的主要内容调查的主要内容包括如下： ①住宅小区的分布、具体位置（包括门牌号）、平均售价水平、市场租金水平、所在楼层、总楼层数、建设结构、建成年代、外装修、等级、占地面积、小区总建筑面积、周围交通情况等； ②商业服务业网点的分布、市场租金水平、平均售价水平、商业楼层、总楼层数、建设结构、商服中心位置、商服中心等级、占地面积，营业面积、附属建筑面、经营规模及商业路线繁华度调查等； ③工业厂房分布、位置、售价水平、租金水平、总楼层数、建设结构、建筑年代等； ④农贸市场和集贸市场所在位置、繁华程度、专营（专业）市场、小商品市场分布图和市场名称、占地面积、营业额、摊位租金等； ⑤工业园区分布，企业进驻情况，园区简介、工业园区土地开发有关费用（“五通一平”）等； ⑥定级因素点、线、面状要素的实地核对。（调查形式采取实地逐一调查） ⑦商业路段的铺位的租金和售价的调查。本轮城区调查是在2009年基准地价成果基础上展开调查的，商业用途调查围绕上轮基准地价成果的23条商业路线价路段展开调查，住宅用途调查以2009年以后新增住宅楼盘为重点对梅县城区范围内住宅小区进行调查。共调查了商业路段66条，其中新增商业路段43条；商业样点439个；楼盘小区184余个。三、地价分析、测算及相关工作开展阶段（2012年2月～2012年3月）在调查资料的基础上，遵循土地估价规程、地价监测技术规范等文件的要求，具体开展地价分析测算及相关工作，过程如下： 1、在对梅县土地质量产生重要影响的主导因素进行归纳分析的基础上，确定商业、住宅及工业用地土地质量评价因素体系。 2、采用派生特尔菲法分别确定土地质量评价因素因子权重。 3、采用多因素定级法分别算出商业、住宅及工业各定级单元的综合分。 4、划分各土地用途的地价区片：结合调查资料、多因素定级法综合分结果分析，在2009年梅县基准地价成果的基础上，对梅县范围商业、住宅、工业三种基本土地用途区片进行划分。 5、布设地价控制点：根据资料调查情况和对梅县房地产市场开发现状的分析，结合外业调查和内业查档核证，布设地价控制点。 6、样点地价测算参数的确定：根据收集到的资料，分析确定还原利率、容积率修正系数及各种评估方法需要的参数。 7、测算地价控制点的地价，其中商业及住宅一级地价控制点运用收益还原法和假设开发法进行地价测算；工业一级地价控制点运用成本逼近法和收益还原法进行地价测算；补充控制点价格测算方法，通过对补充控制点土地质量评价总分的测算，结合实际控制点土地质量总分和地价测算结果的对比，综合评价确定地价与土地质量评价总分的数学相关性分析，并利用数学回归模型拟合两者之间的数学关系，评估补充控制点地价。 8、利用调查收集到的商业样点地价资料，根据商业服务业的繁华程度确定商业路线价路段，并在其基础上测算商业路段的路线价，采用收益还原法和假设开发法进行商业路线价地价的测算。 9、生成网格点地价 (1)以三角网插值为基本算法，运用“城市地价动态监测与基准地价更新系统”分别对商业、住宅和工业用地地价进行网格点插值。 (2)检查生成的网点地价，对照样点测算结果和多因素定级综合分结果趋势对不合理的局部控制点进行相应的验证修改。 (3)再次运用系统进行网格点地价插值，最终得到三种用途网格点基准地价。 10、根据调查收集到的梅县样点地价资料及各区的房地产水平分析，梅县全域范围按商业、住宅、工业三种用途分别划分为4、5、4个级别。四、初步成果的提交及意见征询阶段（2012年3月下旬～2012年4月上旬） 1、整理相关调查资料及地价测算相关成果，绘制初步成果及成果图件，含梅县商业、住宅、工业用地的网格点基准地价图、梅县的基准地价级别分布图及商业用地路线价区段分布图等。 2、梅县国土资源局组织有关人员，对项目组提交的初步成果进行集中研究讨论，汇总修改意见并反馈给项目组。由项目组根据反馈的意见，对成果进行修改完善并最终形成正式的项目成果。五、初步成果的修改完善及再次征询阶段（2012年4月下旬～2012年5月） 1、针对成果提出的修改意见对相关成果进行核查，修改完善。 2、梅县国土资源局组织有关人员，对项目组二次提交的成果进行集中研究讨论，汇总修改意见并反馈给项目组。由项目组根据反馈的意见，对成果进行修改完善并最终形成正式的项目成果。第二节项目初步成果梅县2012年基准地价更新的主要目标，是在梅县2009年基准地价更新成果及已收集资料的基础上，根据当前的房地产市场水平及未来城市房地产市场发展和土地资产管理科学化的内在要求，更新网格点基准地价体系。该体系的建立，是通过地价控制点对地价的监测，运用三角网插值原理，按100m*100m规格生成城市地价网格，并以多因素定级综合分结果为辅助为每个网格赋予价格值代表该网格范围内的地价。另外，由于商业地价的临路特性（临街的商铺与不临街的商铺价格存在一定的差异），需要对繁华度较高的路段进行路线价测算，以代表该路段临路部分的地价，不临路部分的地价套用商业网格点的地价。网格点地价结合商业路线价构成了城市网格点基准地价体系。一、评估范围本次基准地价评估的工作范围为梅州市城市总体规划控制区梅县所辖范围以及梅县17个乡镇的建成区的范围内所有的土地。共涉及99.78平方公里的土地（扣除水系面积）。具体范围详见表1-1：表-1-1评估范围表评估范围范围描述评估面积（平方公里）梅县城区梅州市城市总体规划控制区梅县所辖范围 68.38 梅县乡镇雁阳镇、西阳镇、南口镇、畲江镇、丙村镇、松口镇、城东镇、白渡镇、梅南镇、松源镇、石扇镇、大坪镇、水车镇、梅西镇、隆文镇、桃尧镇、石坑镇17个镇的规划建成区范围 31.40 图-1-1梅县城区评估范围图图-1-2 梅县乡镇评估范围示意图二、基准地价价格内涵基准地价为政府定期制定公布的各土地利用类型现状条件下评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格，是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。基准地价具体内涵构成为国家土地所有权收益；土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分；土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。基准地价体系主分类由商业、住宅、工业三类用途组成。经实施内外业调查和资料分析，结合梅县历次市区基准地价评估成果，确定本次基准地价更新土地价格内涵为：（1）基准地价评估基准日为2012年1月1日；（2）基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商业用地40 年，住宅用地70年，工业用地50年；（3）土地按现状条件，城市基础设施状态，开发程度统一为“五通一平”标准，即宗地红线外五通：供水、排水、供电、通讯、通路；宗地内土地平整；（4）土地利用状况：商业用地设定容积率2.0；住宅用地设定容积率2.0;工业用地设定容积率1.0。表-1 梅县各用途用地基准地价价格内涵表区域土地用途设定容积率使用年限地价表现形式土地开发程度基准日城区商业 2.0 40年首层楼面地价五通一平 2012年1月1日住宅 2.0 70年平均楼面地价五通一平 2012年1月1日工业 1.0 50年地面地价五通一平 2012年1月1日各镇商业 2.0 40年地面地价五通一平 2012年1月1日住宅 2.0 70年地面地价五通一平 2012年1月1日工业 1.0 50年地面地价五通一平 2012年1月1日备注 *五通一平*：宗地红线外“供水、排水、供电、通讯、通路”，宗地内“土地平整”。三、梅县基准地价更新初步成果内容（一）文字初步成果 1、梅县2012年基准地价更新项目初步成果汇报材料（二）图件初步成果 1、梅县2012年商业用地基准地价级别图； 2、梅县2012年住宅用地基准地价级别图； 3、梅县2012年工业用地基准地价级别图； 4、梅县2012年商业用地网格点基准地价图； 4、梅县2012年住宅用地网格点基准地价图； 6、梅县2012年工业用地网格点基准地价图； 7、梅县2012年商业用地路线价区段分布图； 8、梅县2012年各乡镇级别图。四、梅县基准地价更新土地级别价格表表-2 梅县城区各用途级别价格表单位：元/m2 土地用途土地级别商业住宅工业一级 2718 1053 411 二级 2179 883 326 三级 1297 698 287 四级 463 414 254 五级 — 270 — 备注 1.商业用地级别基准地价为平均容积率2.0下的首层楼面地价； 2.住宅用地级别基准地价为平均容积率2.0下的平均楼面地价； 3.工业用地级别基准地价为平均容积率1.0的地面地价。五、梅县乡镇各用途级别价格表元/㎡序号镇名商业住宅工业级别 2012价格级别 2012价格级别 2012价格 1 畲江镇一 1500 一 800 一 350 二 1040 二 550 二 205 三 690 三 400 2 径义圩一 510 一 255 一 175 二 415 二 205 3 丙村镇一 1000 一 650 一 350 二 800 二 450 二 205 三 600 三 320 4 松源镇一 900 一 550 一 320 二 650 二 350 二 205 三 400 三 250 5 松口镇一 880 一 520 一 335 二 650 二 350 二 185 三 450 三 250 6 松东圩一 410 一 235 一 165 二　二 180 　 7 雁洋镇一 850 一 550 一 335 二 635 二 400 二 185 三 500 三 340 8 三乡圩一 420 一 230 一 165 二 350 二 180 　 9 西阳镇一 880 一 500 一 300 二 650 二 450 二 185 三 430 三 300 10 白宫一 750 一 400 一 300 二 500 二 300 二 185 三 350 三 200 11 南口镇一 850 一 440 一 335 二 650 二 350 二 185 三 500 三 250 12 何泗圩一 430 一 220 一 165 二 340 二 175 　 13 瑶上圩一 435 一 225 一 205 二 340 二 180 二 165 14 城东镇一 820 一 400 一 300 二 600 二 320 二 175 三 450 三 250 15 梅南镇一 700 一 375 一 250 二 550 二 300 二 175 三 420 三 250 16 白渡镇一 580 一 350 一 250 二 420 二 275 二 175 三 300 三 250 17 石扇镇一 580 一 350 一 250 二 420 二 275 二 175 三 300 三 250 18 隆文镇一 550 一 350 一 215 二 350 二 275 二 165 三 275 三 250 19 桃尧镇一 450 一 330 一 215 二 300 二 270 二 165 三 250 三 230 20 水车镇一 450 一 270 一 225 二 320 二 215 二 165 三 250 三 185 21 大坪镇一 450 一 260 一 215 二 320 二 216 二 165 三 250 三 185 22 梅西镇一 420 一 285 一 215 二 320 二 230 二 165 三 250 三 200 23 石坑镇一 420 一 285 一 215 二 300 二 235 二 165 三 250 三 200 备注 1.商业用地级别基准地价为平均容积率2.0下的地面地价； 2.住宅用地级别基准地价为平均容积率2.0下的地面地价； 3.工业用地级别基准地价为平均容积率1.0下的地面地价。六、梅县城区基准地价更新商业用地路线价区段表表-3 梅县城区商业路线价表序号路线价名称起止点价格2012（元/㎡） 1 宪梓北路北至嘉应西路，南至梅塘西路。 7631 2 嘉应西路东至嘉应大桥，西至广梅北路。 5789 3 梅荷路北至金利来大桥，南至嘉应西路。 4161 4 科技路东至宪梓大道北，西至广梅北路。 3855 5 宪梓中路北至梅塘西路，南至府前大道。 3745 6 梅塘西路北至广梅中路，南至梅州大桥。 3722 7 人民北路北至科技路，南至梅塘西路。 3634 8 广梅北路北至嘉应西路，南至梅塘西路。 3243 9 建设路北至广梅北路，南至人民北路。 3186 10 世纪大道北至华银大道，南至梅塘西路。 3155 11 新贵街东至宪梓大道中，西至人民南路。 3104 12 华银大道东至世纪大道，西至广梅北路。 3050 13 新地街北至人民南路，南至宪梓大道中。 3027 14 大新路1 北至大新东路，南至新地街。 3016 15 沿江北路北至德龙大桥，南至嘉应大桥。 2991 16 府前大道东至宪梓大道南，西至205国道。 2989 17 宪梓南路北至府前大道，南至梅县县政府口。 2967 18 彩虹巷东至德龙桥，西至金利来大桥 2963 19 人民南路东至梅塘西路，西至鸿运豪庭，东至名门世家，西至府前大道。 2943 20 大新东路北至大山路，南至新贵街。 2905 21 扶贵东路东至沿江金岸大道，西至宪梓大道北。 2900 22 大山路北至扶山路，南至大新东路。 2866 23 扶山路北至人民南路，南至大山路。 2866 24 环市西路北至锭子桥，南至广梅北路。 2827 25 金秋街东至金利来大桥，西至秋云桥 2821 26 扶贵西路东至宪梓大道中，西至梅塘西路。 2774 27 广场一路北至香港大道，南至扶贵东路 2749 28 大新路2 北至新地街，南至府前大道。 2738 29 沿江中路北至嘉应大桥，南至梅州大桥。 2714 30 中环一路东至人民南路，西至扶贵村委会。 2591 31 宝华路北至恒业花园，南至科技路。 2584 32 扶外路东至沿江南路，西至宪梓大道中。 2560 33 沿江南路北至梅江桥头，南至026县道 2480 34 新府街西至香树园，东至人民南路。 2472 35 香港大道东至华中路，西至宪梓大道北。 2333 36 天秀一横街东至前锋路，西至宪梓大道南。 2276 37 华港街北至宝华街，南至香港路。 2241 38 新金街东至宪梓大道中，南至雄风南苑 2209 39 广梅中路北至广梅北路，南至府前大道。 2170 40 顺风街南至广梅西路，北至科技路 2152 41 宏业街北至江畔路，南至嘉应西路。 2141 42 前锋路北至天秀一横街，南至车上路。 2118 43 公园南路北至府前大道，南至新城中学 2100 44 新华路西至大新东路，东至寺背巷。 2093 45 新荣街北至新地街，南至府前大道。 2091 46 宝华街东至沿江金岸大道，西至宪梓大道北。 2067 47 新富街东至大新路，西至人民南路。 2067 48 怡迪苑小区路北至永发苑，南至广梅北路 2052 49 怡迪苑一街东至怡迪苑二街，西至环市西路。 2041 50 沟湖路东至沿江南路，西至宪梓大道中。 2040 51 新满街北至大新路，南至宪梓大道中。 2000 52 江畔路东至宏业街，西至梅荷路 1841 53 华龙巷南至扶贵西路，北至宪梓北路 1841 54 锭塘路东至环市西路，西至金锭路。 1841 55 广梅南路北至府前大道，南至扶外大道 1722 注：商业路线价标准进深为15米。第三节地价状况分析一、梅县地价水平及变化趋势（一）、梅县城区整体地价水平考虑到数据统计的准确性、方便性和有效性，本次所进行的地价分析是以梅县网格点基准地价为基础进行。梅县城区评估范围内土地价格的统计结果显示，梅县城区2012年各类用地地价的整体水平为：商业用地为613元/㎡（不包括路线价），住宅用地401元/㎡，工业用地282元/㎡，分析数据详见表-1-6。表-4 梅县城区2012年度整体地价水平状况表单位:元/㎡土地用途商业住宅工业整体地价水平 613 401 282 注：以上价格，商业为首层楼面价、住宅为平均楼面价、工业为地面地价，其中商业、住宅设定容积率2.0，工业为1.0。图-1-3 梅县城区2012年整体地价水平图（二）、整体地价水平变化趋势表1-7梅县城区2012年地价水平对比一览表（单位：元/㎡）土地用途商业住宅工业 2012年价格 613 401 282 2009年价格 494 197 255 增幅 24.09% 103.55% 10.59% 注：以上价格，商业为首层楼面价、住宅为平均楼面价、工业为地面地价，其中商业、住宅设定容积率2.0，工业为1.0。图-1-4 梅县城区2012年各类用地地价变化水平直方图二、梅县级别地价水平变化状况（一）、梅县城区级别地价水平变化状况为了更好地反映梅县地价水平的变化状况，我们选取了梅县2009年的基准地价进行对比。由于梅县2012年的各用途的级别范围均发生了不同程度的调整，因此我们进行了处理，按本轮级别范围对2009年的各用途网格点地价进行重新计算各用途级别价，再进行简单对比，该比较数据只做参考，具体分析数据如下表：表-1-7 梅县城区级别地价水平变化状况表单位:元/㎡用途级别商业住宅工业级别 2009年价格 2012年价格增幅 2009年价格 2012年价格增幅 2009年价格 2012年价格增幅 1 1808 2718 50.29% 373 1053 182.31% 337 411 21.81% 2 1267 2179 71.98% 360 883 145.28% 300 326 8.58% 3 601 1297 115.84% 288 698 142.36% 236 287 21.46% 4 415 463 11.46% 180 414 130.00% 233 254 8.91% 5 162 270 66.67% 注：以上价格，商业为首层楼面价、住宅为平均楼面价、工业为地面地价，其中商业、住宅设定容积率2.0，工业为1.0。图-1-5 梅县商业级别地价水平比较图图-1-6 梅县住宅级别地价水平比较图图-1-7 梅县工业级别地价水平比较图从上述图表可见，与2009年7月1日各用途级别价相比，2012年梅县各用途基准地价级别地价均出现了一定幅度的上涨，其中其中住宅用地级别价上涨幅度最高，商业用地级别价次之，工业用地级别价涨幅最小。商业用地级别价上涨幅度在21%—116%之间；住宅用地级别价涨幅最高，上涨幅度位于66%—183%之间；工业用地级别价上涨幅度在8%—22%之间。（二）、梅县乡镇级别地价水平变化状况表-1-8 梅县乡镇级别地价水平变化状况表序号镇名商业住宅工业级别 2009 2012 变化率 2009 2012 变化率 2009 2012 变化率 1 畲江镇一 650 1500 130.77% 350 800 128.57% 225 350 55.56% 二 500 1040 108.00% 245 550 124.49% 165 205 24.24% 三 395 690 74.68% 195 400 105.13% 　　　 2 径义圩一 500 510 2.00% 245 255 4.08% 165 175 6.06% 二 395 415 5.06% 195 205 5.13% 　　　 3 丙村镇一 650 1000 53.85% 350 650 85.71% 225 350 55.56% 二 500 800 60.00% 245 450 83.67% 165 205 24.24% 三 395 600 51.90% 195 320 64.10% 　　　 4 松源镇一 600 900 50.00% 315 550 74.60% 175 320 82.86% 二 450 650 44.44% 215 350 62.79% 148 205 38.51% 三 365 400 9.59% 170 250 47.06% 　　　 5 松口镇一 620 880 41.94% 315 520 65.08% 200 335 67.50% 二 500 650 30.00% 225 350 55.56% 155 185 19.35% 三 395 450 13.92% 170 250 47.06% 　　　 6 松东圩一 395 410 3.80% 225 235 4.44% 155 165 6.45% 二　　　 170 180 5.88% 　　　 7 雁洋镇一 550 850 54.55% 290 550 89.66% 200 335 67.50% 二 400 635 58.75% 215 400 86.05% 155 185 19.35% 三 335 500 49.25% 170 340 100.00% 　　　 8 三乡圩一 400 420 5.00% 215 230 6.98% 155 165 6.45% 二 335 350 4.48% 170 180 5.88% 　　　 9 西阳镇一 600 880 46.67% 280 500 60.71% 185 300 62.16% 二 420 650 54.76% 185 450 62.16% 148 185 25.00% 三 320 430 34.38% 160 300 56.25% 　　　 10 白宫一 600 750 25.00% 280 400 25.00% 185 300 62.16% 二 420 500 19.05% 185 300 35.14% 148 185 25.00% 三 320 350 9.38% 160 200 25.00% 　　　 11 南口镇一 550 850 54.55% 275 440 60.00% 200 335 67.50% 二 425 650 52.94% 210 350 66.67% 155 185 19.35% 三 335 500 49.25% 165 250 51.52% 　　　 12 何泗圩一 425 430 1.18% 210 220 4.76% 155 165 6.45% 二 335 340 1.49% 165 175 6.06% 　　　 13 瑶上圩一 425 435 2.35% 210 225 7.14% 200 205 2.50% 二 335 340 1.49% 165 180 9.09% 155 165 6.45% 14 城东镇一 515 820 59.22% 265 400 50.94% 185 300 62.16% 二 400 600 50.00% 205 320 56.10% 148 175 18.24% 三 310 450 45.16% 165 250 51.52% 　　　 15 梅南镇一 475 700 47.37% 250 375 50.00% 175 250 42.86% 二 360 550 52.78% 195 300 53.85% 148 175 18.24% 三 280 420 50.00% 160 250 56.25% 　　　 16 白渡镇一 400 600 45.00% 235 350 48.94% 175 250 42.86% 二 295 450 42.37% 185 275 48.65% 148 175 18.24% 三 235 350 27.66% 160 250 56.25% 　　　 17 石扇镇一 385 580 50.65% 235 350 48.94% 175 250 42.86% 二 280 420 50.00% 185 275 48.65% 148 175 18.24% 三 215 300 39.53% 160 250 56.25% 　　　 18 隆文镇一 350 550 57.14% 220 350 59.09% 165 215 30.30% 二 230 350 52.17% 180 275 52.78% 144 165 14.58% 三 180 275 52.78% 155 250 61.29% 　　　 19 桃尧镇一 310 450 45.16% 220 330 50.00% 165 215 30.30% 二 210 300 42.86% 180 270 50.00% 144 165 14.58% 三 180 250 38.89% 155 230 48.39% 　　　 20 水车镇一 350 450 28.57% 225 270 20.00% 165 225 36.36% 二 265 320 20.75% 180 215 19.44% 144 165 14.58% 三 200 250 25.00% 155 185 19.35% 　　　 21 大坪镇一 350 450 28.57% 220 260 18.18% 165 215 30.30% 二 255 320 25.49% 180 216 20.00% 144 165 14.58% 三 180 250 38.89% 155 185 19.35% 　　　 22 梅西镇一 325 420 29.23% 220 285 29.55% 165 215 30.30% 二 245 320 30.61% 180 230 27.78% 144 165 14.58% 三 180 250 38.89% 155 200 29.03% 　　　 23 石坑镇一 310 420 35.48% 220 285 29.55% 165 215 30.30% 二 220 300 36.36% 180 235 30.56% 144 165 14.58% 三 180 250 38.89% 155 200 29.03% 　　　图-1-9 梅县乡镇住宅一级用地基准地价变化图图-1-10 梅县乡镇工业一级用地基准地价变化图三、梅县地价水平区域差异状况及变化趋势本次基准地价成果应用主要以网格点基准地价为主，各用途区片价主要是为了方便了解各区域价格水平状况而做的统计分析。为了更直观地表示出梅县各区域的地价水平变化情况，我们采用了区片地价的直方图来表示，详见下表-1-8至表-1-10，图-1-11至图-1-13。（一）、商业用地地价水平区域差异分析表-1-9梅县商业用地区片地价变化状况分析单位:元/㎡序号名称所在级别 2012年价格 2009年价格增幅 1 香港大道片 1 1802 1271 41.78% 2 沿江金岸1片 1 1722 1356 26.99% 3 宪梓北路片 1 1709 1293 32.17% 4 沿江半岛片 1 1643 1398 17.53% 5 香港花园片 1 1571 1173 33.93% 6 沿江金岸2片 1 1510 1184 27.53% 7 广梅北路片 2 1470 1160 26.72% 8 建设路片 2 1442 1124 28.29% 9 大新东路片 2 1406 1001 40.46% 10 大新城南片 2 1391 867 60.44% 11 大新城北片 2 1340 731 83.31% 12 梅瑶路片 2 1327 981 35.27% 13 梅雁中学片 3 1205 866 39.15% 14 锭子桥片 3 1189 966 23.08% 15 程江片 3 1158 822 40.88% 16 合和花园片 3 1037 687 50.95% 17 天秀路片 3 858 666 28.83% 18 梅县新政府片 3 852 640 33.13% 19 府前路家具城片 3 797 688 15.84% 20 梅县电厂片 4 503 447 12.53% 21 东升工业区片 3 487 389 25.19% 22 梅县外围片 4 459 406 13.05% 23 江北外围片 3 438 365 20.00% 备注：由于区片范围作了调整，通过上一轮网格点地价对调整区片进行了重新测算区片价，表中上一轮区片价格与上一轮相关报告所述有所不同。图-1-11 梅县商业用地区片地价增幅直方图以上图表可以看出，与2009年基准地价相比，整体商业用地上涨幅稳步上升，普遍上涨比率在12％～84％之间，其中增长幅度最大的区域为梅县新县城一片，该区域由于配套设施的完善及新的商业中心的逐步成熟，入住人口的逐渐增加，商业氛围越来越浓，周边商业地价大幅度上涨。（二）、住宅用地地价水平区域差异分析表-1-10 梅县住宅用地区片地价状况变化表

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