税务分局办公大楼物业管理服务采购文件.docx

竞争性谈判采购文件

项目编号：NJZC—2008H023

项目名称: 南京市地方税务局建邺税务分局办公大楼物业管理服务

南京市政府采购中心

二○○八年三月
第一章 竞争性谈判邀请
南京市政府采购中心（以下简称“采购中心”）受南京市地方税务局建邺税务分局（以下简称“采购人”）委托，对一项物业管理服务进行竞争性谈判采购，兹邀请合格供应商参加报价和谈判。
1、项目编号：NJZC-2008H023。
2、项目名称：南京市地方税务局建邺税务分局办公大楼物业管理服务。
3、项目简要说明：
（1）本项目位于建邺区梦都大街160号。
（2）本项目占地面积约 6,000平方米，建筑面积约9,700平方米（含车库），绿化面积约为1,300平方米，计划4月份正式投入使用，物业类型为办公综合楼。
4、委托管理期限：服务时间暂定二年（2008年4月1日至2010年3月31日），采购人先与成交供应商签订第一年（2008年4月1日至2009年3月31日）的合同，其中：前三个月为试管期，试管期满经采购人考核合格后，合同方为有效。第一年合同期满后，采购人有权决定是否与成交供应商续签下一年度服务合同，且续签合同价款不得超过原合同价款的10%（不含）。
5、物业管理服务用房安排：南京市地方税务局建邺税务分局提供物业管理办公用房一间，给物业管理单位使用，建筑面积约为20平方米，产权归业主所有。
6、物业管理服务费的结算形式：由采购人在每季度结束后5日内对成交供应商考核合格后，支付上季度费用。
7、谈判保证金：人民币伍仟元整，采取汇款、汇票（外埠），本票、支票（本市）形式（现金不予接受），在谈判截止时间之前送达采购中心。
8、竞争性谈判文件获取方法：登录南京市政府采购中心网站（）免费下载。
9、考察现场及答疑会：2008年3月25日上午九点整，南京市地方税务局建邺税务分局（南京市梦都大街160号）集中，现场踏勘并答疑，联系人：任军，联系电话：[phone]。
10、谈判文件份数：正本壹份，副本贰份。
11、递交申报文件时间及开标时间：
递交申报文件开始时间：2008年3月28日上午8：30（北京时间）
递交申报文件截止时间及开标时间：2008年3月28日上午9：00（北京时间）
12、递交申报文件地点及开标地点：
南京市政府采购中心六楼（南京市北京西路2-1号），届时请拟参加谈判单位的法定代表人或其授权代表出席开标仪式。
以上若有变更将通过南京市政府采购中心网站（）通知，请拟参加谈判单位关注。
谈判文件接收人及合同联系人：胡转娣 联系电话：[phone] 传真电话：[phone]
谈判文件联系人：陆樱 联系电话：[phone] 传真电话：[phone]
采购中心地址：南京市北京西路2号-1 邮政编码：210008
开 户 行：建行地铁大楼分理处 银行帐号：32001595844050000202
开户名称：南京市政府采购中心
第二章 竞争性谈判须知

一、申报文件的组成
（一）申报供应商的申报方案
1、管理服务理念和目标：结合本项目的规划布局、建筑风格、硬件设施配置及本物业使用功能特点，提出物业管理服务定位和管理服务目标。
2、项目管理运作方法及管理制度：编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置：根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。
4、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（见附件三）。
（二）申报供应商报价
申报供应商应根据本谈判文件的要求写明本项目的物业管理总报价金额、分项报价金额及测算依据，只允许有一个报价（最终报价超过本项目预算的，根据《中华人民共和国政府采购法》将不予接受），报价计价单位按实际服务面积元/平方米/月计算（见附件二）。
（三）申报供应商资质要求及报价时需提供的材料：详见“第三章 申报供应商资质要求”。
二、申报文件递交
1、申报文件和保证金应于竞争性谈判邀请规定的时间之前递交至采购中心指定的地点。
2、申报供应商应根据本谈判文件的要求，编制申报文件共正本壹份，副本贰份，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦发生差异，以正本为准。
3、申报文件须由申报供应商法定代表人或授权代表签署和加盖公章。
4、申报文件应装入封袋密封，并在封面上注明：项目名称、谈判文件编号、申报供应商名称、地址、电话和传真，并加盖申报供应商公章或投标专用章。
5、申报供应商自行承担与参加谈判有关的所有费用，无论谈判过程中的做法和结果如何，采购中心在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。
三、谈判
1、在递交响应性文件时间截止后，采购中心在规定的时间和地点组织谈判小组分别与供应商进行谈判。
2、谈判小组：谈判小组由采购人的代表和有关技术、经济等方面的专家三人组成。
3、谈判程序：
（1）谈判小组对各供应商递交的谈判响应文件的资格条件和实质响应程度进行审查，以确定谈判响应文件是否完整有效。不具备资格条件或未对谈判文件做出实质性响应的供应商，不得进入后续谈判程序；
（2）谈判小组在符合条件的供应商中，邀请全体或随机抽取部分供应商参加谈判；
（3）谈判小组通过随机方式确定参加谈判供应商的谈判顺序；
（4）谈判小组所有成员集中与单一供应商进行不超过三轮的谈判、报价（应给予每个供应商相同的机会），谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他供应商的技术资料、价格和其他信息；
（5）谈判中谈判文件有实质性变动的，谈判小组将以书面形式通知所有参加谈判的供应商，但不得增加排斥参加谈判供应商的内容，已公布的评定成交标准不得变动；
（6）最后一轮谈判、报价结束后，参加谈判的供应商应当对谈判承诺和最后报价以书面形式确认，并由法定代表人或其授权人签署，最后报价密封后交谈判小组；
（7）与供应商谈判结束后，谈判小组根据符合采购需求、质量相等且报价最低的原则，按谈判文件中确定的评定成交标准确定成交供应商。
4、评定成交标准：
（1）谈判小组对不同供应商的服务差异进行评审，即对服务方案及质量标准、申报供应商总体评价、项目负责人答辩、自主创新及节能、环保等因素，进行综合评价打分。综合评价因素中不含价格。
（2）依据综合评分分值，有效报价（如果谈判供应商的最后报价超出预算，采购人又无法增加采购预算的，将视为无效报价）的谈判供应商的得分与得分最高者相差8%（含）之内的，将被划分为符合采购需求，服务和质量相等的同一档次；与最高档次每相差8%（含）以上的，即视为另一档次，以此类推。本次采购将确定最高档次中的最低有效报价供应商为成交供应商。
（3）谈判小组不保证有效谈判报价最低的供应商成交。
（4）综合评分办法详见附件十。
四、合同授予
1、南京市政府采购中心将向成交供应商发出成交通知书，并在本中心网站发布成交公告，成交通知书将是合同的一个组成部分。
2、成交供应商应按成交通知书规定的时间、地点签订政府采购合同。
3、谈判文件、成交通知书、成交供应商的申报及澄清文件，均为签订物业管理服务合同的依据。
4、如成交供应商候选人拒签合同或合同签订后不履行，南京市政府采购中心有权没收该供应商的全部谈判保证金，采购中心将视情况从其他候选人中按得分高低顺序递补，或重新采购。未成交供应商的谈判保证金谈判完毕后无息退还。

第三章 采购项目的服务规范及要求

一、物业服务内容
物业管理区域内的治安保卫、卫生保洁、绿化养护监管、工程设备维护和保养、会务接待、其他特约服务。
（一）办公区的安全、消防及交通管理
1、工作内容：负责办公大楼的安全，维护良好的工作秩序。
（1）负责监控指挥中心（含治安保卫、消防安全、楼宇自控等管理功能）的值守工作，做到24小时监控、巡视并形成记录，
（2）按要求管理外单位机动车辆和非机动车辆的出入，并负责管理好本单位机动车辆（含本单位工作人员的私家车）和非机动车辆，对进出本局停车场的机动车车辆实施管理，维护停放秩序；
（3）遇有紧急或突发事件等特殊情况，应有防止不良势态扩展的措施和方案，并及时报请有关部门处理；
（4）熟练掌握安防监控、消防设备的使用方法，做好日常维护工作，并对每次维护情况有记录；
（5）按要求对非工作时间进出办公大楼车辆人员进行登记及管理，保证各类人员的人身及其财产的绝对安全，对区域内所有搬出物品，须有业主的书面批准手续，并登记出门时间、经办人；
（6）其他临时工作。
2、工作标准：确保办公大楼内无火灾、无治安及刑事事故发生；
对上述安全保卫工作项目，需提供具体管理服务方案和服务标准。
（二）办公区的清洁、卫生管理
1、工作内容：负责办公大楼内外部壁面、地面及公共活动区域环境的保洁卫生。
（1）负责办公大楼、办税服务大厅、会议室、接待室、活动室、阅览室、值班室、各楼层卫生间、电梯、安全楼道以及院落等其它公共部位或场所的清扫保洁工作；
（2）负责各楼层饮水器的维护及使用，负责各办公室内部的送水工作；
（3）负责卫生间清洁用品（如卫生纸、洗手液等）的及时更换和办公大楼内外的消杀工作；
（4）负责各办公场所、会客场所、接待场所及其他活动场所窗帘和值班室、客房被褥的定期清洗更换；
（5）办公楼“三包”范围内与卫生清洁工作相关的其他工作；
（6）负责对办公大楼大理石地面和砖面、大楼内部壁面、办公大楼外墙及大楼外广场地面和各楼层地毯及木地板的保养和清洗，其它应随时保持清洁与整洁。
2、工作标准：无积水、无杂物、无灰尘，定时巡视。
对上述保洁工作项目，需提供具体管理服务方案和服务标准
（三）建邺地税办公楼办公区的绿化养护监管管理
1、工作内容：负责办公大楼内 、外绿化（花卉）养护监管。
2、服务要求：根据业主方、物业管理公司和专业托管公司三方签署的协议，花卉托管费用由业主方和花卉专业托管公司直接结算，物业管理公司负责对花卉公司协调、监督、考核工作。
物管公司根据业主方的要求，结合业主方环境，要求受托的供应商将植物布置到位，并参照业主方意见和实际环境进行调整，保证效果。供应商派专人负责对植物进行养护管理，确保植物生长旺盛、叶片油绿、无枯斑、无浮尘，物管公司予以监督。根据不同季节以及业主方的要求及时协调供应商。如遇业主方重大活动或会议需要鲜盆花和植物布置时，物管公司应及时与花卉公司联系，需要盆花的数量、会议室地点、租用时间等情况，共同做好花卉植物的保障工作。
3、室内植物摆放验收标准：
整体要求：株形美观，造型优雅，花叶并茂，富有生机，达到整体布局合理，环境绿化美化之效果。
植株要求：花色鲜艳，花粉、花瓣无毒，无致人过敏之质素；花枝柔韧具弹性感，无防碍观赏视线之枝条；植株规格、式样、数量和摆放位置须与设计一致，摆放点必要时须拍照对照； 室内花卉经消毒、杀虫处理后再摆放，并有人员定期养护和更换。
对上述绿化工作项目，需提供具体管理服务方案和服务标准。
（四）会务接待服务管理
1、工作内容：负责分局的会议接待等保障、局长室的接待、信件的分发、活动室开放时间的管理服务等
2、工作标准：
（1）根据参会人数，按要求进行会场布置，配备好茶水、果盘、烟缸、一次性纸巾等相关物品（会务所需消耗的茶叶、香烟、水果、纸巾、鲜花、横幅、席卡、一次性口杯及其它食品和用品，均有建邺地税提前提供给物业进行置放）并在会议召开前半小时，将会议室灯、门、空调、开水、话筒、音响设备准备就绪。
（2）会议召开后，必须有足够的服务人员及技术人员在会场内，保证会场声像音控系统的正常运行，为参会人员提供必要的全程会议服务。
（3）对需要接待的来宾，必须按要求及时提供必要的全程接待服务和其它后勤保障；
（4）全局各部门和工作人员的报刊、邮件和信函的收发无错发；
（5）会议室、接待室、局长室等室内所有物品摆放整齐
对上述会务工作项目，需提供具体管理服务方案和服务标准。
（五）公共设备设施的维护和工程修缮管理
1、工作内容：负责水、电、弱电、消防系统、视听系统、电梯以及空调的日常运行、保养、维护、维修和申报等工作。
（1）负责物业管理区域内供配电系统的正常运行、管理和维护；
（2）负责物业管理区域内照明系统的正常运行、管理和维护；
（3）负责物业管理区域内给排水系统的正常运行、管理和维护；
（4）负责物业管理区域内空调系统的正常运行、管理和维护（不含专业维保合同确定的维护内容）；
（5）负责物业管理区域内强弱电系统的正常运行、管理和维护（不含专业维保合同确定的维护内容）；
（6）负责物业管理区域内消防监控系统的正常运行、管理和维护（不含消防主机、探头末端的控制系统专业维保合同确定的维护内容）；
（7）负责物业管理区域内房屋本体的维护、保养和管理；
（8）负责物业管理区域内电梯的日常运行、管理和维护（不含专业维保合同确定的维护内容）；
（9）负责对设施设备能耗的控制；
（10）负责对高、低压配电房24小时的值守和巡视；
（11）负责编制相关设备、设施的检修、维保计划，并严格按照计划执行；
（12）负责多功能厅设施的维修保障工作；
（13）负责体育健身设施的维修保障工作；
（14）负责淋浴房设施的维修保障工作；
（15）负责食堂设施设备的维修保障工作；
（16）负责对相关设备进行定期保养和维护，确保设备随时处于正常的使用状态；
2、工作标准：及时、高效。
（1）确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。
（2）做到24小时值班，保证每个工作日能够做到对相关的设备巡视一遍，并做好记录，重大安全责任事故（含治安、消防、水电设备管理等方面）为零；重大设备设施故障责任事故为零。
（3）设备出现故障时能够随喊随到：
对上述设备设施项目，需提供具体管理服务方案和服务标准。
（六）特约服务管理
1、工作内容：合同外的服务项目。
（1）临时性的、突击性的任务
（2）需要物业公司配合的项目等
2、人员要求：符合任务需要，具备相关的业务技能。
3、工作标准：及时、高效。
对上述项目，需提供具体管理服务方案和服务标准。

二、人员配备要求
1、人员需求数：
人员需求25人，其中：物业主任1人，会务接待3人，保安10人，保洁6人，工程5人。
2、需求定位：
（1）物业主任1人：负责管理、沟通、协调等事宜。
部门
岗位
人数
工作部位
工作内容
备 注
主 任
物业主任
1
办公楼
1、管理、沟通、协调；
2、兼任机动会务保障。
1、具备办公楼物业管理两年以上相关的管理经验；
2、经过相关的培训持正规的经理人证书。
（2）会议接待3人：负责办公楼办公区的会务服务管理。
部门
岗位
人数
工作部位
工作内容
备 注
会 议 接 待
会务
1
1、各会议室；
2、五楼电梯口人员分流；
3、五楼局长室。
1、各种会议接待；
2、无会议时到五楼楼梯口人员分流；
3、局长室来人接待、保洁。
1、具备两年以上会务服务经验；
2、身高1.60以上、25岁左右、形象较好的女性。
文印

1
五楼文印室
1、 管理复印机、一体化机、装订机，根据要求提供相关服务；
2、兼任会务机动保障。
1、熟练操作计算机、会打字及编辑处理；
2、身高1.60以上、25岁左右、形象较好的女性；
3、高中以上文化程度。
接待
1
办公楼一楼门厅服务台
1、负责问讯、礼仪接待、人员分流、报刊信件收发等；
2、兼任机动会议保障。
1、具备两年以上接待经验；
2、身高1.60以上、25岁左右、形象较好的女性。
（3）安全保卫10人。
部门
岗位
人数
工作部位
工作内容
备 注
保 安
保安
1
办公楼
机动巡逻保安
1、22-40岁男性身高1.65M以上；
2、具备两年以上相关的工作经验。
3
办公楼东边门
1、晚5点至早晨9点值守；
2、负责院内巡视，外来车辆安放；
3、负责大门定时开关。
1、22-40岁男性身高1.65M以上；
2、具有办公楼保安工作经历、具备一定的办公楼保安工作经验，身体健康。
3
监控室
1、24小时轮值，主要负责察看监控录像；
2、发现情况妥善处理及时报告；
3、配合巡逻保安处理各类突发事件。
1、40岁左右男性身高1.65M以上；
2、具有办公楼保安工作经历、具备一定的办公楼保安工作经验，身体健康；
3、工作责任心强，具备监控上岗资格证书。
2
办公楼门厅
夜间室内外巡视
1、22-40岁男性身高1.65M以上；
2、具有办公楼保安工作经历、具备一定的办公楼保安工作经验，身体健康。
1
机动调休
调休或机动
（4）卫生保洁6人：负责办公楼办公区的清洁卫生管理。
部门
岗位
人数
工作部位
工作内容
备 注
保 洁
保洁
1
办公楼五楼
1、 管理、协调卫生保洁工作；
2、 办公楼五楼走廊、会议室、局长室等的卫生保洁。
1、 具备两年以上相关的工作经验；
2、 40岁以下，形象较好。
1
办公楼一、二、三楼
办公楼一楼门厅、食堂走廊、二楼、三楼走廊、会议室、卫生间等部位卫生。
具有办公楼保洁工作经验，50岁以下，身体健康。
1
办公楼四楼
办公楼四楼走廊、会议室、卫生间等部位卫生。
1
办税服务厅、征收所、职工之家
负责税收大厅、征收所、楼及职工之家卫生。
2
院 区
负责院区及车库等区域卫生及机动。
（5）工程部5人：负责办公区的公共设备、设施的日常运行、维修及操作以及日常的工程修缮管理
部门
岗位
人数
工作部位
工作内容
备 注
工
程
值班电工

4
整个大楼
1、负责进出水路管线、消防器材等维修；
2、负责配电房、室内外电路管线、面板、照明等维护；
3、负责电梯、空调、电器、橱具等维护；
4、负责会议系统，通讯系统等弱电日常操作、维修、保养。
1、昼夜值班；
2、具有相关岗位上岗资质证书（高压操作上岗证等）；
3、工作责任心强，具有五年以上工作经验。
房屋维修及水路维修
1
整个大楼
土建工程、家具维修、
水路维修维护。
从事建筑、木工三年以上经历者。

三、物资配备要求：按满足于服务质量管理目标实际需要和科学、节约原则配置。

四、申报供应商资质要求
1、具有有效期内的企业法人营业执照（或事业单位法人证书）,且注册资金在人民币100万元（含)以上（须提供副本复印件）；
2、具有有效期内的物业管理行业主管部门核发的，中华人民共和国二级（含）以上物业管理资质证书（须提供证书复印件）；
3、能提供针对此服务项目的有效的用工人员身份证、劳动用工证、卫生体检证明及从事物业服务的相关岗位技能证书等（参加竞争性谈判时，申报供应商至少须提供本项目负责人的身份证、岗位资格证、学历证或职称证复印件、简历等材料。确定成交后，成交供应商须按采购人要求，提供所有用工人员的剩余相关材料，且未经采购人同意，不得更换项目负责人或用工人员）；
4、申报供应商的谈判申请及声明（原件）（格式见附件一）；
5、其他能够证明申报供应商实力、服务水平的有关材料及评分办法里提到的其他资信证明（如果有的话）。

五、报价基准及其它
1、报价除应包括物业管理服务人员的工资、社保福利费和合理利润，以及为完成采购文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。
2、用于物业管理的劳动、清洁用品、用具及共用部位的卫生用品（如卫生球、肥皂、垃圾袋等）、用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）由采购方购置并承担费用。
3、报价时应充分考虑所有可能影响到报价的价格因素，一旦最终成交，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是成交人的报价让利行为，损失自负。
4、报价人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、交通等有关问题。
5、采购中心如没有特别说明的话，对每一项服务仅接受一个价格。

六、物业管理目标及检查考核标准：
1、管理目标：争创省优。
物业公司须导入并开展物业管理争创示范大厦工作，根要求据制订各类应急预案、工作制度，完善会务接待、保洁、保安、设备设施维护、绿地维护等的相关计划，建立服务员工作手册，每日登记工作内容。确保服务合同规定的服务项目履约率100％；综合满意率95％以上（含满意、较满意合计票数除以参评人数，按百分比统计）并在合同期内获得省级“物业管理示范大厦”称号。
2、检查考核标准：
类 别
检查考核项目
分值
综合
一、自律情况：

严禁在工作期间饮酒（含午休期间）
2
严禁在工作期间打游戏
1
利用职权挪用、侵占、私吞公司、员工及工作有关方的财物
5
采取虚报假帐（含涂改账薄、单据）或编造假证据、假记录等手段，骗取、侵占、私吞公司、员工财物
5
违反公司有关规定，私自收受、支配业主（甲方）及有关方馈赠的财物
5
二、执行力情况：

不服从正常工作安排
2
不按时完成交办的工作任务
1
被甲方人员或外来办事人员投诉一次，经查实，影响较小的
5
在日常工作中，出现重大保障失误
30
上级领导或外省市单位来我局指导工作或参观学习的的重大保障工作，出现严重失误受到批评的
50
当地政府和有关部门组织的各种检查、评比等活动出现失误的
50
三、工作例会执行情况：

不按规定组织召开工作例会
2
物业负责人不主持召开工作例会
1
工作例会记录不全（含事后补记）
1
四、督察员制度执行情况：

每天督察少于规定次数（4次）
2
督察员执勤不佩戴标识，督察员记录不按要求反映，或记录不全
1
五、单位电话（含值班服务电话，下同）开通情况（24小时）：

单位电话未向业主（甲方）告知
1
值班服务电话无人接听
1
未按接听和服务规范要求，及时回复、处理、报告
2
六、突发事件应急处置预案建立、管理情况：

未建立应急处置预案
3
发生突发事件（含演练），负责人、相关人员不及时到场、处理
4
七、考勤和劳动纪律情况：

单位不按规定实行考勤制度
2
迟到、早退
1
考勤、请（休）假无人监管，或监管不力
1
超权限范围批准请（休）假，或请（休）假手续不全
1
旷工（指未请假，并未经批准，按规定的工作时间不到岗）一天2分，连续三天（含）除扣分外，另按公司规定做辞退处理

八、员工着装（工作标牌、标识、帽、鞋、袜）情况：

未佩戴工作标牌、标识，或佩戴其他非工作标牌、标识
1
保安人员当值期间未按规定系武装带、戴手套、戴帽子、大衣披穿或敞怀不扣衣扣
1
九、工作（值班）台帐、表单记录情况：

未按规定健全工作（值班）台帐、表单
2
工作（值班）台帐不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情况
1
直接负责人未对工作（值班））台帐、表单记录情况进行监督检查
1
管理人员未按要求每天做好工作笔记
1
十、员工档案建立管理情况：

未建立本单位员工档案台帐
2
员工基本情况发生变化，不及时、向甲方汇报、更新档案台帐
3
存档的员工报到表、员工身份证、安保政审材料、外来人员暂住证、特殊工种上岗操作证等证件（或复印件）不全或过期
1
十一、单位值班落实情况：

未按规定要求安排人员值班，或未建立值班记录台帐
2
值班期间脱岗，或值班电话无人接听
1
节假日、双休日值班期间发生较大的事件及事故，单位值班人未向公司和甲方总值班人报告
3
十二、交接班、换岗管理情况：

对遗留工作未交接清楚
1
上级领导交代的事项未交接清楚
1
委托保管、代收的业主财产未交接清楚
1
交接班人不签字
1
十三、办公楼、大厦的备用钥匙管理情况：

无管理制度
2
不按制度规定执行
1
工程
一、维修管理情况：

未建立业主报修、维修、特约服务、回访等管理制度
2
未按规定（约定）时间及时处理并完成业主报修、维修、特约服务和回访
3
未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录
1
二、设备运行管理情况：

未按要求对设备进行日常检查和维护
2
检查维护记录不全
1
无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全，或标牌标识陈旧破损，模糊不清
1
三、对重要设备场所管理情况：（配电房、电梯机房、水泵房、监控室等）

设备房无人情况下，未进行上锁管理
5
无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酒、娱乐、吃饭、乘凉、休息
5
在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器
10
允许进入重要设备场所人员未进行登记
5
设备房内无消防设备器材配备或失效
10
值班人员不会使用消防设备设施
5
值班电工夜间10：00之前休息，检查时开门超过5分钟
3
值班人员被褥未叠放整齐
1
工具未摆放整齐
1
安保
一、按规定时间要求执勤情况：

未按规定时间和要求立岗、坐岗、巡岗
1
巡岗未到位
2
巡视时发现问题未及时处理，或没有及时报告
5
上岗前喝酒
10
在岗看报、吃零食、听收音机、聊天等
3
未做交接班或未交接完就下班
2
交接班记录不全
1
记录弄虚作假
2
二、对进出人员、车辆管理情况：

未按规定对进出人员和车辆进行询查和登记
2
登记记录不全，或记录不能说明问题
1
三、辖区内道路畅通和车辆有序停放情况：

未按规定进行车辆疏导和指挥
1
辖区内有道路不畅，车辆乱停现象
2
车辆乱停堵塞消防通道、交通要道
2
四、消防设备、设施、器材的检查、维护情况：

未建立消防设备设施、器材的备案台帐
5
未建全消防设备设施、器材的备案台帐
2
未按要求对消防设备、器材进行检查
3
台帐记录或检查记录不全
2
检查出问题没有及时处理或报告
5
保洁
日常工作完成情况：

包干区域清扫不及时、卫生不干净
2
绿化区域有杂草，杂物
1
绿化植物有干旱、枯枝现象
2
租摆植物较多灰尘
1
垃圾未及时清运，或装修垃圾未集中堆放管理
2
工具用品存放或摆放凌乱
1
未按规定，无专人对保洁绿化（含租摆植物）进行检查
1
检查记录不全
1
接待
接待服务规范情况

着装、仪容仪表、行为举止不符合规范要求
1
未使用规范用语
1
坐、站姿不符合要求，或精神不振，无精打采
1
接待工作未按程序操作
1
对客人不礼貌，服务态度差
2
接待工作受到甲方（业主）有效投诉
3
注：《基础管理检查考核标准》中分值1分相当于人民币100元。

上述要求均可在商谈中进行调整，各供应商如对上述项目有不明之处请致电使用单位，联系人：任军；联系电话：[phone]。

第四章 合 同

南京市政府采购合同

合同编号 ：NJZC-2008H023
项目名称 ：南京市地方税务局建邺税务分局办公大楼物业管理服务
使用单位 ：南京市地方税务局建邺税务分局
供货单位 ：
签订日期 ：

南京市工商行政管理局

南 京 市 财 政 局 监 制
南京市政府采购合同
（参考合同）
合同编号：NJZC-2008H023
政府采购计划号：采（2008）03号

采购人：（以下称甲方）南京市地方税务局建邺税务分局
供应商：（以下称乙方）
住所地：梦都大街160号
住所地：
集中采购机构：南京市政府采购中心
根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，甲乙双方按照南京市政府采购中心的采购结果签订本合同。

第一条 合同标的
甲方将南京市地方税务局建邺税务分局办公大楼（南京市梦都大街160号）委托乙方实行物业管理服务。
一、项目基本情况：
1、座落位置：南京市梦都大街160号；
2、建筑面积：共约9,700平方米；
3、物业类型：办公综合楼物业。
二、物业管理服务委托管理期限：服务时间暂定二年（2008年4月1日至2010年3月31日），甲方先与乙方签订第一年（2008年4月1日至2008年6月31日）的合同，其中：前三个月为试管期，试管期满经甲方考核合格后，合同方为有效。第一年合同期满后，甲方有权决定是否与乙方续签下一年度服务合同，且续签合同价款不得超过原合同价款的10%（不含）。

第二条 委托管理事项
一、委托物业管理服务事项详见谈判文件第三章。
二、响应与物业管理有关的其他事项。

第三条 合同总价款
一、本合同项下物业管理服务费用人民币总价款（壹年）为 元整（大写），折合按建筑面积（9,700平方米）每平方米每月 元。
二、本合同执行期间合同总价款不变。

第四条 组成本合同的有关文件
下列关于南京市政府采购 NJZC-2008H023号的谈判文件或与本次采购活动方式相适应的文件及有关附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，这些文件包括但不限于：
（1）乙方提供的谈判文件和谈判报价表；
（2）最终确认表；
（3）成交通知书；
（4）甲乙双方商定的其他文件。

第五条 双方权利义务
一、 甲方权利义务：
1、 代表和维护产权人及使用人的合法权益；
2、 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理活动；
3、 负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；
4、 审定乙方撰写的物业管理服务管理制度；
5、 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，对违约情况进行处罚；
6、 审定乙方提出的物业管理服务年度计划及财务预决算；
7、 在合同生效之日起向乙方提供 20平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；
8、 提供乙方进行物业管理服务所必须的水、电供应；
9、 协助乙方做好物业服务管理工作；
10、法规、政策规定由甲方承担的其他责任。
二、 乙方权利义务：
1、 根据有关法律、法规、本合同的规定及本物业的实际情况，制定物业服务管理制度及管理方案、年度管理计划、资金使用计划及决算报告等工作目标；
2、 定期向甲方公布物业服务管理费用收支帐目；
3、 在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常物业管理工作，并委派有岗位资质的人员履行本合同；
4、 负责所有日常物业材料、用品及易耗品的更新；
5、 自主开展各项物业管理活动，但不得侵害甲方、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；对三方共管协议的违约情况承担连带责任；
6、 根据有关法律、法规的规定和本合同的规定，向甲方收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；
7、 建立、保存物业管理帐目，及时向甲方公告本管理区域内的重大物业服务事项；
8、 可选聘专营公司承担本物业的专项物业管理业务，但不得将本物业的整体物业管理及责任转嫁给第三方；
9、 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意报有关部门方可实施；
10、 按本合同第九条第1、2款规定，对甲方的违约行为进行处理；
11、 合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房、档案资料和属甲方所有的其他资产，并办理交接手续；
12、 法规、政策规定由乙方承担的其他责任。
三、在管理过程中，因下列因素所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：
1、 天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；
2、 暴动、持械抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限；
3、 因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；
4、 因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；
5、 因甲方或物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。
6、 因乙方书面建议甲方改善或改进物业管理措施，而甲方未采纳所致的损害；
7、 因甲方或物业使用人指挥调派乙方工作人员所致的损害；
8、 本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；
9、 除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。
四、为维护公众、甲方及物业使用人的合法利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。

第六条 质量保证
一、 建立质量管理体系并有效运行，物业管理服务能够接受质量审核。
二、 物业管理服务逐步达到接受创优评审条件。
三、 各项承诺指标及所采取的措施详见“谈判文件”。
四、 其他物业管理服务质量要求按南京市有关标准执行。

第七条 履约保证金
1、 乙方在签订本合同之日，向甲方或甲方指定的机构提交履约保证金伍仟元整。
2、 履约保证金的有效期为甲乙双方签署验收满意说明之日起5个工作日内。
3、如乙方未能履行合同规定的义务，甲方有权从履约保证金中取得补偿。
4、履约保证金扣除甲方应得的补偿后的余额在有效期满后5个工作日内无息退还给乙方。

第八条 款项支付
1、本合同项下所有款项均以人民币支付。
2、如本合同项下的采购资金系甲方自行支付。
3、 以上款项按约定向乙方支付。

第九条　违约责任
1、甲方无正当理由，违反本合同第五条的有关规定，使乙方未能完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决，造成乙方经济损失的，由甲方向乙方偿付合同总价5%的违约金。
2、甲方无正当理由未按合同规定的期限向乙方支付款项的，每逾期1天甲方向乙方偿付欠款总额的5‰滞纳金，但累计滞纳金总额不超过欠款总额的5%。
3、乙方无正当理由，违反本合同第五条及第六条的有关规定，未能达到规定管理目标及质量保证的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方经济损失的，甲方有权扣留乙方全部履约保证金，同时乙方应向甲方支付合同总价5%的违约金。
4、乙方无正当理由，违反本合同第三条的有关规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，甲方有权要求乙方双倍返还；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
5、乙方在承担上述3、4款一项或多项违约责任后，仍应继续履行合同规定的义务（甲方解除合同的除外）。甲方未能及时追究乙方的任何一项违约责任并不表