超级市场选址理论研究.docx

目 录
1引言 1
1.1本文的选题背景和意义 1
1.1.1本文的选题背景 1
1.1.2本课题的研究意义 1
1.2本课题的研究现状 2
1.3论文的基本内容及框架结构 2
2超市选址问题的相关理论和现状 3
2.1国外零售企业选址理论综述 3
2.1.1中心地带理论 3
2.1.2区域相互作用理论 4
2.1.3土地价值理论（竞租理论） 4
2.1.4最小差别理论 5
2.2目前国外超市选址的方法和程序 5
2.2.1国外超市选址方法 5
2.2.2国外超市选址程序 5
3超市选址步骤 7
3.1选址方法 7
3.1.1商圈店址调查要点与评估 7
3.1.2区域位置选择 8
3.1.3地点选择 8
3.2选址业务 10
3.2.1分店开发方针 10
3.2.2分店选址 11
3.2.3店址选定的程序 12
3.2.4商圈设定的要素 13
3.2.5设定商圈的方法 15
3.3分店开发计划 15
3.3.1商圈调查 15
3.3.2销售额预测 15
3.3.2损益计划 16
4结论 17
注释 19
参考文献 21
致谢词 23

1引言
1.1本文的选题背景和意义
1.1.1本文的选题背景
中国零售业在2004年年底全面开放，外资超市进入中国与本地的零售业展开竞争。近两年来，美国的沃尔玛超市的年销售额高居世界500强的首位，而家乐福、麦德隆、7-11等也取得了很出色的业绩。[2]而迄今为止，中国尚无一家零售商能进入此排行榜。麦肯锡预测，未来中国市场60%将被沃尔玛等国外超市占据，国内零售业只能占其余的40%。
“最大的问题是国内零售企业还缺乏足够的竞争力，实现全球采购和物流配送的全程控制才是外资零售企业真正在打造的竞争力。”[3]“国内零售业的普遍问题是整体规模小，集约化程度低，管理水平落后，信息化程度不高，供应链凌乱，要解决多业态发展中的组织体系和资源共享的问题。”[4]
但外资超市也并非没有缺点。外资零售企业难以融合本土文化，他们缺乏与媒体沟通的经验和方式导致他们普遍处于不利的舆论环境中，一旦出现问题，国内的媒体将会对他们进行曝光。再如，美国人和中国人的口味不同，南方与北方的消费习惯不同，这是中国的零售商更为熟悉的。再如近几年外资超市在中国市场频频出现问题多与销售不合格产品有关，不是销售假商品就是过期变质商品，这反映出外资零售企业[5]在国内采购环节普遍存在的问题。
1.1.2本课题的研究意义
在零售企业制定出分店开发方针之后，选址成为分店开发的关键。这是因为,零售业是“地点位置产业”，经营者经营能否成功极大的依赖于店铺所在位置的选择。零售业中，店址的选定必须与消费者状况、地域性等因素密切配合。因此，现代连锁商业经营中，如何避免选错店址，并使所开分店能与所在地的实际市场状况相适应，从而发挥最大经营潜力，这是连锁经营成功的条件。严重影响经营效率和经营成果，甚至决定存亡的一个主要原因是一个分店经营场所选定的好坏。经营规模越大，店址择定的成败系数就越大。对于零售商来说，最重要的决策就是选址。
由此可见，选址是一个超市生存下来的前提，选址错误，超市将难以维持生计，更不可能在对手竞争中取胜。例如美国第三大超市普尔斯马特在中国的选址策略就出现了偏差：
长沙店在选址时把地点选在了禁摩区，导致一大批以摩托车为代步工具的顾客难以方便到达，影响了客流量，不久就停业整顿；位于沈阳东陵区长青街的普尔斯马特店定位于中高档，消费群体定位在中高档，但其地点相对城市中心区来说比较偏僻，周围社区居民以大众化消费为主，而沈阳地区较低的私家车普及率也难以保证有大量的驾车购物的群体造访该店；位于北京石景山的会员店[6]则因选址不当最终改为非会员制商店。
正因为选址的重要，有的超市在选址的问题上进退两难。如沃尔玛在上海老西门店的选址因为原来的店址已经决定改造商品房，因为随着上海房价的上涨，在老西门这样的繁华地段建造商品房比建造卖场能获取更大的利益。有的超市甚至选择了“嫁接”的方式，如7-11[7]在北京直接与“北京燕莎望京购物中心”，“北京小白羊超市”等合作。
1.2本课题的研究现状
国内关于超市选址的理论方面尚处于空白，仅有如交通状况是否方便，商业街区是否繁华等一些初步的方法论构建，并没有形成完整的理论框架。鉴于此，本文计划以实际的选址案例来说明我国的超市选址方法。
1.3论文的基本内容及框架结构
本文在对国外选址理论和现状综述的基础上，就选址的理论和方法问题作了探讨，以一些具体事例说明选址的注意事项。
文章先探讨了选址对超市的意义，继而追溯了超市选址问题的理论渊源和现状，最后本文在对国外选址理论综述的基础上，以西安家乐超市（二环店和师大店）成功的选址为例，具体说明本土大型综合超市选址的方法和注意事项。

2超市选址问题的相关理论和现状
国外零售选址方面的理论起源于20世纪30年代，经过几十年的发展逐渐成熟，以下是分别介绍国外理论界对于大型综合的理论成果，希望能对我国零售企业选址有所借鉴。
2.1国外零售企业选址理论综述
国外零售企业选址主要有四大理论，分别是:中心地带理论、区域相互作用理论、土地价值理论和最小差别理论。
2.1.1中心地带理论
中心地带理论是发展最完善最标准的零售选址理论。该理论由德国的克里斯泰勒于1953年提出，后来由罗斯等人进一步发展。克里斯泰勒提出了该理论的两个基本概念，限程和限需。限程（也叫上限）是指消费者为购买某种商品愿意出行的最远路程，也就是某一店铺经营的最大市场区域范围。限需（也叫下限）是指某一店铺能维持收支平衡的最小需求量，也就是拥有的最低顾客数量，从空间概念上看，相当于能满足最小需求量（通常指人口）的市场区域范围。克里斯泰勒认为任何商店要保证收支相抵必须是限程大于限需。
在以上概念的基础上，克里斯泰勒和罗斯提出了他们著名的商圈理论，即在一个理想的完全均匀的市场环境里，出售某种商品的商店会均匀分布，而且每一个零售商所服务的商圈都是等边六角形。
早期的该学派学者除了商圈六边形理论外，也提出了中心地带（城镇）的层次理论。克里斯泰勒根据商品品种的多少来划分不同的区域。最低的层级是代表最小中心地带的区域，提供最基本的商品品种和服务，即生活必需品。较靠上的层次是较大的中心地带，既经营必需品又经营非必需品。
罗斯的层次理论更加灵活，他提出聚集法则，认为中心地带的商品和服务可以是多样化的，因为现实中有很多外在的影响因素，所以这些零售店会边界模糊，融为一体。中心地带理论表明，若顾客到较高层次的中心地带一次购齐所需，就不可能再到附近的较低的中心地带购物。该理论的意义在于它把消费者行为和零售企业的区域分布联系在一起。这派理论者认为某一商品的“真正价格”是包含交通成本在内的价格。所以，顾客来去中心地带的时间是决定中心地带位置的关键因素。
2.1.2区域相互作用理论
零售区域相互作用理论的创始人是威廉姆·雷利。他模仿牛顿的物理学理论提出“零售引力法则”，认为两城市从中间地带吸引顾客的数量同两城的人口数量成正比，同两城的距离平方成反比。
康维斯修订了雷利法则，试图确定城市交易区域的分界线，即两个城市的顾客可能到任何一个城市购物的分界点。
雷利法则和康维斯的修正理论的假设是：一是两个地区同样地接近主要公路；二是两城可被利用的商品或服务的多少以城市人口的多少为标志；三是两个地区的零售商经营能力一样。顾客之所以被吸引前往人口较多的城镇，主要是由于当地的商店设施和商品种类较多，值得多花时间前往。这两种理论既可用于不同城市商业区之间的定量分析，也可以用于同一城市内不同商业区的定量分析。而且划定商圈时计算简便，资料的要求也不是很高。所以在 欧、美、日广泛应用。但它的使用也有一定的局限性，仅以人口和距离作为分界点的影响因素，而且距离方面考虑的是里程距离，没有考虑具体的行程距离给顾客的心理感受。从零售类型来看，只适合于出售日常用品的商店，并不适合于出售挑选性强的高档消费品商店。此外，若存在广告的影响，或顾客对某特定商店的忠诚和某些商店有特殊吸引力时，会减弱他们的有效性。
20世纪60年代，美国零售学者戴维·赫夫继雷利和康维斯之后提出了城市区域内商圈预测的空间模型，为区域相互作用理论体系注入了新鲜血液。具体内容是，在数个商业区（或商店）集中于一地时，顾客利用哪一个商业区（或商店）的概率，是由商业区（或商店）的规模和顾客到该区（或商店）的距离决定的。
2.1.3土地价值理论（竞租理论）
土地价值理论（竞租理论）最早是由海格在1926年提出的。他认为城市中所有可选地点会被出最高租金的商家占有，因此土地资源得到最好的使用，体现出其最高价值。该理论假设不同零售业态的选址依赖于他们竞投的租价。后来，阿伦索在此理论基础上提出了竞租曲线，认为城市最中心地点因为能吸引整个城市的客源，所以竞租价格最高，但是随着距离增加，价格逐渐下降。真正把该理论应用到零售领域的是费雷和咖纳。费雷认为在假设零售商有完全的信息，而且没有法律和社会的障碍的条件下，系统的零售布局模式应该是有零售商能支付和愿意支付的最大租价决定的。咖纳认为中心地点的高价土地体现了高竞租能力，而这种较高的竞租能力和中心地带理论中的限需的作用类似，都设定了最低的准入条件。因此，证明了中小地区和社区的商业类型应有所区别。
2.1.4最小差别理论
最小差别理论把哈罗德·霍泰龄的竞争模型应用到了零售环境。该理论认为，处在同一市场环境中一定数目的商铺如果聚集在一起，将获得最好的经营效果。在不同国家的一些实证研究证明了该理论的假设，即经营同种或类似商品的商家趋向于紧密地聚集在一起。但是这一理论在不同零售业态的适用程度不同。通常较高等级的业态，像女性时装店等特点明显，但像便利店和私人服务等较低等级的业态就不倾向于聚集。而且对于郊区超市兴起，其经营状况通常好于聚集在市中心超市的情况，该理论也缺乏足够的解释。
2.2目前国外超市选址的方法和程序
2.2.1国外超市选址方法
图表分析法。零售商采用的图表中通常包括一些相关因素如人口、便利性、竞争和成本。通常来说，图表法是一种不正式的方法，只是在调查者的头脑中形成。
类比法。这种方法试图通过比较现有店铺店址和预选店址的差异，在现有店铺的基础上预测预选店铺的销售额。主要的内容有顾客调查、竞争分析和地理社会经济信息采集。最近，该种方法中应用了地理信息系统和忠诚卡数据。
财务分析。对店铺的发展和运营的财务分析，对比成本（包括地价、建筑和营运成本）和预期的销售额。这种方法并不能单独使用，因为没有考虑到竞争环境和消费者行为模式，一般作为辅助性分析。
回归模型。在超市店选址中经常用到多元回归模型的决定因子通常是竞争、商圈组成和特点、店址的便利性、店铺的物理特点、区域人口分析，并以此预测潜在的销售额。回归模型通常需要分析至少30个以上的店铺，因此限制了小型零售企业的使用。
引力模型。这组模型基本是在雷利的零售引力模型的基础上修订形成的。以上这五种零售商在实践中用到的方法中只有引力模型是直接源于上述的区域相互作用理论，但是其他的方法似乎和理论也有些类似的地方。中心地带理论认为顾客会惠顾离他们最近的店铺，而类比法也有时间维度认为惠顾商店的大部分顾客是离该店最近的顾客。而财务分析对店址的评估在某些方面类似土地价值理论。
2.2.2国外超市选址程序
第一步，国外零售商通常会先用图表分析法，包括用地图仔细分析研究预选地址及其周围地区，该地区的公路系统，城市建设，其他超市的分布及物流系统。零售商通过这一层次的分析初步选定大量的可选地址，并从中选出有潜力的地址进入下一步分析。图表法虽然不能预测销售额，但是初步筛选降低了选址评估的成本。
第二步，在应用图表法初步判断之后，零售商会采用类比法进行商圈分析。首先，零售商会收集他们现有店铺内的店内访谈资料。通常会有上千名受访者，而且这种访谈是每两年一次，不间断地进行。零售商通过这些调研可以了解到商圈内顾客的消费特点，人口组成，购买行为和媒体选择习惯。调查问卷一般包括以下问题：顾客家庭住址、顾客社会经济特点（年龄、收入、职业、民族等）、对竞争者商店的惠顾情况（确定主要竞争者）、购买行为（频率，购买量大小）、媒体选择（广告知晓度等）。其次，零售商会甄别确定现有和可能的竞争店铺，并对竞争者店铺进行定性和定量分析。在定量方面，计算预选地址与竞争者的距离，竞争店铺的销售面积。定性分析上，在店铺外观、商品陈列、质量和服务水平等方面评估。
第三步，零售商收集待选店址周边地区的人口、社会、经济信息。零售商使用这些信息结合店内的顾客调研能大体把握趋势，预测潜在的市场份额和投资回报。
由此可见国外超市企业在选址过程没有依赖某一方法，而是组合使用几个方法。这种组合方法降低了选址评估中的风险。

3超市选址步骤
3.1选址方法
3.1.1商圈店址调查要点与评估
商圈实地调查及准确评估是十分重要的。家乐超市在开店之前，是精心细致作了实地调查作业的。内容包括考虑商品的内容如何、价位的高低、人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店，以及其营业情况等。
首先、商圈实地调查
第一，开店地点周围住户的情况，就是所谓的居民居住的条件，其范围有两类：住宅的种类和住户的构成。如二环店附近有高级住宅区市政府小区，而且临近有多所高校如西安电子科技大学、西安音乐学院以及长安大学等。师大店附近更是密集的分布着陕西师范大学、西安外国语学院和西北政法学院。至于住户的构成，市政府小区的居民有着很强的购买力，而附近大学的学生是处于18至26岁的年轻人，也有旺盛的购买力。
第二，商圈内有助于超市设立的设施，家乐超市这两家店附近都有公共汽车站，很方便顾客到达。
其次，评估
评估对超市选址的成败关系很大。正常情况下，评估是开店前首先也是一定要做的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，所以评估的结果可能各不一样。然而普遍认为，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估结果的准确度优于后者。
评估过程中，数据化、定量化评价数据是特别重要的，可将人为干扰的因素减至最低。
在地点位置详细图中，可显示周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该店的位置是否合适。方法如下：
以要开设综合超市的位置为中心点，用三条圆虚线由内而外，各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在图内，师大店在50米之内就有陕西师范大学，150米之内是西安外国语学院，250米之内是西北政法学院；二环店在250米之内有市政府小区。
将车辆动线表示清楚，这时设立地点附近的相关位置，可以很清楚的判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个最好，哪里停车较方便等。从这一点来看，师大店的选址是比较理想的，陕西师范大学和西安外国语学院都在街道东侧，也就是超市的同一侧。
3.1.2区域位置选择
适应人流方向、人口分布，便利广大顾客购物是超市店址选择的原则。在扩大销售的原则指导下，绝大多数商店都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅等购货地区。从而形成了以下四种类型的商业群。
第一，城市居民区商业街和边沿区商业中心。居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置商店是为了方便附近居民就近购买日用杂货、百货等。二环店临近市政府小区正是为此。
第二，城市交通要道和交通枢纽，包括城市的直接街道、地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点就是为了方便来往人流购物。师大店位于西安市南郊交通干道长安南路上，人流量很大，保证了顾客的数量；二环店位于含光路和车流量很大的南二环交叉口，既方便到达，有保证了足够的人流量。
第三，城市中央商业区。全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。例如西安市钟楼附近，但在此设点显然地价过高。
第四，郊区购物中心。在城市停车困难、交通日益拥挤，环境污染严重的情况下，随着私人汽车大量增加，高速公路的发展，一部分城市中的居民前往郊区。很多超级市场为了适应郊区居民的购物需要把店址改在郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。如电视塔附近的麦德隆超市。
3.1.3地点选择
分析交通条件
能决定企业经营的顺利开展和顾客购买行为顺利实现的交通条件，也是影响店址选择的一个关键因素。
从企业经营的角度分析，对交通条件的评估有以下两个方面：
在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用。绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4:1。针对西安市的具体经济情况，西安的超市并不设置汽车的停车场，只要设置自行车的停车场即可。
商品运至商店是否容易，这就要考虑可供商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸，经济效益受到影响的一个主要原因就是运货费用的明显上升。由于临近交通干道，家乐超市的商品运输很方便。
为方便顾客购买，促进购买行为的实现，对交通条件要作如下具体分析：
分析与车站的距离和方向是设在边沿区商业中心的商店是考虑的问题。一般距离越近，客流越多，购买越方便。家乐超市这两家店都设在车站的附近，符合要求。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站的位置，以下车的客流为主。二环店在含光路十字边，多路公共汽车经过店址。
分析公共车站的性质，是中途站还是始发或终点站，是主要停车站还是一般停车站，这也是家乐超市做的选址工作。由于在十字路口，二环店附近有308和608等路公共汽车的主要车站。师大店附近有多路公共汽车的始发站。这都是有利的条件。
要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。例如距离人行横道较远会造成客流量在一定程度上的减少，单行线街道、禁止车辆通行街道等都会遇到类似的情况。二环店门前有人行道，师大店离人行道较远，稍不方便，不过此店主要依靠街道东侧的人流，影响不大。
分析客流规律
客流量的大小是超市成功与否的一个关键因素。客流包括现有客流和潜在客流，超市选址总是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，以使多数人就近购买商品。家乐超市二环店附近的客流以附近的居民或学生，即现有客流为主；师大店由于附近有新兴的学校，潜在客流增多。
分析客流目的、速度和滞留时间
不同地区客流规模可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再做最佳地址选择。如在师大店的客流以附近高校的学生为主，客流目的以购买生活用品和消磨时间为主；二环店的客流以附近的居民为主，目的是购买生活用品。
分析街道两侧的客流规模
同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通设施条件等影响，而有所差异。此外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行使方向右侧的商店。因此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。典型的选址是二环店，含光路比二环路相对狭窄，二环路的公共汽车站要过路口，因此在十字路口的东南角设店是最佳的选择。
分析街道特点
选择商店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开设地点，二环店的选址就是如此；有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道一端；表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端，而师大店即如此。
分析地形特点
选择超市开设地点时，分析地理特点，之所以选址尽量临街而设，就是为了选择能见度高的地点设店，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。而且，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。家乐超市这两家店都符合这个要求。
分析城市规划
超市的选址要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是较好的地点，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而使其出现不利于设店的因素，反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规模前景看会成为有前途的新的商业中心区。因此，经营者应从长远考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。如现在看来二环店比师大店的选址优越，但是由于南郊的新建高校以及新建的校区增加，带来新增的购买力，师大店可能在未来的发展更有潜力。
3.2选址业务
3.2.1分店开发方针
分店开发方针的制定因所在行业、业态、规模以及经营方针等的不同而有所区别。例如,超市连锁企业的分店展开形态就可采用单店出击、复合店或超市连锁化出店，不管拟开设分店定位于都市中心、郊外住宅区，还是住宅小区，分店开发方针都应该包括商圈、业态及规模、营业对策、标准化、选址、竞争店对策、投资以及开发方式等多项内容。
●中心 以配送中心为中心，半径在100公里以内；配送时间在3小时以内；在面上开发与所在地市场环境相适应的规模和业态；开分店的目的就是提高商事圈内的占有率。
●商圈 商圈内有6000户以内的居民，商圈内占有率以20%为基础。店铺面积3000平方米的大型超市，其商圈内至少应有1000户居民。家乐超市这两家店都符合这个要求。
●业态与规模 与消费者多样化的需求相对应，而且为了与其它企业的分店展开差别化竞争，提高商圈内的占有率，单位面积在3000平方米以上规模的大型超级市场将成为今后分店待发的主力之一。而事实上，家乐超市这两家店都在3000平方米以上。
●营业对策 筹划让分店在居民的日常生活中能发挥作用，并扎根于所在的店铺构想。为了使顾客能够一次购齐所需商品，家乐超市以超市主干商品副食品、日用杂货等常用品种为主备齐。为顾客提供了一种丰富、便捷、快乐、健康的生活。
●店铺的标准化 家乐超市有统一的绿色外墙，并有超市的标志，以便于顾客的识别。店铺一般设3层，营业面积在3000平方米以上。
●地区最强店 作为超市，家乐超市争取使自己的分店成为该地区第一强的店铺。例如在单店面积、食品及调料营业面积、品种齐全等方面都已经达到了要求。
●竞争店对策
适当规模化。在面上展开，从而达到垄断化和单店的大型化。
差别化。打出自身的强项，强化营业力。以集团化与之对抗。把握住在狭窄商圈内提高市场占有率的秘诀，在保住营业额的同时定期对现有分店进行改革，实现灵活经营。
先入为主。对有较大发展前途的地区和能成为该地区最强店、获得较大利益的地区，应考虑先发制人，主动抢滩开发分店，是分店均匀散布，从而抑制其他公司的渗透。
商圈分段化。在高密度商圈成熟商圈中，要重视道路形状及地形条件，在商圈内较容易成功的位置开设新店。
●投资 家乐超市采用了低成本的建店构想，在给顾客舒适的购物环境的前提下，对天花板只进行了很简单的装修，甚至水泥板仍然裸露在外，当然，这并不影响顾客的购买。
●开发方式 以单独开发为主，同时考虑公司集团内部的相互联结。至于物产、不动产等，考虑以租赁为主。
3.2.2分店选址
以下几项是店址选择时必须注意的事项：
店址择定后，为分店开发会有大笔的投资投入，开张后再行变更地点实际上是不可能的事。因此，选址要慎之又慎。
分店经营的效率与成果都受所在地市场状况的制约，因而即使有华丽的装潢、精选的商品和优秀的人才，甚至资金的追加投入，大多都不能弥补由于店址条件所带来的影响。
有关分店所在环境，必须定期而且持续地作详细地分析，在当时不仅要做市场效率的评价，而且还要考虑该地点发展是否有“未来性”，还要随时密切关注环境的变迁，或扩大营业面积，或不断改变营业现场设计。
连锁企业之所以应该根据自己的经营自己的经营宗旨选择与自身条件及决定最适应的地区，是因为店址选择直接关系到连锁企业的经营成果好坏。从全球范围看，连锁企业在其发展初期，多以商业中心为主要选址区，期望以较高的客流量带动各分店的发展。待发展到一定规模之后，在向居民区和市郊发展。但是也有采取“农村包围城市”策略的连锁店。不同行业的连锁店在店址选择上有共同的要求，也有不同的要求。共同的要求如方便顾客购买、有利于扩大影响力、方便供货和扩大市场覆盖率等；不同的要求有固定客流与流动客流、交通便利与否、商业网点是否集中、服务齐全与否、营业时间的长短等。所有的连锁店在店址择定时都应该考虑那些对经营成本又影响的因素，这就是土地条件。
3.2.3店址选定的程序
连锁经营分店开发的店址选择，是综合考虑各种影响因素的结果。要使选择在各个方面都能令人满意，客观上往往不容易办到。因此要十分注意所在行业的特点、同行业的竞争趋势、拟定位置的未来变化、分店的延伸以及连锁经营管理方面的要求。家乐超市开发的店址择定经过了如下程序：
确认前提条件；
所谓确认前提条件，就是综合考虑各种相关因素，制定企业的分店选址择定标准。例如家乐超市的分析：
①城市总体状况：基本上讲，就经销与日常生活有关的生活必需品这一点来讲，城市的性质与状况怎样并不十分重要，但最好要与本企业的商品配送体系相适合。西安市的产业构造是三次产业型，人口的年龄结构是金字塔型，这都是最理想的状态。
②商业状况：家乐超市在建店时区域内尚无店铺，颇具商业发展的潜力，并且分店有望成为该地最强店。
③城市规划：家乐超市设店的城市规划基本上是定型的商业区，有成熟的商圈可满足超市的日常经营。
④住宅区：家乐超市附近是有较强购买力的居民。
⑤地形：家乐超市附近为不间断的成片区域。在该区域不但可以获得足够的市场面，而且还带有广阔的腹地。
⑥道路：家乐超市靠近与日常生活紧密相关的道路，这在超市的设立中是一个很重要的因素。
⑦人口与家庭：家乐超市附近拥有20000人以上（约5000户至6000户居民）的城市可以作为商圈的区域。
⑧配合分店开发方针：能较容易的形成具有强支配力的重点区域，以及可以朝该方向发展的区域。家乐超市附近商圈集约程度高，因此可以说是建店的优势。
根据目标顾客选择分店所在的重心区域；
以目标顾客为中心，设想目标顾客的可能去处，往往可以发现经营成功的契机。例如经营日用品的超市可以追随顾客到新的住宅小区，并且最好建在新村的中心位置，而便利店则可以分布在大街小巷，只要居民多，就会有很多商业机会。专卖店最好临街而设，并且最好在闹市区或专业街上。一个城市里之所以可供选择的区域缩小了。原因是故可被依据目标进行了划分。当然这种选择很难一步到位，但往往很奏效。
寻找最佳结合点；
这显然实际上一步骤之后的“缩小包围圈”的过程。最好能绘制出上述重心区域简图，在图上标明朝向、竞争店、互补店、主要商事机构、人流汇集走向、交通要道、居民区等种种相关因素。图上标明的信息越多，越容易作出决定。然后挑选对本企业、周边环境最重要的几大因素进行比较，选出拟开分店核心商圈所在位置。
选定具体地点；
为了了解客流量及其方向、人口及家庭数量、交通状况，从而决定拟开分店的最佳位置，在上述重点区域，最好在该商圈区域内，根据上一步骤分析的结果寻找几处作为样本进行实地调查。
3.2.4商圈设定的要素
前面提到选择分店所在的重心区域，从某种程度上讲，也就是商圈的设定。商圈一词，在经济学上的意义是“零售市场的空间领域”。而在店铺经营方面，商圈则是店铺或上业绩和设施（如商业街）吸引顾客的地理性范围。根据实践经验，商圈可以定为到该店铺来的八成顾客所居住（上下班）的区域。其范围多用顾客来店所用必要时间来衡量。
所谓商圈的设定，就是测量自家商店对于顾客的吸引力，并且为了测定其经济效果而制作分析图表，对拟定选作商圈的地区作详尽的分析，以测定该地区是否可能设立分店。以下几点是设定商圈的一般性因素，同时也是日常广泛的营业活动中所必需的基础资料。
购买力的把握与分店规模的决定；顾客群体的区分与经营策略的决定；市场占有率的判定；选定计划与再开店的资料；商圈与居民生活的差异；商圈的层次（基本、次要、边际）区分；订立有关行业与分店形态的经营战略。
对连锁经营而言，商事圈也是一个很重要的概念。日本零售业中心认为对一个公司来讲，商事圈就是一个公司为了吸引该地区过半购买力的区域，这个公司的店铺在该地区集中配套开店。由此可见，商事圈就是许多店铺大量云集、商圈重复集合的地区。决定商事圈时连锁经营中分店开发时最重要的方面。
零售商圈具有较明显的层次性特征。当商圈在规模、形状、构造上逐渐明显化时，可分为基本商圈、次要商圈、边际商圈三个层次。基本商圈，指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%左右的消费者来本店购物；次要商圈位于基本商圈以外，顾客光顾率较低，一般本区域15－20%的消费者来本店购买；边际商圈位于次要商圈外，属于本企业分店的辐射商圈，再次商圈内顾客来购物的比例更低，一般本企业分店10%左右的顾客来自边际商圈。至于其划分的标准，具体将来就是，商圈的规模指商圈具有的地理性宽度，它视业种、业态、和分店规模的不同而有所区别；商圈所具有的地理性形状，就是商圈的形态，它取决于交通枢纽、自然环境、社会人文环境、行政性环境、竞争店与互补效应等；而商圈的构造则指商圈所具有的地理性、空间性构造，包括三种构造形态：
全部商圈，指从最远处来的顾客的范围；
复合商圈，指根据商品类型而定的商圈范围；
相对商圈，根据利用该分店的相对顾客数而区分的商圈。
这里要注意一点，虽然每个商圈都有各自不同的具体形态、形状，并且相互排斥，受业种、业态的影响又具有重叠性，但各种划分标准服务于不同的分析目的，不能混为一谈。
因为有太多的所谓划定商圈的要素，便利商圈的大小变的多样化，而且又具有变动性，所以，不管哪一种、哪一层次的商圈，要用一句话来定义其范围的大小，几乎是不可能的事情，这些用来划定商圈范围大小的基本要素是：
该分店可经营商品的品种、规格、价格；到购物地点的交通状况；地理环境条件；周围店铺的竞争与互补性；人口及收入状况。
当然，要决定商圈到底由这些因素中的哪几项决定？哪几项又是最主要的？都很难一语断定。比较可行、可靠的办法是通过调查，摸清具体情况，再行确定。
3.2.5设定商圈的方法
商圈设定有多种不同的方法，根据行业与店铺形态等的不同，商圈设定会多少有些差异。因此在调查时，通常是配合以下方法加以判断：
单纯划分法
这是最简单的方法，即按照下述的几种方法了解顾客的住址，再将做得到的顾客住址标注在地图上，然后把地图上最外围的点连接起来的形成一封闭曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在。但这种方法仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用。此外它最大的缺陷就是按该方法设定出来的商圈是有限的。
经验法,即根据以往经验来设定商圈。
3.3分店开发计划
3.3.1商圈调查
分店开发计划的制定必须在及时掌握充分市场信息的基础上进行，获得这些相关信息的一种重要方法是商圈调查。当前供求矛盾的主要方面，已经由“卖方市场”转变为“买方市场”，这就使得连锁经营中商品的品种构成和销售情况成为决定企业命运的关键。不断开发适应消费者需要的商品，扩张分店规模，是一个企业要实现迅速扩张必须要做的工作。通过商圈调查，企业可以了解消费者需求的准确情况。从某种意义上来讲，商圈调查应该是分店开发计划过程的一部分。
3.3.2销售额预测
一个地区市场规模的大小，或能否在将来迅速成长起来，保证分店开张后能够获利，往往可以决定一个连锁企业是否在这个地区开设新店。因此企业通过对各重点区域潜在需求量的定量分析，可以发现各区域的预计需求量的以及分店设立后的获利可能性，从而有助于企业选定具体的分店地点位置。此外，通过销售额预测，还可以了解顾客的偏好和心理，进一步分析市场商品需求的特性，作为日后经营中发现商机的依据，因此销售额预测是分店开发计划过程必须考虑的因素之一。
所谓销售额就是分店开张后可能吸引的顾客数与区域内顾客购买单价（顾客平均购买金额）的乘积。这里顾客数等于商圈区域内的家庭数（或总人口数）与顾客对分店支持率的乘积；顾客购买单价等于所售商品平均单价与顾客平均购买件数的乘积。
3.3.2损益计划
连锁企业开发新店所面临的风险很大，原因是自建分店时，投资于建筑上的金额往往非常庞大，会占用大量资金。因企业对经营前景过分乐观的估计而导致投资过大，财务风险加剧，最后导致经营失败的例子屡见不鲜。所以要从长远的角度出发，对分店的损益状况作出判断。分店开发计划能否被接受，损益计划是对其作出结论的最基本判断依据之一。
4结论
本文通过初步探讨，得出以下结论：
第一，在超市选址之初，要进行周密的商圈店址调查与评估，分析开店地点的居民居住的条件，包括住宅的种类和住户的构成；分析商圈内有助于超市设立的设施。再由经验丰富的人员进行评估。
第二，完成第一步后，再分析交通条件,客流规律客流目的、客流速度和滞留时间，街道两侧的客流规模，街道地形以及城市规划等方面的特点。
第三，在确定分店选址的过程中，要将已有的店址、分店开发策略等综合考虑，以形成集体作战的态势。
本文的创新点在于分店开发策略的适当规模化和差别化。
当然本文还有若干需要深入探讨，也是比较难以操作的的方面。比如，如何具体运用国外经典选址理论的回归分析，以及形成以数字为依据的实事求是的作风，还期待着进一步的研究。

注释
[1]大型综合超市（GMS）：经销除食品和汽车外所有在家庭日常生活中所需商品的大型商店，商品以高耐用性为特色，以企业自有品牌为主力商品，利用开架自选方式销售。在日本称为综合超市（有停车位）或量贩店。
[2]引自新浪网《2003，2004年世界500强》。
[3]中国连锁经营协会会长郭戈平语。引自2004年6月1日《中国经营报》。
[4]上海连锁经营进修学院院长顾国建语。引自2004年6月1日《中国经营报》。
[5]零售业可以分为：大型综合超市，食品超市，便利店，折扣店，家居用品中心，专业商店，会员店，药品超市，大型仓储超市等。超级市场只是零售业中的一种业态。
[6]会员制商店是国际先进的业态模式，其核心理念是提供低价的高质量品牌产品和服务，从而体现会员概念的意义并形成“会员忠实购买”模式。
[7]日本“7-11”公司是1973年由日本大零售企业集团伊藤洋华堂设立。

参考文献
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[13] 张建华∶中外超市之比较.商业现代化(北京)1995(5)
[14] 赵萍∶我国超市的现状与发展.中国商贸(北京)2001(1)
[15] 巨天中∶品牌连锁.中国经济出版社(北京)2004.5
[16] [美]菲利浦·科特勒∶市场营销管理.[M]上海人民出