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美国房价大跌销售萎缩透露什么?美国人惜售房屋

时间：2007-5-28 10:08:21 来源：东莞房地产网

与近来中国房地产价格节节攀升相反，根据美国房地产协会最近公布的数据显示，今年前3个月美国房屋售价继续下滑，尤其二手房价格下滑幅度更大。

今年第一季度，美国成屋销售总量为641万套，同比下降了6.6％，这一数据比去年全年平均销售量（即648万套）略有下降，但比去年第四季度的626万套则上升了2.4％。与此 同时，今年第一季度，美国一半以上地区的房屋售价超过21.23万美元，这比去年同期房屋售价中位数21.61万美元低了1.8％，比去年全年房屋售价中位数22.19万美元则低了约4.3%。尽管美国房屋售价依然在下滑，但一半以上地区的房屋售价在回升。

这些数据说明，目前美国的房屋售价下滑速度要慢于房屋销售的回落速度，这些信息也暗示美国人并不愿出售房子。

深入分析美国房地产市场情况发现，当前美国的成屋销售量之所以会呈现回落趋势，原因在于成屋销售量增长已不再依赖于高价房了。今年3月，内华达州，夏威夷和佛罗里达等高价房区域的销售量下降超过25％，相反，在怀俄明州，阿肯色州和爱荷华州等低房价区域内的销售量则开始上升。

同样，与北加州的硅谷、旧金山和奥克兰等高档住宅区域相比，房价最便宜的大都市地区房价却出现了不同程度的下滑，这一现象尤为明显。例如，纽约的Elmira地区房价比去年下跌了14.9％，佛罗里达的Sarasota-Bradenton下跌了12％等。有专家分析，大都市地区房价之所以会下跌，可能是与执行更严格的房屋贷款标准有关，因为早先美国出现了次级房屋抵押债券市场风险问题。

显然，美国房地产市场仍不见复苏迹象，人们对美国房地产市场的担忧在加深。不过，也有不少美国经济学家却乐观预计，美国房地产价格将会在今年下半年出现回升。

例如，经济学家Lawrence Yun说：“目前美国房地产市场基本上已稳定在经济周期中的一个谷底阶段，并已朝着正确的方向（即房价回升）发展，预计今年第四季度美国房地产价格将会小幅上升。因此，现在更需要有耐心去等待房地产价格的缓慢和恢复性上涨”。

美国的房地产市场可以给予我们的一个启示是，尽管美国房地产市场至今仍未复苏，但许多美国人依然选择惜售房屋，原因可能是房屋的财富效应依然还在。同样，中国房地产市场尽管表面上并不看好，但实际上也有继续惜售或投资的理由。这些因素也构成了为何目前中国房地产价格仍会继续上涨的原因。

房价大跌交易量下滑 美国楼市遭遇“寒流”
美国房地产业最近不太景气，不仅买房的人少了，房屋价格也大幅度下跌。有分析人士认为，随着美国购房抵押贷款利率的提高，新一轮的购房衰退期即将到来，而以房地产业为风向标的消费指数也将随之走低。

进入第四季度以来，特别是最近一段时间，美国的房地产商们感受到一阵无事可做的“恐慌”。在美国亚利桑那州最大的城市凤凰城，房地产业的一名经理里奇·里克多突然惊讶地发现，房子不再那么好卖，而整个城市充斥着“空屋待售”的招牌，房价也已经大幅下跌了。

凤凰城和里克多有着相同感受的房地产商还不在少数。几个月前，他们的房子还惊人地好卖，“往往几分钟就能出手一套”，大多数时候，凤凰城的房地产商根本不需要为自己的楼盘进行大力宣传，他们只需要“站在空房里等着买主上门就行了”，而房价也是一路暴涨。

根据统计机构的统计结果，今年前三个季度里，凤凰城地铁沿线的一套现房售价竟然达到了将近26万美元，和去年同期的不到18万美元相比，上涨了46%。

但房地产商们的开心并没有持续多久，现在，这些被抢购的房子却似乎变得无人问津，房屋的售价也不断降低。不仅在凤凰城，在整个美国，房地产业上半年以来的兴盛消失得无影无踪。《今日美国》杂志据此发表文章，称“待售的房屋目录越来越长，而开发商则不断降低价格”。在加利福尼亚州，几个月前待售的房屋还只有5000套，但现在则猛增到17000套之多，让消费者有了更多讨价还价的空间。

尽管房地产业在冬天遭到了寒流，不少房地产也的专家仍然认为，由于经济增长，2005年将是美国房地产业的一个“丰收年”，并成为多年以来的一个顶峰。也有乐观的房地产商和经济界人士认为，房屋在第四季度降价是正常现象，一般来说，到了春天以后，房地产业也将随着大地“复苏”。因为在春天人们对房屋的需求量更大，特别是带着孩子换地方生活的家庭，很有可能需要重新考虑买房子的问题。

专家指出，春天的确是购房的旺季，由于和往年相比，今年美国房地产业的情况显得不那么正常，因此为明年春天房地产业的情况增添了新的变数。据统计，从1968年到2005年，美国房地产价格在年内的变化一直比较稳定，总体来说在第二季度，房地产价格会上涨15%左右，到第三季度上涨8%，然后到第四季度回落5%。最近10年以来，房地产价格变化是第二季度上涨18%，第三季度上涨11%，到了冬天则回落6%。

但今年的房地产业却出现了暴涨的情况，第二季度，房地产价格涨幅达到49%，第三季度涨了16%。而目前却出现了暴跌的迹象。一些专家指出，由于每年到第四季度房地产价格都有所回落，因此目前还不能确定，房地产价格的暴跌是意味着“房地产泡沫的破灭”还是正常的价格回落，要到明年春天才能见分晓。

美国底特律房价大跌 四居室售价7000美元！
2007-3-22 9:53:05
在美国底特律萧条的房地产市场上，面对那些最不尽如人意的房产，即使能说会道的经纪人也感到了压力。随着美国汽车工业步入低谷，号称“汽车之都”的底特律失业率高达14％，大量房产因房主无力支付贷款被银行回收。抵押房的价格有时甚至还不及一辆普通新车。

　　银行大量回收抵押房

　　“嘿，伙计，地下室免费赠送。你知道对吧？”一位抵押房产拍卖商正努力游说着顾客。

　　在经历一处接一处房产以低于2.9万美元的价格卖出后，拍卖人开始尝试宣传新的卖点：“房子里的木材相当超值！”花2.9万美元在这座城市只能买一辆普通新车。

　　受美国汽车产业普遍裁员的影响，底特律陷入经济萧条。这座城市如今唯一兴盛的是：因无法偿还贷款而被银行收回的抵押房。

　　随着那些信用较低的借贷人抵押贷款成本上升，底特律原本就不景气的地方经济雪上加霜，房地产价格快速下跌超出许多投资者几个月前的预计。

　　位于得克萨斯州的赫德森－马歇尔拍卖公司于18日举办了一次抵押房拍卖会，300处房产待售，拍卖现场的气氛却并不热烈。

　　“这些人都是投资者，他们了解贷款很难，寻到合适租客也很困难，因此十分谨慎。”参加拍卖会的房地产经纪人斯坦利·威格兹诺维茨说。

　　四居室仅售7000美元

　　底特律人口在过去30年中流失了一大半。这座城市不仅面临着犯罪率上升、学校质量不合格以及其他社会问题，而且也未能赶上近年来席卷美国大片地区的房地产热潮。

　　自从美国汽车产业再次陷入低潮以来，底特律的房价从2001年起连续5年出现下跌。

　　现年32岁的斯蒂芬·艾扎伊里为自己手头的房产忧心忡忡。艾扎伊里两年前卖掉餐馆，购买了一处位于底特律市内可供出租的房产。两年前被他认为是便宜货、售价7万美元的房子，现在却只能卖出3.5万美元的价格。

　　在赫德森－马歇尔拍卖公司的房产拍卖会上，一座位于城市西边的平房售价为1.3万美元；另一套靠近底特律老城区的四居室仅售7000美元。
　　买房好似赌博
　　“这点钱还不够买辆二手车，”艾扎伊里说，“买房就是一场赌博。你不得不怀疑，房价究竟能跌到多低。”
　　投资者，在周日房产拍卖会上表现得十分谨慎。即使底特律市的房产让出近乎不合理的折扣，一些买房人付了钱后仍然心存疑虑。
　　“我不确定值不值得庆祝，”现年55岁的柯克·尼尔在购买后说，“我妻子会杀了我。”尼尔刚以3.4万美元的价格买了一处位于市郊奥克帕克的农场。

　　■相关新闻

　　密歇根房价逆市大跌
　　2006年全美房价上涨6％，密歇根下滑0.4%
　　业内人士说，底特律的失业率近14％，三分之一的人口生活在贫困线以下，导致抵押房数量出现新高。底特律各银行从那些无力支房贷的购房者手中重新收回并出售的房产数，是美国全国平均水平的7倍。
　　根据美国政府公布的统计数据，底特律所在的密歇根州是2006年美国唯一一个房产价格下跌的州。美国全国平均房价上涨了6％，而密歇根的房价则下滑了0.4％。
　　赫德森－马歇尔拍卖公司负责人戴夫·韦伯说，近年来密歇根已成为他们公司交易额巨大的市场，然而大宗买卖还在加利福尼亚州，那里即将举办首次银行回收抵账房拍卖会。
　　在18日举行的房产拍卖会上，至少有16处房产仅以3万美元或更低的价格售出。当日最高的出价，一座装修豪华、建于底特律经济繁荣时期的四居室也仅售13.5万美元。
　　房地产经纪人罗恩·瓦尔拉芬代理的一处位于市郊布卢姆菲尔德的三居室，标价为52.5万美元，在拍卖会上仅以13万美元的价格成交。
　　“直到最后一个人离开密歇根时，我们才能见到房价的底线。”瓦尔拉芬说。

美国人亲历大萧条以来首次楼市大跌
房产焦点 　发表时间:2006-10-7 21:53:21
最近一段日子，美国夫妇布赖恩和南希正忙于出售他们位于马萨诸塞州韦斯特福德市的一套殖民地复兴式风格的房屋，这幢开价38.99万美元的房子有8间起居室，新装修的厨房配有枫木橱柜。可是即使以这个价格出售，他们也损失了1.41万美元。
连续几个月的房价下跌，使得这套房子自今年5月以42.99万美元的价格挂牌出售以来，至今未收到任何询价。2004年时，这套房子花了布赖恩夫妇36.9万美元。“（房价下跌）令人恐慌”，南希在接受彭博社采访时这样表示。

房价均值首次下降

美国楼市正在遭遇30年来的最大跌幅，令许多拥有抵押贷款的购房者难以承受，同时也推动美国国内未售出房屋创下了442万套的记录，拉纳、托尔兄弟等美国大型房地产建筑商都陷入利润急剧下降的窘境。英国朗伯德街研究公司的经济学家Gabriel Stein更是预言，受到经济增长和货币政策的双重影响，明年美国房价均值将出现上世纪二三十年代经济危机以来的首次下降。

过去5年中，美国经济不断挑战经济学教科书理论。尽管互联网泡沬破灭带来股市的深度调整、“9·11”恐怖袭击冲击了市场信心、安然破产暴露公司监管的严重漏洞、爆炸性增长的财政贸易双赤字激起经济学家一次又一次的警告、工资增长停滞、投资意欲低迷、央行不停加息、油价持续飙升……但美国仍创造出战后最强劲、最持久的经济扩张周期，消费旺盛，楼市繁荣。某种意义上，这是世界现代经济史上的一个传奇。

楼市的繁荣不断抬升美国房价均值，截至2005年底的5年中，美国房价均值已上升49％。美国全国房地产经纪商协会（NAR）称，房价上涨令房主资产增加，购房者再融资或增加抵押贷款又拉动了消费，产生所谓财富效应。

但传奇的光环似乎开始消退，美国经济的第一道裂缝已经出现。7月份二手房成交量较去年同期下降11.2%，较上月下降4.1%。新建房成交量则较去年同期下降21.6%，较上月下降4.3%。据联邦住屋企业督察局本月初公布的报告显示，美国第二季度平均房价增长放缓到1.17％，而去年同期房价涨幅为3.65％。这是该机构自1975年开始保留记录以来出现的最缓慢增幅。

美联储明年或降息
美国财长保尔森日前在新加坡会见七国集团（G7）财长时表示，更高的薪资水平、公司的强劲盈利，以及商务支出将抵消疲弱的楼市，推动美国经济持续增长。相比之下，2001年诺贝尔经济学奖得主、哥伦比亚大学教授约瑟夫·斯蒂格利茨就不那么乐观了。“真正的问题不仅仅存在于美国楼市，而是整个经济体。”他说，“（美国经济）很有可能出现大规模放缓，最终导致衰退”。

经济学家们纷纷警告，美国房屋销量下降可能导致这个全球最大经济体陷入衰退，甚至可能殃及到欧洲和加拿大等国的经济增长。高盛集团首席美国经济学家简·哈祖斯预计，美联储将削减基准贷款利率。上个月，美联储首次暂停长达两年的17次加息，目前利率已达5.25％，其中，房屋销售降温被视为暂停加息的理由之一。“房价下跌将为经济活动拖后腿”，哈祖斯预期，“由于楼市低迷推高失业率，美联储明年将把利率削减到4％。”

NAR首席经济学家大卫·莱瑞尔称，“未来数月内，我们可能看到房价跌幅在0－5％的区间内”，他认为，“要恢复房屋销量、减少存量，惟一的办法就是卖家降价。”

美国人被房子套住了

当然，不是所有的房主都能接受降价。54岁的艾伦自5月份开始把她的一套位于科罗拉多州的四居室房屋挂牌销售，她曾把价格从最初的33.99万美元调低到32.5万美元，后来拒绝进一步降价。迄今为止，她未接到一笔出价。“房地产经纪商只是希望你做成一笔交易，却不管你和什么人、以什么价格出售”，艾伦称，“为什么我要降价买房，然后又高价再买一套？”

像艾伦这样的业主们可以把房子留在那儿，如果他们不喜欢目前房地产市场状况的话。但对于弗朗西斯科这种在马萨诸塞州拥有一套三居室平房的人来说就没有这么多选择了。这位美国海岸警备队的海军上尉7月份调到维吉尼亚州的诺福克海军基地，他8月份以低于心理预期的37.99万美元把房子挂牌，而街道对面类似的房屋去年则以42.5万美元的价格出售。尽管如此，他仍未收到任何出价。

经济能否承受楼市下滑

住房需求对美国经济健康至关重要。去年房地产业为美国经济贡献了2万亿美元，占经济规模的16％。而房价下跌的后果可能超出美国能够承受的范围，相关数据显示这种下降趋势正在加深。美国商务部数据显示，7月份修正后新房销售量为107万套，过去一年新房销售共下降了21.6%，降幅创12年来新高。

高盛经济学家哈祖斯进一步预计，2007年房价下跌将使得美国经济增长削减1.5个百分点，这是因为建筑商要削减人力、原材料，房主则在房价缩水时减少开支。NAR数据显示，今年现房销量可能下降7.6％，达到654万套，利润率则自1992年来首次低于通胀率。

全美第二大抵押贷款公司——联邦房屋贷款抵押公司首席经济师诺萨夫特认为，美国人已经花掉了大部分他们新创造的财富，这使得他们易受房价下降的冲击。

“随着利率上升，购房者在资金上捉襟见肘”，NAR成员史蒂文斯日前向美参议院金融委员会表示。由于抵押贷款率二季度上升，使得融资成本更昂贵，现房均值在一些地区已出现下降，包括马萨诸塞州、纽约北部地区、康涅狄格、佛罗里达、维吉尼亚和俄亥俄州

美国房地产大跌，房奴领跌全球股市，经济事件引发蝴蝶效应
2007-08-11 16:20
经济事件间的蝴蝶效应如此微妙，美国房奴的痛很快变成全球股民的痛

　　欧洲、日本、印度、拉美，上周全球股市纷纷大幅下跌。担当领跌者角色的，是全球股市的“带头大哥”——美国纽约股市。上周纽约道琼斯指数下跌了4.2%，收出一根巨大的长阴线，这是2003年3月

　　以来最大的单周跌幅。其中7月26日最多下跌达449点。

　　分析人士指出，美国股市本次暴跌的最大诱因，是投资者对美国住宅市场降温及信贷市场前景的担忧。本次暴跌起源于26日开盘前美国商务部公布的一组数据：美国新房销售量6月份下降了6.6%，这是今年新屋销售降幅最大的1个月。

　　美国房奴难堪高利贷压力

　　在与纽约市一河之隔的新泽西州纽瓦克市，当地新移民宋先生发现，他每天晨练的路上不少新房子挂出待售的牌子，更怪的是这些房子很长时间无人问津，这种应者寥寥的情况，在以前是不可想像的。宋先生更是听说，这些久未售出的新房子有不少已经不再属于他们原来的主人，很多房子因为贷款购房者还不起房贷，房子已被强制收走。宋先生的耳闻目睹都是美国目前的真实情况，这坐与纽约市一河之隔的小城，也能感受到全国住宅市场降温的脉搏。

　　据《洛杉矶时报》报道，加州缴不起房屋贷款的居民创下近十年的新高，更多“美国高利贷房奴”被房贷压力压得苦不堪言。例如斯尼尔利，他就是因为信用记录差、信用历史短，只能从次级房贷公司进行高利率房贷，不过斯尼尔利好歹只用了一点首付就买下了房子。

　　而当房市转冷，没有什么抵御风险能力的斯尼尔利也首当其冲，当他发现自己即使变卖资产也无法支付房贷时，曾经属于他的房子被法院贴上了封条。

　　贷款公司也不好受

　　经济事件间的蝴蝶效应如此微妙，斯尼尔利的苦恼，很快就变成了次级贷公司的苦恼。还不起钱而“没收”了房子的次级房贷公司也不好过，不断贬值的房产即使投入市场，也没有人愿意购买。

　　全美最大抵押贷款提供商全国金融公司日前宣布，由于美国住房市场降温带来的抵押贷款业务损失，其第二季度利润下降了33%，其它抵押贷款提供商盈利也普遍下降。由于许多地区的房价不断下跌，一些按揭贷款举借人的负债额已超过了其房屋的市值。这迫使抵押贷款提供商不得不增提贷款损失准备金。

　　由于住房市场降温，数以十万计的待售新房积压，房屋价值也下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权案例一旦大幅增加，向信誉不佳的房屋买主提供抵押贷款的次级贷公司就可能倒闭，并波及整个抵押贷款市场。

　　全球股民都受拖累

　　美联储主席伯南克在国会作证时警告说，次级房贷违约给美国造成的全部损失可能高达1000亿美元。住宅市场降温令股市感冒，其原因不仅在于其是美国第一大产业，而且在于其与其它产业关联度极高，可谓牵一发而动全身。于是，次级贷公司的苦恼又变成了美国股市甚至世界股市的苦恼。

　　抵押贷款市场的危机，影响的不仅仅是房地产业和金融业，还会影响到企业的融资渠道。“投资者对住宅市场和房贷市场的担心现在扩大到了公司债券方面。”经济咨询机构全球透视公司高级经济学家白修恩说。

　　如果抵押贷款市场的危机加剧，银行的借贷和投资活动将变得过于谨慎甚至保守，企业通过发行公司债券等形式从银行和市场获利融资的能力必将大大削弱，一些公司并购活动将不可避免地受到影响，而层出不穷的并购活动恰恰是去年以来纽约股市上涨的一大持续动力。

　　就在上周，为克莱斯勒集团筹集200亿美元贷款的银团已推迟了该公司120亿美元债券的发售，给美国私募基金泽普世资本管理公司对克莱斯勒的74亿美元收购案增加了难度，这是上周美股下跌的一个直接原因，也给住宅市场的蝴蝶效应增加了一个有力的注解。

　　随后，随着道琼斯指数的跳水，这只蝴蝶越飞越远，直到欧洲、日本……全球股民就这样随美国房奴一起哭泣。