珠江新城住宅、商铺、写字楼市场分析( 56页).docx

珠江新城住宅、商铺、写字楼市场分析

一、珠江新城概况 3
（一）总体概况 3
（二）土地利用现状及特征 3
1、西区A、E、I区 3
2、中轴线区B、F、J区 4
3、东1区C、G、K区 4
4、东2区D、H、L区 5
5、东3区M、N区 5
（三）各项配套设施现状 5
1、文化教育设施配套 5
2、金融配套 5
3、饮食配套 6
4、商业配套 6

（四）交通组织现状及规划 6
1、交通现状 6
2、交通规划 6
（五）大型建筑工程 7
1、广州图书馆新馆 7
2、广东省博物馆新馆 8
3、广州市第二少年宫 8
4、广州歌剧院 8
5、电视观光塔 8
6、双子塔 9
（六）SWOT分析 9
1、优势分析（S） 9
2、劣势分析（W） 9
3、机会分析（O） 9
4、威胁分析（T） 9
二、住宅市场分析 10
（一）供应量分析 10
1、已售住宅项目 10
2、在售住宅项目 11
3、潜在供应住宅项目 11
（二）住宅产品及价格特征分析 12
1、住宅使用用地现状 12
2、住宅开发情况 13
3、住宅产品分析 13
4、住宅价格分析 15
5、住宅二手市场现状及前景分析 16
（三）竞争区域比较分析 17
1、天河北板块 17
2、东风东板块 18
3、滨江东板块 19
三、珠江新城商铺市场分析 23
（一）商铺概况 23
（二）分布特点 23
（三）商铺类型及经营特点分析 23
1、专业市场 23
2、裙楼商场 25
（四）商铺面积及租售价格分析 27
1、裙楼商场 27
2、专业市场 28
（五）裙楼商场经营定位建议 30
（六）投资风险提示 30
（七）前景展望 31
四、珠江新城写字楼市场分析 34

（一）写字楼供应量分析 34
1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 34
2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 35
3、2006--2007年竣工的写字楼项目 37
4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 39
（二）写字楼产品特征分析 41
（三）价格特征分析 45
（四）客户群分析 45
（五）竞争区域比较分析 47
1、天河北-体育中心商务区 47
2、琶洲商务区 50

二零零五年七月
一、珠江新城概况
（一）总体概况
　　珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米，规划将容纳17-18万居住人口，提供近30万个就业岗位。
　　珠江新城规划中是21世纪广州市中心商务区的重要组成部分，具体的功能定位为：作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。
珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。
（二）土地利用现状及特征
　　珠江新城总规划用地面积6.44平方公里，城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。规划功能区由西到东主要有以下几个：西区、中轴线区、东1区、东2区和东3区。
1、西区A、E、I区
　　A区以商务办公为主。该区目前土地开发进度较慢，投入使用的仅有广东省检察院、广州市检察院和美居中心；在建项目也很少，写字楼海联大厦已处于停工状态，其余地块大部分为空地，广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。
　　E区为商住区。该区开发较早，几块居住用地已有商住楼建成并入住，如丽晶华庭、南天广场、漾晴居、星汇园和双城国际，建成在售的也有星汇国际大厦和华普广场。另外，广州海关新业务技术综合楼和110千伏花穗变电站工程仍在建当中。
　　I区为商务办公与商住综合区。该区配套较齐全，空置地块不多。建成已入住的住宅包括名门大厦、新大厦、远洋明珠大厦、浩瀚华轩和碧海湾，在售的也有星辰大厦和保利香槟花园；而写字楼则大部分处于建设当中，包括保利大厦、发展中心大厦、南方电力调度通信大楼、广州国税大厦和广州信合大厦。此外，广东检验检疫大厦、国门酒店和恒福中学珠江新城校区都已投入使用，广州市房地产交易中心也已进驻浩瀚华轩的裙楼写字楼办公。
2、中轴线区B、F、J区
　　B区为入口广场与金融办公区。该区位于珠江新城新城市中轴线入口，有较大面积的绿化用地，其余用地大多未开发。投入使用的仅有珠江新城广场，在建的仅有富力的写字楼项目富力盈隆大厦，而珠江新城金融业务楼也处于停工状态。
　　F区为商贸办公区与中央广场。该区用地较少，除绿化外皆为商务金融办公用地。除美居中心投入使用外，富力君悦大酒店、广东全球通大厦和珠江金穗大厦都在建设当中，其余用地还未开发。
　　J区为商务办公区与文化广场。该区以商务和文化设施用地为主，多个项目在如火如荼地建设当中，其中包括珠江新城七大地标中的四个--广州市第二少年宫、广州图书馆新馆、广州歌剧院和广东省博物馆新馆。在建的还包括富力中心大厦和合景大厦两个写字楼项目和富力丽思卡尔顿酒店，其余还有美居中心的临时建筑和少量空地。
3、东1区C、G、K区
　　皆为自然村庄与村留商住用地。C区现为冼村的村镇用地。G区有几块中海地产的地块，暂时仍未开发，在建的有一个冼村商住楼项目。其余还包括一些食肆，美居建材中心、车展中心和装饰材料中心的用地。K区一半的用地现时为猎德村的村镇用地，住宅项目利雅湾已建成入住，此外利雅湾南区和中海地产的几个地块正准备动工。
4、东2区D、H、L区
　　D区为商务办公与商住综合区。该区现时主要为专业市场的集中地，包括有晶都汽车城、南兴装饰材料城、金天马石材街、金天马家私广场和广东国际名车城专业市场，也有少部分的住宅区，如石牌村回建房、华骏花园、君怡大厦和汇豪大厦。写字楼仅有勤建商务大厦在售，住宅有合景太富和中海地产两个项目在动工之中。
　　H区为别墅区与珠江公园。该区地块较少，除珠江新城别墅和珠江公园外，剩下都是比较小的地块，有个天河石东甲子村复建房的项目在建。
　　L区为商住用地。该区已建成三个大型住宅小区，包括金碧华府、凯旋新世界和新城海滨花园，大部分已入住，还有一个力迅的大型住宅项目--上筑也在建当中。此外还有部分猎德村的村镇建设用地。
5、东3区M、N区
　　M区为文化娱乐综合区与赛马场。该区除已改变为汽车城的赛马场外，还未见任何文化娱乐的味道。已有住宅包括天骏花园、跑马地花园和骏逸苑，在售住宅有新推的马赛国际公寓，而写字楼项目就有富力科迅大厦和联通新时空广场在建。其他仍有不少面积的空地和谭村的村镇用地。
　　N区为商住与酒店区。猎德污水处理厂占据该区的几乎一半用地，住宅仅有已建成入住的南国花园，其余大部分为空地。
（三）各项配套设施现状
1、文化教育设施配套
　　广州市恒福中学（珠江新城校区）、南国花园中学、天河第一中心小学、南国花园小学、猎德小学、红线女艺术中心等。
2、金融配套
　　中国工商银行、中信银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦东银行、中国建设银行等。
3、饮食配套
　　丽晶明珠酒店、春都酒店、稻香园酒店、广州船餐厅、海涛酒店、六合茶香米食府、恒生渔港；星汇园餐厅、汕尾渔港、茂澳渔港、头啖汤等。
4、商业配套
　　珠江新城广场；美居装饰材料中心、南兴装饰材料城；美居车展中心、广东国际名车城、名车市场、晶都汽车城、赛马场汽车城；金天马家私广场等。
（四）交通组织现状及规划
1、交通现状
　　开发至今，珠江新城已完成2条城市景观道路--临江大道和珠江大道，2条交通主干道--花城大道和猎德路，还有30余条次干道及小区内道路的建设，完成道路面积160万平方米。路网虽然较为完善，但公共交通配套仍相对缺乏。目前途径珠江新城的公交线路只有7条，包括63、138、194、195、197、230、293和旅游2号，线网布局简单，接驳区域较少，不少已入住珠江新城的买家和在其办公的人士也明显感觉到交通不便。而且珠江新城现存有较多的"断头路"，打通将会牵涉较多的拆迁问题。交通问题仍然是影响珠江新城整体发展的瓶颈。
2、交通规划
　　地铁三号线和五号线的建成将会对缓解珠江新城的交通起到巨大的作用。地铁三号线为南北走向，在珠江新城有花城大道一个站点，目前在紧张施工当中，预计2005年底将会开通首段广州东站至客村。五号线为东西走向，在珠江新城有珠江新城、猎德和赛马场三个站，并在珠江新城站与地铁三号线换乘，这将均衡辐射珠江新城的东西部，使交通问题得到大为缓解。
　　地面交通路网设计也正在完善。目前珠江新城的布局和路网骨架规划在实施过程中，将根据各具体项目、地块规划和设计进行深化和完善。未来将在珠江新城内建设多个对外出口：<西面>花城大道出口正在建设沿广州大道双方向的车行隧道，规划控制了东西向接寺右新马路的跨线桥，交通分流后，地面的左转交通压力将会大大减少；广州大桥北桥头预留了接临江大道和连通沿江路的立交工程，可通过此处与东山区直接连接。<中部>将建设猎德大桥、天河东路系统工程，这将是穿过珠江新城南北向的主要交通通道。<南面>过江后与海珠区连通，并通过石榴岗路和新光快速路直接到达番禺区或新规划的快捷路南段的新蟯南路。<北面>一直延伸至广园东路和粤垦路，通过广园东快速路可分流大量车辆。目前该项目已由广州市政园林局负责委托设计单位进行前期方案设计。<东面>结合地铁五号线建设，同步实施花城大道东沿线工程，接上快捷路组成部分的科韵路，规划考虑了设置进出华南路匝道的控制条件；正在做前期方案设计的临江大道东沿线，将进一步提高珠江新城东西向的通行能力。
　　此外，珠江新城中部的兴盛路将兴建一条步行街，西连接珠江大道东路，东连接珠江公园西门。加上位于金穗路和华夏路交叉路口的8号人行隧道和位于马场路和花城大道交叉路口的18号人行隧道，和打通"断头路"都是近期珠江新城交通建设的重点。
（五）大型建筑工程
　　包括广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、双子塔（分东塔和西塔）和电视观光塔在内的七大标志性建筑将在"广州亚运年"2010年前建成，目前该七大地标均已动工建设或即将奠基。
1、广州图书馆新馆
　　选址J2-6地块，占地面积由原先的1.5万平方米增加到2.1万平方米，估算总投资8.4亿元，设计藏书400万册。目前已进入方案评审的紧张阶段，预计2005年底开工，2007年建成，将成为一个集学习阅读、信息交流、文化休闲等功能为一体的信息化、网络化、智能化、现代化、安全环保的、具有鲜明时代风格和岭南人文蕴涵图书馆。
2、广东省博物馆新馆
　　选址J5地块，总建筑面积6万平方米，预计投资9亿元。2004年12月12日正式启动建设，预计2007年7月建成。 在新馆的规划中，文物库房将物库、包括书画库、陶瓷库、铜器库、钱币库、木雕库、玉器杂项库、出土文物库、近现代文物库、民俗文物库、石刻库、矿物化石库、自然标本库、寄存文物库房、临时周转库房。面积约2万多平方米的陈列与展览区主要分为历史、自然和艺术3部分。专家预计广东省博物馆新馆建成后年参观人数可达100万人次。
3、广州市第二少年宫　　
　　选址J1-7地块，总建筑面积45917平方米。2004年5月31日开始动工，已于2005年"六·一"建成并投入使用。按照设计方案，第二少年宫共有大小课室约140多间。其中培训项目的外语、电脑、美术、舞蹈等大小教室约90个，大型展览厅，收藏馆，乐器、合唱、舞蹈排练厅7个，国际交流中心会议室7个。还设置了一个功能先进的演艺中心，约能容纳700人。整座少年宫可同时容纳2万名少年儿童培训和活动。
4、广州歌剧院
　　选址J4地块，总建筑面积约4.6万平方米，设1800个座位，4000平方米的前厅及休息厅，2500平方米的多功能厅和7500平方米可容纳约250辆车的地下停车库等。广州歌剧院在2005年1月18日正式破土动工，预计2007年建成，其工程总造价约10亿元。
5、电视观光塔
　　位于珠江南岸，占地面积约17.9万平方米，总建筑面积约4.68万平方米，项目总投资约15.8亿元。目前已选中三个优胜投标方案。据悉，观光塔周边地区城市设计范围用地面积56万多平方米。用地范围内包括拟建的观光塔、绿化休闲广场、广电中心以及规划的赤岗塔公园、公共设施等用地。
6、双子塔
　　"双塔"位于珠江新城的J区，是规划中的两座超高层物业。双塔周边地区城市设计范围总面积为115522.94平方米。其中，西塔是近期将启动的重点项目，现已开展设计方案国际邀请竞赛。其基地面积31085平方米（包括城市绿化广场面积8531平方米），建筑控制高度（建议值）是330－390米。据悉，西塔内30%的主楼将建成超五星级酒店、60%的主楼建成高档写字楼。东塔规划将随后展开。
（六）SWOT分析
1、优势分析（S）
　　广州重点规划发展区域，靠近市中心区和天河中心区；路网较为完善，绿化率高，且有临江的景观优势；已有多个政府部门和国内外企业抢先进驻办公，商务气氛渐浓。
2、劣势分析（W）
　　公共交通配套相对缺乏，各项生活配套暂未完善；且有较大面积的城中村用地，成为区域房地产发展的一大制约。
3、机会分析（O）
　　地铁三号线和五号线均在此设站，建成后将对区域内外的交通状况大为缓解；多个写字楼、酒店及地标建筑正在动工，未来将极大的提高区域商务及文化氛围。
4、威胁分析（T）
　　发展成熟的天河中心区和土地供应充足的琶洲都对珠江新城产生竞争威胁。
二、住宅市场分析
（一）供应量分析
1、已售住宅项目
项目名称
所处地块位置
住宅建筑面积（㎡）
住宅供应套数
备注
汇豪大厦
D8-2
35942
288
2栋29层
君怡大厦
D8-2
33908
249
2栋30层
金骏大厦
D8-2
9868
120
1栋16层
安骏大厦
D8-2
17650
200
1栋28层
丽晶华庭
E1-2
50594
472
2栋30层
漾晴居
E1-4
33234
384
2栋33层
星汇园
E2-1、E2-2
158350
1500
8栋33层
南天广场
E5-3
55690
572
3栋33层
双城国际
E5-4
14624
336
公寓1栋26层
名门大厦
I1-1
41536
406
1栋32层
1栋34层
新大厦
I1-5
36180
220
2栋29层
远洋明珠
I1-6
31114
260
2栋25层
皓瀚华轩
I3-5
17056
128
1栋24层
金碧华府
L5
90830
856
13栋
新城海滨花园
L9-5、L9-6、L14
147942
1066
12栋
骏逸苑
M4-4
34430
680
9栋9层
南国花园
N4-1、N4-2
179978
1244
12栋
总计

988926
8981

2、在售住宅项目
项目名称
所处地块位置
住宅建筑面积（㎡）
住宅供应套数
备注
星汇国际
E1-1
12837
252
公寓1栋28层
保利香槟花园
I3-1、I3-2、I3-3
72052
617
3栋分别12、22、28层
马赛国际公寓
M3-1
－
约1000
3栋33层
碧海湾
I7-5
66937
446
4栋28层
利雅湾
K3
103177
844
2栋29层
3栋31层
凯旋新世界
L4、L8
179128
1070
20栋
天骏花园
M1-3
36400
296
2栋31层
星辰大厦
I2-4
23791
238
2栋20层
总计

409433
2894

3、潜在供应住宅项目
项目名称
所处地块位置
规模
现状
备注
合景太富珠江公园项目
D7-4、D7-7
占地2万㎡
打地基
规划建高层住宅
中海珠江公园项目
D7-5、D7-6
占地2万㎡
打地基
 施工紧张进行中
富力爱丁堡国际公寓
I5-1
占地5800㎡
 在建地上部分
 施工紧张进行中
力迅上筑
L9-1、L9-2、L9-3、L9-4
占地2.7万㎡
已建出地面数层
6栋高层、2栋小高层
中海项目
K2
占地3.3万㎡
 在打地基
 施工紧张进行中
　　珠江新城早期住宅用途土地开发得比较多，并有相当部分已建成入住。珠江新城发展至今，共推出住宅楼盘超过20个，住宅总建筑面积接近140万平方米，总套数也接近12000套单位，由于不少发展商预测楼盘未来的升值潜力，推货速度会减慢，且时有保留部分单位待售。目前区域内仍在发售的住宅楼盘有8个，从销售情况来看，短期内难以完全被市场消化。
　　目前正在动工的也有几个发展商的大型住宅项目，未来一年内会陆续推出市场，为珠江新城带来充足的住宅供应。从项目分布情况来看，未来住宅供应将主要集中在珠江新城东区，而东区地块较大，也有不少发展商一并拿下相连的地块，因此东区住宅基本上为大型项目，其市场吸纳程度仍主要取决于东区周边配套的完善情况。
　　现时珠江新城住宅用地的开发率已超过50％，而政府手中的最后一块住宅用地也在近期以高价拍出，从长远来看，该区的住宅项目将会不断减少。
（二）住宅产品及价格特征分析
1、住宅使用用地现状
　　珠江新城按规划共有300多块规划用地，其中住宅用地约占总规划用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和东部。此外还须说明的是，在珠江新城内还有冼村、猎德村和谭村三个城中村。
　　珠江新城住宅用地现已全部拍出，今后只有商务用地供应。3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I1-2地块拍出，此用地面积为5264.68平方米，容积率为8，规划建筑面积42117.44平方米，最低交易价为11800万元，增价幅度每次100万元。经过10多轮竞价，珠江新城I1-2地块以高出底价2300万元被蓝色康园的开发商广州保税区瑞丰实业有限公司夺得，折合楼面地价每平米3348元。至此，政府在珠江新城已无住宅用地。珠江新城自1992年决定开发以来，现已历时13年，前面近十年时间由于市政配套等基础设施缺乏等众所周知的原因，商业氛围一直没有形成，大多商务项目都处于观望状态，没有动工，导致了商务未动，住宅先行的局面。发展商大多对住宅用地虎视眈眈，拿下后就会进入开发，加上当时政府土地供应政策的原因，导致现在这种土地供应现状。
2、住宅开发情况
　　已开发完的住宅楼盘有南国花园、华骏花园、丽晶华庭、南天广场、名门大厦、跑马地花园、誉城苑、南国花园、汇豪大厦、君怡大厦、安骏大厦、骏逸苑、远洋明珠、皓瀚华轩、漾晴居、金碧华府、新城海滨花园、跑马地花园等。
　　现在售（包括尾货单位）或在建的住宅楼盘有碧海湾、凯旋新世界、天骏花园、星汇园、珠江新城别墅、利雅湾、星辰大厦、马赛国际公寓、保利香槟花园、新城雅居花园、珠江新城商住楼（D7-2）、商住楼（D7-6）、冼村村民商住楼（G2-1）、天河石东甲子村复建房（H3-1）等。
3、住宅产品分析
　　珠江新城从1992年决定开发以来，现已历时十多年，由于众所周知的原因，出现了规划的CBD却是住宅先行的局面。如深入比较分析，我们可以发现，如以2003年作为分界线，2003年前珠江新城可以说是商务办公氛围最初时期，除了政府自用的办公楼之外，没有一栋落成的商务写字楼，珠江新城板块只是住宅在作支撑，现在售完的楼盘大多是那时开发的。由于市政配套跟不上，商业氛围能否形成对住宅产品的开发具有相当影响，因此我们分析住宅产品也就以开发完楼盘和在售楼盘的单位套数作为样本量来进行分析：
　　住宅产品户型分析
　　分析珠江新城的产品我们可以发现，现在已售完的楼盘产品较为单一，呈现两头轻，中间重的形态。在早期开发时，由于此时天河已逐渐成为新的城市中心，天河北也成为取代环市路的新的商务中心，而珠江新城离天河北仅一步之遥，因此谁都不怀疑这是一块居住宝地。但各方面因素的不确定性及相关配套的不完善性，导致住宅开发以自住型为主，投资户型较少的状况。由于此时的配套不好，买家多以看好此地的成功人士为主，交通和生活配套不行，但有车便无所谓，因为天河北近在咫尺。所以买家多选择三房或四房为主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上选择二房的买家，三者合计就超过八成，由此可见其它户型产品的比重是较小，户型也较为单一。
对比现在售的楼盘的户型，我们可以发现，现在在售楼盘产品呈多样化，分布也更为合理。由于从2003年下半年开始，受政府利好带动，珠江新城商务写字楼全面启动，当年更有十多栋商务写字楼动工，并且第一栋在售的写字楼发售也取得了相当好的销售业绩，CBD初现雏形。这也直接拉动了住宅产品的多元化，虽然还是以自住的三房和四房为主，但自住产品更为多元化，四房三厅、五房三厅和六房二厅等超大户型日渐增多；随着商务氛围渐浓，导致公寓市场急剧上升，占了统计套数的二成以上，如双城国际、马赛国际公寓和星汇国际等都有大量的公寓产品。

珠江新城已售或在售楼盘户型分析表

住宅产品面积分析
　　在分析珠江新城住宅楼盘单位面积时，我们可以发现，已售完楼盘的单位面积呈现明显的以大户型为主，中小户型较少的特点。其中以120-150平方米这个区间为最多，而150平方米以上单位也占较大比重，两者合计有近七成比重。而80平方米以下单位比重合计不到7%，由此可见，这个阶段主要是有实力的成功人士或二次以上置业者为主的面积段，而首次置业面积段明显较少。此外由于商务氛围不足，投资户型明显不足，只占了极轻的比重。
　　而从现在在售的住宅楼盘来看，随着珠江新城商务办公开始有形成的趋势，各项配套也比以往更为完善，因此在售的单位面积也随之发生了较大的变化，特别是配合商务办公的60平方米以下的单身公寓有了极大的增长，达到统计比例的二成半，而大户型面积段分布也更趋多元化，其中又以150平方米以上为最多，而60-80平方米这个区间却比以往更小。
珠江新城已售或在售楼盘单位面积分析表

4、住宅价格分析
　　珠江新城作为广州新规划的CBD，其前景是非常光明的。所以精明的投资者和置业者都把眼睛盯在这里，而开发商在拿到住宅用地后，也都悉数将楼盘打造成一个个精品楼盘，使得珠江新城成为广州楼价最高的板块。特别是当前住宅用地开发日渐稀少，商务写字楼开发大兴土木之时，住宅就显得更为珍贵，甚至有住宅价格与写字楼价格平起平坐的趋势。
　　现在在售的住宅楼盘，位于珠江新城西部的楼盘，受珠江新城西部商务氛围形成快的影响，住宅楼盘的均价也比东部高，现西部在售楼盘都在9000元/平方米左右，如保利香槟、星汇国际公寓等。而我们再看看西部现在售的写字楼，如华普广场、星汇国际等，其均价也只在8500-9000元/平方米。珠江新城中部是住宅用地最多的区域，但现在售的楼盘并不多，但价格都不菲，如新城海滨花园北向单位目前均价8000多元/平方米，南向单位价格已高达1.2万元/平方米，凯旋新世界的售价也攀升到8500-13000元/平方米，珠江别墅408平方米的单位价格竟高达1288万元。而珠江新城东部则由于发展较慢，住宅价格较西部就显得稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水处理厂旁边，均价都低于5000元/平方米。
　　此外，珠江新城楼盘本来就定位为豪宅，而如有江景的话，价格就更加不菲了，都超过万元/平方米，如利雅湾南向江景单位均价一万多元/平方米，碧海湾更是达到了13000元/平方米，而凯旋新世界一线江景单位到时做好估计会远远超过13000元/平方米。
5、住宅二手市场现状及前景分析
　　经过10多年的开发，已建成20多个楼盘的珠江新城已经形成一定的居住氛围，从居住环境来看，珠江新城大片的绿化、宽阔的马路和开阔的江景等条件都略胜于同为豪宅区的天河北和滨江东一带。优越的环境越来越吸引不少事业有成的人士前往置业，由此珠江新城的二手交易也不断兴旺。二手交易的热闹吸引了不少大小中介进驻，在市房管局交易中心所在的皓瀚华轩前就集中了将近10家的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地产一条街。
　　虽然现在珠江新城仍有几个楼盘在售，一手单位仍有一定存量，但是对二手市场的影响却不大。因为一手货源除了短期内还未交楼的单位，就是早期楼盘的尾货单位，楼层和座向都未必理想，相反在二手市场还能找到投资者以较低价买入不错的单位，选择机会比买一手还要多。
　　目前珠江新城的房地产市场是一、二手齐头并进，交易量齐头并进，成交价格也不相上下。购买珠江新城二手住宅的客户大部分用于自住，以生意人及企业高层管理人员为主，同时政府官员及事业单位的管理人员也占一定比例。这批高薪人士对珠江新城二手需求的增大，间接上导致了二手楼价的提升。整体而言，目前珠江新城大部分楼盘的二手市场价主要集中在7000-9000元/平方米，与2003年的6000-7000元/平方米相比有了较大的上升幅度，特别是双城国际、金碧华府和新城海滨花园等楼龄较短的楼盘，不少单位已突破9000元/平方米的水平。租赁方面同样不遑多样，众多外籍人士和中小企业的需求也使珠江新城的租金水平不断上升，三房单位月租金多在4000元以上，产品较为稀缺的小户型公寓月租金则达到2000元上下，租金单价在30-50元/平方米·月的水平。
　　展望珠江新城未来二手市场的发展，随着多个住宅项目的动工，在未来一段时间住宅供应量都会相当充足，有放盘计划的业主也会将手中物业带进二手市场；珠江新城发展的完善也会对越来越多的置业者形成吸引力，需求量会进一步加大。供求旺盛将会是珠江新城二手市场的一个长期态势。
（三）竞争区域比较分析
1、天河北板块
　　板块现状
　　经过近十年的发展，天河北板块已迅速变为广州最繁华的商业中心。区域内云集了众多甲级写字楼，商务气氛十分浓厚，天河北板块亦成为了广州国际化大都市的象征。而在房地产方面，天河北板块一直是广州豪宅最集中的地区。天河北自90年代开始开发了荟雅苑、名雅苑和侨怡苑等早期高档住宅，到90年代末开发的帝景苑、芳草园，再到现在开发了都市华庭、中怡城市花园等高档住宅，确立了其在广州的豪宅中心地位。
　　天河北早期的楼盘以多层住宅为主，如侨怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑等。这些楼盘楼龄大多在十年左右，外观均较为残旧，而且还欠缺小区配套，所以已日渐失宠。而90年代末至今的豪宅楼盘则以高层建筑为主，同时由于附近的商务气息浓厚，很多住宅的定位也是商住结合的综合性物业。在外观设计上尽显国际化的气息，而楼盘的设计亦更人性化，注重小区园林和社区文化建设。在户型特点上，不再是当初单一的大户型设计，还出现了不少中小户型设计，满足年轻一族和单身人士的需求。
　　近年来，天河北板块的楼盘竞争激烈，一些早期开发的楼盘成交价和租金水平已逐步下降。不过经过几年楼市的低迷，在2004年楼市则全面反弹，一些新开发楼盘的二手成交价比一手的购入价还要高，不少自住买家和投资者纷纷入市，带旺了天河北的楼市。以天河北中心的芳草园为例，2003年芳草园的二手成交均价仅为5500元/平方米，2004年的二手成交均价已上升至6700元/平方米，楼价上升的幅度超过两成。
　　与珠江新城对比
　　在交通方面，天河北交通网络四通八达，但由于车流量过大，经常出现塞车现象，严重影响了市民的正常出入。而珠江新城基础交通网络虽然也较为完善，但公交线路较少，造成市民出行较难的问题。
　 天河北板块在生活配套方面有着其它区域无法比拟的优势，而珠江新城的生活配套主要是依靠住宅裙楼配套。
　　天河北板块的楼盘普遍存在规模小、环境差，密度高的缺点，大部分的楼盘都靠近马路，汽车废气污染和噪音污染都较为严重。珠江新城有多个大型楼盘，居住的条件和小区环境都较为优越，而且部分楼盘还拥有江景资源。
　　天河北板块大多以豪宅为主，目前在售楼盘只有金碧翡翠华庭，均价在7500元/平方米。由于市场上一手住宅供应量少，天河北的楼盘销售率较高。而珠江新城在售楼盘均以高档住宅为主，针对高端的客户和投资者，一手单位均价达到10000元/平方米。
2、东风东板块
　　板块现状
　　东山区传统上是政府机关及高官、名人府邸的所在地，位置卓越。而东风东位于东山区东面，与商业繁华地--天河北相接，既延续了老城区的便利，也迎接了天河北的商业气息。东山区是广州著名的教育强区，东风东路附近就有众多名校，此外周边的饮食、医疗、娱乐、购物场所和交通等都设备齐全。
　　东风广场、锦城花园和东山雅筑是东风东路标志性的大型路盘，都有属于自己特色的园林设计和会所，设计偏向豪华，定位较高。这三大住宅楼盘户型与早期珠江新城的相似，都是以大单位为主，没有一房单位；而三房和四房单位约占这三个小区的总套数的70％。尤其是东山雅筑，两房单位的比例还不到10％。
　　由于锦城花园和东风广场是东山区早期的豪宅，其当时一手的成交价钱比该区其他的同档次的楼盘都要高，就算经过数次的二手交易，其成交价格也没有太大的变动。锦城花园由于有名校的优势，其成交都在8000元/平方米以上，某些景观及间隔较好的单位，成交价更高达10000元/平方米。东风广场的成交则比锦城花园要逊色一点，销售成交均价在55000－7500元/平方米，而且普遍成交价都是6000元/平方米左右。而作为后起之秀的东山雅筑，虽然成交量比较少，其成交价也从未低于8000元/平方米。
　　与珠江新城对比
　　与珠江新城相比，东风东板块无论在交通和商业氛围中都差不多，但是在生活配套方面东风东板块就显得更优越。
　　在交通方面，东风东路与天河立交相接，且有十多条公交车线路和地铁，围绕三大楼盘，因此无论是自驾车还是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新城现在仍是建设中，虽然现在的交通线路未如理想，但在规划的时候会有更多的发展空间。
　　由于现时东风东有一手发售的楼盘不多，东山雅筑和东风广场只有少量尾货，而锦城花园也已经售完，因此在此板块上能出售的单位都不多，可选择的类型更少了。而珠江新城各区都不断有新的楼盘和单位推出，从两房到四房不等，选择的单位类型有很多。
　　由于东风东的楼盘都经过近十年的发展，在投资方面已经进入一个成熟的阶段，大部分业主都清楚自家楼盘的售价，因此投资回报方面已经固定在8％左右。但珠江新城整个板块都处于发展阶段，各个楼盘的楼价都在不停上涨，有些楼盘的租金均价比东山雅筑的高，此处的投资回报空间里有很大的发展。
3、滨江东板块
　　板块现状
　　滨江东板块位于海珠区南岸，范围从江湾大桥至广州大桥的沿江的狭长地带，是目前广州珠江边上最成熟和高档的住宅区。尤其在海印公园以东到广州大桥的一段，由于开发较晚，少有成片的房改房，经过近几年的开发已聚集了多个一、二线临江楼盘。
　　最早发展的是一线江景盘，自海珠半岛花园开始，首次推出时主要面向外销市场，当时以一线江景作主卖点，市场反应热烈，短短时间内即销售一空。以后陆续有中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、珠江广场和汇美景台等一线江景盘，现在售的还有金海湾和中信君庭。一线江景楼盘的价格一般在10000元/平方米以上，正望江的单位或者江景较好的单位的单价可以去到15000元/平方米以上。
　　在一线江景盘得以充分发展的同时，二线江景盘也趁着"江景盘"兴起的东风开始进入市场，二线江景盘现有金雅苑、嘉仕花园、琴海居、天立俊园、浪琴居、江畔华庭、蓝色康园和城建芭堤水岸等，其中蓝色康园和城建芭堤水岸仍不断有新产品推出市场。二线江景盘由于受视线所限，可望珠江江景的往往只有部分单位，有的要在十多楼才可以望见江景，"江景"的内涵已大打折扣，但由于价格相对较低而吸引不少置业者和投资者的目光，目前价格在5000-8000元/平方米左右，对比一线江景盘面向的是高端客户群，二线江景盘则越来越受到年轻买家和投资客的追捧。
　　与珠江新城对比
　　江景是滨江东板块的最大特色，与珠江新城临江楼盘的南向望江相比较，滨江东板块的江景从朝向和视野的开阔程度来讲都稍为逊色。
　　滨江东豪宅区居住人口越来越集中，但是相应的商业和生活配套却一直跟不上需求，像超市和菜市场之类的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，这与珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情况相似。
　　交通问题也是滨江东的软肋之一，公交线路的不足和地铁的缺乏使滨江东到其他区域都略嫌不便，而珠江新城的交通现状和发展前景都较之为好。
　　由于土地资源的稀缺，滨江东的楼盘一般规模都不大，除了珠江帝景苑与海珠半岛花园两个楼盘的占地面积稍大外，其他楼盘的规模一般都相对较小。而珠江新城除了西区个别楼盘规模较小外，大多都是大规模楼盘项目。
　　滨江东楼盘因为有一线和二线江景的差别，因此楼价跨度较大，从4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中档到高档楼盘都有，满足各个层次的客户群。而珠江新城无论是江景还是非江景楼盘都普遍以高档豪宅定位，针对的是高端客户群。
　　区域比较分析列表：

珠江新城
天河北
东风东
滨江东
区域特点
规划前景好，道路绿化环境好，各项配套暂未成熟
发展成熟，商务气氛浓厚，配套完善，交通条件一般
名校汇聚，配套成熟，交通条件优越
环境和景观优势明显，配套不足，交通条件一般
供应状况
一、二手住宅供应充足
一手基本少有供应量，以二手供应为主
一手供应不足，未来有几个项目推出
一手供应有限，以二手供应为主
产品类型
三房或以上大户型为主，配以部分公寓式住宅
三房或以上大户型和中小户型相结合
三房和四房户型为主
三房或以上大户型为主，小户型较少
价格范围
一手9000元/平方米以上；二手7000-9000元/平方米
一手6000元/平方米以上；二手5000-10000元/平方米
一手和二手都在8000元/平方米以上
一手7000元/平方米以上；二手5000-10000元/平方米
客户群特点
二次以上置业人士为主，生意人及企业高层管理人员
企业管理人员，年轻白领，外籍人士及中小企业
东山原居民，企业高收入人士
从普通白领到中高收入人士
代表性楼盘
碧海湾、凯旋新世界、金碧华府、星汇园、利雅湾
金海花园、帝景苑、中怡城市花园、芳草园
东风广场、锦城花园、东山雅筑
海珠半岛花园、珠江广场、金海湾、蓝色康园

附：代表性住宅个案

　　1、凯旋新世界
位置
天河珠江新城花城大道（珠江公园南门对面）
规模
占地9.8万平方米，总建28.5万平方米，共由三个组团组成
发展商
新翊房地产、新世界中国地产
主力户型
150-200平方米的大面积户型
装修标准
毛坯
成交价格
11000元/平方米
管理费
3.9元/平方米·月
主要卖点及优势
新世界品牌；法国艺术园林；齐揽珠江、临江观光长廊和珠江公园
配套设施
1.3万平方米商圈，船餐厅，会所，幼儿园等

2、金碧华府
位置
珠江新城珠江公园对面
规模
占地3万平方米，总建11万平方米
发展商
恒大地产
主力户型
130-190平方米三房和四房大户型
装修标准
毛坯
成交价格
10000元/平方米
管理费
3元/平方米·月
主要卖点及优势
每户带空中花园、一梯两户
配套设施
恒温泳池、会所、保龄球馆、网球场

3、星汇园
位置
珠江新城金穗路
规模
占地28927平方米，总建筑面积21万平方米
发展商
越秀城建