项目营销报告(完整).docx

“XX公司融安209国道路项目”地块

前期建议及营销报告
2014／11／5

目 录
前言： 6
第一部分 融安宏观情况及房地产市场情况 16
一、 融安区域概况： 16
二、 融安房地产市场概况： 21
1. 市场主要概况： 21
2. 市场整体情况： 22
3. 市场产品情况： 23
4. 市场竞争小结： 32
第二部分 项目分析 3
一、 项目地块概况： 3
二、 项目地块分析 3
1. 项目优势： 3
2. 项目劣势： 3
在县城之外，是当地人认为“偏远区域”，属于目前不予考虑购买位置 1
3. 项目机会： 3
4. 项目风险： 3
三、 小结： 3
第三部分 项目地块运作思路及建议 3
一、 项目地块运作思路： 3
第四部分 项目定位建议 3
一、 项目一期销售价格定位 3
1. 项目一期入市价格预测 3
二、 项目产品定位建议： 3
1. 项目整体产品建议： 3
2. 项目整体建筑风格建议： 3
3. 项目建筑空间布局建议 3
a. 建筑群体朝向建议： 3
b. 建筑群体空间规划建议：中心广场放射式，开放组团布局 3
4. 各类产品定位 3
a. 产品功能定位 3
b. 商业功能定位 3
c. 住宅功能定位 3
d. 配套功能定位 3
5. 住宅物业设计建议： 3
6. 项目园林设计原则建议 3
三、 项目开发及销售步骤建议： 3
1. 项目开发及布局建议： 3
a. 样板区：红框中白色部分 3
b. 第一期：开发西南面地块 3
c. 第二期：开发项目西北、东南面地块： 3
d. 第三期：开发项目东北角地块： 3
第五部分 项目营销思路及建议 3
一、 项目营销思路 3

前言：
本报告是针对XX公司“融安209国道路项目地块”（以下如无特指均简称项目地块）依据对融安大环境、房地产市场、微观产品现状的调研，对未来发展的判断，结合项目地块情况进行分析，并依据此提出项目的运作思路及建议。
主要内容及报告结构分为以下几点：
第一部 融安整体概况
第二部 项目地块分析
第三部 项目地块运作思路及建议
第四部 项目定位
第五部 项目开发建议
第六部 项目营销思路及建议

这不仅仅是一个房地产项目！
这是一个新兴的城区、现代的城镇！
它是长安镇向三县(融安县、融水县、三江县)辐射的开始，一个具有英伦风情的旅游、商贾现代化新城镇！
它“集城市休闲、特色餐饮、文化娱乐、旅游观光、主题消费、居住、配套设施于一体的多功能综合商贾新城镇”！
它是融安的“新城市名片”，是上海的新天地，是柳州的窑埠古镇。
它商业齐聚，遍地商机，投资热土！

融安现状：

购房神经绷紧，本县市场购买消费十分谨慎
融安本地市场至2014年初，市场竞争趋于紧绷，某公馆项目房开跑单影响着购房者买房意向，期房楼花销售停滞严重，客户更愿意购买现房产品；
县城市场相对饱和，即如半岛阳光县城购房客户，在县城已拥有自建私房与商品房住宅，客户平均名下有2套不动资产，商品房用于自住，其他房源用于出租，此类客户看中楼盘品质与地位；
市场产品竞争加剧，市场价格涨势不明朗，市场目前处于放价跑量阶段，如易通一品特价1888元/㎡，龙耀华都一口价3380元，长安大厦、半岛阳光、富城国际、现代城等均释放折扣优惠。

综合体高层竞争惨烈，多层、天地楼、别墅稀缺
县城地块寸土寸金，几处动工项目均以现代都市综合体切入市场，振和财富广场、长安大厦、某某中央城等高层项目体量大、工期长、单价贵总价高、客户购买选择面宽，相互间竞争激烈；
融安市场目前未有天地楼与别墅项目，县城天地楼主要为集体土地自建私人房，总价区间处于90-110万元,面积集中在300-350㎡，折合单价3000∕㎡出头。多层、天地楼产品稀缺度高客户购买选择无对比性，整体总价与各区域在售商铺相差不大，可吸附部分商铺投资客户；
市场热销户型约115㎡三房，主销户型115-125㎡三房、四房；市场大户型存贮量大，偏小户型相对较少主要为县份购房需求三房满足家庭居住，投资属性相对低；现阶段客户主要来源于乡镇富裕家庭与少部分的县城客户。

产品多线组合，满足各阶层购房需求

融安县城无260亩以上规模大盘，本项目规模超其他竞品，正如开发融安新城区，大盘竞争上可获得市场信任与好感；
项目产品类别融安市场并无直接竞争对手，但区位毫无竞争优势，且产品价格无绝对优势，需丰富产品组合拉开各价格区间，利于前期销售与回款；天地楼产品考虑楼下商铺与楼上住房分开销售（亦可整栋销售），分化本市场部分购买套房客户与小资本投资客户；
通过市场仅有的联排别墅吸引金字塔尖人士，拉升项目品质感；后期推出建材市场与办公、商业、酒店综合体产品满足本地市场与外地市场投资客户。

项目分析
在县城之外，是当地人认为“偏远区域”
仅有2个规划出入口，连接城市干道，交通影响较大
位置较偏，西面临铁路，同时周边环境较差

当地最大的项目，易形成规模效应
周边临山，较县城有居住环境的优势
最明显优势 最大劣势

最有利机会 不可控风险
融安房地产市场在饱和，再加上县份未来提升幅度有限
可通过创新产品规划和创新营销模式实现赢利

过于明显的劣势致使项目如按常规的做法运作，将有可能陷入“滞销”的局面，因此我们根据融安房地产市场情况及项目特点，在下面提出“创新产品规划及定位以及创新营销模式”以化解不利因素，顺利实现销售。

项目运作思路：
在营销上采用“先造经营氛围后销售”的模式，通过对项目 “休闲、购物、消费特性” 的经营（如经营规划、样板经营、经营支持）来营造项目商业价值，从而带动销售。

采用广受欢迎的“商业别墅”与“街区住宅”相结合构成主力销售产品线，便于快速销售。强调商业性，带动居住性。有足够的人口入住，避免项目成为空城。

通过导入当地匮乏的建筑文化（建议英伦风格）增强内涵，提升项目气质，给客户一个全新的感受，同时也可通过异域文化的引进，不断营造主题消费活动，有品位的推动项目
站在一个城市运营商的高度，以创建融安县一个“集城市休闲、特色餐饮、文化娱乐、旅游观光、主题消费、居住于一体的多功能综合商贾新城镇”为运作及规划思路
项目定位建议：
l 价格定位建议:
一期采用”低开高走”的定价原则,均价定在4000元／平米切入市场,体现项目的性价比和投资性;

l 整体产品定位建议：
“集城市休闲、特色餐饮、文化娱乐、旅游观光、主题消费、居住、配套设施于一体的多功能综合商贾新城镇”

l 各类产品定位建议：
要实现项目的可持续发展,考虑到政策长期影响，我司建议做市场客户面最大的产品，将产品线拉大,有助于化解政策对项目的风险，保障项目可持续发展;产品建议以商业别墅(天地楼),附带商业街区和住宅街区,后期增加酒店及公寓产品。

项目开发建议：建设样板区，展现项目品质与风格同期开始商业运作，带动项目人气
先开发离入口最近的西南面地块，通过”天地楼”产品迅速回笼资金实现资金运作，同时可迅速形成规模
开发西北、东南面地块，通过前面营造，开始丰富产品线，建设项目配套
最后开发东北面地块，建设价值最大化的高端别墅，从而获取最大利润
整个项目（南面多层部分）分成四块，分成三期进行开发，力争3年内完成销售
2015年（4万平米）——2016年（6万平米）——2017年（6万平米）=16万平米

项目营销思路：

以强调新城镇为骨，英伦风情规划、建筑为肉，欧式风情休闲、消费、生活方式为魂
作为营销宣传的主线

在营销上采用“先营造经营氛围后销售”的模式，通过前期商业运营及商业模式设计，提升项目升值潜力和人气，吸引投资者和自用客户

在宣传上重体验，轻口号，不断营造主题消费活动，及直接面对消费者的活动为主

第一部分 融安宏观情况及房地产市场情况
一、融安区域概况：
融安县，隶属于广西壮族自治区柳州市。位于广西北部，与柳州、桂林分别相距110公里和140公里。面积2905平方公里，辖6镇8乡140个村153个村。聚居汉、壮、苗、瑶、侗等19个民族。东面与临桂等县接壤，南面与柳城、鹿寨等县毗邻，西面与融水县相邻，北面与三江、龙胜县交界。总人口31.84万人，县城为长安镇，县城人口7万人。
融安游资源丰富，主要旅游景区有红茶沟国家森林公园、大洲风景区等。农副名产有金桔、沙田柚、罗汉果、香菌、头菜等，金桔是全国著名特产。县城长安镇市场繁荣，商贸兴旺，通讯便捷，经济发达，是柳北著名的物资集散基地，有目前广西保存最完好的骑楼街，素有“小柳州”之美称，2010年11月17日，融安县被国务院批准为柳州次中心城市。

公路交通便利桂林、柳州双向对接
焦柳铁路从北往南贯穿县境4个乡镇，在县城设有焦柳线广西段最大客运、货运火车站目前，经停融安站的列车总数达到7对铁路交通非常便利。主干道公路209国道、20171省道贯穿县境，县城公交开通了1路和2路3路公交线。

融安县大部分分散乡镇需通过融安县城至融水、柳城、柳州，乡镇交通重要入出口，项目所处于位置处于乡镇入城“第一站”，交通未来潜力巨大。

经济增长稳中有进，第一产业仍是主要产业结构
全县地区生产总值完成56.31亿元，增长10.4%，其中，一产完成15.02亿元，增长6%；二产完成24.49亿元，增长11.4%；三产完成16.8亿元，增长12.4%。规模以上工业总产值完成39.06亿元，增长10.06%；农林牧渔业总产值完成25.39亿元，增长6.14%；

融安经济产业结构偏向第一产业，产业结构决定人口主要分布与经济收入分配；融安县城客户市场区域饱和，增长有限，项目的主要客源占比多数为乡镇客户及少部分的县城个体、商户、私营客户局部的高端塔尖人员。
城镇收入有所增加，农民人均收入同比增长15%
全社会固定资产投资完成67.03亿元，增长22.9%；财政收入完成3.86亿元，增长11.73%；社会消费品零售总额完成19.57亿元，增长13%；城镇居民人均可支配收入完成20463元，增长10%；农民人均纯收入完成7506元，增长15%。

农业人员收入增长将推进乡镇人员入城进度，增加市场住宅需求同时刺激零售业发展，融安市场木材市场比较发达，近两年从事木材生意收入提高较多，市场上购买住宅部分客户均是从事木材批发。

注资轻工业着重发展，带动完善第一产业结构
改善建设工业园区，基础设施建设投资2130万元，工业园区完成浮石园区高压线搬迁及大岭坡、高泽园区、红卫园区给排水等工程；推动企业技术概括，完成技改投资25.38亿元，17家规模以上竹木企业自主投入技改资金5000万元实现了竹木产品升级；轻工纺织、制药、风电等企业项目启动发展，全县规模以上企业达33家。

融安生态农业政策基调短时间内不会改变，政策倾向明显的情况下涉及第一产业与轻工业项目无疑会享受政策红利，项目地块已规划综合建材市场、物流仓库、商业综合体等将引导片区经济发展，带动形成新的城区或新“城中镇”；
自然、水利、农林业资源整合，完善致力发展旅游观光行业

近年融安旅游业发展不断增速，融安石门仙湖景区、大潭生态园、犀洲岛农庄及启动东起铜板生态休闲旅游景区建设，加快融安旅游业的促进发展；“龙舟大赛”和“美食文化周”相关旅游活动表现出政府发展观光旅游信心，同比今年旅游市场融安县全年游客达61.8万人次，增长48.6%，旅游收入2.57亿元，增长46.8%。

旅游观光市场起步发展初具形态，把握市场契机以旅游观光作为项目价值提升点，特色别样的旅游景观作为项目独有特色，纵观整个融安县、柳城县、甚至柳州市均未有纯粹上规模特色的异国风情小镇项目，搭乘旅游政策契机打造属于融安县的特色观光项目。

融安县市场环境总结：

1、融安县高层与综合体项目多、特色产品缺少，天地楼、别墅、多层产品有一定的竞争优势；
2、购房者购买行为谨慎，由于担心开发商资金链断裂，在对期房存在严重信任感，县城市场趋于饱和，各楼盘竞相降价，以求以价换量，但却适得其反，销售压力颇大；
3、交通主干线209国道贯穿整个县城，成为主要沟通各乡镇县要道；
4、产业机构主要以第一产业为主，乡镇居民成为项目客源主要来源；
5、今年致力发展旅游观光行业，搭乘政策风向功能属性中增加旅游观光，区分于融安县城所有项目；
6、第二产业的新兴崛起促进物料、农业、木材等生产交换，需要的商贾城区（城镇）补充县份发展规划；
7、城镇、农村居民收入增加，增加消费娱乐功能区域拉动第三产业持续性发展，亟待释放消费势能，融安县城需要集休闲、餐饮、娱乐、消费为一体的功能区域，将融安消费从融水县、柳城县及融安各乡镇引导到融安县功能区域。

二、融安房地产市场概况
1、融安县地产市场主要概况：
a. 2013年12月底,全县33个重大项目累计完成投资14.91亿元，占年度投资计划的74.55％；
b. 盛华半岛阳光、京都商贸城、凯丰时代广场、融城京都、易通一品、万兴购物广场、振和财富广场、长安大道、华融天禾城等项目部分动工与销售；
c. 红卫新区建设、泗顶铅锌矿区棚户区改造工程、城中村改造；
d. 城东农贸市场区开发、新华书店片区开发、百佳汇片区开发、鹭鹚洲休闲养生旅游开发；
e. 看守所三所搬迁项目、协合白云岭风电场、209国道绕城公路、三柳高速融安段工程等。

2、市场整体情况：
融安县楼盘分布较集中在河东片区，融安县份地产“三十年河西，三十年河东”迁移转变，现主要新盘均集中在新城区；
区域划分主分三项类型：
一、长安广场为中心周边项目如现代城、天禾城等；
二、沿江一线，河西区沿融江部分，借江景一独特优势已开发项目；
三、209国沿线路段开发项目。

土地供应有所增加，众项目齐量入市，供货量大大饱和，市场竞争。
一、住宅用地的比例在逐年增大由2010的10.56%增大到2012年的23.18%；
二、商业服务用地比例也在逐年增长由2010年的7.66%增长到2012年的23.18%。
随着住宅用地在土地供应量的比例增加，融安的房地产市场短时间内将饱和

3、市场产品情况：
楼盘名称
均价
主要户型
热销户型
项目主要类型
易通一品
1888元/㎡（特价）
一房至四房（50-140㎡）
三房（118㎡）
住宅
富城国际
3300元/㎡
一期现无房源，仅剩商铺
三房（132㎡）
商住体、复式别墅
华融·天禾城
3550元/㎡
一房（32㎡）三房（99㎡）
三房（99-116㎡）
住宅、酒店、公寓
长安华府
3450元/㎡
三房、四房（109㎡-142㎡）
三房（119㎡）
小高层、底商配套
盛华·半岛阳光
3460元/㎡
两房、三房、四房（87-140㎡）
三房（115㎡）
高层、综合体、商业
龙华府耀
3380元/㎡
三房、四房（133-160㎡）
三房（133.58㎡）
高层、商业体
融江·现代城
3550元/㎡
一房、两房、三房（65-120㎡）
三房（119.42㎡）
高层、底商配套
水香园
2470元/㎡
三房（107㎡）天地楼（198.39㎡）
四房（156㎡）
三房（107㎡）
多层、天地楼、市场
部分在售楼盘情况：
盛华·半岛阳光

项目地址：融安县融江南路112号
项目简况：总建筑面积210850㎡，纯美新欧式风情社区。
推售范围： 7#楼开始预约
主力户型： 115㎡三房

销售价格：均价3460元／㎡
项目简析：该项目为该片区销售状况最理想项目，项目规划6栋17层、3栋25层高层住宅，以及1栋25层商业宾馆为一体的建筑群，由于其拥有较好的地理位置，专业的运营包装，给购房者营造出品质大盘概念，比较受融安县城客户欢迎，三房销售量一直不错，1#、3#、5#楼仅剩楼顶房源。
近期优惠：7#景观楼王全城预约，现交纳5000元诚意金即可享受：送装修基金一万元；送家电礼包5000元；送一年物业管理费；开盘特享额外99折优惠；成功认购可获得精美大礼一份5重大礼优惠。

龙华耀府

项目地址：融安县长安镇大桥东路56号
项目简况：中式风格商住楼盘，底商为裙楼商业，分两期开发；一期户型全部为大三房与大四房，二期设计有全部为两房。
推售范围： 各楼层开始销售，一口价3380元/㎡
主力户型： 157㎡四房、133㎡三房

销售均价：3400元/㎡
项目简析：项目由23层高层住宅与3层裙楼组成，共分两期开发一期均大户型、二期建设在裙楼之上6层建筑，该项销售非常瓶颈，销售总套数仅有42套，一期剩余房源接近160套，项目为主处于自建房后面，园林规划较差，同时户型面积过大不利于产品销售；
近期优惠：一期三房、四房、楼中楼3380元/㎡出售，无楼层差价，可任选户型与楼层

融江·现代城

项目地址：融安县河东新区（长安广场旁）
项目简况：项目共分三期开放，一期1#5#7#高层与6米层高底商；风情步行街，稀缺广场住宅
推售范围： 1#5#7#楼均有剩余房源
主力户型： 99㎡小三房

销售价格：均价3570元／㎡
项目简析：一城三名园，尊贵耀天下作为项目包装亮点，主打城区中心地段，靠近长安广场享受优越的地理位置条件，虽然集聚力的表现项目住宅优势但走势平平，剩余房源两房与一房比较充裕，底层商业销售价格在13000元/㎡一期底商已销售完毕，二期、三期均有商业推出，住宅一般。
近期优惠：项目7月19日开始接受预约，预约情况一般，目前还是各在售楼层均有房源。

水香园

项目地址：融安县浮石镇水香园
项目简况：水香园浮石建设的综合性项目，浮石镇首个商品房项目，主要有浮石新市场、多层住宅、天地楼综合性项目
推售范围： A1天地楼、B1、B7、B8多层住宅
主力户型： 108㎡三房、198㎡天地楼
销售价格：天地楼2600元/㎡；多层套房均价2400元／㎡
项目简析：该项目作为融安县稍有的天地楼与多层项目，配备浮石镇新的交易市场；在当地没有明显的市场竞争，作为一个无竞争项目；在营销上与产品布局上表现很差，项目天地楼销量吃紧、套房部分为回迁户，目前销售不理想，缺少专业的推盘与营销。
近期优惠：项目处于自然销售情况，未做推广与相关活动，主要为 唯一项目。

4、融安县市场竞争小结：
1、竞争项目剩余房源储存量较大，市场存在不可控风险；
2、市场主流价格均有所往下调整，价格虚高造成有价无市；
3、目前融安市场天地楼与多层项目为数不多，水香园开发体量小形成不了规模，该项目形象极差；
4、住宅市场竞争激烈，商业走量比住宅项目乐观，投资型产品可引起手头富裕客户关注，区位优越及价格合理项目走量觉比较理想，如：半岛阳光；
5、融安县开发土地增加，2010年-2012年住宅土地均有增长，3年内住宅市场趋于饱和；

第二部分 项目分析
一、 项目地块概况：
1、项目概况
项目地块位于209国道东面与红卫村南面，距离融安县城约2公里，地块周边没有相应的市政配套与休闲娱乐设施。地块东西有接近3米高度差，周边环境较差，受民房与木材不利影响。
项目地块仅有两个主要路口，受公路影响大；项目土地规划用地174279.37㎡。

2、项目地块经济指标：
项目
单位
数值
备注
规划总用地面积
㎡
174279.37
261.42亩
道路占地面积
㎡
27072
40.61亩
规划净用地面积
㎡
147207.37
220．81亩
总建筑面积
㎡
282973

其中
计容建筑面积
㎡
264973

其中
商业
㎡
208517

酒店
㎡
17100

办公
㎡
31920

仓储
㎡
7436

地下总建筑面积
㎡
18000

建筑基地占地面积
㎡
58883

建筑密度
%
40

容积率
/
1.8

绿地率
%
1770
地面：1100

地下：670
机动车停车位
辆
10085

非机动车停车位
辆

3、项目地块现状
项目目前还是一块荒地，处于拆迁与平整阶段

4、项目周边状况
l 项目周边生活配套严重缺少
l 现状环境脏、乱、差，还有部分木材加工厂
l 治安管理相对比较严峻，并无相应巡逻执勤
l 项目209国道设有公交停靠站，相对而言交通可达到地块南端
l 周边主要企业有长安制药公司、融安桂华茧丝绸公司、丰达文辉木材公司、汇通药业等企业

二、 项目地块分析
1. 项目优势：
为目前融安最大的项目易形成规模效应

项目为目前融安最大项目，规模优势明显，入市能引起足够的关注度与信任感；东方上城也仅占地220亩，项目大体量占地达到261亩，营销事件上可成为“城中之城”再创造一个新的融安城镇，规模效应带来明显的跟风“羊群效应”。

项目地块东面靠山，便于营造舒适居住环境

项目背靠大山拥有融安独有的山景资源，利于别墅项目开发，居住舒适性强；风水格局、事件营销、居住环境与养生理念均可以山为事件出发点；地块靠山除现实居住功能提升还能成为项目独有配套，融安县城其他项目无法复制。

2. 项目劣势：

在县城之外，是当地人认为“偏远区域”，属于目前不予考虑购买位置

现所处位置当地客户心理感觉已出县城范围，位置不属于县城中心，因此不愿考虑购买，区位优势相当被动，属于传统意义中“位置偏、配套少、升值空间慢”三差地区，心理期望值不高。

项目地块位置相对较偏，目前道路状况相对较差，受出入不便的影响非常大

项目地块周边环境相对比较差，进出项目只有两个主路口；从柳州方向进入项目需要穿过铁路桥，同时现路况情况较难走，“路面窄、进深长”两大主入口方便利性差。

项目地块周边人为环境较差，直接影响项目“脸面”

项目产品线中设计有别墅产品，整体形象为高端的异域风情小镇周边民房、厂房与自然村环境均比较
差，直接给本地客户以乱、差印象，影响项目市场形象的提高与价格的支撑。

项目地块西面为铁路，火车的喧闹对临近的部分住宅居民生活有影响

项目西面有铁路经过，临近公路沿线有大车经过，火车与货车的喧闹直接影响住宅居生活；购房者对噪音、喧闹产生反感，增加销售顾问销售阻力，环境硬伤降低楼盘品质生活。

3. 项目机会：
可通过创新产品规划和创新营销模式实现赢利

融安市场目前市面上产品多为高层、小高层、大型商业综合体，产品类型上差异不明显；本项目可通过创新的产品形态在产品竞争层面与主要产品岔开形成其他项目无法对比，产品形态不一样不具有对比性；通过提升项目内涵将项目升华至“再造一个新城区”理念，优越于其他项目地段中心优势。
新营销模式将项目拟于传统项目之外，实现项目销售与收益。

4. 项目风险：
有较多的开发商进入融安拿地，而市场容量并无较大增长，经过前面一段时间的大量销售，存着市场风险

融安市场至2010年开始土地供应量每年均有增长，但县城居住人口与县城容量增长速度缓平，整体融安市场购买客户存在较多交织，同一批客户不同项目均在争抢市场竞争面宽；经过前段时间大量销售与成交，市场上项目存量较多市场相对疲软；发价走量近期比较明显，市场存在不可控风险大。

根据我们在融安的销售感受，融安普通住宅销售已趋于饱和

融安市场住宅销售需求趋于饱和，如盛华·半岛阳光住宅项目销售状况理想但购买客户手头基本有两套固定房产，通过出租旧物业减轻购房压力，投资性购房低；普通住宅市场供应相对充裕，县城购买人口相对减少，中短期内销售力将下滑住宅市场趋于饱和。

三、 小结：
通过上面的分析，我们可以看出项目的劣势较多：

l 在县城之外，是当地人认为“偏远区域”，属于目前不予考虑购买位置
l 仅有2个规划出入口，连接城市干道，交通影响较大
l 位置较偏，西面临铁路，同时周边环境较差

这些劣势致使项目如按常规的做法运作，将有可能陷入“滞销”的局面，因此我们根据融安房地产市场情况及项目特点，在下面提出“创新产品规划及定位以及创新营销模式”以化解不利因素，顺利实现销售。

第三部分 项目地块运作思路及建议
一、 项目地块运作思路：
从目前的情况来看，项目所在区域较为偏僻，如作为传统的房地产项目进行开发，并不受融安县客户认可。加上出入口受限，临近铁路。
同时随着较多开发商大量的涌入融安市场，以及拿下较大体量的土地，融安房地产销售势头趋缓，已经开始逐渐趋于饱和。
那项目地块该如何运作？作为一个261亩，在融安县最大的项目，运作最少需要5年以上，如何保证项目顺利销售完毕，将是思考的首要目标，通过调研情况，经过反复的分析及判断提出如下运作思路：

站在一个城市运营商的角度，以创建融安县一个“集城市休闲、特色餐饮、文化娱乐、旅游观光、主题消费、居住于一体的多功能综合商贾新城镇”为运作及规划思路。

n 由于项目足够的规模，因此可以站在一个城市运营商的角度进行开发，从而达到更高的开发高度，避免陷入产品而产品的尴尬局面，从而能俯视各项目。
n 将项目营造成一个 “长安镇”向“浮石镇”延伸的新城镇,最终辐射到三县(融安.融水.三江)，首先可以弱化项目地理劣势。
n 其次通过弱化其作为房地产项目的特性，强调其社会性、发展性（甚至可以打擦边球引导为政府工程）让增加投资者信心。
n 然后通过强调其作为一个“集城市休闲、特色餐饮、文化娱乐、旅游观光、主题消费、居住于一体的多功能综合新兴城区”则强调项目社区（或城镇化）功能，将项目与其他的房地产项目区分开来。

通过导入当地匮乏的建筑文化（建议英伦风情）增强内涵，提升项目气质，给客户一个全新的感受，同时也可通过异域文化的引进，不断营造主题消费活动，有品位的推动项目

n "没有文化的城市是空洞的，没有文化的项目是苍白的"，以文化赋予了产品新的内涵。
n 异域风情是最容易将项目拉开距离及提升形象的方式
形象定位首先要与主要的竞争对手区别开来，准确的市场调研才能有助于项目的定位。根据市场项目特点，项目地处较偏僻的区域，无任何配套的弱势非常明显，但项目地块宏大，平整，便于营造氛围。
而提升项目形象除了提高建筑、园林、户型等产品品质外，而最明显也是最有效的方法就是导入当地匮乏的异域风情，再通过产品概念的包装，文化、生活方式的描述，从而能大幅增强项目内涵，突显项目与众不同的气质。
由于对国外休闲、消费、舒适生活的向往，引进国外的先进经验，使项目与国际接轨，是提升项目形象与内涵最好的方式，在这里我们先来看一段分析：
欧洲是世界最大的目的地地区，世界十大目的地国家中有一半以上是欧洲国家。在欧洲，旅游业是最重要的产业之一。据统计，欧盟成员国的旅游业直接贡献了4%的GDP，直接创造了4%的就业机会，其间接效益更为可观，分别为11%和12%。
欧洲的旅游地类型多种多样，其中小镇是欧洲旅游非常具有吸引力和生命力的组成部分。欧洲小镇浩瀚如星河，数不胜数，有上千年历史的中世纪小镇，有兴起于18世纪的百年小镇，有成形于近代的年轻小镇；有佛罗伦萨、比萨那样的世界文化遗产型小镇，有风景旖旎的阿尔卑斯山下小镇，有零星散布于森林绿野中一个个看似不起眼的小镇，等等。欧洲小镇的旅游业发展态势也如星河般璀璨光辉、长盛不衰。如今随着欧洲旅游向中国的不断开放，中国游客的足迹也慢慢从巴黎、伦敦等大城走入一个个小镇，越来越多的国人也像西方人那样爱上欧洲的小镇。
欧洲小镇为何如此具有吸引力？
　 1、建筑。欧洲的小镇，其建筑风格多种多样，有巴洛克风格的，有哥特风格的，有文艺复兴风格的，也有现代风格的，更有将各种风格巧然混搭的，等等，这些建筑大都沿袭着它们原生的风格，加之欧洲普遍采用的对历史建筑的动态保护以及石质建筑本身的坚固耐久，使得不同年代的建筑得以相会在同一个时代。从每一栋建筑上面，都可以读到不同时代的记忆和故事。多样与原生，是建筑成就小镇魅力的关键所在。正是欧洲小镇建筑的多样性与原生性，很好的承载了小镇的历史记忆与文化脉络，让小镇充满文化气息与迷人魅力。
2、街巷。欧洲小镇的街巷，无论大小宽窄，一般都以石头铺就，且弯曲有度，很少采用一马平川的柏油或水泥路。石头的街巷，经人踩踏，经车压磨，风吹日晒，时光流转，变得光光亮亮，也成了小镇历史的代言。曲曲折折的石头街巷与各种风格的建筑交相辉映，便构成了欧洲小镇最有韵味的画面，让人徜徉其间，流连忘返。
3、尺度。无论是依山而建的小镇，还是沿河而建的小镇，或是不靠山也不靠河的小镇，其格局和尺度都有一定的规律性。欧洲小镇大部分都以教堂和广场为中心，围绕着中心向外散开分布，公共活动空间如商店、图书馆、电影院、餐馆等一般都分布在教堂和广场附近，民居以线性或放射性延伸分布，一般离开中心广场都在可步行范围之内，尺度十分宜人，每一个住家都可以很方便地接近中心，进一步可得公共活动，退一步可享恬静生活。
　 4、色彩。欧洲小镇的色彩是其出彩的又一大关键。无论是北极圈内的北欧小镇，还是地中海畔的南欧小镇，色彩是小镇共通的语言。小镇的色彩主要源自两大方面，一是建筑，二是花卉。上面已经提到，欧洲小镇的建筑风格多样，然其颜色更是多样与自由，赤橙黄绿青蓝紫的建筑一列排开去，这在欧洲全属正常，毫不夸张。笔者在欧洲见过各种颜色的建筑，粉紫、亮蓝、鲜绿……无奇不有、五彩缤纷。比如威尼斯边上有个色彩岛Burano，就是因为颜色的多元与出色，成为游客争相追捧的目的地。花木也是欧洲小镇色彩的重要构成部分，窗台上、门廊下、阳台里，甚至墙壁上，种满五颜六色、争相开放的花卉，把古典的建筑点缀得灵动活泼，把小镇装扮得更为温馨怡人。被誉为欧洲最美的小镇的捷克CK小镇（Cesky Krumlov），是色彩诱人的典范。
　　 5、细节。细节给欧洲小镇注入更多的惊喜与气质。往往小镇上每家人家的大门、门把、窗台、邮筒，或者商店的标牌、面包房的黑板，都有别出心裁的设计，让人眼前一亮、倍感惊喜，又倍觉主人的创意与喜悦。在这里举一个政府部门主导打造细节的例子。德国南部的Freising小镇，其小镇“吉祥物”是Freising熊（Freisinger Bear），在街头巷尾，不经意之间，你会发现憨态可掬、“品种”多样的Freising熊：有的熊穿着粉色围裙、戴着白色蕾丝帽，站在一家面包房前，这是面包师熊；有背着邮差包戴着邮差帽骑着邮差车从邮局门口出发的邮差熊；有身上印满欧元美元等各色货币走在银行前的银行熊；有喝着啤酒顶着啤酒肚的啤酒熊；有穿着消防员服一脸警惕的消防熊，等等，这些熊不仅是小镇的代言，也为居民和游客带来不少惊喜与欢乐，不少人就专门以找熊为乐，看谁找到的熊最全最有趣。在欧洲小镇，大大小小的细节无处不在，让惊喜无处不有，去发现一个个有趣而独到细节，是诸多游客乐此不疲的节目。
 　　 6、活动。丰富多彩的活动也是欧洲小镇魅力的重要砝码。每个小镇，无论大小，每年都有众多大规模的活动开展。在每年狂欢节最为高潮的一周，欧洲几乎所有小镇都轰轰烈烈地开展自己的狂欢节，规模虽不及威尼斯狂欢节、科隆狂欢节，但小镇居民和外来游客也都自得其乐，载歌载舞，气氛非常热闹。每年的圣诞节更不用说，每个小镇都张灯结彩、开起圣诞集市，集市上有各种只有在圣诞期间才能吃到的食物、喝到的饮品，琳琅满目的圣诞装饰品，还会有旋转木马、冰场等等，圣诞集市让节日的小镇无比温馨，是节日期间居民和游客的最爱。此外，每个小镇都有其各自独具特色的节日，比如捷克CK小镇的6月玫瑰节、西班牙瓦伦西亚的3月火节、德国Freising小镇6月自由啤酒节和8月老城节，以及瑞士因特拉根每年夏天的Greenfield Festival，等等。除了每年众多的节庆，欧洲小镇日常期间也有各种丰富活动，比如广场演出、教堂音乐会、跳蚤市场、马拉松赛等等。活动让欧洲小镇活力无限、魅力无穷。
　　 7、服务。优质周到的旅游服务让欧洲小镇的旅游更便捷无阻。小镇无论大小，都会在火车站或市政厅设有游客信息中心，免费提供该镇的旅游地图、导游手册以及信息咨询等。许多小镇还配备定时人员讲解，游客无需预约，只要在指定时间指定地点集合，就会有讲解员带着游客游历小镇。还有不少小镇配有公共自行车点，游客可以免费或以很低的价格骑着自行车悠然地探索小镇。
　　 8、生活。浓浓的生活气息是欧洲小镇另一个吸引人的地方。追求事物的原真性是旅游活动的天性，是旅游者的基本和共同的偏好。一个地方要长期保持对游客的吸引力，其地方特色和原真性的保持与保护非常关键，而旅游的发展，往往会导致地方原真性的变质甚至丢失。因此旅游发展与地方原真性的保护越来越受关注。欧洲的诸多小镇，地方原真性的保护与旅游发展相得益彰、和谐融洽。当地居民生活方式得到保护，地方文化与精神得到很好传承。浓浓的生活气息，让游客不禁放慢脚步，集市里、街道上、餐馆里、街头咖啡座上，到处可见放慢脚步的游客，悠然享受着小镇的度假生活。

在这里我们非常赞成其的几个关键词：建筑、色彩、活动、细节、生活
经过对于项目地块的实地考察及分析，我们提议将项目做成英伦街区风情：
女王，贵族，骑士，庄园，城堡，皇家，海风，洋酒，莎士比亚，田园，决斗，劳斯莱斯，风笛，萨克斯，朋克，U2，大剧院，绅士，古典，文艺复兴，剑桥，牛津，康桥～～
听着苏格兰风笛，视线沿着古朴的街道，闻着香气四溢的美酒来、心里反复吟诵着莎士比亚时代的诗句，曾几何时，开始迷恋起那种带有浓郁唯美气息的英伦风情。从着装高雅风度翩翩的绅士和精致的服饰淑女翩翩起舞，到十七世纪伦敦古朴的街道，从苏格兰的威士忌，到泰晤士河畔醇香的咖啡，从徐志摩的剑桥书香，到让新娘跑路的诺丁山狂欢节，英伦风情所特有的浪漫气质，深深打动了我的心。

英伦风情文化符号：
英国从“日不落”开始，便称为世界的中心，工业革命的发源地，世界最发达的国家之一，却又保持着中世纪的贵族传统，严肃之中又充满浪漫的骑士精神，英伦风情拥有诸多的文化符号：
l 苏格兰风笛、苏格兰裙
l 莎士比亚、雨果
l 剑桥大学、牛津大学
l 现代足球
l 高尔夫
l 英女王
l 大笨钟、伦敦眼
l 下午茶
l 电影：007、诺丁山、情感与理智、勇敢的心、雾度孤儿

对于英伦风情的借鉴
l 建筑的借鉴：项目建筑以不超过5层的“天地楼”为主，而现代英伦风建筑也更多的是以独栋4层建筑为主，符合项目特点，同时由于异域风格的引