物业二次装修管理培训.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,万科商业物业,物业二次装修管理,主讲人,：刘工,1,目录,2,一、装修管理的概念,二、法律法规,三、装修施工流程,四、装修过程监管,五、装修监管要点,六、减少投诉策略,装修管理的目的,保证装修工程质量安全,维护公共利益及业主利益,保证人身安全,维护设备设施安全，减少后期管理成本,营造和谐有序的物业管理氛围,进行装修管理必备相关知识,房屋建筑工程知识,识图,装修知识,施工操作及安全常识,消防知识,环境条例,行为心理学,风水学知识,物业装修的条件,物业已竣工验收合格、交付使用,业主或使用人已办理完入伙,(,租赁）手续,业主或使用人拟进行重新装修、装饰、布置等,物业装修的特点,符合原设计工程技术规范与技术指标,顾及已住（用）户的正常工作及生活,装修户数多、涉及面广，装修频繁，周期长,施工队伍人员人多及复杂,对施工人员的技术及素质要求较高,容易损坏毗连房屋和公用设备设施,施工防火非常重要,二、装修法律法规,住宅室内装饰装修管理办法,（中华人民共和国建设部令第,110,号）于,2002,年,2,月,26,日经第,53,次部常务会议讨论通过，自,2002,年,5,月,1,日起实施,三、装修流程,管理公司装修管理准备,装修申请表,装修承诺,(,责任,),书（业主、装修公司与管理公司）,装修保证书（业主与管理公司）,装饰装修管理服务协议,(,业主与管理公司,),装修审批表,装修许可证,装修整改通知书,装修防火责任书,(,业主、装修公司与管理公司,),装修人员登记表,装修人员临时出入证,装修巡查表,装修验收表,三、装修流程,物业管理公司装修管理准备,拟订装修管理规定和装修指南,拟订装修收费标准,明确规定装修单位的装修项目,例如：煤气系统,消防及报警系统,中央通风空调系统,家居安防及智能系统,阳台,天台,外立面,三、装修施工流程,物业管理公司装修管理准备,预备相关设计施工图纸和技术说明,拟订统一装修原则：,建筑结构 地板 天花 天台 外墙 楼面荷载,墙身 隔墙 阳台 花园 花架 围墙,消防 燃气 电气 防水 给排水 智能,用户大门 防盗门窗 晾衣架 遮阳棚 广告牌,窗式及分体空调 普通热水器 太阳能热水器,垃圾堆放 垃圾清运 货物垃圾运输,接水点 接电点,减少纠纷和投诉,三、装修流程,业主申请,填写装修申请表,签订装修管理协议,缴纳相关费用,重新设计,限期整改,装修施工审核,动工,验收,退还保证金,不合格,未通过,通过,再审核,合格,三、装修流程,装修手续办理,在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题,例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等,解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的,三、装修流程,温馨提示,只在下列情况下，装修工作方能展开,:,管理处已书面发出批准装修许可证,所有有关费用已经缴付,所有工程并没有和国家法律有任何抵触,消防机关已发出批准文件,三、装修流程,业主,(,租户,),装修咨询及申报,业主（租户）提出申请，管理公司审核业主资格,领取及提交以下资料,装修申请表,：,业 主：姓名 地址 身份证号 联系电话,装修公司：公司名称（盖章）资格证号,公司地址 联系电话 施工期间和人数,现场负责人 负责人身份证 申请装修内容,装修承诺书,：承诺已知并遵守各物业管理规定,装修保证书,：承诺已知并遵守各物业管理规定,三、装修流程,业主,(,租户,),装修咨询及申报,领取及提交以下资料,2,：,建筑防火设计申报审批表,装修消防审批表,装修所需的单元技术资料及图纸,管理公司：提供,装修管理规定,房间平面图,机电系统图及其分布图,装修施工人员登记表,装修手册及装修守则,等装修管理规定,三、装修流程,业主,(,租户,),提供装修设计图纸,业主,(,租户,),提供施工单位资质,业主,(,租户,),与施工单位提供,复印件,业主,(,租户,),及施工单位填写,:,装修申报表,施工人员登记表,三、装修流程,装饰装修施工单位申请装修单位提供：,建筑企业营业执照复印件,(,加盖公章,),装饰装修工程施工资格证书复印件,(,加盖公章,),装修施工单位税务登记证复印件,(,加盖公章,),装修施工单位负责人身份证原件及复印件,装修施工单位施工人员身份证原件及复印件,装修施工单位负责人及施工人员照片,.,三、装修流程,装修业主及装修企业应与管理公司签订,室内装饰装修管理服务协议,工程实施内容 实施期限,允许施工时间 废弃物清运与处理,外立面设施及防盗窗的安装要求,禁止行为和注意事项,管理服务费用 违约责任,其他需要约定事项,三、装修流程,签定装修管理文件,房屋装饰装修管理承诺书,：业主与管理公司,装修保证书,：业主与管理公司,装修管理责任书,：业主、装修单位与管理公司,违章开挖地下室,三、装修施工流程,无违反装修保证金,装修人预交纳,装修管理规定,未给邻舍造成任何不良影响,无损坏公共设施,装修完毕初验及,1,个月后的复验合格,管理公司凭缴款收据办理退款手续,收费标准符合当地政府及物价部门规定,违章搭建扩大花园面积占用公共空间,三、装修流程,装修垃圾清运费,:,收费标准：以按实际发生费收取为原则,管理公司拟定不同户型的普通装修状况的垃圾清运费标准,对允许拆除隔墙的，可酌情增收垃圾情运费,收交时间为住户申请装修时或装修完毕后从住户装修保证金中扣除,例如：由管理公司从垃圾集中点统一清运,一般住宅装修垃圾清运费,12,元,/M2,一般住宅装修拆墙垃圾清运费,30,元,/M2,三、装修流程,物业管理公司装修审批,接收装修申请及方案资料,三个工作日内发出审批意见,管理部签署审批意见,工程部签署审批意见,物业公司签署审批意见,执行建设部令第,110,号文,住宅室内装饰装修管理办法,三、装修流程,装修申报审批资料,申请人身份证,房屋所有权证或合法权益的有效凭证,装饰装修方案及图纸,变动主体或承重结构资质设计单位的设计方案,变动政府监控审批部分相关政府管理部门的批复资料,非业主使用人：业主同意装饰装修的书面文件,委托装修企业的相关资质证书复印件,三、装修流程,提交装修报审资料,-,住宅装修设计资料,装修平面图、装修材料说明、配电系统及其管线平面图,弱电系统及其管线平面图,给排水系统及其管线平面图,排风排烟机及排放口布置图,拆墙、移墙和重新分隔墙体图、改、封管道和重新敷设线路说明,改移卫生间、厨房设施和阳台说明、防盗网、窗花的式样、颜色和安装位置说明,空调机架的材料、安装位置和空调水的排放说明、入户门安装形式和位置说明,遮阳棚、太阳能热水器的规格、安装位置和安装方式、室外花园设计图,其他装修内容,装修报审资料,三、装修流程,装修报审资料,3-,主管部门,审批资料,消防设计修改审批资料,:,电力增容之供电局申请批复资料,燃气主管部门设计修改审批资料,其他规定的批文,装修施工单位资质证,:,营业执照复印件,建筑企业资质证书复印件,施工人员上岗证,保险,：施工单位应购买装修工程保险：,第三者责任险,火灾保险,雇主责任险,装修报审资料,三、装修流程,装修批准,:,管理公司签发,:,装修许可证,装修更改许可证,施工临时出入证,收取押金及工本费,装修验收申请及初验收,:,装修单位提交,装修质量保修书,装修正式验收,:,初验收三个月后,退发保证金,保证施工符合：,工程建设强制性标准和其他技术标准,三、装修流程,装修许可证制度,业主（用户）与管理公司签订,装修保证书,管理公司指定施工接电、接水点、垃圾堆放点,施工单位指定装修单位防火责任人,施工现场放置灭火器,施工单位与管理公司签订,装修施工承诺书,施工单位与管理公司签订,装修工程施工消防责任书,领取,装修许可证,三、装修施工流程,装修时间控制,:,8:0012:00 14:0019:00,节假日停止装修,如须施工报批,不得影响其他业主,/,租户,闭门施工 封闭中央空调送回风口,不得影响占用公共部位和公用部位,满足运输通道及卸货区限高,运输通道保护,:,地面 墙面 电梯及电梯间,玻璃幕墙 设施设备,装修材料及工具,:,放置在业主,/,租户房间内,建筑物外墙不得悬挂和张贴广告、招牌,天台搭建竹结构花架,三、装修流程,装修初验收注意项目,符合装修审批,消防设施完好情况,装修材料与消防要求的一致性,空调通风设备的完好情况,卫生环保设备的规范情况,电器设备的使用情况,供排水系统情况,商铺招牌 室内 天花 地台,三、装修流程,装修施工验收管理,装修初验收,装修户提前申请验收,按申请和审批意见逐项验收,初验合格签署装修初验合格证明,装修单位应向业主提供：装饰装修工程质量保修书,凭证明申请办理退场放行手续,违章在室外搭建雨篷,四、装修过程监管,装修巡检的重点,了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。,四、装修过程监管,材料、工人进场时的管理,在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。,往往,这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。,四、装修过程监管,水、电线路施工管理,大多数的水管材质是,PPR,热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭,4,个小时以上。,业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面,30,以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具,整改通知单,，提醒业主防水层已经破坏。,四、装修过程监管,水、电线路施工管理,卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉,强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修,弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成,四、装修过程监管,结构改造,小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。,如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处理。,四、装修过程监管,地板、瓷片铺设,业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”,卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。,四、装修过程监管,下水管道、烟道的施工,厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应注意,厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象,厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气,四、装修过程监管,结构改动,这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等,四、装修过程监管,改变房屋用途,这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可,破坏防水层,四、装修过程监管,线路改动以及房屋外观改变,这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等,四、装修过程监管,破坏环境卫生,这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等,四、装修过程监管,严禁小孩和非业主擅自进入施工现场,严禁,:,吸烟 打闹 赌博 随地大小便 违规不戴安全帽,/,带,严禁,:,违法行为,施工安全防护措施 安全标识 警告牌 警示灯,垃圾清运,:,袋装清运 废弃木材等扎成捆,指定时间清运 日产日清,堆放指定地点 严禁抛散,电梯前室及运输通道地面铺设保护层,指定运输电梯,:,指定楼以下及超长或易损坏电梯之材料设备,-,走消防电梯,施工人员不得擅自乘坐客梯 留宿,四、装修过程监管,提示,由于物业公司没有行政处罚权，物业公司一定要制定住户室内装修审批及监管制度，最好要制定装修保证金制度,物业公司有权对违规的装修行为进行处罚（收违约金），纠正违规装修行为,对于小型的施工项目可采取外来施工管理,四、装修过程监管,装修施工安全管理,现场应配置消防器材,100m2,以下：,2-3,支,2,公斤以上灭火器,100m2,以上：,3-4,支,2,公斤以上灭火器,装修有机溶剂、油漆限当天用量,控制办公时间装修影响周边客户：,使用天那水涂料产生浓烈气味,产生粉尘,产生电锯电钻等装修噪音,开门施工,四、装修过程监管,装修现场吸烟 违规留宿,强行使用客梯或运载超长或超重物品,在茶水间厕所倾倒施工物料,违规使用易燃或有毒装修材料,施工及运货损坏物业公用设施设备,保护措施：地面 墙面 电梯,四、装修过程监管,将易燃易爆有毒或腐蚀性等危险品带入,违反安全用电及临时动火规定,擅自改动消防设施,施工擅自遮挡消防设施、通道及公用区域,盗用公用能源 公用设施设备,越权装修,违反管理公司规定且不服从劝告,违反政府有关管理部门规定,五、装修监管要点,禁止下列行为,变动建筑主体：建筑实体的结构构造,屋盖 楼板 梁 柱 基础 支撑点,须经原设计单位或相应资质设计单位批准,无防水要求的房间阳台改为卫生间厨房,扩大承重墙上原有门窗尺寸,拆除连接阳台的砖墙 混凝土墙,损坏房屋原有节能设施 降低节能效果,其他影响建筑结构安全和使用安全的行为,五、装修监管要点,严格控制下列行为,搭建建筑物、构筑物,经城市规划行政主管部门批准,改变外立面，在非承重墙上开门窗,经城市规划行政主管部门批准,拆改燃气管道和设施,经燃气管理单位批准,拆改消防管道和设施,经市消防主管部门批准,拆改供暖管道和设施,经供暖管理单位批准,五、装修监管要点,严格控制下列行为,超设计标准或规范增加楼面荷载,经原设计单位或具有相应资质等级,设计单位提出设计方案,改动厨厕等防水层：,按照防水标准制定施工方案,做闭水试验,任意刨凿楼板或顶板,大量使用易燃装饰材料,封闭下水管清查口或将废弃物倒入下水道,将阳台改卫生间,五、装修监管要点,施工单位有相应施工资质,物业管理单位应告知,装修人及施工企业：,装修禁止行为、管理规定和注意事项,装修人装修前应告知邻里,严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃装修垃圾及其它物品,违反装修规定和业主（用户）守则,装修材料符合消防、环保及承重要求,擅自改动智能化线路,应委托专业公司,符合国家及有关部门拟定的设计规范和要求,五、装修监管要点,设计允许使用荷载：,楼板或屋面板除去结构自重：结构板,+,抹面,静荷载,+,动荷载,荷载值：,例如：客厅 餐厅：,2KN/M2,卧室：,1.5KN/M2,厨房卫生间阳台：,2.5KN/M2,裙房 楼塔 屋面,:3.5KN/M2,五、装修监管要点,装修不得破坏：,主体结构：柱、梁、承重墙、剪力墙、钢筋混凝土楼板,结构安全 防水安全,毗邻 屋面 公用建筑和设施,更改或加建屋外设施,阻挡消防通道和设施,阻挡公共设施设备的操作和维修,擅自楼板、外墙、隔墙上穿孔,/,洞,装修安全防护和防火措施,消防改动装修材料 符合规范 审批同意,破坏外墙,五、装修监管要点,拆改室内原设计电表、水表、燃气表,改变表前进户线路和给水管道,拆改燃气管道和排水管道,擅自封闭阳台 加设檐蓬,防盗网 屋外设施设备管理,厨房、卫生间 结构和功能改变,六、减少投诉策略,对于住宅楼，严禁在夜晚、周末等时间装修；对于商业大厦，白天上班时间只允许一些不产生噪音及油漆气味的装修，将发生较大噪音如电锯声和油漆等工序安排在非办公时间进行。,装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户，让他们有思想准备和采取一些必要的预防措施。,将,装修注意事项,（施工许可证）贴在装修单元大门上，提醒装修人员文明施工。,六、减少投诉策略,对住户和装修公司进行必要的培训，解释装修程序和有关管理规定，避免他们因事先不知而产生各种影响他人工作或休息的装修工程,在住户提交装修申请时，提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司，并尽量缩短工期,六、减少投诉策略,施工人员必须办理施工证或临时出入证方可进场施工，施工人员不得从事与施工无关的各种活动,加强对装修单元的监管，及时听取邻居意见，对违规施工人员视情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚,为施工单位提供必要的服务条件，为其保质、按时完成装修任务给予方便,加快装修申请、验收所需的时间，在规定的时间内将装修保证金退还住户,工程保修期,建设部,房屋建筑工程质量保修办法,房屋建筑工程保修期起始日：,原则上从工程竣工验收合格之日起计算，由,承建商,负责保修,首批入住后仍未售而空置,的商品房，保修期应从交付使用之日起记，并由,发展商,承担相应的保修责任,保修期规定：,屋面防水工程：,5,年,有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏：,5,年,供热与供冷系统：,2,个采暖期、供冷期,电气管线、给排水管道、设备安装：,2,年,装修工程：,最低,2,年,其他项目：,由建设单位与施工单位约定,装修工程的保修日从工程竣工验收合格之日起计算,58,谢谢聆听,