常用房屋租赁合同的设计与实践.doc

常用房屋租赁合同的设计与实践
我公司成立三年来，面临的形势和任务发生了很大的变化，已由生存型、适应性调整阶段进入了战略调整、发展的新阶段，正在加速落实以房地产为主导，以城市服务业为基础的战略。这一战略不是空洞的口号，而是有其具体的内容，它的具体内容主要有这么两块：一是房地产的开发建设，二是物业的出租和管理服务为主及其他城市服务业。从法律上界定，房地产开发建设与物业出租和服务同属一个法律部门，与之相联系的合同主要有房地产开发建设和房屋租赁两类常用的合同。
　　房地产开发建设主要使用两种合同文本，一种是建设工程勘查设计合同，另一种是建筑安装工程承包合同，这类合同内容复杂，专业性强，标的额较大，履行周期长，公司有专业部门管理和实施，不作为重点讨论的内容，我们今天主要讨论房屋租赁合同。
　　京来总经理在半年工作报告中说：“半年来，各单位面向市场不断扩展租赁业务，进一步提高了经营水平，上半年房屋租赁达53万平方米，租赁及物业管理经营总收入约10818万元。” 我公司的房产在北京市行政区域内无所不在，分布面广，可见房屋租赁和物业管理经营活动是各单位一项普遍性的经营业务，房屋租赁经营收入已经是我公司系统的一项重要的资金来源。
　　房屋租赁合同文本的形式有一个演变过程，早期房屋租赁合同主要是出租人与承租人协商，确定一个双方都认可的月租金价格，条款较少，内容简单。但是随着房屋的商品化、出租房屋的市场化、房屋用途的多样化，产权人的风险也逐渐加大，除了传统的欠租风险外，又出现了产权灭失的风险，拆迁补偿费界定不清的风险，以及承租人与出租人之间民事责任承担的风险等等。可以说，房屋租赁行为除了不可抗力以外，承租人的风险几乎为零，而出租人的风险却来自不同的方面。
　　我公司物业状况复杂，有高档饭店和写字楼、有旧楼、有平房、厂房或临建房。从大的方面分析，可分为两类：一类是近年来新建的中高档物业，另一类是面临拆迁、改造的物业。各单位根据房产不同的状况，对不同类别的房屋出租风险进行超前预测，在租赁合同中设定保护自己合法权益的各类条款就非常必要。房屋租赁合同文本并不具有通用性，为什么？这是因为房屋有所在区位、质量、周边商业环境，承租人租房后用途的不同，形成了租金的差异和合同文本中条款设定的不同，一两个房屋租赁合同文本不能涵盖实践中所遇到的全部问题，所以结合实际情况设计房屋租赁合同就成为出租房屋的一项重要工作。因此我们紧紧围绕出租业务的实际，从不同层面，不同角度研究房屋租赁合同，从理性上把握房屋租赁合同设计的特点，牢牢树立房屋租赁合同设计理念，解决涉及审核房屋租赁合同深层次的问题，房屋租赁合同的设计、起草、签订、履行工作必须引起我们的高度重视。
　　为了做好这项工作，我们要重点研究这类合同，使我们能够把握这类合同的要点，得心应手地设计、起草合同文本；全面、正确地履行合同；及时收缴租金和物业服务费及其他费用；适时解决合同履行中发生的争议，保障我方的经济利益不受或少受损失。
一、房屋租赁合同起草或设计的主要法律依据和主要法律关系
（一）、房屋租赁合同的定义
　　我们试着给房屋租赁合同下了一个定义，房屋租赁合同从出租人的角度看是在保障房屋产权安全的前提下，为了获取稳定、较好的经营收益，根据自己的经营目标，对现行法律、法规、行政规章、房屋状况、出租价格、承租人等多种因素进行科学定量的分析、综合后起草、设计的合同文本。
（二）、房屋租赁合同的法律依据
　　房屋租赁合同的法律依据是多方面、多层次的，它涉及我国现行的二十多部法律、法规、司法解释和行政规章，主要的法律依据是《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》分为总则和分则两部分。总则部分包括一般规定、合同的订立、合同的效力、合同的履行、合同的变更和转让、合同的权利义务终止、违约责任和其他规定共八章。分则部分共包括十五类合同（法律上称之为典型合同或者有名合同），即买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同。
　　房屋租赁合同是我国《合同法》分则中租赁合同的一个分支，合同的起草和设计适用《合同法》总则部分的规定，也适用第十三章的规定，还有些条款要参考《民法通则》有关物权方面的规定和其他法律、法规和行政规章的规定，但是这些规定都是原则性的，我们的任务是根据这些规定，结合房产的具体情况使它成为具有针对性的条款起草、设计到合同中。
（三）、房屋租赁合同的主要法律关系
1、债的关系：即我国民法规定的因合同产生之债；
2、物权关系，即产权人因保障房屋的安全设定的条款和承租人之间因使用物业而产生的各种法律关系；
3、行政法律关系，主要是出租人与承租人因政府的行政管理产生的由谁承担对政府的法律义务。
根据以上主要的法律关系，确定了合同中租金和收费的有关约定，界定租赁双方各自权利义务的有关条款。第一，根据债的关系，出租人有收取约定的租金以及代理社会公用部门代收水、电、供暖、通讯等费用、出租人或物业管理公司收取物业管理和服务费的权利；第二，根据民法原理不动产所有权具有对世权的特征，出租人在合同中规定对房产使用的限制条款，在这里产权人和承租人约定的不对等性条款是有民法依据的。其他例如：承租人之间由用益物权产生的相邻关系，它本身与出租人没有直接的关系，而是提醒承租人在使用所租房屋时，要考虑其他承租人的利益，不要因不当使用所租房屋影响其他承租人的工作和使用，如果不当使用给其他承租人造成损害的，要承担相应的民事责任；第三，是因政府管理以及收费等等与承租人在合同中界定清楚，以避免今后发生争议，例如：开办餐馆的排污费由谁来承担，开办歌厅所造成的扰民的责任由谁来承担必须约定清楚；还例如《消防法》、《北京市消防安全责任监督管理办法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《北京市企业治安保卫责任制规定》有关房屋使用的规定，双方都要根据这些法律、法规、行政规章的规定在房屋租赁合同中约定或签订有关的责任书。
二、房屋租赁合同条款起草或设计的要求：
（一）、房屋租赁合同的主要条款应当完备
　　双方当事人签订的《房屋租赁合同》应载明以下主要内容：双方当事人、名词解释（对合同中有关专用名词的解释，内涵、外延的界定）、房屋座落、间数、面积、用途、租赁期限、租金和交纳方式、押金、提示性条款、房屋装修、拆迁补偿、违约责任、免责条件、争议解决方式、如果租金数额较大还可以附上担保条款、其他约定事项。
（二）、双方的权利、义务要清晰、具体
　　房屋租赁合同的权利、义务要清晰具体。从出租人的角度说，就是什么时间交付房屋，出租人限制承租人使用房屋某些要求的约定，例如：某房屋租赁合同在第一条租赁房屋基本情况、用途及现状中这样约定：“该房屋租赁用途为……，除双方另有书面约定外，乙方不得改变房屋用途，否则，甲方有权立即解除本合同并收回出租房屋，乙方必须赔偿甲方因此所蒙受的一切损失。”双方对收取租金时间某房屋租赁合同是这样约定的：“双方约定年租金为18万元人民币，租金每年分两次缴纳，缴纳时间和数额如下：第一次为每年的3月1日到3月7日，数额为9万元；第二次为每年的9月1日到9月7日，数额为9万元。”
　　另外房屋租赁合同是一个主从合同，说它是主从合同是指双方除对房屋使用交付时间、房租做出约定主要条款以外，还涉及到供电、水、气、热等从合同条款，这些内容是包含在房租内的，还是由承租人另行支付，承租人另行支付是由出租人代收代缴呢，还是由供电、水、气、热的企业与承租人另外签订合同呢？这些内容必须在双方合同中界定清楚，以防止日后发生纠纷。
（三）、履行程序条款要有可操作性
　　有些合同条款看上去很清楚、规范，但实际上不具有可操作性。例如：原建信宾馆房屋租赁合同关于合同的生效时间双方约定：合同自承租人正式营业起生效。在承租人欠租1300余万元，经数年催缴未果的情况下，我公司向人民法院提起诉讼，而承租人抗辩的理由是至今未开业，只是试营业，合同还未生效，使我们在诉讼中陷入被动局面。后来经过我们多次研究分析，认为营业和试营业不能以承租人的说法为准，应以其营业执照颁发之日为准，经过多方取证才破解了这一迷局。因此房屋租赁合同的起始日不应以承租人的经营或其他事由为生效条件，租房就是租房，时间要确定，内容要确定。还比如：合同终止或解除后，出租人有权收回房屋，这实际是一句空话，在什么时间收回？如何收回？对承租人存放在出租房屋的财产处置才是它的内容，才是真正应该在条款中进行约定的。例如：某合同关于房屋腾退是这样约定的：“在合同租赁期满或由于各种原因而造成的合同解除，乙方必须在租赁期满或合同解除的十五日内腾退房屋，超过十五日甲方有权自行收回房屋，存放在所租房屋内的财产视为乙方自动放弃所有权，甲方有权处置。”
（四）、产权衍生风险防范界定要具体清楚
　　房屋租赁合同中的产权衍生风险是指与房屋产权相关由产权派生出来的对产权人有潜在的巨大风险或潜在的巨大经济利益设计的保护或防范条款。这些风险或利益远远大于房租的收益，它们主要有：
1、承租人的装修条款
　　近几年来我公司有关企业因房屋租赁纠纷引发的诉讼，有几起是赢了官司赔了钱，其主要原因是在合同条款中对承租人装修房屋的条款约定得过于笼统，而人民法院在审理房屋租赁合同纠纷时，在装修问题上的判决往往倾向于承租人，其判决依据是1988年4月2日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条的规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”而北京市各区的法院对这一条司法解释的判决结果是不同的，在解决租赁房屋的装修问题上有的按非产权人在使用他人的财产上增添附属物如何处理有约定的，判决按约定；有的判决虽然判定了承租人全额支付拖欠的房租和违约金，但对不能拆除在房屋上增添的附属物折价归财产所有人，而不是按照双方在合同中的约定不予补偿。出租人按照这样的判决要给承租人补偿装修费，往往这笔款项的数额很大，这样的判决结果就是我们常说的赢了官司赔了钱。因此，涉及承租人在所租房产装修增添附属物的价值较大时，应重点增加违约、合同解除条款中对装修部分详细处置的约定。
例如，某合同在合同的终止和解除中这样约定的：
“一、因租赁期满合同终止。1、租赁期满乙方交还房屋时，水、暖、电等基础设施不得人为的破坏，应完整无损无偿的交还甲方，如有损毁，乙方负责修复或赔偿损失。2、租赁期满后，乙方如需继续承租，在同等条件下享有优先权。但乙方必须在届满前1个月内提出，否则甲方将视为乙方放弃优先续租权；二、因乙方提前解除合同而终止。乙方如提前解除本合同应赔偿甲方4.5万元，并且不予补偿装修等费用；三、因乙方责任导致合同解除而终止。因违法、拖欠房屋租金等乙方责任，甲方有权解除合同并收回房屋，并且不予补偿装修等费用；四、因甲方违约导致解除合同而终止。因甲方违约导致解除合同，甲方应按装修费总额扣除折旧费后给予乙方补偿。五、因双方协商解除合同而终止。双方协商同意解除合同的，按双方协商一致的意见处理合同解除后的事宜；如未协商一致，单方不得强行解除合同。”
　　以上关于合同终止与解除的约定，隐含了对承租人装修费的处置意见，这些意见说的很详细，使法院不得不考虑这些约定，化解了司法裁判倾向承租人的风险。
　　有关承租人对房屋装修另一个值得关注的问题是：由于承租人装修费用过高，甚至超过了房产的价值，使房屋租赁合同在事实上转化为引资合同，出租人需要解除合同收回出租房屋或解决承租人拖欠房租的问题时，底气不足，有的连向法院起诉解决纠纷的勇气都没有，原因是怕承租人要求赔偿装修费，而企业又承担不起这笔赔偿数额，有个别承租人就是抓住合同中存在的这种缺陷，长期不支付房屋租金，我们虽然是房屋的产权人，却得不到因出租房屋的收益。因此我们必须注意此类合同是否适用房屋租赁合同这种形式，而采用其他的合同形式加以解决。
2、有关拆迁的约定
　　近几年，北京城市建设发展很快，按照城市规划，本系统的许多房屋面临着拆迁，而且拆迁补偿的数额又很大，我们签订此类房屋租赁合同时，一定要把拆迁问题充分考虑进去，租赁期限最好约定在拆迁前终止。另外，为了防范拆迁给产权人造成损失的风险，双方在合同中把拆迁补偿的分配做出详细约定，根据北京市有关拆迁补偿的规定，补偿大约有四部分，即：区位差价补偿，地上物补偿，停产停业损失补偿，搬迁补偿。例如：某合同在合同的终止和解除中这样约定的：因拆迁导致合同无法履行而终止本合同的，双方互不承担任何责任，“对拆迁人给予的现金补偿做如下分配：1、区位价差补偿全部归出租人所有；2、地上物补偿全部归出租人所有；3、停产停业损失补偿双方协商处理；4、搬迁费补偿归承租人所有。”
　　但是，拆迁的形式也较为复杂，例如拆迁补偿建筑面积的，按照国家法律规定原房屋租赁合同继续有效，承租人有权继续使用拆迁后补偿的房屋，因此拆迁条款也不能只拘泥于某种形式，而要根据不同情况灵活掌握。
（五）、民事责任条款不能弱化
　　起草、设计《房屋租赁合同》主要的法律依据是《合同法》，但是也不能忽略民法的有关规定。现在我国还没有一部成文的民法典，为了适应我国改革开放的需要，于1986年全国人大颁布了《中华人民共和国民法通则》，对民事活动作了原则性的规定，它是现行民事单行法的上位法。民法在西方发达国家称之为小宪法，主要是宪法调整公民的政治权利和义务，体现了国家对公民人权的承诺，而民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范。我们在起草、设计房屋租赁合同的时候，往往忽略民事责任的约定，有些约定也过于笼统、含糊，责任界定不清，因此应该强化这方面的条款。
1、界定相邻关系的条款
　　在房屋租赁合同中，不仅仅涉及出租人和承租人的关系，也可能涉及承租人和承租人之间的利害关系。如果这种利害关系不在房屋租赁合同中约定，很可能会给出租人带来不必要的麻烦。例如，一处房屋有两个以上承租人，很有可能疏于对自然力（如风、雨、雷、电）破坏的预防造成损失而引发纠纷，也有可能因使用共同管线设备发生争议，这些纠纷和争议，有时承租人会转嫁到出租方。因此，根据不同情况的房产设定某类界定承租人之间的民事责任的条款也很必要。例如某房屋租赁合同中设定如下条款：乙方应采取所有的预防措施以保护承租单元的内部不受火、水、风暴、大风及台风等的损害，并保证在受恶劣天气威胁的情况下将所有窗户安全关闭，乙方须对完全或部分因其违反本条所导致的对承租单元或办公楼内部的任何损害，包括对其装饰及内部所有固定装配和装置、设备及内容的损害，向甲方负责并承担维修及修复的费用。
2、界定承租人无过错责任承担的条款
　　根据我国民法通则的规定，不动产的坠落物，悬挂物给他人造成伤害的，产权人要承担无过错赔偿责任，因此承租人使用承租房屋时悬挂，安装广告牌，企业标识等等可能发生危险的都应在合同中进行约定。例如：某厂住宅楼某日因玻璃坠落，给在楼下通过的一名行人造成伤害，由于无法确定是那家住户的玻璃坠落，产权人某厂依法承担了无过错赔偿责任。
（六）、其他应重视的条款
房屋租赁合同中，还有些条款也是十分重要的，主要有以下条款：
1、 雇用出租人职工的约定
　　有些企业富余职工较多，为了达到安置富余职工的目的，常常在房屋租赁合同中要求承租人安排出租企业的职工，表面看来这是好事，但是一旦发生纠纷就会影响租金的收缴。出租人在和承租人就房屋租赁合同洽谈时，如果有安排职工的意向，可以另行签订劳务输出合同加以解决，不要与房屋租赁合同混合在一起。
2、 保险条款
　　高档写字楼的产权人为了减小产权风险向保险公司投保，约定财产保险范围，在承租人使用房屋时很可能加大保险风险，使保险合同出现瑕疵或无效，因此有必要在房屋租赁合同中设定一条关于保险的约定，提醒承租人不要有加大产权危险的行为。
3、 涉及治安管理和国家安全的条款
一些写字楼特别是高档写字楼的有的承租人政治背景非常复杂，很可能利用广播、电视、互联网、无线电从事一些宗教活动和政治活动，有些活动是妨害治安管理和国家安全的行为，作为出租人也应该在合同中设定禁止性或提示性条款，以化解这类风险。
4、 争议解决的条款
　　争议的解决有两种途径：一是仲裁，二是诉讼，两种争议解决途径只能选择其中一种，如果合同中写入两种解决途径就会使仲裁条款无效。一般高档写字楼或有涉外承租人的房屋租赁合同，在解决争议的条款我们主张采取仲裁解决的途径，仲裁条款这样写：“因履行本合同发生的争议，双方应本着友好协商的方式加以解决，协商不成可以向北京仲裁委员会（中国国际经济贸易仲裁委员会）按照该会的仲裁规则进行仲裁，该裁决是终局的，双方必须履行。”对于一般的房屋出租合同争议解决的途径，最好选择诉讼解决的途径，原因是这类合同租金数额少，而仲裁费用起点又高，就是通过仲裁胜诉所得赔付的款额扣除各种费用就所剩无几了，甚至得到的款额还不够各种费用的支出。
5、 通知条款
　　对这一条款出租人往往不重视，实际上这一条款是非常重要的。在合同履行实践中，由于承租人拖欠租金而逃逸使得出租人无法在法院起诉，使自己的权益不能得到保障，因为如果承租人逃逸，仲裁机构或法院传票就无法送达，仲裁机构或法院会拒绝受理。如果在房屋租赁合同中双方约定因履行本合同发出的通知按照双方确定的地点送达，如一方变更送达地点应书面通知另一方，未通知的视为未变更送达地点，仲裁机构或法院可以根据这一条的约定作出缺席仲裁或缺席判决。例如某合同是这样约定的：与本合同有关的同志或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方的法定地址或对方最后书面通知的营业地点；挂号寄出第七日或送达日（以较早日为准）为文件的生效日，除非文件内对生效日期另有规定。甲方对乙方发出的通知可送至承租单元或附件一第1条所述的地址。
三、房屋租赁合同的风险防范及其对策
　　房屋租赁合同风险防范是多方面的，有合同内容的风险防范，有签约前的风险防范，有合同履行中的风险防范，还有合同解除和终止的风险防范。例如：高档写字楼，功能多样，配套齐全，是实力较强的企业和服务行业较为理想的办公场所，承租这种写字楼既显示出承租单位的经济实力，又提高了它的知名度。可以说，在高档写字楼办公是承租人身份的象征。这些单位和他的工作人员是一个上流社会的缩影，大都是白领阶层，他们所从事的行业大部分是高收入的行业，时间就是效率，时间就是金钱表现最为突出，这些单位的信誉是最重要的，因此欠租风险较小，它的纠纷主要来源于出租方提供的物业服务质量。在这类合同中，把收取的物业费用途详细列出，避免双方发生争议。又例如：有些房产是办公楼、煤厂改造后出租的，有些是由承租人改造后经营使用的，有些是年久失修，我们企业由于种种原因不愿维修，有些是临建房，有些是面临危房改造或拆迁，出租是为了抓点临时的效益等等，情况非常复杂，因此根据不同情况设计不同的出租合同就非常必要，这些合同的风险防范也是根据不同情况设定的。例如：我们根据房屋的状况签订了一份《无定期房屋租赁合同》，这份合同的核心是租赁各方随时都可以解除本合同，并且各方都不因随时解除合同而承担违约责任，这样既保障了出租人的收益，又不承担任何合同风险，非常灵活。因此我们在起草设计房屋租赁合同时，既要强调其规范性，也要考虑它的特殊性，不能搞一刀切。
（一）、房屋租赁合同要经过充分协商
　　起草、设计好的合同文本，第二步就是就合同文本与承租人进行充分的协商，我是坚决反对不经过充分协商签订合同的，首先，这样签订的合同在履行中容易发生争议，出现争议也不好解决。所谓的协商就是把合同每一条款的含义明白无误的告诉承租人，包括合同外的一些与合同有关的内容都毫无隐瞒地使对方明了，这也体现了民事活动的诚实信用原则，承租人可以不签合同，但不可以不充分了解合同的内容。对出租人来讲，承租人不具备承租条件的就不能签合同，如果勉强签了合同，出租人签订合同之日，就是风险降临之时。例如：金泰绿洲大酒店二三层的房屋租赁合同，只有使对方对合同存在的风险有充分的估计，对收益和风险进行了分析比较，这样签订的合同承租人才无怨无悔，其风险发生时，才能打消将风险转嫁给出租人的念头，例如通华苑饭店餐厅租赁合同，金泰绿洲大酒店第二次签订的合同，第二在谈判中要坚持平等协商的原则，一份房屋租赁合同设计的成功与否，是由双方认可的程度来判定的，特别是由承租人来判定的。租赁合同双方认可程度是在双方洽谈过程中逐渐统一的。一份双方认可度很高的房屋租赁合同在履行过程中发生争议的几率很低，并且发生争议后双方也很容易协商解决（例如通华苑饭店餐厅出租合同）。要充分听取承租人的意见，并对其意见总是合理进行分析，我们在起草设计合同时，不可避免的有些权利向出租人倾斜，对情况分析不完全客观，听取承租人的意见，根据承租人合理的、客观的要求对合同文本进行修改，也是尊重承租人的体现，也给今后合同的顺利履行、合同发生争议顺利解决打下了一个良好基础。
（二）、合同内容的风险防范
　　合同内容的风险防范是指对合同文本来自出租方或承租方的合同文本的详细分析，我们前面谈到，我公司系统的物业大致可分为两大类，第一类是近年来新建的底商、写字楼，第二类是原有的办公楼，改造的煤厂等等。对于第一类物业，除特殊原因外，在近几十年内不会有什么变化，我们在起草、设计房屋租赁合同时，有关房屋产权保护的条款可以少写，对于第二类，有的可能面临市政改造拆迁或承租人改造后才能符合使用用途，这样的物业如果不在合同中强化产权的保护，很可能因一时疏忽，丧失或部分丧失房屋产权，那么租金收益是难以弥补产权丧失的巨大损失的。鉴于以上情况，我们提倡根据法律、法规、行政规章结合出租物业的具体情况起草、设计房屋租赁合同，不区分具体情况写入与本房产无关的条款，与本房产有关的约定又没写入合同，合同发生争议时，合同条款不能作为处理纠纷的依据是十分危险的，轻的遭受经济损失，严重的连房屋产权都丢了。因此，对出租合同不进行设计是绝对不可取的。业外人士容易进入一种误区，在起草、设计合同时，找来几个合同文本，从中取我认为所需要条款，加以综合，简单的合同可以这样做，但是复杂的房屋租赁合同这样做就不行了，这种合同涉及多种法律关系，而这种法律关系又是具有法律专业和实践经验的人才能驾驭的。对承租人起草合同文本的内容，要特别防止强加于出租人的各项义务，如联通、小灵通筹建无人值守机房的合同文本其合同名称就值得商榷，叫什么无人值守机房租赁合同，在合同中要求出租人对出租房屋以外的内容，例如：因断电、进水造成的损失做出赔偿的承诺，这些承诺一旦写入合同，发生了合同中约定的事实，这些机器设备损坏的赔偿金额要大大的高于收取的租金，这个合同把本应由他们对机器设备的维修、养护的责任变相的推给了出租人，像这类与出租房屋无关的条款我们要坚决给予否定。
　　我方设计合同时，工作人员不能知其然，不知其所以然，对合同的每一条款必须知道它所依据的法律，法规，它包含哪些内容，哪些是法律允许的，哪些是法律禁止的，不能望文生义主观臆断，例如：有些企业签订的房屋租赁合同，把营业执照都给承租人使用了，这显然不是一个简单的房屋租赁合同，还存在变相的出租营业执照的违法行为，这种行为也给出租人带来难以预测的风险，假设承租人利用这个营业执照到银行贷款，或在外面欠了许多债务不能偿还，那么根据法律的规定，营业执照的注册人必然要承担还债义务。
　　在起草、设计合同时，要注意合同的每一个字，特别是数字有无错误，如遇到条款设定、概念不清时，更需要我们深入的思考和研究，如果还搞不清楚，最好请专业人士协助解决，千万不能用一个似是而非的概念回避它，也许合同的最大风险就来源于此。
（三）、签约前的风险防范
　　签约前的风险防范对出租人来讲所出租房产是否具备出租条件，从政府管理部门来讲所出租房产是否有房屋产权证、开办市场的市场证等，没有相应的证书，发生纠纷就会给出租人造成很大的麻烦。
　　从租赁双方来讲，所租的房屋是否达到承租人的要求，承租人对房屋用途的要求，本来是一个简单的问题，但是在一个特定的合同里他却变成了核心问题。例如：在住户密集的小区里，出租的房屋不宜开办歌舞厅，如果出租人不考虑扰民的问题，只想到租金的收益，最终的苦果只能自己咽。特别是承租人明确表示了租房的用途，另外由于承租人为了达到签约的目的没有考虑或者故意不提出对所租房屋应具备特定的条件的要求，待合同履行后找种种理由把所租房屋不具备使用条件的责任推给出租人，作为不交房屋租金的口实。为了防止发生以上风险，可以在房屋租赁合同中设定一条承租人确认条款。例如，双方在某合同中这样约定：“现状：乙方对甲方所要出租的房屋现状及其附属设施现状、范围做了充分的了解及验收，愿意承租，甲方将该房屋交付乙方后，由于房屋使用说产生的后果及损失甲方不承担任何责任。”
　　从承租人来讲，是否具有支付租金的能力，如果承租人是以承租房屋进行经营所得经营收入支付房租的，那么出租人必须进行风险评估，如果无法分析，也可以请承租人给予解释，没有充分把握，最好另行寻找承租人。我们以外省市驻京办事处作为承租人为例：
　　外省市政府为了加强与中央国家机关及其他部门的联系，常常采取向北京派遣驻京办事处的方式开展此项工作。驻京办事处在京的办公用房大致有两个来源，一是外省市政府在京购买或投资建设的供其办公的自有房屋，二是在北京租赁房屋办公。房屋出租人与这类承租人如何签订好房屋租赁合同、减少欠租风险，就是一个值得分析研究的问题。
　　外省市政府对租房的驻京办事处采取以下两种管理模式：一是由政府财政拨发办公经费，驻京办只是该政府的办公机构；二是既办公又不拨办公经费，办公经费来源靠承租房屋后开办宾馆或餐馆的收入维持，如果经营发生亏损，使房屋出租人的租金部分或全部不能收取。
　　外省市政府的派出机构驻京办事处为事业单位法人，根据我国的法律规定事业单位法人不能从事营利性的经营活动。驻京办事处承租房屋后，注册成立的宾馆或餐馆成为独立的民事主体，其虽然使用的是驻京办事处承租的房屋，但不是承租人，在法律上已形成了转租的法律事实。
　　根据以上分析，我们可以看出，与外省市政府派出的自收自支的驻京办事处签订房屋租赁合同，由于其没有资金来源作保障，存在着很大的拖欠房租的风险。为了保障房屋出租人的合法权益，签订此类合同可采取以下措施化解拖欠房租的风险：如果驻京办事处作为签约主体，要求其在北京提供一家既有经济实力，又有担保资格的单位提供担保，承担连带担保责任；或直接由驻京办事处的政府作为合同的主体进行签约。
（四）、房屋租赁合同履行中的风险防范
1、欠租风险，当承租人拖欠房租时，根据双方在合同中的约定，及时启动合同解除程序，法律规定，出租人追索欠租的诉讼时效为一年。在追索欠租的过程中，不要采取极端行为，使用断水、断电等手段使纠纷扩大化。断水、断电等行为侵犯承租人的经营权，经营权和拖欠租金的债权是不同的权利，二者不能混同。出租人如果采取断水、断电的手段给承租人造成经营损失，承租人可能以此对抗出租人收取租金的要求，甚至承租人经营损失的赔偿要求要远远大于房屋租金的数额。这样做，实际上也加大了出租人的风险。
2、转租、转借、转让租赁房屋的风险防范
　　根据我国《民法通则》的规定，转租、转借、转让行为是房屋租赁合同主体承租人的变更，承租人具有债务人转让债务的法律特征，操作起来非常复杂，风险很难判断。转租、转借、转让由原合同的出租人和承租人的两个合同主体简单的法律关系变为出租人和承租人，承租人与被转租人，出租人与被转租人三个合同主体和多重法律关系。实践证明，转租成立，出租人很可能对房屋收益权失控而造成巨大的经济损失，例如：原建达旅游服务有限公司将所承租的建信宾馆以十年租期500万元租金转租给农业银行，至今还未妥善解决。
　　转租、转借、转让的实质是承租人与被转租人存在利益调整关系，本身与出租人无关，解决的方法：解除原租赁合同，重新签订新租赁合同。此外，还要防止变相的转租行为发生，例如：某公司与一个企业签订了房屋租赁合同后，又要求其为另一家公司出具该合同项下房屋产权证明去进行工商登记，由于出租人出具了房屋产权证明形成了事实上与另一家公司的房屋租赁关系，如果出现欠租问题，会使租金交付人处于不确定状态。
（五）、合同变更的风险防范
　　　一份好的合同，就如同一篇好的文章，具有整体性，它有其自己的内在结构和逻辑关系，这种内在结构和逻辑关系，不是任何人能随意变动的。凡是正在履行的合同，双方或单方要求改变其中的条款的，为合同的变更，变更部分合同条款实际上是要打破原合同内在的结构和逻辑关系，组成新的内在结构和逻辑关系，形成新的整体。有的合同条款的变更会起到颠覆原合同全部条款的作用，可以说合同变更有时比签订原合同更复杂，风险更大。某些合同当事人就是利用变更合同的方式为另一方当事人设置陷阱，达到欺诈的目的。
　　因此，一方当事人要求变更合同时，另一方当事人必须了解对方变更合同的真实目的，其要求是合理的、其目的是善意的，可以协商变更合同，不能协商或协商不成的应该坚持维持原合同的合法性，为此，在合同变更条款中可以这样约定：“合同双方或单方要求变更合同的，如双方达成一致意见，按变更后的合同履行；如不能达成一致意见，应当继续履行原合同。”变更合同时应详细研究原合同，把需要变更的内容放到原合同之中，判断其会引起原合同哪些变化，会不会使原合同某些条款归于无效，会不会形成原合同内容发生本质的改变。
　　我们再谈一个与合同变更有关的问题，我们发现大多数合同中没有设定合同变更条款，只是加上一条未尽事宜取代合同变更的约定，这是在起草、设计合同中要坚决禁止的，理由是：一、合同法中没有关于未尽事宜的规定；二、所谓未尽事宜在实际上给有违约企图一方 开了一个达到违约目的的口子，使所签合同的效力处于一种不确定状态。既然在合同开始时就明确：经过双方充分协商，达成一致意见，签订本合同的表述，这种表述就排除了合同不确定的因素，因此合同中不应该出现所谓未尽事宜的条款。
　　房屋租赁合同还存在许多实践中的问题，我们不可能全部涉及到，新的矛盾和新的纠纷也会随着社会生活的不断变化而产生，需要我们在今后的工作实践中不断的认识，不断的研究，找出妥善解决的办法。另外提醒大家，这一讲稿是综合了我公司多年来出租房屋的经验和教训总结出来的，花费了有关人员大量的时间和心血，希望注意保密，不要向业外传播。

二OO五年九月十一日

北京金泰恒业有限责任公司版权所有