邢台喜尔登中央商务广场定价方案-20.docx

谨呈：新顺德房地产开发有限公司

邢台喜尔登中央商务广场定价方案
（讨论稿）

深圳安佳置业顾问有限公司
邢台喜尔登中央商务广场项目组
二00六年一月二十日

目 录

一、商业市场调查 … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … …3
二、面积的统计及使用率 … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … …5
三、定价策略 … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … 6
四、楼层价差、级差的制定 … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … 9
五、商铺楼层级价、分级价、系数表 … … … … … … … … … … … … …… … … … …12
六、销售价格的统计… … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … …13
七、投资回报分析 … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … 14
八、付款方式方案 … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … 16
九、返租策略 … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … …17
十、2003年销售计划 … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … 19
十一、附：喜尔登中央商务广场价格表

喜尔登中央商务广场定价方案

一、 相关商业市场调查
商业市场调查内容对比表（一）

各层功能划分
租金及价格
汇源商场
一层百信鞋业超市 珠宝
二层家电 针织品 床上用品
三层丹兰女人街
女裤 女装 毛衣
商场一层为百信鞋业市场
商场二层的价格为(60元平方米)合同签定一年预交三个月和租金由于淡季或优惠期间租金有所浮动
商场三层的价格为：40元平方米合同签定一预交三年月的租金
新世纪
家乐园超市
一层家乐园超市(租赁)新世纪商场(自营
门口的柜台2500-3000元/月(大多数为转让，所以价格高)
服装区周边的柜台(针织、小首饰) 700-400元/(位置不同、大小相同)
服装区周边的精品站60-40元/㎡(面积的不同押金1万-2万不等)
小柜台的押金为1 万 税金 70-150/元不等
双安购物广场

押金 1万元 一层至三层60-40元/㎡ 人工自理
押金 1万元 销售额16% 人工自理
新亚购物中心
一层家电、自行车、化妆品、珠宝钟表、箱包皮具、非处方药品
二层针纺用品、男女内衣、布料、鞋、精品店
三层男/女成衣、童装、体育用品
进场费100元/㎡×面积 押金为1个月的租金
服装区 100元/㎡
化妆品区 每年为5-6万
家乐园
购物中心
地下室 家电、自行车、厨房电器
一层 超市、化妆品
二层 男装、男裤
三层 女装、休闲装
四层 针织用品、床上用品、男女内衣、童装、玩具
五层 鞋业、体育用品(服装、鞋)
进场费: 50元/平方米×面积(不退)
租 金: 采用保底＋5%扣率×面积 高档90 中档80 低档70
押 金：100元/平方米×面积
南方乐购
地下一层 自营超市
地上一层 珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具
地上二层 鞋业、男正装、休闲装、水吧
地上三层 女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧
地上四层 童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧
6年租金买断20年使用权
二层 106元/㎡ 边厅 120元/㎡
三层 100元/㎡ 边厅 120元/㎡
四层 85元/㎡ 押金 500元/㎡×面积
买断二、三层 3980元/㎡ 四层 3580元/㎡
中北商城
一层：家电 饰品 帽子 袜子箱包 内衣
二层： 服装
三层：鞋业 布料 床上用品
地下室：精品服装 童装
地下室：120-130元/㎡
一楼：100元/㎡
二楼：50-80元/㎡
三层：50-80/㎡
押金1.5万

商业市场调查内容对比表（二）

汇源商城
新世纪
家乐园超市
双安购物广场
新亚
购物中心
家乐园
购物广场
南方乐购
商场
中北商城
地理位置
中兴东大街
桥东中兴东大街
达活泉大街188号
桥西中兴街
桥西中兴大街
桥西中兴街
顺德路
建筑面积
6000㎡
27000㎡
26000㎡
26000㎡
30000㎡
25934㎡
6000㎡
车 站
23路6路21路
18路23路7路
18路、11路
18路2路
18路6路2路
23路18路
11路16路13路
街区功能
中兴大街是一条中心商业街周围有银行政府机等部门
客运站、火车站、中心商业区
敦守敬路沿线有我市很多行政事业单位商业氛围较淡
贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多
坐落东、西主要干道，上下班客流大，商业氛围比较浓
贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多
邢台市主干道
出 租 率
35%
100%
98%
100%
100%
90%
100%
周边环境
商场本身定位
为中、低档
地处中心商业区
客源较多
宣传时强调休闲购物交通不够便利
地处主要的商业街，商业氛围较浓

地处主要的商业街，商业氛围较浓

外观标志
无
有(霓虹灯)
有
有
有(霓虹灯)
有(比较显眼)
无
经
营
品
种
经营业态
商 场
超市+商场
商 场
商 场
超 市
商 场
商 场
商场通道宽 度
2米(平均)
二层2米-1.5米
三层1.2米-1.5米
平均为1.5米
1.5米-1.8米
平均为1.5米
平均为1.5米
平均为2.2米
服装区2.5米
小商品1.8米
1.2米-2米不等
一层1.2米-1.6米
二层1.2米-2.0米
装修档次
一般
理石地面、玻璃隔断、石膏板吊棚
一般
理石地面、玻璃隔断、石膏板吊棚
中等

比较高档
理石地面、石膏板吊棚
理石地面、石膏板吊棚
比较高档
除地面和天棚还有玻璃落地窗
一般
石膏板吊棚、玻璃隔断、铝合金
扶梯数量
2部
无
6部
5部
8部
6部
1部
商场外广场的面积
100平方米左右
200平方米左右
8000余平方米
500平方米
300余平方米
3000平方米
100平方米左右
租赁期限
合同签定一年
合同签定一年

签定一年
合同签定一年

合同签定一年
经营形式
自营
自营＋租赁
自营＋租赁
自营
自营+租赁
自营＋租赁
自营
配
套
设
施
停 车 场
有
有
有(比较大)
有
有
有(比较大)
没有
扶 梯
只有上楼的扶梯
没有下楼的扶梯
无
商场共三层
每层2组
2组
1组
1组
在顺德路入口有一组扶梯

二、 喜尔登中央商务广场面积统计及销售使用率
1、 销售使用率为55%，计算方式：(本项目使用率最终由房管部门确定，55%为计算用假设)
销售使用率=使用面积÷建筑面积×100%
2、 面积统计
-1-5层使用面积为铺位测量之和，建筑面积按55%的使用率估算得来，但使用率的最终确定应以房管测量部门最终结果为准。

建筑面积（m2）
使用面积（m2）
商 铺
负一层
3118
1714.9
首层
4306.98
2376.44
二层
5592.07
3075.64
三层
5730.29
3151.66
四层
5730.29
3151.66
五层
5730.29
3151.66
总计
30207.92
16621.96

三、 定价策略
1、 各层择铺推出，低价入市，适时提价
选择各层的部分商铺以较低的价位推向市场，主要是考虑尽可能小的降低客户流失量，减少意向客户持币观望情况的发生，也易于造成热销的开盘局面，为以后的销售奠定基础。根据销售情况适时提价，稳步推进，以达到项目销售的最佳效果，即最大程度地把握能为市场所接受的价格空间。
2、 分级定价，扩大价差
本项目销售面积及层高在邢台同类物业中均属首位，而按照购买习惯，多数客户的购买意向首选是临街铺位或首层商铺。楼层较高及位置较差的商铺形成尾盘的可能性较大，所以采取扩大首层与较高楼层的价差，形成强烈的价格对照。有利于高楼层商铺的销售，同时更能体现首层商铺的稀缺性，刺激首层商铺买家的“势在必得”的购买欲望。又可以兼顾到不同层次的客户需求，以达到“整体售出”的目标。
3、 总均价的制定
（1）、市场相关价格比较表

位 置
各层功能划分
售 价
总均价
恒泰商场
桥东新华北路
负一层、一层：国际超市
二、三层: 国际、国内知名品牌店
四、五层: 商务酒店
一层超市、四五层酒店不售
地下一层：均价3000元/㎡
二层：均价8000元/㎡
三层：均价6000元/㎡
5800元/㎡
新世纪商场
桥东中兴东大街
一层：家乐园超市(租赁)
新世纪商场(自营)
鞋区：6000元/㎡ 终身产权
服装区：均价6000元/㎡
6000元/㎡
中北商城
桥东中兴东大街
一层：家电 饰品 帽子 袜子箱包 内衣
二层：服装
三层：鞋业 布料 床上用品
地下室：精品服装 童装
一、二、三层不售
地下一层：8000元/㎡(一年半前)
一层临街铺位：15000元/㎡(最低)
11500元/㎡
明 月
购物广场
桥东中兴东大街
一层：百货、五金、妇儿用品、儿童服装
二层：靺业、床上用品、羽绒服区
三～四层：男女服装、毛衣、羽绒服区
商场内部铺位只租不售
一层临街铺位：11000元/㎡
11000元/㎡
南方乐购
桥西中兴西大街
地下一层 自营超市
地上一层 珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具
地上二层 鞋业、男正装、休闲装、水吧
地上三层 女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧
地上四层 童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧
地下室、一层不售
二层、三层：4100元/㎡
四层：3700元/㎡
20年使用权
3900元/㎡
港龙广场
桥西中兴西大街
一、二层：连体商铺
三层：写字楼
四层～六层：住宅
一、二层连体商铺 终身产权
临街铺位：3000～8000元/㎡
均价：5800元/㎡
5800元/㎡

（2）邢台市各商场铺位售价(均价)比较表

（3）、本项目价格体系的制定，是采用的市场比较法及市场价值认知法。
通过对邢台同行业（已售、在售）物业的销售价格的比较，参考了多项技术指标，加权后，得出本项目的销售均价为6500元每平方米。加之本项目的各种的各项优劣势参考，采用价值认知法得出本项目的销售总均价为6880元每平方米。
四、 楼层价差、级差的制定
1、楼层均价、系数表

楼层
负一层
1层
2层
3层
4层
5层
系数
1．046
2.078
1.123
0．814
0.669
0.523
建筑面积
均 价
7200（元/㎡）
14300（元/㎡）
7730（元/㎡）
5800（元/㎡）
4600（元/㎡）
3600（元/㎡）

2、楼层差价订价依据
1）按市场惯例1层与2层应扩大差价至一倍左右，达到各自物有所值的选择性，同时项目首层为商业价值最高的楼层，也是最为抢手的部分，所以其商铺赘手的可能性较低。
2）2、3层按购物习惯及功能布局上应为男装，女装分区，而2层的商业价值仅次于1层，而3层的楼层相对来说已经较高，所以2、3层的价差设在25%—30%应较为合理。
3） 4、5层商铺中销售压力最大的部分，应与2、3层扩大差价，故4层与3层相差15％左右。使之以相对较低 的价格提高竞争力，4层与5层间相差15％左右，不宜过大。
4）负一层因其经营规划用做超市，其均价应低于2层均价，应在以后超市入口及招牌的展示等方面有所考虑，所以其价格与2层间的差价不宜过大，为10%。
3、级差系数表
级 别
楼 系
层 数
A 级
B 级
C 级
D 级
负一层
1.09
1.05
1.02
1.00
首 层
2.14
2.09
2.04
1.98
二 层
1.15
1.13
1.11
1.10
三 层
0.90
0.86
0.83
0.77
四 层
0.73
0.68
0.64
0.62
五 层
0.59
0.54
0.50
0.47
4、级差价格表
级 别
楼 价格
层 （元）
A 级
B 级
C 级
D 级
负一层
7500
7250
7050
6880
首 层
14700
14380
14030
13630
二 层
7890
7790
7670
7600
三 层
6220
5930
5680
5330
四 层
5050
4710
4410
4210
五 层
4050
3710
3410
3210

说明： A:级位于主入口、电梯、扶梯入口、位置显著，人流量大，铺位显眼。
B:级位于主要通道，人流量大。
C:级偏于主通道，人流相对较少，面积较大。
D:级位于较偏处，人流量少，面积较大

五．商铺楼层级价、分级价、系数表

Ａ级
Ｂ级
Ｃ级
Ｄ级
均价（元）
负一层
7500
7250
7050
6880
7200

A.1
7580(1.10)
B.1
7360(1.07)
C.1
7120(1.03)
D.1
6940(1.01

A.2
7510(1.09)
B.2
7300(1.06)
C.2
7080(1.02)
D.2
6880(1.00)

A.3
7450(1.08)
B.3
7240(1.05)
C.3
7040(1.02)
D.3
6830(0.99)

A.4
7380(1.07)
B.4
7180(1.04)
C.4
6990(1.01)
D.4
6780(0.98)
首层
14700
14380
14030
13630
14300

A.1
14730(2.14)
B.1
14460(2.10)
C.1
14150(2.05)
D.1
13800(2.00)

A.2
14630(2.12)
B.2
14390(2.09)
C.2
14070(2.04)
D.2
13710(1.99)

A.3
14560(2.11)
B.3
14330(2.08)
C.3
14000(2.03)
D.3
13610(1.97)

A.4
14510(2.10)
B.4
14260(2.07)
C.4
13910(2.02)
D.4
13510(1.96)
二层
7890
7790
7670
7600
7730

A.1
7930(1.15)
B.1
7830(1.14)
C.1
7720(1.12)
D.1
7620(1.11)

A.2
7900(1.15)
B.2
7810(1.14)
C.2
7680(1.12)
D.2
7615(1.11)

A.3
7870(1.14)
B.3
7780(1.13)
C.3
7660(1.11)
D.3
7605(1.11)

A.4
7840(1.14)
B.4
7750(1.13)
C.4
7630(1.11)
D.4
7600(1.10)
三层
6220
5930
5680
5330
5800

A.1
6290(0.91)
B.1
6060(0.88)
C.1
5770(0.84)
D.1
5480(0.80)

A.2
6240(0.91)
B.2
5980(0.87)
C.2
5710(0.83)
D.2
5380(0.78)

A.3
6210(0.90)
B.3
5890(0.86)
C.3
5650(0.82)
D.3
5320(0.77)

A.4
6160(0.90)
B.4
5820(0.85)
C.4
5590(0.81)
D.4
5230(0.76)

四层
5050
4710
4410
4210
4600

A.1
5140(0.75)
B.1
4840(0.70)
C.1
4500(0.65)
D.1
4250(0.62)

A.2
5080(0.74)
B.2
4760(0.69)
C.2
4440(0.65)
D.2
4230(0.61)

A.3
5030(0.73)
B.3
4670(0.68)
C.3
4380(0.64)
D.3
4210(0.61)

A.4
4970(0.72)
B.4
4590(0.67)
C.4
4320(0.63)
D.4
4180(0.61)
五层
4050
3710
3410
3210
3600

A.1
4110(0.60)
B.1
3860(0.56)
C.1
3480(0.51)
D.1
3250(0.47)

A.2
4080(0.59)
B.2
3770(0.55)
C.2
3430(0.50)
D.2
3230(0.47)

A.3
4030(0.59)
B.3
3670(0.53)
C.3
3390(0.49)
D.3
3210(0.47)

A.4
3990(0.58)
B.4
3560(0.52)
C.4
3340(0.49)
D.4
3180(0.46)

六、 售价格统计
1、 负一层至五层商铺价格统计表
层数
项目
使用面积（㎡）
可售建筑面积（㎡）
均价(元/㎡）
总价(元)
使用率（%）
负一层
商铺
1714.9
3118
7200
22449600
55%
首层
商铺
2376.44
4306.98
14300
61589814
55%
二层
商铺
3075.64
5592.07
7730
43226701
55%
三层
商铺
3151.66
5730.29
5800
33235682
55%
四层
商铺
3151.66
5730.29
4600
26359334
55%
五层
商铺
3151.66
5730.29
3600
20629044
55%
总计：

16627.96
30207.92
6880
207830490
55%

2、说明
负一层至五层建筑面积30207.92m2，使用面积16648.96m2，如全部销售,销售均价为6880元/ m2，总销售额为207，830，490．00元。

七、 投资回报分析
1、 市场租金的测算
通过对邢台各大商场及主要商业街的街铺市场租价的调查（请参阅市场调查表租价部分），商场散租租金大致在40元/㎡—120元/㎡之间，街铺租金在100元/㎡—200元/㎡之间。结合本项目各项因素的综合计算，得出本项目散租租金预计为：首层120元/㎡，负一层60元/㎡，二层70元/㎡，三层50元/㎡，四层40元/㎡，五层30元/㎡。
2、 计算公式
投资回报率=单位月租金×面积×12个月÷总楼价×100%
3、实例
（1）喜尔登中央商务广场首层1146#商铺
建筑面积14M2，单价13510元/ M2，总价189140元，预计月租金120元/ M2（建筑面积）。
年投资回报率=120元×14M2×12个月÷189140元×100%=10．66%
（2）喜尔登中央商务广场2层2185#商铺
建筑面积10．91M2，单价7620元/ M2，总价83134元，预计月租金70元/ M2（建筑面积）。
年投资回报率=70元×10．91M2×12个月÷83134元×100%=10．52%
（3）喜尔登中央商务广场负一层6013#商铺
建筑面积12．85 M2，单价6780元/ M2，总价87123元，预计月租金60元/ M2（建筑面积）。
年投资回报率=60元×12．85M2×12个月÷87123元×100%=10．62%
（4）喜尔登中央商务广场三层3321#商铺
建筑面积71．27M2，单价5320元/ M2，总价379156元，预计月租金50元/ M2（建筑面积）。
年投资回报率=50元×71．27M2×12个月÷379156元×100%=11．28%
（5）喜尔登中央商务广场四层4013#商铺
建筑面积15．82M2，单价4230元/ M2，总价66919元，预计月租金40元/ M2（建筑面积）。
年投资回报率=40元×15．82M2×12个月÷66919元×100%=11．35%
（6）喜尔登中央商务广场五层5226#商铺
建筑面积11．54M2，单价3430元/ M2，总价39582元，预计月租金30元/ M2（建筑面积）。
年投资回报率=30元×11．54M2×12个月÷39582元×100%=10．5%

八、 付款方式方案

付款方式
一次性付款
银行按揭
建筑期免息分期
折扣
95%
97%
99%
签署认购书时付定金
10000元
签署认购书后7天内
缴付40%楼款并签署买卖合同
签署买卖合同后一个月内付清60%余款
缴付40%楼款并签署买卖合同
签署买卖合同后14天内向银行申请60%最长10年的按揭
付40%楼款并签署买卖合同

签署买卖合同后
建筑期免息分期付款余款
3个月内

付清10%楼款
6个月内

付清10%楼款
9个月内

付清10%楼款
12个月内

付清10%楼款
15个月内

付清10%楼款
交付使用前

付清10%楼款

九、返租策略
1、 项目做返租的目的：
主要是为了拓宽客户的层面，也就是说我们的目标客户，除了那些商业经营者和使用者这个客户层面以外，采用返租这种促销方式，可以吸引那些投资者，说得直白一点，就是吸引那些有闲钱的人来做投资。这样，才可能为本项目这样较大的销售体量，提供充分的客源保证。另外一个目的，也是为了项目尽快的回笼资金。
2、 具体返租方式及返租预算：
1） 返租方式
a) 首层不做返租
考虑到项目的首层的商业价值最大，同时其销售价格也最高，所以首层的临街铺位及内铺不做返租。
b) 负一层、二层至五层年返租率为8%，返租年限为3年
因项目在价格指定时，已充分的考虑了楼层价差的问题，故返租年限统一定为3年，但应根据具体销售情况，可以适时调整，如较高的楼层销售滞后，可相应增加返租年限。
2）、返租预算
A、 返租额的计算公式
楼层返租额=楼层销售价格元/㎡×楼层建筑面积㎡×8%/年×3年
总返租额=各楼层返租额之和
B、 返租计算
a、 负一层7200元/㎡×3118元/㎡×8%×3年=5387904元
b、 二层7730元/㎡×5592.07元/㎡×8%×3年=10374408元
c、 三层5800元/㎡×5730.29元/㎡×8%×3年=7976564元
d、 四层4600元/㎡×5730.29元/㎡×8%×3年=6326240元
e、 五层3600元/㎡×5730.29元/㎡×8%×3年=4950971元
C、 总返租额=5387904元+10374408元+7976564元+6326340元+4950971元=35016087元

十、2003年销售计划
1、销售计划表

月份
销售面积比%
销售面积
（m2）
均价
（万元/m2）
总价
（万元）
销售周期
2-3
开始内部认购，并收取诚意金3000元（可退）预计开盘时间为一个月内
内部认购期
3-4
20
6000
6880
41000000
开盘期
4-5
10
3000
6880
20000000
持续期
5-7
10
3000
6880
20000000
蓄水期
7-8
20
6000
6880
41000000
强销期
8-9
10
3000
6880
20000000
持续期
9
5
1500
6880
10000000
蓄水期
10-12
15
4500
6880
30000000
收盘期
总计
90
27000
6880
185760000

2、说明: 销售面积指计划用于销售商铺的建筑面积。

注：本方案所有面积和价格数据均未最后确定，需根据设计院最终设计图纸及核准的公用面积分摊比例进行调整

深圳安佳置业顾问有限公司
邢台喜尔登中央商务广场项目组
二00三年一月二十日