资源描述
2011年上半年住宅市场
分析报告
四川中原物业顾问有限公司
市场研究中心
前 言
研究目的：本报告对成都市2010年1-6月一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面就各区域对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。
统计时间：2010年1月1日—2010年6月30日。
统计范围：成都市主城区房地产市场。
市中心 ：一环路以内
城 东：建设路－二仙桥路－成华大道－龙潭寺龙兴路 至 府河
城 南：府河 至 高升桥－佳灵路－成双大道
城 西：高升桥－佳灵路－成双大道至营门口路－茶店子路－金牛
大道－金泉路
城 北：营门口路－茶店子路－金牛大道－金泉路至解放路－昭觉
寺南路－将军碑路
统计方法：一手住宅数据根据公开开盘项目销售部的楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、房地产相关单位公布的数据和现场、电话采访。
前 言
研究目的：本报告对成都市2011年1-6月一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面就各区域对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。
统计时间：2011年1月1日—2011年6月30日
统计范围：成都市主城区房地产市场
市中心 ：二环路以内
城 东：府青路－昭觉寺横路－青龙路－锦江
城 南：武侯大道－锦江
城 西：武侯大道－营门口路－茶店子路－金牛大道－金泉路
城 北：营门口路－茶店子路－金牛大道－金泉路－府青路－昭觉寺南路－青龙路
成都五近郊房地产市场：双流、温江、郫县、新都、龙泉
统计对象：成都主城区和五近郊一手住宅在售项目和二手住宅成交数据。
统计方法：一手住宅数据根据公开开盘项目销售部的楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、房地产相关单位公布的数据和现场、电话采访。
目 录
第一部分 房地产投资环境分析 7
一．城市规划及建设情况 7
二．经济情况分析 8
三．行业动态 11
四．2011年上半年主要政策及其影响解析 12
第二部分 土地市场分析 15
一．土地市场供需概况 15
1.主城区供应有所上升 成交微降 15
2.主城区商住用地比例拉近 15
3.郊县土地供需情况 16
二．新项目纷纷破土动工 17
第三部分 房地产市场分析 19
一．主城区一手住宅市场分析 19
1. 一手住宅市场概况 19
1.1 成交下挫 供求相当 19
1.2 逆市推盘 供应充足 20
1.3 限购出台 成交下挫 21
1.4 价格振荡上扬 涨势平缓 22
1.5 商品住宅市场供需特征小结 23
2．一手住宅各方位市场分析 23
2.1 供应城南领跑 城北垫底 23
2.2 各方位商品住宅成交均下滑 24
2.3 各方位市场月度供应波动较大 成交受政策影响明显 26
2.4 各方位供需比情况 30
2.5 各方位价格齐上涨 31
2.6 各方位商品住宅市场小结 32
3．产品供需特征分析 32
3.1 高层、小高层、超高层占据主导 32
3.2 70-90平米户型是市场主流 33
3.3 商品住宅产品供需特征小结 35
二．主城区二手住宅市场分析 35
三．五近郊一手住宅市场分析 38
1. 双流、郫县、新都三郊县供需最为活跃 38
2. 双流房价最高 新都、郫县、龙泉涨幅明显 39
3. 郊县房地产市场小结 41
第四部分 2011年下半年市场预测 42
一．一手住宅市场后期走势分析 42
1．短期内供应平稳 42
2．成交量短期内低位运行 42
3．成交均价稳中有降 42
4 . 70-120平米户型仍是主流 42
二．主城区二手住宅市场后期走势分析 43
三．五近郊区县住宅市场后期走势分析 43
图表目录
图 1：2001-2010年成都GDP及人均GDP分析 8
图 2：2001-2010年成都消费品零售总额情况（亿元） 9
图 3：2001-2010年人均可支配收入与消费支出情况（元） 9
图 4：2001-2011年5月成都市房地产投资占比分析 11
图 5：2007-2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） 15
图 6： 2011年成都市主城区土地供应情况 15
图 7： 2011年上半年成都市主城区土地成交情况 16
图 8：2011年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价 17
图 9：2008-2011年上半年成都主城区新动工楼盘数量（个） 17
图 10：2007-2011上半年成都一手商品住宅市场供需情况（万方） 19
图 11：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场月度供需走势 20
图 12：2009-2011年上半年成都一手商品住宅市场月度新增供应走势（万方） 21
图 13：2009-2011年成都一手商品住宅市场月度需求走势 21
图 14：2007-2011上半年成都一手商品住宅市场成交均价走势（元/平米） 22
图 15 ：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场月度价格成交走势（元/平米） 22
图 16：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场价格环比波动情况 22
图 17：2009-2011上半年成都一手商品住宅市场各方位新增供应面积 24
图 18：2009-2011上半年成都一手商品住宅市场各方位新增供应占比情况 24
图 19：2009-2011年成都一手商品住宅市场各方位成交情况 25
图 20：2009-2011年成都一手商品住宅市场各方位成交占比情况 25
图 21：2010-2011年6月成都一手商品住宅城中市场月度供应情况 26
图 22：2010-2011年6月成都一手商品住宅城中市场月度成交情况 26
图 23: 2010-2011年6月成都一手商品住宅城东市场月度供应情况 26
图 24: 2010-2011年6月成都一手商品住宅城东市场月度成交情况 27
图 25：2010-2011年6月成都一手商品住宅城南市场月度供应情况 27
图 26：2010-2011年6月成都一手商品住宅城南市场月度成交情况 28
图 27：2010-2011年6月成都一手商品住宅城西市场月度供应情况 28
图 28：2010-2011年6月成都一手商品住宅城西市场月度成交情况 29
图 29：2010-2011年6月成都一手商品住宅城北市场月度供应情况 29
图 30：2010-2011年6月成都一手商品住宅城北市场月度成交情况 30
图 31：2009-2011上半年成都一手商品住宅市场各方位供需比情况 31
图 32：2009-2011上半年成都一手商品住宅市场各方位价格走向（元/平方米） 31
图 33：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场各方位月度价格走势（元/平方米） 32
图 34：2011年上半年成都一手商品住宅市场各物业供应占比情况 33
图 35：2011年上半年主城区一手商品住宅市场各物业成交占比情况 33
图 36：2011年上半年成都一手商品住宅市场各面积段商品住宅供应占比概况 33
图 37：2011年上半年成都一手商品住宅市场各面积段商品住宅成交占比概况 34
图 38：2009-2011年上半年成都一手商品住宅市场产品户型需求走势 34
图 39：2008-2011年成都二手商品住宅市场成交量对比 35
图 40：2010年1月-2011年6月成都二手商品住宅市场月度成交量 36
图 41：2009-2011年上半年成都二手商品住宅市场各行政区成交量 37
图 42：2004年5月-2011年5月中原（成都）二手商品住宅价格领先指数月度走势图 37
图 43： 2011年上半年五近郊供需情况 38
图 44： 2011年上半年双流房价月度走势 39
图 45： 2011年上半年温江房价月度走势 39
图 46： 2011年上半年龙泉房价月度走势 40
图 47：2011年上半年郫县房价月度走势 40
图 48：2011年上半年新都房价月度走势 40
表 1：2002-2011年5月城市金融机构存款统计 10
表 2：2011年成都商品住宅市场知名开发商动工楼盘一览 17
第一部分
房地产投资环境分析
一．城市规划及建设情况
1．城市建设动态
l 成渝经济区规划发布 正式提出建设天府新区
6月2日，国家发展和改革委在其官方网站全文发布《成渝经济区区域规划》（以下简称《规划》）。《规划》中，正式提出规划建设天府新区。成渝经济区面积约20.6万平方公里。规划期为2011至2015年，展望到2020年。成渝经济区的战略定位是“一中心、一基地、三区”，即西部地区重要的经济中心，全国重要的现代产业基地，深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。到2015年，建成西部地区重要的经济中心；到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一。
l 全面改造13个城中村 力争明年消除城中村
今年我市将完成50万平方米旧有建筑拆迁，基本完成城中村拆迁任务，安置房在建规模达180万平方米、竣工50万平方米，进一步优化城市空间布局，提升城市形象。到明年年底，统一规划、设施齐备的新建项目将有望全部替代原来那些老、旧、潮、差的城中村住房。
l 成华城北：打造20平方公里都市商业游憩城
成华城北区约20平方公里的区域将成为“成都都市商业游憩城”，为支撑这一发展定位的土地上市、部分城市更新和环境整治工程已启动。成华城北片区主要包括双水碾、青龙两个辖区的主要区域，总面积约20平方公里。按最新发展规划，将以2.5环、三环路为界，划分为优化区、提升区、引领区三大板块，其中蓉都大道是这三大板块的贯通发展轴，并与2.5环交叉“架设”起都市商业游憩城现代新城格局和产业格局的脊梁，形成“产城一体”发展新格局。
2．城市道路交通建设动态
l 成都东客站通车运营
5月8日，当成都东客站第一列火车驶出站台，一个新的历史时代就此开启。西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的成都东客站综合交通枢纽正式开通运营，覆盖全川、影响成渝、辐射西南、呼应全国的一个快速交通网络就此起航。这绝不是一个普通的交通工程，它宣布，成都迈入城际轨道交通的时代。
l 成绵乐专线跨过三环挺进主城区 明年下半年通车
成绵乐客专全线长319公里，设计时速250公里，主要经绵阳、德阳、广汉、眉山、夹江、峨眉至乐山，总投资340亿元。建成后，该线路将开行和谐号动车组，预计从成都到绵阳、乐山坐火车不超过1个小时。目前，成绵乐客专全线投入了3.3万余名施工人员，大部分线路的施工进展顺利，预计在今年10月全线开始铺轨，明年下半年可完工通车。
l 成都地铁7号线29个站首曝光 围2.5环绕城一圈
中铁二院工程集团有限公司发布《成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察通告》称，成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察工作现已启动。据悉，成都地铁7号线将串起火车北站、火车东站、火车南站三大交通枢纽,走向为环型，围2.5环绕城一圈。规划的7号线线路全长38.8公里，共设车站29个，其中换乘站17个，沙河堡站(成都东客站)、红牌楼南站是三条地铁线的换乘站。
二．经济情况分析
1．城市主要经济指标概况
1.1 国民经济稳中有升
2010年全年全市实现生产总值5551.3亿元，环比增长23.2%，人均国内生产总值48310元，环比增长37.2%。
从下图可以看出，近年来，成都GDP和人均GDP均呈增长趋势，涨幅比较平稳。其中，2010年GDP环比上涨23.2%；在人均GDP上，各年保持着不同幅度的上涨； 其中，2010年达到37.2%涨幅。
图 1：2001-2010年成都GDP及人均GDP分析
数据来源：成都市统计信息网
1.2 消费品市场及居民收入稳步增长
从下图可以看出，消费品市场每年均稳步增长。2010年实现社会消费品零售总额2417.6亿元，环比增长18.8%。从行业看，批发业零售额139.5亿元，增长14.0%；零售业零售额1957.9亿元，增长18.9%；住宿和餐饮业零售额320.2亿元，增长19.9%。2010年1-5月，全社会消费品零售总额实现980.1亿元，环比增长24.3%。2011年1~5月，消费品零售总额以实现1160.72亿元，同比2010年1-5月上涨18.4%。
图 2：2001-2010年成都消费品零售总额情况（亿元）
数据来源：成都市统计信息网
2010年，城市居民可自由支配收入和消费性支出呈平稳上升之势。城市居民人均可支配收入20835元，环比增长11.4%，人均消费支出14430元，环比增长2.7%，增幅较2009年下降7.2%。人均可支配收入曲线在消费曲线之上，但相较2009年差距明显增大，说明2010年居民消费的意愿不如2009强，但经济发展态势仍然平稳。
图 3：2001-2010年人均可支配收入与消费支出情况（元）
数据来源：成都市统计信息网
1.3 金融存贷款大幅增长
金融存贷款大幅增长，储蓄存款余额增幅略有下降。2010年，金融机构存贷款余额分别实现15277亿元和12139亿元，分别环比增长23.0%和23.0%，其中储蓄存款余额4234亿元，环比增长29.7%。2011年1~5月，金融机构存贷款余额分别实现15894.6亿元和12835.2亿元，分别同比去年同期增长12.8%和16.2%.
表 1：2002-2011年5月城市金融机构存款统计
金额
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
（1~5月）
金融机构存款余额（亿）
2635.6
3240.8
3771.5
4477
5485.8
6393
8317
12416
15277
15894.6
金融机构贷款余额（亿）
2181.8
2587.9
2859.9
3019
3631.3
4119
5410
9869
12139
12835.2
数据来源：成都市统计信息网
2. 房地产开发投资情况
2.1 房地产投资比例平稳运行
2010年，成都房地产开发投资金额达1278.3亿元，占固定资产投资比例为30.0%。其中，投资金额环比增长了35.2%，而房地产投资所占比例较2009年则下降6.5个百分点。2011年1-5月，城市固定投资金额累计1780.5亿元，其中，房地产开发投资553.16亿元，占固定资产投资金额的31.1%。与去年同期相比，房地产投资金额占固定资产投资金额的比例增加1.9%，说明2011年房地产投资比例增幅下降，平稳发展。
图 4：2001-2011年5月成都市房地产投资占比分析
数据来源：成都市统计信息网
三．行业动态
1. 春季房交会成功举办
第37届成都房地产交易会（2011春季）五一大假期间在世纪城新国际会展中心圆满落幕。本届房交会为期5天，场面较为冷清，现场人气不温不火，与去年遭遇史上最严厉春交会相似，本届房交会在限购令下显得疲态备露。本届房交会共有224个楼盘参展。其中，主城区参展楼盘100个，郊区县参展共124个。
2. 土地搭售保障房 成都实行土拍“双竞”制
5月8日，成都市国土资源局发布的最新公告显示，从5月9日举行的土地拍卖会其，将首次实行“限地价、竞公租房面积”的“双竞规则”，即当所拍土地的即时竞价达到该宗土地的上限价后，将停止对土地价格的竞价，而转为在此价格基础上，对该宗土地的公租房配建面积进行竞拍，竞建面积最大的为该宗土地的最后竞得人。
3. 成都征个人房屋租赁税 税率分三档最高10%
成都市地税局作出规定，决定对个人房屋租赁税收采取综合征收率，分别定为4%、6%、10%三档，个人出租房应缴纳税额为租金收入乘以综合征收率。月租1500元以下税率为4％，月租1500~5000税率为6％，月租5000元以上税率为10％。
4.四川12万套公租房9月底前开工 占任务数54.5%
今年，我省计划建设保障性住房22万套，其中将建设公共租赁住房12万套，占保障性住房建设任务的54.5%。根据各地项目招投标的准备和实施情况，预计至6月底，全省可开工9万套左右，占全年建设计划的75%，预计至9月底，将全面开工，提前两个月完成国家提出的“11月底前全部开工”的要求。
四．2011年上半年主要政策及其影响解析
l 国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 2011-01-27
主要内容：1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
影响：该政策表明了国家对房地产市场调控的决心，对促进房地产市场平稳健康发展有较大作用，对解决城镇居民住房问题有积极的意义。
l 上海、重庆对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 2011-01-27
主要内容：对试点范围、征收对象、适用税率、税收减免、征收管理等问题作出了详细规定。
影响：房产税的开征，短期内必定会对房地产市场起到一定的震慑作用，有助于抑制房价及打击投机，对于收入分配将起到一定的调节作用，同时该部分的收入也将为保障房建设添砖加瓦。
l 住房和城乡建设部：《房地产经纪管理办法》2011-01-27
主要内容：主要对管理的范围、机构和人员、房产经纪活动进行了规范，明确了监督管理机制和法律责任。
影响：该办法的出台，对于规范和促进三级市场健康有序发展有着积极而重大的意义，不仅有利于规范房地产经纪活动，对保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益也有积极的影响。
l 成都市房管局：关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见 2011-02-15
主要内容：1、明确了全年保障房、廉租房的建设目标；2、公布了新建住房价格控制目标；3、暂时限定居民家庭购房套数；4、严格住房用地供应管理。
影响：该政策对于限购的时间、范围、对象等作出了明确的规定，极大的抑制了市场需求，对平抑商品住宅价格以及推进保障房建设均有较大的影响。
l 成都市人民政府办公厅：公布2011年度新建住房价格控制目标的通知 2011-03-30
主要内容: 公布了2011年新建住房价格控制目标。
影响： 该政策的出台对于控制房价有了比较明确的目标。
l 成都市国土局：加强房地产市场调控加大保障性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应计划情况的报告 2011-03-31
主要内容：1、明确规定了2011年中心城区国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局以及保障性安居工程用地供应情况；2、国有建设用地供应计划实施的保障措施
影响：该政策首次将保障性安居工程的建设指标明确到具体数字，并提出了用地计划的保障措施，对于我市安居工程的落实和顺利完工有正面、积极的影响。
l 成都市城乡房产管理局：成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知 2011-04-01
主要内容：对商品住房价格实行申报备案管理、商品住房价格申报后的监督管理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。
影响：该通知的发布对于规范房地产开发企业和中介服务机构的销售商品住房的行为，保护消费者和经营者合法权益有积极的意义。
l 成都国土资源部：《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》、《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》 2011-4-15
主要内容：对建设用地指标的来源、用途、交易方式、价格、期限、收益分配和等级管理等方面进行了解释和规定，并对国有建设用地使用权“持证准入”制度的各项规定进行了阐述。
影响：该制度的颁布，为进一步发挥农民的主体作用和市场配置资源的有着基础性作用，显化了农民土地资产的价值和权益，实现了"还权赋能"，构建了城市反哺农村、城乡统筹发展的机制。
l 中央人民银行： 年内三次加息
主要内容： 2011年，央行分别在2月、4月和7月3次上调金融机构人民币存贷款基准利率。截至7月7日，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%，5年期以上房贷基准利率达到7.05%。
影响： 连续加息增加了购房者利息支出，降低购房者的购买能力，对购房者心理预期的影响远胜于实际的利息负担增加的影响，将会在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求，对开发商的资金链也是一大考验。
第二部分
土地市场分析
一．土地市场供需概况
1.主城区供应有所上升 成交微降
2011年上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗，最终成交29宗，流拍2宗，终止挂牌2宗，总出让面积2800.28亩，成交2364.71亩（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升13.6%，环比上涨13.4%，成交量同比下降1.1%，环比下降4.2%。
图 5：2007-2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）
数据来源：中原数据库
2.主城区商住用地比例拉近
与以往情况不同，2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，而品牌开发商如万科、绿地等也纷纷加大了对商业地产的开发和持有，相信在相当一段时间内，商业地块仍会受到追捧。
图 6： 2011年成都市主城区土地供应情况
数据来源：中原数据库
图 7： 2011年上半年成都市主城区土地成交情况
数据来源：中原数据库
3.郊县土地供需情况
2011年上半年郊区县共供应国有建设用地55宗共计4531.00亩，成交50宗共计3972.58亩，流拍（或挂牌终止）5宗，成交率为90.9%，其中住宅及商业用地分别成交 2441.20亩、1531.38 亩，其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%，环比上涨21%和12.3%。各郊县区土地市场冷热变化明显，供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为2472.81亩和1975.79亩，占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。
图 8：2011年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价
数据来源：成都市国土局
二．新项目纷纷破土动工
本年度上半年新动工楼盘数量激增至79个，比去年同期上涨了16.2%。其中不乏蛰伏已久的知名开发商布局成都的重点项目。
图 9：2008-2011年上半年成都主城区新动工楼盘数量（个）
数据来源：中原数据库
表 2：2011年成都商品住宅市场知名开发商动工楼盘一览
名称(期数)
区分及地址
楼面总面积（平方米）
用途
预算建成日期
发展商
塔子山壹号一期第一批
城东/三圣乡花果村8、9组
81460.59
住宅/商场
2012-12-6
新希望集团
塔子山壹号一期第二批
城东/三圣乡花果村8、9组
73441.82
住宅/商场
2013-03-05
新希望集团
华侨城纯水岸
城北/成都市金牛区沙西线外侧
8296.69
商场
2012-2-14
华侨城实业
塔子山壹号二期第一批
城东/三圣乡花果村8、9组
70675.2
商场
2013-5-5
新希望集团
金牛万达广场
城北/一环路北一段南
76000
住宅/商场
2011-7-28
万达集团
华润二十四城
城东/成华区双桥子
114582.05
住宅/商场
2011-9-30
华润置地
华润二十四城
城东/成华区双桥子
113443.78
住宅/商场
2012-5-30
华润置地
蓝光·SOFA社区
城西/青羊区培风村10组、万家湾村6组
84917.54
住宅
2012-12-31
蓝光地产
金牛花园二期
城西/金牛区高家村
11427.35
住宅
2011-7-23
中房集团
保利花园三期
城南/青羊区三环路以西、IT大道以北
116847.86
住宅
2012-8-16
保利地产
保利花园四期
城南/青羊区三环路以西、IT大道以北
139032.37
住宅
2013-4-5
保利地产
金牛万达广场
城北/一环路北一段南
52083.73
住宅
2012-9-18
万达集团
中海锦城二期
城南/武侯区龙井村二、八、九组，七里村四组
54781.83
住宅/商场
2012-9-30
中海地产
华侨城东岸
城北/金牛区沙西线外侧
82877.72
住宅
2012-6-14
华侨城实业
中铁青秀城
城北/成华区青龙场镇7号
96073
住宅
2012-11-13
中铁房地产集团
北城天街一期
城北/金牛区五块石
75050.07
住宅
2012-5-30
龙湖地产
北城天街一期
城北/金牛区五块石
148115.01
住宅/商场
2012-8-30
龙湖地产
金科一城
城北/成华区东林村1、2组
19507.21
住宅
2012-5-17
金科地产
雍华府
城北/成华区昭觉寺南路
128509.22
住宅
2013-5-23
招商地产
锦绣城
城东/成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组
44860.72
住宅
2014-10-27
蓝光地产
金牛万达广场
城北/一环路北一段
287528.8
商业/写字楼
2012-10-20
万达集团
绿地铂朗郡
城南/武侯区龙井村4、9组及七里村3、4组
92983.03
住宅
2012-8-9
绿地集团
第三部分
房地产市场分析
一．主城区一手住宅市场分析
1. 一手住宅市场概况
1.1 成交下挫 供求相当
受“国十条”影响，市场在10年上半年遭受重创，观望气氛甚浓，直至2010年8月，市场才开始慢慢回暖，成交一路上扬，活跃氛围一直持续到今年2月。然“限购令”横空出台，大量购房需求被限，成交再度大幅下挫，且持续低迷。
4月29日-5月3日，第37届成都房地产交易会（2011春季）在“热闹”中举行，然旺丁不旺财，前往会场的购房者主要以观望为主，下手的甚少；参展楼盘虽多，但供过于求惨淡收官。
受多方影响，开发商资金链吃紧，急需回笼资金，故在限购乌云的笼罩下，仍积极有策略性的推盘，市场供应充足。截至6月底，成都主城区新增供应商品住宅40999套，合计360.09万平米，同比增长15.9%。但由于众多购房需求被“拒之门外”，导致2011年上半年成交量在政策出台后大幅下挫，整体呈现疲软状态，且一直在低位运行。截至6月，成都主城区商品住宅成交38187套，合计367.25万平米，同比增长11.6%，环比大幅减少29.2%。其中绝大部分由刚需支撑，投资大多转向商业市场。
2011年上半年，限购政策出台前市场呈现供不应求的红火局面，然限购令出台后，一边是急需回笼资金的开发商频繁推盘，一边是被限购的消费者想买没资格，导致市场逆转，供大于求。但整体来看，上半年供需比为0.98，供求相当。
图 10：2007-2011上半年成都一手商品住宅市场供需情况（万方）
万平方米
数据来源：中原数据库
图 11：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场月度供需走势
万平方米
数据来源：中原数据库
1.2 逆市推盘 供应充足
2011年上半年，市场虽受到政策影响，但开发商急于回笼资金，逆势推盘，供应仍然坚挺，除开春节月份供应短暂紧缩，房交会前供应端放量外，其余月份供应相对平稳，整体呈现上升趋势，供应充足。
截至6月，市场供应量为360.09万平方米，环比减少31.3%，同比增长15.9%。
图 12：2009-2011年上半年成都一手商品住宅市场月度新增供应走势（万方）
万平方米
数据来源：中原数据库
1.3 限购出台 成交下挫
2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年上半年，前期市场成交量稳步上升，大有回暖迹象；但四月新政以后，投资需求受抑制，市场需求减弱，加之消费者持币观望情绪渐浓，成交量持续下滑。今年上半年，前两个月延续去年底市场的红火，成交喜人；但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量为367.25万方，同比增长11.6%，环比减少29.2%，上半年成交市场整体呈现下滑趋势。
图 13：2009-2011年成都一手商品住宅市场月度需求走势
万平方米
数据来源：中原数据库
1.4 价格振荡上扬 涨势平缓
2010年，虽市场遇冷，但开发商“不差钱”，仍选择硬扛，市场成交均价振荡上扬。截至12月，累计涨幅达到12.7%。
进入2011年，房价一路走高，一度站上了9000元/平米的高位。政策的影响力似乎仅对高端项目有所影响，刚需楼盘价格仍然坚挺。2011年上半年，成都商品住宅均价为8650元/平方米，同比大幅上涨24.2%，环比小幅上涨6.2%，可见限购令对于抑制房价过快上涨还是有一定的作用。
图 14：2007-2011上半年成都一手商品住宅市场成交均价走势（元/平米）
元/平方米
数据来源：中原数据库
图 15 ：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场月度价格成交走势（元/平米）
元/平方米
数据来源：中原数据库
图 16：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场价格环比波动情况
数据来源：中原数据库
1.5 商品住宅市场供需特征小结
2011年上半年，除2月因春节导致供应暂时缩紧和4月开发商为备战房交会供应放量外，各月供应相对平稳。虽然限购令导致市场遇冷，但开发商迫于资金压力，积极有策略性的推盘，供应充足，且整体呈现上升趋势。截至6月，市场供应量为360.09万平米，环比减少31.3%，同比增长15.9%。
自去年8月市场回暖以来，成交市场持续活跃。然而，今年2月限购令出台，形势急转直下，商品住宅成交量急剧下滑，3-6月成交量仅为1、2月成交量的72.5%。截至6月，市场成交总量为367.25万平米，同比增长11.6%，环比大幅减少29.2%。
2011年上半年，房价持续攀升，一度突破了9000元/平米的关口。政策的影响力似乎仅对高端项目有所影响，刚需楼盘价格仍然坚挺，优惠力度小。2011年上半年，成都商品住宅均价为8650元/平方米，同比大幅上涨24.2%，环比小幅上涨6.2%。
2．一手住宅各方位市场分析
2.1 供应城南领跑 城北垫底
由于中原将城中区域统计范围据扩大到2环以内，供应量较去年同期增长不少。2011年上半年新增供应49.36万平方米，同比翻了10倍有余，环比增加99.4%，已赶超城北区域上半年的供应量。
2011年上半年，新增供应主要集中在城南、城西和城东，其中又以城南供应量最大，三个区域供应面积分别为101.95万平米、92.79万平米和74.43万平米，分别占市场新增供应量的28.3%，25.8%和20.7%。
城北区域由于在售项目少，自去年以来，供应量一直偏少，2011年上半年新增供应41.56万平米，同比增长53.3%，环比减少0.1%。随着各大开发商陆续进驻城北，城北区域后市供应将有较大幅度的增长。
图 17：2009-2011上半年成都一手商品住宅市场各方位新增供应面积
万平方米
数据来源：中原数据库
图 18：2009-2011上半年成都一手商品住宅市场各方位新增供应占比情况
数据来源：中原数据库
2.2 各方位商品住宅成交均下滑
相较2010年下半年，今年上半年各方位成交量均出现下滑。其中，降幅最大的城北，商品住宅成交面积合计37.66万平米，环比减少46.4%。该区域由于在售楼盘数较少，上半年成交量仅占市场份额的10.3%，同比下降6.1个百分点，环比下降3.2个百分点。
降幅最小的城南区域新盘林立，随着天府新城建设的推进，区域抗跌性日益增强，区域上半年成交所占市场份额为34.1%，登上头把交椅。2011年上半年该区域商品住宅成交面125.21万平米，同比增长29.5%，环比减少12.6%。
城东区域和城西区域上半年成交量不相伯仲，分别为81.64万平米和97.37万平米，市场成交份额分别为22.2%和26.5%。两个区域成交量环比跌幅都在35%左右。
城中区域成交占比依然最小，虽然上半年该区域供应量已赶超城北区域，然该区域项目多为投资小户型或豪宅大户型，在限购政策下属于不讨好的产品，因而销量欠佳。区域2011年上半年成交面积25.37万平米，环比减少15.7%，市场成交份额为6.9%。
图 19：2009-2011年成都一手商品住宅市场各方位成交情况
万平方米
数据来源：中原数据库
图 20：2009-2011年成都一手商品住宅市场各方位成交占比情况
数据来源：中原数据库
2.3 各方位市场月度供应波动较大 成交受政策影响明显
l 城中市场供需情况
图 21：2010-2011年6月成都一手商品住宅城中市场月度供应情况
套
万平方米
数据来源：中原数据库
图 22：2010-2011年6月成都一手商品住宅城中市场月度成交情况
套
万平方米
数据来源：中原数据库
l 城东市场供需情况
图 23: 2010-2011年6月成都一手商品住宅城东市场月度供应情况
套
万平方米
万平方米
数据来源：中原数据库
图 24: 2010-2011年6月成都一手商品住宅城东市场月度成交情况
套
数据来源：中原数据库
l 城南市场供需情况
图 25：2010-2011年6月成都一手商品住宅城南市场月度供应情况
套
万平方米
数据来源：中原数据库
图 26：2010-2011年6月成都一手商品住宅城南市场月度成交情况
万平方米
套
数据来源：中原数据库
l 城西市场供需情况
图 27：2010-2011年6月成都一手商品住宅城西市场月度供应情况
套
万平方米
数据来源：中原数据库
图 28：2010-2011年6月成都一手商品住宅城西市场月度成交情况
套
万平方米
数据来源：中原数据库
l 城北市场供需情况
图 29：2010-2011年6月成都一手商品住宅城北市场月度供应情况
套
万平方米
数据来源：中原数据库
图 30：2010-2011年6月成都一手商品住宅城北市场月度成交情况
套
万平方米
数据来源：中原数据库
2.4 各方位供需比情况
2011年上半年，各方位供需情况除城中区域外，其余均呈现供小于求的局面。相较于2010年下半年，城中、城东和城北区域的供需比有不同幅度的上升。截至
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