澳门街项目市场调研报告.docx

1 项目背景与目标设定
1.1 项目背景
项目投资商：澳门·怡华（国际）投资发展有限公司。项目发展商：广西澳门街房地产有限公司。南宁·澳门街项目是投资商首个在广西区域的房地产投资项目。项目位于人民路与友爱路延长线的交汇处，金朝阳商业广场东侧。
1.2 项目地块规划指标
根据原总平方案，项目地块的规划设计指标如表1－1：
表1－1 项目地块规划指标
用地性质
划拨用地
使用年限
70年
建筑占地面积
7086.46m2
规划指标
容积率
6.4
绿化率
12%
建筑密度
40.9％
车位数
0.5个/100平方米

1.3 调研目标设定
1.3.1 首先从国家宏观经济及产业政策层面入手，对国家房地产发展的“基本面”有一个较准确的把控，并提出下一阶段房地产发展的主流走势；
1.3.2 其次从项目所在城市的房地产发展现状着手，对城市房地产发展的现状格局作一个较系统的判断，并对城市房地产未来市场容量作出适度的预计；
1.3.3 再次从项目所在的城市区域板块着手，展开对板块内房地产发展及商业发展现状格局系统的调研，重点放在可竞争项目的系统研究上，寻求该板块房地产下一阶段发展主流物业产品分析，并提出项目物业产品的发展导向；
1.3.4 最后从消费需求作为切入点，寻求板块市场最有效的消费需求，确定项目的目标客群，并提出产品空间发展方向。

2 宏观产业政策分析
2.1 相关政策
l 金融及财政政策变动
2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施（见表2---1），房地产开发的重要命脉——金融政策被纳入宏观调控范围。
表2—1 近期金融政策变动状况
时间
“银根”紧缩政策
2004年4月25日
央行提高存款准备金率0.5个百分点。
4月27日
国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目自有资本金比例由20%提高到35%以上。
6月
银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。
10月一八日
银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。
10月29日
央行上调存贷款基准利率,升至5.31%
2005年3月17日
调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。同时，商行超额准备金存款利率由1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。
4月一八日
房贷逾期不还，不但对逾期款收罚息，还将对其中利息部分收复利。
5月11日
严禁转让“期房”；6月1日起个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
资料来源：宝资通联行整理
2005年8月一五日，央行发布的《2004中国房地产金融报告》，报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。有业内人士认为，此《报告》传达出这样一种信息，即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。
l 土地政策变动
2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发的另一关键因素——土地也被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根”的政策（见表2-2）。
表2—2 土地政策变动
时间
“地根”严控政策
2004年4月
(1)国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。
2004年6月
国土资源部、监察部联合出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。
2004年10月
为切实保护耕地特别是保护基本农田，国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》。
2004年10月
为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。
2004年11月
为贯彻落实10月的决定，完善土地供应计划，国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。
资料来源：宝资通联行整理
l 房地产建管及交易政策及趋势
在建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，对改善住房供应结构、引导住房建设与消费、加强经济适用住房建设等政策进行了详尽的诠释。商品房预售条件也在不断改变，例如，在取得《商品房预售许可证》前须交付全额土地使用权出让金取得土地使用权证书，并要求投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上；国内部分城市原要求待售商品房至少完成两层建设才允许预售，现在要求商品房必须完全竣工才可开始进行预售活动。其它建管政策的变化，如人防费用等配套设施支出提高，安全、消防设施的更加严格规范都不同程度增加了项目开发成本。
《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定，自6月1日起，炒卖“期房”等投机行为被严禁，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而6月1日后购买非普通住房的，需按3%征收契税；2年后转手需证明住房建筑是普通住房才可免征营业税。同时，突出强调“先税后证”原则，先征税后办证。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收管理的通知》，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收管理。这实际上抑制了二手房市场的发展。
l 旧城改造及房屋拆迁政策
2004年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。
表2—3 有关旧城改造及房屋拆迁政策
时间
控制拆迁政策
2003年底
建设部关于《城市房屋拆迁估价指导意见》1月1日开始实施
2004年初
建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》3月1日起实施
2004年6月
国务院颁布《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。
资料来源：宝资通联行整理

【宝资通观点】
新政的调控政策主要有以下几个手段：一是加强土地供应管理；二是规划调控，控制城市建设和住房供应结构；三是税收政策，加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制；四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理；五是需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应管理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善住房供应结构；七是市场秩序管理。
新政出台以后，房地产投资增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。

2.2 新政下的南宁房地产市场态势
土地政策方面，南宁土地闲置费征收条例也正在酝酿之中，此前的土地闲置费征收按国家的规定执行；土地出让方面，严格执行“8.31”大限后对全部经营性土地招拍挂规定，基本上堵住了新的经营性土地协议出让之路，但南宁一些实力开发商在大限之前已储备相当数量的土地，并且大都办好证照手续，因而，土地调控政策对未来几年的南宁土地供应影响不大，但因闲置土地强制开发压力增大，区域商品房投放量有增大趋势。
金融政策方面，南宁市七大商业银行中，对于二手房屋已执行首付3成的规定，对于一手房屋，仅有工商银行保持首付2～3成灵活做法，其余银行仍执行首付2成的做法。其他金融政策均按变动后的政策规定严格执行。
税收政策、建管及交易政策在南宁市均能按国家规定执行。
【宝资通观点】
由于一系列政策的出台，目前整个市场处于“观望”中。但相对国内其它城市而言，政策对南宁市房地产市场的宏观基本面影响不大。根据国内外房地产发展的经验判断，政策对房地产市场的宏观调控的有效期一般为7～10个月。预计南宁市房地产市场将较快回归到正常状态。

3城市地产行业分析
3.1南宁市房地产业发展概况
l 房地产行业主要的经济指标
表3－1 南宁市主要的房地产指标（2000－2005年上半年）
项目
单位

2000
2001
2002
2003
2004
2005上半年
投资额
亿元
住宅
8.4
9.9
14.5
23
37.85

商业
1.3
1.2
1.9
3.2
14.55

商务
0.6
0.4
0.4
0.8
1.51

总
一五.7
一八.6
23.9
39.5
66.04
42.39
销售额
亿元
住宅
8.5
20.7
22.6
36.7
80.2
25.65
总
8.9
24.4
26.8
43.3
94.53
35.42
施工面积
万㎡
总
320.4
360.4
477.6
726.5

1006.45
万㎡
住宅
237.7
283.8
374.6
577.3
1445.16
764.4
万㎡
新开工
112.1
126.4
243.8
383.1
445.7
240.55
竣工面积
万㎡
住宅
52.0
104.9
103.6
179.2
321.31
104.53
总
58.4
121.8
120.5
2一五.0
402.43
一三9.87
销售面积
万㎡
住宅
45.8
101.7
104.6
169.3
314.49
104.8
总
47.7
109.5
1一三.0
192.2
341.57
120.69
空置面积
万㎡
住宅
32.4
28.9
一五.6
14.8

商业
11.1
101.9
6.6
8.08

商务
7.4
5.4
5.2
4.6

总
55.1
49.5
33.9
38.9
16.1

资料来源：《南宁市统计年鉴》、《南宁房地产信息》

l 商品房销售面积和价格

图3－1 商品房销售情况表
资料来源：《南宁房地产信息》第一三期

图3－2 商品房销售情况表
资料来源：《南宁房地产信息》第一三期
2001~2004年，南宁市房地产价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速。2005年上半年南宁城市房地产销售价格同比增长4.8%，实际销售面积达到 120.69 万平方米。经过前两年需求的高速增长后，市场会进入一个相对缓和时期，加上宏观调控的影响，预计在未来1－2年价格增长和销售量的增速都会减缓，销售总量甚至出现负增长。
l 房地产开发投资额增幅

图3－3 2000－2004年房地产投资增幅
资料来源：《南宁房地产信息》第一三期
据统计，2005年1～6月南宁市房地产市场累计完成投资42.39亿元，同比增长59.82%。其中住宅投资22.53亿元，商业用房投资5.54亿元。
南宁市近年房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，幅度超过同期的GDP和固定资产投资增幅。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将使供给过量，导致供过于求。
l 商品房销售额与开发投资额
表3－2 商品房销售额与开发投资额之比
项目
单位
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
上半年
房地产投资额
亿元
一五.7
一八.6
23.9
39.5
66.04
42.39
商品房销售额
亿元
8.9
24.4
26.8
43.3
94.53
35.42
商品房销售投资比

0.57
1.3
1.12
1.1
1.4
1.2
资料来源：南宁市房产局
此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标，此比值长期小于1时，既反映该城市房地产开发的总体效率不高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工面积。2000年～2004年南宁市商品房销售额与房地产投资额比，除2000年外都大于1，说明整体市场良好。05年上半年，由于宏观层面的政策影响，商品房销售额增长较去年同期出现负增长，房地产消费市场进入等待观望期；而同时房地产投资速度继续保持高速增长，这表明市场供应方对南宁市房地产市场保持增长的预期。
l 商品房新开工面积与施工面积
表3－3 商品房新开工面积占施工面积情况

单位
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年上半年
商品房施工面积
万㎡
237.7
283.8
374.6
577.3
8一五.7
1006.45
商品房新开工面积
万㎡
112.1
126.4
243.8
383.1
445.7
240.55
新开工/施工比重
％
47.2
44.5
65.0
66.4
54.6
24
资料来源：南宁市房产局
受宏观调控影响，05年上半年南宁市商品房新开工面积与施工面积之比出现下降。

l 商品房施工面积与商品房竣工面积
表3—4 商品房施工面积与商品房竣工面积

单位
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年上半年
商品房施工面积
万㎡
237.7
283.8
374.6
577.3
8一五.7
1006.45
商品房竣工面积
万㎡
58.4
121.8
120.5
2一五.0
402.43
一三9.87
倍数比

4.1
2.3
3.1
2.7
2.0
7.2
资料来源：南宁市房产局
根据行业经验，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因施工面积反映了1～2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。经过前两年的市场短缺，05年上半年商品房施工面积出现急速放大，可以预见未来一两年内市场短缺状况会得到缓解。
l 商品房销售面积与竣工面积
表3－5 商品房销售面积与竣工面积

单位
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年上半年
商品房竣工面积
万㎡
58.4
121.8
120.5
2一五.0
402.43
一三9.87
商品房销售面积
万㎡
47.7
109.5
1一三.0
192.2
341.57
120.69
比值
％
1.2
1.1
1.06
1.1
1.2
1.一五
资料来源：《南宁房地产信息》第一三期，南宁市统计年鉴
此项指标表示现房供求是否平衡，一般是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。南宁市的商品房销售面积与竣工面积之比在1.0左右，表明市场目前供求基本平衡。
3.2 其他相关联指标
l 土地供应情况
2004年南宁市的土地购置面积为244.68万平方米，同比增长145.61％，土地购置费用为5.17亿元，同比增长6.16％。2005年二季度，南宁市土地交易价格指数比去年同期上涨3.7%，其中居住类用地同比上涨6.0%。
土地的购置面积同比增长快于商品房的施工面积增长，提示开发商手中待开发土地数量增加，预示未来2－3年商品房的供应会稳步增加。而土地交易价格的上涨也将促使商品房交易价格的上升。随着南宁市土地供应机制逐步规范和完善，土地购置面积和施工面积的增长会趋向合理，商品房价格的增长也将趋于平稳。
3.3房地产行业与经济发展相关均衡分析
l 商品房价格增幅和GDP增幅
表3－6 房价增幅和GDP增幅比较

单位
2002年
2003年
2004年
GDP增长率
％
9.6
41.1
17.2
商品房销售价格增长率
％

3.4
12.6
比值

12
1.4
资料来源：《南宁房地产信息》第一三期，南宁市统计年鉴
说明：2003年起的GDP数据剧增原因是五县归并为大南宁。
房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟市场的行业经验，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅相接近。结合南宁市GDP两位数增长的实际情况，房价增长率和GDP增长率的比值在正常的范围之内，说明房价大幅上涨是有经济基础支撑的，总体良好。
l 房地产开发投资额、全社会固定资产投资额与GDP
表3－7 房地产投资额和固定资产投资额、GDP比较

单位
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年上半年
房地产投资总额
亿元
一五.73
一八.56
23.88
39.48
66.04
42.39
GDP
亿元
294.3
324.79
356.07
502.53
588.86
286.85
固定资产投资额
亿元
95.85
101.73
124.39
190.36
260.76
129.26
房投/GDP
％
5.3
5.7
6.7
7.9
11.2
14.8
房投/固投
％
16.4
一八.2
19.3
20.7
25.3
32.8
资料来源：《南宁房地产信息》第一三期，南宁市统计年鉴
据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25%--35%是合理区间，超过35%，有可能出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约在10%左右是合理范围，超过10％，如果没有需求支撑，也会出现供过于求局面。南宁市的房地产投资占GDP的比重前几年稍微偏低，在2004年进入合理范围，2005年上半年，以上两个比值较04年呈现较大幅度的上升，表明开发商对南宁房地产市场的预期看好，宏观调控对南宁以实际需求为主要导向的房地产市场从长远来看将起到促使其良性、健康发展的作用。

l 房价和城镇居民人均可支配收入
表3—8 房价和城镇居民人均可支配收入

单位
2002年
2003年
2004年
城镇居民人均可支配收入
元
8796
9162
9531
商品房价格
元
2375
2458
2767
可支配收入增长率
％
11.3
4.2
4
房价增长率
％

3.4
12.6
资料来源：《南宁房地产信息》第一三期，南宁市统计年鉴
城镇居民人均可支配收入近年呈上升势头，但增长幅度不高，特别是2004年远低于商品房价格增长率，当房价的增长过快，远远高于收入的增长，消费者的有效需求将难以实现。
3.4可比城市比较分析
l 类比基础
对城市房地产发展影响较大的因素有人口、GDP、第三产业比重和人均可支配收入等。由于昆明、长沙、贵阳与南宁在这几年指标对比中具有相似性，在此选择这三个城市作为南宁房地产市场研究的可比城市，将对南宁房地产市场分析预测具有一定借鉴意义。
表3-9 可比城市的类比基础
可比项目
可比基础
人口
全市人口在300～600万之间，为类似规模的省会城市
GDP
增幅
近几年均增长保持在10%以上，GDP高速发展
人均GDP
处于10000～22000元区间，房地产处于高速发展期
第三产业
三产占比在40－50％区间，三产面临快速提升压力
人均可支配收入
在8500－10000元范围，房地产消费渐成消费重心
l 房地产发展现状
表3－10 2004年房地产投资额对比表 单位：亿元

2001年
2002年
2003年
2004年
南宁
一八.6
23.9
39.5
66
长沙
63.2
81.8
122.5
175.5
昆明
66
70
70
94
贵阳
40.4
50
60.6

资料来源：各相关城市统计局
表3－11 2004年房地产价格对比表 单位：元/㎡

南宁
长沙
昆明
贵阳
房价
2767
2825
3一五0
3100
资料来源：各相关城市统计局
目前南宁市的房地产投资额和房价均处于四个城市中的最低水平，结合后面其他指标的分析，寻找出南宁市房地产市场发展的空间。
l GDP和人均GDP

图3－4 南宁、长沙、昆明和贵阳GDP走势图
资料来源：各相关城市统计局

图3－5 南宁、长沙、昆明和贵阳人均GDP比较
资料来源：各相关城市统计局
从图3－4、3－5可以看出，长沙和昆明GDP总量和人均GDP处于较高的水平，南宁和贵阳较低。由此可知，南宁市经济开始进入快速发展时期，和其他城市相比，房地产发展拥有更大的空间。
l GDP与房地产投资

图3－6 南宁、长沙、昆明和贵阳房地产投资占GDP比重
资料来源：各相关城市统计局
南宁市的房地产投资占GDP的比重在2004年以前是最低的，2004年只稍比昆明高。表明南宁市的房地产投资还相对较少，在今后还有增长的空间。
l 固定资产与房地产投资

图3－7 南宁、长沙、昆明和贵阳房地产投资占固定资产投资比重
资料来源：各相关城市统计局
近年，南宁市的房地产投资比重在固定资产投资中稳步提高，属于正常的范围。

l 房价与居民可支配收入

图3－8 南宁、长沙、昆明和贵阳城镇居民人均可支配收入
资料来源：各相关城市统计局
在四个城市中，南宁的城镇居民人均可支配收入高于昆明和贵阳，只低于长沙，但南宁目前的房价是最低的，这表明南宁的房价还有比较大的提升空间。
3.5 物业需求容量分析
l 南宁市住宅市场容量预测
2004年南宁市人均居住面积为23.96平米，国家小康居住面积标准为30平米，若要在五年之内将南宁市人均居住面积提高到30平米，则每年将人均居住面积提高约1平米，从静态角度，住房面积改善而需新增面积为：119×1×5=595万㎡。
按城市化增长速度，在未来五年内大南宁年均新增人口6万人，按小南宁非农业人口占大南宁非农业人口比重70%，可视同为小南宁人口自然吸纳力，再加上小南宁作为南博会永久会址等利好因素可增加10%权重的影响力，因而，小南宁作为区域中心城市的强大房地产综合吸纳力约为大南宁综合吸引力的80%。
按人口自然增长，在未来五年内小南宁人口自然新增1.5万人，所以，未来五年小南宁由于人口增长而需新增住房面积为：（6×80%+1.5）×30×5=945万平米。
595＋945=一五40万平方米
平均每年住宅新增需求量为308万平方米。

l 南宁市商业及商务物业市场容量预测
广西主要城市近年来各物业市场销售比例，基本上反映了房地产快速发展阶段的市场对各物业配比状况。（见表3-12）
表3-12 广西各物业市场需求比例表

广西
南宁
柳州
桂林
住宅类
91.4%
87%
90%
92.5%
商业类
6.6%
10%
7.5%
5.5%
商务类
2%
3%
2.5%
2%
合计
100
100
100
100

资料来源：广西统计局。（商务类未含以住宅类物业报批的部分）

经深度调研分析，约占3%比例的商务类物业以住宅类物业报批包含在住宅类物业中，同时，考虑到南宁作为广西房地产最为发达的城市，未来五年内，将是各种发展机遇及利好因素发生作用的关键性年份，期间房地产将继续稳步发展，市场成熟度将进一步提高，商业及商务空间也将进一步放大。结合发达地区成熟的房地产市场物业比例状况，预计未来五年南宁房地产仍处于房地产发展的快速通道之中，若将显性和隐性的商务类物业归为一类，则南宁市的住宅、商业、商务三类物业比例为：84%、10%、6%。
据此比例所测算的商业及商务物业量，可以视为未来五年仍处于快速发展的南宁物业需求量合理指标，所以预计未来五年商业、商务物业新增量约为一八0万平方米、110万平方米。
l 南宁市商业及商务物业发展空间预测
据统计年鉴整理，2004年前的商业及商务物业供求基本均衡，存在少量的正常空置，2004年开始商业商务投放量大增，竣工面积约92万平方米，销售面积约33万平方米，空置面积高达59万平方米。
据前述分析，未来五年新增市场投放量的市场需求空间约为一八0＋110－59=231万平方米。从目前的存量角度而言，2004年止的空置面积可以满足未来1年的市场需求，若考虑到2005年以及以后年份的市场供应量，则供过于求的局面将持续存在。
根据商业与商务物业合理比例约5：3，则未来五年内的商业和商务物业新增需求空间分别约144、87万平方米，平均每年新增约29、17万平方米。
【宝资通观点】
从本章节的分析中可以看出——南宁市房地产的整体需求是非常旺盛的，但在宏观政策的影响下，出现了正常的波动：
A、房地产投资占固定资产投资的比重处在合理区间，不存在总量规模偏大的 不良因素；
B、供应结构失衡问题已显现；
C、房价涨幅低于2004年同期；
D、成交量增幅出现负增长。
在众多利好因素的作用下，特别是如城市格局调整、东盟等发展机遇，预计在项目周期内，南宁市的房地产发展会呈现出以下几种变化：
A、住宅物业需求依然强劲，但会步入设计、品质、高性价比时代；
B、商业物业供大于求的局面将进一步加剧，且随着城市多中心的发展格局，老的商圈面临着重新定位，并将进入品牌、商业运营时代。

4项目周边地产市场及可竞争市场空间分析
4.1兴宁区在南宁房地产整体市场中的态势
表4－1 南宁市、兴宁区2004年合同登记成交情况 单位：万平方米

住宅
商业
商务
合计
南宁市
344.55
一五.51
4.53
364.59
兴宁区
17.92
2.95
0.83
21.7
占比（%）
5.2
19
一八.3
6
资料来源：南宁市房产局
区域住宅市场总量所占全市比重仅为5.2%，表明区域住宅市场并非南宁热点区域。区域商业市场总量所占全市比重为19%，表明区域商业地产交易活跃，在南宁市具有一定影响力。但区域内原有商业地产总量巨大，区域商业地产竞争将比较激烈。区域商务市场总量所占全市比重为一八.3%，但从绝对数量上看，仍然比较小。
4.2兴宁区商品房类别供求状况
表4－2 2004年南宁市及兴宁区商品房类别供求状况表 单位：万平方米

类型
住宅
商业
商务
合计
南宁市
批准预售面积
253.26
52.72
14.52
320.5
合同登记面积
344.55
一五.63
4.53
364.71
供求比
1：1.36
1：0.30
1：0.31
1：1.14
兴宁区
批准预售面积
16.97
10.82
2.66
30.45
合同备案面积
17.92
2.95
0.83
21.7
供求比
1：1.06
1：0.27
1：0.31
1：0.71
资料来源：南宁市房产局
l 2004年兴宁区商品房供应量为30.45万平米，需求量为21.7万平米，供求比列为1：0.71，高于南宁市整体市场供求比例1：1.14，区域房地产还有一定的压力，主要在商业以及商务物业类别上。
l 住宅物业供应量为16.97万平米，需求量为17.92万平米，供求比例为1：1.06，而南宁市的供求比例为1：1.36，表明区域住宅市场供求状况基本保持平衡。
l 商业地产市场供应量为10.82万平米，需求量为2.95万平米，供求比例为1：0.27，供应是需求的3.7倍，与整个南宁市场发展现状基本吻合，区域商业地产2004空置量达到7.87万平米。考虑到兴宁区作为南宁市传统的核心商业商圈，并没有显示出强劲的商业地产消化能力，表明区域原有商业地产在总量上已经基本饱和，现状竞争将会比较激烈。
l 商务地产市场供应量为2.66万平米，需求量为0.83万平米，供求比例为1：0.31，与南宁市场总体发展一致，供应需求量均比较少。表明区域商务市场活跃程度比较低，区域不是商务地产市场的主要区域。
4.3兴宁区住宅市场状况
4.3.1成交总价分析
表4—3 2004年兴宁区成交总价分段分析
总价
一五万以下
一五-30万
30-45万
45万以上
合计
套数
1716
622
295
50
2683
比重（％）
64
23
11
2
100

数据来源：南宁房产局
l 兴宁区2004全年成交商品房2683套，其中成交的主要总价是一五万元以下，占到总量的64%，综合考虑成交单价因素，表明区域小户型成交量较大。
l 成交总价在一五-30万之间的套数占到23%，表明区域中端价位房型占有一定的市场空间；而高总价房型成交量反而较少，只有一三%，30万元以上成交量集中在绿城·翠堤湾、金山广场等项目，在户型上以二房、三房以上居多。区域成交总价在30万元以下的数量占到87%，尤其是总价一五万以下的高达64%，剔除经济适用房总价低的因素，区域内商品住宅成价总价总体水平不高。
4.3.2成交单价
表4—4 2004年兴宁区成交单价分段分析
单价
2000元/㎡以下
2000-2500元/㎡
2500-3000元/㎡
3000元/㎡以上
合计
套数
725
99
866
993
2683
比重
0.27
0.04
0.32
0.37
1

数据来源：南宁房产局
l 兴宁区成交单价集中在3000-3500元/㎡，占到区域成交总量的37%，结合前述成交总价分析，印证上述观点即区域小户型有比较大的成交量。
l 成交单价集中在2500-3000元/㎡，占区域年度住宅物业成交单价段的32%。
l 成交单价集中在2000元/㎡以下的，占区域年度住宅物业成交单价段的27%，之所以有这么多的成交量主要是2004年政府在兴宁区范围内投放了一定量的经济适用房缘故。考虑到兴宁区行政区域划分上现状，从商业氛围浓厚的朝阳商圈到比较偏僻的东沟岭，区域跨度大，成交单价区分地段范围明显。
4.3.3住宅物业成交面积分析
表4—5 2005年一季度成交面积分析 单位：套

＜40㎡
40－60㎡
60－80㎡
80－100㎡
100－120㎡
120－140㎡
140－一八0㎡
＞一八0㎡
合计
南宁市
587
1627
795
851
881
805
643
354
6543
比重（％）
0.09
0.25
0.12
0.一三
0.一三
0.12
0.10
0.05
兴宁区
16
104
55
56
一三
8
2
7
261
比重（％）
0.06
0.40
0.21
0.21
0.05
0.03
0.01
0.03
资料来源：南宁市房产局
通过对成交面积分析，兴宁区住宅市场40-60㎡占到40%比重，60-80㎡占到21%，80-100㎡占到21%，即40-100㎡范围内的相对小面积户型是区域的主流户型，总体占到区域市场82%以上。小户型走俏说明小面积的单身公寓和商务公寓有旺盛的市场需求。
100㎡以上的成交面积只占12%，表明区域大户型并非主流，尤其是140㎡以上的量更少。
4.4 住宅物业档次的划分
表4—6 兴宁区住宅物业档次划分
档次
分布范围
高档市场
高于3000元/平米
主要集中于朝阳商圈核心区域范围内，物业表现形式基本上为高层商住楼，包括置地广场、金朝阳、金之岛、金山广场等高层住宅；
中高档市场
2500—3000元/平米
目前中高档市场产品主要集中于绿城·翠堤湾居住区多层住宅项目
中低档市场
2000—2500元/平米
主要分布在兴宁区边缘区域，远离商圈核心，零星分布项目，比较集中的是在东沟岭一带；
低档市场
低于2000元/平米
主要分布在东沟岭等远离朝阳核心区域的地带，而且主要是以经济实用房的形式出现。
资料来源：宝资通整理

项目所在板块住地型范围广，跨度大，行政区域狭长，即包含南宁市最核心的、最繁华的朝阳商圈地带，又有相对偏僻的周边配套比较少的东沟岭以及向东北延伸地带。因而兴宁区的住宅市场高价位与低价位并存，均价已不能反映整个城区的价格情况。
4.5 物业表现形式
l 住宅物业
2500-3000元/平米价位住宅主要在朝阳商圈范围内，多层住宅如绿城·翠堤湾、高层商住楼如金朝阳等项目，项目多为二、三房80-120平米之间。
3000元/㎡以上成交量集中在兴宁区老商业圈核心区域内，如新朝阳、金山广场、置地广场等高层新建项目。典型项目如新朝阳商业广场商务大厦是以单间商务公寓为主，面积40-80平米左右。而金山广场、置地广场等项目户型多样，包括单间、二房、三房等。
由于兴宁区行政区域狭长，造成整个区域内朝阳核心区域狭小，必然导致重心区域高层建筑林立，住宅表现为高层住宅，而边缘地域开阔，地带多层建筑较多，其单价走势变化幅度比较大。
l 商业物业
兴宁区商业地产主要以两种形式出现，一是表现为高层商住楼的裙楼形式出现，如置地广场、金山广场、金朝阳、新朝阳商业广场等项目。二是独立商业广场形式出现，典型的有万达商业广场、新和平商场等项目。
在区域内，高层裙楼商业地产形式是最主要的形式。
l 商务物业
随着南宁重心东移，商务物业的开发也东移，目前区域内商务物业开发量比较少，主要是以小户型的商务公寓形式出现，典型的项目如新朝阳商业广场商务大厦。
4.6 项目的可竞争市场空间分析
南宁市05～07年将投资近190万平方米的经济适用住房，剔除其他因素，南宁市住宅市场总量绝对数值将会有一定程度的提高；然而，兴宁区城市改造建设带来的区域居住环境、居民生活便利性的提升是不可忽视的，两者加权，预测项目周期内，兴宁区的住宅销售面积占城市份额将与历年持平，约占南宁市总量5％的份额。
南宁近期的城市改造使得项目周边的交通环境将得到大大改善，朝阳商圈也将因此扩大将近1/10的核心商业面积，预计项目周期内，商业需求由于区域交通条件的改善、与城市更加紧密的联系，预计项目周期内年成交量会约占南宁市总量的23％；商务成交量由于城市改造交通便利、区域形象上升、会展经济的发展以及东盟商贸城的建成等因素的促进作用而有望占南宁市总量20％的份额。
根据前述对南宁市未来五年各类物业需求