无锡金色港湾房地产项目营销策划报告.docx

序 言

首先，感谢无锡金润置业有限公司给予金石公司参与这次竞标的机会。
金石公司两年来参与了对本案最初的前期评估和市场论证，以及本案规划设计阶段的产品定位和目前的招商配合，现阶段我司前期提出的项目的挑高产品定位已经获得实施，商业部分的招商也在顺利进行。
通过对项目二年的连续服务，金石公司对于无锡市场和本案的区域环境和产品特点都有着更为深刻的理解。为了取得继续与贵公司合作的机会，我方组织了精良的团队，再次对无锡市场进行了详细的市场调查，对本项目进行了深入的分析，给本项目做出了明确的市场定位，制定了恰当的、精密的销售策略，相信本公司能够通过此次竞标，取得继续与贵公司合作的机会！

金石地产
二零零六年三月十五日

目 录

市场篇
一、无锡市城市概况…………………………………………………………………………………………………………………………6-8
二、无锡市经济发展情况…………………………………………………………………………………………………………………………8-9
三、无锡房地产市场概况………………………………………………………………………………………………………………………9-16
1、土地投放总量逐步放缓慢………………………………………………………………………………………………………………9-11
2、房地产市场投资稳步增长………………………………………………………………………………………………………………12-13
3 、房地产供应量相对充足………………………………………………………………………………………………………………14
4、品牌开发商展开角逐……………………………………………………………………………………………………………………15-16
四、本案市场参考样本………………………………………………………………………………………………………………………17-31
五、样本分析结果…………………………………………………………………………………………………………………………32-34

项目研判篇

一、项目位置…………………………………………………………………………………………………………………………………36
二、周边配套情况…………………………………………………………………………………………………………………………37-39
三、项目具体情况………………………………………………………………………………………………………………………40-41
四、项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………41-44
五、项目研判定位………………………………………………………………………………………………………………………………45
六、项目产品定位……………………………………………………………………………………………………………………………46-47
七、公寓产品定位详述………………………………………………………………………………………………………………………48-60
八、客群定位………………………………………………………………………………………………………………………………61-62

营销策划篇

一、实物营销………………………………………………………………………………………………………………………………66-68
二、功能分区营销……………………………………………………………………………………………………………………………68-71
三、低首付营销……………………………………………………………………………………………………………………………………72
四、售后包租…………………………………………………………………………………………………………………………………72-73
五、销售战术控制…………………………………………………………………………………………………………………………74-82
六、商业部分销售………………………………………………………………………………………………………………………………82
七、项目销售控制节点……………………………………………………………………………………………………………………82-83
八、销售组织………………………………………………………………………………………………………………………………84-89

推广篇
一、推广内容…………………………………………………………………………………………………………………………………91
二、推广策略……………………………………………………………………………………………………………92-93
三、推广渠道………………………………………………………………………………………………………………………93

市 场 篇

一、无锡市城市概况
　　无锡，别名"梁溪"，简称锡。距今已经三千多年，是一座历史悠久的江南名城。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市(原无锡县)设锡山区、惠山区。现人口447万，其中市区人口223.57万，外来人口以达160万人（05年统计数据）是江苏省第二大城市。

1、无锡自然地理条件优越
无锡地处长江下游，属太潮流域范围。东邻苏州，距上海市128公里；南濒太湖，与浙江省、安徽省交界；西接常州，距南京183公里：北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。

２、无锡是区域性交通枢纽
无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。
无锡交通十分便捷，是沟通苏、浙、皖三省的交通枢纽。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北，以沪宁高速公路为代表的公路干线沟通沪、宁、杭大城市和省内外各地；离市中心仅20公里的硕放机场，开辟了通往北京、福州、佛山、惠阳等地的定期航行；（而距上海浦东机场180公里，上海虹机场120公里，南京禄口机场180公里）。市中心距国际开放型港口江阴港、张家港仅26公里和43公里。

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(无锡公路图) (无锡航道图)

3、无锡的气候资源
　 　无锡属亚热带季风海洋性气候，温和湿润，四季分明，年平均气温15.5℃，雨量充沛，年平均降雨量为1000毫米，全年无霜期为230天左右。水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。无锡四季皆宜旅游，尤以4月至10月为旅游黄金季节。

4、无锡市著名的风景旅游胜地。
无锡是中国著名的十大旅游城市之一，素有"吴中胜地"之称，其风景集江、河、湖、泉、洞、园之美于一体，具有江南水乡的独特风貌。无锡占有太湖风光最美的一角，太湖之滨的鼋头渚公园，蠡园、梅园、锡惠公园景色如画；古运河、东林书院、泰伯墓等人文景观驰名中外，令人驻足寄情，流连忘返。近年来开发的无锡太湖影视城，"唐城"、"三国城"、"水浒城"和无锡马山太湖国家旅游度假区的灵山大佛景区、月亮湾度假中心等，又为无锡增添了亮丽多彩的风景线。 (鼋头渚风景区)

二、无锡市2001年到2005年经济发展情况
无锡是中国十五个经济中心城市之一，并跨入了中国城市综合实力五十强，投资环境四十优的行列。
2005年无锡市经济发展稳定，人均GDP达到7000美圆，前三季度居民可支配收入为14661元，预计2005年整体可支配收入将达到16000元，城市居民购买力强劲。
2005年是“十五计划”的收官之年。根据无锡市统计局的数据，五年来无锡市国民经济发展成就辉煌：从２００１年到２００４年，全市ＧＤＰ以年均１４．２％的速度递增，超过“十五”计划纲要１０％以上的预期目标，预计“十五”期间经济增长率年均可达１４％以上。
人均ＧＤＰ：提前两年达标【“十五”计划】ＧＤＰ年均预期增长１０％以上，人均ＧＤＰ达到5０００美元左右。
【实绩】综观“十五”时期，无锡市国民经济呈现稳定运行态势。２００１年全市ＧＤＰ达到１３６０亿元，比“九五”的最后一年２０００年多了１６０亿元。到２００４年已跃至２３５０亿元，增速高达１７．４％。
这４年间，全市经济总量以年均１４．２％的速度递增，超过“十五”计划纲要１０％以上的预期目标。市统计局预计，“十五”期间无锡市的经济增长率年均可达１４％以上。
经济总量迅速扩张的同时，单体经济规模也“水涨船高”。２００３年，无锡市人均ＧＤＰ达到４３１５５元，按现行汇率折合约５２００美元，提前两年完成了“十五”计划纲要人均ＧＤＰ５０００美元的预期目标。到２００４年人均ＧＤＰ达５２８２５元，是“九五”期末的１．９倍。预计到２００５年底，无锡市人均ＧＤＰ将超过７０００美元。

三、无锡房地产市场概况
随着城市建设步伐的进一步加快，无锡市城市面貌焕然一新，特大城市形象正逐步树立。城市建设的加快，带动了房地产市场的加速发展，这既改善了居民的居住条件又改变了城市面貌，同时带动了相关产业的发展，对拉动经济增长作出了更重要贡献。在国家的宏观调控下，无锡房地产市场经受了考验，市场投资稳步增长，供应量相对稳定，房价涨幅平稳，继续成为长三角地区发展较为平稳的市场之一。
1、土地投放总量逐步放缓慢，土地价格平稳上涨。
土地是房地产发展的基础，土地供应是政府调控房地产市场的重要手段，土地市场的运行直接影响着房地产市场的发展。
2003年无锡市区国有土地使用权出让，共推出58幅土地，成交总金额846789万元，出让总面积6372869.84平方米，是2002年的2.94倍，让出平均价格为每平方米1328.74元。
2004年共推出土地67幅,成交总金额为1122861万元，出让总积积为8302132。04㎡，较2003年略有下降。
在国家对房地产市场全面实行宏观调控的2005年，其土地市场也受到了一定程度的影响,投入量有较大幅度的缩水，全年共出让土地62幅，其中流标2幅，实际成交60幅。成交总金额达1132539万元，出让总面积为6302412.7平米。较2004年下降近24%。但整体情况较好，没有出现大的流标现象，而南京2005年的土地流标现象严重，全年成交土地达648公倾，1至11月共流标块板21幅，比2004年增加15幅。

从上述分析图表可发看出，近三年来，无锡土地的整体投放量以2004年最高为67幅83021032万平方，而05年整体受国家宏观调控的影响与03年在总量上基本持平。由于土地的逐年减少，其供应价格在逐步走高。05年的单价比03年每平米高出近460元。从土地整体体投放方向看，大面积的成片的土地供应量均在城郊区位，05年成交的两块重量级的土地均在城郊部位。一块是2005-35#总出让面积为1186801.4平米，出让金额为32.05亿元，另一块是2005-36#总出让面积为1115685.3平米，出让金额为25.1025亿元。此两块土地的出让总量占了全年出让量的36.5%其两块土地均处城郊部位。一块是位于太湖大道与环湖路交叉口，另一块位于太湖新城北部太湖镇范围内。
四年下来，市区土地供应量已非常有限，新区建设成熟尚需时间，目前无锡几个新区的土地单价在180万／亩上下，而市区的土地则已超过200万／亩。房价已升到不菲的价位，这又造成了无锡房地产“引擎”和巨量土地供应战略面临的隐忧。
不同区域地价水平与变化情况，从商业用地来看，地价上涨较快的区域在二、三级地和八级地的局部地区，具体主要分布于火车站和东亭周边地区。从住宅用地来看，地价上涨较快的区域在一、四、五级地。其中，一级地分布于市中心，住宅房屋区位好，房租和售价高。四、五级地新开发的商品房主要位于此，特别是位于市区西部的蠡湖新城和梅园－蠡园一带，靠近太湖，人居环境好，房价较高。
商业房地产变化趋势分析目前市区商业地产（含办公）的供需比例大致达到 3∶1，有供求失衡的趋势，并且布局较为分散，有些项目建设选址明显背离商业地产平行布局原理，不利于城市商圈的培育。因此商业房价、地价上升的可能性不大。

2、房地产市场投资稳步增长，05年涨幅缓慢下行
房产投资的热度是反应一个地区现有市场是否繁荣的间接的表现。
2003年全市房地产开发投资共完成77.01亿元，同比增长71.13%，其中市区完成开发投资55.55亿元，同比增长67.09%。全市房地产施工面积为748.147万平方米，同比增长71.42%，其中市区房地产施工面积为520.75万平方米，同比增长59.43%,全市住宅施工面积为657.71万平方米，同比增长65.63%，其中市区住宅施工面积为454.56万平方米，同比增长54.03%全市房地产竣工面积为290.87万平方米，同比增长74.65%，其中市区房地产竣工面积为176.32万平方米，同比增长56.57%全市住宅竣工面积为254.06万平方米，同比增长79.60%其中市区住宅竣工面积为153.17万平方米，同比增长56.0%。
　 2004年，房地产开发持续升温。全年房地产业实现增加值88.51亿元，同比增长18.6%。完成房地产开发投资195.58亿元，增长48.4%，商品房施工面积为1548.23万平方米，增长20.7%，竣工面积483.35万平方米。商品房购销异常活跃，全年商品房销售面积达到410.06万平方米，增长34.6%，商品房销售额103.92亿元，增长53.9%。
2005年，市区完成房地产投资226.79亿元，同比增长12%，商品房施工面积1853.09亿元，同比增长19.7%，增长幅度比04年略有下降；竣工面积596.53亿元，同比增长17.8%，增幅比04年下降48.37%，商品房销售面积为398.68，同比下降2.8%；
从数据中能够看出，2005年无锡市房地产市场在宏观调控的背景下，房地产投资金额、开工面积、竣工面积都稳步增长但幅度明显下降，销售面积在市场的影响下，甚至出现负增长的局面。

2003年至2005年房地产业主要数据比对表
年份
施 工 面 积
竣 工 面 积
销 售 情 况
开 发 投 资
总面积
万平方米
同比增长(%)
住宅类
总面积
万平方米
同比增长(%)
住宅类
总面积
(万平方米)
同比增长(%)
总金额
万平方米
同比增长(%)
总面积
万平方米
同比增长(%)
总面积万平方米
同比增长(%)
2003年
748.147
71.42
657.71
65.63
290.87
74.65
254.06
79.60
304.56

77.01
71.13
2004年
1548.23
20.7

483.35
66.17

410.06
34.6
195.58
48.4
2005年
1853.09
19.7
1480.02
19.6
569.53
17.8
467.08
15.8
398．68
-2
226.79
12

3 、房地产供应量相对充足，因供供求关系的变化导致房价上涨幅度开始趋缓
2004年无锡市区当年的商品房供需比例为1.35﹕1，市区商业地产和办公用房的供需比例分别达到3.47﹕1和2.41﹕1，有供求失衡的趋势。
2005年无锡市住宅竣工467.08万平方米，实际销售住宅面积338.84，实际供求关系为1.29：1，供求关系的矛盾虽然得到缓和，但存量房面积达到131万平米，仍旧处于供大于求的市场局面，价格上涨仍旧缓慢。
无锡市与邻市普通住宅商品房房价统计表
年
度
城 市
2001
2002
2003
2004
平均价格
（元/㎡）
价格指数
上年度100
平均价格
（元/㎡）
价格指数
上年度100
平均价格
（元/㎡）
价格指数
上年度100
平均价格
（元/㎡）
价格指数
上年度100
镇江市区
1647
110
1913
116
2193
115
2748
125
南京市区
3183
102
3240
102
4100
127
4500
110
无锡市区
2771
118
2924
105
3191
109
3470
109
扬州市区
2066
122
1860
90
2700
145
2740
101
苏州市区
2271
109
2489
110
3905
157
4400
113
常州市区
2267
115
2391
105
2830
118
3800
134
全 国
2068
106
2129
103
2212
104
2580
117

4、品牌开发商展开角逐
近几年，无锡经济发展迅速，人均收入大幅提高，支撑着楼市处于一个健康、平稳的发展阶段。在日趋理性的市场环境中，开发商为求稳发展，具有经济增长潜力的二线城市会是一个较好的投资选择，各品牌、实力开发商纷纷大举进军无锡。
2004年3月25日，万科以19.4813亿元获得无锡滨湖新城2号地块的1443.17亩土地。同日，顺驰以13.74亿元拿下滨湖新城3号地块，土地面积1100.83亩。
2004年9月复地以2.84亿元获得无锡市惠山新区4块土地的土地使用权后，再次扩充了其在无锡的“势力范围”。2005年3月，复地又成功以人民币7079万元竞得无锡住宅用地63775.7平方米，将在该地块上兴建一个总建筑面积约40万平方米的大规模住宅社区，项目总投资约人民币10亿元。
2005年3月，顺驰中国以项目公司股权收购的方式取得了位于无锡惠山新城总用地面积1700亩的地块。
2005年6月，绿地集团出资8.3亿元，取得其中760亩土地的开发权。
2005年7月8日，距“国八条”出台整整两个月，无锡土地出让市场再次上演激烈竞价。挂牌出让四幅土地令无锡市华亨置业发展有限公司、无锡明园房产开发有限公司等数家本地开发商竞争激烈。
2005年10月10日，无锡土地出让史上空前的两幅重量级地块———蠡湖新城二号地块和太湖新城一号地块，分别以32亿元和25亿元成功出让。来自澳大利亚的墨维克－仲圣地产有限公司和来自香港的华润（集团）有限公司分别将两幅土地收入囊中，掀起了无锡土地出让的第二次高潮。
有实力、讲品牌的开发商逐鹿锡城，不仅使无锡市的土地出让的价格居高不下，而且从根本上迫使商品房价格处于不断上升的趋势。
综合来看，无锡平稳的经济增长和领先于全国水平的经济收入水平使无锡市具备了房地产消费的良好的经济基础，大规模的的城市化建设也导致了住宅市场的旺盛需求，目前无锡市房地产正处于历史周期性的消费惯性上升阶段，供求矛盾还不是十分的突出，市场分为良好。
但是另一方面，近年来大规模的土地投放所产生的市场未来供应量巨大的隐忧已经显现，尤其是新城区，土地投放规模大，投放区域集中。伴随着国家宏观调控政策的逐步实施，未来的房地产市场仍然不能排除可能出现严峻的区域竞争的局面。

四、本案参考市场样本
同区域内普通住宅样本，目的是要说明同区域内普通住宅的建筑特征和房价水平，依此标准提取的参考楼盘为阳光城市花园、新梁溪人家、奥林花园；

1、阳光城市花园
◆ 项目位置：位于滨湖区建筑路与红星路交汇处，紧邻本项目。
◆ 规划总用地面积475300平方米，总建面积约90万平米。
◆ 小区整体分三期开发，一期主要以多层建筑为主，现已进入交付期，二期以小高层和高层建筑为主，正进入销售阶段。在小区内还有花园洋房、别墅和单身公寓类等产品。
◆ 主力面积为120-140平米左右的三房两厅两卫为主，另有部分150平米以上的四房两厅两卫和105平米左右的两房两厅一卫。2006年新推两幢青春公寓楼，约有270套，套型面积为53-85平方米，全部带精装修；
◆ 项目目标推广客户以大众群体，以“阳光城市花园”作为案名，一方面体现出开发商为阳光集团，二是利用“城市”贯名，冲淡地理位置相对较偏的直观感觉，加以“花园”突出小区景观。单身公寓的主力客群以年轻人和投资者为主；
◆ 在楼盘推广过程中，以“超大规模视区，高尚学府名门”为主题推广思路，在小区内引入了三大名校（“江南中学” 、“锡师附小” 、“机关幼儿园“）以及“沃尔玛”超市等商业服务设施。
◆ 产品一期主以多层住宅为主，销售价格为4300元/㎡起，销售后期达到了4700元/㎡；二期全部为小高层和高层住宅，其销售均价上涨至5200元/㎡。
◆ 现该项目一期内产品已有二手房在中介交易。一套为13层中10层的面积为108.72平米的二房二厅一卫，单价为5500元/㎡；另一套为高层30层中的5层，面积为152平米的三室二厅二卫。价格为4860元/㎡
◆ 产品销售情况
销售情况汇总
总套数
已售套数
可售套数
限制销售套数
1998
1135
829
34

单身公寓目前处于积累客户阶段；
用途
总套数
已售套数
可售套数
销售总面积(M2)
小高层住宅
627
405
222
59,725.38
高层住宅
1186
710
476
91,406.47
别墅
34
0
34
0
商业
117
20
97
2,573.18
车库
34
0
0
0
阳光城市花园的单身公寓与本项目具有一定的竞争态势，其精装修的价格与面积特征，使得其主力总价大约在30万左右，但本项目具备挑高优势，产品类别略有差异，适当安排推盘节奏可有效规避正面的竞争。

2、 新梁溪人家
◆ 该案位于滨湖区建筑路和青祁路交汇处东北侧，与大型成熟社区区梁溪苑相邻，距离本项目约1公里左右。
◆ 小区规模较大，总建面积约36万平米。小区融合了各种物业形态，整体由6栋高层、2栋小高层以、11栋多层、17栋三联排、4栋双联排、15栋独立别墅和1栋单身公寓组成，为中型综合社区。
◆ 项目目标客户群体包容性较大，既有豪华别墅，也有简单青春公寓，更有普通生活住宅，属于综合性社区。
◆ 新梁溪人家的推广主题为：无锡要的幸福和无锡要的家，在单身公寓方面，突出的是时尚之巢—个性空间，么人领地，客户定位25-30岁的人群。
◆ 目前的销售均价在5500元/㎡左右，其单身公寓还未正式开盘，正处于客户积累阶段，面积范围为56-95平米，均为平层建筑，与阳光城市花园有直接竞争的关系。
◆ 产品销售情况
总套数
已售套数
可售套数
限制销售套数
1625
803
822
0
总套数：1625套，现已销售803套,楼盘去化率为49.42%，用时14个月左右。单身公寓390套，未正式开盘；详细销售情况：

用途
总套数
已售套数
可售套数
销售总面积(M2)
多层住宅
340
54
286
10,646.11
小高层住宅
560
349
211
50,422.18
高层住宅
668
397
271
52634.36
别墅
30
3
27
893.92
商业
27
0
27
0

新梁溪人家为建筑形态和面积分布较复杂的项目，其项目所包含的单身公寓，从2004年就开始酝酿上市销售，至今未有实质性举动，从其整体的推广过程来看，目的是要将小户型单身公寓放在项目的后期开发销售，以错开后期市场的同质化竞争。虽然2006年度春季，小户型单身公寓深受热捧，但其产品放在本年度推出，与阳光城市花园、时代杰都、以及本项目不期而遇，未来竞争的激烈程度可想而知。

由于小户型非城市的主流户型，同一城市的某一阶段同类产品比较少见，因此同类产品的样本提取扩大到全城，依此标准提取的样本楼盘为：禾嘉国际、新港国际、时代杰都、金凤凰城市公寓、星洲映像

3、时代杰都
◆ 项目位置：湖滨路88号（城西）
◆ 开发机构：无锡威孚房屋开发有限公司
◆ 主要经济指标：占地面积:5561.8㎡
总建筑面积：17230.25㎡
容积率:3.5
绿化率:30%
◆ 项目规模：单体独栋，共349
◆ 产品特点：小户型办公楼，框架结构，也可自由组合。产品总15层,底层和顶层为5.2米挑高户型
◆ 户型情况：小户型结构，主力户型面积在45平米左右。
剩余的252套房源情况：30㎡以下共1户，占剩余房源的0.4%；
36-39.99㎡共75户,占剩余房源的29.8%。
40-45.99㎡共156户, 占剩余房源的61.9%。
46-49.99㎡共19户, 占剩余房源的7.5%。
88㎡以上共1户, 占剩余房源的0.4%。
◆ 客群定位：以小型贸易公司以及中介咨询机构和服务性单位为主要客户群体
◆ 推广思路：以纯办公楼\小户型\低总价的概念做为推广的手段
◆ 开盘时间：2005年7月
◆ 销售价格：产品起售价为4550元/㎡(13层价格为5700元,8层价格为5550元)，均价在5200元/㎡左右；顶层的挑高户型单价在7650元/㎡。产品总价在18—26万之间；主力户型总价在21-22万左右。
◆ 产品销售情况
总套数：349套，现以销售97套,楼盘去化率为28%。
用途区分
总套数
已售套数
销售总面积
商业
349
97
4343．69
合计
349
97
4343．69

◆ 配套情况：
交通配套：周边共有K1、11、33、211、56、73路等
其它配套：五院、第六中学、物美超市、沃尔玛超市（规划中）、海天大酒店等

时代杰都，作为本区域内同类产品，在面积区间和总价特征上，具有最直接的参考作用，从其现有的推广手法上来看，其推广方向为商务办公所用，单室套内布局，留厨房位置，但需要自己分割，由于其用地性质为办公用地，目前管道煤气尚不确定能否安装，将来接通的可能性也极小，与本项目商、住两用的使用功能相比，不具备优势。
其开盘8个月内，只销售出去120套左右，销售率只有35%左右，销售速度非常缓慢。按照目前的销售速度，估计还需要7个月左右的时间，将有可能与本项目进行直接的市场较量。但其本身市场定位单一只进行商务办公、户型朝向局限、物业管理及配套服务无特色的地方，所以其市场接受度不高，实属正常现象。

4、 禾嘉国际（嘉锡大厦）
◆ 项目位置：位于北塘区胜利门商圈，属城市的中心地域
◆ 开发机构：无锡嘉锡大厦有限公司
◆ 主要经济指标：占地面积9054㎡
总建筑面积6.8万平方米
容积率：4.83
绿化率：23.4%
车位：252个
◆ 项目规模：项目由6层裙房及30层主楼组成
◆ 产品特点：主城区内唯数不多的精装修小户型的公寓类住宅。精装修酒店式公寓546套，拥有3800平方米酒店式会所，其精装修包含了家电、家具和床上用品。
◆ 户型情况：户型面积从47-75平方米不等，并有180平方米的套房。
从剩余的272套房源分析，
40-60㎡剩159户，占剩余房源的58.5%；
60-80㎡剩69户，占剩余房源的25.4%；
120-140㎡（办公）剩3套，占剩余房源的1.1%；
140-160㎡剩2套（办公）占剩余房源的0.74；
160以上剩37套，占剩余房源的13.6%【其中办公24套，商业部分4套，住宅9套】

◆ 客群定位：都市投资客、高级管理人员
◆ 推广思路：强化产品投资概念（市中心酒店式公寓不仅能够以租养房更能以租养老）
◆ 开盘时间：05年6月
◆ 销售价格：销售价格已达9000-11000元/㎡。主力户型总价在60万左右
◆ 产品销售情况
总套数：581套，现已销售387套,楼盘去化率为66.61%。详细信息：
用途
总套数
已售套数
可售套数
销售总面积(M2)
高层住宅
546
387
159
21,898.74
商业
4
0
4
0.00
办公
31
0
31
0
◆ 配套情况：公交线路：1、2、5、K85
◆ 小区其它设施：高级会所\管家式服务
上海华基美信（上海）物业管理有限公司是经国家外经委批准的上海第三家美资全属经营物业管理的外商独资企业。
华基美信（上海）物业管理有限公司管理服务项目包括：高标准住宅、酒店式公寓、涉外商住区、办公楼宇、体育场馆、工业厂房、医疗设施、基础设施等，他们致力于为客户提供一站式的专业服务，创造舒适、安全、高品质的生活和办公环境。
◆ 精装修建材及电器设备标准

其它：
客厅：双人沙发/中央茶几/边柜；卧室：双人床/床头柜 ；星级酒店式日用品

本项目位于无锡市内的中心位置，是无锡市房地产市场上定位较高的酒店式公寓，项目不仅地理位置绝佳，并且采用名牌精装修标准，使用美国独资华基美信物业管理公司对项目进行酒店式管理。
从其销售的速度来看，虽然其价格较高，但由于其户型面积控制得当，产品附加值增加，采用精装修方案，引进高级物业管理公司，为业主提供全方位的物业服务，所以，其产品在无锡接受度较高。目前禾嘉国际主要客群对象为：在锡外藉、外资企业的高级主管、公司老板、当地暴发户以及部分投资群体。
虽然禾嘉国际与本项目不在同一区域，但其项目的操作手法，精装修方案、高级物业管理、多功能全方位的贴心物业服务，均是本项目应该吸取的良好经验。

5、新港国际
◆ 本案位于新区行创一路与原312国道之间，高浪路北侧
◆ 开发商：无锡多友房产及南都房产联全开发
◆ 项目占地面积约3万平米，总建面积为10万平米，由8幢18—32层住宅组成，总体呈现南低北高之势，错落有致。
◆ 户型面积在40~150 平方米之间，其中挑高5.2米的小户型设计较为合理，并有外露阳台。
◆ 社区会所充分满足业主的娱乐要求，设有棋牌室、台球室、乒乓球室、幼托中心等。    
◆ 由于项目地移市中心较远，约12公里左右，在产品价格上要低于主城区，其住宅类销售均价为3400元/㎡，挑高小户型产品均价为4200元/㎡。
◆ 产品销售情况
总套数：1154套，2005年10月1日开盘，现已销售552套,楼盘去化率为47.83%；

用途
总套数
已售套数
可售套数
销售总面积(M2)
高层住宅
1113
552
561
59,455.83
商业
41
0
41
0.00

新港国际虽然距离本项目较远，但是其产品特征是目前无锡市场上唯一能与本项目挑高产品进行类比的项目。
从其本身的销售价格来看，遵循了挑高产品一般的定价原则，挑高户型的销售价格约是平层户型的1.24倍，在 1.2-1.4倍的价格范围之内。

6、金凤凰城市公寓
◆ 项目位置：凤翔路135号【北塘区】
◆ 投 资 商：无锡普润投资担保有限公司
◆ 主要经济指标：
◆ 项目规模：单体独栋1-2层为沿街商铺和内街式商铺，3层为办公楼，4-10层是酒店式精装小公寓
◆ 产品特点：旧房改造\酒店式精装修单身公寓
◆ 户型情况：40-70㎡小户型设计，主力户型在60㎡左右
◆ 客群定位：城市中寻求生活便捷的年青白领时尚一族
◆ 推广思路：艺术空间，精神领地
◆ 开盘时间：05年12月17日
◆ 销售价格：酒店式公寓5000-6000元/㎡（装修）均价在5500元/㎡。总价在22-38万左右，主力户型总价在33万上下。
◆ 产品销售情况：项目05年12月17日开盘
◆ 配套情况：公交线路：202路、210路、10路、29路、57路、58路、313路
其它配套：诚隆超市、一百商厦、无锡市北高级中学、无锡外国语学校、连元街小学、北塘医院、101医院
◆ 小区其它设施：闭路电视监控系统、车辆进出管理系统、准可视对讲系统、一卡通门禁系统、家庭安防报警系统等
◆ 产品装修标准：大堂：一层大厅豪华装饰，石膏板艺术吊顶、高级大理石墙面、高级玻化地砖
电梯：两台三菱电梯
外墙面：主楼局部金色隐框玻璃幕墙、一、二层高级花岗岩、高级外墙面砖、高级外墙乳胶漆；
内墙面：墙面粉刷、白水泥批嵌两遍
窗：米灰色品牌型材铝合金门窗
入户门：盼盼或其它知名品牌钢质防盗进户门
顶棚：厨房、卧室、客厅局部品牌纸面石膏板造型吊顶、立邦高级环保乳胶漆、卫生间PVC扣板吊顶
厨房：知名品牌整体橱柜、知名品牌淋浴器、油烟机、灶具
卫生间：美标系列（或同档次产品）座便器、浴缸、台盆、高级洁具龙头、其它附属设施：毛巾架、排气扇、防水镜、卫生纸架等
地板：卧室、客厅高级环保强化复合地板、厨房、卫生间蒙娜丽莎（或同档次产品）地砖
空调：美的（或同档次产品）空调
灯具：高级吸顶灯、筒灯、灯槽日光灯、壁龛射灯、卫生间镜前灯、TCL（或同档次产品）开关、插座

7 、星州映像
◆ 项目位置：新区锡新二路与行创四路交汇处 【东区】
◆ 开发机构：仁信实业总公司
◆ 主要经济指标：总占地面积57234 ㎡
总建筑面积191970㎡
容积率：2.5
绿化率：52%
车位配比：1：1
◆ 项目规模：3栋多层，11栋高层组成
◆ 产品特点：该楼盘将依靠周围棒球场、足球场、高尔夫球场等体育设施的优势，成为运动的、生态的健康型住宅小区。
◆ 户型情况：项目住宅项目以120-140为主力户型,挑高类产品以40-60平米为主力户型。
从剩余的1049套房源分析，
40以下剩14套，占剩余数的1.33%(其中商业14户)
40-60㎡剩226户，占剩余数的21.54%(其中商业21户)
60-80㎡剩58户，占剩余数的5.53%(其中商业4户)
80-100㎡剩106户，占剩余数的10.1%(其中商业1户)
100-120㎡剩146户，占剩余数的13.92%(其中商业1户)
120-140㎡剩383户，占剩余数的36.51%(其中商业1户)
140-160㎡剩71户，占剩余数的6.77%(其中商业1户)
160㎡以上剩45户，占剩余数的4.3%(其中商业1户)
◆ 开盘时间：2005年6月7日
◆ 销售价格：住宅类3500元/㎡;公寓：4250元/㎡（5.2米挑高）层差50-80元/㎡。住宅类的总价在28-50万之间，其主力户型总价在42万左右。挑高小户型总价在17-28万之间，主力户型总价在20万左右。
◆ 产品销售情况
总套数：655套，现已销售308套,楼盘去化率为47.02