物业服务企业如何防范法律风险.docx

物业管理法律知识及物业管理常见
纠纷防范

今天,我给大家讲一下有关物业管理法律知识和物业管理常见纠纷有关问题。
“物业”一词，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。随着我国经济体制改革的不断深入，特别是住房制度的改革，城市房地产市场的蓬勃发展，商品房的买卖已经取代了传统的公有住房分配，成为解决人们居住问题的主要途径。房屋成为人们最重要的私有财产，这些拥有城市房屋住宅所有权的人被统称为业主。城市住宅小区的物业服务已进入了业主们的日常生活。但是，在现实中，围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷，那么可以将此类纠纷统称为物业纠纷。
那么就物业服务企业与业主之间常见纠纷主要表现有以下三种形式。
第一类就是费用纠纷:主要是指物业公司向业主追索物业管理费方面的纠纷，如业主因为各种原因拖欠物业费用不交，进而和物业公司产生民事纠纷。
第二类就是财产损失赔偿纠纷：主要是指业主要求物业管理者承担未履行设备、设施等维护保养义务与业主财产损失存在一定的关联，而引发的侵权赔偿纠纷。
第三类就是人身损害赔偿纠纷：是指业主要求物业公司赔偿因物业公司未尽其安全义务而造成的人身损害纠纷。
根据法律规定，上述三种类型的纠纷，物业公司可能要承担以下四个方面的责任：1、高空坠物致人损害纠纷；2、路障及其它设施致人损害纠纷；3、施工致人损害；4、故意或者过失致人损害纠纷。
4、管理不到位引起的责任。
这些纠纷的产生，应当说有的是因业主原因引起，有的也是因为咱们物业公司方面原因造成的，大量的纠纷不但影响了业主与小区物业之间和谐的管理关系，同时也会给双方带来不必要的损失，所以我在接下来的讲解过程中，会通过一些案例，介绍一些常见的纠纷类型，来提醒咱们物业公司在今后的工作中应当注意到的地方，进而来规避一些法律上的风险。
那么，在讲案例之前，我先对物业管理中出现的法律概念及法规依据做个简单的介绍，让大家对这些法律规定有初步的了解。

第一部分 我国城市物业管理的立法经过
一、我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况，相关规定散布于《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律文件中， 1994 年国务院颁布的《城市新建住宅小区管理办法》是指导我国物业管理的第一个规范性法律文件。2002年10月22日，国务院办公厅就《物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000余条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的，6月19日，新华社授权发布国务院令第379号《物业管理条例》，2003年9月1日正式实施。2007年3月16日《物权法》生效， 8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订了《物业管理条例》。
二、立法衔接问题。
国务院的《物业管理条例》和《物权法》进行认真的对比，大家会发现《物业管理条例》是通过全国人大进行备案的，它备案的时候就充分考虑了和《物权法（草案）》中的原则衔接问题，两者的原则是一致的。在《物权法》通过后施行前，全国人大常委会和国务院、建设部还及时修改、制定了相关法律。
1、2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议通过了关于修改《城市房地产管理法》的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先行制定行政法规，解决了《城市房屋拆迁管理条例》与物权法的有关规定不一致而面临停止执行的问题，避免了城市房屋征收拆迁可能出现无法可依的状况；
2、根据物权法有关规定，建设部对现行法律法规和部门规章、规范性文件进行了全面清理，对不一致的地方进行了修订。
⑴认真研究分析《物业管理条例》与物权法存在的不一致之处，并提出了对条例的修订意见，国务院已对《物业管理条例》进行修订；
⑵会同财政部于2008年1月8日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，解决了专项维修维修资金收取的法律问题；
⑶对《城市房屋权属登记办法》进行修订；
⑷建设部还十分重视物权法实施前后管理的衔接问题。一方面加强对拆迁计划执行情况的督察，下发了《关于进一步加强城镇房屋拆迁管理工作的通知》，要求各地严格执行已确定的2007年城镇房屋拆迁计划，切实加强计划管理，防止拆迁规模反弹；另一方面按照物权法确立的不动产登记费按件收取的原则，配合有关部门开展房屋登记收费调研，研究确定房屋登记费的收取标准。

第二部分、《物权法》与物业服务企业联系最紧密的几个内容
一、物权的设立变更转让。
这一章明确了依法登记的所有权人效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力，不登记不发生效力。有一个焦点问题是什么是业主？实际上物业管理条例上面讲的房屋所有权人为业主，这是比较明确的。相当一部分人认为，同住的所有人也是业主，他爸给他孩子买的房，要把同住的所有人作为业主。 大家注意看，第二章的相关部分，经依法登记发生效力，不依法登记不发生效力，这里面讲的是产权登记问题。这一块儿大家要注意一下，和过去相当一部分人的观念认识是不一样的。这一章里面主要讲的是在把《物权法》产权管理中心登记簿上有你的产权，那你才是所有权人，产权证只证明你是产权人的证明，一般人家不看登记簿，不看登记档案，实际上这一次《物权法》明确了，以登记档案、登记簿为主，凡是产权证明与登记簿不一致的，以登记簿为主，除非你证明产权登记簿是不正确的。

二、物权的保护。
物权的保护与物业管理服务的关系很大，在《物权法》上，对物权的保护方式做了全面的规定。主要体现在以下几种保护方式：
第三十三条　【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
案例: 原告齐全彬(被告齐新某父亲)有508室北户面积88.8㎡住房一套,并领取周房改字第0010774号房屋所有权证一本。此后，二被告（儿子和媳妇）偷偷地将原告的房产证拿去，并且伪造房屋转让协议到当地房地产管理局将房屋产权过户到二被告名下。原告发现后，向法院提出行政诉讼，将房管局告到法院，要求撤销房管局发给二被告的房屋所有权证。法院经审理查明，被告房管局对二被告转让协议审查不严，导致被利用伪造的转让协议领取了房屋所有权证。故作出行政判决，撤销房产局为二被告颁发的周房字第0031447号房屋所有权证。原告儿子和媳妇骗取的房产证被撤销后，讼争的房屋属于谁所有仍未确认，故原告又向法院提出确认之诉，请求法院确认该房屋属其所有。
　　法院认为：讼争508室北户房屋为原告固有房屋，且原告早已领取该房屋产权证。后二被告对该房屋的侵权行为已被法院行政判决撤销，原告仍对上述房屋拥有所有权。对于原告的诉讼请求本院予以支持。判决如下：
　　位于508室北户，面积88.8㎡的一套房屋归原告齐全彬所有，原告可依本判决到房屋产权部门办理产权恢复登记。
第三十四条　【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
案例:我们曾办理过一起小黄牛返还请求权纠纷。这个案件发生在我们天台北山，大家都知道北山人放牛都是自然放养，就是早上自己跑出去，晚上自己回来。原告突然发现自己两岁多的小黄牛不见了，经过查找发现在被告的牛群里，即向被告主张归还小黄牛，被告坚持这头小黄牛是自己的，且主张这头小黄牛的年龄为三岁半，为此双方发生小黄物权纠纷，经当地村、镇两调解无效，原告向法院起诉，请求确认小黄牛的物权归其所有。法院受理后，委托有关机构对这头小黄牛的牛龄进行司法鉴定，结论为：小黄牛的牛龄约为两岁多四个月左右。法院根据司法鉴定意见，判决将小黄牛的所有权归原告所有，责令被告将小黄牛返还原告。
第三十五条　【排除妨害、清除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
案情：原、被告系邻居关系。2008年5月31日，被告在其天井围墙上搭建铁制的镂空防盗天棚，高度至二楼楼层，与二楼阳台相邻。另外，被告在其天井的东面搭建了小棚，小棚与铁制的镂空防盗天棚相邻。原告以被告在其天井内的搭建物造成了原告的安全隐患为由诉讼至法院，要求排除妨害，清除危险。
　　法院审查认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。本案被告搭建物对原告居住构成了安全隐患，被告的行为违反了法律规定，应承担相应的民事责任，故判决：被告倪某拆除天井内的铁制镂空防盗天棚及小棚。
　　　第三十六条　【修理、重作、更换或者恢复原状请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
　　第三十七条　【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
　　第三十八条　【物权保护方式的单用和并用以及三大法律责任的适用】本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
　　侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
法务提示：物权法规定了侵害物权除承担民事责任外，还应依法承担刑事责任，健全了物权保护制度。为什么这一块与物业管理条例很重要呢？物业公司在维护养护过程中，包括物业使用人，对别人的物权进行了侵害以后，这一章里面，对于侵害应当承担的民事责任，包括政府部门侵害的行政责任、刑事责任都做了明确的规定,谁违反了何种责任，法院就按这个判官司，并依据这一章的规定判决侵要人承担相应的法律责任。所以作为我们提供物业管理服务的一定要把物权保护这一章看一看，条文不多也容易理解。你不看如果侵犯了业主的本身物权还不知道，就要承担相应的法律责任；如果业主与业主之间侵权了，你说不出个所以然，你怎么向业主进行解释、疏导他们怎么样正确解决纠纷；你起码应当清楚法院对这类案件一般是怎么处理的，才能有的放肆地做好双方的工作。
三、建筑物区分所有权。
这一章是物业管理的重中之重，《物业管理条例》、大量的行政法规主要体现在这一章，有相当一部分物业管理服务企业，本身的管理层人员对建筑物区分所有权怎么样区分，为什么要建筑物区分所有权本身搞不清楚，你在提供服务的时候侵犯了业主的物权还不知道，你怎么样能提供好的服务。所谓区分所有权是对一个共有物的区分所有权。这种共有物可以是一栋建筑物，也可以是一个住宅区。而在我国目前情形下，这种共有物主要是以住宅区的形式存在。因为你在同一个小区里，有全体业主共有部分、部分业主共有部分、单个业主专有部分三个概念。
业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：
一是对专有部分的所有权。俗称“专有权、私有权”。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等，无论是独栋建筑物或者住宅区的区分所有权，业主其专有部分都是套内面积或套内空间。业主对专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。
二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。
物业管理服务企业维护的主要是全部所有部分和部分所有部分，而不包括业主拥有的专有部分，现在的物业管理服务企业在服务这个部分中确实分不清。把建筑物区分所有权全体业主所有部分，也就是共有部分，部分业主所有部分，部分业主的共有部分和专有部分你区分清楚了，你在服务过程中才能服务清楚。相当一部分物业公司，把部分共有部分放在一边，成天是在单个部分业主身边忙来忙去，最后还是吃力不讨好。
业主对建筑物的专有部分享有所有权。这句话意思就是说除单栋的别墅以外，大多数业主卖的是居住空间，自己想一下，你进到你房子以后，上下，除了墙皮部分属于你的专有部分以外，你要粉刷，你可以把墙皮弄掉，剩下的是共有部分。
物业管理服务人员，有什么理由制止业主在装修房屋的时候，不能超出墙体的厚度，什么意思呢，就是业主在装修时，他改变房屋结构、把属于共有部分拆掉了，侵犯共有权了。你可以制止。他把墙搞厚起来，缩小自己的室内空间，你是不能制止的，这是他的专有部分。

案例一：原告黄宁购买了门面房,买下门面房后,原告在自己房屋门口设置防护砖墙7平方米和不锈钢栅栏6平方米。被告物业公司发现后组织20名保安人员手拿铁锤、十字镐等工具,将原告门口的不锈钢围栏砸毁除掉、将水泥砖墙扒倒拆除。被告在强行砸毁、拆除栅栏和砖墙过程中,原告购买的价值1150元的海尔牌新洗衣机放置在门口,洗衣机的顶盖被破拆人员不慎砸裂缝。原、被告双方人员发生推拉推搡等肢体接触,导致本案纠纷。另,原告门口所购置防护不锈钢栅栏6平方米造价420元、水泥隔墙7平方米造价560元,洗衣机1150元,合计2130元。
　　法院审理认为: 物业管理有限公司在为小区业主提供服务，行使管理权时应依照合同约定或法律规定履行职责，若认为被告修建的围墙和栏杆属非法搭建物，应通过合法适当的方式行使管理权，现因其不适当的行为导致本案纠纷的发生，应承担相应的赔偿责任。法院判决:一、被告洛阳唐庄物业管理有限公司赔偿原告黄宁不锈钢栅栏和水泥隔墙价款294元。二、被告洛阳唐庄物业管理有限公司赔偿原告黄宁洗衣机价款1150元。该被砸毁的洗衣机归被告所有。
法务提示：物业没有行政执法权，不能直接拆人家的违装建筑物，否则就要承担法律责任。

案例二：业主改变房屋的分隔墙壁违法或侵权的，应承担相应的民事责任。
　 【案情】原、被告系楼上楼下的相邻住户。三原告分别系该单元401、501、601室房屋的登记所有人，被告吴某系该单元108商铺门面房的房屋所有权证人，二楼也属被告吴小敏所有。被告门面房南首有一公共楼道，该门面房与楼道原来并无门窗。被告在未经有关部门审批以及未与原告等其他同一单元业主协商一致的情况下，在前述内室南墙上开设了一扇门，并安装了防盗门，此即本案诉争之门。原三原告向本院提起诉讼，要求被告排除妨碍，将其在墙体上开设的门恢复原状。
　　法院经审理认为，本案属于建筑物区分所有权纠纷。根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告作为门面房的区分所有权人，对其专有房屋室内及内墙部分可以任意使用或者改造，但不得有损于建筑物的整体安全，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途。而对于建筑物中业主共有部分的使用，则需征得其他共有人即原告等人的同意。本案诉争之门开设在三原告等人共有的楼道墙体上，该墙体朝向被告室内的内墙部分及于表面敷层属于被告的专有权范围，但其朝向楼道的外墙部分则系公共楼道的一个组成部分，属该单元业主共有。被告就该堵墙享有的专有权达不到穿透该堵墙体的效力，被告穿透该墙体开设诉争之门，超出了其行使专有权的范围，故被告开设该门应当征得原告等其他共有人的同意，其未经其他共有人的同意即擅自改造共有墙体，侵害了原告等共有人的建筑物区分所有权，判决如下：被告吴小敏于本判决生效后15日内拆除其在丹阳市画院路30号108门面房内室南墙上设置的防盗门，将墙体恢复原状。
　　对建筑物区分所有权有多种解释，我国法学界大多壁心和最后粉刷表层说（折衷说），即专有部分的范围应当依有关的内部关系与外部关系的不同而确定。就各个区分所有权人之间的内部关系而言，专有部分的范围仅包括由境界壁、地板、屋顶所包围形成的空间和最后粉刷表层；就基于买卖的民事关系而发生在某一个区分所有权人与第三人的外部关系而言，专有部分应该包括由境界壁、地板、屋顶所包围形成的空间，并一直达到分隔物的中心（壁心）。我国法学界大多持这种观点。区分所有权人对专有权的行使受到一定限制，其须按照建筑物的本来用途（即设计用途）使用专有部分，须在尊重其他区分所有权人利益的前提下，使用其专有部分，禁止区分所有权人滥用专有权，须在确保建筑物整体处于安全与良好之状态的前提下，对其专有部分进行使用、装修、维修和改造。
　 四、相邻关系。
在小区都有相邻关系问题。相邻关系这一章，重点的讲了正确处理相邻关系对用水排水、通行通风等相邻关系做规定以利于发展生产、方便生活，维护相邻人的权利，促进邻居关系和谐。《物权法》和《物业管理条例》对类似纠纷的是非划分的非常清楚，业主之间只需要按照《物权法》和《物业管理条例》调整双方关系，不需要找物业管理服务企业或者社区居民委员会，业主可以直接到法院，谁侵你的权你起诉谁。
有些人家把过道堵的死死的，物业公司去做工作，这个人家可能清理，可能不清理，他把楼道堆的满满的，影响人家的通行，这本身就是侵权，到法院去判，侵犯了人家的通行权，要依法管理、依法服务，所以相邻关系这一块儿对物业管理服务这一块儿，对处理相邻纠纷也是重点。
物权法第八十六条　【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
　　对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条　【相邻关系中通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
案例：原告张与刘、刘娟相邻采光、通风权纠纷一案，　　查明,原被告同住在院1号楼4楼，二被告系父女关系。被告刘铁强、刘娟未经相关部门批准在4楼公用走道上搭建一面墙及铁门(实际上在楼台塔建了一个小间)，堵住了楼道的采光窗户，影响了楼道的采光与通风。为此，原被告发生纠纷。原告向法院起诉，请求：1、要求拆除侵占的公用走道、公用采光窗户。
法院认为，不动产的相邻权利人应按照有利于生产、方便生活的原则，正确处理相邻关系。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担义务。被告刘铁强、刘娟未经批准在公用走道上搭建建筑物，堵住了楼道的采光窗户，影响了楼道的采光与通风，侵犯了他人的权利。判决:被告刘铁强、刘娟于判决书生效后三十日内拆除其自行搭建的墙体及铁门。
第八十八条　【利用相邻土地】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条　【通风、采光和日照的规定】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
　　第九十条　【相邻不动产之间禁止排放、施放污染物】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
案例:老县前我县早期商品房,现在已经被拆迁了.一楼是县房管处公房街面屋出租后,用于开设快餐店,排放的油烟很难吻,上面10户住户要求停止排放.
　　第九十一条　【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
案例：吴四保、任秀英、付规华、沙俊奎与刘喜亮因相邻损害防免关系纠纷一案，
原审法院查明，原被告均系同一单元的住户，在原被告所共同居住的楼下有一共有地下室，被告在该地下室门口装上防盗网并将其出租。
　　法院认为，四原告均系郑州市管城回族区青年路6号院2号楼3单元的业主，该单元楼下的地下室属于共有部分，享有共有和共同管理的权利，现被告将共有部分加装防盗网，妨害了其他共有人的权利，故被告应对该楼地下室恢复原状。判决：被告刘喜亮将其加装于3单元地下室的防盗门拆除并将地下室恢复原状。
第九十二条　【使用相邻不动产时避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

五、共有。
为什么说共有这部分与物业管理服务行业也相关的。从《物权法》上讲小区的公共部分它属于共有人，共有人在行使所有权这一块儿的权利时，如何行使。《物权法》讲对共有人共同享有的物权享有一系列权利。
第九十六条　【共有物管理】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
　第九十七条　【共有物处分或者重大修缮】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
　　第九十八条　【共有物管理费用负担】对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
六、占有。
主要规定了对占有的保护，物权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。打一个比讲，物业管理服务企业没有经过业主的同意，你直接墙上贴上广告，你是要承担责任的。有的业主就认为这个墙是我的，我想挂个什么招牌就挂个什么招牌，想挂什么广告就挂什么广告，那属于共有部分，任何业主、任何单位和个人都无权占有，他随便占有以后他要承担相应的法律责任。

第三部分 物业管理服务纠纷
（一）拖欠物业服务费引发的纠纷
1、因物业公司的服务瑕疵业主不缴纳物业费
典型案例：证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70％。
冯女士因拖欠41个月物业费，被物业管理有限公司推上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30％，冯女士须交41个月物业费的70％。
案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。
2、以物业服务收费不合理为由拒交纳物业费
典型案例：业主不满物业服务拒交物业费败诉
北京物业管理有限公司诉业主曹某欠缴物业费纠纷一案。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。
法院经审理认为，物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。曹女士提出物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。故支持物业公司的诉讼请求。
案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。
3、买房未入住拒交物业管理费
典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。法院判决：柳先生应交物业费
案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.
第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.
第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司.
第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.
根据《物业管理收费管理办法》第二条规定：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”物业管理费是为了整个小区、楼宇服务的，因此，物业使用人或所有人有义务付出相应的费用。
根据《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》》第二十条第二款规定：“物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。按照法律规定，以交付为时间节点，在交付楼之前的物业费应该由开发商支付；交付之后则应该由住户交付。法律意义上的交付，是指房屋已达到法定交付条件后，并经过验收备案。只要达到法定交付条件，并履行交付手续，即使业主购房未入住，也应当承担相应的费用。

4、以房屋存在质量问题拒缴物业服务费。
典型案例：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。
案例解析：该女士应交物业管理费。
房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明文件《建筑工程竣工验收备案表》；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应及时交付。
5、业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷
典型案例：黄女士购买了某花苑内商品房一套。业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。
案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。
向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据《合同法》第六十一条第一款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。
物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。
根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。
法务提示:业主将物业出租给物业使用人的,并告知物业公司由物业使用人交纳物业管理服务费的,最好物业公司与使用人签一份协议,这样就保险了.既可依与业主委员会签订的合同向业主主张权利,也可以依与使用人签订的服务合同向使用人主张权利.
6、以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的
典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。
法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。
案例解析：根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。
风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。
7、个别楼盘业主长期不交纳物业服务费
案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支持了最后两年的物业管理费。
原因：该业主主张超过诉讼时效。
分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。
对策：缴费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费起诉不超过两年。
物业管理费催交程序：
司法解释第十六条　物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。
物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。
第十七条　经书面形式催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
缴费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费起诉不超过两年。
（二） 业主财物被盗等损失赔偿纠纷
主要是指业主要求物业管理者承担未履行设备、设施等维护保养义务与业主财产损失存在一定的关联，而引发的侵权赔偿纠纷。
1、业主家中被盗，监控设施损坏未及时维修，法院判赔2000元
典型案例：某小区业主家中被盗，损失达5万元。经公安机关侦破后，系收破烂人员进入业主家中盗窃。因犯罪分子无财产可赔偿，业主将物管公司诉至法院，要求判令物管公司赔偿全部损失。
经法院查明，业主与物管公司所签订的合同中约定，小区进行封闭式管理，有24小时摄像监控措施。在案发时，该监控设施已经损坏多日未维修，而犯罪分子进入小区时也没有进行登记。即判令物管公司赔偿业主损失2000元。
案例解析：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保障服务.因此本案中,物业管理公司是否应承担责任,应视具体情况.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系,则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,