深圳市经济适用房发展现状及问题研究开题报告.doc

毕业设计(论文)开题报告

题目： 深圳市经济适用房发展现状及问题研究

课 题 类 型： 论文 þ 设计 □
学 生 姓 名：
学 号：
班 级： 工商管理6班
专业（全称）：工商管理（房地产经营与管理）
系 别： 管理系
指 导 教 师：

2010年12月

一、课题研究的目的、意义：
随着我国社会经济的进一步发展，城市化进程也不断深入，各地居民住房条件得到不同程度的改善。但我国作为一个人口众多的发展中国家，地区发展不均衡，中低收入家庭占绝大多数，很多中低收入家庭都要面临着住房难的问题，他们迫切需要与其购买力相适应的住房以满足基本住房需求。对于解决这些家庭的住房难问题是一个值得深究的问题，而经济适用房作为社会保障的一个重要环节，是有效缓解这一民生问题的重要举措。经济适用房这一政策的出台其初衷是从民生问题出发为实现社会公平构建和谐社会的重要举措，从1994年提出建设经济适用房以来，这一政策在实践的过程中不断完善，对于解决中低收入家庭的住房问题起到了有效的作用，有效地实现了社会保障制度，解决了部分中低收入住户的住房困难问题为全面建设小康做出了显著贡献。
由于我国的经济适用房还处于一个发展阶段，在经济适用房的建设中不可避免地出现了一些问题，经济适用房从土地获得到房屋建设，再到房屋销售，购买者收入标准界定不合理，优惠政策落实不到位，分配不公等可以说效率不高，问题不断，违规形式多样没有形成一个完善的运营机制。这些问题都是我们需要深入探究，从而完善经济适用房这一住房保障政策。而深圳市经济适用房现在也正处于发展阶段，深圳政府为解决中低收入家庭住房难问题正在加速建设经济适用房，但是在此过程中也是问题不断如从深圳桃源村三期的“豪车门”到侨香村的“豪华经适房”，这些都让人们深入思考为此需要深入研究从而寻求解决之道让经济适用房真正地发挥为解决中低收入家庭住房难这个初衷。
本文针对当前正处于城市化快速发展阶段的深圳市经济适用房实施现状及问题分析，通过探索深圳市经济适用房改革对策和措施，解决深圳市中低收入家庭的住房问题研究，为我国的住房保障制度的不断完善而努力。
二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标：
（一）国外发展及研究
国外的住房保障制度发展较早，体制建设也相对完善。美国主要依靠全面的立法保障和金融信贷支持。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款。美国为了鼓励私人开发商和非盈利机构只建低收入家庭的住宅，美国联邦和州政府发放税金信用证，政府每年为此提供约30亿美元的财政补贴，为低收入家庭提供的又一个有力的住宅优惠政策激励机制，调动了社会资金解决低收入阶层的住房问题。
日本的住房保障体系属于非盈利法人主导型，其中也包含了部分政府直接参与。地方政府每年建造公房用于出租，租金为成本租金的一半左右，这部分出租房主要用于收入最低的人群。而更多的住房保障任务还是由住房都市整备公团完成，住房都市整备公团是日本政府直属的国营非盈利企业，资金主要来自政府贷款，以保持收支平衡为经营目的。该机构可以让中等收入人群享受到基本等于成本价的房屋，而不至于背上太沉重的房贷负担。日本战后建设的住宅总数中使用公有自己的住宅比例达到45.7%，对解决好住房问题解决后顾之忧、稳定民心参加经济建设起到了积极作用，特别是对于中低收入阶层，充分体现了政府在住宅方面的保障性作用。
新加坡“租屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，大致对应于我国的廉租住房和经济适用住房。在土地国有化的基础上，政府以福利价提供公共租屋，市场以市场价提供私宅。而建屋局是最大的建筑商。早在1976年，新加坡建屋局就已经成功地为占人口80%的工人提供了住房。至2000年，新加坡92%的家庭拥有了自己的住房，由此可以看出，新加坡的住房保障体系是以计划为主，市场为辅的。
外国学者们对其住房保障方面都有其独到之处。哈劳通过对欧美工业化国家公共住房政策分析后得出：各国公共住房的供应模式主要有两种：补充型和大量型。补充型是指政府在公共住房供应上采取以穷人为政策目标的小规模住房供应计划，这是一种发达国家普遍而长期存在的供应方式。大量型是指对公共住房采取大规模供应计划，这种供应方式主要在发生普遍性社会危机时才采用。阿瑟·奥沙利文（2003）分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策，消除城市贫困。他通过分析指出支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用。
综上所述，国外住房保障体系包含两个不同层面的重要体系，即住房保障的法律体系和住房保障的实施机构体系两大体系。其中法律体系为住房保障提供制度保障，实施机构体系为住房保障提供实施保障，两者共同作为国家住房保障的工具，对住房保障起着完整而规范的调控作用。
（二）国内发展及研究
经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的的主体地位。国内专家学者们近年来对我国的经济适用房在现实的主要作用、运行过程中出现的问题以及解决问题的相关建议等方面进行了大量的研究和探索。
王家荣（2001）指出了当前经济适用房存在结构问题和产权问题。浙江大学孙向红(2003)在《对现行经济适用住房政策的反思》一文中指出，我国经济适用住房政策沿用的是计划经济的思路，通过控制成本，进而来控制价格，并采用计划调节的方式向社会供应。这就绕开了市场，使市场机制无法发挥作用。中国社科院经济研究所研究员汪利娜在《经济适用房实施中的问题》（住宅与房地产，2005年）中指出：经济适用房存在部分地方政府片面趋利，导致经济适用房供给忽冷忽热，建筑标准过高等问题。
李鸿翔指出我国可以尝试在地方财力可承受的基础上实现砖头补贴同人头补贴的结合，并最终转向人头补贴，需要注意的是人头补贴以严格的资格审查为基础。颜春梅、黄汉江在《经济适用房市场的问题与解决对策》中提出政府应通过完善相关政策，降低经济适用房的开发风险，稳定市场，提供担保支持等优惠政策吸引以“薄利多销”为经营理念的房地产开发企业进行经济适用房的开发建设。张高攀(2007)提出基于旧城改造所面对的中低收入人群的就近安置问题，在协调旧城保护的前提下旧城经济适用房模式。
我国是一个以人为本的社会主义国家，经济适用住房制度是我国现今住房制度的重要组成部分，是解决当前我国城镇低收入阶层住房问题的主要手段和制度保障。本文在对经济适用住房制度实施中存在的问题进行分析的基础上，借鉴国外成功经验，结合我国实情积极探索解决深圳市经济适用房存在的问题，探索出一条适合深圳经济适用房发展的特色道路。
三、本课题研究的基本内容和方法：
（一）本课题主要包括四个方面的内容：
1．绪论。选题的目的和意义介绍课题背景及研究现状，阐述经济适用房的意义。
2．深圳经济适用房发展现状及特征；当前住房保障的内容。主要包括经济适用房、廉租房、公积金几个方面内容。
3．深圳经济适用房存在的问题分析。针对深圳经济适用房现状及存在的问题进行剖析，寻求对策。
4．解决对策。分析改善深圳经济适用房现状及存在的问题途径与措施。
（二）本课题研究的方法：
1．实地调查法。深入调查深圳市经济适用住房的现状了解现实中存在的问题，为本课题的研究收集第一手资料。
2．归纳法。归纳总结一些专家的对经济适用房方面提出的一些意见。
3．对比法。对比其他中等城市和借鉴国外一些成功经验。
四、课题研究的步骤及进度安排：
1、2010.11.12-2010.11.20：深入企业调研，收集相关的一手和二手资料。尽可能多的收集与论文题目相关的已发表的论文，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。
2、2010.11.12-2011.1.4：在指导教师指导下撰写好开题报告，并经过反复修改过程，掌握论文开题报告写法。
3.2011.1.5-2011.1.15：开题报告修改并定稿。
4、2011.1.15-2011.3.20：在占有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导。
5、2011.3.21-2011.4.5：配合指导教师完成毕业论文指导和写作工作的中期检查，完成二稿和三稿的修改。
6、2011.4.6-2011.4.19：论文定稿并进行规范化审核。
7、2011.4.20-2011.4.30：学生将完成的论文按要求整理装订成册，和有关的参考资料、宿舍笔记、社会调查记录、实验数据原始记录等超过材料交给指导教师，并提出答辩，指导教师对论文形式及内容进行审核。合格的论文指导教师签署意见后报到系论文工作（答辩）委员会，送交主审教师初审，不合格的在一周内完成修改。
8、2011.5.4-2011.5.15：经过系论文指导小组审阅通过后做好论文定稿和印刷、装订工作。
9、2011.5.16-2011.5.17：进行答辩。
10.2011.5.18-6.3：按答辩意见进行修改并定稿。按指导教师要求收集相关的需要上交毕业论文资料。

五、课题的成果形式：
本课题最终将以论文的形式展现研究成果。
六、其他有关问题或保障机制：
1.在调研中存在问题。对访谈问题的设定及问卷调查的设计把握程度不够，内容设计不够全面、仔细。
2.由于个人的能力有限，对本论题的研究需要指导老师的支持。
3.已经收集到二十多篇相关的参考文献，对相关理论比较熟悉。
指导教师意见

指导教师签名： 月 日
专业教研室意见

教研室主任签名： 月 日
系（部）意见

系主任签名： 月 日
可另加附页