湘潭商业物业市场分析报告.docx

资源描述

福星国际金融中心-----是湘潭市“十二五”规划中现代金融业和商贸服务业聚集发展的重要载体，也是岳塘区“十二五”规划“三圈”、三带”、五区”空间布局的核心板块之一。项目概况该项目位于宝塔街道福星中路169号，福星中路与双拥路交汇处西北角，占地面积29亩，总投资8.8亿元，总规划面积50万平方米，总建筑面积135032.04平方米，容积率为3.7。主体建筑地下部分3层，地上部分26层，高99.6米。区域概况福星国际金融商务区四至范围为河东大道以北、建设中路以东、板五路以西、湘江以南区域，总体规划面积约5平方公里，涉及岳塘区宝塔街道、五里堆街道、红旗农场三个基层单位。其中，一期规划范围为福星中路（东起双拥北路，西至建设中路，全长2.8公里）两厢区域，实际可开发面积约700亩。初步设想及功能定位福星国际金融商务区拟按照“政府引导，企业主体，市场运作、分步开发”的模式开发建设，计划总投资200亿元以上，开发建设周期5年，由湘潭市城市建设投资经营有限公司与湘潭市盘龙置业有限公司为主开发建设，预计建成后区域内可产生税收5亿元/年，安置人员就业7万人，常驻人口达到5万人。福星国际金融商务区拟分为金融商务集聚区、文化商业功能区、高档住宅与配套服务区三个功能区。重点吸纳银行、保险、证券、基金、信托、资产管理等金融机构和企业聚集发展，围绕现代金融业发展，大力引进贸易会展、文化传媒、信息及中介服务等高端服务业；商务办公、酒店、公寓等配套服务业及其他总部经济业态进驻，建设集现代金融、商贸服务于一体的现代金融商务区。区域特点与优势区位优势明显。该区域紧邻市政中心区，处于湘潭市区腹地，福星路、建设路、河东大道、丝绸路等城市主要干道分布其中，湘潭高新区，九华示范区两大工业园区和基建营、建设路口两大核心商圈均在辐射范围之内。区域北部长株潭城际铁路已启动建设，并规划有站点，由此可以快速对接长株潭三座城市，拓展空间广阔。金融机构和商贸企业入驻后，能够与服务对象之间实现紧密便捷的联系，提高运行效率，降低运营成本。投资环境优越。湘江风光带、体育公园休闲区毗邻其侧，宝塔公园、木鱼湖点缀其中，自然条件得天独厚，符合“绿色”办公理念。范围内水、电、气、通信等基础设施配套，还驻有湖南工程学院等高等院校,盘龙山庄大酒店、华海3C数码城、盘龙布艺街等商贸主体，以及盘龙名府、建鑫国际等一批高档住宅小区，人流、物流云集，既宜居又宜商，是理想的现代商务办公场所。发展前景广阔。该区域建成后将成为湘潭市乃至长株潭地区金融投资机构最集中的区域,能够覆盖湘潭全境，辐射长株潭地区，并与长株潭城市群其他金融街区及CBD形成功能互补、协同发展的格局。主要用途商业用地项目地址宝塔街道福星中路169号开发单位湘潭市盘龙置业有限公司施工单位湖南兴华建设工程有限公司总建筑面积 135032.04平方米总套数 465套可销售面积 86283.61平方米可销售套数 410套己销售面积 886.94平方米已销售面积率 1.03% 已销售套数 16套已销售套数率 3.90% 不可销售面积 47678.12平方米不可销售套数 36套已销售住宅均价 5262.87元/平方米金湘潭商业广场-----未来的商业中心项目概况金湘潭商业广场位于湘潭市河西老城区韶山中路与建设北路交汇处东南角，北临韶山中路，西临建设北路，东南面临城市二级路网(潭锰公路、上瑞高速)。项目地处湘潭市主要商业区，是城市规划发展的商业核心地区，人气旺、商业流发达。项目总用地面积23370㎡，总建筑面积：11092期开发，一期4㎡，项目共分两总建筑面积：64074㎡，其中商业物业面积约35163㎡，商务公寓面积18814㎡，由一幢九层的单体建筑构成。项目定位打造湘潭第一个集购物、休闲、美食、娱乐、观光于一体的中高档商业广场。室内步行街、地下商业街、美食娱乐广场等复合型业态组合，更丰富了项目的商业内涵、增添了项目的城市功能作用，缔造一个魅力四射的商业王国！项目特点和优势金湘潭商业广场由湘潭佳信房地产开发有限公司，位于湘潭市河西老城区建设北路与韶山中路交汇处，坐拥潭城商业繁华主轴，承袭湘潭千年浓郁商业文化，交通方便快捷，居湘潭最悠久的核心商圈，拥有无可比拟的地理优势。项目总占地面积23237㎡，总建筑面积约110924㎡，其中一期建筑面积64074㎡，包括4.5万㎡的规模商业，1.5万㎡酒店式商务公寓，汇聚百货、超市、各专业主力店、专卖专营店业态等多种业态组合，集购物、休闲、美食、娱乐、观光、文化、商务办公等功能于一体。作为潭城首家SHOPPING MALL，金湘潭商业广场整合了国际、国内百货、超市、家居、电器主力店，国际饮食巨头、著名品牌商家资源，各大品牌强强联手，让金湘潭成为湘潭的商业市场晴雨表、时尚资讯发布中心，体验购物的消费中心，国际品牌的大本营。楼层规划：-1层前卫时尚街 1层流行名品街 2-3层超市 4层风情美食街 5-9层商务办公经营品类：-1层前卫时尚街经营：前卫时尚男女服装服饰、儿童服饰、娱乐区； 1层流行名品街经营：男女服装服饰、皮鞋皮具、珠宝、化妆品等； 2-3层超市经营：日用百货、洗涤化妆、各类食品、生鲜、粮油等； 4层风情美食街经营：各类餐饮主力店、各地域特色小吃； 5-9层商务办公主要用途商业用地项目地址湘潭市韶山中路与建设北路交汇处东南角开发单位湘潭佳信房地产开发有限公司施工单位东方建设集团有限公司总建筑面积 65185.1903平方米总套数 840套可销售面积 56088.12平方米可销售套数 837套己销售面积 46243.40平方米已销售面积率 82.45% 已销售套数 823套已销售套数率 98.33% 不可销售面积 9097.0703平方米不可销售套数 3套已销售住宅均价 5309.17元/平方米东方红广场地下商场---商机无限项目概况东方红广场地下商城由湘潭高新区鑫城经济发展有限公司开发，是集购物、休闲、娱乐于一体的综合性购物广场，地处市河东城市中心区核心位置，坐拥东方红广场，依五大行政中心而建，总占地面积57429平方米，总建筑面积46000平方米，层高6米，共分为A.B.C三个区，分别拟定位大型综合超市、电器超市、商务休闲港。主要用途商业用地项目地址湘潭市芙蓉路北侧东方红广场开发单位湘潭高新区鑫诚经济发展有限公司施工单位双马建筑工程有限公司总建筑面积 42342.46平方米总套数 648套可销售面积 42342.46平方米可销售套数 646套己销售面积 41131.42平方米已销售面积率 97.14% 已销售套数 625套已销售套数率 96.75% 不可销售面积 0平方米不可销售套数 2套已销售住宅均价 3519.39元/平方米金都商业广场---老大市场的紧跟时代之作项目概况本项目耀居湘潭市黄金中轴 –韶山路，交通便捷，银行、中西餐吧、休闲娱乐会所等配套完善；砂子岭市场集群提质扩容，政府强力打造羊牯塘商业大道，龙脉凤骨，成就企业中流砥柱。羊牯塘商业大道桥头堡，绝版商业商务地标。8万平米商业商务综合体，匹配企业非常高度，实力彰显。地上二层，地上十六层，其中负一层至四层为精品服饰广场，五层为中西餐吧，六层至八层为KTV及客房，九层及以上为商业商务楼。入主新金都商业商务楼，充盈未来，拥一席享全局。40+、50+、60+、90+平米纯粹独立商业用房，可商务行政办公、可商业运营（SPA、美容院、足浴、理疗、物流信息、产品展示推介、教育培训、商贸商务代理、保险代理、婚介、高端商务会所及专业市场等）；现房发售；携手工商银行，无2套房限制，提供银行按揭；助推事业腾飞项目定位与金都大市场整体连接形成湘潭最大的服饰专业市场。区域优势金都商业广场地处砂子岭商圈黄金交汇点，日流动量超10万人次，是湘潭最具商业价值的地段。金都商业广场所处地段可谓是潍坊市区的黄金地段，周边的生活配套和商业配套都非常完善，同时也具有一定的人居氛围，金都商业广场地处成熟的沙溪星宝片区之中，紧临星宝繁华商业圈，拥有核心居住区的强劲消费力，抢占星宝片区品牌商圈IPO，与轴心商圈配套交相辉映，与石岐城区仅需五分钟车程，共享人流、商流、财富流，锻造永不落幕的优品生活，是一种高尚质素、高端租客、高额回报的白金投资品种。主要用途其他商服用地项目地址湘潭市雨湖区韶山西路389号开发单位湖南新金都置业有限公司施工单位湘潭中天建设有限公司总建筑面积 24709.69平方米总套数 525套可销售面积 24709.69平方米可销售套数 525套己销售面积 23277.44平方米已销售面积率 94.20% 已销售套数 500套已销售套数率 95.24% 不可销售面积 0平米不可销售套数 0平米已销售住宅均价 8171元/平方米整体户型主要户型三桥大市场(二期)----见证湘潭布市的发展者项目概况本楼盘座落于湘潭市雨湖区三桥北，是三桥布市的二期工程，属于雨湖区重点工程。河西首座智能化电梯小高层高尚商住社区，不可复制的地段优势，得天独厚的环境优势，不可多得的配套优势，底蕴深厚的商业优势，超大景观阳台、180度全景窗尽览湘江、雨湖旖旎绿意，让您的生活绿意盎然，倍感尊贵与品味……本项目占据熙春路商业街咽喉要道,毗邻城市主干道韶山东路,坐拥基建营商业圈，紧邻湘江，沿江风光带，西靠雨湖公园；规划总占地面积12亩，总建筑面积39800平方米，总投资6千多万元；周边配套地上，地下停车场、仓储、物流、验货区、电子商务、餐饮中心，市场服务中心，保安中心，交易功能厅等交通状况 25路、24路、19路、116路、107路、109路通过，连接长潭西线、上瑞高速入口、北三环项目定位主要经营化纤、棉、麻、毛纺织品、窗帘、装饰布、绦盖棉、床上用品、衬肩及纽扣等国产和进口产品1000多种的大型综合纺织品批零兼营专业市场，力争成为中南地区最大型商业布市窗帘城，打造成为国内规模最大、交易最集中、品种最齐全、价格最有优势的窗帘布艺龙头专业市场。主要用途城镇混合住宅用地项目地址雨湖区三大桥引桥东北开发单位湘潭金荣房地产开发有限公司施工单位湘潭益建、湖南兴华建设工程有限公司总建筑面积 90411.30平方米总套数 1152套可销售面积 82254.21平方米可销售套数 1094套己销售面积 80793.39平方米已销售面积率 98.22% 已销售套数 1055套已销售套数率 96.44% 不可销售面积 8157.09平方米不可销售套数 58套已销售住宅均价 3386.21元/平方米莲城商业步行街（一期）—城市未来第一商圈项目概况：湘潭莲城商业步行街位于建设南路以西、岚园路以南、霞光西路以北、岚霞路以东，规划占地面积约178亩，总建筑面积约30余万平方米，总投资约10亿元，整个项目集大型综合购物中心、大中型专卖店、室外精品购物街、酒店、大型美食广场、休闲娱乐中心、综合风情街、大型地面和地下停车场和综合商务楼于一体的大型复合型商业步行街区，其中城市广场面积近万平方米、停车面积2万余平方米、绿化面积2万多平方米，整个商业街区规划以步行街为中轴、中心休闲广场为核心、分支街区为支点，形成错落有致、个性鲜明、富有时代特征的建筑群落，是湘潭市最大的商业投资项目。项目建成后将成为湘潭一道靓丽的城市风景线。本次备案的为步行街一期工程，位于整个步行街区的核心区。设备装修主要包括：外墙（材料）：干挂石材、无色点式玻璃幕墙、高级墙漆内墙（材料）：瓷性涂料地面（材料）：基层地面拉毛门窗（材料）塑钢门窗公共卫生间（装修标准及设备）：墙面砖、地面砖、吊顶电梯（品牌）：圆形观光梯（神龙）、方型观光梯（广州日立）、货梯、扶梯（神龙）、客梯：日立中央空调：品牌中央空调（供大型商业）供暖系统及供热水系统：（供大型商业）安防系统：消防系统等公共设施：自动喷淋、消防监控、消防栓、防排烟、火灾自动报警和联动系统。主要用途城市商业综合体建筑形式混合式项目地址湘潭市建设南路西侧莲城商业步行街开发单位湘潭莲城置业有限公司施工单位湘潭市潭州建筑工程有限公司，湖南省第三公司总建筑面积 30万平方米规划面积 178亩容积率 2.0 绿化率 20% 总套数 1008套可销售面积 147480.7998平方米可销售套数 1004套己销售面积 110953.3398平方米已销售面积率 75.23% 已销售套数 876套已销售套数率 79.34% 不可销售套数 4套已销售住宅均价 5262.87元/平方米物业公司湘潭东之阳物业管理有限公司物业费 1.0元/㎡车位个数 312个已销售住宅均价 2508.47元/㎡已销售非住宅均价 6885.87元/㎡莲城步行街周边交通 108 23 106 103 等近20多条公交路线莲城步行街周边配套　　莲城商业步行街处于湘潭城市几何中心，地理位置优越，具有较强的辐射能力，有直达长沙、株洲的城际班车和近二十路公交车途经此地，交通十分便捷。学校，医院，商场，休闲娱乐等等俱全。规划设计图初步设想及功能定位商业定位规模大、档次高、品种最齐全的商区，其主要内容用五个字来概括“高（档）、大（型）、名（店）、全（品种）、专（专业店）”该中心是以购物为主体，兼有休闲、娱乐功能的城市商业中心，同时更应该是辐射周边地区的区域性商业中心。鼓励设置：大型超市、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点。限制设置：仓储式会员店、农贸市场，以及其他与本中心性质不符的各类商业设施。一个副中心建设路口商圈：其地域包括莲城商业步行街、步步高华隆店、胜利文化广场、岚园大酒店、红太阳广场等。业态定位 1、女人街定位为中高档次的女性消费品（服装、内衣、鞋帽） 2、品牌街定位为中高档的男性消品（正装、休闲装、鞋帽等） 3、 C4区和C3区位温州商品街 C4内街位流行特区和特色产品。以皮草、小商品为主，以年轻人为只要消费群体的消费区 4、 E区与C4相连处作为食场。E区北面开一个二线洋快餐店。一层开一个内街，用来做年轻人和学生为主的服饰和小商品。二楼做主题卖场：书店、学生电脑DIY等，三楼为青少年的各项培训基地及相关服务业种。 5、 F区一楼做特色商品，二楼以服务业为主如：北段做餐饮洋快餐，南段做经济型酒店。三楼北段做网吧，南段做经济型酒店。形象设定 1、体量庞大的复合商业群体，体量高达30万㎡，集合了大卖场临街面、酒店、写字楼、住宅等多种商业形态和物业形态的大型复合商业群体。 2、莲城商业步行街是以湘潭首条真正意义的商业步行街为核心的，集大型现代卖场、酒店、写字楼、住宅等多种城市为一体的30万平方米复合街区。 3、休闲娱乐为特色，考虑到城市现实商业功能布局及政府打造“休闲度假型城市”的政策引导，结合步行街休闲娱乐比重较大的业态特点，休闲娱乐将是本项目的一大特色。湘潭城市概况湘潭市位于湖南省中部偏东地区，湘江中下游。就全国所处的区位来看，湘潭处于我国南部的中心地带和东、西部地区的结合带，东眺上海，西连云贵，南望广东，北瞰武汉。既是广东、深圳、香港等经济特区的内陆腹地，又是开发我国大西部的依托点之一；其次，从省内所处的区位来看，湘潭地处湖南省经济最发达的长、株、潭城市群经济区之中。全市总面积5015平方公里。湘潭自古以来便是湘中重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都”。湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国重要的粮猪生产基地，因盛产湘莲被称为“中国湘莲之乡”。湘潭是中国重要的机电工业基地。现已形成以冶金、机电、纺织、化工、建材为主体并极具竞争力的支柱产业。交通状况随着长潭西线的拉通，城市轻轨和湘江风光带的规划，长株潭30分钟经济圈已基本形成，湘潭的区位优势更加明显，辐射面更大。航空：湘潭至黄花国际机场路程仅需30分钟。远期规划建设湘潭韶山机场。铁路：湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，洛湛线在市境西北经过。正在建设中的沪昆高铁贯穿全境，在市区内规划建设两座大型客运站。京广线湘潭联络线也在规划建设当中。10余家大型企业各有铁路专线与这两大主干线相通。城铁：长株潭城铁已经进入施工阶段，在湘潭境内将建设昭山，荷塘，板塘，湘潭四站。预计2014年底前建成通车。公路：107国道和320国道构成境内公路网的主干；上瑞高速、京珠高速公路、长潭西高速、潭衡高速穿城而过湘潭为全国地级市高速公路最密集的地区。港口：上起马家河、下至昭山湾，全长42以里的湘潭港拥有了易家湾、谭家湖、大埠桥、铁牛埠港区、九华港区（河西中心港区）、河西港区、易俗河港区、寒鸡港等多个港区。湘潭共有泊位55个，港口年吞吐量达到640万吨。随着湘江二级航道的规划建设和长沙湘江航电枢纽的建成，湘江通航能力将进一步提高，湘潭港将成为湖南内河独有的港口群。城市发展总体规划中心城区总体上形成“一江两岸，五片一中心”的组团式城市布局结构。一江指湘江生态功能轴；两岸指湘江东、西两岸；五片指河西旧城片区、羊牯-赤马和万楼新城片区、河东片区、双马片区和岳塘新城片区；一中心指城市中心区。湘江西北，包括河西商业功能区和北部科教文化功能区为主的两大功能区。湘江东南，包括河东-岳塘现代商务功能区和下摄司-国家高新技术产业园-双马工业园区为主的两大功能区。市政城镇结构规划规划湘潭市域城镇空间结构为“一心五区、两轴两通道”。 “一心”指湘潭市中心城区。 “五区”指五个协调发展的特色化空间区域。针对湘潭县南部发展面向农村加工业、服务业和现代农业；保护湘乡、韶山两市西北部的生态涵养区，依托现有城镇发展生态旅游、休闲旅游和农业观光及其服务业，建设成为生态旅游发展区。 “两轴”指城镇和产业聚集发展的复合走廊，包括市域南北重点提升轴和东西集聚发展轴。 “两通道”指促进市域均衡协调发展的空间走廊，包括“湘潭中心城区——花石”城镇发展通道和“韶山——湘乡——花石” 城镇发展通道。城市结构与发展方向远景规划长株潭地区将发展为我国中西部地区的重要都市连绵区，并形成空间布局合理、功能分区明确、人居环境优美、协调的特大网状城市空间结构。湘潭市发展成为包括湘潭中心城区、九华新城、昭山地区、湘潭县城、楠竹山—云湖桥地区、杨河组团在内的大都市区。规划远景形成组团式开放型的城市空间结构。市场发展格局湘潭市房地产市场主要可分为3个板块：雨湖区板块岳塘区板块九华板块雨湖区板块：雨湖区位于湘潭市区西北部，全区面积451.39平方公里，是湘潭市的发祥地、老城区。区内有湘潭大学、湖南科技大学等5所高等院校、17家科研机构和2个博士后流动站。 “十二五”期间雨湖区确定了三大类功能开发区域：老区改造提升、新区开发建设、工业园区发展壮大。 “十二五”期间，雨湖区计划实施各类项目158个，总投资达1000亿元岳塘区板块：岳塘区总面积206平方公里。京广铁路、湘黔铁路纵横穿境，107国道、320国道、京珠和上昆高速公路交汇其间。三面环绕的湘江，四季宜航，可通长江入大海，四座大桥横卧其上，接通四面八方。岳塘区是湘潭的河东主城区，既是湘潭的市政核心区，也是湘潭楼市动力之源，土地资源日益稀缺，需要靠旧改、城中村改造和资源重新配置供地，开始像东二环拓展。九华板块：九华经济区位于长株潭城市群国家“两型社会”综合配套改革试验区的核心区，是湘潭市“两型社会”建设的先行区，总体规划面积138平方公里。总体规划将九华示范区分为三个组团，即工业新区40平方公里，滨江新城60平方公里，生态环境保育区38平方公里。位居湘江西岸，南距湘潭市中心5公里，北距长沙市中心27公里。境内上瑞高速贯穿东西，长潭西线高速连接南北，湘江黄金水道通江达海，还有湘黔铁路及湘江生态经济风光带湘潭进几年的GDP增长情况单位：亿元 GDP作为衡量经济发展水平的核心指标，一直被各级党政领导和社会各界所关注。虽然近几年来湘潭市的经济发展取得了明显的突破，全市经济平稳较快发展，质量效益显著提高，发展活力不断增强。湘潭市近几年财政收入增长情况表从上表可以看出，2010年到2012年。短短2年时间增长了近一倍。2012年总收入达到了130亿元。其中房地产业的发展是财政收入的主要动力源。总结便捷的交通，缩短了长株潭之间的距离，同时使长沙和株洲客户来湘潭投资置业更为方便；城市宏观经济运行良好，GDP总量与增速均处省内前列，经济增长的质量和效益稳步提升，为房地产业健康发展的提供重要保障；从主要经济指标来看，湘潭的人均可支配收入比较高，为房地产发展奠定了良好的市场基础；湘潭具有良好的居住环境和人文资源，是许多湘籍外地人士回乡置业的主要原因；湘潭凭借良好的教育基础，使一部分湘籍外地人士考虑到小孩的教育在湘潭投资置业。随着长株潭经济一体化的推动，湘潭具有良好的区位价值和发展潜力；湘潭经济主要依靠工业的推动，商业和第三产业发展较慢，市场需要进一步引导。

展开阅读全文