整体营销方案.docx

整体营销方案
程序
内容
前言
策划事由，威胁与机会
一、项目形象定位

二、广告主题
楼书主题

电视主题

报刊主题

三、项目环境营造
架空层

入口

广场

四、营销环境及气氛营造
售楼部、指示路牌及户外牌建议

小区安全设施配套内容

小区路灯的设置及开放

五、竞争对手动态

六、项目优劣分析
优势分析

劣势分析

七、项目户型、面积比例分析
（一）标准层户型比例
户型
1×1
2×1
2×2
3×2
4×2
合计
面积

套数

分比例

总比例

（二）四个阶段户型比较
阶段
第一阶段
4、5、6号楼
第二阶段
8、9、10号楼
第三阶段
7、11号楼
第四阶段
1、2、3号楼
合计
套数

比例

面积

比例

（三）第一阶段户型比较（4、5、6）
户型
1×1
2×1
2×2
3×2
4×2
合计
面积

套数

分比例

总比例

与总户数比

（四）第二阶段户型比例(8/9/10)
户型
1×1
2×1
2×2
3×2
4×2
合计
面积

套数

分比例

总比例

与总户比例

（五）第三阶段户型比（7、11）
户型
1×1
2×1
2×2
3×2
4×2
合计
面积

套数

分比例

总比例

与总户比例

（六）第四阶段户型比（1、2、3）
户型
1×1
2×1
2×2
3×2
4×2
合计
面积

套数

分比例

总比例

与总户比例

八、电视广告方案的选取

九、销售部署资料准备
（一）销售资料准备
时间： 日前
人员：策划小组和广告公司
目的：单张、楼书、展板模型、效果图、旗帜、横幅等出稿和定稿
（二）销售准备
1、销售前宣传推广策略
利用已购客户的口碑传播：

对新客户的登记追踪：

对公司员工的宣传传播

二手租赁市场的反馈
旧业主介绍新业主的奖励方案
2、人员培训
时间： 日至 日
人员：
目的：要求销售人员熟悉项目资料和现场，理解项目的发展方向和风格，了解周边竞争对手的优劣势，做到同客户沟通有理有据，有专业性，培养客户的购买欲望，点燃客户的购买冲动
3、销售资料制作及人员再培训
时间：
人员：
目的：完成销售准备工作，进一步培训销售人员，使其具有高昂斗志和饱满激情投入战前状态
（三）销售安排
先差后好
低开高走
6个阶段（每个阶段一个月）：
第一阶段：
第二阶段：
……
楼号均价：
1号楼均价：
2号楼均价：
3号楼均价：
……
第一阶段内部认购期

第二阶段（正式公开发售）

第三阶段

第四阶段策略部署

第五阶段策略部署