房地产项目可行性研究报告PPT.docx

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项目发展内容建议 n高尔夫球场整体定位 n球场档次： • 上海顶级的PGA级别球场之一 n球场风格： • 特色鲜明，充分发挥海岛湿地球场的概念; • 适当增加土方量，以提高球场的挑战性； CB Richard Ellis | Page 151 Draft n球会管理： •建议采用国际化的管理公司提供高水平球会管理； n配套设施： •高尔夫球场设立单独的高档球会会所；中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. 项目发展内容建议 n高尔夫球场客户定位 n根据上海三个高端高尔夫球场的案例研究，确定我们的目标客群； n目标客群： • 主力客群：上海本地、港澳台及江浙高尔夫消费者，其主要高尔夫消费目的为商务和个人兴趣的综合型； • 次要客群：上海地区韩、日、欧美人士； • 辐射客群：来自其它区域的高尔夫消费者；天马高尔夫球场消费者分布图 32% 21% □上海本地□江浙口港澳台口日朝;、欧美■其它 CB Richard Ellis | Page # Draft 余山高尔夫球场消费者分布图 20% • 上海本地□江浙口港澳台口日韩、欧美■其它颖奕高尔夫球场消费者分布图 7% 4% 22% □上海本地□江浙口港澳台口日韩、欧美■其它中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. 项目发展内容建议 n高尔夫球场定位 n辐射范围： • 以在上海地区生活工作的人群为主要吸引范围; • 辐射大上海地区为中心的整个华东区域； CB Richard Ellis | Page 153 Draft n价格定位： • 整体价格定位建议在大上海地区为最高价格区段； • 别墅建议2009年预售时的价格为17, 500元/平方米； • 高尔夫终身会籍建议2009年出售时的价格70万元/名；中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. 项目发展内容建议 n主体作为国际标准18洞72杆的上海顶级高尔夫球场，本身须设计出色、特色鲜明；后9洞作为迷你灯光高尔夫球场； n作为本项目的地理区位和相关条件，作为特色鲜明的顶级球场为最优选择； n本项目位于上海市区、崇明、江苏的通路上，应充分发挥交通优势，形成区域辐射力； n通过和目前大上海地区最顶级的余山和汤臣两个球场的比较我们可以得出我们需要的产品特点；本项目高尔夫球场产品特点表分项余山高尔夫汤臣高尔夫本项目核心优势球场设计地理位置球场设计与H然环境的完美结合设计特色起伏很大的森林型日式起伏较大的海岛湿地型赛事举办 HSBC 等 BMW亚洲公开赛等举办亚洲较高级别赛事价格区位最高较高整体价位不低于余山高尔夫影响范围大上海地区最大大上海地区较大未来大上海地区最大综合评价目前档次最高的球场目前档次较高的球场未来最具特色的档次最高的球场数据来源：世邦魏理仕 CB Richard Ellis | Page 154 Draft n 中国金茂（集团）股份仃限公司 M CHINA JIN MAO CROUP CO., LTD. n终身会籍价格可以采用低开高走、逐步攀升的方式，开业前1年的价格为70万元/名； n根据案例球场情况综合分析，本项目开业前2009年的个人终身会籍价格建议为700, 000元/名; n开业时2010年价格增长50%,开业后1年终身会籍增长率为30%,其后为每年6%的增长； n年会费增长参照天马高尔夫的标准，开业后5年内保持不变，5年后增长100%；高尔夫收费价格比较表分项球场设计周边环境交通服务管理配套设施溥呼赛影合分综评开业前1 年个人终身会籍正式开业前增长率止式开业后增长率开业时年费 5年内年费增长率权重 0. 35 0. 15 0. 2 0. 1 0. 05 0. 15 1 — 一 — 一一余山高尔夫 8 7 7 7 6 8 7. 45 2003年 524, 000 50% 36% 10, 800 0% 天马高尔夫 6 6 7 6 5 7 6. 3 — — 10% 6, 490 0% 颖奕高尔夫 7 6 6 7 7 7 6. 65 2005年 525, 000 68% — 免一本项目 8 6 5 8 7 8 7. 05 2009年 700, 000 50% 30% 15, 000 0% 价格年度转换按照每年6%递增； CB Richard Ellis | Page 155 Draft n 中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO., LTD. n高尔夫球场发展及会籍建议 n根据崇明桥隧的通车时间预测，我们建议高尔夫球场可以在2009年年底竣工，2010年正式营业； n球场的高端性质决定了其只接待会员和会员嘉宾，不接待散客。 n会员划分为个人终身会员、企业终身会员、家庭终身会员、公司家庭终身会员；不发展年度会员; n年满18岁及以上即可申请；拟发展会员人数限额为1,000名； n参照余山高尔夫标准，企业终身会籍在终身会籍的基础上上涨10%,家庭会籍上涨100%；高尔夫会籍收费建议表高尔夫会籍收费情况（元）个人终身企业终身家庭终身公司家庭终身入会费 1, 050, 000 1,155,000 2,100, 000 2,310, 000 年费 15,000 15, 000 30, 000 30, 000 备注 — 1记名包括配偶及18 以下子女包括配偶及18以下子女 — — — — 木价格为2010年球场正式营业初始建议价格 CB Richard Ellis | Page 156Draft n 中国金茂（集团）股份仃限公司 M CHINA JIN MAO CROUP CO., LTD. 项目发展内容建议 n高尔夫球场打球收费建议 n由于本项目定位于高端球场，建议采用会员平时周末收费统一的方式，以提升会员价值； n针对会员的收费可采用果岭、球车、球童一体的收费标准； n根据高尔夫价格比较表的权重，参照余山的标准，2010年会员的打球费用为310元/人X18洞，嘉宾为1,100元/人X18洞，嘉宾周末上涨45%,为1,600元/人X18洞；保守估计开业后每年打球价格上涨 5%；高尔夫打球收费情况（元/人x 18洞）平日周末及节假日果岭球车球童果岭球车球童会员 310 （全含） 310 （全含）会员嘉宾 1,100 （全含） 1,600 （全含）高尔夫打球收费建议表木价格为2010年球场正式营业初始建议价格 CB Richard Ellis | Page 157Draft 中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. 项目发展内容建议 n高尔夫球场配套设施建议 n综合考虑短期内周边未来配套设施缺乏和酒店的设施影响，我们建议本项目H身的配套设施要尽量相对完善； n根据预计别墅290-450人的居住人口和日接待最多300-400名高尔夫消费者的需求，对比参照典型案例的球场会所，会所需求大约为7, 000平方米，建议约3, 000平方米的功能安排到酒店中，我们建议设置一个高尔夫会所供会员和业主共同使用，面积约在4, 000平方米；高尔夫球场情况对比表球场情况对比表球场球场规模别墅栋数预计日接待最多人数预计常住人口会所规模其他设施余山 18 226 300 1,017 11, 000平方米酒店天马 27 236 400 1,062 8, 500平方米规划没有颖奕 18 180 300 810 8,100平方米酒店本项目 18+9 65-100 400 290-450 4, 000平方米 (7, 000-3, 000) 酒店 n高尔夫球场配套设施建议 n会所采用两层建筑结构，位于球场中部位置，便于业主使用及和酒店设施的互补； n会所采用两层建筑结构，高尔夫会所仅可会员和别墅住户进入； n目前典型案例球场内会所全部采用直营的方式，建议本项目采用直营的方式，保证球场的私密性; 高尔夫会所功能分布表会所情况表底层更衣室（包括化妆区域）沐浴区（淋浴、桑拿等）球包存储室及球车管理中心乒乓球及台球室洗衣房健身房美容美发 SPA 室内网球场室内温水游泳池一层中西餐厅红酒雪茄吧小型多功能厅咖啡吧 24小时便利店儿童看护区及活动室 24小时私人诊所高尔夫专卖店俱乐部办公室小型多功能厅中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 159 Draft 项目发展内容建议整体会所设施建议表会所功能分类功能分区体量功能分区体量更衣室（包括化妆区域） 800m2 室内温水游泳池 25X12. 5m 沐浴区（淋浴、桑拿等） 800m2 室外游泳池 50 X 25m 球包储存及球车管理 500m2 24小时便利店 50m2 露天茶座 100m2 24小时私人诊所 50m2 高尔夫专卖店 100ni2 咖啡吧 150m2 红酒雪茄吧 200m2 台球室 100m2 中西餐厅 450m2 儿童看护区及活动室 250m2 小型多功能厅3个 150m2 乒乓球室 100m2 生态花园 500m2 网球场 4个室外H助烧烤区 150m2 垂钓区 — 美容美发（整合到酒店） 200m2 健身房（整合到酒店） 200m2 SPA （整合到酒店） 300m2 洗衣房（整合到酒店） 200m2 客房（整合到酒店） 750m2 会议室（整合到酒店） 400m2 宴会厅（整合到酒店） 600m2 西餐厅（整合到酒店） 400m2 ■项目发展内容建议 ■别墅整体定位 ■ 一栋海岛湿地高档岛尔夫生态别甲社区中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 161 Draft 目标客群比例在上海拥有自己事业的大型外企/民营企业高层管理人员 70% 大上海地区希望拥有高尔夫生态度假居所的高收入人群 25% 其他国家希望在中国拥有高尔夫生态度假居所的高收入人群 5% 项目发展内容建议大上海地区富裕人群推算和本项目的目标客群根据美林集团发布的全球财富报告统计 2006年中国内地富裕人群（拥有800万元资产以上）a 32万人年平均4%增长分布在京津，长三角和珠江三角地区内地富裕人群长三角所占份额对高尔夫别墅作为第二居所有意向的崇明东滩高尔夫可能拥有的市场份额项目在崇明东滩高尔夫可能的份额 320,000 1/3*320,000=107,000 5%*107,000=5,350 20%*5,350=1,070 20%*1,070=214 建议的别墅体量在未来5・8年内200套这个范围内都是预计市场能接受的外高桥调研&目标客群中第一居所的否定通过对外高桥工作的中高收入人群定向访谈结果表明: 其购房主要以第一居所为主；与项目别壁的定位不符合第一居所的否定选择购房的主要因素包括离父母较近，离家人较近；选择购房的类型偏好以经济型的高层公寓为主；中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 163 Draft 项目发展内容建议别墅栋数推算方案一：在现有的200,000平米的商业用地范围内根据我们的市场经验，建议金茂高尔夫项目的综合容积率取 0.2,则本项目所需别里总栋数可推算如下：别里总建筑面积=总经营性用地面积*综合容积率-酒店而积-会所而积 =200,000 *0.3 - （ 24,437 + 4,000） =31,563 平米别里开发量 =31,563/405（平均每户需求的别里而积） =78套中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 1 165 Draft 项目发展内容建议开发阶段建议开工时间：2008年初建设期：1年 2009 2010 2011 ■M 中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 167 Draft 别墅栋数推算方案二：建议可能的情况下，开发商购买相邻面积为100亩的另一地块用于别墅建设，以弥补需求缺口. 增建的别墅量=新增土地面积* 0.2 /别里平均面积 =66,700 *0.2/405 =33套一共别里量= 78+33= 111套开发阶段建议开工时间：2008年初建设期：1年 2009 2010 2013 2014 ■n 销售计划建议预售年份：2009年销售时间 2009 2010 2013 2014 2015 ■EH ■M 外观风格建议现代欧式推荐原因：现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。本项目主力客群以中年超富裕为主，他们对古典庄重的风格更为偏爱美式乡村推荐原因：欧式别里美洲风格别里美式别墅是最经典的风格之一，也是目前市场需求中仅次于欧式的第二种受欢迎的别墅类型.其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，给住客一种凝重、典雅的感觉项目发展内容建议别墅各功能空间配置建议 • 建议别里房型以三房或四房为主，拥有较多的功能房. • 花园面积建议约为别里面积的2倍左右. • 建议别里层数地上为2层，底层为半地下结构，作为车库；地上层高为3米 • 建议未来车库可泊放两量车. 房屋类型数量面积 (ma) 房屋类型数量面积（mO 主卧室 3 90 厅 3 75 客房 2 40 书房 1 20 婴儿房 1 20 厨房 1 20 保姆房 1 12 卫生间 6 48 桑拿房 1 20 娱乐房 1 20 半/全地下室 1 20 露台 1 45 佣人房 1 13 车库 1 20 功能房配置示意（450・500平米户型,不包括车库）客厅卧室 • 建议未来推出别里不装修，这样能给客户留有较多的自我设计余地中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 1 169 Draft 项目发展内容建议售价建议建议别里全部出售，我们选择了与木案相类似的两个可比性项目进行对比，从而得出本项目别墅建议的销售价格：对比指标余山高尔夫颖奕项目交通通达度 4 3 2 高端客户认知度 5 3 2 第二居所客户选择可能性 4 3 5 周边配套 4 2 2 成熟度 4 1 0 球场环境 5 3 4 ^总分 4.3 2.5 2.5 2006年售价（元/平米） 31,000 15,000 15,000 （来源:CBRE, 2007） U假设销售价格每年以8%递增（200L2006上海中高档高尔夫别里售价年均增幅），则建议金茂别里项目在2009年预售时的价格为17,50为匕/平米,建议未来物业费为6・8元/平米/月销售价格 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 元/平方米 17,500 21,000 MM MM 2Z300 । ■■■ MM OHB 29,484 31,843 34,390 37,141 增幅 -1 20% [ I 30% 8% 8% 8% 8% 大桥开通，球场正式运营利好刺激提高球场知名度提高中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. 财务分析 n财务假设价格及需求设定物业 2009 2010年增长率 2011 年增长率 2011年后年增长率单位高尔夫个人终身会籍 700,000 50% 30% 6% 元/人高尔夫年费 15,000 2011-2014年 0% 2015-2019年 30,000 元/年会员打球价格 310 5% 5% 元/18洞X人次嘉宾打球价格 1,100 5% 5% 元/18洞义人次平均每名会员每年到访次数 20 0% 0% 次平均每名会员携带嘉宾数量 2.7 0% 0% 个年会籍销售个数 150 0% 0% 个每次人均餐饮消费金额 100 5% 5% 元/次每次人均零售消费金额 150 5% 5% 元/次别墅售价 17,500 20% 30% 8% 元/平方米中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 1 71 Draft ■财务分析 I 金茂项目整体投资表现总投资：1,121,357,430 元固定贴现率：10% 前十年经营总利润额：球场经营十年后的转让价值：静态投资回收期：7年 CB Richard Ellis | Page 1 # Draft 中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO., LTD. 751,763, 813元 569, 043, 110元财务分析建造成本预算一、土地成本元/平方米（建筑面积）平方米平方米总土地成本物业土地成本土地成本（每平方米）占地面积建筑面积高尔夫球场 1,454,250 1.05 （占地面积） 1,385,000 0 高尔夫别墅 118,361,250 750 157,815 31,563 高尔夫会所 7,500,000 750 10,000 4,000 酒店 24,399,000 750 32,532 24,473 二、建筑安装费物业建筑安装费每平方米建筑面积建筑面积1 高尔夫球场 346,250,000 250 （占地面积） 1,385,000 （占地面积）高尔夫别墅 53,657,100 1,700 31,563 高尔夫会所 24,000,000 6,000 4,000 高尔夫土地成本为第一年价格，在财务测算中则按照每5年递增50%情况处理；. CB Richard Ellis | Page 1 73 Draft ■中国金茂（集团）股份仃限公司 | CHINA JIN MAO CROUP CO., LTD. ■财务分析建筑成本预算三、前期工程费元元物业前期工程费占建安成本百分比建安成本高尔夫球场 17,312,000 5% 346,250,000 高尔夫别墅 2,682,855 5% 53,657,100 高尔夫会所 1,200,000 5% 24,000,000 四、基础设施费元元平方米物业基础设施费每平方米建筑面积建筑面积高尔夫球场 155,812,500 113 （占地面积） 0 高尔夫球场草皮费 48,475,000 35 （占地面积） 0 高尔夫别墅 10,100,160 320 31,563 高尔夫会所 1,200,000 300 4,000 中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 1 # Draft 财务分析建筑成本预算五,开发间接费及管理费元元物业间接费及管理费占建安成本百分比建安成本高尔夫球场 34,625,000 10% 346,250,000 高尔夫别墅 2,682,855 5% 53,657,100 高尔夫会所 1,200,000 5% 24,000,000 六、不可预见费兀几物业间接费及管理费占建安成本百分比建安成本高尔夫球场 34,625,000 10% 346,250,000 高尔夫别里 5,365,710 10% 53,657,100 高尔夫会所 2,400,000 10% 24,000,000 中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 1 75 Draft 财务分析主要运营成本及税费间接成本销售费用 5% 占业务收入高尔夫推广费 6% 占业务收入营运维修保养及能源费 2010-2014, 11,000,000/年， 2015-2019年每年增长20%；高尔夫管理费 5% 占业务收入高尔夫人员工资等其它费用 5% 占业务收入税费高尔夫营业税 20% 占业务收入别量销售营业税及附加 5.5% 占业务收入土地增值税预征 1% 占业务收入餐饮营业税 5% 占业务收入中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 176Draft 财务分析主要成本费用假设说明高尔夫球场余山天马颖奕本项目建安成本（元/平方米） 112 85 223 250 由于抽沙的不确定性，暂不与考虑。木定位及地址的因素，参照颖奕成本，考虑未来CPI预期，采用年增长率3%；草皮费（元/平方米） 25 22 37 35 参照距离目前最近的颖奕的费用；基础设施与工程配套费 45% 42% 47% 45% （113元）参照余山，占建安成本的45%；前期工程费/球场建安成本 5% 6% 6% 5% 参照球场知名度和难度较高的余山；开发间接及管理费/球场建安成本 6% 6% 5% 10% 包括了项目管理费，法律、财务等顾问费；目前政策风险因素上浮30%,区域竞争因素上浮30%；推广费 6% 6% 6% 6% 人员工资及其它费用 5% 11% 7% 5% 参照目前运作较好的余山；中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 1 77 Draft ■财务分析金茂项目主要综合财务指标内部收益率 IRR （所得税前） 16.83% 财务净现值 NPV （折现率10%,元） ¥309,997,281 静态投资回收期静态投资回收期（未考虑所得税影响） 7年前10年项目净现金流量总计为7.5亿元中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. CB Richard Ellis | Page 178 Draft 财务分析敏感性分析别里建筑成本别里售价经营性土地地价球卡售价高尔夫建筑成本动素变因 IRR 变动因素 IRR 动素变因 IRR 变动因素 IRR 变动因素 IRR 30% 16. 15% 30% 19. 42% 30% 15. 65% 30% 17. 24% 30% 13. 17% 25% 16. 27% 25% 18. 98% 25% 15. 84% 25% 17. 17% 25% 13. 71% 20% 16. 39% 20% 18. 54% 20% 16. 03% 20% 17. 10% 20% 14. 28% 15% 16. 51% 15% 18. 11% 15% 16. 22% 15% 17. 03% 15% 14. 88% 10% 16. 62% 10% 17. 68% 10% 16. 42% 10% 16. 96% 10% 15. 50% 5% 16. 73% 5% 17. 25% 5% 16. 62% 5% 16. 89% 5% 16. 15% 0% 16. 83% 0% 16. 83% 0% 16. 83% 0% 16. 83% 0% 16. 83% -5% 16. 92% -5% 16. 41% -5% 17. 03% -5% 16. 76% -5% 17. 54% -10% 17. 01% -10% 15. 99% -10% 17. 25% -10% 16. 69% -10% 18. 29% -15% 17. 10% -15% 15. 58% -15% 17. 46% -15% 16. 62% -15% 19. 08% -20% 17. 18% -20% 15. 17% -20% 17. 68% -20% 16. 56% -20% 19. 92% -25% 17. 26% -25% 14. 76% -25% 17. 90% -25% 16. 49% -25% 20. 80% -30% 17. 33% -30% 14. 36% -30% 18. 13% -30% 16. 42% -30% 21. 73% CB Richard Ellis | Page 1 79 Draft E ■，国金茂（集团）股份股限公司 ■ CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD. ■财务分析 ■财务测算结论 n崇明高尔夫项目将打造成为大上海地区顶级PGA高尔夫球场之-; n将综合球场、别墅、酒店等物业，产生稳定的现金收益； n在财务上有良好的回报，是具备市场和财务可行性的； u以上投资回报方案供金茂集团参阅。具体情况待立项后根据项目实际建筑参数和区域行情最终确定。『口一向「， n中国金茂（集团）股份有限公司 CB^chordElhsIPagelSODraft ||| CHINA JIN MAO GROUP CO.,LTD. 谢谢中国金茂（集团）股份仃限公司 CHINA JIN MAO CROUP CO.,LTD.

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