淀山湖板块的研究的报告.docx

THE GRADUATION POWERPOINT TEMPLATE
交通
淀山湖镇有沪 宁铁路、沪宁高速 公路、318国道、 312国道交汇其间, 苏沪机场路、苏沪 高速穿境而过，未 来将与上海城市轻 轨20号线直接贯通, 目前开车至人民广 场;一个半小时以内; 航运方面，东距上 海虹桥机场仅28公 里，距浦东机场也 只有80公里。

板块旅游资源
＞淀山湖位于上海市仔浦区和江苏昆山 县境内，是上海麻区最大期友水湖， 湖水面积62平方公里，为杭州西湖的 12倍。淀山湖属太湖流域，是以太湖 为中心的镰形洼地的组成部分，略呈 磐形，呈东北〜西南方向，南宽北窄, 病似葫芦，其长度14. 5公里，最大 宽度8. 1公里，平均宽度4・3公里， 岸线长62.3公里，总面积445. 87 公里，淀山湖主要受纳太湖流域来水, 出水经黄浦江流人长江口至东海。其 旅游景点包含：大观园、休闲胜地口 月岛、国家级旅游度假区太阳岛、水 上休闲度假区彩虹岛、上海水上运动 场、朱家角镇。
■淀山湖滨水国际社区TT完善的规划基 础，如马球、商尔夫至，帆船俱乐部, 游艇俱乐部等休闲度假场所，并|4在 高速公路和凯道交通方面都。上海实 现了无缝对接，未来将全面融入大上 海都市圈。
区域在售楼盘汇总
案名
开发企项目位产品形价格区
业 K 态 间
富力湾
东淀湖
庄园
福运马
洛卡
富产淀山发公 海地山湖开限司 上力昆山庆TJ
湖国号 湖滨号
山万88山湖99
淀镇路 淀锹路
别 栋军 独
别 栋里 独
规划户 数
开盘时 间
可售套 数
现场电 话

021-

09. 09推
6468226
943户
2019. 09
出70套
2

180万-218m -
300万 280户
面积段
上海福

运置业
淀山湖
有限公
锁用光
司
路8号
昆山宝

镇房地

产发展
淀山湖
有限公
镇双永
司
路999号
昆山建
淀山湖
兴理业
TT卬公
镇新乐
跳1666

梦莱茵
、别 拼机型 双独
别
物皇
独

0512-

5719811
76户
2019. 06
10套
1

0512

5748883
100户
2009. 05
78套
8

一期10
0512-

套。
5705010
43
2019. 1
期待定
1

2607J-
180 万/ 291m'-
套 588 m'
1587J-
25075/ 220m' -
套 250m'
350 万-
800 万/ 310m'
套 580m,
3807J-
50071/
司 号 别里 套 290m' 278户 2009.05 户

项目名称
富力湾
地理位置
淀山湖镇万园路88号
投资商
上海富力地产

销售电话
项目性质
旅游度假、投 资自住
占地面积
673759
总建筑面积
容积率
0.35
建筑形态
独栋别墅
规划套数
开盘时间
2019.09
去化套数
160套
销售均价
可售套数
30套
可售面积

交房时间
装修状况
毛坏、精装
月去化量
10套

021- 64682261
207840
943户（一期）
毛坯:8千元- 9Tvc/m2
精装：1万元-
1.3万元汨

■该案位于昆山淀山湖 镇，总占地面积超过 100万平方米，外依 淀山湖、内拥度城潭， 其中沿湖景观堤岸长 达2公里，内部景观 布局，水景布置错落 有秩。
■沪宁高速公路、318 国道、312国道交汇 其间，苏沪高速。至 苏舛市区1个小时车 程，至上海内环不足 一个小时车程。距卫 海虹桥机场仅28公里, 距浦东机场也只有80 公里。
北・公珞
A 30
・⑻大■出口
N.
人K厂历

I项目去化分析

该案总占地面积超过100万平方米，位于淀山湖北岸板块，原味东南亚 风情，利用通透感和错落的院落使建筑与景观自然相融。第一批房源 将推出4万多平方米的精装修小独栋别墅，最小户型218平米左右，主 力户型则在250至280平方米之间。
周边配套：淀山湖滨水国际社区、旭宝高尔夫球场
内部配套：拥有5800平方米会所、商业街和其他生活配套设施，会所 功能主要分为康体以及休闲娱乐两大部分。康体部分主要有篮球场、 羽毛球场、室内外游泳池等；休闲娱乐部分主要有SPA水疗案馆、茶室、 西餐厅等。充分满足客户养身和休闲度假的功能。会所首层建筑采用 大面积落地玻璃，可眺望淀山湖宽阔的水域；室外泳池。
■该案一期规划943户独栋精装修别墅，主力面积250ni2--280m2。
2019年8月首次开盘，至今已推出160套，去化130余套，去化率82%。 由于其面积段相对较小，总价相对较低，客户投资、旅游度假、自 住等选择可比性优势明显，故其去化速度相对较快。
■该案预计9月份将推出70余套独栋别墅，面积最小218疔，最大面积 280m2 o预计毛坯均价8000元-9000元/nf；精装修均价：10000元- 13000元/以；总价在180万一300万之间。

I重点项目分析
项目名称 东淀湖庄园 地理位置 淀山湖镇湖滨路99号
投资商 昆山淀山湖山庄房地产昆山有限公司 销售电话 57498111
项目性质
投资自住
占地面积
89033.6m2
总建筑面积
29765.78m2
容积率
0.33
建筑形态
独栋别焚
规划套数
76套
开盘时间
2019.06
去化套数
66
销售均价
30075-65075
/套
可售套数
10
可售面积

交房时间
现房
装修状况 毛坯
月去化量 2.75

项目规划、物业配套分析

国际别墅区路
复
新乐路
双
北
;万永利路
淀山湖
漕盈路
公外青松公路
，rj
朱家角镇
东方绿洲
浦
b大盈出口
地理位置示 意图仅供参考
青浦城 区出口,
累泾镇

东淀湖庄园位于淀山湖镇，南面紧邻淀山湖，三面环湖，东临上海， 与上海朱家角相连。距上海虹桥机场仅28公里，距徐家汇约50公里车
■该小区占地133. 5亩，总建筑面积29765. 78平方米，共有别墅76套独 栋别墅，每户均有12亩花园，奉送车库和多个大露台
■周边配套：距旭宝高尔夫球场，信义游艇俱乐部，紧邻旅游度假村等 休闲娱乐生活配套设施。驾车5分钟即到淀山湖镇，镇上银行、超市、 学校、幼儿园、医院一应俱全。
内部配套：小区内有大型会所一座。
I重点项目分析

■该案于07年7月开盘，现为现房销售。该案共规划76户，经过2年时 间的去化，目前剩余10余套面积较大，总价相对较高的独栋别墅。 其面积在450in2-588n]2之间，总价在400万-600万之间。该案70%客 户来自上海，客户购房动机为度假养身，少数客户用做投资。
项目名称
福运马洛卡
地理位置
淀山湖镇曙光路8号

投资商
上海福运置业有限公司

销售电话
0512- 57492558
项目性质
投资自住
占地面积
140000
总建筑面积
91000
容积率
0.65
建筑形态
双拼、联排 别墅
规划套数
78 （二期）
开盘时间
2009.05
去化套数
30套
销售均价
8000元元2
可售套数
48
可售面积

交房时间
2009.9.30
装修状况
毛坯
月去化量
10

I项目环境分析

■ 坐落淀山湖镇中心：交通 便捷生活配套完善。
■ 项目三面环绕天然护城河； 小区环境规划：环林荫道； 各围合庭院及其各户住宅； 中心景观带，各户独有的 花园相。
■ 交通：A9、A30、苏沪高速、 北青公路、机场路；从上 海出发：延安高架->A9
（沪青平高速）->A30选 择安亭方向->A30重固大盈 出口下-> 左转沿北青公路 西行-> 过淀东收费站-> 前 行50米左转至双马路（看 指示牌）->至曙光路左转 向前500米。

jE朱家/
（坦理位■示意由）I风餐区5公里
,JSgdjWl si厘L海28公应 光 路
至青浦沿里

机场路至苏洲48公里:
香
•淀山湖渡假区.石
4
•旭宝国际高尔夫\
•坐落淀山湖«1中心•珍藏浓缩版小户型•建筑面积185-22函
・空间序列优化布局•挥洒健康生活时光•尽享有天有地空间
项目规划、物业配套分析

■该案共计14万平方米，分三期开发。一期占地40653平方米，建筑面 积22000平米，已售罄。目前在售的是二期房源，二期占地28000平方 米，建筑面积19500平方米，由78套独栋、双拼别墅组成，有5种房型, 单栋建筑面积约220-250平方米，每栋赠送100-350平方米独立花园， 部分房型赠送半地下车库和阁楼。三期项目即将开工.
周边配套：淀山湖中心、富贵广场SHOPPINGMOLL、淀山湖医院、旭宝 高尔夫俱乐部、大自然游艇俱乐部、帆船俱乐部、赛马俱乐部、农业 生态园区、体育运动公园、农家乐等生活休闲配套设施。
内部配套：大型会所、健身中心
I重点项目分析

■该案经过前期较长时间的客户积累，于5月推出其二期共78套，至 今已去化30套，去化率40%。二期由独栋、双拼组成，均价8000元/ m2o由于该板块别墅市场供应量充足，该案位置处于淀山湖度假区 边缘地带，核心竞争力优势不明显。该案客户以项目周边客户自住 为主，上海投资自住型客户约占30%。
项目名称
纳帕尔湾
地理位置
淀山湖镇新乐路1666号

投资商
昆山建兴置业有限公司

销售电话
4008870903
项目性质
旅游自住、 投资
占地面积
146667
总建筑面积
71866.3
容积率
0.49
建筑形态
独栋别墅
规划套数
278户
开盘时间
2009.05.16
去化套数
75
销售均价
1.5万/行
可售套数
10
可售面积

交房时间
2019.09

装修状况 精装修
月去化量 37.5

I项目环境分析

该案紧依淀山湖。距上海市中心区仅半小时车程，周
边滨水国际社区风借，五星级商务度假酒店、三万平 米Shopping Mall、业主专享游艇、马会、顶级向尔 ■ ■ .a a
夫球场等等。整
278套精装别墅。
区呈现纯正啷致米兰风格， 三采用了中圉西咨院建筑理念的
抽熊魅黑噩翻鞋醺院需霸髓院
圣簿篇爵房的院子，私密与公开相结合，同时提高了

项目规划、物业配套分析

■ 该案占地220亩，园区内规戈吃78套独栋别墅。面积从200到290平方 米，是一座室内外全精装的意大利风格的别墅。一期于5月16口开 盘，共推出85套独栋精装修别墅，二期现进入客户积累阶段，预计 将推出36套独栋精装修别墅。
■ 周边配套：五星级商务度假酒店、三万平米Shopping Mall、业主 专享游艇、马会、顶或高尔夬球场
内部配套：大型会所、健身中心
I项目去化分析

■ 该案于今年5月推出一期85套精装修独栋别墅，去化至今已去化75套, 剩余10余套面积较大，总价超过500万的湖景房。该案一期购买客户 中80%为上海客户，主要是休闲自住为主。项目均价：L 45万-L 5万 之间。
■ 该案于近日将推出其二期部分房源，现处于客户积累期，预计二期 将推出36套精装修独栋别墅。该案由于客户对开发商品牌认知度高、 项目地理位置优越、产品设计符合客户心理等方面，使得其去化速 度比较快。
总结分析

■ 自然资源成熟：淀山湖位于上海市青浦区和江苏昆山市境内，是上海 地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。丰富 的水资源，对于别墅这种对环境要求较高的产品而言尤为重要。另外 道路系统的不断完善及私家车的大范围普及，这也为上海客户到昆山 置业提供了一个很好的契机。
■ 区域配套口益成熟：目前淀山湖板块区域内配套日益成熟，已建起了 水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄 球场、射击场等、青少年野营基地、国际水准的彩虹岛高级水上休闲 度假区、跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。
■ 区域性价比高：相比上海已经成熟的余山版块，淀山湖版块内的别墅 可谓“物美价廉”。因为较为低廉的土地开发成本，所以在产品品质 上，开发商更愿意投入资金，加之丰富的自然环境，性价比高也是淀 山湖别墅吸引客户的一个主要原因。
■ 就目前淀山湖版块别墅的类别来看，淀山湖版块有独栋别墅、联排别 墅以及双拼别墅。
■ 据相关网站对“淀山湖区域市场别墅市调问卷”统计显示：54%的 人认为购买别墅是为了自主，37%的用于度假。在价格方面，66%的 人所承受的价格在300万以下，22%认为300-800万之间。在面积方面， 59%的人选300平方米以下，29%的人300-500平方米。在别墅形态方 面，81%的人青睐独栋别墅。由以上的调查结果可以看出，独栋别墅 必将是未来市场的宠儿，面积稍微小一点的别墅也将倍受市场的欢迎。
■ 目前，淀山湖版块的别墅单价1万元/这左右。随着该板块区域配套不 断完善，旅游、休闲、度假的功能将呈现更加显著。预测在未来2-3 年内该板块完全有潜力能涨到2. 5万元/rtf左右，是上海周边别墅市场 升值潜力最大的市场。
■ 推荐项目：纳帕尔湾、福运马洛卡、富力湾

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