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CBD写字楼市场研究报告
CBD写字楼市场研究报告
一、北京写字楼市场研究
1、市场综述
1.1 主要市场
北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三 使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地 区和东长安街及朝外地区等六个次市场。
图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图
一中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉 外商务活动最集中的地区。也是北京国际水准甲级写字楼 最为集中的区域。
- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米
- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方 米左右
空置率水平最低；
国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商 务环境成熟；
区域基础设施和配套设施完善；
规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰 富；
政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产 生了更强的吸引力；
写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物 业有望增加。
-东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区， 北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的 地产商开发的东方广场均位于此区域。
- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方 米
特点：平均租金与全市平均租金基本持平；

受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水
平；
客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名 企业；
区域发展成熟；
可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字 楼供应增长平稳；
由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市 中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府 机构的关注。
-朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司 从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了 许多跨国公司。丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字 楼。
- 现有供应：甲级写字楼23万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米
特点：平均租金略低于全市平均水平；

空置率水平较高； 区域发展成熟；
写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；
集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；
因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的 地产开发商吸
引力不足。
-第三使馆区：位于朝阳区，围绕在机场高速路和东三 环交汇处的东南，是北京写字楼发展较早的区域。京城中 心、发展大厦、燕莎中心、亮马大厦、南银大厦等均分布 在此。这一区域与CBD具有相同之处，是外商投资者和国 外公司青睐的地区。
- 现有供应：甲级写字楼为51.5万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为26万平方 米
特点：区域平均租金高于全市平均水平；
因缺少地铁交通的支持，空置率水平相对高于

CBD和东长安街地区;
外资企业集中，大量日本公司集聚在发展大 厦、幸福大厦等物业内办公；
区域发展成熟；
拥有良好的生活环境，是外籍人员生活居住相 对集中的区域；
写字楼市场未来具有一定的发展空间。
-金融街地区：金融街地区西自西二环路、东临太平桥 大街、南起复兴门内大街、北至阜成门内大街，规划用地 103公顷，是中国金融业最高管理机构及全国最具实力的 金融机构的集聚中心。
- 现有供应：甲级写字楼33万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为46万平方 米
特点：由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈，区域 内甲级写字楼平均租金低
于其他几个区域，该区域甲级写字楼供应有限，大部分为
乙级或接近甲级 标准的物业；
国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛，因此 空置率水平较低；
国内金融业、电信业及其相关行业集中于此；
金融街一期已建设完成，二期处于规划建设中，占地32 万平方米；
根据西城区政府对金融街的规划发展目标，金 融街将力争吸引国外金融机构的进驻，金融街的整体规划 及建设正不断步入国际化，甲级写字楼的数量有望提高。
中关村地区：根据中关村科技园的规划，中关村核心 区包括中关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科 技园，边缘地区的重点项目有中关村软件园、中关村生命 科技园和上地信息产业基地。依据中关村科技园发展规 划，未来10年中关村科技园的功能定位为具有国际竞争 力的国家级科技创新示范基地。
- 现有供应：甲级写字楼48万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为77万平方 米
特点：中关村现有甲级写字楼整体品质与东部存在差 距，由于甲级写字楼数量有限，平均租金水平与全市租金 水平持平，空置率稳定；
高科技企业、成长型中小公司办公聚集地区；
正处于全面建设阶段，整体商务环境正逐步改善；
受银行贷款对写字楼的限制和区域产业规模特征等因素 的影响，写字楼销
售市场受到商住公寓的冲击；
目前缺少具有经验的外资地产投资商的投资，中关村地区 写字楼开发主要
依靠国内开发商建设；
区域内人才资源、政策环境及产业优势，以及不断改善的 办公生活条件，
有望吸引外资企业及地产投资商的进入。
图表2-1 北京甲级写字楼各区域次市场市
场表现一览表
项 目 中央商务区 东长安街 朝外地区 金融街 第三使
馆 中关村 现状供给（万平方米） 60.3 72.3 23 33 48.4 48
未来供给2003－2008年（万平方米） 138 45 5 46 26 77
有效租金（USD/平方米/月）33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2
空置率 ％ 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5%
售价（USD/平方米）2000* 2650** — 1900 2100 1535
注：以上数据按2002年第四季度计算；租金和售价均为 成效价格
*：区域内没有可供销售的甲级写字楼，考虑了部分乙级 写字楼
**：因区域内没有成交案例，为报价
1.2 写字楼的分类
在北京的写字楼市场，具有投资潜力的写字楼主要包括国 际甲级和国内甲级写字楼。国际甲级写字楼与国际上的甲 级写字楼标准相符，国内甲级是按照本地市场现行标准划 分的。北京甲级写字楼与国际甲级写字楼有一些显著的差
距。如实用率较低以及通常没有垫高地板。
由于写字楼物业在不同地域市场存在差异，写字楼的定级 通常是基于每个市场上建筑的相对质量。采用下述标准对 北京的写字楼进行分类:
图表2-2 北京甲级写字楼分
类标准一览表
标 准 国际甲级 甲 级
地点 主要商务区极好的可接近性 主要的办公区好的可 接近性
开发商的背景 经验丰富并且资金雄厚 没有具体的要求
总建筑面积 超过50,000平方米 超过25,000平方米
服务配套设施 满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店 宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其他如公园、运动设 施和图书馆 至少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施 的五种
高质量的装修 中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地 板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米高档次的国际化外 装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率 >70％ 与国际甲级
物业相同的特征高档次的内外装修
销售/出租 仅用于出租，或者整层销售 在销售和出租上 没有限制
智能化系统 楼宇自动化系统综合布线系统：宽带专线、 卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服 务的预留空空间（例如：专线数据、网络会议等） 安防系 统消防系统综合布线系统：宽带专线或市政线、卫星接收
物业管理 由经验丰富的国际知名公司管理 由经验丰富 的知名公司管理
2、供给分析
2.1 现存和未来供给
北京的甲级写字楼存量自1996年大幅度增长。截止到 2003年底，甲级写字楼总供应量约为360万平方米。
图表2-3 北京甲级写字楼供给历史表现
及未来预测 （1990-2008年）
资料来源：仲量联行
1985－1995年，北京甲级写字楼的供应量有限，平均年 供应量仅为3万多平方米。1996－2001年年均供应量约
43万平方米。2002年北京甲级写字楼市场供给有限。北 京市具有国际标准的甲级写字楼数量更加有限，且主要集 中在东部地区。如：国际贸易中心二期、嘉里中心、盈科 中心、华润大厦、盛世大厦等。
无论是中央商务区还是中关村以及金融街等区域，未来将 新增大量甲级写字楼供应。预计2004-2008年北京的甲级 写字楼新增供应量将达到402万平方米，年均供给量67 万平方米。
根据各区域规划，中央商务区写字楼的建筑面积将占总体 规划建设规模的50％，达到500万平方米。中关村科技 园区仅核心区总建筑面积规模将达到150万平方米，其中 以写字楼为主。金融街二期的写字楼供应将达到建筑面积 64万平方米。此外，在长安街沿线、东直门交通枢纽地 区以及宣武区建设的国际传媒大道等地区，也有大量甲级 写字楼开发项目。
尽管计划建设的写字楼项目和建设规模可观，但由于市场 机制的自我调节和政府的政策控制，写字楼的实际供应量 会比计划的数量有一定程度的减少。
2.2 甲级写字楼供给特征 按照国际上的最佳模式，甲级写字楼投资不但依靠稳定的租金收益，也要获得物业升值收益。这个战略通常要求长 期持有物业，投资商在项目开发的早期具有较强的财务弹 性。
国际甲级标准写字楼的开发商通常具有丰富的房地产投 资开发经验。这些开发商或者是海外公司如来自香港、南 韩、美国、马来西亚，或者是有海外经营成功经验的国内 企业如华润。与本地大陆开发商相比，他们能够更好地理 解高档承租人的需求和房地产运营规律，并且具有更雄厚 的资金实力和融资渠道。
2.3 甲级写字楼的市场表现
北京甲级写字楼市场自1995年出现下滑，空置率激增， 主要是由于甲级写字楼供应量的大幅增长，导致供应大于 需求所至。1999年底，随着网络公司需求增长的强势， 市场境况得到改善，空置率水平下降，最低达到8％。2001 年受北京甲级写字楼新增供给增加以及全球经济衰退等 因素的影响，空置率水平上升。2002年受海外投资商对 中国市场的信心增加及新增供应有限的影响，市场空置率 持续下降，到第四季度北京甲级写字楼的空置率为 13.52％。
图表2-4
北京甲级写字楼供应量和空

置率历史表现（1985-2002年） 3、写字楼需求分析
3.1 吸纳量
1999年以前，北京甲级写字楼市场的年净吸纳量一直保 持相对平稳的上升趋势。1999年下半年到2000年上半年 是北京甲级写字楼净吸纳量增长的高峰期。主要原因是 IT及相关公司的快速发展，导致对甲级写字楼需求量的 大量增加，促使净吸纳量上升，年净吸纳量达到69.5万 平方米。2001年，净吸纳量有所回落。2002年甲级写字 楼市场吸纳继续回落，净吸纳量为31.2万平方米，除受 全球经济因素的影响，还与2002年北京甲级写字楼新增 供应量有限有关，在一定程度上限制了有效需求。
1997-2003年，北京甲级写字楼年均净吸纳量为40万平 方米。
图表2-5 北京甲级写字楼市
场年净吸纳量一览表
年 度 1997 1998 1999 2000 2001 2002
年净吸纳量（平方米） 159,569 277,033 552,553 695,434
415,346 312，000
年 度 2003 2004 2005 2006
年净吸纳量（平方米）
北京甲级写字楼的需求未来仍将稳步增长。通过利用仲量 联行的市场需求分析模型，在综合考虑了北京近十年的经 济发展、外商直接投资、产业结构以及国家宏观经济因素 对北京甲级写字楼需求的影响，同时根据北京市“十五” 规划对北京市未来五年经济发展和产业结构的展望，并考 虑了加入WTO和主办奥运会对北京市经济的促进作用。预 计在未来五年（2003－2007年）北京市甲级写字楼新增 总需求为300万平方米，年净吸纳量为50万平方米。对 比未来年均供应量67万平方米，未来甲级写字楼市场供 大于求的状况依然存在。
图表2-6 北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史
表现和未来展望（1997-2008年）
3.2 需求来源
北京甲级写字楼的需求主要分为租赁需求和购买需求。租 赁客户的90%是跨国公司，以外资公司、办事机构或分公 司的形式存在，公司租用写字楼的规模与其进驻中国或北
京的业务及发展计划有关。
北京甲级写字楼需求的主要特征表现为：
“ IT业公司需求数量虽有所减少，但需求总量仍然较强
2000年需求旺盛的互联网公司由于多种因素导致对办公 面积缩减，或从租金较高的写字楼搬迁至租金较低的写字 楼中办公，但这类公司主要为实力较弱的发展型公司。对 于一些实力较强的公司，例如世界500强的外资公司对办 公面积的需求仍然较高。
"来自于跨国公司高科技和传统行业的需求发展较为稳 健
跨国公司主要选择东长安街、中央商务区（CBD）及周边 地区。尽管受全球经济走低的影响，一些公司减少了原计 划租用的办公面积，但因其在北京不断发展的计划，这种 需求仍会继续存在。
-国内公司需求增加
国内公司对甲级写字楼的需求逐年增加，尤其是有实力的 金融、证券和通讯公司。国内政府机构也表现出了较强的 需求，预示随着国家机构改革的深入，政府机构租售写字
楼将是更加市场化的行为。
••教育类企业、房地产公司和影视娱乐业的需求有一定 的增加
这三类公司对甲级写字楼需求的增加，主要由于它们在近 期快速发展决定的。
购买甲级写字楼的客户以国内公司和机构为主，主要集中 在金融、保险机构、电信业等行业，企业集团、国家机关、 上市公司和省政府驻京办事处等实体形式，外国公司所占 比例较少。
尽管近期甲级写字楼需求主要来自于跨国公司、金融行业 和高新技术企业。随着北京在软件、微电子、医药等行业 实施鼓励政策，预计未来这些行业对甲级写字楼需求将会 上升。随着北京房地产市场国际化程度的提高，中长期甲 级写字楼需求会有大幅增长。
3.3 对物业位置、质量和设计的需求
• 位置
北京的写字楼需求者对区位的选择根据行业的不同而有 所侧重，其动因在于控制成本的前提下，最大程度地接近 生产资料、人力资源或服务对象。例如：海淀区被软件和 信息技术行业所青睐，朝阳区被跨国公司，尤其是500 强公司以及相关的本地业务机构所选择，西城区集中了本 地金融和保险机构、电信业和政府机构，东城区主要被国 内大型企业、政府机构所占据。
• •物业外观
只要不损害公司形象，物业外观并非十分重要；成本是主 要考虑因素。所有被访者均偏好低维护成本的外装修，例 如那些长期耐看的材料。过高建筑因使用率不高受欢迎程 度较低。
• •楼层设计
对于有中央或边缘核心的正方形或长方形楼层有着强烈 的偏好。这些空间使用效率高，布局分割灵活。
对楼层面积的偏好，取决于承租人的类型和企业规模而各 不相同。考虑到采光和内部分割等因素，承租人通常不喜 欢超大型楼层（＞5,000平方米）。
内部楼梯并非受到一致认可。承租人通常想减少楼层间的 交通。而且内部楼梯无论是在安装上、恢复还是在租金上 都很昂贵。
自然光是评估核心筒体至窗户的最佳距离时的关键因素，
最大距离一般不超过15米。
2.65－2.75米的净高度是需求者普通接受的高度。
楼面荷载并不是一个重要的因素，尤其是许多银行不再要 求在楼面设立保险库。但在核心筒周围增加楼面荷载有利 于设立配电室、存储室、设备间等。
垫高地板安装与公司控制成本策略和人员更换频率等因 素有关。
中空玻璃是成熟建筑物的一个标志。
• ,建筑设备
具有灵活性是关键的因素，以适应不同商业活动和降低成 本的需要。比如，可以根据需要在楼层间改变电力供应， 而不是整个大楼采用一个平均值供电。
成熟的4管VAV系统通常能够为用户提供最佳舒适感受。
宽带连接是甲级写字楼必须具备的条件。
对重要的金融机构来说，两路供电和两套备用系统对保持 业务连续性和安全性至关重要。因此，金融机构倾向于租 用安装有发电机和有额外竖井的写字楼。
卫星接收器（以及通路）的安装可增加写字楼对需求者吸 引力。
4、租金和售价
4.1 写字楼租金
北京甲级写字楼市场租金在1995年达到顶峰，平均租金 达到使用面积每月每平方米80美金。随后到1999年第三 季度持续下降了近60％。1999年第四季度租金止跌回升， 中央商务区写字楼租金的上涨带动了其它地区的租金水 平的提升。
到2002年第四季度，北京整体市场甲级写字楼的月租金 为使用面积每月每平方米29.6美金，租金较2001年有所 下降。租金最高的物业是位于CBD的国贸二期和嘉里中 心，成交价格分别达到使用面积每月每平方米49美金和 42美金。由于市场可供选择出租的甲级写字楼供给有限， 因此业主在租金、免租期和其它方面提供的优惠条款也相 对减少。
4.2 写字楼售价 甲级写字楼的买家以国内客户为主。甲级写字楼的平均售 价为每建筑面积平方米2300美元。写字楼销售因银行提 供的贷款有限，在一定程度上影响了写字楼的销售。市场 可供销售的写字楼数量有限，导致市场成交较少，加上成 本因素的制约，售价未出现大幅波动。
图表2-7 北京甲级写字楼租金和售价历史表
现（1992-2002年）
注：租金为净使用租金，即写字楼租金为考虑了免租期因 素的实际成交价格转化为使用面积计算所得
图表2-8 北京甲级写字楼的平均租金和售价一览表 （1998-2004年）
时间平均成交租金（USD/使用面积/月，不包含物业管 理费）平均售价（USD/建筑平方米）
1998年01月 46.8 2,800
1999年01月 26.2 2,189
2000年01月 19.4 1,895
2001年01月 36.3 2,400
2001年04月 39.0 2,400
2001年07月 36.2 2,315
2001年10月 34.6 2,286 2002年01月 33.7 2,350
2002年04月 32.0 2,350
2002年07月 31.3 2,300
2003年05月 29.6 2,300
2004年05月 30.4 2,340
4.3 租售活动
目前北京甲级写字楼的市场较为平稳，平均初始投资回报 率在10－13％之间。投资活动主要表现为：
一购买甲级写字楼的买家主要以国内公司和政府机构为 主，并且集中在西部地区；
•• 一些国外投资公司和基金机构参与到北京甲级写字楼 投资中，但在市场上缺乏可供出售的国际水平甲级写字 楼。
4.4 租金未来趋势预测
应发展商要求对北京未来甲级写字楼的租金趋势进行的 预测。此预测是根据北京甲级写字楼未来空置率状况，并 结合租金与空置率的历史表现得出。
图表2-9 租金和空置率历史表现 图表
2-10 未来甲级写字楼空置率走势
通过租金与空置率历史表现图可见：当空置率低于10%或 高于30%时，租金水平呈现急速上涨和下降趋势，当空置 率水平介于10－30%之间时，租金水平相对集中在每月每 方米使用面积30－40美元之间。根据北京未来2003－ 2008年甲级写字楼空置率预测，空置率维持在10－25% 的范围内，由此推断未来北京甲级写字楼市场的平均租金 在每月每平方米使用面积30-40美元间波动。
5、未来发展趋势
北京甲级写字楼未来发展趋势主要表现如下方面：
••市场竞争激烈
未来由于中央商务区、中关村、金融街以及东直门、长安 街沿线等地区将有大量供应出现，项目及区域间的竞争较 为激烈。
• 销售价格平稳，租金水平呈现差异化 由于土地和建筑成本相对稳定，写字楼的销售价格必然会 维持在一定的价位。租金水平则会因写字楼的质量和物业 管理水平的不同呈现差异化的趋势。
•・写字楼整体品质提升，注重营造设施环境
对办公环境要求的提高和项目间的竞争，使写字楼整体环 境的营造和相关设施的建设日益受到关注。
一需求基础稳定，投资趋于活跃
中国经济的持续增长、中国加入亚丁。和主办奥运会等的积 极因素的作用下，对甲级写字楼需求将稳步增长。国内外 投资人将日益关注写字楼的投资潜力，投资活动趋于活 跃。
二、中央商务区及CBD周边地区甲级写字楼市场分析
1、CBD总体规划
CBD地区位于北京市朝阳区东三环路与建国门 外大街交汇的地区，距东二环约2.3公里，东四环路约 2.4公里；距首都机场24公里，南部京津唐高速路出入 口约5.3公里。四至范围为：北起朝阳北路及朝阳路，南 抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面 积约4平方公里。
中央商务区内现有工企业用地149公顷、居住用地84公 顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地 14公顷、道路及其他用地84公顷。居住人口约5.4万人。 按近期、中期、长期三步实施建设，以“金十字”区域及 核心区开发为重点。
1.1 功能布局
图3-1 北京中央商务区规划图
总建筑面积规模控制在1000万平方米，其中写 字楼约占50％，公寓占25％，商业、服务、文化、娱乐 设施等占25％。商务设施主要集中在东三环路和建国门 外大街两侧，设置混合区，强调多功能性，使商务中心区 24小时都充满活力。核心区位于大北窑立交桥东北角， 占地约30公顷。为了保证CBD有序建设，成立了CBD 土 地储备中心和土地开发公司。专家正在对CBD地区进行论 证，探讨各阶段建筑规模和投入市场的时机。未来CBD 内的土地将以拍卖方式获取。由于政府的参与，合理适当 控制土地的投放，有利于保障已获有土地的开发商的利 益。
1.2 空间形态规划
图3-2
北京中央商务区建筑高度规划图

根据用地功能的布局，商务办公区集中于用地中部，沿三 环路与建国门外大街两侧布置，其外围依次为混合功能区 和居住区。开发强度和空间形态由中心向外围依次递减。 超高层建筑集中于三环路两侧布置，主体建筑的高度均在 100米以上，标志性建筑限制在250米。核心区将是一个 超高层建筑较为集中的区域，该区域的主要建筑将会成为 整个CBD的地标性建筑。
1.3 绿化系统、公共开放空间规划
公共绿化规划用地面积共33.39公顷，占总用地面积的 11%，主要由以下几部分组成：四个主题公园以及环状绿 化系统、沿街绿化带和通惠河北侧的滨河绿化带等，形成 多层次的开放空间。
西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积2.5公顷 左右的公园，形成具有不同主题的公园，四个公园之间有 绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通 惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿 化系统。
1.4
交通规划-道路交通

CBD交通规划，是在北京城市总体规划、CBD发展规划及 整体城市交通规划基础上编制的区域交通规划。道路用地 约为155公顷，占CBD总用地面积的39%。
图3-3 北京中央商务区道路交通规划图
完善道路交通环境主要体现在：
发展公共交通，如增加公共道路，增加两条地铁，增加多 个公共交通换乘站等；
解决静态交通及停车问题，设置充足的停车位，如商务区 规定综合类公共建筑平均每1万平方米的建筑面积至少 设65个停车位等。
加强现代化的交通管理。
1.5 交通规划-轨道交通
根据北京市轨道交通建设规划，未来将有两条地铁线穿过 CBD地区。其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南，将 在2008年前完成。地铁6号线沿朝阳路呈东西走向。
图3-4 CBD地区轨道交通规划示意图
图3-5
CBD地区轨道交通远景规划图

1.6 人行系统与地下空间利用
CBD规划充分考虑了利用地下空间，并形成立体化交通系 统，要求地下建筑、地下车库尽可能连通，尤其是核心区 的地下一层互相连通，形成地下人行系统，以减轻地面交 通压力。
图3-7 CBD地区轨道行人系统及地下空间利用
图
1.7 基础设施
CBD地区所有交通、绿化、网络等市政基础设施 方面的建设均由北京市政府进行投入，预计投资一百二十 亿元。
1.8 CBD物业市场状况
CBD已建和拟保留项目34项，总建筑面积为309万平方 米，其中写字楼163.5万平方米，住宅100.5万平方米， 其他45万平方米。预计未来写字楼开发量为345万平方 米，公寓150万平方米，其他为205万平方米。
图表3-1 中央商务区及周边地区已经建设和
拟保留项目一览表
位置 项目名称 主要功能 主体建筑高度/层数 建筑面积 （万平方米） 占地面积（公顷）
西北区 京广中心 写字楼、酒店、公寓 208米 16.33 2.14
中国国际贸易中心 写字楼、酒店、公寓会展、商业 158 米 51.95 12.36
贵友大厦 商业 6层 1.32 0.50
建国饭店 酒店 9层 3.02 1.11
京伦饭店 酒店 12层 4.03 0.93
金桥大厦 写字楼 6层 1.28 0.46
嘉里中心 写字楼、酒店、公寓、商业 129米 22.30 3.07
汉威大厦 写字楼 90米 10.00 1.75
住总大厦 写字楼 16层 4.20 0.65
建华置地一期 写字楼 90米 2.53 1.43 国际城（世贸国际公寓、民源大厦） 写字楼 90米 27.10
2.46 机电汽配服务中心 写字楼 3.94 0.83
国安大厦 酒店 18层 1.68 0.78
数码01 公寓 22层 3.00 0.30
小 计 152.68 28.77
西南区 丽晶苑 公寓 24层 3.10 0.40
米阳大厦 写字楼 7层 0.63 0.26
华彬国际大厦 写字楼 5.27 1.12
小 计 9.00 1.78
东北区 科伦大厦 写字楼 12层 2.69 0.40
中服大厦 写字楼 115米 3.80 1.37
中国第一商城I期 公寓、商业30层6.95 1.63
和乔安可大厦 写字楼 1.40 3.80
全国海关信息管理中心 行政办公 26.00 2.74
光华大厦 写字楼 13层 4.47 1.08
首都经济贸易大学 教育 3.77 5.53
中央工艺美院 教育 3.31 2.98
呼家楼新苑1#楼 写字楼 12层 2.77 0.30
呼家楼新苑2#,3#楼 住宅 20层 5.53 0.83
温特莱酒店 酒店 1.62 0.42
阳光100 公寓 35层 12.75 3.79
住邦2000 1期 写字楼20层10
小 计 75.06 24.87
东南区 航华科贸中心 写字楼、公寓 129米 29.04 4.34
三立大厦 写字楼 27层 11.70 1.87
艾米克大厦 写字楼 22层 3.81 1.11
现代城 写字楼、公寓 37层 19.20 5.33
建外SOHO写字楼、公寓28层35 4
小 计 70.47 14.55
2、写字楼供给分析

2.1 历史供应 1985年北京建成了第一座涉外高档写字楼：国际大厦。 1989年随着“中国国际贸易中心”和“京广中心”的落 成，使得CBD区甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高， 年供应量超过10万平方米。随后的几年里，燕莎商圈、 机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场。而 CBD区则未有新的甲级写字楼供应。在九十年代后期，CBD 区甲级写字楼供应出现了第二次高峰。
截至到2003年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约为93 万平方米，其中甲级58.7万平方米。未来2002－2004 年CBD甲级写字楼供给呈现短缺态势，这与CBD区域内的 多数物业项目在初期大量建设公寓有关，预计到2006年 以后CBD的甲级写字楼供给将再一次出现高峰。
图表3-2 CBD地区甲级写字楼供应历史表现
及未来趋势（1996年-2007年）
1999 年一2003 年CBD甲级写字楼在建项目有8个，总建 筑面积为44万平方米。2000年CBD及周边地区在建写字 楼项目均未达到甲级标准，只有为满足中小公司需要的 SOHO概念的写字楼：现代城和数码01。2001和2002年 只有两个写字楼在建项目，分别为北京财富中心和建外
SOHO项目。
CBD竣工的写字楼项目在1999 — 2003年期间共计4个， 总建筑面积为40.9万平方米。由此可见CBD地区在过去 四年甲级写字楼物业数量供应有限，仅为国贸二期、华彬 大厦、京汇中心、住邦2000 1、建外SOHO第一大道。
图表3-3 1999 — 2003年CBD写字楼在建项目表
项目名称 位置 写字楼面积（M2）发展商
京汇中心 大北窑 39000 航华科贸中心有限公司
华彬大厦 建外大街 53000 华彬集团
1999年小计 92000
* 现代城 大北窑 40000 中鸿天房地产公司
* 数码 01 光华路 32000 北京国江房地产公司
2000年小计 72000
北京财富中心1大北窑90000北京香江兴利房地产公 司 2001年小计 90000
*建外SOHO大北窑86000红石公司
2002年小计 86000
富邦大厦 双井 39000 德嘉置业有限公司
嘉都大厦 光华路 30000
2003年小计
富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司
住邦2000 n慈云寺72000住邦房地产开发有限公司
世纪财富中心 光华路 150000 香港世源
昆泰国际中心 朝外大外 60000 昆泰集团
百富国际大厦 东大桥 78000 恒富广场房地产开发有限 公司
注: * 从写字楼档次划分上述三项目非甲级写字楼, 但 位置与销售具有代表性, 作为研究对象
图表3-4 1999 — 2004年CBD写字楼竣工项目表
项目名称位置建筑面积（M2）发展商 国贸二期 建外大街 77000 国际贸易中心有限公司
1999年总计 77000
华彬大厦 建外大街 53000 华彬集团
2000年总计 53000
京汇大厦 大北窑 39000 航华科贸中心有限公司
2001年总计 39000
*现代城 大北窑 40000 中鸿天房地产公司
2002年总计 40000
华腾大厦 劲松桥 40000 北化房地产开发有限公司
2003年总计 185000
住邦2000 1慈云寺桥72000住邦房地产开发公司
建外SOHO大北窑90000 50口0中国
富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司
雨霖中心 东三环京广桥西 30000
2004年总计 140000 新华联大厦 红领巾桥 40000 新华联房地产开发有限公
司
财富中心1东三环京广桥90000香江国际
远洋商务中心 慈云寺桥 10000 中远地产
2.2 未来供应
中央商务区整体规划已经获得北京市政府批准。根据CBD 地区待建项目及实际状况，到2007年，CBD将有 224万 平方米的写字楼供应推出，但由于项目前期规划、融资、 建设等因素，预测未来三年在建量和完工量会低于计划的 数量。
图3-9 CBD地区主要待建拟建项目分布图
图表3-5 CBD区域内写字楼待建项目表
项目名称 发展商 位置 写字楼建筑面积（平方米） 预计 完工期
恋日国际 华野投资管理公司 大北窑
4400 2003.06
阳光100（P2）银信光华光华路20000 2004
蓝堡国际中心 建华时代 大望路 45000 2004.05
金地国际中心^2)金地集团 建国路59000 2006 温莎大道 怡禾房地产公司 光华路 70000 2005
财富中心^1)香江国际 关东店90000 2005
世纪财富中心 香港世源 光华路 150000 2006
央视大厦 中央电视台 东三环 180000 2006
建外SOHO (PI) 红石公司大北窑86000 2006
国贸三期 国贸物业 光华路 95000 2006
银泰世贸中心 中国银泰投资集团 大北窑 147000 2006
北京电视台 北京电视台 建国路 165000 2006
世纪城市 城建集团 关东店 178000 2007
万通中心 万通集团 关东店 130000 2006
京澳中心 恒基地产 关东店 25000 2006
百富国际大厦 百富地产 东大桥 60000 2004.12
尚都国际 华远地产、5。口。中国 东大桥130000 2006
SOHO尚都5。口。中国 关东店125000 2007
万达广场 大连万达集团 建国路 84000 2007 财富中心^2）香江国际 关东店191000 2007
光华国际 中房集团五矿集团 光华路 150000 2007
首创地产 首创地产 呼家楼 440000 2006
以太广场 以太房地产公司 光华路 110000 2007
中环广场 中环广场公司 大北窑 待定 2007
住邦2000 住邦房地产开发 慈云寺 72000 2006
东区国际
总 计 250.24万
图表3-5所列的写字楼中包括了自用、甲级和乙级等不同 类别的写字楼。自用类项目有中央电视台、北京电视台。 甲、乙级写字楼的供应因多数项目尚处于前期规划阶段， 则难以准确计算，而且尽管各项目的建设目标是甲级写字 楼，但因开发商对甲级写字楼的标准理解各不相同，预计 仍会出现部分投入市场的写字楼物业不能达到甲级标准。 初步推算未达到甲级标准的物业占总供应量的27%。则未 来2004 — 2007年CBD内甲级写字楼的新增供应量为250
万平方米。
图表3-6 CBD地区写字楼分类供应图(单位：万平方 米)
如图表3-6所示，根据地段接近性、可视性和地理特征， 将CBD地区细分为五个区，即：CBD核心区、三环路沿线、 长安街沿线、东区和西区。根据统计，新增供应量主要集 中在西区和三环路沿线。本项目位于CBD的西区，其竞争 将主要来自未来待开发物业。
本项目竞争物业对比分析选取了与本项目临近和与本项 目存在竞争关系的物业。
图3-10 CBD地区市场细分区域分布图 图表
3-7 CBD地区写字楼供应分布分析
图表3-8 本项目首要竞
争物业表
项目名称 写字楼建筑面积(M2)完工期 项目的优势 项 目的不足 对本项目的竞争影响
金地国际中心 59000 2006 位于长安街,标志性突出；靠 近地铁站，需求比例高；国际知名SOM设计，项目国际化 特征明显;发展商为知名地产公司，各类技术人员齐备且
专业性强 未有建设高档写字楼的经验 与本项目开发时 期相近。项目在地段、销售及寻找投资合作方面对本项目 威胁较大。
温莎大道 70000 2005 其公寓部分已开盘，写字楼如紧随 其后，其销售时机较好 开发商知名度相对较低 以销售为 主且已进入销售准备阶段，具有时机优势
财富中心II期120000 2006项目紧临东三环，具有地段 优势。项目的方案设计品质较高。开发商具有开发高档写 字楼的经验 写字楼体量较大，成本及占用资金较多，不 利于销售；整体项目规模较大，存在影响工程不能按计划 完成的因素 一期写字楼计划本年1月开盘，对本项目前 期销售工作造成威协
世纪财富中心 150000 2005 靠近国贸和嘉里，有利于吸 引与国贸和嘉里有业务往来的公司 发展商实力不足，项 目进度出现问题 如与本项目同期开发和销售，有在价格 和销售方式方面存在竞争
世纪城市 178000 2006 发展商为知名地产开发企业，与 政府关系紧密，建造经验丰富；项目方案设计具有国际性， 写字楼标志性明显 开发成本较高，缺乏开发高档物业经 验 同一地段在交通方面优势高于本项目
京澳中心 250000 2006 紧临东三环，具有开发高档物业 的经验 开发商内部及与政府协调性相对较弱 与本项目 的开发进度相似，且发展商具备开发高档写字楼的实力及 经验
万通中心 130000 2006 紧临朝外大街，具有高档物业的 开发经验 项目价格成本高，交通拥堵 总部基地概念，与 项目概念有一定的相同性
华贸中心
光华国际 12