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物业管理行业深度研究报告
物业管理行业深度研究报告：风正潮平扬帆时
后疫情时代，物业服务新价值受到广泛关注。2020年初，新冠疫情席卷全球，小区全面 封闭、物资逐渐短缺、居家业主生活受到很大影响。当服务业大面积停滞，物业服务行 业反倒逆势而上，在政府倡导全民居家防疫的情境下，从不被关注变得备受瞩目，成为 社区治理和防疫战线的核心主体。物管公司的管理能力和运营效率的重要性进一步凸显。 面对疫情这场“大考”，有些物业服务企业交出的答卷，扭转了大众对于物业服务的传 统认知，他们的角色不再局限于传统的保洁、工程、保安、客服，而是在基础服务上， 以共情力感知业主生活中方方面面的需求，额外提供生活配送、陪伴互助等暖心服务。 在很大程度上拉近了物业与业主之间的关系。物业管理，这个原本有些默默无闻的行业， 其价值重要性正逐渐被越来越多的人所接受。
物业公司的资本表现是透视行业发展的窗口。疫情下，物业企业具有良好的现金流、低 负债、经营可持续性强、业绩稳定等特点显著体现。在全球资本市场动荡时期，物管板 块逆势上涨。年初至今，多家物管公司股价翻倍，行业平均市盈率达到A股平均市盈率 的2倍以上。
当前，物业服务的地位已经从房地产配套提升到后地产时代主角之一，物业管理的市场 化脚步不断加快。从2014年年底发改委的价格放开，到2015年物业管理师资质审批的
取消，再到2015年年末的拆围墙，直到2020年新冠疫情的影响，政策的一系列变动， 正是物业管理市场化进程的见证。由于标的稀缺，此前物业管理行业在A股鲜被人提 及。但是2018年以来，物管上市公司数量激增，市场对其关注度大幅提升。从行业规模 看，这是一片亟待开拓的规模超过万亿的蓝海。无论是短期的在管面积扩张还是长期的 集中度提升，都有很好的成长逻辑。目前的27家港股上市物管公司和3家A股上市物 管公司为投资者提供了良好的长期价值投资标的。
物业公司的服务质量也将进一步受到考验，资源向龙头倾斜将是大势所趋。大浪淘沙后， 物管行业将迎来一次真正的洗牌。强者恒强的局面会演绎到极致。好的企业会插上腾飞 的翅膀，竞争力不足的企业也会走向破灭。房地产白银时代下新盘涌现的盛况终会过去， 伴随新盘入市的物业费水涨船高的现象也会终结。如何实现住宅物业管理收益和成本的 平衡、基础物业服务的盈利和品质服务之间的平衡，是所有物管企业需要解决的问题。
物管行业的发展空间有多大？这个行业有哪些优势被广泛看好？物管企业如何提高利 润率？除了住宅基础物业还有哪些领域有更大的想象空间？我们这篇2.7万字的深度报 告，将从兴起溯源、市场空间、行业优势、收入成本分析、发展趋势、重点公司和投资 机会等角度全面剖析物业管理行业的投资逻辑、机会与风险，一文带你看懂物业管理行 业的成长路径。
报告摘要如下：
物业管理行业是地产“后周期”的朝阳板块。物业管理包含住宅物业和非住宅物业两部 分。物业管理服务以基础服务为主体，增值服务打开成长空间。我国物业管理行业仍处 于上升阶段，背后的核心推动因素在于城镇化率提升和消费升级带来的居民对更加优质 的物业服务品质的需求提升。
物业管理的发展从规范化到市场化，行业规模加速扩张。2019年，百强企业管理面积均 值达到4278.8万平方米，同比增速15%。百强企业市场份额进一步扩大至43.6%，市场 集中度持续提升。行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。优质物管企业紧跟城 市群政策导向，进行规模化布局，强化城市渗透率，核心区域选择性下沉初见成效。
行业仍处于高度分散阶段，马太效应进一步增强。三个因素催化集中度提升：第一，地 产开发商集中度提升，集团内物管公司持续受益于销售到交付的资源输送。第二，分拆 上市，借力资本市场加大收并购力度。第三，疫情提升物管价值，居民对物业管理尤其 是优质物业的需求进一步增加。
物管行业市场规模过万亿，四个因素支撑规模体量仍有较大发展空间。第一，商品房销 量和新开工增速较高，隐含未来交付面积体量可观。第二，主流物管公司近年来增值服 务收入大幅提升，有利于带动总体营收增加。第三，疫情后加大老旧小区改造力度，物 业板块存量价值或提升。第四，非住宅物业管理行业潜力巨大，仍处于成长初期。
行业优势在于轻资产、永续现金流和穿越周期。第一，轻资产模式强化资本回报，ROE 水平可观。上市物管公司2019年ROE平均30%，ROIC平均24%。龙头企业2016年 至2018年的ROE均值超过30%。远超餐饮等其他轻资产行业。第二，龙头公司收缴 率和续约率保持在高位，现金流状况好。第三，物管行业的存量市场概念使得行业大幅 削减了宏观政策调控带来的影响。在房地产下行周期仍能够保持较高的景气度。
物管公司薄利经营，以量取胜仍是短期核心动力，科技赋能有望带来利润拐点。在收入 端，依托兄弟公司开发稳健扩规模，市场拓展加速。单价提升虽然不容易，但优质物管 服务仍能带来物管费的提高。在成本端比较刚性，人力成本占比超过八成，外包趋势明 显，但外包增速比较缓慢。科技赋能是物管行业提高资本回报的重要因素，只是由于发 展阶段尚在早期，短期作用难以显现。
规模+品牌+商业模式打造行业长期成长动力。短期来看，面积端快速扩张提供高成长 性。中期来看，精细布局，深耕服务质量，提高消费者粘性，提高品牌影响力。长期来 看，能否顺利嫁接业务增值服务，体现渠道价值是关键。
今年年初以来，全球金融市场波动较大，但上市物管企业普遍表现强劲。目前30家上 市物管公司有27家在港股上市，3家在A股上市。普遍都取得了不错的投资收益。30 家上市企业中，有23家市盈率高于A股平均市盈率，其中16家市盈率是A股平均市 盈率的2倍以上。多数物业服务企业上市后持续赢得资本的青睐。27家企业上市后较发 行价大幅上涨，最高能翻6-7倍。不过也有3家公司出现了破发的现象。
物管企业的核心竞争优势主要有三类：第一类是自身规模体量大，具备强大的品牌优势 及物业管理规模优势。为企业快速、可持续成长提供助力。比如碧桂园服务、保利物业 等。第二类是借势“互联网+”降本增效，坚守高品质服务，促进企业形成品牌影响力。 比如第一个上市的彩生活和绿城服务。第三类是高成长性的中型企业。由于管理面积的 扩张和增值服务的开展，归母净利润增速能够达到80%甚至120%以上，比如新城悦服 务、永升生活服务等。我们主要围绕这三类核心竞争优势，具体分析了三家有代表性的 上市物管企业。
物业管理行业深度研究报告
一、概念及兴起溯源：地产“后周期”的朝阳板块 10
1、业务分类：基础服务为主体，增值服务打开成长空间 10
2、收费模式：包干制是我国物业公司采取的主要收费模式 10
3、兴起溯源：城镇化率提升和消费升级加速，共同推动物管行业快速发展 11
（1）城镇化率仍处于快速提升阶段，推动物管行业朝阳发展 11
（2）人均可支配收入提升，消费升级推动行业发展 12
二、发展现状及市场空间：万亿蓝海仍待开拓，强者恒强继续演绎 13
1、发展历程：从规范化到市场化，行业规模加速扩张 13
2、发展现状：在管面积不断提高，马太效应进一步增强 15
（1）市场扩容，在管规模稳步提升 15
（2）深耕主流市场精准布局，核心区域选择性下沉初见成效 15
（3）行业仍处于高度分散阶段，未来集中度将进一步提升 17
3、市场空间：存量和增量规模体量巨大，万亿蓝海可期 22
三、行业优势：轻资产模式带来高ROE、永续现金流潜力巨大 27
1、轻资产模式强化资本回报，ROE水平可观 27
2、龙头公司收缴率和续约率保持在高位，现金流状况好 29
3、存量市场，穿越周期，不受政策周期扰动 30
四、收入成本分析：以量取胜仍是短期核心动力，科技赋能有望带来利润拐点 31
1、收入端：行业规模扩张提速在即，单价增长虽艰难但仍有空间 33
（1）规模扩张：依托兄弟公司开发稳健扩规模，市场拓展加速 33
（2）单价提升：老项目涨价不易，但优质物管服务仍能带来物管费的提高 36
2、成本端：人力成本占比超过八成，外包趋势明显 38
（1）人员费用支出增加，基础业务外包成为主流 38
（2）科技赋能是物管行业提高资本回报的重要因素，但短期作用难以显现 40
五、发展趋势：规模+品牌+商业模式打造行业长期成长动力 44
1、短期看成长性：面积端快速扩张 44
2、中期看品牌影响力：精细布局，深耕服务质量，提高消费者粘性 46
3、长期看商业模式：能否顺利嫁接业务增值服务，体现渠道价值 47
六、重点投资标的情况全解析 48
1、物业管理企业30家上市公司概览 48
2、碧桂园服务：业务覆盖范围广阔，持续做大规模 49
3、绿城服务：准第三方物管龙头，品牌服务有望带来更高品牌溢价 52
4、新城悦服务：继承新城系高成长，增值服务不断拓新 55
图表目录
图表 1：物业管理收费模式比较 11
图表 2：1949-2019中国城镇化率 12
图表 3：美国和日本的城市化率 12
图表 4：全国居民人均可支配收入及同比增速 13
图表 5：我国中产阶级占比和消费支出大幅提升 13
图表 6：物业管理行业的发展历程梳理 14
图表 7：百强企业管理面积、项目数量及市场份额变化 15
图表 8：2019年百强企业不同层级管理面积情况 15
图表 9：物业百强企管理面积区域分布 16
图表10: 2016-2019 年TOP50房企分梯队集中度 18
图表 11：物管头部企业在管面积构成（2019年） 18
图表 12:物管行业上市公司基本面梳理 19
图表 13:2019年新上市企业 IPO 募集资金使用规划情况 20
图表 14:2019年以来百强物业企业收并购案例 21
图表 15:重点企业整体服务水平满意度情况 22
图表 16:2020年百强企业分项服务业主满意度调查 22
图表 17:物业管理行业空间测算 23
图表 18:商品房销售面积及同比增速 24
图表 19:住宅新开工面积及同比增速 24
图表 20:2019年百强企业业主增值服务收入及增速 25
图表 21:部分百强企业每平米业主增值服务收入变化 25
图表 22:百强企业全国及各能级城市平均物业费标准 27
图表 23:2018年机构物管渗透率只有13% 27
图表 24: 主要物管公司流动资产占总资产的比例 28
图表25:物管行业资本回报ROE 较高 29
图表26:餐饮行业资本回报ROE总体低于物管行业 29
图表 27:2016-2019物业企业服务费收缴率与项目续约率 30
图表 28:物管行业负债大多为无息负债（2019） 30
图表29：物管行业净利率不高，较高的ROE并不直接来自于单笔业务的利润.....…32
图表 30:物管公司净利润提升路径 32
图表 31:部分物管企业市场外拓面积比例变化情况 34
图表 32:2019年部分物管企业多领域扩张案例 35
图表 33:2000年前后物业费分布情况 36
图表 34:北京住宅物业费与建筑年代 36
图表 35:86城物业费和楼龄关系及优质物管占比 37
图表 36: 部分城市发文对物业单价进行调整（元/平/月） 38
图表 37:2018-2019物管企业营业成本构成情况对比 39
图表 38:物管公司基础业务外包比例上升缓慢 39
图表 39:传统物业管理和智能化物业管理在不同场景下的优劣 40
图表 40:头部企业的科技投入每年占营收的比例约1% 43
图表 41:物管企业合同储备面积及储备项目均值 45
图表 42:部分物管公司合同管理面积/在管面积 45
图表 43：2019年物业服务平台优秀品牌 46
图表 44：30家上市物管公司基本面情况全梳理 49
图表 45：碧桂园服务在管面积增长情况 50
图表 46：碧桂园服务各业务毛利率水平 50
图表 47：碧桂园服务增值服务六大板块 51
图表 48：碧桂园服务财务指标一览 52
图表 49：绿城服务在管面积增长情况 53
图表 50：绿城服务在管面积来源 53
图表 51：绿城服务财务指标一览 54
图表 52：新城悦服务在管面积增长情况 56
图表 53：新城悦服务在管面积来源 56
图表 54：新城悦服务财务指标一览 56
、概念及兴起溯源：地产“后周期”的朝阳板块
提到物业管理，大家第一反应普遍是其与住宅项目相关的服务。实际上，物业管理是一 个比较宽泛的概念，从大类上来讲包含住宅物业和非住宅物业两部分。根据《中国物业 服务百强企业研究报告》，对非住宅类物业可以进一步细化至商业物业、办公物业、公 众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业等。
1、业务分类：基础服务为主体，增值服务打开成长空间
物业管理提供的服务可以分为基础和增值两大类。其中，基础业务服务包括安保、绿化、 保洁、维修等常规性的公共服务。增值业务又可进一步划分为针对性的专项服务和委托 性的特约服务。其中，针对性的专项服务指物管企业为改善和提高业主的工作、生活条 件，为满足其中一些业主的需要而提供的各项服务工作。主要包括社区家政服务、教育 养老服务、社区金融服务等。委托性特约服务是指物业管理企业为了满足业主的个别需 求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立, 而业主又有该方面需求的服务。包括代订、代送、代购等服务。还有一些面向非业主的 增值服务包括了开发商为新楼盘提供的销售代理、顾问咨询以及广告服务等。
2、收费模式：包干制是我国物业公司采取的主要收费模式
根据国务院 2013 年公布的《物业管理条例》，我国物业的收费模式主要有包干制和酬 金制两种。采用包干制的企业直接向业主收取固定的费用，这些费用包含了公司的收益 和支出成本，盈亏都由企业自理；而酬金制下的企业则是采用预收服务资金的形式，按 照比例或约定数额收取酬金，如有提供服务后结余或不足的资金都由业主承担。
目前，包干制是我国物业公司采取的主要收费模式。包干制更加简单易行，容易操作， 由于固定费用中包含了成本和收益，因此采用包干制的企业有更多管理创新、降本增效 的动力。但是这种模式的不利之处则在于服务质量不可控。酬金制对于业主的素质和专 业水平要求较高，但也给了业主更大的监管权，有助于提升物业公司的专业程度。
图表 1：物业管理收费模式比较

包干制
酬金制
收费模式
业主支付固定的物业服务费
业主预付物业服务资金
费用构成
成本+收入
成本+预收资金结余+利润
利润来源
物业费扣除成本后的余额
按一定比例从服务资金中扣除
费用调整
固定值
可调整
优点
简单易行
方便业主监督
缺点
不容易对服务质量进行管控
对业主资自身专业要求较高
资料来源：《物业管理条例》

3、兴起溯源：城镇化率提升和消费升级加速，共同推动物管行业快速发展
（1）城镇化率仍处于快速提升阶段，推动物管行业朝阳发展
我国物业管理行业仍处于上升阶段，背后的核心推动因素在于城镇化率提升。截至2019年末，我国城镇化率达 60.6%，低于 1990 年日本的 77%，并低于 1970 年美国的 81%。
而美国和日本分别在 1940 年 和 1955 年达到了 56.5%和 56.1%，城镇化率 50%-70%
在国际上均为快速城市化阶段，城镇化率快速提升将推动行业管理面积稳步提升。
图表 3：美国和日本的城市化率
图表 2：1949-2019中国城镇化率

100.00
城市化率:美国
城市化率:日本
50.00
70.00
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
农村人口 城镇人口 城镇化率（右轴）
1,600.00
1,400.00
1,200.00
1,000.00
800.00
600.00
400.00
200.00

OOIQZ 6IQZ 4IQZ 2IQZ OIQZ 0OUO2 6UO2 4UO2 2UO2 QUO2 6^91 乙 O1 2^91 oyol Qftgl 6^yl 4xyl 2Iyl Q2yl 4^91 2W91 OW91 00^91 6^91 4S91 0^91
40.0
00 a
9m2 7m2
5AU2 3AU2 1m2
9QU2 T^UQZ
50U2 3OQZ
1A„2 0^91
TU91 5g91 3991
OS91 7^?
5^91 9^yl _i4zyl 5zyl 3^yl 1/01 9691 7,U91
5U91 3691 tfivl 9591 7^91 5^91 3^91 1591 0491 00

数据来源：Wind,
数据来源：Wind,
（2）人均可支配收入提升,消费升级推动行业发展
2019年,全国居民人均可支配收入3.07万元,同比增速达到5.8%。其中,城镇居民人 均可支配收入4.2万元,同比增速5%；农村居民人均可支配收入1.6万元,同比增速6%。 同时,据麦肯锡调查报告,我国中产阶级在过去 20 年出现爆发式增长。2000 年,中产 阶级占比中国城镇家庭仅 4%,2012 年占比迅速提升至 68%,并且预计到 2022 年,中 产阶级占 比将进一步提升至 75%。值得注意的是,报告预计,2012-2022 年,受中产阶 级快速提升的驱动,中国个人消费增速 将以 10.3%的复合增速增长。快速崛起的中产 阶级将为中国经济增长注入持续动力。消费升级也将在一定程度上带动物管行业的发展。 居民有能力和有诉求追求更加优质的物业服务品质,这将加速行业集中度的提升和格局 的演变。
图表 4：全国居民人均可支配收入及同比增速 图表 5：我国中产阶级占比和消费支出大幅提升

Share of urban households,' %
Projected growth of private consumption, CAGR.3 2012-22, %
居民可支配收入（万元）
累计同比（右轴）
100%= 256 million
10.3
数据来源：Wind,
19.6
22.4
357 miUion
-3.3
-1.5
10,048 26.804
billion billion
renminbi renmmbi
Urban private Income consumption, % segment
数据来源：麦肯锡,
二、发展现状及市场空间：万亿蓝海仍待开拓,强者恒强继续演绎
1、 发展历程：从规范化到市场化,行业规模加速扩张
80 年代初期,随着改革开放国策的实施,物业管理行业从香港引入深圳,迄今已经发展 近 40 年。根据行业发展的里程碑式事件,大致可以分为三个阶段：
第一阶段：地产公司设立服务自家项目,规范性较差。1981 年由深圳特区房地产公司和 香港妙丽集团合作开发的东湖丽苑作为我国第一个涉外商品房小区,引入了物业管理这 一概念。深圳城市物业管理公司作为我国的第一个物管公司随之成立,标志着物业管理 行业正式进入我国市场。在之后的几年间,物业管理也逐步被引入商厦和工业园区项目。 第一阶段中,物业管理公司多数由房地产公司设立服务自家项目,缺乏统一的全国性法
规,盈利能力也偏低,但是物业管理这一概念的传播和扎根为其之后的发展奠定了基础。

第二阶段：法律法规相继出台，行业逐步走向规范化。1994 年国家颁布了《城市新建住 宅小区管理办法》，提出了要逐步推进物业行业企业化、专业化、社会化管理。之后 1996 年、1998 年又相继出台了《城市住宅小区物业管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》 等进一步的规定。2000 年中国物业管理协会成立，形成了“业必归会”的管理模式，在 政府、企业和业主间搭建了沟通合作的桥梁，对加强行业管理起到了重要作用。2003 年 国务院颁布了我国的第一部物业管理行政法规《物业管理条例》，为公司和业主的权益 提供了法律的保障，为行业的规范化发展划定了框架。
第三阶段：分拆上市成主流，行业市场化程度进一步加深。2014 年伴随着彩生活成功在 港交所敲钟，物管行业登陆资本市场，进入发展的第三阶段。期间，碧桂园服务、永升 服务等不少大型的物业管理公司纷纷上市，2018 年南部物业成为第一个登陆 A 股市场 的物管公司。在这一阶段，商品房销售面积屡创新高，2018-2019年达到了 17.2亿方， 为后周期的物管行业规模扩张提供了推动力。物管价格也逐步开放，2014 年 12 月发改 委发布的《关于放开部分服务价格意见的通知》明确指示开放非保障性住房物业服务的 价格，鼓励市场增强竞争提供更优质多样的服务，行业市场化程度进一步加深。

图表 6：物业管理行业的发展历程梳理
2000 +
中国批韭管鸵忡
维年
自说史管理系倒 发审
2014 JT

资料来源：中广网，
2、发展现状：在管面积不断提高，马太效应进一步增强
（1）市场扩容，在管规模稳步提升
近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资 本红利，物业管理行业迈入快速发展期。2019年，百强企业管理项目数量均值为212个， 同比增值10.4%，百强企业管理面积均值达到4278.8万平方米，同比增速15%。百强企 业市场份额进一步扩大至43.6%，市场集中度持续提升。行业管理面积稳步提升，并仍 处于规模成长期。

图表 7：百强企业管理面积、项目数量及市场份额变化
43.6%
市场份额（右轴）
272.51
29.4%
500
管理面积均值
400
40%
300
30%
200
20%
100
10%
0
2016年 2017年 2018年 2019年
0%
管理项目数量均值
50%
427.88
212
192
178
166
316.38
■ । =32.4%
371.8
1^^8.9%
数据来源：中指院，
图表 8：2019年百强企业不同层级管理面积情况
数据来源：中指院，

（2）深耕主流市场精准布局，核心区域选择性下沉初见成效
优质物管企业紧跟城市群政策导向，充分利用趋于经济发展和人口流入优势，重点挖掘 核心区域蕴含的巨大物业服务需求，进行规模化布局。2019 年，物业百强企业管理面积 中长三角都市圈占比18.21%，居首位。粤港澳大湾区、长江中游城市群占比分别达10.25%、 9.28%，较2018 年分别提升1.17、0.77 个百分点。成渝都市圈和京津冀城市群的面积占 比分别为9.81%和8.61%，与2018 基本持平。五大经济区域合计占比达56.16%，较2018 年提升 3.02 个百分点。紧跟我国区域经济协同发展的政策导向，物管公司的布局由项 目导向过渡到城市深耕，近两年进一步向城市群布局发展。
图表 9：物业百强企管理面积区域分布

数据来源：中指院，华安证券研究所，

强化城市渗透率，核心区域选择性下沉初见成效。从单个城市的管理规模来看，2019年 百强企业平均进入城市31座，单城市管理项目均值6.8个，对应单城管理面积均值138 万平方米，单项目管理规模20.2万平方米。从物业百强管理面积TOP20的具体城市来 看，一二线城市及城市群占比较高。按照城市发展的规律来看，我国已开始由北上广深 单核城市发展向区域经济崛起过渡，未来物管在单城渗透增强的同时，有望呈现辐射状 向核心城市周边卫星城蔓延。
（3）行业仍处于高度分散阶段，未来集中度将进一步提升
物管行业进入门槛较低，物管公司轻资产运营、清洁、安保、绿化、设备维修等基础工 作均可以通过外包，公司本身不需要掌握过多的管理经验和技术要求，目前行业仍处于 高度分散阶段。根据中国物业管理协会发布的数据，2018 年全国的物业服务企业共计 12.7万家，物管公司数量众多。2019年，TOP10企业管理面积均值达到2.21亿平方米， 是百强企业均值的5.2倍，市场份额达9.2%，强者恒强的态势延续。不过，行业收入体 量前五的公司包括万科物业（127亿）、绿城服务（86亿）、碧桂园服务（97亿）、招商 积余（61亿）、保利物业（60亿），TOP5市场集中度只有4.3%左右。TOP11-30企业管 理面积均值为8021万平米，是百强企业均值的1.9倍，同比增值26%。而Top31-TOP100 企业管理面积均值均低于百强企业的均值。整体规模提升的同时，不同梯队之间分化加 深，印证行业强者恒强的发展趋势。
尽管物管公司行业进入门槛低，但规模提升有一定壁垒，优质物管公司在资源、能力上 更甚一筹，马太效应较为明显。以下两个因素推动行业未来集中度进一步提升。
因素一：地产开发商集中度提升，集团内物管公司持续受益于销售到交付的资源输送。 近年来，在房地产市场基本面拐点临近，地产调控不断升级的背景下，土储、销售、资 金资源均呈现向龙头开发商倾斜的趋势，规模型房企凭借头部优势对资源的获取更顺畅。 从销售端来看，TOP10/30/50的市场份额逐年提升。2020年上半年，TOP10/30/50房企 集中度分别为23.6%/38.1%/46%，比上年同期提升0.7/0.8/0.7个百分点。未来几年，房 企内部的物管公司将充分享受销售端集中度提升带来的资源红利，竣工端在管面积的分
配也将呈现集中传递的趋势。头部物管公司承接兄弟公司独立开发的项目，每年可以获 得管理面积的稳定增长。同时，在兄弟公司合作开发的项目中积极争取物业管理权，进 一步扩大覆盖面积。2019年，碧桂园、新城控股、奥园集团、佳兆业集团销售规模均在
1000万平方米以上，为物业服务企业规模扩张提供了坚实的基础。
图表10: 2016-2019年TOP50房企分梯队集中度
数据来源：克而瑞，
数据来源：公司公告，
图表 11:物管头部企业在管面积构成（2019年）
因素二：分拆上市，借力资本市场加大收并购力度。物业管理作为房企旗下重要业务板 块，正在成为房企谋求存量市场的“急先锋”。2014 年，彩生活成功登陆港交所，成为 物业管理行业第一家上市公司；2018 年，南都物业在上交所上市，成为 A 股第一家物 业管理公司。近两年，房企内部物管公司掀起分拆上市潮。过去一年，就有10家物管公 司完成IPO,另有2家公司成功借壳上市。2019年上市内地物管融资金额达到131亿 元，占2014年以来融资总额的7成。2020年，预计物管上市潮仍将持续。截至7月底， 上市的物业管理公司已经超过30家。据中指研究院预计，在资本的助推下，年内将有 至少12家物业公司将在港交所成功上市，而且在未来两年内，上市物业公司数量将超 过50家。不仅华润、世茂、金科、卓越、朗诗、合景泰富、荣盛发展等头部房企均加入 了分拆上市的行列，重量级选手融创、恒大也启动了物业板块上市的流程。
房企分拆物业板块抢滩资本市场的原因有二：一是各大公司为了快速提升市场份额，通 过上市打响知名度，借助资本实现快速扩张。二是物管公司的估值要大幅高于地产公司。 截止2020年8月10日，30家上市内地物管公司平均估值49.3，而申万房地产指数市盈 率（TTM）只有 9.76。
图表 12：物管行业上市公司基本面梳理
证券代码
公司名称
上市时间
上市地点
年初至今涨跌幅
总市值（亿元）
1922.HK
银城生活服务
2019-11-06
香港联交所
442.6
21.6
1895.HK
鑫苑服务
2019-10-11
香港联交所
212.8
23.8
1538.HK
中奥到家
2015-11-25
香港联交所
208.2
14.5
1995.HK
永升生活服务
2018-12-17
香港联交所
191.0
255.6
3316.HK
滨江服务
2019-03-15
香港联交所
170.5
52.5
9928.HK
时代邻里
2019-12-19
香港联交所
169.6
128.3
9909.HK
宝龙商业
2019-12-30
香港联交所
130.8
139.2
1755.HK
新城悦服务
2018-11-06
香港联交所
111.7
209.0
6098.HK
碧桂园服务
2018-06-19
香港联交所
88.1
1,356.2
6049.HK
保利物业
2019-12-19
香港联交所
76.0
453.5
3319.HK
雅生活服务
2018-02-09
香港联交所
73.8
616.7
2669.HK
中海物业
2015-10-23
香港联交所
66.5
267.2
2168.HK
佳兆业美好
2018-12-06
香港联交所
65.6
52.7
1971.HK
弘阳服务
2020-07-07
香港联交所
63.9
29.9
001914.SZ
招商积余
1994-09-28
深圳
61.3
347.1
002968.SZ
新大正
2019-12-03
深圳
42.7
70.0
3662.HK
奥园健康
2019-03-18
香港联交所
41.6
59.6
6093.HK
和泓服务
2019-07-12
香港联交所
40.9
8.9
1502.HK
金融街物业
2020-07-06
香港联交所
37.0
48.4
9983.HK
建业新生活
2020-05-15
香港联交所
34.5
140.2
2869.HK
绿城服务
2016-07-12
香港联交所
27.0
344.9
6958.HK
正荣服务
2020-07-10
香港联交所
26.4
73.5
603506.SH
南都物业
2018-02-01
上海
25.2
35.4
2606.HK
蓝光嘉宝服务
2019-10-18
香港联交所
21.8
105.7
3686.HK
祈福生活服务
2016-11-08
香港联交所
16.9
6.5
1417.HK
浦江中国
2017-12-11
香港联交所
9.1
8.7
1778.HK
彩生活
2014-06-30
香港联交所
-4.5
58.0
9916.HK
兴业物联
2020-03-09
香港联交所
-11.3
7.2
1941.HK
烨星集团
2020-03-13
香港联交所
-14.5
6.0
9978.HK
方圆房服集团
2017-11-15
香港联交所
-15.8
1.9

数据来源：Wind,
物管公司借力资本市场提升收并购力度，进一步抬升行业集中度水平。从 2019 年新上
市的物管公司 IPO 资金用途来看，60%-70%用于收并购，而此前这一比例维持在 50%-
60%左右。而智能化系统和社区平台建设约使用 10%-20%，增值服务或员工发展占比在 10%-15%左右。
2019年是百强物管企业的并购大年，年内发生70余起并购事件。从并购特点来看，第 一，TOP30企业并购案数量占百强企业并购总量的近七成，呈现强强联合的态势。比如 雅生活服务收购中民物业和新中民物业各60%的股权，收购在管面积达到2亿平方米左 右；碧桂园服务收购港联不动产服务，进一步提升品牌联盟效应。第二，并购延申到细 分业态，助力百强企业提升不同领域的管理能力。比如银城生活服务通过股权合作的形 式，与汇仁恒安物业共同开展医院领域的物业管理与服务。第三，百强企业通过并购科 技、教育、电梯、保险等业务领域的专业公司，提升综合服务水平，延伸产业链条，创 造新的业务增长点。比如新城悦服务收购上海数渊信息科技100%的股权，以进一步提 升社区智能化的管控水平。
图表 13：2019年新上市企业 IPO 募集资金使用规划情况

6M-7M
10%-20»
扩规模
增值服务拓展或 员工发展
数字化智能化建设
r运营资金及一皎 企业用途

数据来源：中国物业服务百强企业研究报告,
图表 14：2019年以来百强物业企业收并购案例
〃， ，，， “， 被并购企业 收购金额 管理面积 收购股权
企业简称 被收购企业名称 / 、 / 、，、 ,
业务领域 （万元） （万平方米） 比例
雅生活服务
中民物业
物业管理
156000
20000+
60%
新中民物业
50000+
3000
60%
广州粤华物业
19534
980
51%
哈尔滨景阳物业
11388
910
60%
青岛华仁物业
13358
1347
90%
碧桂园服务
港联不动产服务 （中国）
物业管理
37540

100%
嘉凯城集团物业
19000

100%
北京盛世物业
9000

100%
元海资产物业
10000

100%
联源物业
13600

100%
溧阳中立电梯
电梯制造与 运营

60%
文津国际保险
保险业务
3592

100%
奥园健康
乐生活
物业管理
24800
2263
80%
佳兆业美好
江苏恒源物业
物业管理
3416
800
51%
嘉兴大树物业
3658

60%
永升生活服务
青岛银盛泰
物业管理
864

50%
青岛雅园物业
46200

55%
绿城服务
Montessori Academy
婴幼儿教育
32558

56%
新城悦服务
上海数渊信息科 技
智能家居、 停车系统
2994

100%
和泓服务
上海同进物业
物业管理
2959
300+
70%
银城生活服务
汇仁恒安物业
医院物业
4590

51%
蓝光嘉宝服务
浙江中能物业
物业管理
4800

60%
常发物业

270
100%
资料来源：中国物业服务百强企业研究报告，

因素三：疫情提升物管价值，居民对物业管理尤其是优质物业的需求进一步增加。疫情 防控要求下，全国绝大部分城市都已经实行了社区封闭式管理，需要物业公司承担日常 消杀、协助居民采购生活物资、人员排查、提供简单医疗服务等抗疫重要任务。一方面 大家都重新认识了物业管理重要性，毕竟现在没有物业可谓是寸步难行。另一方面，物 业公司的专业化程度和价值创造能力都面临着全方位的检验。华润物业副总经理巴然认
为，“好物业能救命，能将防疫措施到人到户，将政府治理下沉。”在疫情重灾区，业主 无法出门采购，生活步入窘态，优质物管企业在做好社区防疫工作的基础上，自发为业 主提供代买生活用品、代拿快递等便民服务，给业主良好的体验。比如，龙湖智慧服务 发起“蔬果抢先送”活动，在全国多地严格甄选专业供应商，为有需要的家庭提供蔬果 配送到家服务。
优质物管企业凭借科技化、系统化、标准化的管理手段，立足业主需求，提供用心、细 致、周到的服务，促使业主满意度上升。中指院数据表明，2020年上半年重点企业的整 体服务水平满意