天津商业市场调研报告.docx

本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争项目的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本项目的发展提供参考。

基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。

3.1 整体商业市场分析

3.1.1 市场供应

Ø 据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面积约1400万平方米，全市5000平米以上的大中型商贸设施有277个，其中万平米以上的大型商贸设施有171个，

图3.1：天津商业物业供应走势图
0
20
40
60
80
100
120
140
160
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
(万平米）
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
当年新增量
累计开发量

资料来源：北京乾之恒
Ø 截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方米，1万平方米以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方米，购物中心面积约76.7万平方米，大型超市和专业市场约45万平方米，总共386.3万平方米。

表3.1：商业项目列表
商业 类别
序号
项目名称
位置
规模
（万平米）
商业街/底商
1
和平路商业街
和平区和平路
28.7
2
滨江道步行街
和平区滨江道
15.5
3
鼓楼商业街
南开区城厢东路
6.8
4
南市食品街
和平区南市
3.6
5
小白楼商业街
和平区大沽北路
9.5
6
大沽南路商业街
河西区大沽南路
5.4
7
中山路商业街
河北区中山路
7.3
8
十一经路六纬路商业街
河东区十一经路、六纬路
4.3
9
大胡同商业区（不含估衣街）
红桥区
4.3
10
估衣街
红桥区估衣街
1.2
11
沈阳道古物市场
和平区沈阳道
2
12
新文化花园
和平荣业大街
2
13
罗马花园商城（现空置）
河西区友谊北路与永安道交汇处
2
14
顺驰梅江蓝调商业
河西区梅江蓝调街区
2.5
15
古文化街
南开区东门外宫南大街、宫北大街
13.2
16
阳光东魅一期
河东区卫国道与贺兰路交口
2
17
上谷商业街
南开区天塔道
4
18
水上北路商业街
南开区水上北路
2
19
顺驰城市系列底商
河东区城市之星、城市之光
3
20
棕榈阳光主题商场
河东卫国道与贺兰路交口
1.6
21
格调街区
南开四马路
2
22
天赐园底商
南京路海光寺南口路南
1.5
23
海逸心屿（海逸长州项目商业）
河西区梅江南
2
24
新澳购物广场（原龙云商厦）
河西大沽南路与利民道交口
2.9
25
水岸公馆商业
河西梅江南
2
26
北岸华庭
河北狮子林大街与昆纬路交口
1.2
27
阳光嘉年华商业广场（阳光东魅一期）
河东区卫国道与贺兰路交口
2
28
解放路商业街
和平区解放路
12.6
29
阳光东魅休闲商业公园
顺驰太阳城
10

合计

157.1
百货/大卖场
1
劝业场
和平区和平路290号
5.6
2
中原百货
和平区滨江道200号
4.5
3
陶陶鞋业(原华旭商厦)
天津市和平区滨江道172号
1.8
4
班尼路专业运动休闲卖场（原滨江服饰商厦）
和平区滨江道28号
2
5
米莱欧男人店
和平区滨江道
1.2
6
米莱欧女人店
和平区滨江道
1.2
7
吉美商厦（倒闭，正在对外出让）
和平区滨江道
2.3
8
百货大楼
和平区和平路172号
12.6
9
国际商场
和平区南京路211号
3.8
10
吉利大厦（包括米莱欧及其它大型商业设施）
南京路吉利大厦
6.1
11
友谊商厦
河西区友谊路21号
4.5
12
滨江购物中心
和平区开封道29
5.5
13
大胡同商贸中心（批发市场）
红桥区
30
14
天津商场
南开区三马路
2.5
15
天津津菜城（原永基商城）
南开区黄河道38号
2.8
16
金摇篮商厦（倒闭）
红桥区北马路
3
17
天津龙门轻纺商厦（原龙马广场）
河东区天津站
2
18
伊都锦（倒闭）
和平区滨江道
3.5
19
滨江商厦（1-2期）
和平区滨江道193号
4.8
20
友谊商厦河北店（友谊新都百货）
河北区狮子林大街
2
21
远东百货
南开区南马路
5.8
22
圣奥商厦（原交通饭店通宝商厦）
和平区和平路与滨江道交口
1

合计

107.5
购物 中心
1
友谊新天地
和平区滨江道
9
2
滨江金耀（世纪）广场
和平区南市
14.8
3
嘉华国际商业中心
河东区华昌大街与中环线交口
6.5
4
新世界百货
南开区东马路138号
11
5
麦购休闲广场
和平滨江道
3.8
6
万达商业广场(包括百盛、华纳影城、百安居、红星美凯龙家具、灿坤数码广场、沃尔玛超市万达店)
和平福安大街、兴安路、和平大街和多伦道交口
13.2
7
纪庄子购物中心
河西区黑牛城道和紫金山路交口
2.9
8
友谊路家世界购物广场（家居）
河西区大沽南路
2.5
9
津汇广场
和平区南京路189号
4
10
奥城时代商业广场
南开区 宾水西道与水上东路交口
9

合计

76.7
大型超市
1
家乐福白堤路店
南开区白堤路168号
2.5
2
家乐超市南楼店
围堤道
1.1
3
家乐超市红星路店
红星路69号
0.6
4
家乐超市中山北路店
中山北路73号
1.0
5
家乐超市南楼北店
大沽南路
1.2
6
龙马购物广场（已改为：天津龙门轻纺商厦）
海河东路火车站
2.0
7
家乐超市西青道店
西青道
1.2
8
家乐超市天环店
南开区红旗南路
2.3
9
天环家世界购物广场
南开区红旗路与鞍山西道交口处
2.3
10
金钟乐购超市
河北区金钟河大街与万柳村大街交口
2.7
11
塘沽乐购
塘沽区上海道888号
1.5
12
世纪联华广东路店
河西区广东路60号
0.9
13
世纪联华中山路店(一商世纪联华)
河北区中山路
0.9
14
乐购北马路店
红桥区北马路138号
0.0
15
宁发商城（家世界超市）
河西区紫金山路
0.6
16
家世界王顶堤店
南开区王顶堤
1.5
17
正大易初莲花超市
东丽区津塘公路张贵庄
2.0
18
韩国易买得（隶属于时代奥城商业广场）
南开区宾水西道与水上东路交口
2.5
19
苏宁电器海光寺店
南开区卫津路、新兴路交口
1.7
20
家世界十一经路店
河东区十一经路与六纬路交口
0.0
21
万客隆
河东区一号桥津樘公路
1.0
22
未来超市
南开区黄河道与密云路交叉口
1.7
23
正大易初莲花超市
河东区卫国道
1.5
24
鑫茂购物中心(华苑店)
天津市南开区华苑路108号
1.5
25
正大易初莲花超市
北辰京津公路
1.5
26
欧尚围堤道店（峰汇广场）
河西区围堤道103号
2.6
27
麦德龙红桥商场
红桥区西青道75号
2.0
28
家乐福河东店(劝业超市)
张贵庄路160号
1.2
29
家乐福河北店(劝业超市)
真理道28号
0.7
30
家乐福海光寺店（劝业超市）
和平区南京路与南门外大街交口
2.1
31
家世界北辰店
北辰京津公路952终点站
0.8

合计

45.0
*注：上表中所列项目均为2006年之前开业的项目
资料来源：北京乾之恒

图3.2：天津主要商业形态情况
商业街/底
商, 157.1
, 40%
百货/大卖
场, 107.5
, 28%
购物
中心,
76.7 ,
20%
大型超市,
45.0 ,
12%

资料来源：北京乾之恒

Ø 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应量在112万平方米。

Ø 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的活力，也加剧了行业的竞争。

3.1.2 商业区域分布特征

Ø 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开区和河西区。

图3.3：天津主要区域商业规模的比较

资料来源：北京乾之恒

Ø 天津市主要的商业区包括：和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。

Ø 总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差别较大，内部商业业态多种多样。

Ø 从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：

o 以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区；
o 以大胡同、和平路－滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区；
o 以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区；
o 金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。

Ø 各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。

Ø 大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该计划规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。

Ø 从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。

Ø 随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。

Ø 友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住项目，有望发展成为城市外围的商业核心。

Ø 南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的商业大多集中于南京路中段沿线，而南京路-曲阜道-马场道围成的区域内虽然写字楼和酒店林立，但却缺少与之相匹配的商业配套设施。

Ø 下图3.4是天津全市主要商业区的位置分布图。

图3.4：天津市主要商业区域分布

资料来源：北京乾之恒

Ø 下表3.2是天津市主要商业区的基本特征及档次列表。

Ø 从图中可以看出对本项目影响比较大的三个区域，即南京路、小白楼-十一经路和大沽南路中，南京路商业档次高于小白楼区域，未来竞争项目较多，而大沽南路和小白楼区域自身的档次都偏低，未来多为相互提升和互补的关系。

表3.2：天津市主要商业区列表
商业区名称
位置
面积
（万平方米）
类型
档次
特征
和平路－滨江道商业区
和平区
22
市级
中档
金街及滨江道步行街，天津市商业的核心之一，连接东马路、南京路商业区，包含劝业场、华联、华旭、麦购、依都锦、滨江商厦等商场，商业业态丰富，规模庞大
鼓楼－南市商业区
南开、和平区
25
特色、区域
中低档
旅游性质浓厚，依赖于老城区的古貌发展具有天津特色的文化、餐饮、旅馆、旅游等特色商业；而依托于女人街、水牛城为核心发展起来的的南门外商圈，连接铜锣湾广场等项目供给，日益发展出南马路商业带
大胡同－古文化街－东马路商业区
红桥区
30
市级、区域、特色
中低档
以万隆大胡同商贸中心为核心，以小商品的批发为主，逐步发展成为多种商业形态汇集的市级商业批发、零售中心；而古文化街为特色商业；老的东马路商圈是以新安为代表的区域服务型商业
南京路商业区
和平区
15
市级
中高档
集中于南京路和滨江道的交口，包含国际大厦、伊势丹、津汇广场等商业项目
小白楼－十一经路商业区
河西、河东区
18
区域
中档
包括部分十一经路，商务氛围发达，以滨江购物中心和图书大厦为核心，包含多个高档公建项目的底商，是配套于高档办公的商业形态
友谊路商业区
河西区
12
区域
中高档
城市新兴区域的商业配套中心，以友谊商厦和友谊路家世界广场为核心发展起来的，依托于周边政府、城市配套公建、办公设施发展起来的商业中心
大沽路商业区
河西区
10
区域
中低档
传统商业聚集的区域中心，以特色服装店铺和老字号店铺诸如桂发祥、鸿起顺等为主；目前有家乐超市等业态完善区域商业
中山路金钟河商业区
河北区
10
区域
中档
区域繁华中心，包括金钟乐购生活中心、友谊新都、家乐、米兰超市等以居民生活密切相关的大型商业设施
资料来源：北京乾之恒

3.1.3 商业物业需求表现——-租金及售价

Ø 同其它物业类型相比，商业物业的用途更多样，需求面积区间更大，对于区位的敏感性更高。这些要求反映到价格上，使得商业物业的价格相对于其它物业，显得更为灵活，更为多变。

Ø 但是商业租金，尤其是主要商业设施的租金由于受商铺租约较长因素的影响，价格水平变化幅度较写字楼小。

Ø 通过对天津市不同商业区域和不同商业类型的租金和售价考察发现，虽然有部分商业中心区位置优越的商铺售价达到30,000-40,000元/平方米的高价，但目前市场认同度较低，天津市商业物业的平均销售价格集中在10,000-15,000元/平方米的水平上。

Ø 百货公司的租金基本以流水扣点的形式为主，由15～25％不等，位于主要的商业区中，用于租赁用途的商业用房平均租金约为8-10元/平方米/天。住宅底商的租金相对较低，约为2-5元/平方米/天。

表3.3：天津市不同商业区出租案例报价
区域
案例
地址
平均租金水平
（元/天.平方米）
市级商业中心
新安新世界广场（铺面）
东马路
10
滨江金耀广场（铺面）
南门外大街
10
滨江道（普通铺面）
滨江道
25-40
地区级商业中心
友谊路商圈
利民道69号
2-4
其它商业项目
社区底商
小海地108号
1.5
资料来源：北京乾之恒

Ø 根据天津部分比较有代表性的商业月单位面积销售额，按照平均扣点20％计算，天津主要商业物业的折合租金情况如下图所示：

图3.5：天津主要商业的租金情况

资料来源：北京乾之恒

Ø 据统计，上述天津主要高档商业的平均折合租金约为3.7元/平方米/天。

Ø 从考察范围内的租售价格表现来看，相对于租金而言，天津市商业的售价波动范围较小。售价受成本制约，而租金为长期受益，调整空间大是造成以上波动幅度差别的主要原因。

Ø 大型零售业设施对周边商业物业的租售价格有明显的提升作用。

Ø 大型商业单体的收取的回报要根据商业的经营模式而定，持有经营、联营和自营所获取的收入方式不一。

Ø 商业物业，特别是小型的商业店铺和摊位，受项目区位、物业面积、商业业态和在商业物业中的位置等不同因素的影响而有较大的调整空间。

3.1.4 商业物业需求表现——出租率

Ø 百货公司具有比较灵活的商品组合，采取流水倒扣的租金方式，使得百货公司的平均空置率比较低。对于零售商来讲，百货公司流水扣点的方式也使零售商的风险降低。

Ø 目前天津市普通商业设施或底商的供应量较大，且以销售为主，缺乏统一规范的管理与经营，造成大部分商业经营状况不佳或非临街店铺空置率较高，整体商业市场发展不够均衡。

Ø 城区大型百货公司和购物中心的平均出租率在80% - 90%之间。

Ø 专业店的入住率相对较高，可达到95％左右的较高水平。

Ø 沿街店铺，尤其是商业步行街中的沿街店铺，首层入住率基本可以达到100％，但是二层店铺则空置率较高。

3.1.5 未来供应

Ø 根据已经明确的规划，由于海河开发等因素的影响，预计2006-2008年后新增供应量近400万平米（建筑面积超过1万平米），2007-2008年的商业供应较为集中，年增长量均在100万平米以上，2007年供应面积达到190万平米，约占未来整体供应量的一半。

Ø 根据规划和供应量的统计，2008年仍将有较大规模的商业面积完工，天津商业面积的供给高峰将持续到2008年，这主要是受到2008年奥运会的一些足球比赛在天津举行的影响，市场竞争将会加剧。

Ø 天津未来主要大型商业物业供应如下表3.4所示：

表3.4：天津市未来主要大型商业项目
编号
名称
地址
建筑面积（平方米）
商业类型
预计开业年限
1
中山国际广场
和北区中山路与昆纬路交口
17,500
底商
2006.5
2
凤凰商贸中心
河北区大悲院附近
96,000
专业市场
2006.6
3
爱家乐生活购物广场（原名特购物中心）
南开区三马路
42,586
购物中心
2006.6
4
海逸心屿（海逸长州项目商业）
河西区梅江南
20,000
底商
2006.6
5
信达广场
河西区小白楼商业区曲阜道
60,000
百货
2006.8
6
现代城C区——新伊势丹
和平区南京路和滨江道交口
30,000
百货
2006.9
7
现代城D区——现代城·庄吉购物中心
和平区南京路和滨江道交口
98,000
购物中心
2006.12
8
富士大厦
和平区南京路友谊宾馆
14,000
百货
2006.12
9
小白楼城市广场
和平区小白楼
20,000
地铁地下商业广场
2006.12
10
四箴南里地块
和平区四箴南里
30,000
N/A
2006.12
11
中豪世纪花园商业
河西区围堤道
20,000
底商
2006.12
12
康达尚郡
南开区迎水道
20,000
底商
2006.12
13
滨江服饰商厦
滨江道
60,000
N/A
2006
14
诚基大厦（恒基）
南京路国际大厦东
30,000
底商
2006
15
华夏津典商铺
河西区梅江南
20,000
底商
2006
16
恒华大厦商业
河西区大沽南路与琼州道交口
26,000
底商
2006
17
赛顿中心商业
和平西康路与成都道交口
22,000
底商
2006
18
铜锣湾广场裙楼
南开区南马路
60,000
裙楼
2006

合计：
2006
686,086

1
天一摩尔广场
津塘公路四合庄
660,000
购物中心
2006-2007
2
顺驰山·倾城
蓟县区光明路和燕山东路交口
20,000
商业街
2006-2007
3
顺弛又一城
河东区卫国道
40,000
商业街
2007.06
4
新都商厦
滨江道
44,000
百货
2007
5
奥城时代商业广场主力百货
南开区 宾水西道与水上东路交口
30,000
百货
2007
6
北方五金市场一期(南马路五金城)
南开区南马路西南角
300,000
专业市场
2007
7
泰达城一期
东至子牙河南岸，南至南运河北岸线
60,000
底商
2007
8
城市地铁广场
和平区鞍山道与南京路交口
40,000
N/A
2007
9
钢铁大厦
和平区南京路贵阳路交口
50,000
底商
2007
10
天津国际五金机电城(麦购庄吉广场)
和平区南马路与荣业大街交口
60,000
专业市场
2007
11
水岸公馆商业
河西梅江南
20,000
底商
2007
12
梅江新海湾
河西区友谊南路
56,000
购物中心
2007
13
迎宾广场
河西区紫金山路
30,000
底商
2007
14
天津科技广场
南开区白堤路
20,000
底商
2007
15
老城厢11号公馆
南开区老成厢鼓楼旁
30,000
底商
2007
16
津旺铺
南开区卫津路
20,000
底商
2007
17
同方瞰和平商业
和平区福安大街
10,000
商铺
2007
18
运河经济文化商贸区一期
东至子牙河南岸，南至南运河北‘岸线及南运河北路中心线，西至赵家场大街中心线，北至规划中西青道快速路延长线中心线
65,000
超市
2007
19
湘秀丽舍
南开长江道与南丰路交口
20,000
商业街
2007
20
金厦中恺国际广场
南开区卫津路
20,000
底商
2007
21
大悲院商业街
东至三马路，西至四马路，南至天纬路，北至地纬路。
27,000
商业街
2007
22
金铭广场（已改为中山国际广场）
中山路与昆纬路交口
26,000
裙房
2007
23
古文化街
南开区东门外宫南大街、宫北大街
40,000
商业街
2007
24
天津湾商业(海河水上运动商贸区A区）
河西区东至海河，西至南北大街，北至春阳大街，南至大沽南路
100,000
购物中心
2007
25
天津世贸中心
南开区南市西角
100,000
综合体商业
2007

合计：
2007
1,888,000

1
恒隆广场
北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、东至滨江道
130,000
购物中心
2007-2008
2
天一摩尔一期
东丽区津塘公路四合庄
410,000
购物中心
2007-2008
3
仁恒海河广场
东马路金汤桥
50,000
购物中心
2007-2008
4
金港国际
和平区 长征医院和食品街交口
30,000
底商
2007-2008
5
小伙巷商住区
红桥区小伙巷
N/A
N/A
2007-2008
6
长江汽贸城
南开区长江道
300,000
专业市场
2007-2008
7
水上运动世界商贸广场（水上大世界项目的一部分）
河西区东至海河，西至南北大街，北至春阳大街，南至大沽南路。
110,000
购物中心
2007-2008
8
北洋钢铁大厦
和平区南京路贵阳路交口
33,000
N/A
2007-2008
9
和黄地铁上盖项目
和平区南京路
68,000
N/A
2008
10
昆仲文化休闲公园
河北区胜利路，货场
N/A
N/A
2008
11
海河新天地
河东区新开路
N/A
N/A
2008
12
吉利花园2期底墒
南京路和贵阳路
20,000
底商
2008
13
老城厢项目（天津富力城项目）
南开区老城厢
30,000
底商
2008
14
天津富力城
南开区老城厢
96,000
底商
2008
15
天津后现代城
南开北至鼓楼东街，南至南城街，西至城厢东路，东至新安购物广场
N/A
N/A
2008
16
远洋新天地
河东河东新开路与华捷道交口
N/A
N/A
2008
17
海河新天地商业项目
华昌大街站后广场
N/A
N/A
2008
18
海河广场及和平路商贸中心
东至规划大沽路、南至新华路、西至福安大街、北直博爱道。
N/A
N/A
2008-2009
19
十一经路六纬路商业街（政府规划在南站商务区）香港嘉里项目是其中一部分
河东区南站地块内
43,000
商业街
2008-2009
20
法式风情区
东至营口道，西至赤峰道，北至和平路，南至新华路
41,900
N/A
N/A
21
天汽大厦（属于酒店配套商业）
南开区南京路今晚报附近
20,000
底商
N/A

合计：
2008
1,381,900

资料来源：北京乾之恒

Ø 从上表未来商业物业的供应情况来看，天津市商业物业的发展主要表现出如下特征：

o 从商业项目供应的单体规模上来看，未来项目体现出明显的规模化趋势，有一半的未来项目规模在5万平米以上，平均建筑面积在65,000平米左右，说明未来商业物业的趋势向单体更大规模发展。

o 商业项目的空间分布更向原有商业中心集中，主要分布在和平、河西和南开区，少量项目分布在河东、河北和红桥等其他区域，另外还有一些烂尾和正在规划中的未动工项目。

o 未来商业项目以购物中心和百货供应为主，其次是底商、专业市场和商业街等配套商业，未来业态和目标市场日益多元化。

o 预期随着各级商圈的拓展，小白楼～大沽南路区域将成为天津中心区的商业区。总体来看，天津市中心商业集中区将发展出一个以海河为轴线，以南马路、滨江道、南京路为辐射方向的商业区群。

o 狮子林桥、规划的通南桥、北安桥、广场桥、大光明桥将成为连接整个商业带的节点。

3.1.6 市场未来发展趋势

Ø 天津市商业物业的发展，呈现以中央商务区建设、旧商业区改造、海河开发带动商业物业发展的趋势。政府的规划方向在未来商业的发展和商业物业的供给上具有决定性的影响力。

Ø 传统商业步行街、百货业态在市场中仍具有较大影响力，但是以铜锣湾广场、信达广场、滨江金耀、大连万达为代表的商贸公建将逐步向大型化、综合化的方向发展，集购物和娱乐休闲一体的购物中心概念日益受到市场的青睐。

Ø 富有文化、人文底蕴的特色商业区域在天津的开发、旧城改造的推动下预期未来整体商业环境将获得较大发展。

Ø 重点商务区目前尚缺乏合理的商务物业布局，在数量、规模和档次上也稍显不足，因此这些重点商务区的商业物业，尤其是综合的商业服务设施存在较大的发展空间。

Ø 未来的3-5年内，大型超市作为零售商业的核心框架地位进一步确立。随着各个超市运营者开店计划的实施，天津市市区范围内大型超市的布点将基本完成，其竞争的重点将转移到客源的争夺上。

Ø 一些境外背景的商业集团开始或准备进入天津，例如和记黄埔、恒隆和嘉里兴业，这些集团实力雄厚、经验丰富、商业资源广、市场影响力大和信誉多高，对本地开发企业和商业企业将形成很强的竞争力。

Ø 市场对高品质商业物业需求增强，经营管理优良的商业项目是成功的重要因素，品牌的聚集效应将是引导项目未来发展的重要因素。

3.1.7 整体商业市场小结

Ø 从未来供应项目的市场处置策略可以看出，由于体量都相对比较大，且大部分开发商缺乏商业经营的经验，再加上和多开发商希望尽可能早的收回资金，很多项目都会采取出售的，这样很多项目将不能保证良好的商业业态组合和品质，对那些实力比较雄厚和开发经验丰富的开发商来说，市场的这种情况有利于发展高质量的持有经营的商业。

Ø 反之，优质商业的形成对规范市场和提升行业水平非常有促进作用，随着更多有经验的和商业运营者进入天津，天津的高档商业将面临着较大的重新调整，那些规模小、业种业态配置和布局不合理、管理落后、物业品质较差、市场营销手段单一、企业负担严重、店堂拥挤和综合盈利能力差的商业将无疑被市场淘汰出局，而在城市中心新建的商业具有很大的发展机会。

Ø 由于未来2008年将是商业项目集中放量的一年，因此本项目在开业时间上要尽量避开这一高峰期。

Ø 未来商业对本项目的市场分流和竞争是不可避免的，因此本项目一定要在定位上做到差异性, 在招商上抢得市场先机，充分利用本项目的整体综合优势，以及紧邻小白楼地铁站的得天独厚条件，从项目开始直到开业都能做到领先市场，引导市场。

Ø 从国内主要城市和天津的商业发展来看，商业的品牌效应和经营是成正比的，成功的商业大多有口碑良好的商业品牌支撑。所以，新开发的商业出于长期打算，也需要积极引进良好的商业品牌。

3.2 区域商业市场

Ø 此次商业市场的研究对象锁定在建筑规模在3万平米以上的百货/购物中心类业态，研究范围界定为：北至和平路商业区、南至友谊路、西至南门外大街/卫津路、东至海河的范围内。

3.2.1 现有商业市场

（1） 供应及分布

Ø 现有商业项目分布如图3.5所示，从分布上看，这些现有项目主要还是集中在滨江道-和平路商业区内。距本项目最近的是滨江购物中心和凯旋门百货，而位于友谊路上的友谊商店距本项目较远。

图3.6：区域现有商业分布

资料来源：北京乾之恒

Ø 截止到2006年5月，该研究区域范围内现有商业面积达到74.7万平米，平均单体规模5.33万平米，总营业面积达到44.3万平米，商业的平均使用率为59.3%，各项目的基本情况如表3.5所示。

Ø 从入住时间上看，14个现有商业中6个项目是在2001年以后开业或重新装修开业的，其商业面积达到30.1万平米，占总规模的40.3%，该区域内的旧商业略多于新商业。

Ø 从商业类型上看，百货业态仍然占据市场的主导地位，购物中心的体量比例为32.3%，且购物中心主要都是2001年以后新开业的项目。天津旧的传统百货类商业由于管理落后、物业品质较差、市场营销手段单一、店堂拥挤等原因，正在逐渐退出市场的主导地位，而新的集餐饮、娱乐、购物为一体的购物中心正渐渐被消费者广泛接受和喜爱。

Ø 从商业档次上看，高档商业相对缺乏。区域商业以中高档次和中档的商业为主，中高档商业主要包括伊势丹、津汇广场、友谊新天地、国际商场、伊都锦、百盛；高档商业只有友谊商店一家，同时也是天津市唯一一家高档商业，这为本项目的未来发展提供了发展机会。

图3.7：区域现有商业档次比例

资料来源：北京乾之恒

表3.5：区域现有商业项目基本情况
编号
名称
座落位置
商业建筑面积
（万平米）
营业面积
（万平米）
开业时间
商业类型
档次
1
劝业场
和平路
56,000
35,000
1994前
百货
中低
2
吉利大厦
南京路
61,000
41,000
1992
百货
中高
3
滨江商厦（一、二期）
滨江道
48,168
26,000
1992
百货
中低
4
友谊商店
河西区友谊路
45000
26000
1985年，1996年重装，2003扩建
百货
高
5
百货大楼
和平路
126,000
56,200
1997
百货
中
6
滨江购物中心
小白楼
55000
35000
1998
百货
中
7
凯旋门百货
小白楼
9000
5500
1998
百货
中
8
中原百货（华联商厦）
滨江道
45,000
30,000
1998
百货
中
9
津汇广场
南京路与营口道
40,000
24,000
2002
购物中心
中高
10
百盛购物中心
和平路福安大街交口
60,000
37,900
2004
购物中心
中
11
麦购休闲广场
滨江道河南路
38,000
26,000
2004
购物中心
中
12
伊都锦
陕西路
35,000
25,000
2004
百货
中高
13
万隆友谊商厦（友谊新天地）
南开滨江道
90,000
49500
2005
购物中心
中高
14
国际商场
南京路
38,000
26,000
1986，2005年9月重新开业
百货
中高
资料来源：北京乾之恒

（2） 处置策略

Ø 该区域现有商业的处置策略以出租和持有经营为主，出售的商业较少，也有前两种方式相结合的经营策略，如表3.6所示。

o 出租的商业分整租和散租两种，如伊势丹、津乐汇和百盛，都分别从天房、新加坡GIC和万达整租，这些开发商的其他面积则散租给中小或小型零散商家。

o 开发商自己也可以组建商业团队，进行招商和经营，持有经营的商业项目如友谊商厦、伊都锦和国际商场等项目。

o 出售的代表商业有友谊新天地和麦购休闲广场，其中友谊集团从万隆集团整购了大面积商业，而麦购则是散售给投资者。

Ø 大型主力商家具有品牌和稳定的供应商的优势，将商业的大部分面积租给主力商家，同时预留一些可视性较好的零散位置，自己进行招租和经营，也就是采取出租和持有经营相结合的模式。这种经营模式在现有商业项目中不多。开发商的利润会有所提高，未来也能够获得商业经营方面的经验，现有商业项目中津汇广场和吉利大厦采取的是这种方式。

（3） 经营策略

Ø 与开发商采取的处置策略相对应的，区域内现有商业项目的经营策略有三类，如表3.6所示：一是委托品牌管理（收取固定租金），二是联营，三是自营。

o 开发商将物业的整体或部分出租给大型主力商家（如超市、百货），委托该品牌进行招商和管理工作，并对该品牌的大型主力商家收取固定的租金收入，如伊势丹、津乐汇和百盛，都是从开发商租赁的商业面积，开发商只负责其中的物业管理工作。其他的商业面积则由开发商自己进行招商和经营工作，收取中小型和小型商家的固定租金。

o 开发商本身就是专业的商业集团，实力雄厚，自身供应商稳定，定位明确，开发商自己进行开发、招商、经营和管理工作，如友谊商厦。有些开发商不是专业的商业集团，也采用了此种经营模式，但是商业档次不是很高，如滨江购物中心和凯旋门百货。开发商收取供应商的扣点根据商业档次的不同有一定的差距，一般来讲高档商业扣点较高。

o 伊都锦在该区域是比较特殊的商业，该集团自己进行商业项目的开发和管理，同时其品牌供应为自产商品，进行特色经营，区别于其他商业项目。早期的商业项目多为自营方式，通常从供应商购买商品，然后进行经营和销售。由于经营风险大，要求资金雄厚，很多开发商在这一方面也不够专业，因此这种经营方式在现在比较少了，只有老牌的国企商业还依然沿用自营的方式。

Ø 现有商业的入住率一般能够保证在85%以上，入住率非常好的有伊势丹、友谊商店、凯旋门百货、津汇广场和伊都锦。普遍来看，入住率略低的商业主要还是开业较晚的商业，如百盛和友谊万隆友谊商厦。

表3.6：区域现有商业经营情况
名称
开发者/经营者
处置策略
经营模式
入住率
业态组合
目标客群
伊势丹
伊势丹
持有经营
部分委托品牌管理，部分自己经营
100%
日本中高档品牌
全市范围内的中高收入人群，25-45岁的白领阶层。
友谊商厦
一商集团
持有经营
联营
100%
国际一、二线品牌
全市范围内的高收入人群；企业老板、文化名人和高官，主要是居住在梅江的消费者。
滨江购物中心
滨江集团
持有经营
联营
95%
国内品牌为主
30岁以上的中等收入人群。
凯旋门百货
凯旋门百货
持有经营
联营
100%
国内时尚品牌为主
18-25岁的时尚人群。
津汇广场
GIC/津乐汇
出租