1北京市西城区社区服务大楼.docx

北京市西城区社区服务大楼
物业管理招标需求

二〇一〇年七月二十日

北京市西城区民政局
社区服务大楼基本情况设备配置情况及招标需求

第一部分 社区服务大楼基本情况
（一）服务大楼工程情况（表一）
（二）服务大楼功能组成、面积、数量一览表（表二）

第二部分 社区服务大楼设备及配套设施
（一）消防系统设备 （表三）
（二）给排水系统设备（表四）
（三）空调系统设备 （表五）
（四）强电系统设备 （表六）
（五）弱电系统设备 （表七）
（六）服务大楼主要办公、活动设备一览表 （表八）
（七）其它配套设施 （表九）
（八）电梯系统

第三部分 社区服务大楼物业管理服务项目及内容
（一）房屋及附属设施的维护
（二）设备、设施的维护
（三）保洁服务内容及原则要求
（四）安全管理服务及原则要求
（五）重大活动服务
（六）绿化管理服务
（七）综合管理服务

第四部分 物业服务付费说明
（一）物业公司付费范围及说明
（二）委托方付费范围及说明

第五部分 物业公司资质的要求

第一部分 社区服务大楼基本情况
（一）服务大楼工程情况 表一
工程名称
北京市西城区社区服务大楼
建筑地点
北京市西城区西直门内大街235号
总建筑面积
5079.40平方米
建筑高度
18.7米
建筑层数
地上5层，地下二层
结构形式
钢筋混凝土结构
抗震设防烈度
8度
竣工日期
2009年11月30日

（二）服务大楼功能组成、面积、数量一览表 表二
名 称
房间数量
建筑面积(㎡)
备 注
负二层（设备层）小计
1000.116

物业办公室
1
35.87

物业值班室1
1
27.56

物业值班室2
1
23.99

配电值班室
1
15.52

值班室
1
36.07

冷冻机房
1
157.74

送风机房
1
22.55

名 称
房间数量
建筑面积(㎡)
备 注
消防泵房
1
94.19

配电室
1
128.7

生活水泵房
1
32.80

高压变电室、电缆夹层
1
10.56

消防水池间
1
139.67

卫生间
1
0.8

强弱电井
1
2

水暖管井
1
3.5

水暖井
1
0.6

电梯厅
1
8

负一层（健身、保健）小计

1013.766

办公室
1
27
无需保洁服务
形体恢复室
1
10
无需保洁服务
青少年工作坊
1
39
无需保洁服务
健身活动区
1
500

操房室
1
181

按摩室
1
30
无需保洁服务
强、弱电间
1
13

变电室
1
10

消防前室1
1
6.4

名 称
房间数量
建筑面积(㎡)
备 注
消防前室2
1
6.6

库房
1
38

强弱电井
1
3

水暖管井
1
1.5

送风井
1
1.5

无障碍卫生间
1
7

男卫生间、淋浴室
1
26

女卫生间、淋浴室
1
36

电梯厅
1
8

首层小计
580.581

消防中控室
1
25

96156接待中心
1
40

办公室
1
16
无需保洁服务
仁助社会工作事务所
1
12
无需保洁服务
自习室
1
41

电子阅览室
1
13.5

图书馆
1
96.50

居家养老服务室
1
12
无需保洁服务
服务咨询大厅
1
25

男卫生间
1
15

名 称
房间数量
建筑面积(㎡)
备 注
女卫生间
1
15

无障碍卫生间
1
7

小机房
1
3.5

弱电井
1
3

水暖管井
1
1.5

送风井
1
1.5

风井
1
1

水井
1
1.5

电梯厅
1
8

二层小计
590.481

文印室
1
16.75
无需保洁服务
多媒体工作室
1
25.22

副主任办公室
1
17

文苑
1
105.9

办公室
1
17
无需保洁服务
音控室
1
5
无需保洁服务
艺苑
1
84.21

强弱电井
1
3

水暖管井
1
3

男卫生间
1
15

名 称
房间数量
建筑面积(㎡)
备 注
女卫生间
1
15

无障碍卫生间
1
7

电梯厅
1
8

风井
1
1.5

水井
1
1.5

三层小计
605.131

数字家园电化教室
1
73

教室
1
57

财务室
1
20.8
无需保洁服务
副主任办公室
1
20.8

科教服务办公室
1
22.8

琴房
1
18.5

多功能训练厅
1
177.93

强弱电井
1
3

水暖管井
1
3

男卫生间
1
15

女卫生间
1
15

电梯厅
1
8

水房
1
4

风井
1
3

名 称
房间数量
建筑面积(㎡)
备 注
水井
1
1.5

四层小计
605.131

一卡通管理中心
1
41.2
无需保洁服务
培训教室
1
51.83

管理部、信息部
1
51.83
无需保洁服务
网络中心办公室
1
23.2
无需保洁服务
网络机房
1
25
无需保洁服务
临时办公房
1
23.7
无需保洁服务
居委会软件管理部
1
14.7
无需保洁服务
副主任办公室
1
30.4

文印室
1
9.4
无需保洁服务
呼叫中心
1
85.9
无需保洁服务
男卫生间
1
15

女卫生间
1
15

女淋浴室
1
4

电梯厅
1
8

强弱电井
1
3.5

水暖管井
1
1.5

五层小计
595.231

值班室
1
18
无需保洁服务
名 称
房间数量
建筑面积(㎡)
备 注
新街口社区中心财务室
1
15
无需保洁服务
新街口社区项目部
1
17
无需保洁服务
新街口社区主任办公室
1
17

慈善协会
1
17
无需保洁服务
区中心财务室
1
17
无需保洁服务
区中心办公室
1
35
无需保洁服务
库房
1
8
无需保洁服务
社团协会
1
13
无需保洁服务
主任办公室
1
20

档案文印室
1
8
无需保洁服务
会议室
1
88

男卫生间
1
15

女卫生间
1
15

淋浴室
1
4

电梯厅
1
8

强弱电井
1
3.5

水暖管井
1
1.5

第二部分 社区服务大楼设备及配套设施
（一）消防系统设备 表三
名 称
型 号
数 量
备 注
1.火灾报警主机
LB-128ER
1台
1层中控室
2.主控键盘
FINE
1台
1层中控室
3..数字硬盘录像机
DS-8016HS-S
3台
1层中控室
4.智能高速球型摄像机
FINE
7台
室外
5.彩色红外半环摄像机
FINE
40台
室内各楼层
6.矩阵主机
FENF
1台
1层中控室
7.声光报警电脑主机
显示器名
1台
1层中控室
8.备用电池
UPC
32块
1层中控室
9.室内消火栓
SN65
21个
各层
10.灭火器
MFZ/ABC3
42个
各层
11.消防泵
XBD6/15
2台
B2
12.喷淋泵
XBD7725-100L
2台
B2
13.气体灭火控制柜
ZQ09-215.216
2套
4层
14.排烟机
HTF-1
4台
B1、B2
15.防火阀
FH-1
8个
各层
16.感烟探测器

156个
各层
17.卷帘门

2部
B1、B2
18.手动按钮

21个
各层
19.电视墙
定制
1套
1层
名 称
型 号
数 量
备 注
20.控制台
定制
1套
1层
21.应急照明灯

43个
各层
22.感温探测器

2个
4层
23.消火栓泵

2台1套
地下二层
24.排风机
HTFC－1－20
2台
B2排风机房
B1女卫门前北侧
25.喷淋泵
XBK7/25－1－100－L
2台
B2制冷机房；上海高田制泵有限公司
26.喷淋稳压泵
25GDL4－11X6
2台
B2消防泵房；上海高田制泵有限公司
27.消防泵
XBD6/15
2台
江门市川粤供水设备有限公司
28.防火卷帘门
FJK－S(F)D－TKD型
3台
B2电梯门前1个；B1电梯门前1个；车库坡道门前1个
29.二氧化碳灭火器

4个
B2配电室
30.消防水箱

1套
楼顶
31.消防泵

2台
B2
32.喷淋泵

2台
B2

（二）给排水系统设备 表四
名 称
型 号
数 量
备 注
1.大便池

20个
除B2外
2.座便器

3个
B1、1层、2层
3.小便器

11个
除B2外
名 称
型 号
数 量
备 注
4.墩布池

5个
除B2、1层外
5.面盆

16个
除B2外
6.锅炉

1台
B2
7.自来水表

2个
给水B2
8.污水泵

2台
B2水泵房
9.无负压供水设备
HLS－12－045
1套
B2水泵房；上海熊猫机械（集团）有限公司
10.紫外线饮用水处理器
KTZ30－5
1套
B2水泵房；北京凯德石英塑料制品有限公司
11.生活水箱
3.5M×2.5M×2M
1台
B2
12.污水泵

2台
B2排风间
13.送风机
SWF
4台
B1、B2

（三）空调系统设备 表五
名 称
数量
型 号
安装地点
备 注
1.送风机
1台
HTFC—1－18
B2送风机房
德州亚太集团有限公司
2.板式交换器
1台

B2制冷机房

3.冷水机组
1台
YBWC100A
B2制冷机房
约克（无锡）空调冷冻设备有限公司
4.冷冻水循环泵
2台
QPG80－135
B2制冷机房
上海创科泵业制造有限公司
5.冷冻水循环泵
2台
QPG80－135B
B2制冷机房
上海创科泵业制造有限公司
6.补水泵
2台

B2制冷机房
江门市川粤供水设备有限公司
7.树脂交换罐
1套

B2制冷机房

8.软水箱
1台

B2制冷机房

9.水博士水处理器
1台
WD－300AS
B2制冷机房

10.新风机箱
1台
FP60PZ
1层大堂顶
山东德通实业有限公司
名 称
数量
型 号
安装地点
备 注
11.新风机箱
1台
FP40PZ
2层大堂顶
同上
12.新风机箱
3台
FP30PZ
3、4、5层楼道顶各1个
同上
13.空气幕
4台
FM－1512
1层各门口
同上
14.冷却塔
1台
FQ－1－4
楼顶
克力空调工程有限公司
15.膨胀水箱
1套

楼顶

16.四、五层空调室外机
3台

楼顶

17.冷冻机
1台

B2

18.循环泵
6台

B2

19.弱交换
1台

B2

20.软化水箱
1台

B2

21.补水泵
2个

B2

22.补水箱
1个

B2

（四）强电系统设备 表六
名 称
数量
型 号
安装地点
备 注
1.变压器
2台315

B2

2.高压柜
1套

B2高压配电室

3.低压柜
1套

B2代压配电室

4.组合变压器
2
SCB9-315/10
B2

5.变压器
2
SCB9-315/10;10000/400
B2

6.功率因子控制器
2
XWR
B2

7.低压控制柜
9
GCR
B2

8.高压控制柜
10
RYN28A-12Z
B2

名 称
数量
型 号
安装地点
备 注
9.照明控制箱
7
20-80A
B2—5层

10．电梯机房自动转开关
2
BWM
顶层

11.强点间转换开关
7
BWM
每层都有

12.中控自动转换开关
1
ABB
1层

13.中控转换开关
1
ALYQ3-63
1层

14.动力控制器
22
16-160A
B2层

15.排烟机房互换
2
ALQ3-63
B1层

16.风机主控互换
1
ALQ3-63
B2层

17.配电室互投开关
2
WATSNB-160/160.CBR
B2层

18.生活水箱间互投开关
1
BWM
B2层

19.整流器屏
1
PQD20-65AM22W
B2层

20.电池屏
1
PQD20-65AM22W
B2层

名 称
数量
型 号
安装地点
备 注
21.中央信号屏
1
PQD20-65AM22W
B2层

22.热水器
1
HF-12DR
3层

23.网络机转换开关
1
BWM

（五）弱电系统设备 表七
名 称
数量
型 号
安装地点
备 注
1.LED显示屏
1个

1层大厅

2.门禁管理系统软件
1套
V6.3标准版
4层
FAYNET品牌
3.后备电源10K（4小时）

SURT2000RXICHY
4层
APC品牌
4.机房机柜
2套

1层、4层

5.UPS电源
8箱

B1强弱电间

6.声光报警
1套

1层中控室

7.程控电话系统
1套

1、4层

8.计算机网络系统
1套

4层

9.安全防范系统
1套

1层中控室

10.音、视频会议弱点系统
4套

2.3.4.5层

（六）服务大楼主要办公、活动设备一览表 表八
名 称
型 号
数 量
备 注
一、新街口街道社区服务中心
1.计算机
联想
38台
1,2,3，5层
2.大型音响

2套
2,3层
3.小型音响

1套
3层
4.投影器

5套
1,2,3层
5.电热水器

1台
3层
6.液晶电视

2台
1,3层
7.台式电视

1台
5层
8.网络交换机

2套
1,3层
9.打印机
惠普
4台
1,2,3,5层
10.打印复印一体机
惠普
4台
1,2,3,5层
11.复印件

1台
2层
12.速印机

1台
2层
二、西城区社区综合服务中心
（1）一层服务大厅设备
1.戴尔台式电脑
760
7台
2.安吉尔饮水机
926L-X
1台
（2）四层设备
1.HP黑白激光打印机
LASERJET2055
1台
名 称
型 号
数 量
2.HP黑白打印机
2014
3台
3.HP彩色打印机
2605
1台
4.HP传真机
1319F
2台
5.戴尔台式电脑
760
5台
6.联想台式电脑
THINKCENTREM4000T
10台
7.联想电脑启天
M4300
19台
8.海尔空调
W/6301
1台
9.索尼外置刻录机

1台
10.爱普生扫描仪
CANASCAN8800F
1台
11.LG外挂刻录机
GP08NU10
1台
12.科密碎纸机
GP08NU10
1台
13.松下UB-2818C

1台
14.海尔液晶电视
LU42K1
1台
15.安吉尔饮水机
926L-X
6台
16.夏普复印件
2601N
1台
17.功放、投影（小会议室）
1套
（三）五层设备
1、基士得耶复印速印一体机
CP6451P
1台

2.康艺点钞机
2600
1台
3.天意兴隆装订机
NB-200
1台
4.HP彩色激光打印机
COLORLASERJET2025
1台
名 称
型 号
数 量
5.HPA3打印机
5200LX
1台
6.三星传真一体机
SF-565PR
2台
7.戴尔台式电脑
760
7台
8.联想开天电脑
M6900
6台
9.科密碎纸机
3638
1台
10.松下UB-2818C

1台
11.海尔液晶电视
LU42K1
1台
12.安吉尔饮水机
926L-X
3台
13.功放、投影
（大会议室）

1套

（七）其他配套设施 表九
名 称
面积㎡
备 注
大楼南侧机动车内部临时停车场
1000

大楼西侧内部非机动车停车棚
20

院内周边绿化草坪
60
草、乔木、灌木
楼内（会议室、办公室）绿植

约170株
避雷针测点2个

楼顶
化粪池1个

室外

（八）电梯系统
大楼使用日立牌电梯2部，7层（B2——5层）层站。

第三部分 社区服务大楼物业管理服务项目及内容
（一）房屋及附属设施的维护
保持服务大楼原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损坏等房屋维护管理工作。
具体服务内容：
1、负责制定服务大楼的公共设施、建筑物；
2、负责制定服务大楼中央空调、给排水、消防、电梯、强弱电系统及各岗位职责、安全措施；
3、负责设备、设施系统（供电、中央空调、给排水、电梯、电话线路及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；
4、建立健全各项应急预案，负责紧急情况的处理；
5、建立健全各项设施设备节能措施，并认真抓好落实；
6、每年一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋的完好率；
7、爱护服务大楼内的设施，未经委托方批准，不得对大楼结构、设施等进行改动；
8、及时完成各项零星维修任务，一般维修任务不得超过24小时。
（二）设备、设施的维护
负责制定设备、设施系统的管理规定；负责制定服务大楼中央空调、给排水、消防、电梯、强弱电系统及各岗位职责、安全措施；负责设备、设施系统（供电、中央空调、给排水、电梯、电话线路及有限电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等。
1、给排水设备运行维护
为保证服务大楼给排水设备，上下水管线，阀门等正常运行使用所进行的日常养护、维修及室内外管道系统的维护，抄表计量和清理。
2、供电系统运行维护
为保证服务大楼供电系统正常运行，对高、低变电设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维修养护。
3、配电室运行维护
配电室及服务大楼供电系统设专职电工实行24小时值班，人员需持高压本上岗。值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况。严禁变压器、空气开关超负荷运行。保持设备设施的完好齐全，做好配电室的防水、防潮、防漏电工作。值班人员应做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。
4、空调系统运行维护
为保证服务大楼空调系统正常运行，必须做好日常管理和养护维修工作。
空调维修人员须持证上岗；建立直燃机、空调设备运行管理制度和安全操作规程。空调机运行室，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，并做好记录。保证空调安全运行和正常使用，使设备、设施处于良好状态；定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅，运行中服务大楼内出现滴漏现象应及时维护；空调机组运行前必须按照要求进行换油、补氟。停机后须按照要求收油、收氟，做好空调机组的日常养护；过滤网每年清洁2次，风机盘管每年清洗1次；空调水循环系统，冷却塔运行期间定期加药，保证水循环系统无藻类滋生；设备出现故障时，维修人员应即刻到达现场，保障零维修的良好合格率，一般性维修不过夜。按照甲方要求的时间供应冷暖气。
5、电气系统运行维修
为保证服务大楼供电系统正常运行，应保障供电设备的日常管理和养护维修。
维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修管理人员应向员工说明安全注意事项，并在工作中进行检查、监督；在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，至少2人进行；定时巡视服务大楼的电器设备、及时维修、更换已故障的电器设备；节约用电；保持日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路，开关要保证完好；设备出现故障时，维修人员应即刻到达现场，设备零维修率达到良好效果，一般性维修不过夜；保证建筑物及机房等有避雷设施部位，确保设施完好、有效、安全。按规定做好年检工作。
6、电梯运行维护
保障服务大楼电梯设备正常使用，并需进行日常运行管理和养护。定时对机房进行全面清洁，遇电梯突然停电、故障时，必须立即通知电梯维保厂家，并检查电梯内是否有人被困组织救援；电视监控系统运行正常，电梯内求救警铃保持正常工作，通风、照明及其附属设施完好，轿厢、井道保持正常；电梯年检合格，维修保养合同完备；电梯必须按照国家规定每年定期进行年检，领取合格证。
（三）保洁服务内容及原则要求
为保持服务大楼内、庭院、停车场的环境清洁而进行日常管理工作，健全保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确分工和责任范围；每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等进行无尘土清扫。
委托方要求清洁卫生保洁工作安排5名以上实际工作人员。其中，一层1名；2层、3层1名；4层、5层1名；地下一层、院内和停车场1名；其他或机动工作保洁1名。节假日保洁人员不少于2名在岗。
保洁范围，包括除普通职员办公室外的一切场所（领导办公室、会议室、图书馆、自习室一楼大厅、琴房、二楼活动室厅、三楼活动室厅、电脑教室、教室、卫生间浴室、楼道楼梯、电梯等处）。
1、值班室清洁标准
（1）办公用具、用品、设施、地面等清洁有序；
（2）物品摆放整齐，床上用品规范有序，及时对值班室清扫；
2、地下室、楼梯清洁标准
（1）地下室地面无油渍、污渍、无纸屑等杂、墙面无污迹；
(2)楼梯间无杂物、污迹。
3、服务大厅管理及清洁服务标准
（1）地面无烟头、纸屑等杂物、无污迹；
（2）大理石地面、墙面有光泽；
（3）公共设施表面无明显灰尘，不锈钢表面光亮无污渍；
（4）玻璃门无水迹、污迹；
（5）顶棚、风口目视无污迹、灰尘。
（6）按活动室活动时间要求，开放和关闭活动室房门；活动大厅镜面、窗台、窗口、台阶、无尘土、污迹。
4、公共卫生间清洁标准
（1）地面无烟头、纸屑等杂物、无污渍；
（2）门窗隔板无尘、无污渍；
（3）天花、墙角无污垢及水迹；
（4）灯具目视无灰尘、蜘蛛网；
（5）面池、龙头、弯管无尘、无污渍、无杂物、电镀明亮；
（6）便池无尘、无污渍、无杂物，小便池内香球及时更换；
（7）空气清新无异味；
(8)设备（灯、开关、通风口、门锁）无尘、无污渍；
（9）桶内垃圾及时清理；
（10）注意节约用水，发现跑冒滴漏现象及时维修。
5、电梯间保洁标准
（1）电梯门表面、轿厢内壁、指示牌无尘、印迹、表面光亮；
（2）电梯天花板、接缝处无尘；
（3）井道、槽底清洁无杂物；
（4）电梯厅干净明亮。
6、楼外区域保洁标准
大楼院内及有关场所门前三包、车场、通道等卫生管理工作。
(1)院内地面清洁无废弃物（保洁重点是烟头、废纸及死角杂物）等随时捡拾入桶；
（2）垃圾清运及时，垃圾站及时消毒，预防蚊蝇滋生；
（3）在雨雪天听及时对区内积水、积雪进行清扫、及时铲冰、扫雪符合北京市扫雪办要求。
7、外墙外窗保洁标准
指服务大楼建筑物、玻璃幕墙、外窗卫生管理。
(1)外墙及天井玻璃每年清洗、保养一次；
（2）每次清洁，物业方需向甲方提供与持有资质单位签订的安全协议，物业方主管应在场监督确保安全。
8、领导办公室卫生保洁标准
（1）对负责领导办公室（包括副科级以上人员的办公室）保洁工作的服务人员进行培训，加强保密和服务意识教育；
（2）每日清洁，保证大楼室内及会议服务环境、家具、用品、设施、卫生洁具等清洁、整洁、光亮、无尘；
（3）如需整理书报、文件等，应严守机密，不翻阅领导文件、抽屉、文件柜等；
（4）领导电话、电脑、键盘定期消毒清理；
（5）保证办公室内花木、整洁干净及时维护；
（6）领导办公室皮具类家具应定期养护、保持光泽。
9、浴室保洁标准
（1）及时清扫浴室卫生、保持整洁；
（2）定期对浴室通风消毒，保持室内清新无异味；
（3）保持水盆台面、地面、墙面瓷砖光洁无污垢、水垢、水迹，龙头出水顺畅；
（4）注意节约用水，发现跑冒滴漏现象及时维修。
10、灯具清洁标准
清洁后的灯具无灰尘、灯具内无蚊虫；灯盖灯罩明亮无锈迹；开关表面及周边无污渍保持清洁；
11、垃圾中转站清洁标准
垃圾日产日清，垃圾装运过程中，落地垃圾及时清扫干净。
12、楼层通道地面清洁标准
大理石地面、橡塑地板、木质地板应目视干净、无污渍、有光泽、无杂物、纸屑等。
13、三层开水供应服务标准
（1）开水器具保持洁净、光亮、无污渍、下水池内干净整洁；
（2）维修及时，按期除碱，无水垢；
（3）严格执行操作规程，按规程启动、关闭、不发生安全问题。
14、消杀及其他管理标准
（1）定期对楼宇、绿化带进行消杀工作，定期对化粪池进行消杀工作，并由物业跟踪记录；
(2)定期对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、排水渠道进行消杀工作，；定期对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒；
（3）保持室内通风，空气不受污染。每日定时开启空调，定期清洗风机过滤网；
（4）按照市政府有关规定，定期向服务大楼相关部位喷洒、投放灭鼠、灭蟑药剂，做好卫生防疫工作；
（5）做好化粪池、隔油池的定期清掏工作。
（6）餐厅餐后卫生保洁服务。保洁员每日对餐厅进行中午餐后的日常保洁并负责餐厅内的空调、照明管理。
（四）安全管理服务及原则要求
为保障服务大楼安全和正常的工作、活动秩序，物业服务公司应做好防盗、防破坏、防影响办公、活动环境，防止意外突发事件、事故的工作。
委托方要求中标物业公司在配备保安员时，保证白天每班在岗3名保安人员；保证每天24小时内都有保安人员在岗。
要求中标物业公司保证监控系统、自动报警系统、正常运行。对来人来访进行有效管理，做好安全保卫和防火防盗工作。做好车辆、道路及环境秩序管理等。负责车辆停放管理，包括来服务大楼的所有车辆的停放。
1、外围保安服务
（1）维护好楼外的秩序，引导车辆按规定停放，防止被盗；
（2）禁止无关车辆进入车场停放；
（3）注意服务大楼区域建筑物设施设备，防止意外损坏；
（4）防止有人携带危险品进入服务大楼；
(5)协助保安消防中控室及时发现和处理防火防盗等突发事件；
（6）发现紧急情况，突发事件及时处理并迅速报告主管部门。
2、内巡保安员的服务
（1）保护花草植被及装饰物品的完好防止损坏；
（2）检查保护公共场所的设备设施、门、窗不受损坏；
（3）检查各楼层消防器材情况，如有丢失、损坏及时报告；
（4）检查各楼层卫生间、开水间、电梯厅、消防通道的情况，发现问题及时报告；
（5）协助保安消防中控室及时发现和处理防火防盗；
（6）发现突发事件及时报告，公共部位设备设施发现损坏及时报告。
3、服务大楼门岗保安员的服务
（1）负责维持秩序、信件、报刊、杂志等收发工作；注意来访人员的动态，对可疑人员及携带的物品进行检查、登记确保安全；
（2）协助保安消防中控室及时发现和处理防火防盗；
（3）熟悉办公、活动的布局，主动为服务对象提供问询服务、热情周到、文明执勤；
（4）对携带物品带出大楼的人员，有责任检查、并令其出示证件、签条，及时登记方可带出；
（5）对进入大楼的小商小贩及推销人员进行阻止、询问。进入大楼必须有相关的手续或人员带领，并及时与有关部门电话联系；
（6）节假日，对进入大楼的陌生人员进行登记，确认无误方可放行；
（7）实行24小时值班。
4、消防、中控室管理
（1）消防、保安监控中心实行专人24小时值班制度，值班员要有高度的责任心和警惕性，不得随意离开值班室，必须做好值班和交接班记录；
（2）消防中心严禁其他无关人员进入，如需进入须经主管部门同意，并做好记录；
(3)每天值班员要检查消防系统是否正常，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；
（4）出现警报信号，立即检查信号真伪情况，及时安排有关人员到位检查；
（5）发现涉及公共安全的可疑信息及时向主管部门报告；
（6）建立日常检查、安全管理和维护保养制度，遇有故障应及时排除，按规定期限留存图像信息，不得擅自删改，破坏留存期限内图像信息的原始数据记录；
（7）与图像信息监看工作无关人员不得擅自接触图像信息，不得擅自进入监看场所；
（8）对因工作原因调取图像信息的，必须经图像信息管理部门主管领导同意并填写监控图像调取申请表签字后调取；
（五）重大活动服务
做好重大活动的会场及周边的保洁工作，做好保安工作和引导、停放车辆的工作。
（六）绿化管理服务
对服务大楼树木、花草、绿地等的日常养护管理和环境美化管理；
协助园林局工作人员做好有关绿化方面的工作。
（七）综合管理服务
（1）依照本项目要求未作说明的部分，均按照北京市物业管理优秀示范大厦服务标准要求执行；
(2)物业公司应配备专职服务大楼的物业主管1名；24小时有专职管理人员受理咨询和投诉；工程部24小时专人值班，处理用户报修，水、电急迫性报修，并及时到达现场；
（3）物业公司管理制度健全、服务质量标准完善、管理档案资料齐全；
（4）物业公司全体员工统一着装，持证上岗；
（5）物业公司定期进行物业管理满意率调查，不断改进管理服务工作，提高服务水平；
（6）建立健全各项应急处置预案；
（7）建立投诉处理程序，对确认的有效投诉的责任人，在委托方要求撤换的情况下48小时内撤换其不称职的员工。

第四部分 物业服务付费说明
（一）物业公司付费范围及说明
（1）日常用品耗材：卫生间耗材如除味球、废纸桶、节水器感应器电池等费用；
(2)保洁耗材：如墩布、扫帚、公共卫生袋、去污和除味剂、皮质沙发保养耗材等费用；
（3）工程：日常维修及零星配件（如螺丝、电话线、等材料）所需工具购置等费用；
（4）楼宇设备（消防、水、电力、燃气、电梯）的检测、年检费用；
(5)消防系统、视频监控系统、中央空调系统（包括冷却塔）、电梯设备、有线电视系统维护（包括相关维护协议）等费用；
（6）中央空调机组换油、加冷媒、清洗、管道系统加药除藻、冷却塔保养加药除藻、分机盘管日常保养、接水盘加药等费用；
（7）服务大楼玻璃幕墙保洁（一年1次）费用；
（8）服务大楼日常养护小修及零星材料等费用；
（9）公共部位绿化等费用；
（10）保安执勤所用设备（包括服装、对讲机）等费用；
（11）物业工作人员就餐费用；
（12）购物车辆能源消耗、维修、保养等费用；
（13）由于物业方管理责任给业主造成损失所产生的费用等；
（14）设施和设备小修：物业负责设施设备配件及维修材料单价500元以下的费用支出（标书中甲方负责费用支出部分除外）；
（15）对违反工作规定、标准的物业公司员工，委托方指定的管理人员有权向物业主管提出改进其工作的要求，并在巡查中有权向其本人提出整改要求。在委托方指定的管理人员向物业公司主管或其本人按双方签订的协议要求，提出3次以上整改要求仍得不到整改的情况下，委托方有权以整改通知书加盖公章的形式，对物业公司进行处罚，处罚的标准为：个人10元、30元、50元；遇到物业公司在工作中给业主造成较大损失或过失时，委托方有权对物业公司处罚100元以上1000元以下的处罚额度；造成相关设备损失的由过错方赔偿；处罚款从委托方支付给物业公司的物业费中扣除。
注：以上所有产生费用由物业费支出；要求中的未尽事宜，以行业标准为准执行.
(二)委托方付费范围及说明
（1）物业费甲方每个月底前支付乙方上个月的物业费；
（2）服务大楼建筑物、设备设施大、中修机改造更新费用；
（3）服务大楼支付能源费用（水、电、热力取暖），物业负责代缴费用，凭北京市供电局、自来水公司、热力公司出具的表单，实报实销；
（4）物业办公用房（不包括通信费用及办公设备）；
（5）保安宿舍用房(不包括床铺等用品)。
注：以上所有产生的费用由业主方（委托方）支出。

第五部分 物业公司资质的要求
根据西城区社区服务大楼综合情况及服务要求，委托具备三级或三级以上资质的物业公司进行本大楼的物业管理和服务。

北京市西城区社区综合服务中心
二〇一〇年七月二十日