XXXX年成都市商铺市场分析报告.docx

2011年成都市商铺市场
分析报告

四川中原物业顾问有限公司

目 录
一. 市场环境分析 4
1. 宏观经济环境 4
2. 市场动态 6
二．销售市场分析 7
1. 整体特征 7
2. 供应特征 7
2.1供应逐渐趋热 年末井喷 7
2.2社区型商铺为主导形态 8
2.3 新增供应外移加剧 三环外唱主角 9
2.4 城南供应继续领先 城西不甘示弱 9
3. 需求特征 10
3.1 销售波动明显 后期平稳 10
3.2 价格继续上扬 10
4. 销售市场小结 11
三．租赁市场分析 12
1. 商圈概况 12
2. 新增商业项目 12
3. 租金水平 13
4. 未来商业项目分析 14
四．典型项目分析 14
1. 金牛万达广场 14
2. 龙湖时代天街 15
五．总结 15
1. 小结 15
2. 后市预测 15

图表目录
图 1 ：成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2011年9月） 4
图 2 ：成都市社会消费品零售情况（2004-2011年11月） 4
图 3 ：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004年-2011年9月） 5
图 4 ：成都市商铺建设情况（2004年-2010年） 6
图 5 ：成都市商铺供需情况（2004-2011年） 7
图 6 ：成都市商铺月度供应情况（2011年1-12月） 8
图 7 ：成都市商铺供应类型（2010-2011年） 8
图 8 ：成都市商铺供应环域分析（2010-2011年） 9
图 9 ：成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年） 10
图 10 ：成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月） 10
图 11 ：成都市商铺销售价格（单位：元/平米） 10
图 12 ：成都市各商圈分布图 12
图 13 ：成都市各商圈新增供应情况 12

表 1 ：2011年各方位典型项目销售价格情况 11
表 2 ：2011年新增大型商业项目概览 13
表 3 ：各商圈租金水平 14
表 4 ：未来大型商业项目供应列表 14
注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。

一. 市场环境分析
1. 宏观经济环境
1.1 GDP及第三产业平稳增长
近年来，成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2011年1-9月累计GDP突破5000亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，预计全年GDP将达到6800亿，跻身全国10强。1-9月第三产业生产总值累计完成2449.2亿，占到GDP比例为48.9%。在东部产业向西部转移过程中，成都扮演越来越重要的角色，世界500强已经有近200家落户成都。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。
图 1：成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2011年9月）

数据来源：成都市统计局
1.2 社会零售商品销售总额节节攀升
2011年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2575.39亿元，其中，批发零售业实现销售额2230.0亿元，同比增长18.6%，占社会消费品零售总额比重为86.6%。餐饮住宿业实现销售额345.41亿元，增长同样明显，社会零售商品销售总额节节攀升。成都作为西部的商贸中心，商贸发达，辐射面较广，消费品市场呈现持续繁荣景象。
图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2011年11月）

数据来源：成都市统计局
1.3 居民购买力继续增强
2011年1-9月成都市城镇居民人均可支配收入达到18050元，同比增长16.1%，扣除物价上涨因素，实际增长约10%。居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。同时，2011年1-9月城镇居民人均消费性支出为13185元，同比增长14.58%，消费支出呈上升态势，人均消费支出占可支配收入的73.05%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。
图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004年-2011年9月）

数据来源：成都市统计局
1.4 商铺建设加快
2010年商铺施工面积634.98万平方米，同比上升23.0%，增速加快。新开工面积214.8万平方米，同比增长155.2%，出现大幅增长。竣工面积80.84万平米，同比增加25.3%，并且大量商铺处于施工过程中，未来竣工面积将继续出现增长。住宅市场宏观调控不断加吗，商业地产迎来机遇，开发商增加商业地产开发比重，商业项目加快建设，未来商铺供应将持续处于高位。
图 4：成都市商铺建设情况（2004年-2010年）

数据来源：成都市统计局
2. 市场动态
Ø 麦格理收购凯丹广场
2011年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布，MGPA亚洲基金 III号 (MGPA Asia Fund III) 收购成都凯丹广场(Galleria Chengdu)的50%权益。成都凯丹广场建筑面积达53619平方米。该物业由环达通房产中国有限公司 (下称环达通，GTC China Real Estate Holdings) 开发，该公司持有商场50%的权益。
Ø 领盛收购瑞安建业城北新天地49%股权
2011年9月，仲量联行集团成员领盛投资管理有限公司表示，通过旗下领盛亚洲机会III基金以4.4亿元人民币向瑞安建业成功收购成都一地块之49%股权｡项目位于成都市青牛区的东北部二环，地块及所属区域已经被成都市政府纳入旧城改造计划的目标区域。该项目计划建设成为集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市综合体。包含一个48400平方米的购物中心，33000平米的办公室楼面，2550个高层住宅单位，以及会所、游泳池和幼儿园等。项目原名成都金牛购物中心，由成都金牛置业在2002年8月开始开发。2008年2月，瑞安建业和中华汇房产斥资7.87亿，通过收购东方家园成都金牛置业有限公司所得。
Ø 鹏瑞利收购龙之梦购物中心
2011年11月，鹏瑞利中国商用信托22亿8000万元人民币）的价格，向上海长峰集团总裁童锦泉等人提出收购成都一综合性购物中心龙之梦（Chengdu Longemont Mall）的50％股权独立房地产咨询公司世邦魏理仕，给予的估价是每平方米1万2500人民币。成都龙之梦购物中心的共有45万5260平方米的总建筑楼面，大约有36万5000平方米预计作为零售楼面，也是规模达170万平方米的龙之梦综合发展项目的组成部分。
二．销售市场分析
1. 整体特征
2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。
图 5：成都市商铺供需情况（2004-2011年）

数据来源：中原地产数据库
2. 供应特征
2.1供应逐渐趋热 年末井喷
2011年商铺的供应量明显上升，供求关系出现缓解，出现供大于求。尤以下半年供应增幅最大，月均供应达到10.88万平米，上半年月均仅为4.63万平米，月度供应波动较大，年度峰值出现12月，供应达到19.57万平米。
供应大幅放量一方面是由于住宅市场限购，开发商因住宅市场遇冷资金链趋紧，纷纷加大商铺供应，以期快速回笼资金；另一方面，大量的城市综合体项目处于如火如荼的开发中，金牛万达广场、龙湖时代天街、雄飞中心等项目均包含较大体量商业面积，这批项目的集中涌现对全年商铺供应贡献十分明显，导致市场供应“井喷”。
图 6：成都市商铺月度供应情况（2011年1-12月）

数据来源：中原地产数据库
2.2社区型商铺为主导形态
社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。社区型商铺一般以住宅底商的形式出现，多规划为临街商铺或商业街，满足社区的日常综合性消费需求。社区型商铺面积较小，价格相对较低，分布面广，通常以分散销售的方式进入销售市场。
商业广场供应量为39.48万平方米，占整体供应量的41.9%。由于单体体量较大，通常为2-4万平方米，因此面积占比较大。大型住宅项目中开始出现大型集中商业的趋势，较大规模的集中商业，但通常单价较高，分割面积较大。
写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务等方面需求。
图 7：成都市商铺供应类型（2010-2011年）

数据来源：中原地产数据库
2.3 新增供应外移加剧 三环外唱主角
从商铺供应环域分来来看，向三环外扩展的趋势明显加剧。2010年三环外商铺供应量为22.32万平米，占到全年40.44%，2011年三环外供应量达到55.58万平米，占到2011全年的59.00%，比例上浮十分明显。其他环域波动不大，表现平稳，与新建住宅分布大致相似，向次中心发展加快。
由于中心城区土地资源稀缺，生活配套成熟，新建商业项目极为有限，商铺供应较少。随着住宅向外扩展，商业配套紧随之，销售市场上的新增商铺呈现不断外移趋势，且这种趋势有进一步加剧的趋势。其中不乏有龙湖时代天街，新世纪环球中心等大型城市综合体分布在三环外等次中心区域。
图 8：成都市商铺供应环域分析（2010-2011年）

数据来源：中原地产数据库
2.4 城南供应继续领先 城西不甘示弱
2011年新增商铺供应中有36.24万平米来自城南，30.73万平米来自城西，占比分别为38.5%和32.6%，牢牢占据市场的主力，成为商铺供应的集中区域。其他区域变化不大，供应集中在7-11万平之间，表现平稳。由于城市加快向南发展，城南商铺供应势必继续占据市场主力，在相当长的时间内，不会发生实质性的变化。同时，城西的高新西区建设不断加快，未来商铺供应同样较为乐观。
图 9：成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年）

数据来源：中原地产数据库
3. 需求特征
3.1 销售波动明显 后期平稳
2011年上半年商铺成交量跌宕起伏，月均成交量为7.42万平米，年初延续2010年火爆态势，成交为12.57万平米，成为年度最高销售水平，3月成交仅为3.90万平米，成为年度低谷。下半年销售相对较为平稳，整体来看，下半年成交量并未因商铺供应增长而增长，一方面信贷持续紧缩，利率上浮，商业地产未能幸免，购房成本上升投资回报率下降导致需求有所抑制，而另一方面，商铺价格快速上涨，投资门槛提高一定程度上制约了成交量的上升。
图 10：成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月）

数据来源：中原地产数据库
3.2 价格继续上扬
图 11：成都市商铺销售价格（单位：元/平米）

数据来源：中原地产数据库
2011年商铺平均销售价格为22805元/平方米，环比上涨32.7%，继续保持较大幅度的涨幅。商铺自用需求较为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同时，社会闲散资金购买意愿强烈，在自用及投资需求的推动下，商铺价格持续走高。社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业广场价格达到10万元/平方米以上。
表 1：2011年各方位典型项目销售价格情况
方位
项目名称
价格（元/平方米）
面积分割
商务类型
城中
锦城华府
28000-55000
30-300
住宅底商
雄飞中心
50000-180000
8-20
大型集中商业
城东
沙河壹号
30000-40000
50-300
住宅底商
米娅中心
28000-40000
50-300
住宅底商
城南
保利心语花园
35000-45000
30-100
5.9米挑高住宅底商
大鼎世纪广场
30000-60000
100-300
写字楼底商
城西
中海国际购物广场
20000-50000
25-50
大型商业广场
中大君悦金沙
40000-60000
30-200
住宅底商
城北
北城天街
40000-90000
40-200
商业广场+住宅底商
金牛万达广场
60000-80000
100-150
临街商铺
数据来源：中原地产数据库
4. 销售市场小结
在住宅限购的大环境下，开发商纷纷加大商铺供应量，推盘节奏明显加快，供应出现2005年以来的首次反弹。在自用及投资旺盛需求的推动下，成交情况较好，价格持续上扬。整体来看，上半年市场热度不减，成交火爆的情形较为突出，与住宅市场形成鲜明的对比，但是下半年市场受到楼市整体销售疲软及信贷持续紧缩的影响，市场有所降温，成交相对较为平缓。从区域来看，商业发展外扩趋势加剧，后期这种趋势不会出现实质性的变化。城南区域仍为商铺市场最为活跃的区域，城西发力，重点项目集中供应，未来供需持续平稳。
三．租赁市场分析
1. 商圈概况
春盐商圈作为成都市的核心商圈，由春熙路及盐市口商圈合并发展而来，在各大商圈中处于霸主地位。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。
除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈的体量集中在20-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。
图 12：成都市各商圈分布图

2. 新增商业项目
2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。
图 13：成都市各商圈新增供应情况

数据来源：中原地产数据库
表 2：2011年新增大型商业项目概览
新增商业项目
开业时间
商业面积（万平米）
业态规划及品牌
特点
北京华联
4月29日
6.00
BHG时尚百货，BHG生活超市，品牌时尚店、服装、餐饮、咖啡厅、儿童娱乐城，嘉禾影院、电玩城
满足城西区域性消费需求，并在一定程度上弥补该片区大型商业百货的空缺
远东百货
6月25日
6.00
国际一线品牌、国际精品、时尚流行服饰、精致超市、特色餐厅、美食街等
地处市中心核心商圈，地段繁华，定位大型中高端百货卖场，引领盐商圈的升级
富森美家居
7月30日
20.00
318个国内外一线家具品牌，并全国首创推出8大欧美家具独立店
城南高端家居卖场，成都最大单体卖场
苏宁广场
9月30日
12.50
苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、肯德基、味千、澳门豆捞、横店影院、清健身、金宝贝早教、UR综合店、劲浪体育、新宇钟表、屈臣氏等。
处于快速成长的新南天地商圈，体量较大，业态丰富，发展成为城南又一综合性购物中心
伊藤高新店
11月8号
3.35
咖啡厅、美容美发、旅行社、餐饮FF店、儿童游乐剧场等
城南大源板块首家营业的综合类百货卖场，较好地满足此地区消费者的需求，弥补区域商业配套不足，推动区域市场发展
地一大道
12月23日
9.00
零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐饮，服装
打造地下购物中心，形成立体商业，连接较多商场及重要交通节点，为春熙路商圈再次扩容
王府井百货
12月26日
10.00
百货店、名品商铺、精品超市、特色餐饮、高端影院等
前身为天府汇成购物中心，改造后的王府井百货在业态、品牌、布局等方面更具有吸引力
数据来源：中原地产数据库
3. 租金水平
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。
表 3：各商圈租金水平
商圈
主要租金范围
2011年租金变化
春盐商圈
250-2200
上涨8%-10%
光华-金沙商圈
95-320
上涨6-10%
双楠商圈
60-460
上涨8-10%
新南天地商圈
85-330
上涨6%-12%
万达商圈
65-500
上涨8-10%
建设路商圈
85-380
上涨7%-10%
数据来源：中原地产数据库
4. 未来商业项目分析
成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。
表 4：未来大型商业项目供应列表
方位
未来大型商业项目
城中
华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、 太古广场（6.5）、成都339（3）、 苏宁春熙广场（待定）
城西
中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、 凯德商业广场（待定）
城南
凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20） 、王府井（9.8）、保利国际广场（待定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15）
城东
万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥万达广场（待定）、协信中心（待定）
城北
北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）
数据来源：中原地产数据库
四．典型项目分析
1. 金牛万达广场
项目名称
金牛万达广场

地址
金牛人民北路与一环路交汇处
投资商
成都金牛万达广场投资有限公司
开发商
成都金牛万达广场投资有限公司
总投资
100亿
建筑面积
总110万平方米
商业面积
20万平方米
开盘时间
2011-07-24
销售价格
价格5-10万元/平方米，大部分只租不售
车位
4500个（1：6）
客梯
待定
周边商场
摩尔百盛、易初莲花、百佳购物广场、人人乐金荷花市场、盛世荷花市场等
项目点评
项目采取租售结合的做法，开发商自持地上部分物业，通过出售商业街和内部部分物业，在保证品质的情况下，资金流得到保证。加之位于繁华的市区，交通极为方便，人流量大，势必成为区域性的商业中心，对火车北站-荷花池片区发展及商圈升级起到极大的推动作用。
2. 龙湖时代天街
项目名称
龙湖时代天街

地址
成都成都市高新西区合作路89号
投资商
龙湖地产
开发商
龙湖地产
总投资
100多亿
建筑面积
180万平方米
商业面积
70万平方米
开业时间
2010-8-27
价格
售价15000-45000元/平方米
车位
11170个
周边商场
暂无。
项目点评
项目商业体量达到70万平方米，处于成都近郊，建成后将成为亚洲区域内规模最大，全球前三的一站式购物中心，龙湖地产打造，项目整体品质较好。但项目周围目前没有成熟的居民社区，加之项目交通单一，公交线路少，离地铁，快铁远，交通系统有待提高。
五．总结
1. 小结
Ø 销售市场商铺供应明显回升，供应量达到94.21万平方米，供应量创下新纪录，尤以下半年集中爆发，供应的区域集中在城南和城西；商铺成交量为75.98万平方米，市场销售表现均为平稳，价格为22805元/平方米，继续呈现上扬的态势。
Ø 租赁市场逐渐形成了以核心商圈为主，多个次级商圈共同发展的局面。次级商圈加快发展，比较突出的是新南天地商圈，发展快速，已经形成了大型综合性商圈。商铺价格上扬的同时，租金也稳步上涨，整体较为平稳。
2. 后市预测
Ø 在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产遇到难得的发展机遇，市场发展加快。开发商纷纷加大商业地产的开发比重。预计商铺市场未来保持较快的发展速度。
Ø 开发商开发能力不断提高，城市综合体不断涌现，多个项目均包含大面积的商场，商铺供应潜力较大。随着这些商业项目的开业，市场存量将有大幅度的攀升，租赁市场压力不断加大，优质商铺的争夺将趋于白热化。