市场房地产分析研究报告.docx

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★ 一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。
★ 房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。
★ 2004年将成为房地产开发企业上市年。究其原因主要有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外寻找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时间一般都在2年左右，2004年正好是这个时间节点。
★ “18号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业。2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者可以重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。
目 录
Ⅰ 基础数据平台 2
一、全国房地产开发投资情况 2
二、全国房地产土地开发与销售情况 2
三、各地区房地产开发投资情况 3
四、各地区商品住宅销售增长情况 4
五、各地区土地开发与购置增长情况 6
六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 7
Ⅱ 行业运行状况 9
一、“国房景气指数”小幅回落 9
二、35个大中城市房地产市场价格快速上涨 13
三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大 17
四、行业遭遇政策紧缩 企业面临资金压力 19
Ⅲ 发展趋势预测 21
一、房地产投资在二季度开始回落 21
二、主要城市地价仍将保持上升势头 21
三、土地政策将出现重大调整 23
四、2004年将成为房地产开发企业上市年 24
Ⅳ 投资价值分析 27
一、市场需求旺盛 行业前景看好 27
二、不同物业投资风险综合分析 29
三、股市渐趋回暖 板块轮动酝酿机会 32
四、上市公司研究（深万科） 36

Ⅰ 基础数据平台
一、全国房地产开发投资情况
单位：亿元，%
主要指标
自年初累计实际完成投资
比去年同期增长
比重（以投资总额为100）
自年初累计
去年同期
投资完成额
其中：国有经济控股
商品房建设投资
土地开发投资
1820.40
439.93
1241.05
103.03
41.1
58.6
39.8
37.9
100.0
24.2
68.2
5.7
100.0
21.5
68.8
5.8
一、按工程用途分：
住宅
其中：经济适用房
1203.02
70.02
35.9
5.4
66.1
3.8
68.6
5.2
办公楼
94.27
68.0
5.2
4.3
商业营业用房
228.88
61.0
12.6
11.0
其他
294.22
42.7
16.2
16.0
二、按构成分：
建筑工程
1109.4
40.2
60.9
61.3
安装工程
73.84
47.8
4.1
3.9
设备工器具购置
25.69
78.0
1.4
1.1
其他费用
其中：土地购置费
611.47
383.09
40.8
45.2
33.6
21.0
33.7
20.5
计划总投资
30549.64
36.7

本年计划投资
8705.19
36.5

新增固定资产
725.75
47.8

二、全国房地产土地开发与销售情况
单位：万平方米，亿元
主要指标
实际完成
比去年同期增减
自年初累计
去年同期
绝对数
±％
一、土地开发与购置情况

本年购置土地面积
7166.71
5380.05
1786.66
33.2
完成开发土地面积
3724.06
2891.06
833.00
28.8
本年土地成交价款(万元)
435.58

二、商品房建筑、销售面积

施工面积
70072.86
52748.93
17323.93
32.8
其中：新开工面积
12899.54
10528.53
2371.01
22.5
竣工面积
3680.62
3034.86
645.76
21.3
销售建筑面积
4271.16
3155.07
1116.09
35.4
三、商品房竣工价值
527.51
449.59
77.92
17.3
四、商品房销售额
1143.34
791.74
351.60
44.4
其中：销售给个人
1053.39
702.45
350.94
50.0
三、各地区房地产开发投资情况
单位：亿元，%
地区
投资额

比去年
同期增长

住宅

住宅

经济适用房
经济适用房
全国总计
1820.40
1203.02
70.02
41.1
35.9
5.4
一、东部地区
1333.30
894.36
38.07
40.4
33.6
-5.2
北京
165.90
76.57
5.21
40.6
16.0
-25.8
天津
39.77
20.20
4.15
30.4
-18.5
-67.1
河北
29.50
20.31
5.34
43.0
74.6
123.4
辽宁
32.66
19.65
0.17
58.3
26.0
0.5
上海
188.05
145.10

34.5
33.5
0.0
江苏
226.12
164.48
9.11
72.3
66.6
26.7
浙江
222.54
170.06
5.84
47.0
55.5
84.9
福建
76.32
52.13
1.63
38.0
51.5
151.1
山东
94.08
66.04
3.97
64.1
63.6
11.3
广东
252.35
154.98
2.21
14.0
-1.3
-28.4
海南
6.02
4.84
0.38
83.8
67.4
89.2
二、中部地区
228.68
149.93
16.23
62.2
66.7
42.5
山西
7.38
3.55
0.61
31.9
21.1
-38.1
吉林
0.15
0.12

22.5
4.3

黑龙江
1.56
0.77
0.07
39.5
13.7
-27.3
安徽
57.12
40.16
1.56
69.5
70.8
-35.6
江西
35.58
21.00
2.58
61.8
76.9
51.8
河南
35.52
24.84
2.74
64.0
55.3
42.8
湖北
40.27
27.44
1.50
76.2
62.4
55.9
湖南
51.11
32.07
7.17
50.6
78.5
116.8
三、西部地区
258.41
158.74
15.72
29.6
25.9
5.4
内蒙古
1.85
0.81
0.01
129.9
227.8
0.0
广西
29.81
17.92
0.30
53.2
41.1
-10.8
重庆
63.39
34.02
3.40
45.0
46.0
37.5
四川
87.96
60.86
2.98
7.7
11.2
8.3
贵州
20.67
10.99
1.55
33.7
22.0
68.7
云南
19.97
12.26
2.63
38.9
25.8
3.8
西藏
0.31
0.18
0.13

陕西
23.21
15.76
3.18
42.3
32.4
-32.7
甘肃
4.76
2.90
0.61
47.4
84.5
107.7
青海
1.45
0.83
0.17
18.5
-9.0
-53.5
宁夏
2.54
1.56
0.25
36.4
30.1
255.0
新疆
2.49
0.66
0.51
111.2
-16.6
13.8
四、各地区商品住宅销售增长情况
单位：万平方米，亿元，%
地 区
销售面积
销售额

比去年同期增长
销售给个人
销售面积
销售额

销售给个人
全国总计
3836.45
951.65
904.57
36.3
45.1
48.2
一、东部地区
2390.66
739.90
700.11
31.9
42.2
45.6
北京
248.57
108.38
105.31
3.5
0.3
10.2
天津
123.14
34.31
32.92
33.4
48.3
43.4
河北
97.22
12.59
12.13
112.8
86.0
95.8
辽宁
77.91
20.81
19.88
-7.4
-0.8
-1.7
上海
310.04
160.77
144.61
37.7
69.7
60.2
江苏
425.67
94.76
92.01
80.4
99.3
99.9
浙江
293.52
75.73
74.89
12.0
36.2
37.3
福建
164.95
39.91
38.22
42.3
48.8
42.9
山东
206.51
35.09
32.91
40.8
35.6
51.5
广东
432.41
154.74
144.42
20.7
40.7
51.0
海南
10.74
2.81
2.81
78.6
190.5
190.5
二、中部地区
592.38
85.90
81.48
47.6
69.4
69.9
山西
25.19
3.74
3.69
97.6
107.9
128.2
吉林
7.40
1.62
1.62
20.5
31.3
31.3
黑龙江
25.19
4.44
4.41
34.6
20.5
26.7
安徽
156.39
19.70
19.00
81.7
78.7
79.3
江西
65.39
6.58
6.24
4.2
23.0
18.0
河南
96.71
13.11
10.70
31.0
37.9
22.3
湖北
107.64
18.50
18.03
89.2
129.5
133.2
湖南
108.44
18.22
17.78
28.7
81.4
92.2
三、西部地区
853.43
125.84
123.00
41.9
48.5
50.8
内蒙古
5.60
0.65
0.65
-51.1
-50.0
-50.0
广西
106.49
19.94
19.91
53.6
66.6
67.3
重庆
143.87
20.43
19.57
30.7
32.2
28.4
四川
266.19
34.92
34.15
25.4
27.5
28.0
贵州
71.78
7.79
7.68
19.5
30.9
29.6
云南
89.93
14.51
14.34
93.8
61.9
72.8
西藏
0.54
0.11
0.11

陕西
67.00
11.24
10.99
29.9
47.8
60.0
甘肃
24.93
4.29
3.68
71.5
167.5
179.3
青海
3.23
0.65
0.65
73.6
60.7
0.0
宁夏
33.06
5.38
5.34
248.2
231.0
229.2
新疆
40.81
5.93
5.93
187.7
139.2
144.5
五、各地区土地开发与购置增长情况
单位：万平方米，亿元，%
地区
土地
购置费
本年购置
土地面积
完成开发
土地面积
比去年同期增长
土地购置费
本年购置土地面积
完成开发土地面积
全国总计
383.09
7166.71
3724.06
45.2
33.2
28.8
一、东部地区
290.63
4087.09
2328.21
49.3
51.4
30.2
北京
32.48
61.21
36.94
65.2
-43.7
-52.1
天津
7.18
83.59
121.92
80.0
-61.3
-42.1
河北
4.78
183.42
51.38
11.0
25.4
-33.2
辽宁
6.91
99.12
35.43
118.9
12.5
-29.8
上海
23.17
80.06
55.47
154.9
34.0
109.7
江苏
57.75
1213.19
575.04
35.3
120.2
143.7
浙江
83.34
526.67
326.63
47.9
1.9
42.9
福建
14.66
352.74
286.40
75.1
49.0
114.3
山东
21.52
554.23
360.50
94.9
36.9
56.8
广东
38.81
932.65
458.51
8.9
154.1
-11.7
海南
0.02
0.20
20.00
-95.2
-95.2

二、中部地区
50.83
1756.05
672.83
70.7
21.7
7.1
山西
1.39
45.51
15.82
75.8
16.7
-35.8
吉林

黑龙江
0.25
4.27
1.50
262.4

-23.5
安徽
15.32
415.79
135.08
98.3
66.1
9.0
江西
8.94
278.96
153.10
65.6
0.9
41.9
河南
9.32
303.45
64.55
107
42.2
17.9
湖北
6.70
281.72
120.14
117.9
67.1
57.7
湖南
8.92
426.36
182.63
8.9
-13.3
-23.5
三、西部地区
41.63
1323.57
723.02
5.8
7.0
52.4
内蒙古
0.31
18.51
4.92
-30.5
29.7

广西
4.09
173.02
161.79
35.2
52.2
64.3
重庆
7.36
243.88
251.81
25.1
8.0
127.2
四川
18.62
389.21
66.84
-15.1
-28.1
-13.8
贵州
3.52
161.68
75.18
106.3
37.8
27.0
云南
3.96
167.81
80.13
75.2
78.1
-1.3
西藏

0.33

陕西
2.22
63.05
55.51
-8.0
-4.6
233.3
甘肃
0.69
33.29
14.32
-22.7
-7.7
-13.4
青海
0.23
10.33
8.33
-53.4
-34.9
-29.9
宁夏
0.22
14.71

9.3
201.9

新疆
0.42
48.07
3.85

六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
单位：万平方米，%
地 区
施工面积

竣工面积
比去年同期增长
施工面积

竣工面积
新开工面积
新开工面积
全国总计
70072.86
12899.54
3680.62
32.8
22.5
21.3
一、东部地区
46284.41
7972.1
2306.95
28.9
25.6
11.3
北京
5361.37
337.65
228.36
22.1
0.5
22.3
天津
1125.10
229.55
91.31
11.9
7.8
21.1
河北
1071.52
304.97
70.13
31.0
19.2
95.4
辽宁
1175.32
200.10
32.13
28.5
-7.6
-42.1
上海
6012.07
752.34
220.88
29.4
9.6
32.3
江苏
6773.90
1845.87
419.40
74.9
102.2
77.0
浙江
8339.14
1283.04
305.42
34.9
18.8
-2.7
福建
3588.68
460.73
202.94
19.1
8.5
15.2
山东
3759.36
945.38
128.21
36.4
16.2
-0.1
广东
8718.05
1598.52
601.67
7.7
18.8
-12.9
海南
359.90
13.95
6.50
79.0
-78.0
24.3
二、中部地区
9347.44
2078.71
568.74
49.5
30.2
50.5
山西
355.68
66.12
17.34
26.9
-18.6
118.6
吉林
3.10

3.10

黑龙江
138.61
18.63

12.9
11.4

安徽
2100.39
482.17
145.94
52.5
46.5
26.0
江西
1511.63
364.01
79.21
62.6
5.3
18.2
河南
1938.70
353.06
97.42
48.1
57.3
39.7
湖北
1537.31
404.80
75.20
53.8
64.3
66.0
湖南
1762.02
389.91
150.53
42.7
10.3
112.1
三、西部地区
14441.01
2848.73
804.93
36.3
10.3
37.6
内蒙古
130.29
35.19
3.37
131.1
67.5
0.0
广西
1612.69
346.42
136.85
81.5
72.8
40.2
重庆
3666.95
513.75
163.86
16.3
-24.5
35.7
四川
4238.16
849.75
293.41
24.3
-15.1
22.4
贵州
1552.89
369.11
72.49
35.1
78.9
96.8
云南
830.62
264.19
48.15
35.5
93.5
13.2
西藏
1.01

陕西
1217.72
198.77
44.45
64.2
15.9
151.1
甘肃
709.72
153.95
28.01
210.8
74.0
270.4
青海
107.80
31.19

10.3
-25.5

宁夏
249.12
60.28
8.33
71.6
152.1
37.5
新疆
124.04
26.13
6.01
8.2
110.4
-63.1

注：从2004年起，东、中、西部划分范围按新规定执行，即将原划入东部地区的广西和中部地区的内蒙古划入西部地区。
数据来源：国家统计局

Ⅱ 行业运行状况
一、“国房景气指数”小幅回落
（一）房地产开发总体景气水平
国家统计局编制的全国房地产开发景气指数结果表明：今年前3个月，“国房景气指数”继续保持在较高水平，但随着完成投资等主要指标增幅的回落，3月份，“国房景气指数”为106.20，比上月下降1.46点，比去年同月下降1.13点。表明一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。
今年一季度，全国房地产开发继续保持快速发展的主要因素为：一是充裕的资金和相对宽松的土地供应，是推动房地产开发投资强劲增长的重要动力；二是市场需求旺盛，商品房销售面积大于竣工面积，平均销售价格涨幅加大，销售额中个人所占比重高于去年同期，达到92.1%。

图2-1：2003-2004年3月房地产开发景气指数趋势图
数据来源：国家统计局
（二）主要分类指数走势分析
1、本年资金来源分类指数。3月份，本年资金来源分类指数为107.51，比上月下降3.16点，比去年同月上升2.87点。一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。其中，国内贷款875亿元，同比增长30.7%，增幅比去年同期回落20.7个百分点，表明央行采取的紧缩房贷政策作用开始体现；企业自筹资金1225亿元，同比增长61.5%，增幅比去年同期提高14.7个百分点；定金及预付款1194亿元，同比增长64.5%；利用外资57亿元，同比增长1.05倍。分地区看，东部地区房地产开发企业到位资金的增速明显低于中、西部地区。

图2-2：2004年1-3月房地产开发投资完成额构成情况
数据来源：国家统计局
2、房地产开发投资分类指数。3月份，房地产开发投资分类指数为108.28，比上月下降1.79点，比去年同月上升1.14点。一季度，全国累计完成房地产开发投资1820亿元，同比增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点，但比今年前2个月回落了9.1个百分点。其中，完成住宅投资1203亿元，同比增长35.9%，占全部投资的比重为66.1%，比去年同期下降2.5个百分点；办公楼投资94亿元，同比增长68%，所占比重为5.2%；商业营业用房投资229亿元，增长61%，所占比重为12.6%。

图2-3：2004年一季度全国房地产开发投资完成额及增长情况
数据来源：国研网财经数据库
3、商品房销售价格分类指数。 3月份，商品房销售价格分类指数为98.28，比2月份上升2.36点，比去年同月上升0.92点。一季度，全国商品房完成销售面积达到4271万平方米，同比增长35.4%；商品房销售额累计完成1143亿元，同比增长44.4%；商品房平均销售价格为2677元/平方米，同比提高6.7%。其中，商品住宅平均销售价格为2481元/平方米，提高6.5%；办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨了24.8%和9.1%。中部8个省份的商品房平均销售价格同比提高16.3%，远远高于全国平均上涨水平。

图2-4：2003-2004年一季度商品房销售额及增长情况
数据来源：国研网财经数据库
4、商品房空置面积分类指数。 3月份，商品房空置面积分类指数为92.68，比2月份上升0.70点，比去年同月下降1.78点。商品房空置面积分类指数的下降，表明空置面积的增幅与去年同月相比有所回落。一季度，全国商品房空置面积为9008万平方米，同比增长5.3%，增幅尽管低于去年同期水平，但明显高于2003年增长2.2%的水平。其中，空置一到三年的商品房面积为3883万平方米，占全部空置面积的比重为43.1%；空置三年以上的商品房面积为1138万平方米，所占比重是12.6%。分地区看，全国有18个省份空置面积增幅超过10%。中、西部地区商品房空置面积增幅明显快于东部地区。
5、竣工面积分类指数。3月份，竣工面积分类指数为104.63，比2月份下降3.37点，比去年同月下降8.13点，是影响“国房景气指数”整体水平低于去年同月的主要因素之一。一季度，全国累计完成竣工面积3681万平方米，同比增长21.3%，增幅比去年同期减少24.5个百分点。其中，商品住宅竣工面积为2981万平方米，同比增长19.5%；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了28.2%和30.2%。

图2-5：2003-2004年一季度商品房竣工面积及增长情况
数据来源：国研网财经数据库

6、土地开发面积分类指数。 3月份，土地开发面积分类指数达到114.21，比2月份下降4.06点，比去年同月下降9.41点，是8个分类指数中下降幅度最大的分类指数。一季度，全国完成开发土地面积3724万平方米，同比增长28.8%，增幅比去年同期回落37.8个百分点。分地区看，东部地区完成土地开发面积2328万平方米，同比增长30.2%；中部地区完成土地开发面积673万平方米，同比增长7.1%；西部地区完成土地开发面积723万平方米，同比增长52.4%。

图2-6：2003-2004年一季度全国完成开发土地面积及增长情况
数据来源：国研网财经数据库
二、35个大中城市房地产市场价格快速上涨
据国家发展改革委、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%，房屋租赁价格上涨0.6%。
表2-1：2004年一季度35个大中城市房地产价格指数表
（以去年同期价格为100）
地 区
房屋销售价格
土地交易价格
房屋租赁价格
全国
7.7
7.5
0.6
北京
1.8
1.8
3.1
天津
14.2
18.1
-0.4
石家庄
2.2
0.0
0.1
太原
4.4
0.0
-1.2
呼和浩特
1.4
2.4
-0.9
沈阳
19.6
11.0
0.4
大连
3.4
11.8
-2.7
长春
-2.5
3.5
0.4
哈尔滨
1.1
0.0
0.3
上海
28.3
22.6
4.8
南京
12.1
3.2
6.8
杭州
10.5
51.3
10.0
宁波
11.9
12.3
4.9
合肥
8.5
8.4
0.2
福州
2.4
2.0
-0.9
厦门
8.0
6.2
-4.3
南昌
6.9
7.4
0.6
济南
10.2
4.7
3.3
青岛
16.0
1.7
-1.3
郑州
2.0
0.0
-1.8
武汉
5.9
2.4
0.1
长沙
1.2
1.7
1.7
广州
1.3
0.0
0.5
深圳
3.4
0.6
-0.4
南宁
2.6
0.0
0.6
海口
8.9
1.7
-3.1
成都
5.5
16.3
2.6
贵阳
2.1
0.4
0.6
昆明
0.1
0.0
0.3
重庆
14.5
4.0
4.7
西安
4.5
0.8
0.5
兰州
4.4
0.0
-4.9
西宁
4.5
9.8
0.0
银川
3.9
3.3
3.7
乌鲁木齐
0.3
0.0
-0.5
数据来源：国家统计局
1、房屋销售价格快速上涨。一季度，伴随着房地产投资和销售的快速增长，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，涨幅比去年四季度增加2.6个百分点。分地区看，35个大中城市中有9个城市房屋销售价格涨幅超过10个百分点。分别是上海涨幅为28.3%，沈阳19.6%，青岛16.0%，重庆14.5%，天津14.2%，南京12.1%，宁波11.9%，杭州10.5%，济南10.2%。昆明和乌鲁木齐房屋销售价格与去年同期基本走平，而长春房屋销售价格则下降2.5%。分类别看，在商品房销售价格中，住宅价格上涨7.6%。其中，经济适用住房和普通住宅销售价格分别上涨5.2%和7.7%，豪华住宅销售价格上涨7.9%。非住宅用房销售价格上涨7.4%。其中，写字楼和商业用房销售价格分别上涨7.8%和8.2%，其他用房销售价格上涨1.1%。
2、土地交易价格涨幅减小。一季度全国土地交易价格比去年同期上涨7.5%，涨幅比去年四季度低1.4个百分点。分地区看，35个大中城市中，有7个城市涨幅超过10个百分点，分别是，杭州涨幅为51.3%、上海22.6%、天津18.1%，成都16.3%，宁波12.3%，大连11.8%，沈阳11.0%。广州、昆明、哈尔滨和兰州土地交易价格与去年同期均持平。分类别看，在土地交易价格中，居民住宅用地交易价格上涨8.7%。其中，豪华住宅用地价格上涨7.0%，普通住宅用地价格上涨8.8%；商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.7%；工业用地交易价格上涨2.8%；其他用地交易价格上涨0.7%。除豪华住宅用地和工业用地价格涨幅较去年四季度增加外，其他各种用地价格涨幅均有所减小。

图2-7：2003-2004年一季度全国土地交易价格指数对比情况
数据来源：国研网财经数据库
3、房屋租赁价格略有上涨。一季度房屋租赁价格比去年同期上涨0.6%，涨幅比去年四季度低1.6个百分点。其中，住宅租赁价格上涨3.4%，涨幅比去年四季度减小11.1个百分点，商业用房租赁价格微涨0.2%，办公用房和厂房仓库租赁价格则分别下降0.7%和0.1%。

图2-8：2002-2004年一季度全国房屋租赁价格指数变动情况
数据来源：国研网财经数据库
三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大
“中国房地产TOP10研究组”发布了2004年“中国房地产百强企业研究”成果。从房地产百强企业的描述性统计分析来看，呈现四大特征：
第一，房地产百强在地域分布上呈现极大的不均衡性。房地产行业发展水平和城市经济发展的区域差异极大地影响了百强企业的区域分布。华北地区、华东地区和华南地区，占有100强总数的88%；而中西部地区和东北地区分别只占有100强的9%和3%。
第二，百强企业的开发规模和经营业绩差异较大，两极端化明显。从经营业绩来看，截止到2003年销售额超过20亿元的有17家，在10-20亿元之间的有19家，在10亿元以下的百强企业有65家；从开发规模看，40%的企业开复工面积集中在20-50万平方米，开复工面积超过200万平方米的百强企业只有3家。

图2-9：不同销售额的企业占百强总数的比例
数据来源：中国房地产TOP10研究组
第三，从房地产百强企业开发的产品结构看，产品的平均档次较高，均价6171元／平方米，是全国房地产均价的2.69倍；市场主导地位的仍是以开发中低档产品为主的企业。
第四，以“房地产开发为主营业务、相关产业为辅”的多元化经营模式已经形成。房地产百强企业中，从事纯房地产开发的百强企业占45家，以房地产开发为主的企业占55家。除房地产开发外，物业经营、关联施工、建材装饰也分别吸引了40%、15%和24%的百强企业。

图2-10：百强企业涉足关联行业企业数量（单位：家）
数据来源：中国房地产TOP10研究组
研究表明，房地产百强企业能在激烈的市场竞争中脱颖而出，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，作为行业龙头的万科企业股份有限公司和上海陆家嘴（集团）有限公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%。但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现。以北京为例，百强企业的销售额和销售面积占当地市场份额的41%和30.8%。从企业信用度上看，由于长期注重经营管理，百强企业信用度远高于行业平均水平。其中具有一级开发资质的占41%，二级资质的企业占44%，95%的百强企业进入了《中国房地产信用档案》的信用披露制度。从品牌效应上看，品牌资源成为百强企业最重要的无形资产，已形成一定品牌效应的企业在全国范围内进行大盘操作和品牌复制。
   四、行业遭遇政策紧缩 企业面临资金压力
自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相继推出一系列紧缩性政策。特别是在今年2月份，国务院副总理曾培炎明确强调，要制止钢材、水泥、电解铝行业的过度投资，随后中国银监会又宣布要对银行信贷中用于钢材、水泥、电解铝及房地产、汽车五大行业的投资情况进行专项检查。建设部长汪光焘在年初召开的全国建设工作会议上也指出，要切实防止局部存在的过热苗头演变为全局性问题，以保持房地产业的持续健康发展。2月10日，北京市政府出台了有关停止经营性项目国有土地使用权协议出让的“4号令”，提高了开发企业的拿地门槛。同时，又提出产业发展的重点要从以往的房地产业转向高科技等一些经济发展潜力更大的产业。
　　（一）政策推出十分谨慎
　　据中国人民银行研究局的有关专家透露，银监会此次政策是经过审慎研究后推出的。此次将房地产业、汽车业列入信贷专项检查名单，而未放入严控行业名单内，主要是考虑房地产业的投资增长速度、价格上涨幅度虽然比较大，但前三个产业的上涨幅度更为突出，而且与房地产业不同，钢材、水泥、电解铝均属高能耗产业，大多为国家立项的大规模项目，对整体经济发展的影响比较大。另一个原因就是，央行在去年已针对房地产业的信贷问题颁布了“121号文件”，同时，土地的新开发量是影响房地产的主要因素。自年初起国土资源部也已经在开发性用地的供给和管理上出台了一系列政策，在土地使用上有所限制。
　　（二）正确理解政策导向
　　可以说，央行“121号”文件与国务院“18号”文的出台，给房地产业带来“一冷一暖”，实际代表了两种不同意见的“博弈”结果，而今年在国务院精神指导下，对房地产业加强土地管理、信贷检查政策的出台，表明决策层对房地产业非泡沫说的全面否定。
　　对此，我们认为，政府的调控政策是必要的，并不矛盾。当前，房地产业确实存在局部过热苗头的压力，但对房地产市场应该有客观的判断，对新政策有正确的理解。
　　首先，在基本建设投资规模中，目前，商品房的投资只占17%-18%，另80%以上的投资是由工业、开发区、城市基本建设拉动的。而工业、开发区、城市基本建设多和新一轮政府追求政绩的行政行为有关，它与由市场化决定的商品房投资是完全不同的两个概念。其次，从需求层面上看，消费需求与投资需求的比例为90%：10%，尽管杭州、上海、温州个别城市出现了一定数量的炒房投资，但不能看作是全国的情况。目前，全国商品房价格涨幅为4.9%，北京房价以1997年到现在稳中有降。
　　对房地产市场是否过热一般有两种评判：一是盲目型过热。即由行政命令扩大开发，因政府行为使市场结构不合理而造成空置量增加；另一种是泡沫型过热。表现为房价飙升，卖得比盖得快，投机炒房比例增大。因此，从目前我国房地产行业总体情况来看，各区域发展不均衡，虽然存在局部过热苗头的隐患，但总体仍然是健康的。
　　（三）房价要看土地供给
房价的变化与开发成本密切相关，尤其是在成本中所占比重较大的土地成本。开发一个房产项目，其成本中，土地成本大概占35%-45%、建筑安装工程成本占据25%-35%、税费占30%-35%。
在一系列调控政策出台后，各界人士对房价的涨、跌出现了全然相背的判断。房地产市场的区域性很强，房价是否会上涨要做具体分析。房价取决于市场的供需关系。需求主要由消费需求和投资需求共同拉动。供应量由材料和土地决定。目前房地产上游产品钢材、水泥价格的上涨对房价影响不大，而土地会因供量的失度和不规范的转让方式而影响到房价。政府在土地方面做出