XXXX年度湖南省房地产市场形势分析(白皮.docx

2010年度湖南省房地产市场形势分析
Analytical Report on Real Estate Market Situation of Hunan Province
省住房和城乡建设厅房地产监管处

2009年12月以来，国务院、相关部门出台一系列调控措施，坚决抑制部分城市房价过快上涨，政策文件之密集、调控措施之严厉前所未有，市场起伏震荡，政策效应逐步显现。2010年，湖南省呈现开发投资需求和住房需求稳步增长，市场供销两旺，房价攀升，涨幅受到抑制，房地产市场平稳较快发展。
一、房地产市场运行基本情况
1.开发投资较快增长。全省共完成房地产开发投资1469.3亿元，增长35.5%，增速比上年同期提高22个百分点（见图1），比全社会固定资产投资增速高8.3个百分点，比全国平均增速高2.3个百分点。投资额居中部第4位、全国第15位（见图2），占全社会固定资产投资比重为15%。从单月完成投资量来看，经过4、5月的回落后，逐月稳步回升，12月高达185.3亿元，创单月投资新高，环比增长18.6%。其中长株潭地区完成开发投资890.5亿元，增长37.1%，比全省平均增速高1.6个百分点，占全省的60.6%。郴州、衡阳、娄底的增速分别为61.5%、58.2%和45.5%（见图3），带动全省房地产开发投资增长。
2.房地产用地需求强劲反弹，出让单价上涨。全省供应房地
图1. 全省单月房地产开发投资图图2. 全国各地区2010年房地产开发投资图
图3.全省各市州2010年房地产开发投资图
产用地5141.6公顷(见图4)，增长77.8%，占全省供地总量的38.7%。其中商服用地1251.4公顷，增长78.3%；住宅用地3890.2公顷，增长77.6%。房地产用地需求的回升带动了土地出让单价上涨。房地产用地出让单价881.2元/平方米(合58.7万元/亩)，同比上涨 20.9%，其中商服用地988.7元/平方米(合65.9万元/亩)，同比上涨20.7%；住宅用地843.1元/平方米(合56.2万元/亩)，同比上涨21.4%(见图5)。用地需求反弹的主要原因：一是商品房销售较好，开发企业积极入市拿地，地产市场活跃，流拍流标现象销声匿迹，竞价竞买取而代之；二是2009年供地萎缩5.1%，对比基数较小；三是保障性住房和棚户区改造用地明显增加。从单月供地来看，4、5月出现急剧萎缩，6、7、8月供地回升，9、10、11月供地较为平稳，12月供地激增。

图4. 全省单月房地产用地供应量图图5. 全省房地产用地出让单价图
3.房地产信贷快速增长。截止12月底，全省金融机构房地产贷款余额2137.6亿元，增长39%，增速高于全省贷款平均增速18个百分点。房地产贷款余额占全省贷款余额比重为18.6%，比重提高0.3个百分点。全年新增房地产贷款600.1亿元，增长39.2%(见图6)，占全省新增贷款的29.9%。从贷款投向来看，开发贷款余额550.7亿元，占房地产贷款的比重为25.8%；购房贷款余额1280.8亿元，占房地产贷款的比重为59.9%；政策性住房贷款余额306.1亿元，占房地产贷款的比重为14.3%(见图7)。从单月信贷投放来看，1-4月较大，5-8月收紧，9月回升，10-12月重新收紧，12月份，新增房地产贷款42.5亿元，比1月减少50%。
图6. 全省单月房地产信贷图

图7. 全省房地产信贷结构图
4.商品房供应量有效增加。全省商品房施工面积1.68亿平方米，增长22.5%，增速比上年同期回落5.7个百分点，其中住宅1.38亿平方米，增长22.0%。商品房新开工面积6460.9万平方米，增长21.6%(见图8)，增速比上年同期回落4个百分点，新开工量居全国第10位(见图9)，其中住宅5383.3万平方米，增长22.0%。从单月新开工面积看，在4、5和7、8月出现回调，9-12月逐步回升。商品房竣工面积3350.5万平方米，增长13.0%(见图10)，其中住宅2831.4万平方米，增长13.2%。
图8. 全省商品房单月新开工面积图图9. 全国各地区2010年商品房新开工面积图
图10. 全省商品房单月竣工面积图
5.住房消费稳步增长。全省商品房累计销售面积4473.0万平方米，增长27.3% (见图11)，增速比上年同期回落5个百分点，销售面积在全国排第9位，增速比全国高17个百分点（见图12）；完成销售额1406.5亿元，增长49.4%(见图13)，占全社会商品零售总额24.4%，占比提高5.2个百分点。其中商品住宅销售面积4143.1万平方米，增长27%；完成销售额1247.9亿元，增长51.1%。从单月销售面积看，受调控措施影响，4、7、10月份销售萎缩，其它月份销售比较平稳，12月份受契税上调的传闻影响，销售猛增至915.7万平方米，环比增加125.5%。
图11. 全省商品房单月销售面积图
图12. 全国各地区2010年月商品房销售面积图
图13. 全省商品房单月销售额图

图14. 全省各市州2010年商品房销售面积图

图15. 全省各市州2010年商品房销售额图
6.供求结构基本合理，中套型住宅占市场主体。从住房供应结构看，小套型占比上升，中套型和大套型占比有所下降。全省商品住宅竣工23.85万套，其中90平方米以下套型6.70万套，占28.1%，占比提高3.7个百分点；90-140平方米套型11.83万套，占49.6%，占比下降1.8个百分点；140平方米以上套型5.32万套，占22.3%，占比下降1.9个百分点(见图16)。从住房需求结构看，小套型占比上升，中套型和大套型占比下降。全省商品住宅销售35.17万套，其中90平方米以下套型8.95万套，占25.4%，占比提高1.1个百分点；90-140平方米套型18.91万套，占53.8%，占比下降1个百分点；140平方米以上套型7.31万套，占20.8%，占比下降0.1个百分点(见图17)。对照供应结构与需求结构，中户型供求偏紧，小户型、大户型供应偏多。

图16. 全省商品房供应结构图 图17. 全省商品房需求结构图
7.房价上涨较快，待售面积增速回落。全省商品住宅均价为3012元/平方米，同比上涨10.7%(见图18)，比一季度回落10.5个百分点,房价在全国排第23位（见图19）。长沙市内五区商品住宅均价为5230元/平方米，同比上涨9.6%，比一季度回落9.1个百分点。商品房待售面积731.0万平方米，增长59.4%，增速环比11月回落25.8个百分点，其中住宅473.7万平方米，增长56.7%，增速环比11月回落27.9个百分点。
综上所述，我省房地产市场持续健康发展，呈现出开发投资、房地产信贷、商品房供应、住房消费稳步增长，土地供应增势强劲，市场总体供求基本平衡。但仍然存在一些突出问题：一是房价上涨较快，全省涨幅比全国高3.1个百分点，长沙比全国高2个百分点；二是信贷风险上升，开发贷款不良率上升，个人购房贷款违约客户增加；三是在建规模过大，商品房潜在供应量较大，一旦住房需求下滑将出现许多半拉子工程。当前房价上涨较快的主要原因是：第一，投放货币较多造成流动性过剩，资金供应充足，大量资金流向楼市，推高不动产价格；第二，CPI连续6个月超过3%，通胀预期明显，居民存款实际利率处于负利率状态，居民缺乏有效的保值、增值途径，造成住房需求非正常膨胀；第三，开发成本直线上升，地价加速上涨，钢材上涨8.3%，机械上涨4.9%，人工上涨9.7%，长沙市精装楼盘激增，也推高成本；第四，房地产交易涉及土地增值税、所得税、契税的调整，增加了交易成本。

图18. 全省2010年商品住宅销售均价图

图19. 全国各地区2010年商品住宅销售均价图
图20.全省各市州2010年商品住宅销售均价图
二、2011年房地产市场走势
2011年国家宏观经济政策的基本取向是积极稳健、审慎灵活，实行积极财政政策和稳健货币政策，既要保持经济平稳较快发展，又要调整经济结构、管理通胀预期，既要扩大内需，又要防止住房需求膨胀，抑制房价过快上涨。今年国家依然实行严厉的房地产调控措施，房地产市场高速发展存在一定困难，但也存在一些有利因素：一是省委省政府推行“四化两型”战略，湖南省经济社会进入发展快车道，居民收入明显增加，住房需求将保持旺盛的势头；二是城市化进程加快，城市进一步扩容提质，加大基础设施和基本民生的投入，开展大规模棚户区改造，将产生大量的刚性需求；三是开发企业、消费者普遍认为湖南房价相对合理，泡沫成分较少，房地产市场发展潜力较大。2011年湖南省房地产市场形势将比较复杂，总体仍将持续平稳发展，呈现以下特点：
1.房地产开发投资增速放缓。开发企业资金量相对充足，2010年开发企业到位资金2366.5亿元，增长46.6%，后续投资有充分保障。同时我省住房刚性需求强劲，随着投资环境继续优化，外来投资增加，投资将保持增长态势。但受调控政策影响，开发企业投资信心下挫，投资增速会出现一定程度的回落。
2.房地产用地供应保持增长。2011年，国家将加大土地有效供应，增加中小套型住房和保障住房的土地供应，对保障性住房应保尽保，棚户区改造用地将大幅度增加，用地政策比较宽松，房地产用地供应依然保持增势。
3.房地产信贷增长放缓。在稳健的货币政策下，流动性过剩的问题将有所缓解，房地产信贷政策总体趋紧。金融管理部门将加大房地产贷款领域风险提示和预警，商业银行提高开发贷款审批门槛，严格实施差别化住房信贷政策。预计房地产贷款政策不会出现松动，房地产信贷增速会明显回落。
4.保障性住房需求持续增长。城市化进程的快速发展推动了住房刚性需求的增长。2011年，政府将加大经济适用房、公共租赁、廉租房、棚户区改造等保障性住房的建设力度，湖南省保障性住房供应量将大幅度增加，保障面迅速扩大，城市中低收入家庭的住房需求将会从中得到有效满足。
5.商品房需求将有所减少。二套房贷首付比例提至60%、禁止发放三套房贷将有效抑制改善型需求、投资型需求和投机型需求，投机炒楼将受到严厉税收政策的限制。因此对商品房的需求量相对会减少，商品房旺销的势头将有所减弱。