xx项目市场调查工作计划(1).docx

xx项目市场调查工作计划

此次项目调查工作将分为二个阶段完成，第一阶段明确项目是否进行开发并确定开发的时机，第二阶段在确定项目可能的开发方向后进行深入研究。同时，以项目地块条件为限制条件，逐渐剥离，为项目可能的定位方向提供依据。

第一阶段：
一、宏观层面
调查时间：10-12天
1、 xx市、xx市、xx市等相关宏观经济环境调查；
2、 绵阳市房地产发展现状；
3、 项目所在区域的房地产市场现状；
4、 项目所在区域未来的竞争环境（规划方面）；
5、 地块属性研究（SWTO分析）；
1）地块的基本条件；
2）地块周边的各类配套设施；
3）区域人口分布状况；
4）区域内居住圈状况；
5）道路交通条件；
6、项目所在区域周边的居民结构及居住圈分析；
1、）居住圈密度调查分析
2）周边人口状况调查分析

二、关于商业
1、竞争环境：
调查方法：实地走访+相关人员访谈等
调查样本：5-10
调查时间：5-7天
调查范围：xx市区范围内
调查对象：与项目有较强可比性、相似性的同类或类似不同业态的专业市场、卖场进行摸底，（如建材、灯具、家电、农机、酒店用品、通讯、陶瓷及大卖场及其他市场）；
调查内容：
▲ 被调查专业市场或主要经营区域的现状（物业形态、租金水平、业态组合档次）；
▲ 被调查区域内的不同业态的特征及与项目所在地区域的组合可能性；
▲ 可能的辐射区域；
▲ 大概的经营状况等；

2、项目内现实经营者调查；
调查方法：商家访谈
调查样本：70
调查时间：7天
调查范围：项目所在地专业市场内
调查对象：有一定规模、不同经营类型、档次的商家，按一定的业态分布
调查内容：
▲ 现有的经营面积、商品类型、经营状况；
▲ 现使用物业的使用性质、租金水平、相关费用；
▲ 可能的经营辐射区域（郊县、城区等）；
▲ 对目前这个专业市场满意与不满意的方面；
▲ 在项目改造期间的经营场所选择及可接受的改造时间；
▲ 未来项目改造后的理想物业形态及相关管理服务；
▲ 对因为项目改造后带来经营成本增加的看法和接受程度；
▲ 对未来经营的楼层、面积、开间、形态等选择；
▲ 对冻库/仓库、停车场的相关需求；
▲ 对酒店的需求及档次、配套要求；
▲ 对项目未来发展前景的预期；

第二阶段：
一、关于住宅
1、竞争环境：
调查方法：实地走访+相关人员访谈等
调查样本：视实际情况而定
调查时间：5-7天
调查范围：xx市区范围内
调查对象：对项目有借鉴性、可比性或有一定代表性的楼盘
调查内容：
▲ 被调查项目的基本情况（开发规模、物业形态、绿化率、户型区间等）
▲ 项目内物业的销售价及进度；
▲ 项目的主力客户群体；
▲ 项目周边的交通及配套条件等。

2、住宅潜在消费者调查
调查方法：拦截访问
调查范围：xx市区
调查样本：100
调查时间：10天
调查对象：
▲ 未来三年内在xx市买房的可能性大于0；
▲ 在家庭消费中占主要地位；
▲ 符合市场调查的其它常规甄别条件；
调查内容：
▲ 现居住物业的类型、属性；
▲ 未来3年内的购房计划（置业目的、置业区域、时间等）；
▲ 对产品细节的测试（建筑风格、户型结构、面积、功能、景观等）；
▲ 对单位价格、总价和付款方式的接受能力；
▲ 对计划购房的区位、环境、交通及生活配套设施的要求；
▲ 选择物业的考虑因素及其影响程度；
▲ 对项目所在地敌片区的优劣势评价；
▲ 生活观念/习惯及媒体接触习惯、传播诉求接受程度测试；
▲ 背景观念资料（性别、年龄、学历、家庭收入等）；

3、消费行为调查；
调查方法：街头随机拦截访问
调查样本：100
调查时间：3天
调查范围：项目所在地专业市场内及周边区域
调查对象：普通消费者
调查内容：
▲ 对不同商品及服务的消费能力及选择标准（商品种类、数量、金额、购物时间、购物频次）；
▲ 日常消费半径；
▲ 希望区内增加的商业类型及商品种类；
▲ 对项目地块现状的评价；
▲ 对项目地块的接受程度及相关建议；

4、市场内商户主要客户访谈；
调查方法：深度访谈或座谈；
调查样本：5-10个
调查时间：7天
调查范围：市场内重点商家的主要客户
调查内容：
▲ 对市场现有状况的评价及要求；
▲ 对未来项目发展的主要关注内容；
▲ 对项目未来的发展前景预期；

二、关于酒店、餐饮、休闲娱乐
调查方法：实地走访+相关人员走访；
调查样本：每个行业在3-5个左右；
调查时间：10天
调查范围：xx市区内有代表性的聚集区；
调查内容：
▲ 被调查专业市场或主要经营区域的现状（物业形态、租金水平、业态组合档次）；
▲ 被调查区域的不同业态的特征及项目所在地区域的组合可能性；
▲ 可能的辐射区域；
▲ 大概的经营状况等。

问卷编号：

商铺经营者调查问卷

先生/女士：
您好！我是xx市场调查有限公司的访问员，我们公司正在进行一项有关商业方面的市场研究，想听听您的宝贵意见和建议，可以耽误您一点时间和您谈谈吗？非常感谢您对我们工作的支持和帮助！
谢谢！

访问员保证：
本人所作问卷均按照项目操作规范完成，全部真实有效；若有发现一份问卷作弊，扣除全部劳务费。
访问员签名：

以下内容在访问结束后填写
被访者姓名： 联系电话：
商铺名称： 商铺地址：
访问员姓名： 访问日期：
访问开始时间： 时 分 访问结束时间： 时 分
访问长度： 分钟 访问地点：

以下由调查公司人员填写

一审审卷结果： □合格 □补问 □作废 □作弊 一审签名：
二审审卷结果： □合格 □补问 □作废 一审签名：
质控复核结果： □合格 □补问 □作废 复核（F、T）：
甄别问卷

S1、请问您是这个商铺负责人/主要经营者？
是-------------------1
否-------------------2→终止访问
S2、市况您在这里经营 年时间了？
不到半年------------1→终止访问
半年及以上---------2
S3、请问您的商铺/摊位有 平方米。
S4、请问您在其它地方是否经营了其化商铺？
有------------------1→ （具体位置）
没有---------------2

主体问卷
Q01、观察并记录其经营的商业类型。
蔬菜---------------------------1 禽蛋--------------------------4
干杂---------------------------2 水果--------------------------5
水产---------------------------3 其它（请注明： ）

Q02、请问您目前所经营的新产品的客户主要来源于哪些地方？
市场周边小区的消费者---1
路过的行人------------------2
各郊县/区乡的商家--------3 →其中前来批发的占 %，一般是来自哪些区域呢？
酒店餐饮业商家------------4
周围学校/厂矿食堂--------5
其它（请注明： ）

Q03请问您目前的经营状况如何？是什么原因导致了这种结果呢？
好-------------------------------1
一般----------------------------2
不好----------------------------3

Q04请问您通常是采取什么的服务方式？它们分别占到什么样的比例？（复选）
客户直接到摊位上取货-----------1
→所占比例%
为客户送上门-----------------------2
→所占比例%
通过中介为大商家服务-----------3
→所占比例%

Q05请问您现在经营的商铺/摊位是通过哪种方式租赁的？
市场管理办公室-----------------1其它（请注明： ）
托朋友租赁-----------------------2
租金水平： 元/平方米

Q06请问您在经营的商铺/摊位除租金外还有哪些费用？
市场管理费-----------------------1 地税-------------------------------------4
水电费-----------------------------2 其它（请注明： ）
国税--------------------------------3

Q07请问您对您目前现在经营的商铺/摊位有哪些满意和不满意的方面？若被访者提到配套设施、收费及经营环境方面的满意与不满意（即选1、2、3），则需要追问。
满意的方面 不满意的方面
配套设施较齐全-----------------1 配套设施不齐全----------------------1
各种收费比较合理--------------2 各种收费不合理----------------------2
有良好的经营环境--------------3 经营环境较差-------------------------3
在消费者心目中有较大影响—4 在消费者没有什么影响力-----------4
经营分区合理--------------------5 经营分区不合理-----------------------5
停车位充足便于装卸货物-----6 停车位不够-----------------------------6
仓库容量大-----------------------7 仓库容量小-----------------------------7
其它（请注明： ） 其它（请注明： ）

Q08请问您当初选择目前的商铺/摊位时，您的第一考虑因素是什么？（单选）
商铺/摊位的位置---------------1 相关配套设施齐全---------------------5
商铺/摊位的面积---------------2 交通条件便利---------------------------6
市场的整体经营氛围----------3 市场的影响力较大---------------------7
对未来经营的预期-------------4 其它（请注明： ）

Q09您觉得现在的经营场所是否能满足您的经营需求？
能-----------------------1 →续问Q10题
不能--------------------2 →续问Q11题

Q10请问您是否觉得这个市场是否需要改造？
需要------------------- 1 →跳问Q12题
不需要-----------------2
无所谓/不知道-------3

Q11您愿意搬迁到哪里去呢？为什么会选择这个市场/区域呢？

访问员注意：以下的问题均为假设性的问题，请务必向被访者解释清楚。

Q12如果现在的市场进行改造，在此期间，您最可能选择的经营场所是哪里？
该市场A区(陶瓷市场背后)-----1 新的类似的市场-----3 具体区域：
原有市场旁边的场所--------------2 其它(请注明： )

Q13如果市场进行改造，您觉得在什么时间范围内您还会回来经营？如果选择“1”，具注明体时间
半年以内-----------------------------1 一年到二年-------------------3
半年到一年内-----------------------2

Q14您希望该市场未来改造成什么样的物业类型呢？
临街商铺----------------------------1 内街式商业广场--------------3
二层或三层的综合建筑----------2 其它（请注明： ）

Q15就您好所经营的商品而言，您希望改造后的商铺面积在 平方米，层高 米， 开间 米，进深 米。

Q16如果改造后的市场修建为二层以上的物业，您会选择第几层的商铺/摊位呢？您会选择租还是买？合理的价格呢？
一层-----------------------1
→1.租赁2.购买
→单价 元/平方米
二层-----------------------2
→1.租赁2.购买
→单价 元/平方米
三层以上-----------------3
→1.租赁2.购买
→单价 元/平方米

Q17a。您认为项目改造后是否会增加未来的经营成本？b。是否会影响未来的经营呢？

a
b
会
1
1
不会
2
2
不确定/不知道
3
3

Q18请问您希望改造后的市场采取什么样的管理方式？
自主经营，统一管理-------1 其它（请注明： ）
统一招租----------------------2

Q19请问您希望改造后的市场提供哪些方面的服务？
公平称-------------------------1 集中装卸货物--------------------6
价格公告栏-------------------2 货车停车专场--------------------7
供求信息服务----------------3 建立统一配送中心--------------8
统一开具发票----------------4 市场的整体对外宣传-----------9
统一纳税----------------------5 其它（请注明： ）

Q20请问市场附近是否有冻库/仓库？
有-------------------------------1 距离这个市场有 分钟车程
没有----------------------------2
不知道-------------------------3

Q21 请问您所经营的业态是否有冻库/仓库？（复选）
需要冻库---------------------1 →续问Q22
不需要冻库------------------2 →跳问 Q23
需要仓库---------------------3 →续问Q24
不需要仓库------------------4 →跳问 Q25

Q22请问您使用冻库的主要用途是什么？
海鲜类-------------------------1 一般食品-------------------- 3
肉类----------------------------2 其它（请注明： ）

Q23请问您通常需要使用 平方米的冻库，并为此支付 费用。

Q24请问您需要的仓库面积有 平方米，具体在什么位置

Q25请问您进货的运输方式是怎样的？
火车-----------------------------1
汽车---------------------------- 2 →汽车是1自己的，2租赁的，3专门的货运车
空运--------------------------- -3
其它（请注明： ）