上海某写字楼区域市场分析报告.docx

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海
写
字
楼
市
场
报
告

上海明仁行房产代理机构
市场研究部

目

序 言
壹、三大城市写字楼市场概述
贰、上海写字楼区域市场概述
一、上海写字楼市场概况
二、上海市写字楼板块分布情况
三、重点板块描述
叁、上海甲级楼销售市场
一、2002年上海销售甲级写字楼
二、2003年上海在售写字楼区域分布情况
三、2003年上海在售写字楼一览表
四、上海在售甲级写字楼价格情况
五、市场销售情况
肆、虹桥CBD地区写字楼概况
一、虹桥地区概况
二、虹桥写字楼市场概况

录

三、虹桥CBD地区写字楼租金情况
四、区域写字楼租赁情况
五、代表性物业配套
伍、上海写字楼前景展望
一、一级区域行情看涨二级区域将有所回落
二、加入WT0的利好短期内无法体现
三、市场处于活跃状态，甲级写字楼仍有上升空间
陆、写字楼增值潜力的因素
柒、什么是５Ａ写字楼
捌、写字楼物业的开发方向
玖、项目立地条件分析
拾、本案SWOT分析
附、国际甲级写字楼主要标准：

序 言

何谓甲级写字楼?在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，标明写字楼具有涉外功能、高档的设备设施以及齐备的配套服务功能等。
我们认为甲级写字楼内涵的界定，主要包括这些因素：
ü 位于ＣＢＤ内；
ü 高水平的中央空调，
ü 数量及布局合理的电梯系统；
ü 专业的物业管理；
ü 楼层分布及开间合理;
ü 空间可自由分隔，楼层净高在２．８米左右；
ü 单层建筑面积大于１０００平方米；
ü 足够、方便的停车位等等。

壹、三大城市写字楼市场现状概述
随着中国加入入WTO，国内经济的稳步发展：虽然世界经济还未从“9·11”事件的阴影中走出，但是国内CBD区的建设却如火如荼，因而写字楼市场的发展又再次成为业界谈论的热点话题。本报告选取上海、北京、广州三大经济发展中心的CBD地区写字楼现状做一个简要的叙述。
一、上海:向低迷道别
受东南亚金融风暴的影响，上海甲级写字楼处于低迷状态。去年以来，上海写字楼市场开始复苏，虽然有“9.11”事件的影响，但人们普遍对上海写字楼市场表示乐观。随着我国加入WT0所带来的发展空间进一步加大，使上海保持了利用外资的良好势头。“9·11”所带来的负面影响着时间的推移正逐渐消除，相当一部分跨国企业和大型国企又在考虑扩租，特别是一些早已在上海生根的跨国企业，对写字楼的需求显得尤为强烈。

二、北京：弱势依旧
尽管“入世”效应不断深化，北京甲级写字楼市场经过了去年“9·11”事件之后似乎正在逐渐转暖，但市场在今年上半年还是延续了去年的下跌趋势，具体表现为租金持续下跌，出租率也末出现明显的改善。其具体表现位
1、总供应量继续增加；
2、市场存在大量的空置房租赁市场仍显压力过大，租金下调。

三、广州：甲级写字楼走红市场
由于过度开发和建设，前几年广州写字楼的租金从高峰时期的150—200元／平方米跌到了60元—80元／平方米，空置率增高达40％，整体市场长期处于低迷状态。但由于融整个经济形势的好转，这种情况在去年下半年发生了变化，至今年更是达到了一个新的市场高潮。其具体表现位
1、甲级写字楼有效供给不足
2、空置率大幅下降
3、乙级写字楼市场依旧低迷

贰、上海写字楼市场重点区域市场概述

一、上海写字楼市场概况
2002年－2003年各跨国机构与大小民营企业的纷纷入驻上海，为上海写字楼市场带来了强劲的需求。写字楼空置率一降再降，达六年来最低。同时各大金融机构的写字楼投资项目在浦江东西两岸频频破土。预计，2003年将会迎来沪上写字楼租售的高峰期。
据调查表明，2002年，上海市写字楼空置率已降至六年来的最低点14.9%。从目前待建写字楼项目审批情况来看，未来写字楼供应量仍旧集中分布在南京西路、陆家嘴、徐家汇、淮海路、人民广场区域。同时，值得注意的是部分城区副中心，如长宁区中山公园、浦东竹园商务区也将会出现一些高档写字楼。未来三到五年中，甲级写字楼供应量约为90万平方米左右，各级写字楼整体供应量则将达到120万平方米。
甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅。与以往有很大的不同，今年上海甲级写字楼租金普遍超过0.45美元/每天每平方米，在售写字楼则屡屡冲破万元/每平方米。发展商在“皇帝的女儿不愁嫁”的心态下，开始对求租企业的资质作严格把关，强调大厦自身的整体形象。目前，逐渐形成上海写字楼群中行业特征鲜明、客户层次均衡的现象。
从租赁情况来看，据有关部门统计，目前全市甲级写字楼的入驻率基本在8成以上，租金总体稳定在0.45－0.75 美元/平方米/天的范围内。以陆家嘴为例，尽管一些甲级写字楼日租金每平方米已超过1.00 美元，上门求租者仍络绎不绝，平均入驻率已达到85％，满租现象也屡见不鲜。
目前上海甲级写字楼面积约为288万平方米，几乎只有香港的一半，比北京还略低一些，良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。今年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到1万平方米的面积都有成交，跨幅惊人。一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升。
上海写字楼的微观区域市场主要分为：南京西路、淮海路沿线、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等六个区域。本报告按区域主要将其划分为－－虹桥、陆家嘴、静安、徐汇、淮海路沿线五大板块。

二、上海市写字楼板块分布情况

说明：
& 就写字楼数量来看主要聚集区分别是陆家嘴地区及虹桥地区。这两个区域之所以成为办公聚集区，政策的影响不言而喻；
& 传统上海中心城区的写字楼市场在总量中仍占有举足轻重的地位。凭借其优良的地理位置和文化氛围在销售市场及租赁市场中均占有较大的比重；
& 徐家汇地区作为商业中心，在写字楼市场上表现一般，有待发展；
& 其它二、三级区域所占比重份额不大，且多为甲级以下的低档写字楼。

三、重点板块描述
1）、陆家嘴地区
作为上海CBD中心区域的陆家嘴地区，其甲级写字楼开始成为海内外知名企业选择的焦点。据调查，该地区写字楼租金一直保持在较高水平且稳步上扬，平均入住率达到85％以上，一些高档写字楼日租金每平方米(建筑面积)达1美元以上的高价，上门求租者仍络绎不绝。
据浦东新区有关部门统计，陆家嘴办公楼的销售和租赁，比上季度分别上扬了44.22点和37.44点。目前，平均租金达到每平方米0.6－0.8美元，出租率近90％，其中证券大厦、汇丰大厦、招商局大厦等著名写字楼租金报价高达1.5美元。今年一季度，陆家嘴金融贸易区共计消化各类楼宇83.8平方米，平均每天消化9416平方米，创历史最高纪录。业界人士称：“陆家嘴CBD正进入历史上的最佳发展阶段。”
目前已有近百家中外金融机构入驻陆家嘴金融贸易区，其中外资银行48家、外资保险公司9家、外资财务公司1家。业界人士预测，到“十五”末期，陆家嘴金融区将吸引中外资银行100家，中外资证券、投资基金公司150家，跨国公司总部90家。今年3月，陆家
嘴CBD启动了新一轮开发建设，一批停工项目纷纷复工，一些新项目进入筹建阶段。如此多的项目上马，将会使陆家嘴金融贸易区的配套更加成熟，写字楼市场也会因之更加繁荣。
根据目前土地批租成交记录，在未来三至四年内小陆家嘴的甲级写字楼新供应量将十分有限，预计这一地区甲级写字楼租金仍将继续保持平稳增长的态势。

环境：
浦东作为上海最大的开发区，近几年来迅速崛起，随着党中央提出的浦东建议“三港”（信息港，深水港，航空港）以及一系列的配套设施的完善，现在该区域已经越来越成熟了，无疑是投资开发的宝地。

价格：
类型
价格
代表项目
详情
售价
2000-2500 美元/M2
汤臣金融中心
售价2000美元/M2
租金
最高
0.9-1.8 美元/M2/天
上海金茂大厦
租金0.9-1.5美元/M2/天，3-50F， 物管4.5美元/M2/月
中银大厦
租金0.9-1.0美元/M2/天，53F，全装修 物管3.7美元/M2/月,最小面积140 M2
森茂大厦
租金1.5-1.8美元/M2/天，3-45F，全装修 物管4.2美元/M2/月
平均
0.4-0.8 美元/M2/天
上海招商局大厦
租金0.7美元/M2/天，39F，直线电话 物管3.33美元/M2/月,面积500 M2
汤臣金融中心
租金0.4美元/M2/天， 物管10元/M2/月, 面积200 M2
船舶大厦
租金0.4美元/M2/天,25F,物管3美元/M2 /月,面积202-299,1900 M2
较低
0.25－0.35 美元/M2/天
一百集团大厦
租金+物管2元/M2/天，25F，标准装修
乐凯大厦
租金0.25-0.3美元/M2/天，28F，全装修 物管18.68美元/M2/月
国际航运大厦
租金0.3-0.35美元/M2/天，50F，全装修 物管3.4美元/M2/月

区域特征：
极品楼优势突出，租金随入住率快速上扬。
该区域自开发以后，不断有新的办公楼推出，一眼望去，一片楼海。周边的环境，道路十分理想。基于这些原因一些高品质，物业管理优秀的极品办公楼的竞争优势十分突出，并且牢牢抓住了一部分高标准客源。如：森茂大厦租金1.8美元/平方米/天，租售率90％；上海金茂大厦租金0.9美元/平方米/天，租售率95％。
除此之外，一些品质一般的办公楼，要想抓住客源就必须通过调低租金。如国际航运大厦租金0.3美元/平方米/天，租售率70％。

2）、淮海路沿线
环境：
淮海路一直被视为上海的高档地段，尤其是淮海路经过改造后，现在已成为一条精品商店及高档办公楼为一体的商业街。
而且在该区域开发办公楼的发展商大都是国内外知名大公司，有一定的实力。

价格:
类型
价格
代表项目
详情
售价
2000-2600美元/M2
金钟广场
售价2500 美元/M2
上海广场
售价2300美元/M2,租金0.7美元/M2/天,38F,物管3.3美元/M2/月,标准装修
新华联大厦
售价2400美元/M2,租金0.5美元/M2/天,24F,物管3.0美元/M2/月,面积:80-1200 M2
租金
最高
0.8－1.0美元/M2/天
瑞安广场
租金1.0美元/M2/天，26F，全装修,物管3.5美元/M2 /月
中环广场
租金1.0美元/M2/天，38F，全装修，物管30元/M2/月,面积247-350 M2
平均
0.4-0.7美元/M2/天
金钟广场
租金0.45美元/M2/天，46F，最小面积118 M2物管25元/M2 /月
力宝广场
租金0.6美元/M2/天，39F, 物管2.9美元/M2 /月,标准装修
香港广场
租金0.7美元/M2/天，38F, 直线电话,物管32元/M2 /月,面积300-1253 M2,
最低
0.3 美元/M2/天
恒积大厦
租金0.3美元/M2/天，24F, 面积2000 M2物管0.08美元/M2 /月

区域特征：
品质平均，相对租金较低的办公楼，入住情况较好。
淮海路沿线大多都是新建的办公楼（品质相差不多），淮海路又是贯穿徐汇区和卢湾区，该地区的客源选择范围就更大了，分流情况严重。为此淮海办公楼之间的竞争主要就靠打价格战。品质同等的前提下，中低租金的办公楼优势就大，故以低租金吸引客源，待入住情况好转后再调高租金。
如：上海广场的租售率达到90％后，租金由0.36美元/平方米/天调到0.7美元/平方米/天。
中环广场的租售率达到90％后，租金由0.38美元/平方米/天调到1.0美元/平方米/天。

3）、虹桥地区
虹桥作为上海改革开放的前沿阵地，其办公楼曾占据上海市场的半壁江山。1997年以后，随着浦东陆家嘴、淮海路以及南京路一大批新兴甲级办公楼相继建成，虹桥优势有所下降。办公楼入住率从过去的90％左右下降至62％，租金由顶峰时期的2美元降至0.4美元，办公楼建设因此也出现“断层”。
随着上海经济拓展步伐加快，新增经济力量开始倾向于选择成熟的中心商务区。作为上海最早的经济技术开发区，虹桥长期形成的整体优势得到进一步凸现，带动了虹桥开发区办公楼市场的回暖。一批跨国公司和国内大、中型企业纷纷进驻虹桥地区，市场租金升至0．52
美元，入住率回升至82％。2002年13.3万平方米的上海万都中心的出现，刷新了虹桥地区办公楼市场最高纪录，而且跻身上海目前最好的甲级办公楼之行列。这座集现代通信和优秀建筑规划于一体的综合型“甲级智慧型”办公楼，可望给虹桥市场带来新的竞争力

价格：

类型
价格
代表项目
详情
租金
最高
0.6-1.0 美元/M2/天
上海国际贸易 中心
租金1.0美元/M2/天，35F，标准装修 , 物管1.5美元/M2/月,直线电话,车位费用128美元/月(地下)、50美元/月(地上)
协泰中心
租金0.6美元/M2/天，29F，面积：57-954 M2 车位150美元/月，直线电话
平均
0.4－0.55 美元/M2/天
远东国际广场
租金0.55美元/M2/天，31F，标准装修 面积:44-1280 M2,物管2.8美元/M2/月，入住客户可免费通过DDN专线上网。
万宝国际商务 中心
租金0.45美元/M2/天，5F，标准装修 面积:20-1000 M2,物管3.0美元/M2/月
东方国际大厦
租金0.55元/M2/天，26F，标准装修, 面积:82-1050 M2，物管3.0美元/M2/月， 直线电话
安泰大厦
租金0.4美元/M2/天，22F，标准装修, 面积:105-1350 M2,物管3.5美元/M2/月

区域特征：
老楼尽力留住客户，甲级写字楼租赁异常火爆。
该区域主要是以90年代的写字楼主，设施已较为陈旧。而1999年后投入使用的物业数量由明显不足，这一系列原因的存在使得虹桥的老客源出逃严重，新客源又不多。较旧物业的租金下调也不能阻止客源的不断流失，新开品质较高的多家物业出租率都在90％以上，部分还出现满租现象。

4）、徐家汇地区

环境：
在上海，徐汇区也是一个商业繁荣，文化氛围浓郁的旺区。尤其是徐家汇，经过不断的开发、改造，现在已是上海著名的商业文化中心，也被市民视为高档区域。同时也带动了徐汇办公楼的买气。

价格：

类型
价格
代表项目
详情
租金
最高
0.6-0.9 美元/M2/天
美罗大厦
租金0.65美元/M2/天，26F，标准装修，面积:107-1600 M2 , 物管3.35美元/M2/月
平均
0.4－0.5 美元/M2/天
上海实业大厦
租金0.4美元/M2/天，40F，高档装修，直线电话，面积:122-1400 M2 , 物管22元/M2/月
坤阳国际商务 广场
租金0.4美元/M2/天，22F，标准装修，最小面积:130 M2 , 物管1.2美元/M2/月，独立空调，直线电话
青松城
租金0.4美元/M2/天，20F，直线+分机电话物管3.0美元/M2/月
较低
0.25-0.35 美元/M2/天
金轩大厦
租金2.5元/M2/天，28F，高档装修,直线电话, 物管18元/M2/月

区域特征：
缺少新楼供应，高档办公楼租售趋于饱和
本区域缺少新楼、高档办公楼的供应，目前徐汇的高档楼盘，如：美罗大厦租金0.65美元/M2/天，租售率高达90％。而稍低一档的办公楼需求量也较大。均瑶国际广场的面市在一定程度上缓解了区域甲级写字楼市场供应紧张的状况。

5）、静安地区

环境：
静安区最早以涉外酒店群开始，然后在上海商场建成后形成了办公涉外酒店一体化的办公区。
静安办公楼主要沿南京西路和延安西路分布，周边商业氛围浓烈，道路状况情况很好，交通便捷，环境优雅。

价格：

类型
价格
代表项目
详情

租金
最高
0.8-1.0美元/M2/天
中信泰富
租金0.8-0.9美元/M2/天，45F，面积:2000 M2/F , 物管3.8美元/M2/月
恒隆广场
租金0.9-1.0美元/M2/天，66F，全装修 物管3.8美元/M2/月
上海商城
租金$ 0.95/天/平米，管理费$ 3.9/月/平米，有装修
嘉里中心
租金$0.8/天/平方米，物业管理费$3.8/月/平方米。
平均
0.5-0.75 美元/M2/天
华侨大厦
租金0.5美元/M2/天，24F，面积156 M2/间 物管0.6美元/M2/月,
中欣大厦
房屋使用率，租金$ 0.55-0.65/天/平米，物管$ 3.8/月/平米，有装修
梅龙镇广场
租金$ 0.65-0.75/天/平米，管理费$3.5/月/平米，有装修
贵都
租金0.65美元/M2/天，26F，面积:100 M2左右,物管2.8美元/M2/月
较低
0.25-0.35 美元/M2/天
绅士汽车商城
租金+物管3元/M2/天，23F，全装修, 直线电话, 面积:124-200 M2
环球世界
租金0.35美元/M2/天，32F，面积:320 M2/户,物管0.1美元/M2/月

区域特征：
办公楼市场起步较早，市场接受度高。
静安位于上海市的市中心区域，办公楼市场起步较早，是传统的高档办公区域，市场认可度较高。
只要有较好的办公楼推出就会形成市场的热点，2000年推出的中信泰富以及2001年推出的恒隆广场俱是当年的风云个案，不仅本身热租，而且其所带来的连锁反映，带动了整个办公楼租赁市场。
静安区的办公楼的租金以南京西路沿线上海商城、恒隆广场、中信泰富为最高，依次向外辐射递减。

叁、上海甲级楼销售市场

一、2002年上海销售甲级写字楼
案名
区域
价格
银城数码大厦
黄浦
2500美金/平方米
京银大厦
浦东
2400美金/

1）、京银大厦简介
位置：
浦东南路308号
概况
京银大厦座落于上海陆家嘴国际金融中心，居十万平方米中央绿地东北侧的浦东大道及浦东南路交汇处，紧靠中国人民银行，与著名的东方明珠电视塔遥相辉映，其周围道路环绕，配套合理，是理想的全智能化高档办公大厦。
京银大厦占地8，600平方米，总建筑面积70，912平方米，地下两层，地上裙楼三层及36层标准办公大楼。京银大厦整体规划、质量均由名师设计，为进驻的国际企业提供一个最有利、高效率和自动化的办公环境。
销售周期：
自开盘至完成销售共10个月
•
2）、银城数码大厦
位置：
黄浦区CBD地区
概况
该物业地理位置优越，周边配套设施齐全，属于传统中心城区。项目配套设施齐全档次较高，物业服务项目齐全，电梯、空调等设施品质较高
销售周期：
自面市至完成销售共11个月
二、2003年上海在售写字楼区域分布情况

说明
& 浦东、静安2003年写字楼在售个案分别占总量的28.6％；
& 浦东2002年上市甲级写字楼1个，2002年前3个月就已有2个物业面市，
& 传统办公楼聚集区域虹桥甲级写字楼市场依旧维持只租不售的市场现状，市场供应量不足；
& 均瑶国际广场的发售较大程度的缓解了徐家汇区域内甲级写字楼供应较为紧张的局面。

三、2003年上海在售写字楼一览表

案名
区域
级别
胜康廖氏大厦
浦东
甲级
上海国际商城
浦东
甲级
均瑶国际广场
徐汇
甲级
静安新时代大厦
静安
甲级
富丽大厦
静安
乙级
国科大厦
虹口
乙级
致远大厦
卢湾
乙级

四、上海在售甲级写字楼价格情况

说明
& 在售物业最高售价均在20000元/平方米；
& 均价主力范围集中在15000－19000元/平方米；

在上海写字楼市场整体回升的情况下，随着中心城区土地批租量发的逐渐减少，大量企业不断入驻上海，产品的供应量逐渐的减少，本报告认为价格会维持在目前的水平的情况下将稳步上升。

五、市场销售情况

案名
销售率
销售周期
胜康廖氏大厦
99％
6个月
上海国际商城
90％
7个月
均瑶国际广场
95％
6个月
新时代大厦
80％
3个月

说明
& 市场的火热程度可见一斑，预计在售个案在6－10个月内均能完成销售；

肆、虹桥CBD地区写字楼市场概况

因本项目位于虹桥地区，所以本报告将虹桥地区作为重点，对其做一个较为详细的描述。

一、虹桥地区概况
虹桥开发区地处上海的西部，位于内外环之间，东临贯穿东西直抵市中心的延安路高架，西接虹桥国际机场，交通十分便捷。由于地理位置的得天独厚，先后经上海市人民政府和国务院批准为中国国家级经济技术开发区。
上海虹桥经济技术开发区乃中国最早成立的国家重点开发区之一，成立至今已十年，面积虽然仅0.6平方公里，却是上海市内规划最好、发展最成熟、配套设施完备、环境优美的理想办公及住宅区域。
区内万商云集，包括数十家银行、国际级酒店、政府办公大楼、展览中心等，加上国际学校、大型商场及高级住宅环布四周，一切起居所需不假外求，堪称上海经济发展的明星。
开发区以涉外经贸为特色，集展览展示、洽谈交易、办公居住、餐饮娱乐为一体的上海对外活动的一个中心和窗口。区内国际展览展销终年不断，如一年一度的“华东地区进口商品交易会”就在这里举行；蜚声中外的国宾馆——西郊宾馆虹桥迎宾馆及龙柏饭店、阳光大酒店、运峰宾馆等十多家高级宾馆连成一片，形成虹桥路宾馆一条街 ，为中外客商贸易、办公、居住、游憩提供了理想的场所；美、日等多国也纷纷在区内置地建领事馆；上海市外经委、市外资委及贸易促进会也在区内办公。 

二、虹桥写字楼市场概况
虹桥作为上海改革开放的前沿阵地，1995年前办公楼之兴旺占据整个上海市场的半壁江山。1997年以后，随着浦东陆家嘴、淮海路以及南京路一大批新兴甲级办公楼相继建成，虹桥优势有所下降。办公楼入住率从过去的90％以上降至62％，且租金由顶峰时期的2美元降至0.3美元，而且办公楼建设也出现“断层”。2001年后上海经济飞速发展，各国企业相继入驻上海，这一情况有明显改变，特别是近两年，区域内写字楼市场一片火热。租金、出租率均有大幅度上升。
当前，上海写字楼市场供应量不足，商务区内甲级写字楼入住率基本达到９０％以上。短期内进入上海的外资企业只能向二级办公地区的甲级写字楼进驻。预计在今年年底会出现大批进驻上海的现象。

三、虹桥CBD地区写字楼租金情况

租金情况示意图（单位：USD/平方米*天）

说明：
& 价格分布情况较为均匀，0.45 USD/平方米*天－0.75 USD/平方米*天；
& 主力租赁价格集中在0.55 USD/平方米*天
& 预计价格随上海经济发展缓慢上移，主力价格将集中在0.6 USD/平方米*天－0.7 USD/平方米*天。但突破0.8 USD/平方米*天短时间内实现的阻力较大；
& 周边90年代开发的写字楼目前设施已逐渐陈旧，租金会逐渐下滑。价格将在0.35 USD/平方米*天－0.4 USD/平方米*天左右徘徊；
& 以万都中心为例，其总建筑面积约13万平方米，商铺面积和地下车库等配套设施面积约4万平方米。办公9万平方米，以低于其目前出租率的85％计算车位出租，其租金收入为1262250USD/月，车位共400个，每个150 USD/月，按60％租出计算，每月收益36000 USD/月。其投资收益不言而寓。

四、区域写字楼租赁情况

说明：
& 在上海经济持续高速发展的环境下，各类公司不断抢驻上海。区域写字楼市场租赁市场也异常火爆。出租率都高于90％；
& 从地理位置来看。仙霞路、遵义路交界处凭借其有力的交通优势及产品自身优势（配套、物业等），周边项目的出租率要略高于区域内其它物业；
& 远东国际硬件设施配套齐全，建筑风格独特。在出租市场也有不俗的业绩。
& 上海世贸商城租户中不乏英特尔、沃尔玛等名列世界500强企业，在租赁市场火爆的情况下，将用做健身会馆的30楼改造推出。总体租赁情况良好。
& 区域市场的高出租率为本案奠定了良好的市场基础。

五、代表性物业配套
由于时间关系，本报告选取区域内具有代表性的高档物业“上海万都中心”对其配套及做一个较详细的阐述。
上海万都中心位于虹桥开发区中心，道路网络异常发达，利用高架公路往市中心只需15 分钟车程，加上邻近计划兴建的地铁2号线虹桥站出口，交通便利，四通八达。
上海万都中心占地12,761平方米，三面临街，总建筑面积约132,800平方米。分别提供共四组每层由1,600至2,000平方米不同面积，合共90,000平方米的办公室空间，另有附属商场四层，面积约20,000平方米，及地下停车场两层。全幢楼高55层，是虹桥最高的建筑物。
上海万都中心引进多项最先进设备，是区域内配套设施较为先进的写字楼之一，具体设施如下：
ü 中空双层玻璃幕墙，保持室内温度于最佳状态。
ü 18部高速客用电梯及两部服务电梯，出入便捷。
ü 使用光纤综合布线系统提供智能通讯，并可连接信息高速公路。
ü 设有本地及卫星天线，随时接收各地讯息及卫星电视节目。
ü 四管制中央空调系统，能同时独立使用冷/暖气，且具独立控制功能。
ü 提供超过6,000条独立电话线。
ü 电脑化大楼管理系统及自动消防系统，提供完善大厦管理服务。
ü 设有直升机升降台。
ü 双回路式电力供应系统，更备有1,600kVA后备发电机组，确保电力供应正常。
ü 24小时完善保安系统，确保安全。
ü 附设商务中心，提供一般办公后勤服务。
ü 两层停车场提供约400个泊车位。
ü 由经验丰富之国际著名物业管理公司戴得梁行提供专业管理。

伍、上海写字楼前景展望
租售稳步上涨，重大利好因素短期内无法体现
一、一级区域行情看涨二级区域将有所回落
自1999年起上海高档写字楼需求量大幅增长，甲级写字楼租金稳步上升，众多发展商逐此利好纷纷上马新项目。截止2001年末，有近十座商用楼新落成启用，甲级写字楼新增供应量约60万平方米，居近5年最高，这将给上海高档写字楼租售市场带来较大压力。
供应量大幅增加对不同区域的影响是不同的，应区别分析。新增供应量主要集中浦西地区，对浦东陆家地区的影响不会很明显，而且随着CBD功能的逐渐加强，因此作为写字楼市场一级区域的陆家嘴地区甲级写字楼租金可能还会有所增长。而受供应量猛增影响最大的将是二级区域，其写字楼空置率可能会有所上升，租金将有所调整。从整体来看，浦西写字楼受到的影响会比浦东明显。

二、加入WT0的利好短期内无法体现
中国加入WT0这一重大利好由于“9·11”事件对全球经济的影响以及市场对政策影响的滞后性，在短期内将无法体现出来。
从2001年第四季度起，受“9·11”事件和和我国股市影响，上海高档写字楼平均租金己出现下调之势。第四季度上海甲级写字楼净吸纳量比上个季度下降了44.3％(不包括预租面积)，平均租金比上季度下降了1.6％，浦东地区租金出现6个月第一次下跌。“9·11”事件后，美日经济实际已进入衰退期，而上海高档写字楼的相当一部客户是由美日公司支撑的。由于在各自国内赢利开始降低，这些公司开始减少资本性支出，一些公司取消了扩租计划，尤其是一些新兴行业对写字楼的需求减弱。由于上海高档写字楼长期以来租金持续上升，去年第四季度，国内公司对高档写字楼的吸纳量也开始减弱。去年股市低迷不振，对券商冲击较大，当股市跌去1／3后，曾经是市场需求主力的证券、金融行业无力再扩租高档办公楼。
从今年1月份看，租金等指标变化幅度不是很大，中国入世对房地产的利好因素年内尚不会明显表现出来。从长期来讲，中国加入WT0对上海高档写字楼会带来长期稳定的积极影响，但此利好会滞后1到2年，短期内不会产生立竿见影的效果。

三、市场处于活跃状态，甲级写字楼仍有上升空间
90年代中期，上海的一些甲级写字楼曾出现日租金3—4美元／平方米的天价，之所以有这种情况出现，是由于当时市场供求关系极不平衡：现在，上海的一些高档写字楼日租金大多稳定在0.6—0.8美元／平方米，市场上不断有新的高品质物业供应，租金只能是随着整个市场形势而浮动。
中国加入WT0所带来的发展空间进一步加大，使上海保持了利用外资的良好势头。相当一部分跨国企业和大型国企仍在考虑扩租搬迁。特别是一些早已在上海生根，又不断需要扩张的跨国企业，在写字楼扩租方面的需求显得尤为强烈。从近期成交案例来看，大型租赁案例频频出现，有的甚至租1万平方米。市场消化速度惊人，楼盘推出半年内入住率便可达到50％以上，租金也可在半年内翻一番。以上半年新交付使用的海洋大厦、中欣大厦、仙乐斯广场、外滩中心4幢甲级写字楼为例，海洋大厦1月开盘，半年来出租率就已达到90％以上，租金从日0.2美元／平方米提升到日0.5美元／平米：中欣大厦1月开盘，目前出租率70％，租金从日0.4美元／平方米上涨到日0.6美元／平方米；仙乐斯广已经吸纳了罗氏、汇丰银行等著名跨国公司入驻，租金提升至日0.5美元／平方米；外滩中心低、中区已接近满租，租金从日0.3美元／平方米提升到日0.6美元/平方米。
写字楼市场有无上升动力，关键在于是否有新的业出现，并且市场的焦点往往落在这些高品质、高标的新物业上。因为新的物业上市代表市场有新的可供租赁面积补充，各公司才有机会搬迁，一旦形成流动，易频繁，市场就会活跃。例如2000年上海代表性写字楼是中信泰富广场，2001年是恒隆广场，两者在当年都取得了不俗的租赁成绩。并一度成为上海的标志性建筑。由于下半年仅有淮海中路的香港新世界大厦一个项目上市，对租赁市场的波动不会太大。
新一波市场高潮预计将出现在明年。从去年开始，上海甲级写字楼市场一直出现租金持续增长的局面，大多数甲级写字楼都已提升过租价，目前市场正处于适应期，只要这一价格被接受，价格上涨趋势还会继续。经过半年时间的调整，待市场适应后，明年可能出现新的租金上涨高潮。但上涨的幅度不会很大，因为加WTO的显著影响不可能在一、两年内出现，所以市场走势将会是一个慢热的过程。

陆、写字楼增值潜力的因素
写字楼的增值因素主要取决于下面几个因素。
首先是区域的成长性。
任何区位的增长都有它的先决条件，这取决于这个地区资源的配制，地区政府对它的帮助和这个地区将来边缘集团对它的影响。
其次，品质实际上决定了价值的稳定性。
高品质的物业价值是最稳定的.一个低档、中档、高档的物业，在若干年后，最后增长的曲线是不一样的。这里面低档的下滑得比较快。中档的会在一定阶段上维持，然后在一定阶段之后开始逐渐地下降。但高档的写字楼开始可能是趋于平缓，但是持续的时间比较长。
再一个就是物业管理。
物业管理是维护品质的重要保障。

柒、什么是５Ａ写字楼
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是５Ａ写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，５Ａ写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，５Ａ写字楼具体有哪些标准呢？
第一要素：黄金区位
房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
第二要素：超大规模
这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。
第三要素：建筑文化
所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。

第四要素：硬件设施
就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
第五要素：软件服务
相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。

捌、写字楼物业的开发方向
一、价值取向明朗化
面对复杂的供求关系，每一个发展商都不会掉以轻心，用市场来说话是避免盲目开发的唯一出路。以怎样的市场定位才能获得市场的首肯，顺利回笼资金呢?
写字楼面对的是企事业单位，是经济体，住宅市场面对的是个人和家庭。市场的性质是截然不同的，简单地将市场划分出几类来做目标是不现实的。
如果某写字楼将目标群体定位为一个或几个行业，最终结果可能是该行业的配套企业、相关企业等走到了一起，使行业分界变得模糊，不同的企业一定有他自己的价值取向，通过价值取向来进行定位无疑是较为有效的。比如对区位的价值取向，甲企业喜欢在