安庆市房地产市场分析.docx

安庆市房地产市场分析

1、房地产市场整体运行特征
A、房地产开发持续增长
近年来，安庆市房地产开发呈快速增长势头。房地产投资额持续上升，2001年为6.85亿元、2002年为9.15亿元、2003年为10.5亿元、2004年后房地产开发进入快速发展期；根据近几年的市场调查统计得出，安庆目前全市一年的房地产消耗量大约45万方。2005年，基本建设、房地产投资增长快速。1-10月份，全市固定资产投资完成额(城镇固定资产和房地产开发)951216万元，同比增长23.7%，与上月累计增幅相比上升2.3个百分点。其中：房地产开发投资125385万元，同比增长21.6%。从房地产开发情况看：1-10月份全市商品房施工面积274.74万平方米，同比增长8.9%，商品房竣工、销售面积分别是65.84万平方米、53.72万平方米，同比分别增长17.4%和15.5%。消费市场稳中趋旺。
B、住宅价格稳步上升
2003年来，安庆市房地产市场迅速升温，一年内平均房价上涨了500元/㎡，市场主力价格多层楼房由原来的1000元/㎡以下向 1500元/平方米突破,目前市场上的主力价格为1800—2200元/平方米；小高层主力价格在2200—3000元/平方米，多层1800以上，小高层2500以上的楼盘主要分布在市区、沿江带和开发区大湖风景区周边（如英德利、弘信城市花园、百蕊、香樟里），别墅市场目前个案较少，主要还是秀水华庭、西湖绿洲城（少量叠加别墅）。
C、小高层、高层等较高端产品不断升温
自2004年6月以来，许多小高层、高层项目进入安庆，给原本以多层住房为主的安庆带来了新的住宅类型，活跃了市场的同时也加剧了安庆市房地产市场的竞争，目前安庆的纯小高层（高层）项目有百蕊、香樟里。
D、以自用需求为主，投资市场尚未形成
安庆城市较小，房地产市场处于一个初步发展阶段，内部可以推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小型可售型办公楼等投资物业基本缺乏，同时外部带动投资发展的力量小，如缺少外地如浙江投资客的推动，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，住宅的用途绝大部分为自用居住。
2、安庆房地产市场特点
总体看来，安庆的房地产市场有如下特点：
⑴ 总体水平参差不齐
本地开发公司有规模小、规划、设计落伍、无创新、物业管理不完善、等特点。外地开发公司理念先进，引领了安庆人民的居住理念，两者差距明显。
⑵ 逐渐进入大盘时代
安庆房地产正由前几年的小盘、零星式开发逐渐过渡到大盘时代。
如：安庆开发区北边西湖绿洲城的开发量达到60万方、市区谐水湾的开发量达到40万方、香樟里14.5万方、百蕊宜城水岸11万方。
⑶ 市场竞争越发激烈，营销手段不断创新
安庆市房地产起步很晚，拥有人性化居住理念的高档项目几乎空缺。随着安庆经济的发展，人民的收入增长很快，对住宅的需求不断增长。新的项目不断上马，市场竞争变得异常激烈，营销手段不断创新。如“大湖春天”项目和“秀水华庭”小高层项目推出了“增值卡”活动，这给安庆得购房者不小得吸引力，出现了排队购买得现象。在未来安庆竞争激烈的房地产市场中，专业化的要求会更高，营销手段将会不断有新的亮点。
⑷ 房地产逐渐形成品牌化开发
品牌化是市场竞争的结果，安庆房地产市场经过近几年的发展，已经形成了一批安庆市民耳熟能详的品牌开发公司。
如：英德利开发公司、中宜开发公司等等。
⑸ 未来开发将逐渐向东移
随着市政府对东区扶持力度的加大，该区域有着大量未开发的土地。同时开发区市区土地供应量的逐渐下降，未来安庆市房地产开发将逐渐往东转移。
⑹ 二手房市场逐渐升温
由于房价的不断攀升，以及市场上中小户型的短缺，大量想在安庆置业的客户选择了购买二手房。
（7）结合安庆实际的收入水平，安庆还是一个控制总价市场。多层在20-30万、小高层在25-35万比较热销。
3、开发区市场分析
扮演主城区挑战者角色。利用区域土地开阔平整、拆迁少、成本低等特点，打价格和环境牌，但这种优势在减弱。
A、成熟居住圈人气旺盛，幅射周边
以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已基本完善，而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、幸福联华等项目自开盘销售以来均创造了良好的业绩。
B、新大湖景观带居住区受到热烈追捧
自菱湖北路和中兴大道开通以来，临近的开发项目也如雨后春笋般异常活跃，如：长江广场、厦华、晶海、华茂新村、英德利大湖春天项目等，虽然项目自身并无可圈可点之处，但因其周边道路宽阔、交通便捷，接近城区、临近石化生活区，加上适逢石化出台住房补贴政策，天时、地利等利好因素累加，项目一经推出便得到市场的追捧。加之政府斥重金打造两湖景观带，雨润秀水华庭联排别墅问世，英德利、晶海、香樟里、秀水华庭 ·荣寓等小高层相续落成，该区域价值进一步提升，发展前景可谓一日千里，正成为安庆市民向往的临湖高档景观居住地带。
C、以光彩大市场经济圈为依托形成新的居住点
2004年，安庆市经济开发区的财政收入为1．4亿元，其中光彩大市场就占了7000万元左右；促进了社会就业，截止到目前，共实现3万多人就业；增强了地方经济实力，拉动了房地产、客货运输、金融保险、邮电通讯、生产加工、餐饮服务等行业的同步发展，拉动周边土地价格由4年前每亩不到10万元上升到现在的每亩近50万元左右，靠近光彩的项目有皖江花园、丹桂花园、吉祥玫瑰园等。
D、区域开发现状
开发区域房地产原本是低价的象征，但是由于光彩大市场的影响，该区域靠光彩大市场周边的房地产价格由5年前的每平方米不足750元上升到现在的每平方米1950元左右，如“丹桂花园”的均价达到2100左右。这已经改变区域原本在市场中的低价形象。同时该区域光彩周边已经没有太多的土地供应，区域房地产市场在未来将会落后于东门等区域。
4、四月份安庆市市场动态分析:
(1) 这个月内有两个楼盘开盘，都是开发区的项目，一个是“荣庆苑”，另一个是秀水华庭三期“荣寓”。还有几个楼盘正在积极筹备中，如“世纪名流”、“第一大道”小高层项目，都准备在5月份开盘销售。
(2) 四月十六日开盘的“秀水华庭 ·荣寓”可以说是非常成功的，通过我们 的市场调研分析得出其成功的原因主要有以下几点：
A、 优越的地理位置，处在安庆唯一的大湖风景区对面，自然风光秀美。
B、 产品的定位准确——别墅园中的精致公寓。楼盘高品质的支撑——一、二期已成现房的别墅，可以看得见的景观。
C、 户型配比合理，热销的房源中，主要是104㎡的二房和136多㎡的三房，三房的面积都在140㎡以下，控制了总价，符合了安庆是个总价的市场。
D、 销售策略对头；采用了比较长的蓄水期，积累了足够多的客户，满足开盘期的集中引爆。
（3）四月份市场上比较热销的楼盘，如弘信城市花园、香樟里，秀水华庭，大湖春天，吉祥家园，丹桂花园等。其热销的原因有以下几点：
A、 优越的地理位置，如自然环境好、成熟的生活配套、完善的物业管理等。
B、 产品自身的优势，如小区整体规划设计、景观好、户型优、运用高端建材等。
C、 推广策略上领先一步；经专业的营销代理公司或策划公司包装运作，准确的把握了客户的心理。

一、 主要个案分析：
香樟里·那水岸
楼盘概况
开 发 商
安庆市新文采置业有限公司
物业公司

企划销售
自售
广告代理
深圳黑弧
设计单位
安庆第一设计院
施工单位
中铁四局
住宅类型
小高层、高层
所在区域
开发区大湖风景区
现场售楼处
安庆市经济技术开发区（原电视机厂）
售楼处电话
5338888
其他售楼处
/
售楼处电话
5338966
开工日期
2005年7月
公开日期
2006年
开盘日期
2006.1.22
交房日期
06年底
楼盘现状
一期已封顶，二期已动工
开盘价格
均价2600
总价范围
30—50万
预定价格

销售价格
2470~3800元/㎡左右
销售均价
2700元/㎡
销售情况
开盘至今，约已售出100套左右
物业管理费
七角（包电梯费，三年不变）
优惠措施
一次性打9.6折
评 述
1期全部为11层小高层，共6幢15个单元，330套左右。
交通条件
楼盘地址
安庆市经济技术开发区中行对面
四周道路
菱湖北路、湖心路
交通动线
9、10路
捷运系统
无
出行方式
公交、出租
居住氛围
较好
周边楼盘
雨润·秀水华庭
人文遗产公园
大湖、香樟园
就医条件
宜城医院
就学条件
九中、菱北小学、石化小学
商业环境
差
评 述
所处地理位置生态环境优越，与大湖相邻，自然风光好。
目前商业氛围差，教育及交通医疗等生活配套较差。
小区规模环境
占地面积
108亩
建筑形态
小高层、高层
总建面积
18万㎡
社区规模
大型
规划户数
1000多户
在售户数
约230户
容 积 率
2.17
在售面积
一期4万㎡左右
绿 化 率
41.6%
评述
小区规划较好，规模较大，所有单体建筑均南北朝向，采用现代风格，造型简洁、轻盈，外立面为大面积玻璃面，小区内部设置中心水域及游泳休闲健身场所，引用自然生态水景系统，将建筑、水景、建筑、绿化有机结合起来。同时运用了多种高科技建筑技术，如新风系统、中空玻璃等，建筑成本较高，被评为“国家康居示范工程”。
小区配套
代表景观
入口处主题水景广场
会所情况
有
其它配套
/
车位情况
1个6万
评 述
主要针对高端客户如政府公务员、个体业主为主，有车库，能满足客户需求。
产品塑造
安保系统
可视对讲
智 能 化
电子巡更、红外线监控
外 立 面
涂料、面砖
走廊
/
大 堂
/
进户门
普通防盗门
窗 材
铝合金
电梯
东芝
装修情况
毛坯
装修价格

评 述
所用建材标准较好，并率先在安庆引进了科技住宅的概念
房型情况
单位面积
房 型
面 积
套 数
比例
总 价（万元）
二室两厅一卫
100-110㎡

30
三室两厅二卫
132㎡

37
三室两厅二卫
154㎡

43
三室两厅二卫
157㎡

（二期）
无复式

主力房型
三室两厅二卫
主力面积
130-150㎡
代表房型诉求
布局较好，全明设计
评 述
户型普遍存在空间浪费严重的问题，公摊大，边套户型设计较好，但面积较大。
销售情况
案场营建
较好规模较大
SP活动
/
样板房
售楼处后面已建好
特别之处
售楼门前的花园设计
销售人员水平
较好
案场气氛
一般
行情差价
/
景观差价
/
楼层差价
60元/㎡
房型差价
60元/㎡
朝向差价
90元/㎡
价格定位
较高
主力去化房型
二室两厅一卫/三室两厅两卫
主力去化单价
2800元/㎡
主力去化面积
100、130-150㎡
主力去化总价
28-40万
去化抗性
总价偏高，目标客户群有限
优惠措施
一次性9.6折
去化分析

评 述
小区规划不错，运用了多种高科技产品，实施难度较大，成本有一定压力

新世纪花园
楼盘概况
开 发 商
安庆市经济适用住房建设发展中心
物业公司
红旗小区物管公司
企划销售
南京和普置业顾问
广告代理
南京和普置业顾问
设计单位
江苏建设工程设计院
施工单位
包工队
住宅类型
多层、小高层
所在区域
宜秀区
现场售楼处
现房二楼
售楼电话
5206821/520451
其他售楼处
/
售楼电话
/
开工日期
2002
公开日期
/
开盘日期
2002
交房日期
多层现房，小高层在建
楼盘现状
现房，小高层在建
开盘价格
1700-2040元/㎡
总价范围
20-40万
预定价格
500-几千不等
销售价格
小高层价格1890~2300
销售均价
2000元/㎡
销售情况
多层已售85%以上，4栋小高层在售
物业管理费
多0.25高0.9
优惠措施
目前没有
评 述
现房，多层基本售完； 4栋小高层在建销售中，有实景，处在新城区的中心
交通条件
楼盘地址
红旗小区北面
四周道路
江边、皖江大道、棋盘山路
交通动线
5、9、12、15、20路公交
捷运系统
出租
出行方式
出租、公交
居住氛围
较好
周边楼盘
山城别墅、雨润项目、红旗小区
人文遗产公园
/
就医条件
郊区医院
就学条件
红旗幼儿园、华中路小学、龙狮小学、红旗小学、10中
商业环境
红旗小区配套较好
评 述
公交线路较多，比较便捷，但周边的化工厂对生活的影响较大，地理位置也比较偏。
小区规模环境
占地面积
10万㎡
建筑形态
多层、小高层
总建面积
15万㎡
社区规模
大型
规划户数
1000户
在售户数
150余户
容 积 率
1.8
在售面积
1.8万㎡
绿 化 率
40%
评 述
小区规模比较大，绿化率比较高
小区配套
代表景观
入口小高层后主题中央广场
会所情况
网球场、儿童乐园
车位情况
地下租售
其它配套
餐厅、超市、幼稚园、美发、洗衣、药房等
评 述
小区配套较齐全
产品塑造
安保系统
保安24小时巡逻，单元防盗对讲门
智 能 化
声控灯
外 立 面
涂料、面砖
走 廊
/
大 堂
/
进 户 门
防盗门（37开的子母门）
窗 材
彩色铝合金
电 梯
一梯2户（富士达）
装修情况
毛胚
装修价格
/
评 述
产品用材一般
房型情况
多层：110-120㎡，售完
小高层：118、127、160-187㎡ 40万左右
多层：153㎡ 顶楼复式 余几套
主力房型
目前以3/2/2卫
主力面积
118、127㎡
代表房型诉求
小高层两侧户型有弧型阳台，观景不错，小高层8层以上可以看到长江大桥
评述
户型结构中卫生间没有窗户，暗室
销售情况
案场营建
一般
SP活动
户外展板
样板房
有
特别之处
落地窗较多
销售人员水平
较好
案场气氛
一般
行情差价
有
景观差价
50元/㎡
楼层差价
60元/㎡
房型差价
2侧偏贵
朝向差价
50元/㎡
价格定位
同区域较高
主力去化房型
3/2 2卫
主力去化面积
127-140㎡
主力去化价格
2060元/㎡
主力去化总价
25—30万左右
去化抗性
由于项目位置较差，小高层在该区域接受程度较差。
优惠措施
20-30元/㎡
去化分析
较慢
评述
4栋小高层既将成现房，销售情况一般。

兴利达大厦

楼盘概况
开 发 商
香港招商局
物业公司
伟兴地产
企划销售
南京浩之友
广告代理
蓝鹰
设计单位
/
施工单位
市一建司
住宅类型
高层
所在区域
大观区（集贤路）
现场售楼处
集贤路与德宽路交汇处
售楼处电话
5532777
其他售楼处
/
售楼处电话
5544111
开工日期
2004.4
公开日期
2004年11月底
开盘日期
2005.10.01
交房日期
2006年9月
楼盘现状
主体结构
开盘价格
2600—3050
总价范围
383400-459000元
预定价格
2000~3400元
销售价格
2600-4000元
销售均价
2900元/㎡左右
销售情况
132套已去化约50套
物业管理费
1元/㎡
优惠措施
40-50元/㎡
评述
价格目前属于高端水平，销售形式较差。
交通条件
楼盘地址
德宽路
四周道路
龙山路、德宽路、集贤路、菱湖南路
交通动线
1、5、7、14路
捷运系统
公交、出租车
出行方式
出租车、公交
居住氛围
较吵
周边楼盘
京安花苑、锦银花园
人文遗产公园
/
就医条件
大观区医院、116医院、二院
就学条件
德宽路二小、集贤路小学、七中、龙门高中、黄梅戏校
商业环境
一到三层已招商完毕
评 述
离真正市中心有段距离，周边大型超市暂缺。
小区规模环境
占地面积
3000㎡
建筑形态
多层、高层
总建面积
30000㎡
社区规模
中型（5-11万）
规划户数
高层132户
在售户数
72户
容 积 率
10
在售面积
141㎡-170㎡
绿 化 率
10%
评 述
营造办公楼居住氛围
小区配套
代表景观
12层以上可观江，小区内部只有一栋楼，居住不理想
会所情况
/
其它配套
/
车位情况
不售，对外出租待定
评 述
客户经济实力较强，有地下车库出租。
产品塑造
安保系统
电子监控
智 能 化
有
外 立 面
面砖
走 廊
/
大 堂
花岗岩、高级轴面转
进 户 门
防盗门
窗 材
中空双层
电 梯
广州日立
装修情况
/
装修价格
/
评 述
项目正处于施工期，但从目前所用建材来看，较为吸引人。
房型情况
单位面积
房型
面积
套数
比例
总价
三室一厅两卫
A 142㎡
22
1/6
383400
三室一厅两卫
B 144㎡
22
1/6
388800
三室一厅两卫
C 146㎡
22
1/6
394200
三室两厅两卫
D 151㎡
22
1/6
407700
三室两厅两卫
E、F 170㎡
44
1/3
459000

主力房型
三室一厅两卫
主力面积
170㎡
代表房型诉求
户型布局一般，办公、住家一体化
评 述
除了C、D户型，其他户型一般。
销售情况
案场营建
较好
SP活动
大型户外广告牌
样板房
/
特别之处
安庆第一楼
销售人员水平
一般
案场气氛
一般
行情差价
/
景观差价
50-200元
楼层差价
50-100元
房型差价
50-100元
朝向差价
100元
价格定位
偏高
主力去化房型
三室两厅两卫
主力去化单价
2700元/㎡
主力去化面积
160㎡
主力去化总价
459000元
去化抗性
房型设计较合理，但价格较高，地处市中心，地理位置优越
优惠措施
无
去化分析
面积较大、总价过高的难以去化
评 述
2005年十月一日开盘至今,共售约50套。

晶海花园
楼盘概况
售楼情况
开 发 商
安庆市晶海房地产
物业公司
自行管理
企划销售
上海俊业实业
广告代理
上海俊业实业
设计单位
上海同济规划设计
施工单位
/
住宅类型
小高层
所在区域
开发区
现场售楼处
中兴大道10号
售楼电话
5358111
其他售楼处
/
售楼电话
/
开工日期
2004.6
公开日期
2004.6
开盘日期
2004.12.13
交房日期
2005.12
楼盘现状
现房
开盘价格
2000-2600元/㎡
总价范围
28-42万
预定价格
（小定2千 大定1万）
销售价格
小高层三层2350、四层2440、十层2780
销售均价
2400元/㎡
销售情况
85%以上
物业管理费
0.65元/㎡（含电梯费）
优惠措施
/
评 述
多层已经基本销售完毕，剩余一套，小高层目前销售率在85%以上。
交通条件
楼盘地址
中兴大道10号
四周道路
中兴大道、菱湖北路、集贤路、黄土坑东路
交通动线
7路公交
捷运系统
7路公交
出行方式
出租、公交
居住氛围
较好
周边楼盘
英德利花园、秀水华庭、夏华花苑
人文遗产公园
大湖
就医条件
第四人民医院、石化医院
就学条件
九中、石化二中、菱北小学、双语幼儿园
商业环境
舒巷菜市、假日酒店、文成酒店
评 述
周边交通主要以公交为主，7路路过本案
小区规模环境
占地面积
6亩
建筑形态
小高层
总建面积
9600㎡
社区规模
中型（5-11万）
规划户数
80
在售户数
10
容 积 率
2.5
在售面积
约1300㎡
绿 化 率
35%
评 述
小区规模比较大400户， 3期为小高层，小高层为80户
小区配套
代表景观
/
会所情况
/
车位情况
有统一停车场
其它配套
小区内有幼稚园
评 述
小区间距较大，但配套一般
产品塑造
安保系统
普通门卫
智能化设施
/
外 立 面
涂料、面砖
走廊
水泥地面
大 堂
水泥地面
进户门
自装
窗 材
铝合金
电梯
三菱
装修情况
毛胚
装修价格
/
评 述
一、二期多层；三期小高层，建材一般，防盗门没有统一，整体性较差
房型情况
单位面积
房型
面积
套数
比例
总价
3/2 2卫
140-160㎡
70
87.5%
28-42万
复式
200㎡
10
12.5%
50万左右

主力房型
3/2 2卫
主力面积
140-160㎡
代表房型诉求
3房两厅2卫占大部分，户型较大。
评 述
户型比较经典,超大面宽4.5米,动静分区,坐北朝南，但楼间距较小，观湖效果尚可。
销售情况
案场营建
较好
SP活动

样板房
无
特别之处
/
销售人员水平
一般
案场气氛
较好
行情差价
/
景观差价
/
楼层差价
20元/㎡
房型差价
/
朝向差价
/
价格定位
中等
主力去化房型
3/2 2卫
主力去化面积
140-160㎡
主力去化价格
2500元/㎡
主力去化总价
40万左右
去化抗性
剩余户型位置较差，户型较差
优惠措施
/
去化分析
目前已经进入尾盘阶段
评 述
目前销售情况较好85%左右，但剩余复式等大户型销售压力较大。

康来特家苑
楼盘概况
开发商
安庆康莱特房地产
物业公司
市回祥管理公司
企划销售
宁波艾迪设计
广告代理
宁波艾迪设计
设计单位
哈尔滨工业大学
施工单位
南京六建
住宅类型
普通住宅
所在区域
郊区
售楼情况
现场售楼处
神敦商业街1号楼3-4
售楼处电话
5362300
其他售楼处
/
售楼电话
/
开工日期
2003.1
公开日期
2004.9
开盘日期
2004.9
交房日期
2005.6
楼盘现状
现房
开盘价格
1400-2000元/㎡
总价范围
11万—16万
预定价格
1万
销售价格
1450-2050元/㎡
销售均价
1800元/㎡
销售情况
还剩20%左右
物业管理费
0.18元/㎡
优惠措施
一次性优惠20元/㎡
评述
二期600户，销售情况较好。
交通条件
楼盘地址
神墩商业街与盛塘湾交汇处
四周道路
二0六国道、盛塘湾路、同安路、肖圣路
交通动线
7、10、14、19路公交
捷运系统
/
出行方式
出租、公交、自备
居住氛围
一般
周边楼盘
丹桂花园、吉祥家园
人文遗产公园
大湖风景区、市民广场
就医条件
郊区医院
就学条件
石化四小、菱北小学
商业环境
光彩3期、安庆迎宾馆
评述
地处光彩3期、神墩商业街等 交通比较便利
小区规模环境
占地面积
80000㎡
建筑形态
多层
总建筑面积
130000㎡
社区规模
中型（5-11万）
规划户数
1000户
在售户数
100多户
容积率
1.6
在售面积
12500㎡
绿化率
35%
评述
小区定位为高档园林式社区,小区内小桥流水,设有中心广场
小区配套
代表景观
中心广场,水景
会所情况
/
车位情况
/
其它配套
幼托、小学
评述
小区环境比较好
产品塑造
安保系统
24小时保安巡逻
智能化设施
对讲系统、电子监控
外立面
涂料
走廊
水泥地面
大堂
/
进户门
普通防盗门
窗材
铝合金
电梯
/
装修情况
/
装修价格
/
评述
外立面在多层还算可以的
房型情况
单位面积
房型
面积
套数
比例
总价
四房
180-200㎡
120
20%
36万
三房
100㎡
390
65%
18万
二房
80㎡
60
10%
15万
复式
200㎡
30
5%
40万

主力房型
三房
主力面积
110㎡
代表房型诉求
房型多样化，适应不同消费群体
评述
房型多样化，可供选择余地较大
销售情况
案场营建
一般装修
SP活动
户外POP
样板房
/
特别之处
/
销售人员水平
一般
案场气氛
较差
行情差价
/
景观差价
/
楼层差价
70-100元/㎡
房型差价
1/
朝向差价
/
价格定位
中档
主力去化房型
四房
主力去化面积
200㎡
主力去化价格
1800元/㎡
主力去化总价
40万
去化抗性
面积较大，总价过高
优惠措施
/
去化分析
剩余房型为复式，面积大，总价高，去化较慢
评述
价格同区段较高销售情况较好

百蕊·宜城水岸
楼盘
概况
开发商
安庆市百蕊房地产有限公司
物业公司
待定
企划销售
合富辉煌地产策划
广告代理
/
设计单位
上海现代设计集团/上海拓维都市设计顾问有限公司/安庆市第一设计院
施工单位
上海十三冶
住宅类型
高层
所在区域
迎江区
现场售楼处
现场
售楼处电话
5581111/5582222
市区售楼处

售楼处电话

开工日期
2005.5
公开日期
2005.10-11
开盘日期
05年11月份26号
交房日期
2007年初
楼盘现状
1#楼18层、2#楼18层、6#楼18层封顶
开盘价格
约2150-3600/㎡
总价范围
42万左右
预定价格
/
销售价格
约2150~3700元/㎡
销售均价
一期约2800元/㎡
销售情况
价格最高优惠达95折
物业管理费
1元/平米/月以上
优惠措施
最高优惠95折
评 述
一期3幢高层210余户，项目位于安庆市沿江西路，地理位置属于老城区范围，由于不在城市发展的主方向上，市民的认可程度较差，且周边环境较差，热电厂、垃圾转运站等，商业及生活配套档次不高
交通条件
楼盘地址
沿江西路四眼井
四周道路
沿江西路
交通动线
5、12、8、19路
捷运系统
公交车、出租
出行方式
出租车、公交
居住氛围
一般
周边楼盘
目前无在售楼盘
人文遗产公园
四眼井、狮子山公园、焚烟亭、大观楼、江堤
就医条件
第三人民医院
就学条件
德一小、德二小、太平寺小学、12中
商业环境
一般
评 述
楼盘所处老市区中心，目前周边交通、医疗、就学及商业条件比较成熟。
小区规模环境
占地面积
4.5万
建筑形态
高层
总建面积
11.5万左右
社区规模
大型
规划户数
718（一期210户）
在售户数
110户
容 积 率
2.52
在售面积
30000㎡左右
绿 化 率
51%
评 述
小区规模较大，但由于全部为高层建筑，容积率较高，但规划中把市政规划的绿化部分融入后号称51%绿化率，为项目增加一定的卖点，商业部分也有一定体量，未来商业部分可能会成为项目的销售难点。
小区配套
代表景观
主入口水景广场、游泳池
会所情况
水景入口小型会所
其它配套
商业配套面积较大
车位情况
借地势设计有半地下车库，可满足停车要求，销售待定
评 述
建筑风格时尚，通过错位设计使每栋楼都有观江的角度景观，另外二期24层点式高层采用了蝶型设计较有特色，使各个房间基本不会有暗室设计。社区内部的水景和外部江景都能得到享受。目前通过了中国人居环境金牌试点项目的称号，属于规划较高水准的社区。容积率较高，通过拔高建筑营造社区环境景观。
产品塑造
安保系统
可视对讲系统
智 能 化
红外、进出口监控
外 立 面
面砖为主
走廊
/
大 堂
高层一楼设计有大堂
进户门
高级防盗门
窗 材
铝合金
电梯
日立
装修情况
毛坯
装修价格
/
评 述
小区配套设施较为齐全，所用建材属中高档。
房型情况
单位面积
房 型
面 积
套 数
套数比
总 价（万元）
三室两厅二卫
127.5㎡
68
31.48%
35
三室两厅二卫
144.5㎡
34
15.74%
40
三室两厅二卫
159.5㎡
68
31.48%
45
三室两厅两卫
163.5㎡
34
15.74%
48
复式
180-200㎡
12
5.56%
55
合计
216
100%

主力房型
三室两厅二卫
主力面积
130~160㎡
代表房型诉求
130以上的户型，布局等方面设计较好
评述
房型面积从130㎡~200㎡，属于高档楼盘；全2梯2户设计，得房率73-74%太低。
销售情况
案场营建
较好
SP活动
宜城路过街广告、菱湖南路户外大牌
样板房
有
特别之处
市中心地段的外展处吸引更多人流
销售人员水平
一般
案场气氛
一般
行情差价
/
景观差价
50元左右
楼层差价
80元左右
房型差价
/
朝向差价
/
价格定位
高
主力去化房型
三室两厅二卫
主力去化单价
3000元/㎡
主力去化面积
/
主力去化总价
37~48万元
去化抗性
总价过高使客户群体狭窄
优惠措施
/
去化分析
约50%
评述
由于地段情况房型较大、总价较高销售情况不是很好，目前在50%左右，有一定压力

欧景苑
楼盘概况
开 发 商
安庆市川耕置业发展有限公司
物业公司
待定
企划销售
自销
广告代理
/
设计单位
/
施工单位
/
住宅类型
多层/小高层
所在区域
迎江区
现场售楼处
/
售楼处电话
/
其他售楼处
人民路天天渔港大厅内
售楼处电话
5579900
开工日期
2005.3
公开日期
2005.3
开盘日期
2005.12.25（多层）
交房日期
2006年底（高层07年3月份）
楼盘现状
主体部分
开盘价格
2500-3400/㎡
总价范围
22~40万
预定价格
/
销售价格
2550-3401元/㎡，高层未定。
销售均价
多层3000元/㎡；高层3600元/㎡
销售情况
多层尾盘，高层7层以下预定
物业管理费
/
优惠措施
一次性最高优惠70元
评 述
多层4幢96户，3幢16层高层134户，项目位于安庆市中心区域，地理位置较好
交通条件
楼盘地址
人民路金碧辉煌对面
四周道路
人民路、湖心路、沿江路、宜城路
交通动线
1、2、3、4、5、6、15路
捷运系统
公交车、出租、长途车
出行方式
出租车、公交
居住氛围
良好
周边楼盘
锦江花园、阳光花园
人文遗产公园
滨江花园、江堤
就医条件
市立医院
就学条件
十一中、三中、华一小、华二小、人民路一小
商业环境
良好
评 述
楼盘所处市中心，周边交通、医疗、就学及商业条件成熟。
小区规模环境
占地面积
20000㎡
建筑形态
多层、小高层
总建面积
40000㎡
社区规模
小型
规划户数
230户
在售户数
约100户
容 积 率
2
在售面积

绿 化 率
/
评 述
小区规模较小，但欧式的建筑风格，以及优越的地理位置都使项目成为总体规划布局较好的社区
小区配套
代表景观
小区内设有中心花园，廊道、小区入口钟楼
会所情况
/
其它配套
/
车位情况
设于多层下，可满足停车要求，销售待定
评 述
建筑风格时尚，景观等各方面特色突出，属于规划较高水准的社区
产品塑造
安保系统
可视对讲系统
智 能 化
/
外 立 面
涂料、面砖、石材
走廊
花岗岩
大 堂
/
进户门
高级防盗门
窗 材
/
电梯
/
装修情况
毛坯
装修价格
/
评 述
小区配套设施较为齐全，所用建材属中高档。
房型情况
单位面积
房 型
面 积
套 数
比例
总 价（万元）
多层：二室两厅一卫
90㎡

23
三室两厅一卫
96.68~119㎡

32
三室两厅两卫
138㎡

38
小高层：二室两厅一卫
70㎡

19
三室两厅一卫
120-130㎡

33
四室两厅两卫
140㎡

36（复式）
主力房型
三室两厅一卫
主力面积
96~119㎡
代表房型诉求
小高层小复式住宅比较有特色
评 述
房型面积比较多样化，社区属于中高档客户群体。
销售情况
案场营建
较好
SP活动
人民路户外大牌
样 板 房
/
特别之处

销售人员水平
一般
案场气氛
一般
行情差价
/
景观差价
/
楼层差价
/
房型差价
/
朝向差价
/
价格定位
较高
主力去化房型
三室两厅一卫、二室两厅一卫
主力去化单价
3600元/㎡
主力去化面积
130-140㎡
主力去化总价
49万元
去化抗性
规模较小，小高层存在一定抗性
优惠措施
一次性优惠70元/㎡
去化分析
多层已售88%，高层7层以下接受预定。
评 述
多层剩余多为复式或1、2层位置不好的

世纪名流
楼盘概况
开 发 商
安庆市扬子江房地产开发有限公司
物业公司
待定
企划销售
上海互力
广告代理

设计单位
/
施工单位

住宅类型
小高层、高层、多层
所在区域
市经济开发区
现场售楼处
湖心北路、火车站旁
售楼处电话
5018555/5018565
其他售楼处
/
售楼处电话
/
开工日期
2006年初
公开日期
2006年5月份
开盘日期
2006、5
交房日期