XXXX1228_台州“亚太一品居”项目市场调研.docx

台州“亚太一品居”项目市场调研
摘要：
u 城市概况
u 项目概况
u 台州房地产市场分析

一、城市概况
台州市位于浙江中部沿海，北接宁波、绍兴，西邻金华、丽水，南连温州，东临东海，属长三角经济区的最南翼。
台州三面环山，一面临海，山、江穿城而过，素有“七山二水一分田”之称。
1、台州城市总体规划

根据新一轮《台州市城市总体规划(2004-2020年)》的相关定位，台州中心城市将成为“浙江省沿海中部区域性中心城市、工贸型现代化港口城市”。
　　台州将构建“一心六脉四组团”的中心城区空间结构，形成多组团网络式的城市空间体系。
　　(一)一心。为“绿心”，是城市开敞空间体系的核心，对城市生态环境的保护作用举足轻重。
　　绿心位于台州市区中心，椒江，黄岩，路桥三区的结合部，总面积约63.4平方公里。绿心交通便捷，距三区中心约为5公里，为台州大城市柜架的核心生态景观区，文化休闲区，旅游渡假区，高档住宅区。绿心的投资开发前景十分广阔，绿心首期项目东方太阳城主题公园总投资逾20个亿，已建成的欢乐岛、水世界等游乐项目产生了较好的社会效益和经济效益。
　　(二)六脉。指组团之间以及绿心与外围山体、水体相连的开敞空间，构成城区之间的主要生态廊道，并起到维持城市结构形态的作用。“六脉”分别是：椒江城区和洪家之间的心海组团分隔带、椒江组团和黄岩组团的三山组团分隔带、黄岩组团和路桥组团的五峰山-鉴洋湖组团分隔带、黄岩城区和江口之间的双浦生态廊道、黄长复线南部的十里铺生态廊道、路桥城区与桐屿之间的中央山生态廊道。
　　(三)四组团。是除绿心以外的城市发展空间，分别是椒江组团、黄岩组团、路桥组团和滨海工业区。四组团以“绿心”为中心，以对外交通线、河道水系为界限，以快速路、交通性干道及轨道交通为联系，以水系及其沿线绿地为纽带，强化城市空间结构的整体性，满足生态环境的要求，体现中心城区的自然地理特征。
(1)椒江组团。
　　是台州市的政治、经济、文化、金融、科研中心，临港工业基地。指椒江区(含台州经济开发区)，包含海门、白云、葭沚、洪家、章安、前所等街道。规划2020年城市建设用地为53平方公里，城市人口50万人。

(2)黄岩组团。
　　是台州市重要的工业基地和陆路对外交通枢纽，包含东城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高桥等街道。规划2020年城市建设用地为50.3平方公里，城市人口46万人。
(3)路桥组团。
是区域性商贸中心，包含路桥、路南、路北、峰江、螺洋、峒屿等街道。规划2020年城市建设用地为44.7平方公里，城市人口41万人。
2、台州城市经济人口情况
Ø 台州经济情况
2010年，台州市实现国民生产总值超过2400亿元，人均生产总值达到超过41500元，位居浙江省11大城市的第五位。

Ø 台州城市人口状况
台州人口近十年间稳步增长，2010年年末户籍人口达到583.14万人，其中市区常住人口105万人。

二、项目概况
该项目系台州市二期供水工程配套项目，于2006年3月由浙江亚太房地产开发有限公司拍卖方式取得。总土地面积为115165㎡（计172.75亩），总土地价款为11433万元人民币（含税），浙江亚太房地产开发有限亚太公司于2006年3月24日与台州市国土资源局路桥分局签订[路国土字（2006）第075号]国有土地使用权出让合同。
1、 项目位置
项目位于台州市路桥区螺洋街道樟岙水厂附近，是路桥区城市规划的主方向，地块北临院桥高速公路引线绿化带，西北面紧靠新客运中心，西南面靠近建设中得火车站和路桥物流市场。

2、 项目主要经济指标

安置房
开发区块
总用地面积
27870㎡
87295㎡
总建筑面积（含地下室）
88783㎡
280804.61㎡
地上建筑面积
73246.3㎡
218303.61㎡
地下建筑面积
15536.7㎡
62501㎡
住宅面积
63627㎡
188612.75㎡
沿街商业
5860㎡
21897.6㎡
配套设施
3759.3㎡
3379.4㎡
容积率
2.5
2.5
建筑密度
23.7%
24.1%
绿地率
30.3%以上
33.5%以上
停车位
500个
1359个、非机动车停车位1580个
总户数
512户
1268户
幼儿园

4413㎡
三、台州房地产市场分析
1、土地成交情况

从图面中可以看出，从2008年到2010年台州房地产开发呈快速增长趋势，土地成交面积逐年增加，但随着2011年国家宏观调控政策的出台，土地交易量大幅缩水减少，土地市场进入低迷。
2、 台州房地产销售分析

从图表中可以看出，2008年到2010年房地产价格和销售面积稳步上涨，但2011年开始销售单价暴涨，但销售额和销售面积呈现下降。

2011年6月至2011年12月台州市区和路桥区房地产销售套数见下表：

2011年8月25日，台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成为了二三线城市限购“首令”，该限购令自9月1日起实施。限购令实施以后，台州市场成交量急剧下降。台州房地产市场急剧萎缩。
3、 路桥区在售楼盘
楼盘名称
碧波家园
开发商
远东商贸广场开发投资有限公司
均价
9700元/㎡
户型面积
三居121-145㎡
四居118-180㎡
建筑类型
多层、高层
建筑面积
76312.57㎡
占地面积
30264㎡
容积率
1.97
绿化率
31.2%

楼盘名称
汇鑫商务广场
开发商
台州腾达建设置业有限公司
均价
精装单身公寓14000元/㎡
户型面积
一居二居46-95㎡
建筑类型
高层
建筑面积
66427.8㎡
占地面积
4728㎡
容积率
4.15
绿化率
25%

楼盘名称
刚泰尚品
开发商
刚泰集团·台州华居房地产有限公司
均价
12500元/㎡
户型面积
二至四居95-200㎡
建筑类型
高层
建筑面积
92900㎡
占地面积
25505㎡
容积率
3.18
绿化率
30%

楼盘名称
秀水铭苑二期
开发商
九鼎房地产有限公司
均价
7800元/㎡
户型面积
一至四居、叠排
建筑类型
高层、小高层、多层
建筑面积
327232㎡
占地面积
124690㎡
容积率
2.155
绿化率
30%

楼盘名称
御景湾
开发商
浙江永源房地产开发有限公司
均价
14000元/㎡
户型面积
一居50㎡，三居140-200㎡，四居200-300㎡
建筑类型
高层、小高层
建筑面积
46600㎡
占地面积
19417㎡
容积率
2.4
绿化率
59%

楼盘名称
绿城玫瑰园
开发商
绿城集团台州吉利嘉苑房地产开发有限公司
均价
13500元/㎡
户型面积
三至五居151-351㎡
建筑类型
高层、小高层、独栋、排屋
建筑面积
400000㎡
占地面积
380000㎡
容积率
1.09
绿化率
30%

楼盘名称
泊盛桃源
开发商
浙江泊盛置业有限公司
均价
25000元/㎡
户型面积
五居320-800㎡
建筑类型
独栋、排屋
建筑面积
101760㎡
占地面积

容积率

绿化率

楼盘名称
金色水岸
开发商
台州国际塑料城有限公司
均价
8500元/㎡；折后价6706元/㎡起
户型面积
三至四居124-165㎡
建筑类型
高层
建筑面积
67999.8㎡
占地面积
30338㎡
容积率
2.96
绿化率
30%

4、市场分析
台州房地产市场在一至三季度销售情况比较良好，但从第四季度开始受到限购政策的影响，交易量急剧减少。
杭州市场由于刚需量大，所以在某些楼盘降价的情况下出现了某个楼盘成交量大幅增加的情况。台州刚需市场远远小于杭州刚需市场，降价跑量效果并不明显，所以台州目前的房价并没有出现大幅度降价。
从以上分析得出的结论是：在限购政策不变的情况下，台州的房地产市场应该是以购买改善性住房的消费者为主。

运营中心
2011-12-30