北京市商品房销售员考试大纲.docx

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2006年度北京市商品房销售员考试大纲（试行）北京市建设委员会编制二〇〇六年四月目录一、《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（京建交〔2006〕312号）二、《关于组织北京市商品房销售人员考试工作的通知》（京建科教〔2006〕302号）三、《关于组织“商品房销售员”考试有关工作的通知》（京建执注〔2006〕10号）四、考试说明五、《房地产基本制度与政策》（含商品房营销知识）考试大纲六、《北京市房屋交易管理制度》考试大纲七、《商品房销售合同及网上签约操作实务》考试大纲八、附录：房屋交易管理相关法律法规北京市建设委员会文件京建交〔2006〕312号关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知　各区县建委（房管局）、各房地产开发企业、各房地产经纪机构：为了加强我市商品房交易管理，维护房地产市场秩序，规范我市商品房销售机构和销售人员的行为，根据建设部《商品房销售管理办法》 (建设部第88号令)第二十五、二十六、二十九条的规定，现将加强我市商品房销售机构及销售人员管理的有关规定通知如下：一、房地产开发企业设立的销售部门或接受委托代理销售商品房的房地产经纪机构（以下简称销售代理机构）销售（含预售和现售）我市商品房（含经济适用房）项目时，须进行实名注册备案。所属在上述销售机构中从事商品房销售或代理销售的人员需经专业考核，取得《商品房销售员考试合格证》（以下简称《合格证》），办理实名注册备案手续，持证上岗。二、建立商品房销售机构和销售员信息网上公示制度，已注册备案的销售机构和销售员信用信息通过北京市房地产交易管理网（xbjfdc.govx）进行公示。三、商品房进行销售时，销售机构应当在售楼处公示其《商品房项目销售备案登记表》和销售员情况，销售员接待购房客户时需挂牌服务，持证上岗。预售或现房合同网上签约时，应当注明该房屋对应的销售机构名称和商品房销售员合格证书号。四、目前我市所有在售项目的销售代理机构或开发企业的销售部门均须在5月31日前到市建委办理注册备案手续。自2006年5月1日起新申请预售许可或初始登记后进行现房销售的项目，应当在网上签约之前办理销售机构注册备案手续。（一）、注册备案程序登录“北京市房地产交易管理网”，下载《商品房项目销售备案登记表》填写后，销售代理机构持下列资料到市建委办理注册备案手续： 1、《商品房项目销售备案登记表》（一式两份，双方盖章）； 2、销售代理机构备案证明（验原件）； 3、销售代理机构营业执照（验原件）； 4、房地产开发企业与销售代理机构签订的书面委托合同（应当载明委托期限、委托权限以及委托人和受托人的权利、义务）；　　5、办理注册备案手续的委托书及受托人身份证件。开发企业的销售部门持上述第1项和第5项材料办理注册备案。（二）注册备案变更以下情况需持有关材料到市建委办理注册备案变更手续： 1、销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生变更的，应持变更申请办理手续； 2、房地产开发企业与销售代理机构的委托事项中止即销售代理机构停止对商品房项目进行销售代理的，应持中止委托合同办理变更手续；新的销售机构应同步申请注册； 3、项目销售期间，开发企业由自行销售变为委托销售代理机构销售商品房的，须持变更说明及销售代理机构注册备案所提交的材料申请变更手续； 4、销售代理机构企业名称、注册资本、法定代表人等发生变更的，应持相应变更材料到区县建委房地产经纪机构管理部门办理房地产经纪机构备案的变更手续，市建委的注册备案同时自动变更。五、自2006年9月1日起，必须持有经市建委注册备案的《合格证》的销售人员方能从事商品房销售业务。（一）商品房销售员的范围本规定所指的商品房销售员是指在房地产开发企业（或其它售房单位）中从事商品房（含经济适用住房）预售或现房销售业务的人员和在房地产经纪机构中从事代理销售业务的人员，以及领取交易管理系统加密钥匙盘进行网上签约的授权人员。（二）商品房销售员考试的申请条件凡中华人民共和国公民，具有高中（或中专）以上学历，愿意从事商品房销售或代理销售活动的人员，均可申请参加商品房销售人员专业考核。（三）商品房销售员应具有的职业技能 1、了解与商品房销售业务相关的法律、法规及有关行业管理的各项规定； 2、具有一定的商品房销售专业知识； 3、掌握北京市商品房销售程序和网上签约实务操作技术。六、北京市建设委员会负责定期组织商品房销售员考试和发放《合格证》工作。考试科目为： 1、房地产基本制度与政策（含商品房营销知识） 2、北京市房屋交易管理制度 3、商品房销售合同及网上签约操作实务已持有《房地产经纪人执业资格证书》或《北京市房地产经纪资格考试合格证》的销售人员可免试房地产基本制度与政策。七、商品房销售员注册备案（一）取得《合格证》的销售员在从事商品房销售业务前应办理注册备案手续。具体程序如下： 1、销售员向从业单位（开发企业销售部门或销售代理机构）提出申请； 2、登录北京市房地产交易管理网填写打印《商品房销售员注册备案申请表》（申请人签字，从业单位同意后加盖公章）； 3、持《商品房销售员注册备案申请表》、《合格证》、申请人身份证件的原件到市建委进行注册(可以由开发企业销售部门或销售代理机构统一办理)； 4、市建委委托北京房地产中介行业协会审核相关资料，对符合注册备案条件的销售员在《合格证》上加盖“商品房销售员注册备案专用章”，并统一发放“上岗证”胸牌。（二）销售员注册的有效期限为两年。两年内销售员应至少参加一次继续教育，不参加继续教育的不予以续期注册；考试合格超过两年未从业的，须参加继续教育后方可予以注册。（三）变更和注销手续 1、销售员变更注册单位的应持《商品房销售员注册变更备案申请表》到市建委办理变更注册备案手续。 2、销售员不再从事商品房销售或销售代理业务的，应到市建委办理销售人员《合格证》注册注销手续。八、销售人员、销售代理机构及开发企业有违规行为的，将按相关规定予以处理，并在北京市房地产交易管理网上公示其违规行为。凡有以下违规行为的销售机构和销售员将不予办理注册备案手续；情节严重的，销售员取消商品房销售从业资格，销售代理机构未整改或在整改期间的不得从业，负有连带责任的开发企业，其预售许可或网上签约业务将受到限制。 1、销售代理机构未通过营业执照年检、资质备案或行业专项检查的； 2、销售机构聘用未取得或借用、假冒经市建委注册备案的《合格证》的人员从事商品房销售或代理销售业务的； 3、销售员将《合格证》转借他人，准许他人以自己的名义执行商品房销售业务的； 4、销售机构和销售员进行不符合项目实际的虚假宣传的； 5、销售机构和销售员有商品房交易市场相关管理规定的违法违规行为或其它法律法规所禁止的行为的。　　　　　二○○六年四月十九日北京市建设委员会文件京建科教〔2006〕302号关于组织北京市商品房销售人员考试工作的通知各有关单位：根据建设部“商品房销售管理办法”和市建委“关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知”精神，为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，市建委将对我市商品房销售人员组织考试工作，现将有关工作通知如下：一、市建委相关部门成立专家委员会负责编制《北京市商品房销售员考试大纲》，考试大纲将通过“北京建设网”向社会公布。二、北京市建筑业执业资格注册中心（以下简称“注册中心”）负责组织考试和证书颁发工作，考试合格人员颁发市建委统一印制的：北京市商品房销售员“考试合格证书”。三、考试科目 1、《房地产基本制度与政策》（含商品房营销知识） 2、《北京市房屋交易管理制度》 3、《商品房销售合同及网上签约操作实务》已持有《房地产经纪人执业资格证书》或《北京市房地产经纪资格考试合格证》的经纪人可免试《房地产基本制度与政策》。四、报考条件凡中华人民共和国公民，具有高中或中专以上学历，愿意从事商品房销售或代理销售活动的人员，均可申请参加商品房销售人员专业考核；鼓励符合报考条件的本市农村劳动力就业转移人员报名参加考核。五、注册中心设立考试报名点，统一受理考试报名工作，计划于2006年5月至8月每月的最后一个周日组织一次考试，以后将根据具体情况定期组织考试工作。首次报名时间为5月9日至5月12日。具体有关报名、考试的组织工作由注册中心另文通知。六、考试收费注册中心严格按照北京市财政局、北京市发展和改革委员会核定的标准收取考务费。七、培训工作按照“考培分离”的原则，市建委不组织任何强制性培训。二○○六年四月二十日北京市建筑业执业资格注册中心文件京建执注〔2006〕10号关于组织“商品房销售员”考试有关工作的通知各有关单位：根据北京市建委《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（京建交〔2006〕312号）和《关于组织北京市商品房销售人员考试工作的通知》（京建科教〔2006〕302号），现将组织我市商品房销售员考试的有关工作通知如下：一、考试大纲 “商品房销售员考试大纲”将在4月底之前通过北京建设网（xbjjs.govx）和北京市房地产交易管理网（xbjfdc.govx）向社会公布。二、考试报名（一）考试和报名时间 2006年5-8月份的具体考试和报名时间如下：序号考试时间报名时间领取准考证时间一 5月28日 5月9日-12日5月22-23日二 6月25日 6月5日-8日 6月19-20日三 7月30日 7月3日-6日 7月17-一八日四 8月27日 8月1日-4日 8月21-22日（二）报名条件凡中华人民共和国公民，年满一八周岁，身体健康，具有高中（或中专）以上学历，愿意从事商品房销售或代理销售活动的人员均可自愿报名参加考试；鼓励符合报考条件的农村劳动力就业转移人员报名参加考试。（三）报名的具体要求 1、报名时须填报“北京市商品房销售员考试报名表”，表格上要求贴本人近期一寸彩色免冠照片1张； 2、报名时须出示本人身份证，交身份证复印件、学历证明各一份，另交与表格上相同的照片3张； 3、报名时交考务费：60元/人。（四）报名地点：北京市建筑业执业资格注册中心地址：北京市朝阳区水碓子东路一五号（朝阳体育馆东门南50米）南楼注册大厅东02室。 x：85970977联系人：王训二○○六年四月二十三日考试说明为了帮助广大应考人员进一步熟悉北京市商品房销售员考试的内容和要求，特作如下说明：一、考试目的为进一步维护房地产市场秩序，提高行业诚信度和服务水平，规范我市商品房销售经营行为，增强企业及执（从）业人员的信用意识，提高职业技能和专业素质，举行北京市商品房销售员考试。二、考试性质根据建设部《商品房销售管理办法》 (建设部第88号令)第二十九条规定，商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。2006年4月19日北京市建设委员会发布了《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（京建交［2006］312号），本市商品房销售人员必须经专业考核，取得《北京市商品房销售员考试合格证书》（以下简称《合格证》），办理实名注册案手续，持证上岗。三、考试方式商品房销售员考试采用闭卷笔试的方式。四、考试内容北京市商品房销售员考试分为《房地产基本制度与政策》（含商品房营销知识）、《北京市房屋交易管理制度》和《商品房销售合同及网上签约操作实务》三个科目。《房地产基本制度与政策》的内容包括：房地产基本概念、房地产管理基本制度与规定、商品房营销知识。《北京市房屋交易管理制度》的内容包括：房屋交易管理、房屋权属登记、房地产测绘、房地产税费、房屋施工质量、建筑节能、装修等相关知识。《商品房销售合同及网上签约操作实务》的内容包括：商品房销售合同、房地产市场信息系统建设、北京市房地产交易管理系统用户管理、商品房预售合同网上签约和预售登记管理、商品房现房买卖合同网上签约管理。五、试卷题型题量及考试时间长度北京市商品房销售员考试各科目试卷题型为：填空题、判断题、单项选择题、多项选择题、问答题。其中《房地产基本制度与政策》（含商品房营销知识）满分为100分，考试时间长度为60分钟，主要题型及题量：填空题10题，判断题10题，单项选择题10题，多项选择题10题，问答题1题；《北京市房屋交易管理制度》和《商品房销售合同及网上签约操作实务》两个科目合并为一个考试科目，满分为200分，考试时间长度为120分钟，其主要题型及题量：填空题一五题，判断题一五题，单项选择题20题，多项选择题20题，问答题2题。《房地产基本制度与政策》（含商品房营销知识）第一章房地产基本概念一、房地产的概念、分类及用途二、所有权、使用权、抵押权等房地产权利类型三、土地所有制类型及土地划拨、有偿使用方式四、建筑密度、建筑容积率、绿地率等规划建设指标五、房屋面积、层高等相关概念六、个人住房贷款基本概念七、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的主要内容第二章房地产管理基本制度与规定一、城市房地产管理法二、房地产开发经营管理条例三、物业管理条例四、商品房销售管理办法五、城市商品房预售管理办法六、城市房屋权属登记管理办法七、城市房地产抵押管理办法八、城市房地产中介服务管理规定九、土地管理法、担保法、城市规划法十、合同法、消费者权益保护法第三章商品房营销知识一、房地产营销概述二、房地产市场调研三、房地产营销渠道四、房地产市场推广五、房地产销售过程六、房地产销售技巧《北京市房屋交易管理制度》第一章房屋交易管理一、北京市城市房地产转让管理办法一般规定二、北京市商品房预售管理相关规定三、稳定房价、加强住房交易管理相关规定四、北京市经济适用住房管理相关规定五、北京市普通住房标准六、商品房交易市场动态监管七、商品房销售机构和商品房销售员管理第二章房屋权属登记一、房屋权属登记的基本内容、种类及程序二、初始登记的基本内容和相关规定三、转移登记的基本内容和相关规定四、抵押登记及抵押信息公示的基本内容和相关规定五、变更登记及注销登记的基本内容和相关规定六、权属登记工作时限规定第三章房地产测绘一、商品房面积预测管理规定二、商品房面积实测管理规定　　第四章房地产税费一、印花税及其税率二、契税及其税率三、营业税及其税率四、契税及营业税征管相关规定五、公共维修基金征收相关规定六、物业费、供暖费等其它费用第五章房屋施工质量、建筑节能、装修等相关知识一、建筑工程质量与质量管理相关规定二、建筑工程施工质量验收、保修管理相关规定三、建筑节能相关管理规定四、建筑装修管理规定《商品房销售合同及网上签约操作实务》第一章商品房销售合同一、《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现售合同》示范文本的主要条款二、规范商品房合同签约行为相关规定三、商品房买卖合同纠纷处理相关规定第二章房地产市场信息系统建设房地产市场信息系统建设相关规定第三章北京市房地产交易管理系统用户管理北京市房地产交易管理系统用户管理相关规定及系统操作第四章商品房预售合同网上签约和预售登记管理一、商品房预售合同网上签约和预售登记管理相关规定二、商品房预售合同网上签约和预售登记系统操作第五章商品房现房买卖合同网上签约管理一、商品房现房买卖合同网上签约管理相关规定二、商品房现房买卖合同网上签约系统操作附录：房屋交易管理相关法律法规一、房屋交易管理法律法规《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）《物业管理条例》（国务院令第379号）《商品房销售管理办法》（建设部第88号令) 《城市商品房预售管理办法》（建设部第一三1号令）《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第99号令）《城市房地产中介服务管理规定》 (建设部第97号令) 《城市房地产抵押管理办法》（建设部第98号令) 《房地产市场信息系统建设工作纲要》（建办住房[2004]116号）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案例适用法律若干问题的司法解释》（法释[2003]7号）《北京市城市房地产转让管理办法》（北京市政府令第一三5号）《北京市城市房地产转让管理办法实施意见》（京国土房管市一[2003]1031号）《北京市房地产抵押管理办法》（北京市政府第12号令）《北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知》（京政发[2005]12号）《关于贯彻落实<北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知>加强住房交易管理有关问题的通知》（京建交[2005]570号）《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》（京国土房管出[2004]689号）《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》（京国土房管市一[2004]707号）《关于北京市房地产交易管理系统用户管理有关问题的通知》（京建市一[2004]985号）《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》（京建市一[2004]968号）《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》（京建交[2005]100号）《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交［2005］1105号）《关于规范用于房屋所有权初始登记的房产测绘成果管理的通知》（京建交[2005]1117号）《关于规定北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）《关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格的通知》（京建住[2006]267号）《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》( 京地税营[2005]279号) 《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345号）北京市《房屋权属登记工作规范（试行）》（京建权〔2005〕1166号）《关于房地产预售项目抵押信息公示的通知》（京建交[2006]280号）《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（京建交[2006]312号）《关于规范商品房合同签约行为的通知》（京建交[2006]333号）《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（京建交[2006]334号）《关于归集住宅共享部位共享设施设备维修基金的通知》（京房地物［1999］1088号）二、其它相关法律法规《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令第23号）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第一五号）《中华人民共和国消费者权益保护法》( 中华人民共和国主席令第11号) 《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》（建办住房[2004]78号）最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释[2000]44号）《中华人民共和国营业税暂行条例》( 国务院令[1993]第一三6号) 《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[ 1986 ]90 号）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）《北京市契税管理规定》（北京市政府令100号） 3.1.202512:0612:06:4825.3.112时6分12时6分48秒3月. 1, 251 三月 202512:06:48 下午12:06:48 2025年3月1日星期六12:06:48

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