休闲度假养身园项目选址论证报告.docx

目 录
第一章 综述 1
1.1 项目背景 1
1.2 建设必要性 4
1.3 项目基本情况 6
1.4 研究范围 7
1.5 选址要求 7
1.6 项目选址依据及参考文献 8
1.7 编制原则 8
第二章 项目选址方案 9
2.1 项目选址用地 9
2.2 规划建设方案概述 23
2.3 相关单位对项目建设的回复意见情况 31
第三章 建设项目规划符合性分析 31
3.1 与国家产业政策、发展规划及省、市政府相关文件精神的符合性 31
3.2 与城乡规划的符合性 32
3.3 与周边用地的符合性 38
第四章 建设项目合理性分析 40
4.1 工程建设适宜性分析 40
4.2 用地现状情况和征地拆迁分析 41

4.3 交通条件分析 42
4.4 设施配套分析 42
4.5 环境影响分析 44
4.6 水土流失影响分析 46
4.7 历史文化影响分析 47
4.8 国家产业政策支持和相关行业发展规划指导 47
4.9 社会影响分析 48
4.10 社会稳定风险影响分析 49
4.11 用地情况分析 52
第五章 规划选址结论和建议 53
5.1 选址结论 53
5.2 建议 54

第一章 综述
引言
随着人们物质生活水平的不断提高和精神文化生活的日益丰富，健康和长寿已成为举世关注的重要问题。对休闲、养生、康疗产品等需求正逐步加强，越来越多的人希望到有山有水、环境幽雅、空气清新、配套服务齐全的乡野度假、疗养。养生旅游顺应了这种趋势，已成为人们日益青睐的旅游新产品。
1.1 项目背景
1.1.1 国家关于促进旅游行业发展的政策及行业发展规划的支持
2009年《国务院关于加快发展旅游业的意见》首次明确了旅游业“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的定位，并指出政府要加大投入以及金融支持，大力支持旅游业的发展。2013年《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》提出到2020年，职工带薪年休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长的发展目标。2014年《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发31号）的发布，
把休闲提到促进转型方式的高度，明确乡村旅游、体育旅游和医疗旅游是当前休闲发展的重点领域。
2015年《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规10号）提出应积极保障旅游业发展用地供应。对符合相关规划的旅游项目，各地应及时安排新增建设用地计划指标，积极组织实施土地供应。加大旅游扶贫用地保障。在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅游项目，优先安排新增建设用地计划指标。同时，明确旅游新业态用地政策。引导乡村旅游规范发展，使用农民集体所有的农用地、未利用地，从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。促进自驾车、房车营地旅游有序发展，支持邮轮、游艇旅游优化发展，促进文化、研学旅游发展。
国家“十三五”规划纲要也对旅游业发展提出了明确的目标和要求，这既显示了国家进入大众旅游时代，广大人民群众的旅游消费需求旺盛，也表明了在社会发展和国民经济体系中旅游业地位的提升。《纲要》提出，要大力发展旅游业，开发生态旅游、文化旅游、红色旅游、休闲旅游、山地旅游以及生态康养等产品，发展旅游地产、养老地产等新兴服务业，提高旅游便利化，创造就业、增加收入，愉悦身心、提高幸福感，为人民群众生活水平和质量的提高创造保障条件。旅游业要在社会经济创新体系中发挥巨大的能动作用，成为助推经济增长的有力引擎。
1.1.2 休闲度假、养生旅游和养老服务市场的环境孕育
首先，随着城市生活环境的污染和工作节奏的加快，人们的健康状态不容乐观。据亚健康数据资料统计表明，70%的人口处于亚健康状态。随着生活水平的提高和带薪休假制度的实行，加上对健康意识逐渐重视，人们开始寻求通过某种方式来进行康体娱心，休闲度假养生旅游就在这样的环境下孕育而生。在这种形式下，以延年益寿、强身键体、修身养性、康复保健、养生文化体验等为目的的休闲度假养生旅游将成为热点和潮流，蕴涵着广阔的市场空间。生态养生旅游立足于优美的原生态自然环境，人们在游览观光过程中能给人心灵带来无可替代的美感享受和满足，同时还可以锻炼人的身体，开阔人的视野，平和人的心态，陶冶人的情操，愉悦人的心情。
其次，随着旅游行业的兴盛，旅游产业也慢慢走向细分市场，以满足不同游客的旅游需求，文化游、休闲游和度假游逐渐兴起，特别是生活在城市中先富起来的群体，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引力已经逐渐下降，他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢，是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。
同时，我国老龄人口规模庞大且不断加速扩大，加上计划生育政策形成独特的四二一家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个孩子），促使中国社会面临越来越严重的养老压力，而当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。巨大的养老需求和严重的供给不足，催生着现代休闲度假养老产业的快速发展。
1.1.3 项目区域的旅游资源优势
本项目位于**市的**乡，**属中低纬度亚热带湿润季风区，森林覆盖率达75%，其境北的新屋和**有着得天独厚的温泉资源。
项目区位于新屋村域内，其村域内蕴涵有丰富的温泉资源，山水秀丽、绿植满地、风光旖旎、气候宜人、田园风光无限，乃休闲度假养生之胜地，适宜开展木屋旅游度假、户外休闲运动的项目建设。
项目区位于S203的两侧，北与**市，南与上饶市的联系十分便利，交通区位条件良好。
在旅游趋势发展的大背景下，结合项目区自身得天独厚的旅游资源和特殊的地理区位条件，充分挖掘**乡的秀丽的田园风光和丰富的温泉资源，并且有机结合本公司优质的渠道资源、管理资源、人力资源、技术资源，完善企业多元化发展和扩大营运规模，建立**市蟠龙山木屋休闲度假养生园，深化并提升**乡的旅游定位，共同形成区域型旅游黄金带，实现**市旅游强县的建设目标。
1.2 建设必要性
1.2.1 项目建设符合**省大力发展旅游产业政策，是《**省旅游产业发展“十二五”规划》的体现
按照**省委、省政府关于“科学发展、进位赶超、绿色崛起”的总体要求和建设旅游产业大省的战略部署，紧密策应鄱阳湖生态经济区国家战略，围绕**省旅游产业总体定位，突出发展生态旅游，大力发展乡村旅游，积极发展文化旅游，加快发展休闲度假旅游，着力推进复合型旅游。
根据《**省旅游产业“十二五”规划》，以三清山为中心，集合信州区、上饶县、玉山、**、横峰、铅山、广丰等生态游览区，共同打造三清山世界峰林景观旅游功能区。
本项目位于**市域内，项目为休闲生态度假型旅游产品，项目建设符合**省旅游产业政策和《**省旅游产业发展“十二五”规划》对**市的功能要求。
1.2.2 项目建设是**市十三五规划实施的需要
作为旅游大县的**市，在十三五规划中明确要求快速发展地方旅游经济，并将旅游产业规划发展成为国民经济的支柱性产业之一。**乡具有秀美的自然山水风光和丰富的温泉旅游资源优势，旅游产业发展潜力无限，是**市地方旅游产业体系重要的配套环节之一。
本项目充分结合**乡丰富的旅游资源，项目建设能积极有效地推动**乡旅游产业的快速发展，改善当地的经济产业结构调整，是**乡经济增长的助推剂。项目建设正是响应了**市政府的号召，以实际行动支持配合十三五规划的具体实施，同时，当地政府高度重视本项目建设，该项目于2015年被列入**市重点工程建设项目之一。
1.2.3 项目建设是丰富精品旅游路线的需要
在过去的十二五旅游业规划以及今后的十三五旅游业规划中，都明确要求建设景区需丰富区域性的精品旅游路线，以满足不同游客的旅游线路要求和特定服务需求。
项目建设将成为**市旅游资源整合的一部分，是**市域内一个新型的旅游节点，可起到丰富区域性精品旅游线路的作用，满足更多游客的休闲度假和养老服务需求，并发展成为**市**乡的一个重要旅游品牌。
1.2.4 项目建设是提升**乡旅游产业竞争力和优化产业结构的需要
尽管**乡有着优良的旅游资源，但必要的旅游配套基础设施建设较为薄弱，旅游接待设施也处于初级阶段，缺乏相应的特色项目支撑，旅游资源未得到充分的挖掘和利用，旅游产业带动效应尚不明显。
本项目的建设，将**的山水、风情、文化、特色旅游资源等自然、人文景观充分利用与开发，开辟各种风格各异的多功能景点，以功能完善的基础设施和优质的服务体系为支撑，为游客提供一个集观光旅游、休憩度假、生态休闲和养老服务于一体的高标准高品位的多功能大型生态旅游度假区，具有经济收益显著、社会影响大、关联带动力强等特点，必将有助于提升**市整体旅游形象，提高**乡旅游产业竞争力。
同时，本项目建设，推动了**乡旅游产业的快速崛起，有利于**的产业结构由传统、低产值的第一产业向新型、经济收益高的旅游产业调整，促进**乡旅游产业成为全乡的支柱性产业，对**乡经济发展格局的突破具有举足轻重的作用。
1.2.5 项目建设是**乡打造强镇富民的需要
旅游业是一项综合性、关联性强的产业，是第三产业的支柱，在带动产业发展、吸纳就业、扩大需求、增强经济活力、提高人民生活水平等方面具有极其重要的作用。
依托丰富而有特色的旅游资源，**乡正在积极打造旅游强镇，以通过发展旅游经济带动相关产业经济发展，从而增强乡镇经济实力，快速提高当地居民的收入水平，实现理想的强镇富民目标。
本项目建设，必将给**乡带来重要的发展机遇，成为**发展旅游业、带动地方经济增长的重要组成部分。建设项目具备有相关产业带动系数大的特性，同时提供有大量的就业岗位，可解决部分当地居民的就业问题，有效增加当地居民的生活收入，加快促进**乡强镇富民目标的实现。
1.3 项目基本情况
1.3.1 项目名称：**蟠龙山木屋休闲度假养生园
1.3.2 项目建设单位：**蟠龙山木屋休闲度假有限公司
1.3.3 项目建设内容：是集休憩度假、汤泉养生、疗养保健、农林种植体验、户外运动等为一体的多元化综合性旅游项目。
1.3.4 建设方案
项目立足于打造“**山水旅游城市”及“**温泉旅游度假基地”的目标功能，定位于高端生态旅游养老度假休闲养生产业，目标设定为中、高端消费人群。规划项目区通过南北向的景区环行主路与S203连接，项目区共规划有游客集散、养心谷、休闲度假、老年休闲、有机农业种植、果林采摘和生态户外运动等7个区块内容建设，配套完善景区旅游的基础设施和多种形式与主题的景区公建服务设施建设，将其建设成一个集文化、娱乐、体验、享受、康体为一体的复合型旅游项目，满足众多的休闲度假、养老服务旅游市场需求。
1.4 研究范围
本次论证报告的研究范围包括：①项目建设用地位置；②项目工程与涉及的**市总体规划、**乡总体规划及与周边用地的关系。
1.5 选址要求
1、项目选址应重点考虑带动地方经济发展的要求，充分考虑与各个相关规划的协调。
2、应位于自然环境优越、旅游资源丰富的区域内。
3、项目选址应与对外交通通达便利，便于吸引游客的旅游欲望。
4、项目选址时，考虑地基不稳定因素，地震带、软土层、冻土层、地形高差，地下水，地表水，河流，山脉走向等。避开滑坡、泥石流、明和暗的河塘、塌陷区河地、地震断裂带等不良地质构造，应避开溶洞、采空区、岸边冲刷区、易发生滚石等地质构造复杂、不良地质现象严重的地段。
5、尽量避免拆迁，减少和消除社会负面影响。
6、注意节约用地，尽量利用荒地、劣地，不占或少占农田，尽量减少土石方工程量，减少拆建障碍物清理工作。
7、注重保护环境，维系区域生态平衡。
1.6 项目选址依据及参考文献
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《城市规划编制办法》
3、《村庄规划用地分类指南》
4、《建设项目选址规划管理办法》
5、《产业结构调整指导目录》（2016年本）
6、《**省旅游产业发展“十二五”规划》
7、《**市城市总体规划(2010－2030)》
8、《**市**乡总体规划（2013-2030）》
9、《**蟠龙山木屋休闲度假养生园旅游基础设施项目申请报告》
10、相关的国家和行业的标准、规范
11、建设单位提供的其他相关资料
1.7 编制原则
1、严格执行国家、省、市相关的法律法规、标准规范。
2、遵循符合城乡规划和可持续发展的原则，统筹城乡发展和区域发展，充分发挥项目建设促进旅游产业发展和带动地方经济发展的作用。
3、以《**市城市总体规划(2010－2030)》和《**市**乡总体规划（2013-2030）》为依据，积极做好与各级规划的衔接。
4、基于节约用地的原则，贯彻执行“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，与**市、**乡土地利用总体规划相衔接。
5、贯彻环境保护的原则，维系区域生态平衡。
6、遵循保障公共利益，经济效益、社会效益和环境效益相协调的原则。

第二章 项目选址方案
2.1 项目选址用地
2.1.1 项目区旅游人数与用地规模预测
① 项目区旅游人数预测
根据旅游发展的一般规律，项目区的游客量发展有三个阶段，即初始阶段、发展阶段和平衡阶段。初始阶段，因开发阶段旅游设施不完善、知名度不高，其发展速度相对缓慢；发展阶段即具有一定知名度、设施配套较齐全且具有较强的接待能力阶段，此时游客量会迅速增长而达到高潮。而再经过2-5年，游客量逐渐回落，进入平衡发展阶段。
根据全国旅游业发展的市场增长率12%及华东地区的旅游市场增长率15%情况看，初始阶段，项目区游客增长率可按10%增长率测算；发展阶段，由于其知名度提高及所处的区位条件优势，可按15%的游客量增率测算；平稳阶段的游客增长率可采用逐步回落的测算方式，最后平稳在12%增长率。结合考虑本项目景区的规模、级别、综合服务水平和景区辐射吸引力等综合指标，蟠龙山木屋休闲度假养生园旅游人数测算的基数按**大茅山景区接待游客量的50%进行估算，2015年大茅山景区实际年接待游客人数为10万人。
表2-1 项目区游客数量测算表（2016-2025）
年份
阶段
单纯游客增长率（%）
标准游客预测量（万人次）
2016
初始阶段
-
5
2017
初始阶段
10
5.5
2018
初始阶段
10
6
2019
发展阶段
14
6.8
2020
发展阶段
15
7.8
2021
发展阶段
15
9
2022
平稳阶段
12
10
2023
平稳阶段
12
11.2
2024
平稳阶段
12
12.5
2025
平稳阶段
12
14
‚项目景区接待规模预测
项目景区旅游接待高峰期150天，游人量占全年的70%，预测至2025年，项目景区高峰期旅游接待规模：
140000×70%÷150≈653（人/日）
旅游接待设施按照旅游高峰期配置。考虑游人留宿率均值为35%，平均入住率为80%，则接待床位数为：
653×35%÷80%≈285（床位/日）
则：至2025年，项目景区接待规模约为285床位。
ƒ项目区建设用地规模预测
参照同类型项目的中高档床位用地标准：190平方米/床，则本项目区建设用地规模预测为：
190×285=54150 m2
则：2025年，本项目景区所需的建设用地规模预测约为54150 m2（81.2亩）。
2.1.2 项目选址概述
建设项目选址方案位于**乡新屋村，S203两侧。项目规划范围为：东起小黎坞水库，南面和北面与新屋村山林交界，西至新潭村建节河为界，项目规划总用地面积为1650亩，建设用地68.6亩，分三期建设。其中，一期建设用地为25亩，二期建设用地为20.2亩，三期建设用地为23.4亩。另外，项目区红线范围外远景规划建设用地11.4亩。
充分结合项目区内现状地形地貌，统筹考虑项目区内各功能区发挥所需配置的必要的公建设施和基础设施，合理布局各功能景点的建设内容和场地活动。依据各功能区的建设内容和功能发挥，统筹确定项目选址内的建设用地，共分为30个地块，每个地块的用地红线坐标详见下表：
表2-2 项目建设用地红线坐标一览表
建设时序
地块编号
地块面积（m2）
坐标点
编号
X坐标值
Y坐标值
备注
一期用地
A地块
43
A1
3180386.112
39545788.003
用地性质为
C3-文体科技
用地
A2
3180388.197
39545796.532
A3
3180383.408
39545797.702
A4
3180381.323
39545789.174
B地块
1443
B1
3180252.170
39545802.020
用地性质为C5-商业金融用地
B2
3180309.621
39545974.980
B3
3180302.194
39545977.484
B4
3180244.579
39545804.544
C地块
35
C1
3180309.278
39546064.949
用地性质为
C3-文体科技
用地
C2
3180313.862
39546073.836
C3
3180310.752
39546075.440
C4
3180306.167
39546066.554
D地块
219
D1
3180331.752
39546063.972
用地性质为
C3-文体科技
用地
D2
3180336.443
39546071.769
D3
3180315.826
39546084.171
D4
3180311.136
39546076.374
E地块
76
E1
3180334.164
39546080.014
用地性质为
C3-文体科技
用地
E2
3180336.554
39546084.744
E3
3180323.701
39546091.237
E4
3180321.311
39546086.506
F地块
4128
F1
3180284.300
39545975.808
用地性质为
C3-文体科技
用地
F2
3180280.402
39545999.980
F3
3180272.749
39546013.453
F4
3180258.725
39546010.897
F5
3180233.928
39546060.489
F6
3180262.312
39546131.962
F7
3180279.228
39546207.156
F8
3180267.763
39546208.620
F9
3180259.469
39546147.147
F10
3180229.366
39546068.574
F11
3180211.794
39546068.737
F12
3180210.920
39546059.116
F13
39546005.682
39546047.589
F14
3180224.583
3180215.269
F15
3180243.985
39546006.962
F16
3180250.239
39545969.439
G地块
704
G1
3180231.643
39546094.583
用地性质为
C3-文体科技
用地
G2
3180255.462
39546168.574
G3
3180260.927
39546209.353
G4
3180254.980
39546210.150
G5
3180249.583
39546169.881
G6
3180226.616
39546096.631
H地块
23
H1
3180215.622
39545859.356
用地性质为
C3-文体科技
用地
H2
3180217.349
39545864.763
H3
3180213.555
39545865.975
H4
3180211.828
39545860.569
I地块
155
I1
3180168.483
39545687.554
用地性质为
C3-文体科技
用地
I2
3180164.018
39545699.975
I3
3180159.219
39545698.250
I4
3180162.111
39545690.204
I5
3180144.401
39545683.837
I6
3180145.974
39545679.462
J地块
898
J1
3180160.189
39545745.925
用地性质为
C3-文体科技
用地
J2
3180159.776
39545782.170
J3
3180152.656
39545815.074
J4
3180130.088
39545801.397
K地块
1206
K1
3180112.435
39545837.745
用地性质为
C3-文体科技
用地
K2
3180160.329
39545981.588
K3
3180152.846
39545984.125
K4
3180104.819
39545840.212
L地块
104
L1
3180124.109
39546004.140
用地性质为
C3-文体科技
用地
L2
3180136.329
39546011.309
L3
3180132.728
39546017.618
L4
3180120.428
39546010.503
M地块
231
M1
3180099.941
39546019.490
用地性质为
C3-文体科技
用地
M2
3180113.926
39546033.393
M3
3180105.637
39546041.731
M4
3180092.575
39546025.346
N地块
104
N1
3180165.398
39546092.437
用地性质为
C3-文体科技
用地
N2
3180166.522
39546103.627
N3
3180157.394
39546104.544
N4
3180156.350
39546093.206
O地块
2516
O1
3180153.838
39546065.423
用地性质为
C3-文体科技
用地
O2
3180145.566
39546086.477
O3
3180142.071
39546103.388
O4
3180140.527
39546126.938
O5
3180143.997
39546194.664
O6
3180124.548
39546193.701
O7
3180122.622
39546118.601
O8
3180128.977
39546080.665
O9
3180141.301
39546059.098
P地块
2281
P1
3180162.545
39546123.431
用地性质为
C3-文体科技
用地
P2
3180191.097
39546330.262
P3
3180179.465
39546332.879
P4
3180152.805
39546124.606
Q地块
2500
Q1
3180071.425
39546013.225
用地性质为
C3-文体科技
用地
Q2
3180104.241
39546324.833
Q3
3180096.378
39546326.047
Q4
3180063.470
39546014.064
二期用地
R地块
1362
R1
3180076.772
39545765.855
用地性质为
C3-文体科技
用地
R2
3180083.978
39545859.991
R3
3180075.936
39545936.071
R4
3180067.994
39545935.107
R5
3180075.975
39545859.557
R6
3180068.799
39545766.511
S地块
4785
S1
3180204.981
39546226.515
用地性质为
C3-文体科技
用地
S2
3180212.433
39546258.281
S3
3180274.329
39546354.463
S4
3180288.835
39546345.575
S5
3180295.638
39546341.410
S6
3180279.984
39546246.955
S7
3180284.758
39546228.203
S8
3180324.214
39546241.660
S9
3180327.528
39546234.313
S10
3180388.483
39546293.920
S11
3180377.228
39546291.433
S12
3180278.535
39546361.268
S13
3180344.991
39546388.486
S14
3180342.100
39546395.946
S15
3180271.584
39546365.526
S16
3180205.379
39546262.235
S17
3180197.143
39546228.114
T地块
2210
T1
3180025.256
39546016.691
用地性质为
C3-文体科技
用地
T2
3180020.652
39546059.382
T3
3180029.586
39546136.858
T4
3180054.674
39546289.358
T5
3180046.867
39546290.902
T6
3180021.606
39546137.631
T7
3180012.602
39546059.410
T8
3180025.256
39546016.691
U地块
1000
U1
3179951.843
39546057.844
用地性质为
C3-文体科技
用地
U2
3179948.289
39546065.011
U3
3179846.087
39546123.024
U4
3179841.329
39546116.593
U5
3179891.564
39546079.427
V地块
1834
V1
3179972.247
39546097.809
用地性质为
C3-文体科技
用地
V2
3179975.721
39546105.015
V3
3179769.231
39546204.581
V4
3179765.756
39546197.375
W地块
1437
W1
3179982.199
39546127.664
用地性质为
C3-文体科技
用地
W2
3179985.673
39546134.870
W3
3179824.078
39546212.789
W4
3179820.120
39546205.816
X地块
594
X1
3180132.170
39546768.113
用地性质为
C3-文体科技
用地
X2
3180143.945
39546826.331
X3
3180134.143
39546828.314
X4
3180122.369
39546770.095
Y地块
251
Y1
3180136.789
39546862.146
用地性质为
C3-文体科技
用地
Y2
3180134.657
39546871.918
Y3
3180111.018
39546866.277
Y4
3180113.999
39546856.711
三期用地
Z地块
3326
Z1
3179989.162
39545915.189
用地性质为
C3-文体科技
用地
Z2
3180001.181
39545939.013
Z3
3179942.107
39546002.211
Z4
3179924.959
39545987.349
Z5
3179946.357
39545916.050
a地块
2329
a1
3179831.241
39546018.212
用地性质为
C3-文体科技
用地
a2
3179839.421
39546026.992
a3
3179786.639
39546080.199
a4
3179769.794
39546119.219
a5
3179761.532
39546190.829
a6
3179749.563
39546189.963
a7
3179758.048
39546116.084
a8
3179776.499
39546073.416
b地块
4122
b1
3179728.150
39546023.539
用地性质为
C3-文体科技
用地
b2
3179713.301
39546079.315
b3
3179721.136
39546168.118
b4
3179747.255
39546219.485
b5
3179791.656
39546259.534
b6
3179855.920
39546285.984
b7
3179852.245
39546297.408
b8
3179785.120
39546269.798
b9
3179737.566
39546226.906
b10
3179709.611
39546171.929
b11
3179701.301
39546077.770
b12
3179716.640
39546020.145
c地块
2805
c1
3180448.627
39546212.977
用地性质为
C3-文体科技
用地
c2
3180436.772
39546289.190
c3
3180437.864
39546354.741
c4
3180471.486
39546435.778
c5
3180460.402
39546440.376
c6
3180425.904
39546357.227
c7
3180424.756
39546288.362
c8
3180436.770
39546211.133
d地块
3013
d1
3180590.984
39546844.370
用地性质为
C3-文体科技
用地
d2
3180587.583
39546853.774
d3
3180404.663
39546789.446
d4
3180399.053
39546791.955
d5
3180407.541
39546843.669
d6
3180397.854
39546847.909
d7
3180387.017
39546780.335
d8
3180404.331
39546776.872
总计

45734

2.1.3 项目景区建设的SWOT分析
（1）优势
交通与区位优势
本项目位于**市与弋阳县、横峰县交界处的S203旁，项目区距世界自然遗产地-三清山110公里，与国家级重点名胜区“小庐山”-龟峰仅25公里，离**市大茅山省级风景名胜区约60公里，项目区地理位置恰好处于三清山、大茅山和龟峰风景名胜区之间，而S203则是三清山-大茅山-龟峰景区旅游的最便捷的联系通道。得益于如此优越的区位地理和交通优势，再加上项目区的高标准、高品位地打造集文化产业、健康休闲产业、养老产业和旅游业紧密结合的综合性旅游区，可作为三清山、龟峰和大茅山景区观光旅游线路和旅游接待配套设施的一个补充完善项目，是三清山、龟峰和大茅山景区客流量疏散和游览项目转移的重要承接腹地。
随着**城市的快速发展，**市的交通网络体系逐步健全，境域内现有德昌、上德和婺常高速公路以及多条串联互通的公路系统，铁路线有九景衢铁路，并已成功开通**高铁站。四通八达的综合交通网络，缩短了**与省内**及省外的浙江、福建和安徽等周边城市的距离，这为**旅游产业的发展奠定了重要的基础条件，由此扩大了旅游覆盖面，激活了更多的潜在客源。
项目区自S203可与**市和上饶市保持便捷联系，项目北至**市约35公里，南达上饶市约70公里，距**乡政府仅2公里，项目区凭借良好的交通地理和资源优势，以及高标准的多功能主题的开发，具有强大的旅游吸引力，是**市地方旅游产业体系重要的配套环节之一。
由此可见，项目区拥有优越的交通与区位优势，项目区旅游开发前景十分广阔。
‚旅游资源优势
项目区依托东面的小黎坞水库和西面的建节水，以及南北面的大面积山体，形成青山碧水得天独厚的山水自然格局。项目选址区域周围只有一些农业基地和农户居住点，不存在污染源，植被茂密，空气清新，生态环境优良。
加上，项目区周边的世界遗产地、风景名胜区众多，丰富的旅游资源所蕴涵的旅游市场，为项目建设及今后的发展提供了极为有利的资源条件。另外，距项目区仅1公里的渡头，具有丰富的温泉资源，也为本项目的资源引进和基础设施建设提供了便捷有利的条件，是项目建设条件成熟的助推剂。
（2） 劣势-基础设施滞后，配套设施弱
目前，项目区内山峦起伏，地形变化大，项目区虽有S203与外界联系便捷，但项目区内的道路网架尚未成形，项目区供水、排水、电力、通讯及温泉引入等设施配套尚未敷设，因而，项目区旅游条件尚未成熟，无法满足游览需求。
（3） 机遇
休闲度假和养老服务产业的上升势头
随着生活水平的提高和健康意识的重视，以及人口老龄化的加剧，人们对休闲度假、养生旅游和养老服务需求旺盛。中高等收入人群对休闲消费和养老服务有着强烈需求，而本项目的建设内容即是为满足休闲度假、养生旅游和养老服务群体而打造的中高端旅游产业项目。因此，建设单位应着重谋求旅游产业升级，完善旅游产业要素，发展休闲度假和养老服务为建设重点。
‚周边观光类产品多而单一
周边项目多为依托资源建设的观光项目，旅游项目的多功能组合有所欠缺，缺乏高质量、多功能的旅游产品项目。本项目即是朝着旅游产业转型的方向，主要以本地和区域内旅游消费市场为主，以高中端休闲度假和养老服务为主，超前发展。
（4） 挑战-挖掘特色、高端旅游产品，促进旅游产品升级，改善竞争关