南昌某区域房地产市场调研分析.docx

南昌城南板块房地产市场调研分析

一、城南的相关状况
1． 地理位置
城南板块，范围为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。该片区历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气势恢弘。
2． 整体规划
根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。
3． 交通条件
城南板块交通网络纵横，原来就是交通要道。城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之二。从公交情况来看，由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加，城南的公交线路也在不断的增加。16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网，基本结束了城南居民进城难的时代。
4、 配套设施
目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备，并且是整个南昌市种植和养殖基地，片区还有南昌市最大的农产品批发市场。未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥附近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。
二． 城南片区近期房地产发展情况
城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。作为南昌城市扩展的主战场，将给城南的房地产发展带来非常大的机遇。随着大型商业的不断进驻，配套的不断完善，越来越多的市内置业者选择城南，使城南片区的销售一路走高。大盘的进入，未来的房地产属于城南。

三． 城南片区各楼盘的发展情况
正荣大湖之都
项目地址：南昌县小兰乡南莲路（墨山立交桥西侧）
开发企业：正荣集团南昌正荣（新加坡）置业有限公司
该项目占地面积为800000㎡，总建筑面积为999999㎡。一期于2004年12月12日开盘，推出3栋小高层，31栋多层及7栋联排别墅，总计计1400余套，现已售磬。2005年12月一八日二期开盘，已被洪都航空工业集团和省建设银行团购。2006年10月7日三期观澜郡开盘，主要已二房（85.60—104.65㎡）、三房（109.56—一三8.77㎡）为主，均价2500元/㎡。
建筑形态：低层别墅、小高层、多层
主力户型：二房（85.60—104.65㎡）、三房（109.56—一三8.77㎡）
项目优势：①项目体量大，影响力大；②小区内部配套齐全；③大规模的内湖社区，整体规划好
项目劣势：①项目体量大，小区跟进速度慢；②离城区较远，交通不便利；③周边配套不齐全
客源分析：周边居民、中小学教师、银行职员

康城印象
项目地址：南昌县迎宾中大道555号
开发企业：江西金达利·康城置业
该项目占地面积500亩，是城南板块中的一个纯住宅楼盘，总户数3900余户，共分三期，一期396户已经全部售完；期康城二期打造50万平米超大规模楼中楼社区。2006年8月4日，二期开盘，均价2500元/㎡，主要以二房86㎡、三房（107.79—111.54㎡）为主。
建筑形态：小高层、多层
主力户型：二房86㎡、三房（107.79—111.54㎡）
项目优势：①户型比较稀缺；②位于城南客运站旁，有多路公交经过，交通便利；③规模大；
项目劣势： ①楼中楼尚未得到南昌市民认同，销售存在阻力；②户型单一，选择性不高；③周边配套不齐全
客源分析：周边工作人员、外来投资者
尚南云顶
项目地址：南昌县迎宾大道0788号(城南客运站对面)
开发企业：江西省世能投资有限公司
该项目占地面积24179㎡，建筑面积8万多平方米，由4幢16-一八层高层住宅、1幢28层准四星级豪华酒店及近1.5万㎡商业裙楼构成。2006年6月3日开盘，推出一五0套，当天销售100多套，截止06年6月12日已全部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4栋高层600套房源已销售一半，均价2500—2600元/㎡。
建筑形态：高层
主力户型：二房（94.58—97.28㎡）、三房（117.92—120.71㎡）
项目优势：①项目体量小，便于资金回笼；②位于城南客运站旁，有多路公交经过，交通便利；③园林设计丰富
项目劣势： ①项目体量小，影响力低；②周边配套不齐全；
客源分析：医院职员、高校教职工
绿地山庄
项目地址：南昌县迎宾大道上海庄园路100号
开发企业：上海绿地集团 南昌绿都有限公司
该项目占地面积1250000㎡，总建筑面积3910000㎡。一期、二期、三期已售完，并交付使用。目前在售四期绿地兰宫的联排别墅，面积在200多㎡，均价4100元/㎡；双拼别墅，均价为4600元/㎡。
建筑形态：别墅（联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、叠加别墅）
主力户型：200㎡左右
项目优势：①品牌优势；②建筑风格多样；③纯别墅区，房源比较稀缺；④与其他楼盘别墅相比，价格较低；⑤广告投放量大
项目劣势：①项目体量大，小区配套跟进速度慢；②周边配套不齐全；③建筑形态比较单一；
客源分析：公务员、白领
南昌居住主题公园
项目地址：南昌县象湖新城中心区金沙大道
开发企业：南昌平海房地产开发有限公司
该项目占地面积933380㎡，总建筑面积1000000㎡。分三期开发，第一期开发建筑面积为39万平方米，第二期开发建筑面积为35万平方米，第三期开发建筑面积为56万平方米，分别兴建多层、花园洋房、高层、小高层、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅等高尚住宅小区，共有象湖南郡等九个组团，现一期象湖南郡已全面交房，多层均价2200元/㎡，花园洋房2600元/平米，别墅3500元/平米，香榭丽居也将于2006年底交房，2006年5月1日二期开盘，多层均价2750元/㎡，小高层2700—2800元/㎡，高层2800元/㎡。
建筑形态：高层、多层、花园洋房、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅
主力户型：二房（87.34—89.36㎡）、三房（92.04—一五3.98㎡）
项目优势：①销售以组团为主，去化速度快；②建筑形态多样；③整体规划好
项目劣势：①目前只有一路公交通行，交通不便利；②周边经济环境不成熟，配套不齐全；
客源分析：医院员工、银行职员、中小学教师
江西奥林匹克花园
项目地址：南昌县象湖新城，金沙大道西侧
开发企业：江西奥林匹克花园置业公司
该项目占地面积647亩，总建筑面积约60万平方米，分四期开发。2006年7月16日，雅典海岸一期开盘，共476套,其中情景洋房200套左右,面积110平方左右,均价2500元/平米;花样洋房为一三0平米左右的户型,均价2600元/平米;同时还有50平米左右的单身公寓,均价定为2300元/平米，截至到9月份还剩少量房源。雅典海岸二期预计2006年10月份开始销售，均价2750—2800元/㎡（暂定）。
建筑形态：多层、小高层
主力户型(二期)：二房（68.76—92.35㎡）、三房（85.25—一三8.12㎡）
项目优势：①品牌优势；②以“运动+地产”为概念来打造社区是江西省首例，比较稀缺；③毗邻象湖，环境优美；④开发商经济实力雄厚，开发经念丰富
项目劣势：①交通不便捷；②周边配套不齐全
客源分析：市内高收入者、外来投资者、经商者

平安象湖风情
项目地址：南昌县象湖新城金沙大道
开发企业：江西平安房地产开发有限公司
该项目占地面积400000㎡总建筑面积720000㎡。2006年5月28日，首批房源正式公开即抢购一空，均价2570元/㎡。7月份加推了三栋，总计200余套，均价2680元/㎡，销售情况良好。预计11月份再加推三栋。
建筑形态：多层、小高层、高层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅
主力户型：二房（89.58—109.34㎡）、三房（125.34—171.52㎡）
项目优势：①周边环境优美；②小区内部景观设计好；③与周边区域相比，定价较低；④该项目周边区域经济较成熟，周边配套比较齐全；
项目劣势：①交通不便利；②广告宣传力度不够；③开发商与周边各在售楼盘相比，实力较弱；
客源分析：市内居民、周边公司员工

四． 片区部分楼盘的销售状况
○正荣大湖之都：一期总计1400余套，现已售磬。2005年12月一八日二期开盘，已被洪都航空工业集团和省建设银行团购。
○康城印象：一期396户已经全部售完
○尚南云顶：2006年6月3日开盘，推出一五0套，当天销售100多套，截止06年6月12日已全部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4栋高层600套房源已销售一半。
○绿地山庄：一期、二期、三期已售完，并交付使用
○南昌居住主题公园：一期象湖南郡已全面交房
○江西奥林匹克花园：2006年7月16日，雅典海岸一期开盘，总计476套，截至到9月份还剩少量房源

五、片区客源分析
①市内置业者逐渐增多。一方面城南是南昌市战略发展的主要方向，将来政府发展的首要目标就是城南，政府将大力投资建设城南。随着片区的商机逐渐的显露出来，配套的不断完善，吸引了众多市内置业者；另一方面，政府对市内采用只拆不建的政策，使市内房源不断减少，略高的价格使部分置业者考虑或选择城南。

②团购成为片区楼盘销售的主导方向。一方面，由于城南楼盘大盘居多，开发商为便于快速回笼资金，比较提倡团购；另一方面，该片区企业、银行多，比较而言团购价比较低，容易形成团购。

③南昌县县区置业者占主导，市内及外来投资者较少。由于南昌县离南昌市中心比较远，交通不便捷，配套不完善，大多市民不考虑在这买房；红谷滩、城东片区的崛起，吸引大部分市内置业者；广告投放力度不够，不能形成较大影响力。

④象湖新城区成为该片区市内置业者的首选。象湖新城环境优美，配套相对而言比较完善，属城南住宅生态区；周边属高档楼盘，而且定价较低。

六、该片区土地出让情况
编号
位置
面积
成交时间
土地用途
DGC0517
三店西路以北
17.9607亩
2005/03/09
市场、办公、服务业
DGC0503
三店西路以南原南昌罐头啤酒厂及周边
一三4.0962亩
2005/04/一八
居住、商业服务
DGC0535
南莲路(原江西省华达化工公司用地)
一三.9958亩
2005/07/20
工业用地
DGC0604
青云谱区广州路以南
220.4483亩
2006/3/14
商业、服务业用地
DGC0606
青云谱区包佛路
5.575亩
2006/4/11
交通设施（加油站）用地
DGC0614
何坊西路以北、迎宾大道以东
61.481亩
2006/5/16
商业服务、办公、住宅用地
DGC06一五
迎宾北大道以东一汽服务站及周边区地块
39.9297亩
2006/5/19
居住、商业用地
DGC0620
三店西路以南(原南昌罐头啤酒厂生活区)
4.5亩
2006/6/16
住宅用地
DGC0634
三店西路以北（原青云谱剧院及周边地块）
29.5836亩
2006/09/05
商业金融用地（兼容行政办公、文化娱乐）
※ 以上为2005年—2006年9月份的土地出让情况。
从上述土地出让的列表来看，土地出让具有以下几个特征：①居住用地交易量少，仅出让两宗，这说明该片区居住土地出让面积逐渐减少，使片区内部竞争相对得到缓解；②商业、服务业、工业用地交易数量增多，说明片区的配套将会得到进一步的完善，片区的整体竞争力在不断加强，对该片区人气的集聚带来非常大的影响；③小面积地块出让居多，只有单宗土地出让面积较大；

七、广告投放情况分析
该片区离市区比较远，各开发商急需开拓市场，对广告的投放非常注重，所以，该片区投放广告的力度比较大。

①报纸。南昌县区的广告大多都是以推出新房源为主，解述楼盘形象的广告少之又少，当南昌县楼市趋于平静的时候基本没有广告投放。象湖板块是城南片区报纸广告投放量最大的区域。一方面，该板块离市区比较近，环境优美，而且楼盘定位高，消费者比较关注，广告投放有效。另一方面，大盘多，开发商综合实力强，在推广楼盘形象方面都比较注重。

②广播、电视、灯箱、户外。由于广播、电视的收费高，而且播出时间短，效果不明显，城南板块各楼盘的广告投放基本不会选择广播、电视。现只有正荣大湖之都、江西奥林匹克花园等少数楼盘利用广播、电视为传播媒介播出。灯箱、户外是除报纸外，各楼盘运用最多的广告投放工具，绿地山庄的户外广告就在迎宾大道部分路段做了大量投放。

八、城南片区的优劣势分析

◎优势：
①毗邻象湖，环境优美（象湖公园、抚河观光河等自然景观分布四周，西南面300公顷—南昌最大的生态植被绿化公园）
②城南是南昌城市战略发展“北控南延”中“南延”的主战场，这必然给城南片区的房地产发展带来非常大的机遇；
③相对其他同等区域来讲，定价较低；
④大盘居多，土地运用比较宽松，建筑形态丰富；

◎劣势：
①离市中心较远，各项配套不齐全；
②大部分楼盘都处于开发过程中，而且离市中心较远，人气不足；
③部分区域公交线路只规划一条，交通不便捷；
④大盘居多，开发速度慢，在短时间内很难形成集中的住宅群落；

九、结论

根据南昌市委及县委对城南的整体规划，未来城南将成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。

城南是南昌城市战略发展“北控南延”中“南延”的主战场，这必然给城南片区的房地产发展带来非常大的机遇。

从片区的交通上来看，交通线路分布不均匀，江西奥林匹克花园、象湖风情等楼盘只有一条（25路长班）公交线路，交通还是不便捷。

由于该片区离市中心较远，虽然片区景观环境不错，但配套设施不完善，一方面，由于片区发展不成熟，导致配套未跟进；另一方面，大盘居多，而且都处于开发阶段，小区内部配套跟进速度慢。但是作为南昌扩展的前沿阵地，已经吸引了各大投资商的眼光，各大商业都在这里入驻。从05-06年的土地出让情况上看，工业、商业、服务业地块比较多，这必然给城南的配套设施带来进一步的完善，提高该片区的整体竞争力。

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