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宣城市水阳组团拆迁安置小区详细规划设计说明
项目名称：宣城市水阳组团拆迁安置小区详细规划
编制单位：宣城市规划设计研究院
证书编号：[皖]城规编第082004号
资质等级：乙级
工程编号：C-01-10-012
院 长：徐志宏 注册城市规划师 高级工程师
项目负责人：李 峰 注册城市规划师 高级工程师
设计人员： 陈庆侠 助理工程师
竺新伟 助理工程师
张 磊 助理工程师
黄山松 工 程 师
李 峰 注册城市规划师 高级工程师
杜 念 注册城市规划师 高级工程师
徐志宏 注册城市规划师 高级工程师
校 对：张 磊 助理工程师
黄山松 工 程 师
审 核：李 峰 注册城市规划师 高级工程师
杜 念 注册城市规划师 高级工程师
审 定：徐志宏 注册城市规划师 高级工程师

目录
设计说明
设计方案 鸟瞰图
区位图
区位水域分析
现状图
总平面图
功能分析图
交通分析图
尺寸标注图
建筑定位图
竖向规划图
道路绿地图
日照分析图
管线图
建筑单体图

宣城市水阳组团拆迁安置小区详细规划设计说明
一、现状概况
宣城市水阳组团拆迁安置小区位于宣城市火车站东北侧，龙川路以东（规划道路红线40米），建材西路以南（规划道路红线30米），南面、东面均为居住用地，北面商业办公用地。基地规划总用地面积为106498平方米，净用地面积90411平方米，其中经营性用地为31682平方米，58729平方米用于拆迁安置。用地内现状已没有建筑，地势平坦；高程在10.0米上下，高差不超过1米。用地内有一自然水域穿过，根据总规、控规水域向西北迁移，但仍穿越地块并兼有泄洪之功效。交通方便，景观优美，适合作居住小区。
二、 规划设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》;
2、建设部《城市规划编制办法》
3、建设部《城市规划编制办法实施细则》
4、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—2002);
5、《宣城市城市总体规划》(2007版);
6、1：1000现状地形图及其电子文件；
7、其它相关设计规范
三、 规划设计指导思想
1、力求将宣城市水阳组团拆迁安置小区规划成为布局合理、生态环境优美、 配套设施齐全，具有良好舒适性、 安全性、经济性的生活家园。
2、充分利用组团及其周围的自然环境条件， 使组团环境既相对完整，又是城市生态环境的重要组成部分，创造舒适、优美、宜人的生活环境。
3、坚持组团建设的经济效益、环境效益和社会效益的统一，在创造良好居住环境的前提下，节约用地，提高土地利用率。
4、创造产品差异化明显的居住套型，满足不同使用者的要求，形成丰富多样的居住环境，构建和谐的居住社区。
四、 规划设计
1、总体结构
规划布局形成“一心、一带、四片”的总体结构。
“一心”：用地中心地段的中心绿地；
“一带”：沿水域的滨水景观带；
“四片”：由一条“回”字型主要道路自然地把地块分成四个组团。
2、交通组织
（1） 出入口设置
规划布置三个出入口，主入口位于地块北面建材西路上；在地块南面龙川路安置房用和经营用地分界线处开设次入口，便于安置房和经营用房的管理，使两者既独立又有联系；另外在用地的西面龙川路上开设次入口方便居民出入。
（2） 道路系统
通过“回”字型主干道组织交通，地块内景观步道在紧急情况下可作消防车道使用。主要道路宽6米，宅前小路宽3米。
（3） 静态交通
自行车泊位采用地面停车和架空层停车相结合的方式解决，在地块西面结合道路适当布置室外自行车泊位；在主入口配套公建底层作为架空层自行车库。机动车停车采用地面停车和架空层停车库相结合的方式解决；机动车地面停车沿主要车道布置，力求做到均匀布局，方便停放；架空层停车库，在C、D、E、F、G大户型底层均设有停车库，住宅南面6-7米的草坪砖，充分考虑车行转弯习惯等因素，以求达到人性化的最佳设计。
3、公建配套
用地南北两两侧沿建材西路和龙川路，经营用地段均布置两层沿街商业；在小区主入口处布置社区配套用房，含居委会、物业管理、活动场所用房、医疗用房等；结合中心绿地适当布置三班托儿所。
4、建筑布局
小区内建筑布局从小区整体环境构成的要求出发，通过南北入口围合的手法形成各具特色的院落空间，且与小区中心绿地有便捷的联系，互为借景。公建主要集中于城市道路上，既满足了功能的需要又拓展丰富了城市空间形态。
5、绿化景观
景观规划分为三个层次：带状绿化景观、中心绿地景观和庭院绿地景观。
步行景观带结合水域布置滨水绿化带，形成富有特色的带形公共绿化走廊，使尽量多的住户可以直接享用绿化景观，同时绿化通廊内的蜿蜒步行道体现出住区环境对自然的回归，营造现代绿色氧吧的人居环境。
在小区的中心处布置中心绿地，是小区的公共活动主中心。规划通过绿化、广场、树阵的结合营造一个开敞的邻里空间，并对中心组团内的部分楼栋底层进行架空处理，让中心景观在更大范围内得以延续、拓展，使得景观通透性得以最大限度发挥。
庭院绿地景观依托每栋住宅间开阔的楼间距形成相对私密的景观院落，作为公共绿地的有力补充，庭院绿地更强调生活氛围，力求让每户住户都能感受到来自大自然的美景。
五、建筑设计
1、户型设计
根据建设单位的要求，本方案设计采用A、B、C、D、E、F、G多种户型，户型面积大小不等。满足各种消费人群的需求，分两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室两厅等。套内卧室、起居室、卫生间、厨房基本空间齐备。公共和私密空间分区明确，不受干扰，交通顺畅。起居室、餐厅、厨房空间配套紧密协调。使整个主要功能空间面积分配合理。户型设计选用合理的面宽进深尺寸，既达到节约用地的目的，又保证了户内居住品质。餐、厨、卫等空间均为全明设计。南面大阳台提供室外休憩场所。整个户型设计充分考虑了本土的生活习惯，并融入现代设计理念，适应时代的发展和市场的需求。
2、公建设计：
公建分两处布置，一处在规划用地的北侧建材西路上，正对主入口，为社区配套用房，其一层为自行车库，二、三层位居委会物业管理等服务用房。另一处沿龙川路经营用地段布置，小区南端次入口东侧，商业布局各呈L型的沿街商住，一、二层为一楼一底式，在沿街立面处理上，采用简洁的现代处理手法，立面凹凸，大大丰富了立面的立体感。在整个的立面造型设计中给人以现代、舒适的感觉。
3、建筑立面设计
建筑立面设计运用现代建筑风格，建筑阳台、窗户等细部刻划丰富细致，屋顶变化丰富。色彩采用咖啡色为主色，简洁大方。造型利用色带进行分色布局。分几个段落，在顶部结合楼梯间进行浅色处理，使单体建筑色彩分明，极具现代化气息。提高住宅区的文化层次和生活档次。此方案设计内敛却不失典雅，充分的体现了社区以人为本的深刻内涵，让人居住在此品味出“家园”的美好感觉。

六、竖向规划与设计
1）、用地竖向规划应对规划用地的控制高程进行综合考虑，统筹安排，使各项用地在平面与空间避免相对冲突。解决用地与建筑、道交、地面排水、工程管线敷设以及建设的近远期、局部与整体的矛盾，以达到工程合理、造价经济、空间丰富、景观优美的效果。
2）、遵循安全、适用、经济、美观的方针，注意相互协调；从实际出发，因地制宜，充分利用地形地质条件，合理改造地形，满足各类建筑建设要求。
3）、依照控规，为保证地块与周边道路衔接，竖向设计充分满足用地地面排水及防洪排涝的要求，地块内标高不低于内涝水位标高，道路纵坡在0.2%—3%之间，满足机动车辆和非机动车辆对道路坡度与坡长的限制要求。

七、消防设计
总平面布局和平面布置：本方案总平面安排了环行消防车道，建筑与周遍均满足防火间距要求，同时满足周边消防扑救要求。

八、人防设计
根据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》，修建防空地下室面积要求：住宅的底层面积，公共建筑2%面积，宣城市水阳组团拆迁安置小区人防总面积不得小于20335为平方米。具体实施根据具体情况由甲方与相关部门协调处理。
九、工程管线规划
（一）给水排水
1、给水规划
①用水量预测：居民最高生活用水量按220L/人.天，公建、道路绿化喷洒用水量按居民生活用水量30%计；消防用水量取同一时间发生火灾次数为一次，连续作战2小时计，用水量取15L/s，综合计算总用水量为755.22吨/天。
②配水管网：小区内水源从居住小区西侧的方家冲路和北侧的梅溪路给水干管引入，引入管管径DN150mm，对小区进行多点供水，以增加小区供水的安全可靠性。依据该区给水配水管网计算，小区内主干管采用DN100mm球墨铸铁管道，支管及进户管采用DN50mm-DN70mm硬聚氯乙烯管。
③消防：室外消火栓采用SQ-100地上式，沿小区干道每隔100-120m及大型公建附近布置，共计3支消火栓。
2、排水规划
（1）雨水
①暴雨强度
雨水量计算采用芜湖市暴雨强度公式：
Q=3345（1+0.78lgP）/(T+12)
设计重现期P=1年，地面径流时间取15分钟。
②雨水管网
依据《宣城市城市排水规划》，该用地内排水体制为雨污分流制。雨水管网布置充分结合小区规划地形，顺坡铺设，就近排放，经雨水口、雨水干管收集后排入规划地块东侧匝道雨水管道，经计算雨水管道采用Φ500Ⅰ级钢筋砼管。
（2）污水
①污水量预测
生活污水量按生活用水量的80%计，则总的生活污水量为604.18吨/天。
②污水管网
生活污水经化粪池处理后，收集至小区外部方家冲路污水干管，最终送至污水处理厂，污水管管径采用Φ300-Φ400。污水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹管。
（二）电力电讯
1、电力规划
（1）负荷预测
由方家冲路引入10KV-YJV29型电力线缆至室外箱变，经降压后送至各用户。
A、综合用电指标
住宅：10KW/户
公共建筑：25W/m2
B、负荷预测：取公建用户需要系数为0.8，住宅需要系数为0.5，变压器容量为：
建筑类别
建筑面积
用电指标
计算负荷(KW）
变压器容量
住宅
707（户）
10KW/户
3535
3773.32KW
共设台7台
600KVA变压器
公共建筑
11916（m2）
25W/m2
238.32
（2）线路敷设：小区内10KV电力线缆采用加装碳素波纹套管埋地敷设，电缆埋深应大于0.8m，电力管线一般敷设在小区道路的东南侧，与其他管线平行敷设，交越时最小间距应遵循国家相关规范。
2、电讯规划
小区内电讯光缆由方家冲路电讯光缆引入，有线电视光缆由广教路有线电视网引入，加装分支器后送至各区。小区内所有弱电光缆同沟敷设，最小埋深应大于0.7米，弱电光缆一般布置在小区干道的西北侧，与其他管线平行敷设，交越时最小间距应遵循国家相关规范。
（三）、环保与环卫
1、环保规划：随着人们物质生活的提高，人们对环境质量的要求日趋提高，规划本着可持续发展的原则，对噪音的要求如下：
噪音：白天小于55分贝，夜间小于45分贝。
2、环卫规划：该用地内应设有垃圾收集点，服务半径为70米，实行垃圾袋装化，由物业管理人员集中收集垃圾，严格控制污染。
（四）、燃气规划
随着“西气东输”工程的启动，以天然气作为城市气源成为现实，本次规划将以天然气作为小区主要气源，天然气管网采用环状沿路布置，燃气管道一般敷设在小区干道的西北侧。
天然气管道的埋设与其他（构）筑物的安全距离应严格遵守新编《城镇燃气设计规划》。

十、经济技术指标
用地构成表
项目
数值
计算单位
组团规划总用地
106498
m2
其
中
组团规划净用地
90411
m2
道路用地
16087
m2

用地平衡表
项目
数值
计算单位
所占比重
数值（m2/人）
组团规划总用地
90411
m2
100%
22.4
住宅用地
62836
m2
69.5%
15.6
公建及配套用地
9312
m2
10.3%
2.3
道路用地
9855
m2
10.9%
2.5
公共绿地
4436
m2
4.9%
1.0
水域用地
3978
m2
4.4%
1.1

安置房户型比
套型
总户数
安置户数
剩余户数
剩余比例
A:
54.44 m2
10户
9户
1户
2.4%
B:
75.44 m2
214户
209户
5户
C:
78.85 m2
94户
0户
94户
37.3%
D:
89.37 m2
240户
212户
28户
46.0%
E:
100.43 m2
92户
4户
88户
F2:
111.34 m2
152户
152户
0户
/
G:
118.28 m2
36户
0户
36户
14.3%
合计
838户
586户
252户
100%

经营房户型比
套型
户数
所占比例
D:
89.37 m2
72户

55.9%
L1:
91.90 m2
28户
L2:
94.69 m2
120户
H1:
96.60 m2
16户
H2:
108.47 m2
16户
34.1%
F1:
108.38 m2
128户
F2:
111.34 m2
24户
10.0%
G:
118.28 m2
18户
合计：
422户
100.0%

安置房主要技术经济指标
项目
指标
规划总用地面积
74039m2
*规划净用地面积
58729m2
*规划总建筑面积
78331m2
其
中
安置房建筑面积
75971m2
居委会物业管理建筑面积
1620m2
托儿所建筑面积
740m2
居住户数
838
居住人口
2682人（3.2人/户）
*容积率
1.33
*建筑密度
23.55%
*绿地率
30.6%
*机动车停车位
架空层停车位
458辆
室外停车位
450辆
*自行车停车位
架空层停车位
204辆
室外停车位
186辆

经营用房主要技术经济指标
项目
指标
规划总用地面积
35086m2
*规划净用地面积
31686m2
*规划总建筑面积
46806m2
其
中
住宅建筑面积
42326m2
商业配套建筑面积
4480m2
居住户数
838
居住人口
2682人（3.2人/户）
*容积率
1.48
*建筑密度
25.16%
*绿地率
30.1%
*机动车停车位
架空层停车位
122辆
室外停车位
53辆

9
十一、工程造价估算
本估算设计根据宣城市水阳组团拆迁安置小区为依据，按照现行工程定额及相关规定。
参照的有关技术经济数据指标编制。
安置房估算工程造价11184.3万元，经营用房估算工程造价6517.2万元。
安置房投资估算表：
序号
项目或费用名称
建筑面积
（m2）
单方造价
（元/m2）
合价（万元）
一
规划建筑

1
配套建筑
2360
1200
283.2
2
住宅建筑
75971
1100
8356.8
3
架空层车库
12223
1000
1222.3

小计
90554

9862.3
二
规划区域

1
道路、室外停车场
9728
120
116.7
2
广场、铺地用地
5889
110
64.8
3
绿地
24746
50
123.7

小计
40363

305.2

合计
130917

10167.5
三
预留费10%

1016.8
四
建筑安装工程费总计

11184.3

经营用房投资估算表：
序号
项目或费用名称
建筑面积
（m2）
单方造价
（元/m2）
合价（万元）
一
规划建筑

1
商业建筑
4480
1200
537.6
2
住宅建筑
42326
1100
4655.9
3
架空层车库
5658
1000
565.8

小计
52464

5759.3
二
规划区域

1
道路、室外停车场
4355
120
52.3
2
广场、铺地用地
5896
110
64.9
3
绿地
9638
50
48.2

小计
19889

165.4

合计
72353

5924.7
三
预留费10%

592.5
四
建筑安装工程费总计

6517.2
编制说明：本估算仅为工程建筑与设备安装之工程费用，不包括以下费用
甲方费（征地、拆迁、开办费、业务设备费等）；
市政配套费；
工程设计费、勘察费、质监费等；
城市道路及水域整治等费用；
装饰、建造期工料、物价可能发生重大变动而需增加费用。
本估算未考虑工程建设期的物价调整因素。