徐州饭店商务大厦全程营销策划18.docx

徐州饭店商务大厦全程营销策划
前  言
    如果说,市场调查是一门科学,而定位则是在此基础上充满创新思维的艺术，更准确的说，定位是科学与艺术的结晶。
    我们不敢想象一个没有产品定位、形象定位、功能定位和经营定位的项目在当今的市场上如何生存。而且，只有当项目的综合素质、市场定位符合投资者的的需求，并与商业市场发展趋势相一致，项目才有了成功的基础。
第一部分 定位分析

    通过对前期市场调查结果的研究与分析，对项目的未来市场销售经营潜力作出客观的评价和判断，从而制定出项目的策划推广方向。其内容包括以下几个方面。

（一）项目销售力的综合分析

    对于商业物业营销而言，其命脉就是"市场"这只无形的大手，只有符合市场规律原则，商业物业才有生存空间。好的市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，市场研究则是为市场未来的发展做出动态预测，市场分析的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点。本部分正是基于此点展开的。
（二）项目所处市场环境及其发展趋势的分析
    不论从历史沿革，还是从政府未来发展规划，或是从市场调查资料，我们都可以清楚地看到，项目地所处位置一直是徐州乃至淮海经济区商业的黄金旺地。七八十年代，白云、蓝天和人民商场曾经是徐州市民的首选商业消费场所。九十年代，随着市场经济的深化和大规模的城市改造，特别是淮海路三大广场的改扩建，新一佳进驻彭城广场，人民商场衰落，以淮海路为轴线，三大广场为依托的徐州市整体商业格局基本明朗：
    1、彭城广场将成为淮海经济区规模最大，商贸服务设施一流、商品档次最高，集购物、观光、休闲、娱乐、商住、会展、金融、信息等功能为一体，展示大都市形象，提升城市档次的中央商务区（CBD）；
    2、淮海广场则突出商旅结合，依托流动人口多和铁路、公路及城市公交站点高度集中的优势，以及东广场建设的机遇，将建成淮海经济区最大的集加工、销售、展示、信息发布于一体的大型服装交易中心；以住宿、餐饮、医药、百货、娱乐为主的商旅、物流服务中心；
    3、人民广场将建成市区西部的购物休闲中心。戏马台文化商业步行街的建设，无疑将更加凸显彭城广场的CBD中心地位。而淮海广场从未来的商业市场发展来看，将成为淮海经济区CBD的"窗口"和"口岸"。
主城分区商业中心和社区商业分析（此略）。
（三）项目所处市场人流、车流的分析
    从彭城和淮海广场的人流和车流量的对比分析中我们可以看出，淮海广场的人流和车流量与彭城广场差不多，有时甚至多过彭城广场；其正常流动人口约为6万人／日左右；东站周边聚集着大量的居民区，如四道街、堤北居民小区、铁路宿舍、天桥小区、下淀、黄山陇等，其人口总量在30万以上；再加上29路公交站点和长途客运（第六部分有详细论述）条件，使得项目地周边成为巨大的人流集散区域。可以说项目地的集客量远大于彭城广场。但问题的关键差异在于，去彭城广场的人流主要目的是休闲购物，而项目地的人流量虽大但真正在此消费的却不多，众多的人流在此成了匆匆过客。究其原因：
    1、市民普遍认为交通站点集中处"假货多、脏乱差"；
    2、商业布局分散且有阻隔；蓝天、白云、朝阳市场中间隔着：淮海正、副广场和复兴路 ；复兴路为徐州市最繁忙的道路之一，而在其间又有一个"巨大"的徐州饭店，虽然周边是一些沿街商铺，但在复兴路繁忙的影响下，虽有白云一家苦苦支撑，又怎能担起商业中心"复兴"大任。
    由此可见，项目地的兴建将从根本上改变这一不利局面。但其关键有两点：一是徐州饭店的改造从开始就应从"口岸商业楼盘"的市场要求整体策划设计，整合营销、分段交付，而不是局部改造，分步走。再就是要"开放"、"搞活"、"安定"、"整洁"。所谓"开放"，就是要使项目整体布局合理、通畅，一层采取开放式结构，绝不能再如过去的徐州饭店自我封闭，自成一体，而是和商圈内的其它商业"关联互动"；所谓"搞活"，就是在原有的"饭店"概念上，加入"口岸商贸"这一重新推出的崭新楼盘的核心功能亮点，进一步加大集客力与交易量，变"匆匆过客"为"进门消费之客",要让徐州饭店内部的广场成为顾客的休闲、步行街，使通过项目地的大量人流"流速"减慢 ；所谓"安定"，就是要改变消费者对交通站点商业区的不良印象，给消费者一种祥和、安全的感觉；"整洁"则是要比朝阳、金朝阳、宣武市场的购物环境更明亮、更整洁，这不光是因为项目地地处商业龙头的位置，而是大众的消费水平和对购物环境的要求不断提高。这要从未来市场发展的眼光看此问题。
    项目地的车人流量潜藏着巨大商机，关键在商圈内的整体经营布局改观和集客能力。而"徐州饭店商务大厦"的介入，为徐州市区东商圈的振兴提供了非常好的机会。
（四）互补性分析
    彭城广场作为徐州商业中心区，淮海经济区CBD的地位已基本确立，而淮海广场只能屈居第二，这也是不争之事实，我们从两个商圈的商业布局和再建项目也不难看到这一点 ：以解放路为分界线，以东为上坡上行，大型商业明显减少，大型超市也只有青年路的百惠家美时，大型商业物业："人民"在改造，"蓝天"虽打出"百货大楼"的品牌，但仍然改变不了其陈旧、压抑感，唯有"白云"，经过大规模的建设改造之后，又采取一系列促销、宣传手段，产生了较大反响，赢得一定的集客量，但还是孤掌难鸣，难成"大气候"；而解放路以西下坡平缓，大型商业接连不断，徐州市唯一"幸存"的电影院"中山堂"和高层商业建筑"华联商厦"成为有力的开篇，接下来就是大型商业和名牌专卖店，一家接一家，新建、改建大型商业也是"风起云涌"，如"曼哈顿"、"金地商都"、"金陵精品"．．．．．．
    市场的选择是最真实的，从淮海商业广场周边商业的发展，我们可以看到 ：宣武、天桥、朝阳等服装、日用百货和食品批发市场的兴旺和喧闹。项目地的定位不可用高额成本去和彭城广场攀比豪华、拼档次，而是需要考虑其与徐州一号商业中心区域商业的"互补性"。从项目地正好处在服装批发市场与口岸商业的黄金过渡位置这一特殊条件看，本项目的"互补优势"已显而易见。
    从徐州商业贸易和市场的发展规划中可以清晰看出，淮海广场的服装交易中心功能将日益增强。那么服装市场的潜力到底如何呢？这里有两组数字 ：一是大阪商品交易中心（OMM）的租户构成（如图略）：另一组数据是深圳东门商业区的业态分布比例（2000年统计数字）：服装52．6％，鞋6％，工艺品、饰品5％，运动系列（包含运动装）5％，餐饮4％，超市4％，电器、手机4％，家居用品3％，箱包3％，影院2％，美容、按摩2％，化妆品2％，珠宝首饰2％，电子游戏1％，电子通信1％，儿童用品1％，图书、音像1％，药材、补品0．2％，钟表、眼镜0．2％。深圳东门是距深圳火车站最近的商业中心区，是深圳最老的商业中心区，而今天的深圳商业中心区已向西迁移至华强北路，深南大道以北的区域。这两组数据表明：1、服装的占有率最大；
    2、服装专业批发是距城市中心商业圈距离最近的品种之一。
    我们了解到 ：政府有意外迁宣武和天桥两大批发市场。行政手段的效果如何，我们不去多论，但至少将对项目地以北的朝阳服装批发市场带来一定的好处，因为此处是政府规划的服装专业批发市场。
由此我们可以看出，在项目地营造淮海经济区最好的服装专业市场是可能的。如果我们把项目定位在以服装商贸为主的大型商贸物业，从商圈现有条件来看，会促使本项目成为这一服装专业批发市场的龙头企业，从而和中心商业区（彭城广场）形成互补型、差异化市场。
（五）周边主要城市以及南方部分城市火车站附近商业的综合分析
    从调查结果我们可以看出：所有被考察的城市中，没有一个城市的火车站附近成为所在城市的中心商业区，且脏乱成为一个普遍现象，差异只是轻重而已。站前商业以宾馆、百货和餐饮为主，当然，服装总占一定份额，而且，附近多有批发市场，且多是服装批发市场。比较有特色的有无锡、温州、福州、广州、郑州，其中郑州和徐州最相似。无锡作为一个有名的旅游城市，火车站距市中心繁华商业区很近，站前商业是以机电、电子为主，这和无锡所处地理位置和产业优势有直接关系；温州是以服装和鞋业闻名的开放型城市，站前有大型服装批发市场自然有她的道理，同时我们也注意到温州在物流通畅上面做得较好，这给我们许多启示 ；福州火车站本身没什么特色，但距其不远就有一服装批发市场，而且靠近闽江，五一大道南头还有一个中亭街大型服装批发零售市场，其规模之大，商贸之活跃令人耳目一新，我们从福建省的地域环境看出 ：其兴旺的原因在于福建西北部和浙江西南部的群山，把福建和江、浙、沪地区明显分开，而形成福州对福建中、西、北部地区自成一体的巨大商业辐射性，服装自然成为其中最大的一项 ；广州作为中国南部最大最发达的城市，珠江三角洲的中心，自然成为中国乃至东南亚关注的一个点，其服装业一直是中国内地关注的重点之一，只是随着中国内地"改革开放"的深入，以及交通、通迅、IT产业的不断发展，这一现象有所弱化，特别是沿海江、浙、沪以及北方的大连等城市，对"广东服装"形成了不小的冲击，广州市服装批发主要集中在火车站附近"流花"、"白马"一带，其辐射性通过京广线北向中国的中部，南向海南以及东南亚部分地区，具有一定的"国际性"；武汉的汉正街几年前享有盛名，整条街形成了以服装为主的小商品批发市场，同时也带动了附近其它街区的小商品、文化用品等商贸的兴旺，汉正街的兴盛，给我们一个启示 ：除了区位优势之外，眼光独到，形成特色的经营也十分重要，为什么汉口的其它街道不出名，偏偏一个不起眼的汉正街一下子在全国出了名？这和"机遇"更和"人为"有着极大的关系，说明汉正街中有"能人"。据悉，徐州新一届政府领导班子，有意加大改革力度，改善投资软环境，加强大商贸大流通，这是否为我们提供一个机遇呢？
    我们再来看一看郑州，京广和陇海两大铁路干线在此交汇，是中国最大的铁路交通要口，作为省会城市，其面向中西部地区和河南省周边地区的商品辐射能力极为强大。火车站周边商品批发能力自然更为强大。在郑州火车站周围，布满了服装批发市场，其中最引人注目的当属银基商城服装批发市场，其规模之大，当属本次市调之最，而且市场极为活跃，批发量巨大。为此，交通管理部门特批每天早上七点之前，为批发物流提供"绿色通道"。我们认为徐州与之相比虽不可能形成如此大规模的专业市场，但从目前朝阳服装批发市场已形成的规模及其发展潜力来看，未来增长势头非常强劲。原因如下 ：徐州虽非省会，但也是特大型城市，地处淮海经济区的中心，辐射性虽比不过郑州，但淮海经济区的周边城市的消费实力却高于中西部地区，如淮北、宿州、枣庄、济宁等城市，加之徐州本地区的郊县市场，足以促成一个相当规模的专业市场，关键就在于"人为"了。项目地商业楼盘运作的好与坏，也是促活这一市场的关键之一。

（六）对项目所处区域的交通便捷度分析
1、公共交通设施配套
    对项目地而言，公共交通设施配套明显优于徐州其它商圈，而且未来东广场的建设将会更加增强这一区域的公共交通优势。如果将来徐州市发展地铁，这里亦无疑是一大站点。除此之外，徐州两大长途汽车站，一南一北皆距此不足千米，亦加大了这一商圈的市场辐射力。
2、道路网络建设与交通管制
    项目地地处徐州交通要口，西边的复兴路是徐州市区东部唯一的一条南北交通要道，也是徐州市区最为繁忙的道路之一。津浦西路虽非干道，但对货运物流却有着重要意义，此路隶属徐州铁路分局管辖，由于条块分治体制及缺乏市场服务意识，目前此路尚有许多规定限制了市场物流的通畅。这一存在多年的历史问题对项目地商业产生了极为不利的影响。改善局部道路交通，已成为这一区域商圈兴旺发达的关键所在。从长远发展着眼，此地进行立体交通改造势在必行。如何解决这一难题，是本次项目策划的一个难点，也是一个机会点，同时也成为本次策划的重点之一。可以说，如果使这一难题得到较好的解决，必将给淮海广场整个商圈带来巨大的商业活力。
3、停车场地
    停车场地，是徐州未来商业发展的一大瓶颈问题。九十年代徐州城市大改造时曾经考虑到这个问题，大概是当时的城市发展水平尚属初级阶段，私家车也不像如今这样发展迅猛，所以原有的几大停车场逐渐地悄无声息了。然而，从南方的市场调查来看，停车场已成为南方一些城市商业物业兴旺的一大成因。毫无疑问，停车场将成为徐州市未来商业物业兴旺的难点和机会点。
项目地停车场的设计和如何充分利用火车站地下停车场将是我们关注的重点之一，因为它将直接影响项目地的商业价值。

（七）商圈的区域商业特点
    徐州东部商圈的一大特点是，人流、客流、车流量大，但缺少主题商业、大型超市及新型商业业态。老商业中"蓝天"已经陈旧，彻底改革在即；"白云"虽经全新改造，但势单力薄 ；朝阳和金朝阳一个为小商品批发零售市场，一个为服装鞋类批发零售专业市场，存在的问题是物流不畅，档次不高；白云虽业态不同，但服装亦占大头 ；蓝天的商业改造也应少不了服装。项目地西南不远的宣武市场，服装的批发零售也占整个市场的二分之一左右，由于物流通畅，生意好过朝阳。可以看出：一个以服装为主的批发零售专业市场已在徐州市区东商圈初具规模。如果徐州饭店商务大厦能在短期内整体开发，档次定位比周边批发市场略高一点，并能解决物流问题，将可以在一定程度上改变这一区域的商业面貌，使这一商圈内的服装批发市场更加完善。再加上政府有意迁移宣武和天桥两市场，这亦将为项目地带来更大的商机，它正处在这个商圈的中心位置，必能同白云形成既各有特色又联动互补的商圈带动效应。
    这就要求徐州饭店商务大厦最好整体设计开发，整体市场营销运作，眼前这种分段开发，工程不断，互相干扰，新的建设没好、原有的又旧了的做法，将必然使战线拉长，很难形成合力优势，无疑影响集客能力和一期开发的销售。
    我们还注意到，项目地还存在站前商旅业的过渡问题，餐饮、娱乐、休闲、保健及医药等原始项目地经营正旺的商业项目。如单就一期工程以服装批发零售为主的商业物业来作功能定位划分，那将是一件难事，而如果从项目地的整体开发视野来看，这个问题就迎刃而解了。
    徐州饭店环绕着一个中心广场，也给整个商业项目带来无限生机和升值空间。目前设计中，却被沿用过去的思维，设计成了停车场，对这块黄金宝地来说显然是一个巨大的浪废。这样特大型中空的商业物业是目前徐州乃至淮海经济区的唯一，这对现在商业物业而言，是何等的"豪华"和"奢侈"。"非典"过后人们对"阳光"、"露天"、"通畅"倍加关注，应该说此中空是一个集客的黄金点，为何不充分利用？它不光会使这块租用地增值，而且还能使环内侧的商铺大增价值，以至"内外不分"。对此中空巧妙利用便可建成低成本的商业内部"豪庭"，将会使整个商圈的档次大大提升！
    为此，我们郑重建议徐州饭店商务大厦最好能将三期工程整体设计开发，整体市场营销运作，统一包装，统一宣传，统一销售，具体物业可分段交付。祈望能引起各有关方面的高度重视。

（八）竞争商业项目的分析
    项目地所处商圈地位特殊，成为服装批发的龙头市场，势在必然，与商圈内其他商业可形成互补作用。但从商业楼盘而言，彼此又存在着竞争，如戏马台、宣武市场以及朝阳所有业主均是我们努力争取的加盟业主。
    与项目地最直接的竞争对手是"朝阳贵邦"，其总建筑面积比我们的一期工程的商业面积大几倍，但如整体开发她则远不如我们，地段亦不如我们。在经营定位上，朝阳贵邦拟比现有服装市场略提档次，且偏重妇儿服装。从整体上来看，我们的综合条件比朝阳贵邦好，售价也应比它高，商铺分隔以及装璜应更优于它。如果我们可以整体设计开发，整体市场营销运作，则竞争优势更为强大。对于其早于我们交付的优势，我们可以在广告促销等手段上予以拦截。朝阳贵邦的主力铺型和我们的市调数据一致，可见对方也有过一番"调查"和"摸底"。市场运作，充满变数，我们将在市场运作中时刻关注竞争对手的变化，以求知已知彼，把握先机。
    金地商都虽不是我们直接竞争对手，且目标客户群也有一定区别，但其铺价是我们的上线参考，同时也是我们的间接竞争对手。
第二部分  
    徐州饭店商务大厦定位论证
  第一节  项目形象设计定位、项目命名
项目名称总体定位：金阳光商贸港
一期定位：金色视窗
如此定位有以下理由：
    1、东商圈有"蓝天"、"白云"、"朝阳"，朝阳虽应称为"zhao yang "，但徐州人仍习惯称"chao  yang "。取"金阳光"，意欲与东商圈形成一体，且阳气更足，举之更高。意为商圈"龙头"商业。
    2、"金朝阳"是柯总在徐州成功的商业项目，上述命名取其头彩，延用一个"金"字，续其财路，"金阳光"更在"朝阳"之上，表示企业将如日中天；又彰显"阳光"普照，众生共赢的现代新型经营理念。
3、取名"商贸港"，除在前面市场定位中所言之外，又可取"水"的吉祥，求得阴阳平衡，海阔天高，前途无量的祝福。
4、一期定位为"金色视窗"，除表现服装的时代感以外，还暗示"这仅是精彩的开始"之意，是所谓"展一窗而窥全貌"。

        第二节  定位提纯
一、市场定位，产品定位
1、市场定位：拥有淮海经济区市场的"商贸港"。
    目的是用最直观的语言，告诉目标客户，投资项目地块的商业价值。投资者和经商人，首先要想知道的就是 ："你"让"我"投资经营的是一个什么样的"地块"，怎样的"商业楼盘"。有无"赢利空间"和"商业价值"。
其含义如下：
（1）地区交通要口，辐射能力强；
（2）以批发为主，批零兼营的综合性大型商业贸易集散地 ；同时亦可做商旅停靠休养生息的港湾；
（3）此商业楼盘并非市商业中心区的"豪华旗舰"，而是大型中空式商贸港。是中档偏上的大众化的商业港湾，当然，如果真是"豪华旗舰"来了，也一样可以停靠 ；
（4）在市场上建立独特的、易于传播和易于记忆的项目形象。
2、产品定位 ：位于徐州东商圈核心位置的大型中空式商贸港。
二、功能定位
    突出商旅结合，依托流动人口多和铁路、公路及城市公交站点高度集中的优势，以及东广场建设的机遇，建成商圈内最好的、集加工、销售、展示、信息发布于一体的大型服装交易中心，并采用SHOPPING MALL经营模式，以服装、餐饮、医药、百货、住宿、娱乐、保健为主的商旅、物流商贸港。（详案将在策划阶段提供。）
三、销售定位
产权式商铺辅以带租发售、分期产权发售。

     第三节  项目的SWOT分析
一、优势
1、商业区位（本商圈）优势；
2、人流量大；
3、交通便捷；
4、项目地四面临街，有可观的中空面积可以开发利用，可大大增加集客能力和物业档次；
5、有大型停车场可以利用；
6、一期投资人系温州服装经营专家，具有专业市场经验，同时也有利于招商；
7、项目区域内已基本形成市场规模和消费能力；而且正缺少档次略高一点的商贸港，本项目的加入将更有利于区域商业规模的完善与提升，档次的提高，既可大大增加本商圈的知名度，又可提高项目楼盘的商业价值；
8、有一个敬业并熟悉本地市场的专家队伍。
二、劣势
    1、消费者长期形成的对车站附近商业感觉脏、乱、假、差的固有排斥性心态；
    2、滞后市场发展的交通管制，导致物流不畅；
    3、项目地现有整体规划、设计与开发等，缺少市场的前瞻性，尤其是缺少项目整体战略构想，摸石过河，走一段是一段，这将对项目地整体商业价值实现与提升产生不利影响，急需调整。
三、机会
    1、利用专家的专业管理特长，强化物业管理，合理商铺布局；塑造崭新形象，扭转不良印象；
    2、利用政府将兴建东站广场以及新一届政府领导班子力图彻底改善投资软环境、空前重视大商业大流通市场战略的机遇，适度有效地开展公关行动，既力争取得政府支持以早日全面改善项目地周边的交通物流现状，提升项目的知名度，又可同步使项目物业大大增值；
    3、调整规划设计和营销经营方式。
四、威胁
    1、与徐州饭店的合作中存在着一定的风险；
    2、交通、物流的不畅；
      第四节  目标消费群定位
一、投资者分析与定位
    虽然在调查问卷中对投资商铺后选择"转租"和"自营"的意向比率分别为21.38％、76.63％，但仔细分析后我们发现，答卷者中绝大多数是小业主（或者称小投资者），而真正的大中投资者是社会中的极少数。因此，此数据并不能真正代表大中投资者的真实想法。我们项目投资对象的本身就能说明这个问题。在调查中我们得知，大汉富邦的一层商铺，是被一个不愿透露姓名的投资人购得，可见大中投资者还是胜人一筹，早早看到了此商圈商业物业的市场潜力从而果断出手。对我们而言，需要的是怎样发现他们，并能准确告知他们投资"金阳光商贸港"的巨大商业潜力，他们自会算出商业回报的。除此之外，还有21.38％的转租者也是我们的当然目标消费者。
投资者 ：南方沿海一带包括港澳台的一些精明地产投资人。我们的首选区域是南京、上海、杭州、温州、深圳，这些城市拥有众多的主力投资人，我们称之为大投资人。再就是本地期望"一铺养三代"的小投资者。他们主要是在第一次改革浪潮中先富起来的一批人；还有那些有权且隐形收入较多者 ；再就是自营商铺已小有成功，取得良好经济效益者；另外就是经济收入较高、年龄在30-50岁之间的教师或医生等知识分子。
二、对经营者的分析与定位
    中小经营者，特别是购铺自营者自不用说，只要项目商铺更有利可图，项目地块的原有经营者，朝阳、宣武、戏马台等市场的经营者等自然都是我们争取的对象。除此之外，我们在调查中看到，徐州服装市场目前尚无与服装生产加工相配套的系列专业市场，如纽扣、饰品、打版等。同时，作为淮海广场商圈中"龙头"商业区位的项目地块，其经营者，定位在比彭城广场品位略低而比周边商业个性更突出、品位更高一点的部分品牌商家以及大中型商业经营者。此举可与周边个体批发零售商户形成差异化，以求互补 ；同时也和白云、蓝天的百货业态形成差异化，以便谋求东商圈的整体商业布局的更优化组合，各具特色的经营群体，共同构成商圈旺势。
我们这里不仿锁定一批投资者，他们是：
1、温州、石狮的服装及配套产品的大商户；
2、戏马台、宣武、朝阳等市场的现有服装商贩；
3、项目地原有商户。
同时瞄准一批租用商户：
1、本地商户；
2、温州、沪杭一带的商户，厂家及经销商；
3、郑州银基商城的一些商家。
    租用商家的数量和质量直接影响到投资者置业的信心，带租发售即是在此背景下提出的。因此招一定量的好租用商将是我们此次工作的重点之一。
      第五节  项目销售力的提升
一、项目总体规划建议
    1、在项目地设立复兴路行人立交桥，使之分别与本项目二楼和白云的二楼商场对接，这将大大增加双方的集客能力，同时，也缓解了行人横穿马路对复兴路交通造成的压力。如果能和朝阳再对接，设立空中步行街，将更加理想。立交桥可有广告收益，造型美观的话，将成为东商圈的一大景观。
    2．将项目地地下停车场和淮海广场地下停车场连接起来，如果使之与东广场、津浦西路再连接起来的话，项目地块的升值空间将难以估量，很快即可成为淮海经济区商业物流的"金色视窗"。
二、建筑风格建议
    1、创意手法上下一些功夫，让其具有徐州地区历史文化特色，又不失现代感、大气的个性化。
    2、建议建成"口"字型建筑，中间设中空回廊，形成四通道开放式（增加面向朝阳一条通道以大大增加集客量）、双塔楼、双副塔楼的建筑设计风格。果如此，面向朝阳方向的北楼商业价值则会迅速提升，而且可以形成类似深圳铜锣湾的内部建筑风格，会凸显特大中空的独特优势。这种四面临街的中空建筑设计将大大提高整体楼盘商业价值，也更符合本项目作为商圈龙头物业的身份与地位。
三、环境设计建议
    1、"非典"的冲击，使国人对购物环境的通风、采光、绿化倍加关注，而项目地的中空则为此创造了很好的条件。建议将停车场全部改为地下，而在中庭建一个表演展示区，四周建一个环型休闲步行街，整体中空设计应注重绿化与代表徐州地方特色的雕塑小品文化等。
    2、裙楼顶部可设经营性空中花园，除服务于塔楼商住客户及裙楼商户外，又能大大吸引楼外客流，且会成为徐州市第一家顶楼商业花园。在此还可设立业户会所，北面双副塔楼的多种功能之一即与此相关。商业楼盘营销实践告诉我们，意欲在此位置经营者大有人在。
四、智能化建议
    "口岸商业"离不开现代通讯设施。为争取客户，现在几大电讯企业纷纷提出优惠措施安装宽带上网等现代电子通迅设施，可使我们大大降低成本，加大升值空间，应积极关注，努力争取。
结束语
    历时四十余天的调研工作瞬间划上了句号，作为每一个参与其间的项目组成员，却觉得在如释负重的同时，又有更多的难以言状的兴奋。令人欣喜的是，永其公司在徐州商业楼盘风起云涌、高速发展的阶段，获得了徐州饭店这一特殊地块的合作开发权，在地段决定楼盘乃至开发商命运的今天，拥有这样一块宝地，再施以科学并富有创新的现代商业楼盘运作理念与手段，本项目的成功可以说指日可待。
本次调研报告所形成的项目定位意见，是整个文本的核心所在。这一定位构想，是在对市场进行多番深入研究的基础上形成的，是本项目成功与否的关键所在。