南湖春晓商务楼市调报告.docx

南湖春晓商务楼
市调报告

苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司

目 录
壹、南京市商务楼统计指标概析
一、 2001年南京商务楼统计指标
二、 南京市1996-1999年商务楼空置情况
贰、项目商务楼分析
一、 河西商务楼概述
二、 南京市商务楼调研比较表
三、 南京市商务楼市场分析
四、 南湖春晓项目商务楼建议
叁、项目临街门面房分析
一、 店面（含店面、店铺）现状调查
二、 个案调研
三、 南湖春晓临街店面建议
肆、结论

壹、南京市商务楼统计指标概析
一、2001年南京商务楼统计指标

类 别

指 标
办公楼
商业营业用房
房地产开发投资额
（万元）
108537
90406
施工面积
（万平方米）
126.09
96.29
新开工面积
（万平方米）
19.80
29.29
竣工面积
（万平方米）
40.71
27.96
销售额
（万元）
70352
108712
销售面积
（万平方米）
14.16
19.31
销售均价
（元/平方米）
4968
5630
出租面积
（万平方米）
5.14
8.52

从2001年统计数据来看，办公楼竣工面积与销售面积之差为26.55万平方米；商业营业用房竣工面积与销售面积之差为8.65万平方米。按此去化速度，撇开这些剩余面积和2002年将新开工的面积，仅当年新开工的面积量就足以供南京市场2002年的需求，与火热的住宅市场相比，南京的商务楼市场显得有些波澜不惊。

二、南京市1996-1999年商务楼空置情况
（单位：万平方米）
类 别
年 份
办公楼
商业营业用房
1996
9.90
9.12
1997
9.78
8.82
1998
12.95
13.95
1999
7.28
10.43
高层商务楼，市场前景不妙
近几年，我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多，许多商务楼的低层和高层空置严重。初步匡算，目前全市至少有约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住处于空置状态。如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港大厦约有5.3万平方米的商场卖不掉，有层高不够的原因，也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使交易落空的，而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高,早晚高峰上下电梯不便。有的低层的裙楼一般不零卖,必须整幢或整层购买,由于购买力不足只好空置,如玄武区大石桥裙楼、中华路、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。
贰、项目商务楼分析
一、河西商务楼概述
2001年12月11日，南京市传来消息：南京城建的热点在河西、潜力在河西、希望在河西。河西作为南京城市发展进程中浓墨凸写的一笔，相对于江宁、东郊、城北地区，河西独占天时、地利、人和：长江的雄浑、秦淮河的细腻、投入2.6亿元巨资进行的城市基础建设、奥体中心的勃勃生机再加上市政府未来城市CBD的规划，无不占尽先机。预计十年内，河西地区将崛起一个近55.7平方公里、资产存量近千亿的新城区。
但目前河西地区仍有城郊结合部之痕迹，尚未形成浓厚的商业气氛，因此商务楼项目较少，且集中于江东北路两侧，目前销售中的项目仅为南京商会大厦和文汇大厦。

二、南京市商住楼调研比较表

案 名
文荟大厦
民生商会大厦
位 置
草场门大街101号
定淮门大街11号
层 数
18F
26F
主力面积（m2）
110-200
107、155、149
办公时间
24小时
8：00-20：00
诉求重点
公共部分豪华装修、
河西商务宝地
星级酒店式物业管理
车位情况
以个数论价，可租可售
地下出售：15-16万元/个
地面出租：600元/个.月
地面、地上均有车位
地下出售：11万元/个
售 价
4770元/m2起售，每上一层约加60元/m2左右
每层建面1500 m2，1F作银行,2-5F作商场,5F以上，起售价3580元/m2,每上一层加50-80元/m2。
租 金
40元/m2.月。
只售不租
物业管理费
3元/m2.月
1元/m2.月
配套设施
浦发银行、大酒店、
4台电梯
中行
楼房状态
期房（2003年7月交付）
期房（2003年2月交付）

案 名
御景园商务大厦
新大都大厦
位 置
太平南路
常府街
层 数
21F（1-5F为裙楼，6-19为主楼）
15F
主力面积（m2）
每层建筑面积1300 m2，
可自由分割面积
自由分割面积
办公时间
24小时
24小时
诉求重点
全方位秘书服务
地段佳
车位情况
地面、地下均有车位，
地下是双层机械停车，
12.8万元/个。
地下停车场
售 价
4680元/m2起售，每上一层约加80元/m2左右
5480元/m2起售，每上一层约加60元/m2左右
租 金
只售不租
只售不租
物业管理费
3元/m2.月（含电梯费）
3元/m2.月
配套设施
浦发银行、送餐服务，
4台电梯
主楼有银行
楼房状态
准现房
期房（2003年5月交付）

案 名
金轮大厦
华泰证券大厦
位 置
汉中路100号
中山东路90号
层 数
28F
28F
主力面积（m2）
114.32、118.91、145.19、152.41、172.92、751.91
自由分割面积
71.77 m2以上均有
办公时间
24小时
24小时
诉求重点
地段佳、价格优、
智能办公、套型丰富
5A智能，
涉外高级写字楼
车位情况
地下停车场
地上停车费：150元/月
地下停车费：300元/月
售 价
5740元/m2起售，
每上一层加200元/m2
8190元/m2起售
租 金
只售不租
2.4元/m2.天起租，21F租金2.8元/m2.天
物业管理费
未定
8元/m2.月
配套设施
电梯两台、其它设施暂无
浦发银行、18F酒店、
5F餐厅
楼房状态
期房（2003年下半年交付）
现房

案 名
谷阳世纪大厦
东方名苑
位 置
珠江路600号
石鼓路（中央商场斜对面）
层 数
22F
29F
主力面积（m2）
/
50.96、56.58、168.62、170.61、179.33
办公时间
24小时
/
诉求重点
商铺与写字楼的完美集合、珠江路IT核心中的
核心
商住两用
车位情况
只租不售，地面、地下均有停车场
只租不售，地下二层停车
租金：300元/个.月
售 价
未装修房：
5400元/m2起售，
每上一层加50元/m2
装修房：
6130元/m2起售
5180元/m2起售，
每上一层加50元/m2左右

租 金
只售不租
只售不租
物业管理费
5-6元/m2.月
/
配套设施
设有配餐中心
银行、餐厅均有
楼房状态
现房
期房（2002、12月交付）

案 名
福鑫国际大厦
投资大厦
位 置
洪武路
水西门大街与中山南路交汇处
层 数
34F
31F
主力面积（m2）
自由分割面积
最小150m2，自由分割面积
办公时间
/
/
诉求重点
地段好、5A智能大厦
开发商品牌
车位情况
地面、地下均有停车场
地下两层停车
售 价
6580元/m2起售，
17F约为7000元/m2
6700元/m2起售，
每上一层加100元/m2
租 金
只售不租
1.8-2.4元/m2.天
物业管理费
/
4元/m2.月
配套设施
银行、餐厅均有
1- 5层是裙楼，
银行、餐厅均有
楼房状态
期房（2003、7月交付）
现房

案 名
南京国贸中心
隆盛大厦
位 置
中山东路18号
洪武路23号
层 数
33F
27F
主力面积（m2）
自由分割面积
自由分割面积
办公时间
24小时
8：00-22：00
诉求重点
CBD原点写字楼、无压力租购、配套齐全
品牌
车位情况
地下停车场，只租不售
租金：500元/个.月
地下停车场，只租不售
租金：600元/个.月
售 价
6580元/m2起售，
每上一层加100元/m2
6550元/m2起售，
每上一层加50元/m2
租 金
50元/m2.月起租，
14F为55元/m2.月
65-75元/m2.月
物业管理费
5元/m2.月（不含电梯费，若是购买，免一年管理费）
5.8元/m2.月（含电梯费）
配套设施
有工行、农行、餐厅
3楼设有餐厅，无银行
楼房状态
现房
现房

案 名
新世界中心
位 置
珠江路5号
层 数
44层（共二幢，一幢写字楼，一幢办公楼）
主力面积（m2）
写字楼：192 m2以上；
办公楼：71-245 m2
办公时间
24小时
诉求重点
立体社区，
全方位秘书服务
车位情况
地下二层停车
售 价
写字楼：基价:5500元/ m2，每上一层加110元/ m2。
商住楼：基价：5400元/ m2，24层以下，每上二层加110元/ m2，
24层以上，每上一层加110元/ m2。
租 金
只售不租
物业管理费
未定
配套设施
写字楼1-7F做裙楼，5F做会所，有健身房、中央空调、百货超市、茶吧、休闲娱乐设施
楼房状态
2003年下半年交付

三、南京市商务楼市场分析
按调研的商务楼分布情况，结合其广告诉求重点，将其分为河西、夫子庙商圈、新街口、珠江路、中山路五个区域来分析。
1、 商务楼销售

l 南京市商务楼价格是越邻近市中心和繁华地段，售价越高。如南京国贸中心、华泰证券大厦等。
l 商务楼起售价在6000元/平方米以下的，楼层每平方米加价大都在100元以下，而6000元/平方米以上，则楼层加价多在100元，甚至达到200元。
l 河西地区在售商务楼项目较少，基价多数在4000元/平方米左右。

B、商务楼出租
l 从调研比较表上看出，南京市商务楼以售为主，少量商务楼由于售价较高等原因，是实行出租方式。如投资大厦、南京国贸中心、隆盛大厦等。
l 目前远离市中心各商务楼由于销售不是很理想，部分采用租售并举的方式，一般租金都在100元/平方米.月以下，租金随着楼层的变动不是太大。
部分出租商务楼起租租金图:
（元/ m2.月）

C、租售面积
l 商务楼的特点决定了其面积的大小，多数是在80-200平方米左右；框架的结构，可以根据客户的需求有所改变面积大小。
D、商务楼车位调查

l 商务楼车位多以出租为主，部分采取租售并举的方式。
l 车位一般以个论价，标准面积在18-25平方米，价格在11-15万元/个。
l 一般商务楼车位出租租金在300元/个.月，部分停车设施较好的商务楼可达到600元/个.月，如隆盛大厦。
四、南湖春晓项目商务楼建议
根据南湖春晓项目个案特点，结合河西商务楼市场情况综合分析，提出以下建议。
（1）商务楼销售
销售基价：3350-3400元/平方米起，按楼层加价50-80元/平方米。
销售均价：3450元-3500元/平方米。
（2）商务楼出租
建议先采用只售不租的方式，试探市场反映，且战且走。
出租价位：45-55元/平方米.月。楼层越往上，可适当增加租金。
（3）面积大小
以100-200平方米为主，可灵活自由分割，适当配置100平方米以下和200平方米以上的面积组合。
（4）配套设施
电梯、银行、餐厅、停车场，应该是必须的设施；其余可通过店面招商的经营业种来实现。
（5）物业管理费
建议2-3元/平方米.月（含电梯费）收取。
（6）车位销售
考虑到车位的数量和停车实际情况，建议以出租为主。部分出售。租金：300元/个.月；售价：10万元/个。
叁、项目临街门面房分析
一、店面（含店面、店铺）现状调查
●现有开店不满意度
（依顺序1-6号排列）
顺序
细项
自有店面
积
分
名
次
租赁店面
积
分
名
次
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
规划设计
1
2
0
3
2
3
45
2
8
15
10
16
13
6
230
4
建筑质量
2
0
1
4
1
1
32
5
7
14
17
11
8
2
182
6
物业管理
0
2
3
0
3
0
36
4
11
13
9
15
10
5
198
5
租金过高
3
2
0
0
1
1
18
6
5
4
5
4
11
50
399
1
来客多寡
3
1
0
1
1
4
40
3
13
6
4
5
20
22
289
2
配套合理
0
1
3
2
3
4
58

12
8
13
18
12
7
245
3

※自有店家，不满意依序是配套不合理，规划设计未尽理想，来客量不足，物业管理不如人意，建筑质量差，和按揭费高。
而租赁店家，则是依序为租金高，来客少为一、二，再接下来是配套不合理，规划不理想，物业管理差及建筑质量不佳。
显而易见，租金多为租用者心里的痛，而来客量无分自有或租用皆嫌少。

●现有开店满意度
（依顺序1-6号排列）

顺序
细项
自有店面
积
分
名
次
租赁店面
积
分
名
次
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
规划设计
0
4
0
0
3
1
29
4
6
12
11
13
9
11
226
4
建筑质量
0
1
2
4
1
1
35
3
5
3
12
17
16
5
220
5
物业管理
2
1
2
0
3
0
25
5
4
9
16
12
11
9
227
3
租金过高
3
0
0
0
0
6
39
2
27
12
5
3
11
12
190
6
来客多寡
1
1
1
1
2
5
50
1
9
15
5
9
5
32
307
1
配套合理
1
1
3
3
0
0
24
6
13
8
10
6
14
13
230
2

※自有店家和上题相较，有50分积分者非常满意，可能生意不俗，而租赁者也呈现极有趣的现象，来客量充足，因此租金也列尾，不认为过高。

●您购买店面时，优先考虑的因素
（依重要顺序1-8填写）

顺序
细项
自有店面者
积
分
名
次
1
2
3
4
5
6
7
8
地段

2

14
124
1
价格

1
12
2
106
2
物业管理

1
1
3
2
2
1
1
54
3
建筑质量

1
2

3

26
5
配套完善

2
5
1

1
47
4
交通方便

1
2
1
4
1

47
4
楼层
1
3
2
1
1

1
22
6
开发商信誉
5
1

1

1

17
7

顺 序
细
项
租赁店面
积
分
名
次
1
2
3
4
5
6
7
8
地段

1
4
14
86
815
1
价格

1
2
3
9
65
22
741
2
物业管理
5
11
16
27
9
6

3
288
5
建筑质量
4
12
26
20
6
10

236
7
配套完善
7
10
13
10
23
9
5

310
4
交通方便
10
4
2
6
16
39
13

453
3
楼层
22
15
10
8
14
10

269
6
开发商信誉
21
17
9
5
15
5
1
2
227
8

※自有店面的主人，重视首要是地段，其次是价格，和租赁者完全一样，地段、价格永远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归属之一。

●您购买店面时，优先考虑的因素
（依重要顺序1-8填写）

顺序
细项
自有店面者
积
分
名
次
1
2
3
4
5
6
7
8
地段

2

14
124
1
价格

1
12
2
106
2
物业管理

1
1
3
2
2
1
1
54
3
建筑质量

1
2

3

26
5
配套完善

2
5
1

1
47
4
交通方便

1
2
1
4
1

47
4
楼层
1
3
2
1
1

1
22
6
开发商信誉
5
1

1

1

17
7

顺序
细项
租赁店面
积
分
名
次
1
2
3
4
5
6
7
8
地段

1
4
14
86
815
1
价格

1
2
3
9
65
22
741
2
物业管理
5
11
16
27
9
6

3
288
5
建筑质量
4
12
26
20
6
10

236
7
配套完善
7
10
13
10
23
9
5

310
4
交通方便
10
4
2
6
16
39
13

453
3
楼层
22
15
10
8
14
10

269
6
开发商
信誉
21
17
9
5
15
5
1
2
227
8

※自有店面的主人，重视首要是地段，其次是价格，和租赁者完全一样，地段、价格永远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归属之一。

二、个案调研
调研以南湖春晓周边个案为主，强调“实事求是”之精神，使之具有可比性、参考性。

案 名
调研情况
天都芳庭
上下两层，面积在357平方米左右，必须两层同时购买，一层价位：8000元/平方米，2F价位：6500元/平方米。可十年60%贷款，已是现房，物管费未定。
云锦美地
店面房处于住宅小区规划道上，只有一层，2003年5月才会有，据该案的销售员估计价格在7000-8000元/平方米。
民生商
会大厦
1F:8000元/平方米，2F：7000元/平方米
3F:6000-6500元/平方米，4F:5500-5800元/平方米，5F:4500-4800元/平方米。
金虹花园
小区中间，每层1800平方米，共分四层，全框架结构，无电梯，租与售还未确定。
百子亭34号
（临近湖南路、鼓楼）
只租不售，共两层，92年造好，上下各700平方米左右，租金1.5元/平方米.天，有电梯。
案 名
调研情况
积善新寓
（江东北路）
小区内门面房，面积在10-20平方米/间，可分割，只租不售，租金为45元/平方米.月，水电自付，半年起租，押金2000元。
银轮花园
（集庆门大街198号）
由清江实业公司开发，2002年4月竣工，只租不售，路边底层门面房, 有470平方米，租金为45元/平方米.月（含物管费），半年起租，未装修，水电费自付。
典雅居
(江东北路)
南京嘉盛房地产开发公司开发，临近五洲装饰城，路边底层门面房，面积在186平方米/间，可租售。
租金：55元/平方米.月。售价：6500元/平方米。

三、南湖春晓临街店面建议
1、规划面积应考虑20-30平方米和300平方米以上两种为主。同时有80-150平方米之间分割的面积。
2、店面面宽与其店面面积规划有关，300平方米以上的面积，多以大型商场超市等之用，宽度最好在8米以上，中型的店面宽在6-8米间为宜，小型店面则在3.5-4米居多。
3、店面深度不宜过大，以5-9米之间最好，大型商场或小型店面可以适当调整。
4、店面销售
l 1F: 7000-8500元/平方米，建议以7500元/平方米起售，均价8000元/平方米。
l 2F：6000-7000元/平方米，建议以6500元/平方米起售，均价7000元/平方米。

5、临街店面出租
新建商品房的临街店面在一般情况下，都以出售为主，本案建议以出售为主，如有出租，给出参考租金。
1F：50-50元/平方米.月
2F：45-50元/平方米.月
楼层越高，租金可适当降低，但基本维持在50元/平方米.月左右的价位。
l 以上价位，可根据市场情况适时调整，对于特殊情况（如客户整层购买或承租），可在此价位上适当予以优惠。
l 项目临街店面不应超过四楼，而根据本项目实际情况及规划方案，1F做店铺，2F以上做商务办公楼。故对南湖春晓临街店面销售价位建议到二楼为止。
l 项目各楼层的租售价位高低与其用途有关，同样的楼层做店铺的租售价位应高于做商务办公楼的租售价。

肆、结论
从目前河西地区及南湖路未来规划发展来看，南湖春晓商务楼及临街店面房的招商可持比较乐观但谨慎而行的态度，在做好充分的规划和市场分析基础上，踩准商用房的开发节拍，迎接市场的挑战。