综合体商业项目规划要点-.ppt

,综合体商业项目规划要点,什么是SHOPPING MALL？,定义：,就个人理解而言，万达对城市综合体的定义更为形象的描绘出了SHOPPING MALL的功能。,标准定位为：由一组零售商以及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相,关服务内容必须必须经过完整的规划、开发以及一致性的经营管理，附设等量的停车场，而其所包,含的商业业态的数量必须大致满足其所将服务到的区域。,MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”。,“SHOPPING MALL”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的商业载体，也就是万达商业的第三代-城市综合体。,什么是SHOPPING MALL？,依据国际购物中心的分类，,SHOPPINGMALL,共分为：,邻里型、社区型、区域型、大型量贩型、超区域型、时装精品型、主题与节庆型、工厂直销型等,8,大类。,世界上SHOPPINGMALL的派系：,由发起者有计划的开设，布局统一规划，店铺独立经营；,选择在中心商业区或城乡结合部的交通要道；,内部结构由百货店或超级市场作为核心店、与各类专业店、专卖店、快餐店等组合而成；,设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；,根据销售面积设置相应的停车场。,北美派,欧洲派,以大型仓储式超市及百货店作为主力店，重点突出休闲购物功能和商品的成本优势；,位于城市的繁华地带，土地成本高，停车场面积有限；,商场的空间从地面向上扩展，以争取在较少的城市空间内获得最大的商业面积；,娱乐、旅游功能弱化，土地成本高，娱乐、旅游等设置投入减少。,什么条件下才适合SHOPPING MALL的开发,早在上个世纪60年代，SHOPPING MALL就已在美国出现，并在当时的经济格局中起着主导的作用，随之而来的欧洲的各个国家也开发出了具备地域特色的SHOPPING MALL，而中国在进入2002年以后才真正开始开发SHOPPING MALL，纵观SHOPPING MALL的发展历史，以下因素将决定了SHOPPING MALL的出现。,政策,经济,交通,人口,资金,运营,MALL,（硬件）,城市,开发商,（软件）,通过案例描述SHOPPING MALL的特点,美国纽约洛克菲勒中心,(Rockefeller Center),高密度建筑群，土地集约利用,建筑群的中心是一个下凹的小广场。,各个建筑物之间都有地下通道连接。,开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。,1963,年，建了一座拥有,2153,间客房的希尔顿旅馆。,建于,1931,1940,年，世界最早的SHOPPING MALL。,占地,8.9,公顷，容积率,18,，共有建筑,19,座。,物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。,R.C.A.,大厦：中心主体建筑，,70,层，高,259,米,国际大厦：,41,层,时代与生活大厦：,36,层,通过案例描述SHOPPING MALL的特点,日本福冈博多运河城,内部交通,不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来,立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础,通过案例描述SHOPPING MALL的特点,深圳华润万象城,内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件,华润大厦国际5A级甲级写字楼,5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场,“万象城”超大型室内购物中心,REEL时尚百货、嘉禾影城、华润,万家超市、“冰纷万象”真冰场,内部架构,项目由北、中、南三地块组成,北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。,体量巨大、投资额高、开发周期长,通过案例描述SHOPPING MALL的特点,日本六本木新城,(Roppongi Hills),项目概况,开发商：森,BUILDING,株式会社,地 址：东京都会区六本木六丁目地区,物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。,总占地：,11.6,公顷,总建筑面积：,76,万平方米,总建筑费用：,189,亿元（人民币）,总土地价：,329,亿元（人民币）,开发周期：,17,年，,1983-2003,年,开工时间：,2000,年,4,月,竣工时间：,2003,年,4,月,通过案例描述SHOPPING MALL的特点,日本六本木新城,(Roppongi Hills),高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障,12个停车场,地铁示意图,交通与停车,公交配套发达，地铁直接连通六本木新城,B1,共计,12,个停车场，总体停车位,2762,辆,专设,50,辆摩托车与,332,辆自行车停车位，其中自行车免费,通过案例描述SHOPPING MALL的特点,日本六本木新城,(Roppongi Hills),完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈,通过案例描述SHOPPING MALL的特点,规模：体量巨大,建筑：高密集约,资金：巨额投资,时间：周期较长,物业：复合互补,内部：立体连续,外部：高便可达,SHOPPING MALL的特点,国外开发SHOPPING MALL的关注点,以美国为例,第一个是人均经济，达到人均三千到六千美金。,第二是汽车的私有化程度，有一个比较大比例的人群拥有自由的汽车。,第三是城市扩大化和城市郊区化。,这几个条件的产生就是人的购物方式改变，比如有了车之后他可能会远距离的购物，由于要远距离的购物，可能会一系列购买很多东西，这样提高它每次的购物总量。还有因为城市郊区化了，有汽车了，会满足远距离的购物需求。,SHOPPING MALL市场开发条件,通过SHOPPING MALL的特点以及美国开发该产品的关注点，在结合当前的经济及政策形式我们就可以反推条件：,第一个是人均经济，达到人均三千到六千美金。,以现实的人均经济水平来看，我们还远远达不到开发该产品的时期，但是美国是一个人口密度较低的城市，而中国恰恰相反，如果比较区域消费经济水平，作为长沙来讲至少应和美国的区域经济水平持平，而中国近几年来的经济快速增长也和美国的经济衰落形成鲜明的对照。,第二是汽车的私有化程度，有一个比较大比例的人群拥有自由的汽车。,中国的汽车私有化程度也比不上美国，但是随着城市内部交通配套的日益完善，公交车、地铁、私家车、的士已经全方位的覆盖到了整个城区。,第三是城市扩大化和城市郊区化。,A=xy(100%+i)/ht,B=xy/h,市场定位思路-项目属性定位,属性定位前要粗略确定的指标-开发面积,关于粗略计算商业地产开发规模的数学方法：,A=某城市商业开发总面积；,B=城市商业地产年营业额；,X=项目投资总额；,Y=项目预计年回报率；,I=该城市未来的GDP增长率；,N=项目可承受超前开发的年数；,H=租户平均可承受租金占营业额的比例；,T=项目单位建筑成本。,通过,右侧,公式可推导出：,n,源自商业地产改变中国,市场定位思路-项目业态定位建议,关于购物中心上开发写字楼酒店住宅的利弊对比:,住宅与商业的利弊对比：,优点：去化速度快，分摊地价，降低风险；,缺点：1不能实现投资回报最大化,;,2柱网设计复杂，限制商业的格局和规划,;,3入口和停车位的限制问题，也对商业不利。,写字楼与商业的利弊对比：,优点：商业配套；,缺点：1限制区域（需要城市中心）,;,2去化速度慢。,酒店与商业的利弊对比：,优点：商业配套；,缺点：需要专业运营，成本回收缓慢。,至于开发哪种类型的产品,要综合财务指标和市场的去化速度才能做出最后的判断,操作SHOPPING MALL注意事项的建议,1.SHOPPING MALL开发流程；,2.建筑结构规划的重点；,3.开业后的几个危险时期。,SHOPPING MALL开发流程的建议,总体来说就是主力店招商前置，注重建筑策划。,项目立项-市场调研-业态定位-主力店招商-建筑策划-建筑施工-散户招商策划-散户招商-开业运营。,开发流程的具体建议,建筑结构规划的重点,人们对商业建筑的三个感知层面：,第一个层面是建筑宏观层面：也就是天际轮廓线。能让人记忆深刻的远观。,第二个层面是建筑的外立面设计，是人中距离上对建筑的感觉。也就是建筑的中观元素。,包括建筑玻璃幕墙与实墙的对比，户外广告与墙面留白的对比，立面横竖线条的划分与立面色彩的组合对比等。,第三个层面是人在建筑前直接于建筑产生的亲和效果，是直接接触的微观层面。,人所能感受的范围也就在一层高之内。,这三个层面将在视觉上对人的内心产生冲击，从而影响到观者对该建筑的心理定义！,当建筑外观给人的感觉与市场定位相同时，这个项目的建筑策划肯定是成功的！,外部感观：,建筑结构规划的重点,外部感观：,香港,朗,豪坊外观,广州正佳外立面,上海新天地的建筑设计风格,建筑结构规划的重点,中庭：,展示了一个缤纷精彩的消费世界，通过舒展的视觉空间，营造剧场式的卖场效果，吸引消费者在此流连、购物及消费。,对商业价值的传承（视觉动线的组织）。,建筑结构规划的重点,中庭：,香港太古城,中庭布置,广州天河城中庭 香港ifc mall中庭,建筑结构规划的重点,外广场：,方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套；,输送消费者至各个商业结构层的引导配置；,留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。,一方面可以展现丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应，同时也会带来客观的经济收益。,建筑结构规划的重点,外广场：,香港朗豪坊外广场,应用 外广场的应用,建筑结构规划的重点,停车场以及车流引导系统：,无论是郊区还是,城区,中心，随着私有汽车的普及，停车场,方便与否,将成为左右购物的一个重要因素之一,；,停车场的导引系统需要清晰，直接；,内部垂直交通动线要解决车主的购物去向。,建筑结构规划的重点,停车场以及车流引导系统：,停车场入口指引系统,汽车停靠区,指引系统及便民系统,建筑结构规划的重点,电梯的设置（人流动线）：,电梯是做为人流的传送载体，其作用不言而喻。,当水平交通不是问题的时候，垂直交通的解决就由电梯负责，最先进的垂直动线组织为跨层电梯、观光电梯。,建筑结构规划的重点,电梯的设置（人流动线）：,观光电梯,跨层电梯,建筑结构规划的重点,水平交通组织的基础-平面布局：,回字型,（常见型）；,井字型,（常见型）；,太极型,（理想型）,。,建筑结构规划的重点,地铁出口与商场入口的连通：,合理利用人流导向！,香港几乎每一个购物中心的出口都和地铁相连,开业后的几个危险时期,在一个购物中心开业后，一年的稳定经营期至关重要。,3个月，开业火爆期结束，商家开始进入守场期。,6个月，商场的人流开始回升，但确是考验商家的耐心和支付能力的关键时期。,12个月，展现结果期。,