南京某地产项目营销策划报告.docx

南京高淳地产项目行销企划报告

第一部分 市场研展篇 1
一、南京房产概况: 1
(1)、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图 2
(2)、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 3
(3)、2005年各片区新建商品房价格分析 4
（1）溧水 4
（3）浦口 5
二、高淳印象 5
二、高淳商业环境分析及展望 6
（一）高淳整体商业环境概述 6
（二）高淳现有商业分布 6
（四）高淳商业发展前景展望 9
（五）高淳专业主题商业市场分析 10
三、房地产市场研究 16
1、在售商业物业竞争市场分析 16
2、在售住宅项目竞争市场分析 19

第一部分 市场研展篇
一、南京房产概况:
1、 2005年1-8月南京房地产市场分析：　
由于受到房产新政的影响，整体的市场供求发生了微妙的变化。购房者处于观望状态，希望通过新政使得居高不下的房价有所下跌；开发商则不轻言降价，只通过推精装修房，赠送礼品等方式对待。购房者与开发商之间的博弈，使得二季度的市场供求与一季度相比，有所变化。根据抉策地产研究中心购房俱乐部会员数据库统计显示：购房者对3000－5000元/平米房屋的需求有所上升，购房者认为，在新政的影响下，商品房的价格应该有所下跌。这是3000－5000元价位住房需求比例上升的原因。受到国家对高档房收取4％契税的影响，购房者对5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。
根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2005年二季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括2005年一季度的未满足的需求141万平米）为 368 万平米（其中新建商品房需求 236万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为 580 万平米（其中新建商品房实际供给 435平米）。总供需比为 1.57：1 ，与 2005年一季度相比，供大于求情况有所加剧，其中新建商品房的供需比是 1.84：1 。
根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2005年全年南京市新建商品房的上市总量约达到1400万平米，其中2005年三季度南京新建商品房的供给总量约为600万平米，大于二季度的供应总量。
今年前3个月，我市商品住宅的销售价格比去年同期增长了10％左右。而新政实施后的3个月里，房价的增幅基本控制在5％以内。
    从最近的情况看，8月中旬，受整个市场回暖以及成交区域变化的影响，全市商品住宅的成交均价是4481元，比8月上旬上升了4％。其中，江南8区商品住宅的成交均价是5988元，比上旬提高了1％。
    南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后，现已适应调控带来的变化，逐步步入稳定的发展期。具体表现在：消费者开始由观望转为寻机入市，购房信心从7月下旬到8月以来逐步增强；开发商对市场的认识也更加客观，经营也更加合理，定价也更加理性。比如，有的楼盘开始出现小幅让利；有的楼盘采取了送装修等提高产品附加值的做法。可以初步判断，南京房地产市场已经进入了平稳回升的发展轨道。
2、各大板块市场发展现状：
(1)、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图

单价在 4001-5000元/㎡之间的比例最高为37.1%；其次是单价在5001-6000元/㎡的比例抉策地产研究中心的2005年二季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东，城南的比例也在上升，在区域上从集中逐渐走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为21.4%和19.6%，虽然所占比例最高，但较上季度比例都有所下降，实际上对城中的偏好程度比该比例会更高，因受到该片区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为一八.7%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在2004年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到一八.1%.
(2)、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表
区域
地块数量
实际出让面积
成交金额
楼面单价
（单位：平米）
（单位：万元）
（单位：元 /㎡）
城中
1
9243.4
2560
2770
城南
4
121046.9
11400
942
江北
3
107962.1
10580
980
城东
3
289120
62390
2一五8
河西
1
51236.2
19500
3805
江宁
4
278636.2
44400
一五93
城北
-
-
-
-
合计
16
857244.8
一五0830
1760
注： 1.楼面地价统一以容积率1.2计算； 2.统一以净地计算。
　　根据南京土地交易中心的数据，如表所示：2005年二季度，南京市通过招拍挂方式共出让土地16幅，实际成交面积 857244.8 平方米 ，成交价款 一五.083 亿元。
(3)、2005年各片区新建商品房价格分析

根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2005年6月70典型楼盘价格指数，以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加权平均价格为5一三5元/平方米。与今年一季度相比，上涨了22元/平方米。受国八条，银行连续加息，契税，南京新政等一系列政策因素的影响，商品房价格上涨幅度已经明显放缓。
3、各区县市场与南京市场之间的关系：
（1）溧水
1、地理位置: 自江宁撤县建区后，溧水一跃成为南京的南大门，成为南京的卫星城。是百里秦淮的发源地，原始植被完好，自然环境优良，距南京主城区仅42公里，处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施，独特的区位使溧水成为新的投资热点。溧水发展战略是充分显现在南京城市发展中的吸纳、补充、服务、集散四大功能，实施“西接、北拓、东进、南延”战略，推动溧水经济形成城市发展圈、旅游度假圈、特色产业圈三大功能圈的产业布局，成为南京新兴的制造业基地、旅游休闲度假和最佳人居环境区、都市生态特色农业区，形成南京市南部区域中心和新兴的中等规模城市。
2、房产概况:溧水成为人们置业新去向。随着大交通的发展，溧水已经成为连接华东苏皖的交通节点，4条高等级公路使溧水与华东骨干路网全线沟通，与南京连成一片，到杭州、上海从3个半小时缩短到2小时。无论在交通还是经济上，溧水都达到了一个无可比拟的快速发展时期，溧水房地产业也日益受到人们的重视。较之市区楼盘，溧水楼盘比市区或江宁楼盘价格低，但品质不低；有着位置相对远但配套却很全的显著特点；在溧水置业、投资或多或少地成为部分南京市民的选择。

(2)六合
1、地理位置：六合是南京的江北门户，西南与本市浦口区相连，东与扬州仪征市交界，西北与安徽省来安县、天长市接壤。宁通、宁连高速公路和长江二桥连接线在区内交汇，建设中的宁启铁路、西气东输工程、宁淮高速公路穿境而过，滁河由西向东直达长江，是华东地区水陆交通的重要枢纽、南京市现代化的新郊区。
2、房产概况

（3）浦口
1、地理位置：新浦口区南临长江，北枕滁河，同南京主城区一桥相连。总面积902平方公里，人口47.46万。区内交通便捷，津浦铁路、312国道、104国道、宁连、宁通高速公路穿境而过。自然资源和人文资源丰富，旅游资源尤为突出，有一代草圣（林散之）、十里温泉、百里老山、千年银杏、万只白鹭、十万亩森林公园，以及省级珍珠泉旅游度假区。
2、房产概况：
二、高淳印象
1、区域位置
 高淳县，隶属于南京市，东部属茅山、天目山余脉，西部由固城湖、石臼湖和水阳抱。宁高高速公路已开通，高淳离南京国际机场仅56公里；南京至皖南的公路干线及芜太运河穿境而过；水路西进万里长江黄金水道，东达太湖苏南水网。高淳有山有水，山青水秀，自然资源较为丰富。 尤其是中部和西部圩区， 沟叉纵横，河塘密布，水产资源得天独厚，是闻名全国的江南鱼米之乡。
2、城市规模
  高淳隶属南京市，下辖8个镇和1个街道办事处，总人口43万。东部为茅山、天目山余脉结合部,是蜿蜒起伏的丘陵山区，西部为碧波荡漾的固城湖、石臼湖所环抱,是河网稠密的圩区,总面积约802平方公里。其中，陆地面积占70.65%，水域面积占29.35%。
3、经济水平
截止2004年底，全县共有工业企业1928家，其中，外来投资企业630多家，外资（合资）企业116家. 形成了以药业化工、机械电子、新型材料、出口服装和绿色食品为主的五大主导产业，占全县工业销售总量的83.5%（其中机械电子16.1%，药业化工33.6%，新型材料14.9%，出口服装12.3%，绿色食品6.6%），五大主导产业基础较好、关联度大、龙头企业支撑强劲，产业集群初步形成，而且适合高淳环境和资源状况，发展优势较为明显。

2005年1-7月高淳国民经济主要统计指标
指标名称
本月止累计（亿元）
比去年同期累计增长（％）
地方财政一般收入
2.67
16.1％
社会消费品零售总额
16.35
19.6％
房地产开发投资

％
社会固定资产投资额
27.24
33.73％
工业总产值
58.92
38.5％
工业产销率
93.19
1.82％

4、城市发展远景规划
紧紧围绕“古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人居环境最佳的湖滨新区”的城市发展定位，统筹产业布局、城市景观布局、历史文化空间布局，努力将石固河以西的老城区规划建成以凸现古镇风貌为主的历史街区，石固河以东的新区规划建成生态保护与产业发展相协调的现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区，将其建成未来城市框架的中轴线和生态走廊。
二、高淳商业环境分析及展望
（一）高淳整体商业环境概述
（二）高淳现有商业分布
高淳目前发展较好,人气较旺的可以称为商圈的只有以高淳老街为中心的宝塔路，这其中包括人民商场、供销商厦、中山步行街、高淳商贸城、金冠百货等聚人气的商业；而镇兴东路（县政府）新城区虽然周边有江山嘉园这样有影响力的小区,但由于商业气氛较淡,虽然政府有向东发展的规划，新商圈发展仍需时日。
1、 宝塔路商圈

(1)、在经营项目分析

在经营项目
经营面积
经营种类及档次
消费者分析
经营现状
人民商场

4000㎡
1F家用电器 鞋帽箱包 烟酒食品 化妆洗涤 钟表眼镜 文体用品等
2F男装 女装 休闲 衬衫 针织 内衣 羊毛衫 床上用品等
3F各种高中低档家具 联邦椅 沙发 办公用品等
县区居民，消费能力较强，有一定的目的性
高淳的老牌商场，目前经营状况一般,最近要改造
供销商厦
900㎡
1F自行车,服饰
2F家具
县区居民居多,少量周边乡镇居民
高淳的老牌商厦,但经营不善,目前经营状况不好
高淳商贸城
20000㎡
1F男装 女装 休闲 衬衫 针织 内衣 鞋帽等
2F 日杂小百货
以低购买能力的城乡居民为主
面向大众，价格低廉，经营现状较好
温州商贸城
5000㎡
服装百货
小商品
以县区低消费的居民为主
业态较乱,没有统一管理,目前生意较差
百货大厦东大楼
400㎡
1F 烟酒等
2F 家用电器等
以县区零散消费的居民为主
和人民商场是一家,经营情况较好
金冠百货
2000㎡
1F男装 女装等
2F休闲 衬衫 针织等
县区居民为主,部分周边乡镇居民
老板管理有方,品牌和样式都不错,经营状况良好
张洪电器城
360㎡
1F 家用电器 电视 洗衣机等
2F冰箱 微波炉 热水器等
3F 空调等
以购买家庭电器产品的县区居民为主
经营状况良好,有品牌,有服务

(2)、在经营门面分析
商业街名称
店铺数(家)
面积
（平米）
权属关系
（租赁百分比）
租金
(元/平米.)
调查段闲置率
经营种类比例
各行业楼层分布
商业特色
客群分析
宝塔路一条街
191
20-50居多
90%
200-1000
6%
餐饮11家，占5.8%；服饰类39家，占20.4%；电器、机电、五金类54家，占28.3%；邮局、通讯16家，占8.4%；美容美发一五家，占7.9%；便利店、小百货店9家，占4.7%；超市8家，占4.2%；鞋店4家，占2.1%；广告设计6家，占3.1%；休闲娱乐8家，占4.2%；银行7家，占3.7%；车行6家，占3.1%；宾馆4家、占2.1%；饰品、礼品类2家，占1.1%；医疗保健2家，占1.1%；
多数行业都分布在一层,有部分为一层和二层连在一起.

集购物、娱乐、休闲为一体的商业街。商业气氛浓。
经营者多为本地约占80％其余为外地经营者，其年龄在35岁左右

2、中山步行街
中山步行街为高淳商业气氛最浓的商业街，以服装为主,定位较高,经营现状不错。诸多国内国际知名品牌聚集在此，如：李宁、安踏、匡威、苹果王、唐狮、班尼路是年轻追求时尚一族必去之处。
中山步行街店铺为1+2F,多以40－60为主的门面，开间3-4m、进深8-10m，租价在高淳是比较高的,临通贤街的门面：1000元/㎡/年，内铺位置较好的门面：800元/㎡/年，内铺一般的门面：600元/㎡/年，由于经营现状很好，使得其门面比较紧张。
3、高淳主要商业租金水平

高淳主要商业圈店铺租金水平
数据来源：各商业区实际市调统计数据
在经营项目
店铺经营面积
租金水平
高淳商贸城
1F主力面积在25-30㎡
开间 3m
进深10m
2F主力面积在10-一五㎡
1F外铺：400元/㎡/年
1F位置较好内铺：250元/㎡/年
1F位置一般内铺：200元/㎡/年
2F位置较好铺：300元/㎡/年
2F位置一般铺：一八0元/㎡/年
温州商贸城
主力面积28m
开间3m
进深7m
位置较好：230元/㎡/年
位置一般：160元/㎡/年
中山步行街
1F+2F主力面积在110m
开间3-4m
进深8-10m
临通贤街的门面：1000元/㎡/年
内铺位置较好的门面：800元/㎡/年
内铺一般的门面：600元/㎡/年
高淳商贸城对面沿街门面
主力面积38
开间4m ，进深8-10m
750元/㎡/年
公园对面沿街门面
主力面积30
开间3.5-4m，进深8m
600元/㎡/年
公园路旁边第一间门面
主力面积65(两间)
开间3m，进深8m
800元/㎡/年
百货大楼对面
主力面积50
开间5m，进深10m
950元/㎡/年
百货大厦对面
主力面积30
开间3m，进深10m
1000元/㎡/年
注：以上租金水平仅是各市场内某楼层或某区域内的平均价格
（三）高淳商业特征综述

1、消费者区域偏好
目前高淳居民购物主首选的地方就是老商圈——高淳老街为中心的宝塔路。这里不但有人民商场、供销商场这样的老牌商业且最聚人气的天河集贸市场也在其隔壁，使得商业气氛不但浓且业态全。随着政府有向东发展的规划的实施,县政府对面公园广场的建立,大型社区-江山嘉园的入住, 新城区也将成为市民购物的另一主要选择。

2、市场能力
随着高淳经济的发展，人民的生活水平也有了大幅度的提高，消费能力得到释放。而目前现有的商业在质量上已不能满足消费者的需要。他们需要得到更好的消费品和更好的服务。

3、业态受众接受分析
摩托车、餐饮娱乐和服装是高淳目前相对比较景气的几大商业业态。
目前宝塔路上目前有摩托商铺就好多家,且体量都比较大.并且高淳建材大市场有为专门的摩托区,经营状况都不错.
现有高淳有人气的商业——中山步行街、人民商场、高淳商贸城、金冠百货，服装都是其主力经营品种。受消费水平的限制，中、低档服装比较受市民欢迎。而高档品牌服装集中在人民商厦和中山步行街内。
而餐饮娱乐业则集中在牡丹路上，该路段有美食一条街之称，晚6点至凌晨2点,这里都很热闹,有排挡数家、酒家数家，有着餐饮娱乐业发展的良好基础。但受消费水平的限制，普通消费者对中档水平，性价比较高的消费需求较大，而高端消费则由于性价比较低而较难接受。
（四）高淳商业发展前景展望

（五）高淳专业主题商业市场分析
1、区域分析
高淳目前大规模专业主题市场主要为：
(1)、位于高淳西部的水产批发市场,该市场总占地面积 170 亩，已建成固定门面房 400 多间、固定摊位 600 多个，钢结构大棚 1. 4 万平方米 ，机动车停车厂 1. 2 万平方米 ，成为融天河农贸市场、水果批发市场为一体的“农” 字特色市场群体， 可容纳近万人进行交易，市场年成交额 10 多亿元，是江南最大的水产批发市场，同时也是全国最大的螃蟹专业市场。场内有水产批发经营户 340 多家，其中螃蟹批发经营户 160 多家（ 40% 以上来自上海、无锡、常州、马鞍山等地）。
(2)、位于高淳北部的高淳建材大市场,该市场建于2000年，经过三期扩建，总投资1亿元，市场占地面积280亩，有经营户260多家，从业人员2360多人。2004年市场交易额4。5亿 元。如今的市场，大门南临北岭路边，后门延伸至芜太公路旁，新增建材装潢、家具、汽摩、等8个经营区。在三期工程中，县商物公司投资6000多万元，建成8幢营业楼，建筑面积4万多平方米。形成了以高淳大市场为龙头的建材、装潢特色市场群体，业务辐射到安徽的当涂、宣州、郎溪等周边地
(3)、位于高淳西部的天河市场,该市场主要经营副食品、水果、蔬菜，总面积两万平方米，数百家商户提供充足的蔬菜、肉类、水产、蛋禽、水果等，满足你的日常需求。
(4)、位于高淳南部的服装市场,该市场原为果品批发市场，约6年前改为服装市场。总建面积4000㎡，约有内铺店面94间。经营服装，产品档次偏低。临宝塔路门面以拍卖，内铺产权为果品公司。
2、经营面积
高淳在经营专业主题商业市场经营面积及单间主力面积统计表
数据来源：各市场实地市调统计
项目
水产批发市场
高淳建材大市场
天河市场
服装市场,
合计
总经营面积
9万㎡

4万㎡

2万㎡

0.8万㎡
一五.8万㎡
单间主力面积
35㎡

30m

30㎡

26㎡

注：※以上数据为初步统计后大致准确数据，仅供决策参考之用。

3、经营者情况
（1）区域来源
调查显示在各专业主题商业市场，高淳本地经营户在数量上占较大比例70％，其他30％为全国各地商家。其中水产批发市场常以上海、无锡、常州、马鞍山等地为主；高淳建材大市场来以无锡、苏北等地为主；天河市场蔬菜业以山东等地为主
（2）经营者实力
外地商家虽然在数量不占优势，且他们普遍规模大、实力强，经营方式多以批发为主。而本地商家稳中求益，且投资项目较多，故一般规模不大。
（3）对投资商铺的认识
※ 本地经营户投资意识一般，不新事物不太容易接受，但多数稳中求益，故没有一定的升值潜力是不会购买的；
※ 外地经营户如:上海、无锡等地，投资意识也较强，又因其较强的经济实力和融资能力也为投资商铺提供了可能和保证。
4、经营档次及主力经营品种、消费档次
在各专业主题商业市场中。水产批发市场为是江南最大的水产批发市场，同时也是全国最大的螃蟹专业市场,产品远销全国各地。
详情请见下表：
项目名称
经营产品种类
主力品种
产品档次
水产批发市场
高中低各种档次的水产
螃蟹
较高
高淳建材大市场
建材、装潢、家具、汽摩
装潢、家具、汽摩
较高
天河市场
副食品、蔬菜、肉类、水产、蛋禽、水果等
副食品、水果、蔬菜
一般
服装市场,
服装
服装
一般

5、经营现状
水产市场: 该市场总占地面积 170 亩，已建成固定门面房 400 多间、固定摊位 600 多个，钢结构大棚 1. 4 万平方米 ，机动车停车厂 1. 2 万平方米 ，成为融天河农贸市场、水果批发市场为一体的“农” 字特色市场群体， 可容纳近万人进行交易，市场年成交额 10 多亿元，是江南最大的水产批发市场，同时也是全国最大的螃蟹专业市场。场内有水产批发经营户 340 多家，其中螃蟹批发经营户 160 多家（ 40% 以上来自上海、无锡、常州、马鞍山等地）。
注：1、该市场的经营户都认为这里的经营状况不错，虽然现在租金有点偏高，但部分好的店铺还是供不应求，譬如市场中间的一些市口较好的门面，这些门面租价已高达1700元/㎡/年。有些门面如:天河市场对面进口处门面(1F+2F)：1000元/㎡/年，但还是少有人问津。
2、据我们市场调查还未到螃蟹节，部分门面暂时性的关闭,但仍然有不错的人气
高淳建材大市场: 市场建于2000年，经过三期扩建，总投资1亿元，市场占地面积280亩，有经营户260多家，从业人员2360多人。2004年市场交易额4。5亿 元。如今的市场，大门南临北岭路边，后门延伸至芜太公路旁，新增建材装潢、家具、汽摩、等8个经营区。在三期工程中，县商物公司投资6000多万元，建成8幢营业楼，建筑面积4万多平方米。形成了以高淳大市场为龙头的建材、装潢特色市场群体，业务辐射到安徽的当涂、宣州、郎溪等周边地
注：1、该市场目前是高淳最大的建材市场,也是经营最好的建材市场。由于经营情况不错,故这里的门面都很难租到,综合区的租价已达350元/㎡，其他区的租价在一五0-250元/㎡。
2、市场的人气一直很旺,来此消费多为新房落成或家庭装修的本地客群,随着高淳住宅市场的不断发展,建材大市场的消费能力也将不断的提高。
天河市场: 市场主要经营副食品、水果、蔬菜，总面积两万平方米，数百家商户提供充足的蔬菜、肉类、水产、蛋禽、水果等，满足你的日常需求。
注：1、该市场目前是高淳最大的集贸市场,副食品业和蔬菜业经营状况较好,据调查市场右侧的门面当时是以拍卖的
2、据市场调查虽还未到螃蟹节，部分门面暂时性的关闭,但仍然有不错的人气
服装市场: 市场原为果品批发市场，约6年前改为服装市场。总建面积4000㎡，约有内铺店面94间。经营服装，产品档次偏低。临宝塔路门面以拍卖，内铺产权为果品公司。
注：该市场经营的档次一般,且没有什么特色,经营状况一般。

6、终端消费者情况
各专业商业主题市场由于规模、档次不一，其终端消费客群也存在一定差异，详情请见下表。
项目名称
区域来源及消费方式
消费能力
消费偏好分析
水产批发市场
以上海、无锡、常州、马鞍山等地为主，本地为辅,批发为主
较强
各个产品档次和价格层次均有
高淳建材大市场
以本地消费群为主，安徽的当涂、宣州、郎溪等周边地为辅
较强
产品档次中上
天河市场
市区居多，少量临近乡镇、批发和零售并重.
较强
注重品质，价格也要适中
服装市场,
周边乡镇，零售为主
市区临近乡镇居多，零售为主
一般
档次一般，注重价格便宜
7、场地租金水平
高淳在经营专业主题商业市场场地租金统计表
数据来源：各市场实地市调统计
项目名称
租金水平（元/㎡/年）
水产批发市场
市场东大门4间门面(1F+2F)：2000元/㎡/年
市场中间较好门面：1700元/㎡/年
市场中间板房门面：一五00元/㎡/年
市场西面住宅下面门面：1400元/㎡/年
天河市场对面进口处门面(1F+2F)：1000元/㎡/年
高淳建材大市场
钢材区：200元/㎡/年；木材区：一八0元/㎡/年
石材区：一八0元/㎡/年；西区：280元/㎡/年
东区：250元/㎡/年；汽摩区：250元/㎡/年
家具区：一五0元/㎡/年；综合区：350元/㎡/年
天河市场
位置较好的(进入市场右侧)： 400元/㎡/年
位置一般的：230元/㎡/年
钢结构摊位(面积在5-10m)：200-
350元/㎡/年
服装市场
位置较好的铺位： 280元/㎡/年
位置一般的铺位：一五0元/㎡/年
临内街店面的铺位：250元/年
注：以上租金水平仅是各市场内某楼层或某区域内的平均价格

由上图可以看出,高淳专业市场的租金，除水产批发市场租金在1400元/㎡/年-2000元/㎡/年，有点偏高外,其余专业市场租金在280元/㎡/年,比较符合一个县级城市的租金水平.

8、市场表现综述

9、专业市场发展空间及趋势分析
水产批发市场：经过多年的精心建设经营，该市场已成为全国最大的螃蟹专业市场，市场环境成熟，专业度高。并且，依托该市场，周边也有了良好的发展，成为批零销售一体化的全国性贸易基地。客户遍及国内外。因此，在未来短期内，该专业主题市场将围绕原有交易市场而发展，发展空间有限。
高淳建材大市场：高淳建材大市场是高淳最大的建材、装潢特色市场。经过三期扩建，总投资1亿元，市场占地面积280亩，有经营户260多家，从业人员2360多人，四期工程还在规划中,预计以汽车销售为主。市场形成了以建材装潢、家具、汽摩销售为主，品牌众多，专业度高，经营状况为高淳最好。从目前政府对高淳市场的关注和市场为大众的接受度来看,市场的发展前景良好，将成为高淳最大、最全、最专业的建材大市场。
天河市场：天河市场是高淳的最大的集贸市场，市场主要经营副食品、水果、蔬菜，总面积两万平方米。就县级城市来看，其市场的发展空间有限.
服装市场：原为果品批发市场，约6年前改为服装市场，总建面积4000㎡，约有内铺店面94间。经营服装，产品档次偏低。受到高淳商贸城的影响,加上其本身的设施破旧、管理不善,其经营状况一般,市场如果没有大的改观如:设施的改进,产品式样、档次的提高,将会一年不如一年。
（6）高淳酒店住宿业市场分析
高淳现有酒店住宿统计表
数据来源：各市场实地市调统计
名称
房间数
房价
入住情况
客人来源
配套
当地人评价
鲁淳宾馆
共10间，其中标准房7间，无卫生间双人房3间
标准房70元/天，无卫生间双人房40元/天
较差
来高淳办事的人，以及本地年轻人为主
周边有超市，酒店
环境差
圣地宾馆
共9间，其中标准房2间，无卫生间双人房5间，带棋牌室的标准房2间
标准房100元/天，无卫生间双人房60元/天，带棋牌室的标准房120元/天
较好
来高淳办事的人，以及本地年轻人为主
周边有超市，酒店
环境好
南漪宾馆
共14间，其中标准房3间，大型标准房5间，单间6间
标准房80元/天，大型标准房100元/天，单间80元/天
一般
来高淳办事的人，以及本地年轻人为主
周边有超市，酒店
环境好，卫生情况不错
高淳宾馆
共149间，普通标间55间
普通标间(a)258元/天，普通标间（b）3一八元/天，豪华标间368元/天，大床间（a）358元/天，大床间（b）368元/天，豪华套间598元/天，豪华两连间658元/天，豪华三连间888元/天
较好
高淳政府机关以及事业单位领导，来高淳办事的商务人士
豪华餐厅，大型会议室，娱乐空间，桑拿洗浴房
设施齐全，但价格贵
华联宾馆
共31间，其中标准间22间，带棋牌室的标准间6间，豪华单人间2间，三人间1间
标准间100元/天，带棋牌室的标准间120元/天，豪华单人间一五0元/天，三人间一八0元/天
05年9月8日正式开业
未定
周边有华联超市和华联酒店

周末宾馆
共21间，其中标准间一五间，带棋牌室的标准间3间，豪华单人间3间
标准间100元/天，带棋牌室的标准间160元/天，豪华单人间220元/天
较好
有一定经济实力的本地年轻人为主
1-3F设有浴室和桑拿房
服务好，环境也不错
华天宾馆
共34间，其中标间22间，单人房8间，大套房4间
标准间120元/天，单人间120元/天，大套房200元/间
一般
来高淳办事的商务人士为主
2F设有餐厅，隔壁设有华天夜总会

鸿邮大酒店
共26间，其中标间20间，三人间4间
标准间120元/天，三人间一八0元/天，豪华套房对内不对外
较好
高淳政府机关人员，来高淳办事的商务人士
1F设有桑拿 超市 足疗，2F设有餐厅 会议室 KTV包间 ，5F设有歌舞厅红磨坊
设施齐全，消费娱乐的好场所
江南酒家
共一八间，其中标间8间，套房5间，单人间4间，豪华套房1间
标准间100元/天，套房一八0元/天，单人间90元/天，豪华套房220元/天
一般
来高淳办事的商务人士为主
2F设有餐厅
酒店房间内的软件饰品配套好
通贤宾馆
共一三间，其中标间6间，无卫生间双人4间，单人间3间
标间120元/天，无卫生间双人房60元/天，单人间90元/天
较好
本地年轻人为主
周边配套齐全
服务好，价格不贵
宁志宾馆
共14间，其中地板标准房5间，地毯标准房6间，单间2间，豪华套房1间
地板标间120元/天，地毯标间100元/天，单间100元/天，豪华套房一八0元/天
一般
来高淳办事的人士为主，本地年轻人为辅
周边配套齐全
地毯房间卫生状况不好，服务态度一般
老街口宾馆
共16间，其中标间8间，带棋牌室的标间2间，三人房2间，单人房2间，无卫生间的双人房2间
标间80元/天，带棋牌室的标间120元/天，三人房100元/天，单人房80元/天，无卫生间的双人房60元/天
较好
本地年轻人为主，外地人为辅
2F设有婚纱摄影，周边配套齐全
服务态度好，房间宽敞
荣华楼
共12间，其中标间8间，豪华套房3间，单人间1间
标间160元/天，豪华套房280元/天，单间288元/天
较差
以来酒店消费的需要休息人士为主
1-5F为餐厅
为酒店的辅助设施，价格较高
电力宾馆
共120间
楼层不同价格有异,标间为一五0元/天 140元/天 120元/天,套房为350元/天 豪华套房400元/天 单人房一五0元/天
较好
以来高淳办事的商务人士和旅游人士为主
设有大型宴会厅，多媒体会议中心，现代歌舞厅、健身房、美容美发、网球场、桑拿
高淳地区唯一的一家三星涉外宾馆,环境优雅，交通便捷
由上表可以看出,目前高淳酒店住宿业发展状况良好,并且有着上升的空间.一般宾馆客房数为10间-149间,其中多为一五间-30间,其中以标间为主,约占总房数的65%左右,价格集中在80-一五0元/天,而消费客群以来高淳办事的商务人士为主,本地政府机关、事业单位的领导以及好棋牌的年轻人为辅,且偏向于服务态度好、设施齐全、价格适中的宾馆.

三、房地产市场研究
1、在售商业物业竞争市场分析
（1）商业板块

（2）板块市场市场现状综述

（3）市场供应体量分析
（4）、各商业类型分析（沿街底层商业店铺、主题式商业街、社区式商业街、区域型商业中心、公共式SHOPPING MALL、大型主题MALL）

中山步行街商业广场、华天商业广场2个项
（5）、规模及规划分析

高淳在售商业竞争个案规划分析
楼 盘 名
体 量
规 划 分 析
中山步行街商业广场
项目总建5.5万㎡ ,其中营业面积3.5万㎡
项目整体共计一三栋,其中商业项目为11栋,住宅项目为2栋多层住宅分别为5F、6F。住宅不对外销售,多为拆迁安置房。
项目共分为二期开发,目前一期4栋已全部售完,分别为3F 3F 4F 4F,二期为7栋商业项目,2栋住宅,目前在售的为05栋为3F商铺,其余商铺分别为06栋为3F,07栋-10栋为2F,11栋为4F。
业态没有统一规划.
华天商业广场
项目总建2万㎡
项目共计8栋,为5栋商铺,3栋多层住宅.其中01栋为5层商铺,其余02-05栋均为2层.，06-08栋为住宅底商
业态没有统一规划.

（6）、项目交通商业配套分析
高淳在售商业楼盘配套统计表
案名
配 套
中山步行街商业广场
交通配套：大型地面停车场，空前的中庭景观。
商业相关配套：项目一期现为休闲，运动，餐饮为主的商业步行街。
华天商业广场
车辆与行人可经宝塔路和淳东路进入广场，广场周围建有地上停车位；周边配套齐全。

（7）、销售对象分析（项目商业部分的销售、招商、自营的比例）及商铺销售方式
高淳在售商业楼盘销售分析表
案名
销售对象分析
中山步行街商业广场
项目完全由业主自营，全部对外销售后按比例实施以后的经营方向，01栋 02栋 03栋 04栋 05栋，都为1F+2F对外销售方式，余下的第三层、第四层可单独销售。
华天商业广场
项目完全有业主自营，全部对外销售后按比例实施以后的经营方向，01栋为1F+2F对外销售方式，余下的第三层、第四层可单独销售,02栋-05栋和06栋-08栋底商都为一层为单独销售.

（8）、产品特点（独特销售主张，UPS）
高淳在售商业楼盘产品独特销售主张分析表
案名
产品特点分析
中山步行街商业广场
领航高淳商业旗舰，打造纯金财富城堡。
华天商业广场
打造高淳大型娱乐休闲购物广场

（9）、单位规划面积设定及配比情况
高淳在售商业楼盘面积设定配比表
案名
面积设定配比分析
中山步行街商业广场
项目整体共计一三栋,其中商业项目为11栋,，已开发01栋-04栋，目前已售完交付。现在正在销售的为05栋
1F+2F面积为90.64-538.56㎡，主力面积在110-123㎡, 3F 、4F 为整层销售。
华天商业广场
项目共计8栋,为5栋商铺,3栋多层住宅.其中01栋为5层商铺,其余均为1层。
01栋1F+2F面积为60-140㎡，3F 4F 为整层销售面积为3500㎡
02栋-05栋面积为30-60㎡，主力面积在40-50㎡
06栋-08栋底商面积为40-50㎡，主力面积为40㎡

（10）、价格分析
高淳在售商业楼盘价格分析表
案名
价格分析
中山步行街商业广场
售价：项目一期01-04栋已全部售完，二期为05栋-12栋，目前在销售的为05栋，在规划建设中。
一期2004年2月份开盘，一、二两层整售，均价7500元/㎡，三层、四层均价一五50元/㎡
二期05栋目前售价为 一、二两层整售，均价7000元/㎡，三层均价2200元/㎡
租价：临通贤街的门面：1000元/㎡/年
内铺位置较好的门面：800元/㎡/年
内铺一般的门面：600元/㎡/年
华天商业广场
项目未开盘销售，共规划一五7套商铺,有8栋
售价：01栋一、二两层整售，均价7950元/㎡，三层均价2350元/㎡，四层均价1950元/㎡
02-05栋一层 均价为5一八0元/㎡
06栋-08栋底商 均价为5000元/㎡

由上图可以看出,目前高淳商业广场1F的价格为7500元/㎡左右,且都