某地产项目市场分析报告.docx

慈溪“古塘秋月”项目市场分析报告

宁波金百利

目 录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目机会与问题分析
四、项目建议

一、项目背景

（一）地理位置

项目位于慈溪城区，北至三北西大街，南至古塘河河流，西临景观大道。是慈溪城市传统的商业区域，周边有景观公寓、大通花园、三北名都等多个大中型居住小区，居住环境成熟，周边配套完善，学校、银行等。

（二）项目四至
北面：与三北名都隔街相望，对面商铺尚未交付；
南面：南依古塘河河流，隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆，商业气氛较佳；
东面：是景观大道，隔街是景观花苑
西面：西沿河流，隔河是慈溪农村合作银行办公楼，往西即是三北大街商业中心。

北

（三）项目基本资料
住宅部分：
总套数共130套，其中187—189平方米15套，约占11.5%；
191—195平方米75套，约占57.6%；
197—202平方米40套，约占30.9%。
商铺部分：（一通二层商铺，一层挑高5.4米）
总套数共34套，其中99—115平方米8套，约占23.5%；
130—135平方米6间，约占17.6%；
142—155平方米14间，约占41.2%；
212平方米以上6套，约占17.6%；

二、市场分析
近年来，慈溪经济的快速发展，城市基础设施建设加大、城市环境、面貌日新月异，杭州湾大桥、中横线一期工程，加大了慈溪与外部的沟通，提升慈溪的区位优势，成为长三角的热点城市，城市投资环境大大改观，房地产市场发展良好。
（1）房地产投资连年下滑
2002—2004年慈溪市固定资产投资与房地产投资变化图
单位：亿元

2005年全市完成全社会固定资产投资总额161.33亿元，比上年增长16.6%。房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响，增幅下降较明显，全年同比-32.5%。房地产投资占全社会投资的比重11.8%，比上年下降8.6个百分点。
2006年上半年房地产业投资完成5.3亿元，占我市固定资产投资的8.5%，同比—46.0%，拉动我市固定资产投资下滑22%。房地产业投资从2003年的固定资产投资“中流砥柱”到目前的“制肘”，市场再度陷入观望、胶着状态。
（2）房地产供应逐年减少
在投资增长迅速的前提下，2003年慈溪市全年住宅施工面积203.6万平方米，住宅新开工面积133.4万平方米，位居历年慈溪年开发总量之首。2004年全市可预售商品房面积60.3万平方米，其中可预售住宅面积50.06万平方米，同比增加45.5%；办公楼预售面积3686平方米，同比增长-82.5%；商业营业用房预售面积5.36万平方米，同比增长75.2%。
2005年受宏观政策的影响，住宅供应呈现逐步放缓的趋向。
2006年上半年慈溪可预售住宅项目4个，可预售住宅面积约11.53万平方米，住宅供应规模逐年减小。
（3）房地产销售逐步好转
2006年上半年商品房销售情况逐月好转，销售面积与销售金额从年初的2.58万平方米和1.47亿元分别增加到目前的21.43万平方米和9.24亿元，销售面积与销售金额增速从年初的－90.6%和－90.8%分别回升到目前的－53.7%和－63.2%。特别是在6月份单月销售5.89万平方米和3亿元，其中现房单月销售达4.15万平方米和２2.02亿元，创下今年新高。房地产销售金额高出投资额3.94亿元，说明房地产买方市场需求还是比较旺，而投资方则因宏观政策影响明显，处在等待观望中，预计房地产投资在短期内增长乏力。

2006年5月

本月
比上年
指标
止
同期

累计
增长%
房地产业
46005
-44.8
商品房销售面积（平方米）
155415
71.1
商品房销售金额
62403
-3.8

（4）在售楼盘调查
住宅
项目名称：三北名都
产品类型：住宅 商铺
开 发 商：宁波宁盛
公开日期：2005年2月10日
策划代理：宁波法瑞德
工地位置：三北大街与景观大道交叉口东北侧
承 建 商： 东航工程
预售许可证：
景观设计：慈溪设计院
位置图示：
建筑设计：慈溪设计院
工程进度：已建成
交付日期：2007年6月30日
基地面积：20000平米
总建面积：70000平米
规划总户数：511户
容 积 率：3.5
绿 化 率：40%
总车位数：600个
规划产品（层数\幢数）：共6幢，4幢高18层，2幢17层
限 高：60米
产品分析
产品类型
面积范围
主力面积
平均价格
主力总价
得房率
户数
层高
销售率
高层
40-280
50-80
5800
900000
85%
474
3米
85%
配套分析
物业公司：暂定
物业服务内容：
周边配套：商业银行、 三北大街 、迪欧咖啡馆 西门小学 上林坊
会所配套：
园林特色：喷泉、亭榭、雕塑、绿地、花卉、蛋型广场、浅水流深与周家路江水系交相辉印，融为一体
车位配套：电视监控系统、红外线报警系统
装修情况：毛胚
付款情况
一次性付款：有
分期付款：有
按揭付款：首付不低于30%，按揭70%
客户分析：
企划方向：（广告主题）铂金地段 尊贵社区
产品力分析
地处成熟的高档住宅区域，又临近市中心，交通方便，周边配套设施齐全，北至大新路，南靠三北大街，东临周家路江，西连景观大道，设计豪华气派，是不可多得的铂金地段。
但位于繁华地段，噪音较多。
价格比较贵。以小户型为主，选择性小。公摊大。
备注（其他情况说明）：现房不多，面积50平米左右，选择余地不大而且价格比较高，如：15层东首套型面积67.23平米，单价6308元。车位12.5万/只，均有产权。价格：4700-6600。
销售情况追踪：05.12.13~06.08.01小区共计：511套，目前已售：437套 销售率：85%，其中住宅可售：43套，可售商铺：31套

项目名称：望江苑
产品类型：商铺，住宅
开 发 商：慈溪市维科置业有限公司
公开日期：04年5月
策划代理：泛城（中国） 奥斯特
工地位置：上林坊旁边
承 建 商：城关建筑
预售许可证：009
基地面积：29550平米
总建面积：68000平米
规划总户数：295
容 积 率：1.8
绿 化 率：35.5%
总车位数：325
规划产品（层数\幢数）：加商铺共10幢，每幢均为11层
限 高：3米
产品分析
产品类型
面积范围
主力面积
平均价格
主力总价
得房率
户数
层高
销售率
住宅
140—170
150—170
5300/平米
85万
88%
207
3
100%
商铺
80—1500
130平米
40000/平米
300万
99.5%
78
4.5
90%
配套分析
物业公司：新上海物业
物业服务内容：安全保卫防护 日常清洁 设备保养维修
周边配套：景观大道 上林坊 金黄商厦 国脉酒店 三北大街等
会所配套：无
园林特色：以中庭绿化建筑小品为主
车位配套：1：1
装修情况：毛坯
付款情况
一次性付款：96折
分期付款：无
按揭付款：60%
客户分析：关系户 自用
面积配比：住宅占80%，商铺占20%
企划方向：（广告主题）彰显贵族身份
产品力分析
小区建筑立面造型及颜色时尚简洁，且在市中心，周围娱乐购物配套措施齐全，交通便捷。
周边生活配套较少，离学校，菜场，医院较远,比较吵.

备注（其他情况说明）：物业费住宅1.4元/平方 商铺0.65元/平方，地下车位：13万（有产权），8万（无产权）
销售情况追踪：05.12.13~06.08.01 小区共计：299套
目前已售：275套销售率：92%

总结：
1、截止今年上半年慈溪住宅供应大幅减少，06年新推住宅项目4个，总面积约11.5万平方米，销售4万平方米；
2、城区期房价格基本在5300—5600元之间；
3、楼盘主流户型设计在140—180平方米之间，总价85—100万之间；
4、小户型产品较少，但市场销售较为有利。

商业用房
三北名都
一层商铺：43000元∕㎡。二层：7000元∕㎡（一通二连卖）
古塘金苑
内侧商铺：26000～28000元∕㎡。外侧：40000元∕㎡
名人中心
向东商铺：43000元∕㎡。向南商铺：51000元∕㎡
三北大街店面
在60㎡左右年租在：18～20万∕年

三、项目机会与问题分析
（1）机会分析
1、地段优势：本案地理位置优越，地处三北西大街，距离闹市约200米，与慈溪商务中心距离也较近；
2、本项目已现房，可直接销售；
3、项目多个居住小区，居住环境佳，生活氛围浓；
4、项目户型结构较好；
5、商业整体环境尚可；
6、价格优势（本项目与周边楼盘5600左右的均价低近千元，价格吸引力较大）
（2）问题分析
1、本项目户型较大，且较为单一；
2、面积大，总价高，对销售有较大压力；
3、项目外立面效果较差，整体视觉陈旧；
4、周边商业店铺量大，且多为空置；
5、虽距离商业中心近，但人流较少；
6、店面进深较深，面积大，总价高；
7、内部配套缺乏。

四、项目建议
2003年以来慈溪房地产投资过于盲目，出现了投资增长过大、快等问题。在市场环境变化后，04、05年出现了投资持续的降温及产品供应的大幅减少的状况，产品销售不畅等不利因素。
今年以来，随着国家住房政策的进一步明朗，带动了市场的逐步恢复，慈溪今年上半年的销售状况比上年同期增长了70%以上，城区多个楼盘销售状况良好，以此同时目前市场供应出现了短期的滞停，无疑也给本案带来了良好的入市机会。
(1)、项目总定位
慈溪五星生活社区
（可参照项目——宁波中央花园）

(2)、项目建议
综合分析本项目的内外环境及不利因素后，以带动销售目的出发，对项目进行如下调整：
1、产品立面：本项目的外立面较为陈旧，相对周边项目而言形象偏差，建议对外立面进行必要的修整，增加视觉观感，增加高档次楼盘的稳重、大气风范。
2、套型修正：本项目套型偏大，开盘后需进行销控，保留部分房源，如若销售较慢，可再适量的修改套型，添加少量小套型可促进销售速度。
3、配套建议：项目本身配套较为缺乏，可将三层（一两套户型）作为公共空间配套、电梯大堂等（按五星标准装修），同时增加棋牌室、健身房之类的休闲配套。
4、价格建议：建议4300元左右的价格低价探市，增加项目吸引力，消除项目不利形象，而后再对市场变化及销售状况做调整。

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