某营销策划公司物业管理方案.docx

目 录

第一章、惠州市新浩斯营销策划有限公司简介………………………2
第二章、物业概况……………………………………………………… 3
第三章、管理目的 ………………………………………………………3
第四章、管理原则、方式、和内容…………………………………… 4
第五章、人力资源和架构……………………………………………… 9
第六章、管理工作计划…………………………………………………12
第七章、服务承诺和质量标准…………………………………………14
第八章、小区的接管验收………………………………………………15
第九章、小区日常物业管理……………………………………………19
第十章、管理目标和指标………………………………………………21
第十一章、需完善及购置设备费用…………………………………… 22
第十二章、有偿服务项目……………………………………………… 24
第十三章、营业收支预算表…………………………………………… 26
第十四章、结束语……………………………………………………… 28

第一章、 惠州市新浩斯营销策划有限公司简介

惠州市新浩斯营销策划有限公司是在惠州市工商行政管理局注册,是专业从事房地产策划销售、物业管理、装饰装修、清洁环保、广告策划等多种经营的独立法人机构。公司坚持“依法管理、客户至上、服务第一”的宗旨，严格按照《全国物业管理条例》和《ISO9001：2000管理体系标准》进行物业管理。公司目前在惠州承接了多个小区的物业管理工作。
新浩斯营销策划有限公司自筹建开始就对所管理的物业及其附属设施、设备实施专业化、一体化的管理工作，并实行全封闭式管理，全天24小时值班巡逻并提供服务。
公司至今已建立健全了一整套安全防范、消防、停车场、清洁、绿化、维修、装修等管理、服务规章制度，并通过推行ISO9001：2000质量管理和质量保证模式，结合实际工作经验，明确了各类人员、各岗位的职责，使服务和管理始终处于受控状态，把服务质量事故和缺陷消除在萌芽状态，通过24小时全天候封闭式管理，以军事化管理加现代化管理为主要管理模式，形成了独具特色、高效规范、运作严密的管理体系，于2001年通过ISO9001：2000质量管理体系认证，也证实了管理和服务符合制度化、规范化、专业化、标准化要求。“客户满意”是我们不懈的追求，“一流服务”是业主（住户）对我们工作的共同评价。新浩斯营销策划有限公司经过共同努力，所管理的物业项目也先后获得了一系列的荣誉称号和各级单位的认可。

第二章 、 物业概况

物业概况：
地理位置：鸿泰御府花园小区位于吉安市新干县火车站东侧，占据新干县火车站的钻石地王地段，105国道贯彻其中,地理位置佳,投资环境优越,居住环境适宜。
建筑布局：小区共由20栋连排别墅,10栋12层带电梯小高层以及10栋7层多层住宅，中心绿环超大生态闲广场，沿街黄金商铺组成，占地面积逾38016平方米,建筑总面积逾79266平米。其中沿街商业街面积12606.4平方米,高层建筑面积40428.6平方米,多层建筑面积13355平方米,连排别墅面积12876.3平方米。建筑容积率约为2.08，建筑密度约为33.1%，绿地率约为43.2%,地上车位数90辆,地下车位数120辆,总户数为356户。建成后将成为新干县城内标志性的高档豪宅小区，
主要机电设备：彩色闭路电视监控系统、智能门禁系统、红外线报警系统、智能停车场管理系统、水泵设备、配电设备、垂直电梯10台等。
主要配套设施：有地下车库、地面专用汽车位、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统等。
第三章、 管理目的
1、保持物业的完好程度。通过加强对小区整体物业的维护、养护和对
使用人提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。
2、创造良好的环境。加强宣传，与小区业主（住户）一起，共同维护
小区环境，营造一个安全、舒适、和谐的绿色家园。
3、维护住宅区业主（住户）的权益。维护大多数业主的利益，引导广
大业主正确使用物业、公共设施设备和场地。
4、加强对小区实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理
质量，维护和提高隆生地产的社会声誉。
5、以良好的售后服务维护企业品牌，促进房产开发、销售、物业管理
的良性循环，使该小区商品房保值升值。

第四章、管理原则、方式和内容
管理方式：
成立鸿泰御府花园物业管理处对小区进行全权管理，以规范的管理，精细的服务，实现小区社会效益、经济效益和环境效益的同步发展，提升企业知名度，推动楼盘销售。
管理原则：
公司要坚持遵循“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，贯彻“优质、诚信、创新”和“让我们大家住得更好”的管理方针，竭诚为业主提供规范化、专业化的物业管理服务。
管理服务内容：
1、 小区房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明、
有线电视线，供水设施，配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、运行和管理。
2、小区房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等
承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）的维修养护和管理。
3、小区规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水
管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、室内泵房、路灯、地下停车场等）的维修、养护和管理。
4、区内的各项配套服务设施的维修，养护和管理。
5、公共区域的秩序维护。
6、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生，
垃圾的收集，清运。
7、车辆交通、行驶和停泊管理。
8、配合和协助公安部门、居委会等有关部门做好各项工作。
9、社区文化娱乐活动。
10、物业及物业管理档案、资料。
管理思路：
“一种模式，二项承诺，三个重点，五大措施。”
一种模式：管理模式为：“一手抓物业管理，一手抓专项服务”建设，
即在管理服务过程中，导入我们的管理服务理念：“内部管理军事化，服务客户人情化，客户的满意，我们的追求。”
从接管开始，我们会秉持我们的职业操守：“岗不离守，守不离纲，威武文明，全心服务”。我们深信，通过我们的努力，我们一定能够向鸿泰御府花园交一份满意的答卷。
二项承诺：
1、 自接管物业管理之日起，三年内使该小区成为省级物业管理示
范住宅小区，并向全国物业管理示范住宅小区荣誉称号努力。
2、自接管鸿泰御府花园之日起，即按照ISO9001：2000质量体系全
面实施服务。
三个重点：
针对鸿泰御府花园的特点，我们确定了在管理上的三个重点：
1、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零
通过对我们准军事化的管理和对业主人情化服务，通过技防、人防、物防的有效结合。可以确保小区内因物业管理原因而造成的治安消防事件发生率为零。
2、维护鸿泰御府花园的环境和设施设备及物业本身，使该项目物业
保值、增值
小区楼宇结构合理，建筑质量较高，各种设施设备齐全、配套设施完善，智能化程度较高，环境优美，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展示发展商的发展理念，因此我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。
3、树良好形象，使该小区成为口碑
我们将从人员形象上，从环境治理维护上，从物业本身维护管理上狠
下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，在适当的位置设置保安人员，特别在进大门处安排保安人员设立礼仪岗，文明执勤、礼貌待客，使该小区从根本上树立良好形象，给到小区的客人和业主留下良好印象，并为管理叹服，使该小区因我们的管理成为口碑。
五大措施：
1、 根据该小区特点，在安全防范管理上充分强调人的因素，所有保
安员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安员与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。
2、精心养护小区园林绿化，实施垃圾分流，加强小区环境文化建
设和环保建设。养护小区园林绿化和管理区域卫生，以保障小区环境优美、干净整洁。第一：维护保养好小区绿化，使其保持常青，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教育，使每位小区的业主和客户都自觉爱护小区内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。
3、保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对业主和客户进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，以理服人，对无理的人员以批评教育为主，最后达到整齐、规范停车和秩序井然的目的；
4、 实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理办法。这种
办法体现在人员安排、安全防范、消防、卫生设施、设备管理等各方面。我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊、规范严密。
5、 我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻和服务的机制，以解决
业主所需。
拟采取的管理方式
对于不同的物业，必须有不同的管理办法，我们拟采取的管理方式为：
按照省级物业管理示范住宅小区的标准实施管理。
基本思路是：1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综
合素质；2、提供24小时服务；3、严格法规和标准制约、规范组织和个人的管理服务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、军事化管理加现代化管理。具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。
第五章、人力资源和架构

1、组织架构及人员配备：如下图所示：

鸿泰御府花园管理处21人

主任1人

管理员1人
收费员1人

绿化班1人

护卫班14人
清洁班2人

维修班1人

2、人员安排说明

序号
岗位
编制
说明
备注
1
主任
1人
负责小区的全面管理。

2
管理员
1人
协助主任工作，负责小区管理工
作的具体实施。

3
收费员
1人
主要负责小区各项费用的收缴工
作。

4
维修工
1人
维护小区电梯系统，给水系统、
排水系统、供电系统、消防系统维护保养等。

5

护
卫
员
班
长
2人
每班1人，全面主要负责小区安全、消防等工作的巡查，护卫班的日常管理。
采取12小时工作制，分2班24小时运转。
大
门
岗
8人
南门、东1门，东2门，东3门
共计四个大门岗，每门1人，2个班共8人。负责小区车辆、人员进出管理。
入伙初期可将东门改为一个门。只需1人/班，共2人。
巡
逻
岗
2人
每班1人，共2人。负责小区地
面、车库、楼层巡逻工作。

监
控
室
岗
2人
每班1人，负责小区监控系统，
消防系统的24小时固定值班。

6
环
保
班
绿
化
工
1人
负责整个小区的绿化修剪。
或发包给专业公司做小区清洁、绿化可节约成本。
清
洁
工
2人
南北两个片区，每个区域1人各负责一个片区的清扫保洁。
7
合计
21人
运作程序系统：
1、 整体运作程序

拟写物业管理方案
物管对象调研
整改
接管验收
岗位培训
组建机构
日常管理

2、内部运作流程

指挥

操作层
管理层
指挥
各业务块员工
金迪物业公司
反馈监督
管理处

说明：
1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。
2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。
（三）、激励系统：
奖惩机制
工资福利机制

培养提升机制

激 励 机 制
企业文化机制

思想工作机制

说明：
1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。
2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座谈等。
3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖励。
4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才的发展创造有利环境。
5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力。
6、通过企业文化的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。

第六章、管理工作计划
（一） 前期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
1
拟订详细管理
方案
1、 总结以往物业管理经验
2、 结合调研结果拟定管理方案
2007年底
2
接管合同签订
1、 方案送审
2、 签订合同
2008年初
3
组建管理队伍
1、选拔 2、培训 3、上岗
按合同签订时间为准
4
整改及完善办
公条件
1、 安排管理用房
2、 安排员工宿舍
3、 物质装备到位
按合同签订时间为准
5
制订管理制度
1、 制订切合实际的各项物业管
理制度；
2、 导入ISO9001：2000
按合同签订时间为准
6
物业接管验收
办理书面移交手续
业主入伙前一个月
（二） 常规期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
1
房屋及共用部位维修保养
1、制定大、中修计划方案；2、日常零修、急修管理；3、日常保养巡查管理；4、维修质量管理。
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
2
共用设施设备及场所的使用、维修、养护、管理
1、建立档案，搞好基础资料管理； 2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池水泵管理。
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
3
安保消防管理
1、24小时值班及巡查、监控等安全防范管理；2、违章乱搭乱建及设立广告管理；3、消防管理；4、来人来访管理；5、物品出入管理。
接管验收后开始
4
车辆管理
1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆行驶管理。
接管验收后开始
5
清洁卫生管理
1、清洁卫生管理；2、环保管理；3、消杀管理；4、客房清洁管理。
接管验收后开始
6
绿化管理
园林绿化日常养护。
接管验收后开始
7
业主服务
1、按开发商所签购房合同确定入伙时间；2、按程序办理业主入伙手续，签订《物业管理服务协议》；3、协调开发商及施工单位对入伙问题进行整改；4、接待咨询、投诉；5、家庭有偿维修；6、家政保洁；7、业主走访及意见调查等。
接管验收开始
8
装修管理
1、业主按照《装饰装修管理服务协议》办理装修手续；2、设立装修岗每天巡查装修情况，及时纠正违章现象；3、进行2次验收，即隐蔽工程验收及竣工验收；4、装修材料搬运及装修垃圾搬运清理的管理。
业主入伙开始
9
标识系统管理
1、提供标识制作方案；2、负责安装维护；3、制订物业管理企业标识；4、标识管理
接管验收后开始
10
档案管理
1、建立房屋共用设施设备档案资料；2、建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册；3、建立严格的档案管理制度。
接管验收后开始

第七章、 服务承诺和质量标准
部门
服务承诺
质量目标

护卫班
设24小时求助电话：
100%
发生盗警、火警，3分钟内到达；
100%

环卫班
日常生活垃圾每日至少收集2次
100%
区内道路、广场、停车场、绿地，每天清扫2次；
100%
一层大厅每天拖洗一次，二层以上电梯厅及梯道每天清扫2次，每周拖一次；
100%
玻璃每周擦一次；梯灯、路灯每月擦一次；
100%
污水管每年疏通一次，每月检查一次；
100%
化粪池每半年清掏一次，每月检查一次；
100%
除“四害”每月1次
100%

维修班
办公时间内故障处理：
供 水：15分钟内派技术人员到现场处理
电 力：15分钟内派技术人员到现场处理
维 修：15分钟内派技术人员到现场处理

95%
95%
95%
非办公时间内故障处理：
供 水：30分钟内派技术人员到现场处理
电 力：30分钟内派技术人员到现场处理
维 修：30分钟内派技术人员到现场处理

95%
95%
95%
预先知道停水停电，24小时前发出通告
突发停水停电，10分钟内发出通告
100%
100%
简单照明系统装置于收到报告后1小时内更换
需要特别工具更换的照明系统于收到通知后24小时内办妥
95%

办公室
开通24小时投诉
100%
咨询事项，即日处理；一般事项，24小时内处理；
复杂事项，3个工作天内解决或转到其它部门、机构并回复

98%
业主意见调查，每年至少进行1次，并于2周内回复
100%
书信
于3日内回应
100%
电话
于3次声响内接听
100%
约晤
于2个工作天内会晤
100%
文娱活动
每天春节、五一、中秋、国庆等传统节日举行
95%
工程问题
2个工作天内与开发商协调并回复
95%
第八章、小区的接管验收
移交接管
1、 具体由管理处负责协调开发商相关人员。验收小组按程序文件《接
管入伙控制程序》执行。
2、 售楼部资料移交：
①准业主资料，包括业主姓名、房号、联系电话等；
②售房合同中的附加条款或补充协议；
③书面或口头承诺；
同时，售楼部应定时期将最新资料知会及传递给管理处。
3、 根据接管进度分批招聘各类人员到位。
4、 以鸿泰御府花园管理处有关人员组成接管小组，了解小区的设备
设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。
1）移交接管验收遗留问题统计表。
2）公共配套设施接管验收表。
3）公共配套设施接管验收遗留问题统计表。
4）机电设备接管验收遗留问题统计表。
5、 鸿泰御府花园工程资料的移交接管。
1）物业综合验收资料（复印件）：
A、建设工程规划许可证；
B、消防部门验收意见；
C、规划设计部门验收意见；
D、有线电视电话工程验收合格证；
E、煤气管道工程合格证；
2）物业以下资料必要时由开发公司协助管理处完善：
A、市政部门验收意见；
B、环保部门验收意见；
C、供电部门验收意见；
D、建设主管部门验收意见；
E、质监部门验收意见；
F、园林绿化部门验收意见；
G、供水部门验收意见；
H、房产管理部门验收意见；
I、其它有关资料。
3）工程技术资料（原件）：
A、小区竣工总平面图。
B、道路绿化竣工图。
C、交通标识组织图（包括小区道路及地下停车场的各种标识）。
D、给、排水、消防竣工图。
E、电话电视线路竣工总平面图。
F、庭院灯竣工图。
G、各栋建筑、结构、电气、水道竣工图。
H、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。
I、其它相关图纸。
4）设备资料（原件或复印件）：
A、水泵房、电梯设备有关合格资料；
B、对讲、监控、IC卡系统、背景音乐等系统合格证、线路图。
C、其它有必要的有关资料。
6、鸿泰御府花园接管验收程序：
1）管理处组成接管验收小组；
2）本管理处验收小组按程序文件《接管入伙控制程序》核对所接收的资料，签发验收复函。
3）本管理处验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共配套设施设备等进行接管验收。
4）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。
5）对住宅室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋由管理处接收锁匙，承担保管责任。
6）业主收楼时，由售楼员、小区管理员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理确认后由管理处报开发商，要求施工单位限期逐项返修，经业主验收后消项。
7）在保修期内，业主在使用过程中发现由于建筑施工或产品制造上
的缺陷时，报管理处查验证实后，责令施工单位更换或返修。
7、房屋接管验收项目及标准。
1）验收项目：梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，供水系统、排污
管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。
2）验收标准：参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》中有关条款
及满足业主产权部份（住房、车库、商场、天台）使用要求。
8、公共设施接管验收项目及标准。
1）验收项目：基础设施：天面、有线电视系统、消防设施、小区庭
院灯、绿化、小区道路、车库、沙井、检查井、化粪池、围墙设施等。
2）验收标准：参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》的有关条款
以及达到设计要求。
9、业主收楼入住前的准备工作：
1）制订入住工作方案；
2）核实拟定的各类人员的配备和到位情况；
3）了解员工宿舍的落实情况；
4）准备入住资料，作好各种表格和资料的印刷。如住户手册、装
修申请表、业主登记表、各种标示牌，装修管理守则等。
5）拟定物品采购计划。
10、业主收楼的管理：
收楼流程图：验证—发放资料—签订合约—抄水电表—交费—发放锁匙—归档。
1）验证：售楼部开具的《收楼通知书》和业主验楼签回的满意书及房屋销售合同。
2）发放资料：住户手册、业主登记表；
3）签订合约：与住户签订《物业管理委托合同》及公共契约（在《住
户手册》中）；
4）抄水电表：水电维修工与业主抄水电表底数；
5）收费：按发收楼通知书之日起或购房之日起计收管理费；
6）发放锁匙：发放给业主该套房锁匙。
7）归档：把业主的有关资料进行归档，并存入电脑。如住户手册、
住户登记表、收楼满意书。
11、房屋保修工作的管理：保修工作流程：申报—检验—维修—验证
—归档
1）保修期内，业主发现房屋工程质量问题时，先到管理处填写《业主
（住户）维修申请表》，由管理处跟踪整改、维修事项。
2）修缮服务部工程师及管理处管理员陪业主到现场察看，判定是否属
于工程质量问题，如果是，由修缮部维修处理，管理处协助；如属业主问题，管理处应协助解决，费用由业主承担。
3）维修完工，由业主、修缮部工程师和管理员及施工人员三方到现场验收，合格后签字认可。
4）把验收及有关资料存入住户档案。

第九章、小区日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，在鸿
泰御府花园全面推行ISO9001和ISO14001整合管理体系，各种管理统一纳入公司规范运作规程，严格执行体系的要求，确保各种管理指标和经济指标的完成，实现经济效益、环境效益、社会效益的良性互动。
常规期物业管理工作，包括房屋、设施、设备维护、安全防范管理、
消防管理、车辆管理、客户服务管理、环境卫生管理、绿化管理、社区文化活动管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现。在此章节我们只是就其有关内容进行阐述。
一、安全防范管理
1、 安全防范管理分四个层次：第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏；
第二层为门岗人员进行封闭控制；第三层为监控系统；第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行演练；
2、消防管理：我们将建立消防责任小组，分三级巡查：第一级为保安
员巡查；第二级为维修人员巡查；第三级为管理层人员巡查。另外，我们将编制消防应急方案进行演练。
二、车辆管理（其车位规划方案按金辉新苑统一规划执行）
1、 我们将根据规划实行规范管理，包括标识规范、指挥规范、制度
规范等。
2、 合理使用停车场资源，使其资源利用最大化。
三、环境管理：
1、对于小区绿化，我们将按照《绿化养护制度》严格执行，这里不再
细述；
2、环卫管理上：我们首先实行垃圾分类收集，使小区更加环保、美化。
其次是实行人员培训到位、工作到位、检查评比到位、质量到位的“四个到位”，始终保持责任区域干净、整洁。详见清洁卫生管理。
四、物业管理标的中各项目大、中型维修养护和日常小修管理：
管理处在每年年初，拟定年度各项目大、中型维修计划书，并按计划
执行。对于日常的小型维修，物业处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护。
五、客户服务管理：
我们设置专门的客户服务部，由文员和收银员组成，主要负责接待
业主及住户的咨询、投诉，对各种渠道反映来的问题进行汇总分流，并跟踪问题落实的情况。每周及每月对各部门的服务情况及工作完成情况进行检查上报。我们将人员岗位职责上墙公布，并要求服务人员统一着装、佩带明显标志，工作规范，作风严谨，综合素质较高。
六、社区文化活动管理：
我们将安排有承办大型活动经验的专人负责对社区文化活动的管
理，年初拟定社区文化活动计划，并逐步落实。

第十章、管理目标和指标
总目标：
把鸿泰御府花园管理成“安全、舒适、健康、和谐”的富有文化内涵的人文绿色住区，并全面完成公司下达的各项管理指标、服务指标和经营指标。
分项指标：
1)顾客满意率95%以上；
2)管理服务年有效投诉率5‰以下，处理率、回访率100%；
3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上；
4)绿化完好率100%；
5)维修及时率、合格率100%；
6)因管理责任造成的重大刑事安件、进场进库机动车被盗事故为零；
7)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故；
8)费用年收缴率在98%以上；
9)保证提供充足的资源。
10）大型社区文化活动年不少于2次，管理处各种形式文化活动不少
于6次。

第十一章、需完善及购置设备费用
由于鸿泰御府花园小区是一个全新的小区，因此各项物料设备需重新配置，需购置如下设备：
一、 设施设备:
名称
数量
单价
总价
备注
发电机
1台
70万
70万
该设备属前期配套设施设备需由开发商投入。
垂直电梯
10台
30万
300万
智能道闸系统
4套
5万
20万
监控系统
1套
15万元
15万元
楼宇对讲(含门禁)系统
20套
4万元
80万元
合计
485万
二、治安、交通、消防管理装备：
项目
数量
单价
总价
警棍
10根
60元
600
手提灭火器
10个
50元
500
消防斧头
3把
50元
150
专用消防板手
5把
30元
150
防毒面具
5个
200元
1000
钢盔
5个
50元
250
消防鞋
5对
80元
400
合计
3050元
三、办公用品费用明细表
名称
数量
单价
金额
备注
电脑
部
2500元
2500元
打印复印机与售楼合用。
办公桌椅
一批
2000元
2000元
管理处办公室用
文件柜
1个
300元
300元

员工宿舍桌、凳、衣柜
一批

1000元

铁架床
10套
200元
2000元

保险柜
1个
1000元
1000元
财务专用
宿舍用电视机
1台
800元
800元

厨房装备用具
1套
2000元
2000元

文具用品
一批
500元
500元

员工服装
25套
100元
2500元

小计
14600元
四、环保工具
名称
数量
单价
金额
备注
小区果皮箱
20个
200元
4000元

绿化工具
一批

300元

易耗清洁工具
1批
300元
300元

手推垃圾车
1部
300元
300元

小计
4900元
五、维修工具
名称
数量
单价
金额
备注
手电钻
1把
200
200

套筒扳手
1套
200
200

开口扳手
1套
50
50

梅花扳手
1套
20
20

活动扳手
1套
50
50

大活动扳手
1把
150
150

13级铝合金梯
1把
300
300

万用表
1个
100
100

钳形电流表
1个
150
150

管钳
1把
300
300

台虎钳
1套
200
200

货架
1个
200
200

工具袋
2个
40
80

绝缘手套
1套
50
50

数显式电笔
2支
15
30

大螺丝批
2把
10
20

小螺丝批
2把
5
10

黄油枪
1把
50
50

内六角扳手
2套
30
60

钢锯
2把
25
50

拉钉钳
1把
50
50

老虎钳
2把
70
140

斜口钳
2把
40
80

尖嘴钳
2把
30
60

大力钳
1把
50
50

小计
2650

第十二章、有偿服务项目

类别
序号
服务项目
参考价格
备注
家

政

服

务
1
清洗排气扇
20—50元/次

2
清洗抽油烟机
50—100元/次

3
清洗空调过滤网
1元/张

4
钟点家庭服务（日常家务）
15元/小时/人

5
装修后“拓荒”
150—400元/次
按照房屋面积
6
定点长期服务（1小时/天）
300元/月

7
定点长期服务（2小时/天）
450元/月

8
定点长期服务（3小时/天）
600元/月

9
木地板打蜡
2元/平方米

10
家庭绿化养护
5—30元/次

装

修

服

务
11
拆空调、热水器、抽油烟机
10—100元/次
不含材料费
12
安装窗帘、拦帘等
10—20元/次
不含材料费
13
安装热水器
60—100元/次
不含材料费
14
安装洗手间洁具
50—150元/件
不含材料费
15
安装空调
200—400元/部

16
安装灯具、橱柜等
10—30元
不含材料费
17
修理、更换门锁、信箱锁等
10—50元/次
不含材料费
18
修理、更换水阀、各类软管
10—30元/次
不含材料费
19
检修电路
50—200元/次

20
检修家用电器
10—300元/次

21
疏通下水道
50—200元/次

22
修理、更换电表、水表、开关、插座等
10—50元/次
不含材料费
23
洗手盆堵塞、渗水处理
10—50元/次
不含材料费
24
修理、更换灯泡、灯管
10—30元/次
不含材料费
25
贴地砖
面议
不含材料费
26
贴瓷片
面议
不含材料费
27
传真
10元/张

28
打字
0.04元/字

29
复印
1元/A4

30
电话
市价

31
洗车
10元/辆

32
车打蜡
25元/辆

33
代租、代售房屋
面议

27
传真
10元/张

28
打字
0.04元/字