货币政策及对房地产市场市场影响.pptx

一、一、2011年货币政策与年货币政策与2012年金融形势年金融形势二、货币信贷政策走势对房地产市场影响二、货币信贷政策走势对房地产市场影响一、一、2011年货币政策与年货币政策与2012年金融形势年金融形势1、2011年前三季度货币政策的年前三季度货币政策的首要任务首要任务：保持物价总：保持物价总水平基本稳定。中央银行的货币政策基调由上年的水平基本稳定。中央银行的货币政策基调由上年的“适度宽松适度宽松”向向“稳健稳健”回归。通过名义稳健实则偏紧回归。通过名义稳健实则偏紧的调控，使货币信贷增速大幅回落。包括的调控，使货币信贷增速大幅回落。包括6次上调存次上调存款准备金率共款准备金率共 3个百分点；个百分点；3次上调存贷款基准利率次上调存贷款基准利率共共 0.75个百分点；贷款规模控制、存贷比控制；差个百分点；贷款规模控制、存贷比控制；差别准备金动态调整；公开市场操作等。别准备金动态调整；公开市场操作等。10月以后形势变化：欧洲主权债务危机蔓延、国内经月以后形势变化：欧洲主权债务危机蔓延、国内经济增速放缓、价格涨幅逐步回落。货币政策开始预调济增速放缓、价格涨幅逐步回落。货币政策开始预调微调，暂停发行三年期央票，下调存款准备金率微调，暂停发行三年期央票，下调存款准备金率 0.5个百分点，引导金融机构加大对小型微型企业、个百分点，引导金融机构加大对小型微型企业、“三三农农”和国家重点在建续建项目的信贷支持。和国家重点在建续建项目的信贷支持。一、一、2011年货币政策与年货币政策与2012年金融形势年金融形势12月末，广义货币月末，广义货币(M2)余额余额85.16万亿元万亿元,同比增长同比增长13.6%；狭义货币；狭义货币(M1)余额余额28.98万亿元万亿元,同比增长同比增长7.9%，M2和和M1增速分别比上年年末降低了增速分别比上年年末降低了6.1和和13.3和个百分点。与此同时，人民币贷款增速快速回落。和个百分点。与此同时，人民币贷款增速快速回落。年末人民币贷款余额年末人民币贷款余额54.79万亿元，同比增长万亿元，同比增长15.8%，增速比上年末回落了增速比上年末回落了4.1个百分点。全年新增人民币贷个百分点。全年新增人民币贷款款7.47万亿元，同比少增万亿元，同比少增3901亿元，贷款增量接近年亿元，贷款增量接近年初确定的初确定的7.5万亿信贷投放目标。万亿信贷投放目标。一、一、2011年货币政策与年货币政策与2012年金融形势年金融形势随着货币信贷增速的快速回落，物价持续上升的势头随着货币信贷增速的快速回落，物价持续上升的势头得到遏制。得到遏制。12月当月居民消费价格指数（月当月居民消费价格指数（CPI）为）为4.1%，比上年末的，比上年末的4.6%减少了减少了0.5个百分点。工业生个百分点。工业生产者出厂价格指数（产者出厂价格指数（PPI）则由上年末的）则由上年末的19.7%回落回落到到13.6，减少了，减少了6.1个百分点。从个百分点。从CPI累计指标看，全累计指标看，全年同比上涨了年同比上涨了5.4%，比上年同期高出，比上年同期高出2.1个百分点，个百分点，但与但与9月月5.7的高点相比，还是降低了的高点相比，还是降低了0.3个百分点。个百分点。为应对此次国际金融危机，我国在为应对此次国际金融危机，我国在2009和和2010年大量年大量投放货币，两年中投放货币，两年中M2增加了增加了25万亿元，新增万亿元，新增M2超过超过2008年末值的一半。在这种情况下，年末值的一半。在这种情况下，2011年物价涨年物价涨幅却没有达到上一物价周期的高点（月度增幅最高为幅却没有达到上一物价周期的高点（月度增幅最高为8.7%，累计增幅最高，累计增幅最高8.2%），应当说货币调控功不），应当说货币调控功不可没。可没。2000200120022003200420052006200720082009201020110200004000060000800001000001200001400007310672411011132361185211308187492649113698537844662023226147122369226705362163198545548468225782371765131058119627125739新增M1新增M2一、一、2011年货币政策与年货币政策与2012年金融形势年金融形势2、2011年年12月全国月全国经济经济工作会议确定的工作会议确定的2012年工作年工作总总基调：基调：稳中求进。稳中求进。2012年年3月月“两会两会”：继续：继续实施积极的财政政策和稳健的货币实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性针对性、灵活性和前瞻性。在。在有效实施宏观经济政策、管好有效实施宏观经济政策、管好货币信贷总量、促进社会总供求基本平衡的基础上，搞好价货币信贷总量、促进社会总供求基本平衡的基础上，搞好价格调控，防止物价反弹格调控，防止物价反弹。1季度货币政策：仍然偏紧。季度货币政策：仍然偏紧。问题：行政性调控手段抑制了货币政策的传导速度（规模）问题：行政性调控手段抑制了货币政策的传导速度（规模）陈旧的监管规定抑制了商业银行的放贷能力（存贷比）陈旧的监管规定抑制了商业银行的放贷能力（存贷比）2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月2010年11月2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月01234563.381.964.943.384.68银行间市场同业拆借月加权平均利率质押式债券回购月加权平均利率2000-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-010.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00贷贷款增速款增速2001.012001.052001.092002.012002.052002.092003.012003.052003.092004.012004.052004.092005.012005.052005.092006.012006.052006.092007.012007.052007.092008.012008.052008.092009.012009.052009.092010.12010.52010.92011.12011.52011.92012.012012.050.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%11.34%10.50%6.63%3.10%14.95%12.40%M1M2 一、一、2011年货币政策与年货币政策与2012年金融形势年金融形势2季度货币政策操作：开始放松季度货币政策操作：开始放松近半年多来，中央银行连续三次降低存款准备金率，近半年多来，中央银行连续三次降低存款准备金率，6月以后在一月以后在一个月内两次降息，表明在国际经济复苏缓慢的情况下为确保个月内两次降息，表明在国际经济复苏缓慢的情况下为确保“稳增长稳增长”，货币政策有所放松，在企业债券发行上市方面也体，货币政策有所放松，在企业债券发行上市方面也体现了政策的倾斜现了政策的倾斜。2012年年6月末，广义货币月末，广义货币(M2)余额余额92.5万亿元万亿元,同比增长同比增长13.6%；狭义货币狭义货币(M1)余额余额28.75万亿元万亿元,同比增长同比增长4.7%。经过。经过1年半的调年半的调控，货币信贷增速均处于历史低位，远低于平均水平控，货币信贷增速均处于历史低位，远低于平均水平。但但同同1月的谷底相比，月的谷底相比，6月月M1和和M2增速均有所反弹，增速均有所反弹，M1回升了回升了1.6个百分点，个百分点，M2回升了回升了1.2个百分点个百分点。人民币。人民币贷款增速在贷款增速在2011下下半年快速回落的基础上企稳，半年快速回落的基础上企稳，6月末人民币贷款余额月末人民币贷款余额59.64万亿万亿元，同比增长元，同比增长16%，增速比上年末回升了增速比上年末回升了0.2个百分点。上半年个百分点。上半年新增人民币贷款新增人民币贷款4.86万亿元，同比多增万亿元，同比多增6900亿元。亿元。2001.012001.052001.092002.012002.052002.092003.012003.052003.092004.012004.052004.092005.012005.052005.092006.012006.052006.092007.012007.052007.092008.012008.052008.092009.012009.052009.092010.12010.52010.92011.12011.52011.92012.012012.050.00%5.00%10.00%15.00%-5.00%-10.00%2.20%-4.20%-8.20%CPIPPI 物价有较大幅度回调，物价有较大幅度回调，6月月CPI2.2%，PPI-2.1%.社会融资总量有所增加，季度同比多增社会融资总量有所增加，季度同比多增200亿元。亿元。社会融社会融资总量量新增人民新增人民币贷款款新增外新增外币贷款款新增委托新增委托贷款款新增信托新增信托贷款款新增新增银行行承承兑汇票票企企业债券券融融资非金融企非金融企业股票融股票融资2010-0345,125 25,924 1,931 1,520 2,138 9,084 2,677 1,252 2010-0681,447 46,197 2,182 3,199 6,015 13,743 6,498 2,405 2011-0341,900 22,400 1,474 3,204 91 7,611 4,551 1,558 2011-0677,600 41,700 3,361 7,028 913 13,300 6,588 2,677 2012-0338,800 24,600 1,327 2,809 1,721 2,271 3,960 875 2012-0677,800 48,600 2,765 4,827 3,432 6,089 8,244 1,495 人民币贷款占比%外币贷款占比委托贷款占比信托贷款占比承兑汇票占比企业债券占比股票融资占比2010-0357.8 4.5 3.5 4.7 20.1 6.0 2.7 2010-0657.2 2.6 4.0 7.4 16.9 8.0 2.9 2010-0957.0 2.4 4.9 4.3 17.7 8.9 3.3 2010-1256.7 3.5 6.2 2.8 16.7 7.9 4.1 2011-0353.5 3.5 7.6 0.2 18.2 10.9 3.7 2011-0653.7 4.3 9.1 1.2 17.1 8.5 3.4 2011-0958.0 4.9 10.9 0.9 10.0 8.6 3.6 2011-1258.3 4.5 10.1 1.6 8.0 10.6 3.4 2012-0662.8%3.6%6.2%4.1%17.3%10.6%1.9%融资结构发生变化：银行贷款占比增加，为近年来同期最融资结构发生变化：银行贷款占比增加，为近年来同期最高值，企业债券发行占比增加，股票融资和委托贷款比高值，企业债券发行占比增加，股票融资和委托贷款比重减少。重减少。一、一、2011年货币政策与年货币政策与2012年金融形势年金融形势3、下半年货币信贷政策走势、下半年货币信贷政策走势1）基调：稳健）基调：稳健在很大程度上取决于经济走势。判断：二季度谷底？三季度回升？在很大程度上取决于经济走势。判断：二季度谷底？三季度回升？考虑考虑到近期通胀压力明显减轻，经济下行压力尚未完全消除，下半年货到近期通胀压力明显减轻，经济下行压力尚未完全消除，下半年货币政策总体将维持币政策总体将维持中性略松中性略松态势态势。2）货币政策操作）货币政策操作按照总量适度、审慎灵活的要求，引导货币信贷平稳适度增长，保持按照总量适度、审慎灵活的要求，引导货币信贷平稳适度增长，保持合理社会融资规模。综合外汇流入、市场资金需求、外部环境等因素，合理社会融资规模。综合外汇流入、市场资金需求、外部环境等因素，运用多种管理工具（公开市场操作、央行票据、存款准备金率），调运用多种管理工具（公开市场操作、央行票据、存款准备金率），调节银行体系流动性。节银行体系流动性。存款存款准备金率将继续下调，以对冲外汇占款增量的减少，为市场注入流准备金率将继续下调，以对冲外汇占款增量的减少，为市场注入流动性动性；一、一、2011年货币政策与年货币政策与2012年金融形势年金融形势信贷政策：将继续坚持服务实体经济原则，强化与产业政信贷政策：将继续坚持服务实体经济原则，强化与产业政策的协调配合，加大对小微企业、国家重点项目、民生工策的协调配合，加大对小微企业、国家重点项目、民生工程、欠发达地区，以及符合国家产业政策的行业（战略性程、欠发达地区，以及符合国家产业政策的行业（战略性新兴产业、现代服务业、高端制造业等）的信贷投入。支新兴产业、现代服务业、高端制造业等）的信贷投入。支持保障房建设和居民首套自住普通商品房消费。持保障房建设和居民首套自住普通商品房消费。利率政策：推进市场化改革，引导金融机构增强风险定价利率政策：推进市场化改革，引导金融机构增强风险定价能力，提高央行市场利率调控水平。能力，提高央行市场利率调控水平。由于由于PPI为负增长，实际贷款利率仍处于较高水平，对吸引为负增长，实际贷款利率仍处于较高水平，对吸引民间投资不利，因此不排除央行继续降息的可能性。民间投资不利，因此不排除央行继续降息的可能性。总之，下半年流动性将明显比上年同期宽松，贷款增速也会总之，下半年流动性将明显比上年同期宽松，贷款增速也会适度回升适度回升。二、货币信贷政策走势对房地产市场影响二、货币信贷政策走势对房地产市场影响1、影响途径、影响途径总量的松紧程度总量的松紧程度 ：影响贷款（开发商贷款、土地贷款、按：影响贷款（开发商贷款、土地贷款、按揭贷款）的可得性揭贷款）的可得性利率利率 ：影响贷款的成本（：影响贷款的成本（2010年年4月房地产新政后，取消月房地产新政后，取消七折优惠、上浮七折优惠、上浮10%使使100万元、万元、20年期贷款多支付年期贷款多支付32万万元，增加月供元，增加月供800元）元）信贷导向：首付由信贷导向：首付由30%提高到提高到50%降低投资者的杠杆降低投资者的杠杆率。率。限制信贷对象限制信贷对象缩小购买者范围缩小购买者范围 降低对房企的支持力降低对房企的支持力度度信贷结构：支持保障房还是商品房信贷结构：支持保障房还是商品房监管政策：对房贷风险的评估与导向监管政策：对房贷风险的评估与导向 二、货币信贷政策走势对房地产市场影二、货币信贷政策走势对房地产市场影响响2、上半年货币信贷政策产生的影响：各有升降、上半年货币信贷政策产生的影响：各有升降央行：央行：6月末，人民币房地产贷款余额月末，人民币房地产贷款余额11.32万亿元，万亿元，同比增长同比增长10.3%，增速比上季度末高增速比上季度末高0.2个百分点个百分点；上半年增加上半年增加5653亿元，同比少增亿元，同比少增2271亿元，上半年亿元，上半年增量占同期各项贷款增量的增量占同期各项贷款增量的12.3%，比，比1季度占比高季度占比高2个百分点。个百分点。6月末，地产开发贷款余额月末，地产开发贷款余额8037亿元，同比增长亿元，同比增长0.8%，增速比上季度末高，增速比上季度末高8.8个个百分点。房产开发贷款余百分点。房产开发贷款余额额2.92万亿元，同比增长万亿元，同比增长11.3%，增速比上季度末高，增速比上季度末高0.3个个百分点。个人购房贷款余额百分点。个人购房贷款余额7.49万亿元，同比万亿元，同比增长增长11%，增速比上季度末低，增速比上季度末低1.1个百分点；上半年个百分点；上半年增加增加3455亿元，同比少增亿元，同比少增2220亿元。亿元。二、货币信贷政策走势对房地产市场影响二、货币信贷政策走势对房地产市场影响3、下步政策影响、下步政策影响（1）稳健基调下货币信贷政策对房市影响将是正面的。）稳健基调下货币信贷政策对房市影响将是正面的。降低存准率和利率有利于支撑购买力。降低存准率和利率有利于支撑购买力。股市低迷有利于扩大需求股市低迷有利于扩大需求债市扩容有利于房企融资债市扩容有利于房企融资（2）正面作用有限，与）正面作用有限，与20092010年的政策有很大差异。年的政策有很大差异。中央提出要将中央提出要将“稳增长放在更加重要位置稳增长放在更加重要位置”，有些地方甚至，有些地方甚至要要“保增长保增长”，但此，但此“保保”非彼非彼“保保”。09年年 逻辑：保增长逻辑：保增长保就业保就业保稳定。保稳定。2012年变化：劳动力由过剩转为相对不足年变化：劳动力由过剩转为相对不足潜在生产率下降，潜在生产率下降，8不再是必保。不再是必保。二、货币信贷政策走势对房地产市场影响二、货币信贷政策走势对房地产市场影响房地产业的作用和地位房地产业的作用和地位2009年：年：“保增长保增长”同房地产市场平稳发展结合得更同房地产市场平稳发展结合得更为紧密。房地产业承担起为紧密。房地产业承担起“保增长保增长”的重任，并成为的重任，并成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。当年银行中长期贷款主要投向基础设施行业、要领域。当年银行中长期贷款主要投向基础设施行业、租赁和商务服务业、制造业和房地产业。租赁和商务服务业、制造业和房地产业。今年：房地产今年：房地产“稳增长稳增长”的作用似乎消失，银行态度的作用似乎消失，银行态度审慎，货币信贷的超量放松不会重现，房地产商的流审慎，货币信贷的超量放松不会重现，房地产商的流动性问题仍将突出。动性问题仍将突出。券商券商测测算，在目前算，在目前总总共共28家同家同时发时发行行债债券的上市房企中，有券的上市房企中，有17家一年内家一年内资资金金链链仍仍然然处处于危于危险险状状态态。二、货币信贷政策走势对房地产市场影二、货币信贷政策走势对房地产市场影响响与与0809年房地产金融政策对比：年房地产金融政策对比：国办发国办发2008 131文文“支持房地产开发企业合理的融资需求支持房地产开发企业合理的融资需求”。关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发（国发 2009 27号）规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例号）规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为为20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30。2009年房地产开发贷款累计新增年房地产开发贷款累计新增5764亿元，年末余额同比增长亿元，年末余额同比增长30.7，增速比，增速比08年加快年加快20.4；房地产开发企业；房地产开发企业2009年资金来源年资金来源中贷款比中贷款比2008年增长年增长48.5，占比近，占比近20%。2009年年1月月3 日，四大银行对日，四大银行对2008年年10月月27日前执行基准利率日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折七折优惠利率。在宽松利率政策刺激下，优惠利率。在宽松利率政策刺激下，2009个人按揭贷款达个人按揭贷款达到亿元，比到亿元，比2008年增长年增长116.2；2009年个人消费性年个人消费性住房贷款新增住房贷款新增1.4万亿元，年末余额同比增万亿元，年末余额同比增47.9，增速比上年，增速比上年末加快末加快37.4。2008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-060.0020.0040.0060.0080.00100.00-20.00-40.00商品房销售额:累计同比商品房销售面积:累计同比2008-052009-052010-052011-052012-050.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.0018,000.001,819.852,706.523,204.093,275.443,293.406,017.398,682.4112,556.1015,344.6513,638.76商品房销售额:现房:累计值商品房销售额:期房:累计值2008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-060.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00-10.00房地产开发资金来源:合计:累计同比国内贷款:累计同比国内贷款:银行贷款:累计同比国内贷款:非银行金融机构贷款:累计同比2008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-060.0050.00100.00150.00200.00-50.00自筹资金:自有资金:累计同比定金及预收款:累计同比个人按揭贷款:累计同比各项应付款合计:累计同比二、货币信贷政策走势对房地产市场影二、货币信贷政策走势对房地产市场影响响宽松货币政策与积极财政政策相互配合。宽松货币政策与积极财政政策相互配合。131号文对购号文对购买普通商品房提出具体税收优惠政策，规定买普通商品房提出具体税收优惠政策，规定“现行个现行个人购买普通住房超过年（含年）转让免征营业税人购买普通住房超过年（含年）转让免征营业税，改为超过年（含年）转让免征营业税；将个人购改为超过年（含年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足年转让的，由按其转让收入全额征买普通住房不足年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税额征收营业税”。连续连续12次降低存准率。次降低存准率。现状：全面收紧，优惠政策不会复制。现状：全面收紧，优惠政策不会复制。（3）在坚持住房调控政策的前提下，房价和市场销售）在坚持住房调控政策的前提下，房价和市场销售不易出现大幅反弹。未来取向：严格实施差别化的住不易出现大幅反弹。未来取向：严格实施差别化的住房信贷，支持自住型需求，遏制投资性需求。房信贷，支持自住型需求，遏制投资性需求。谢谢 谢！谢！