江西丰跃香港名城营销策略及执行报告（87.docx

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江西丰跃·香港名城营销策略报告第一部分　市场概况一、宏观市场背景分析（一）城市地理文化概况 1、地理位置上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北接安徽，下辖：上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区，代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万。上饶凭借其自身地理位置优势和政府政策的强大支持，借着政府西迁和市域、县域融合的东风，趁着城市化进程加快和住宅消费需要有效增长的大好形势，极大地催生了房地产业的快速发展，为唤醒居民置业投资意识打下了良好的基础。 2、交通状况上饶市是“江浙沿海”进入内地的必经咽喉，有着“牙闽、控皖、襟淮、面浙”的优越地理位置，自古享有“豫章第一门户”、“四省通衢”之美誉。境内交通便利，浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路、横南铁路纵横交错；沪瑞高速、320、206国道及七条出省公路贯穿东西南北。景婺黄、景婺常高速公路以及国家规划建设的三条高速公路都经过上饶。目前，上饶至武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州五个机场均可在1-3小时内到达。 3、风光旖旎、人杰地灵上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，风光迤俪，素有“江南第一仙峰”的美誉。南面的龟峰山，三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。同时在1700多年的历史长河中，这片神奇的土地名人辈出，养育了中国三大圣母之一的陶母、著名理学家朱熹、晋代著名军事家陶侃、“中国铁道之父——詹天佑”，无产阶级革命家方志敏等名士贤哲，也是画家阎立本、“茶圣”陆羽、名臣范仲淹、词人辛弃疾等人的久居之地。凭借旅游资源方面的优势，上饶的旅游业正在崛起，旅游设施也不断完善，旅游经济蓬勃发展，直接促进地方经济的发展，提高了居民置业、投资的能力。（上饶地图）（二）城市社会经济概况 1、经济平稳较快发展（1）经济平衡增长：2006年生产总值（GDP）451.38亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值87.65亿元，增长6.0%；第二产业增加值200.69亿元，增长16.8%；第三产业增加值163.04亿元，增长14.3%。按常住人口计算，人均生产总值7082元，比上年增加952元。非公有制经济继续快速发展，非公有制经济增加值达到300.1亿元，增长28.8%。占GDP比重为66.7%，提高6.5个百分点。（2）经济结构继续改善：三次产业比例由上年的21.2:42.4:36.4调整为19.4∶44.5∶36.1，一二三产业结构得到调整和优化。与上年相比，第一产业下降1.8个百分点，第二产业比重提高2.1个百分点，其中工业增加值占生产总值的比重达到33.25％，提高2.35个百分点。（3）市场物价保持基本稳定：全年市区居民消费价格总指数为101.8％，比上年上涨1.8％，其中：服务项目价格上升2.8％，消费品价格上升1.5％。从商品构成看，食品价格上涨2.8%，其中粮食价格下降2.1%；居住价格上涨5.6%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨5.1%和0.8%；全年市区商品零售价格总指数为101.1％，比上年上涨1.1％经济的快速增长与人民可支配收入的提高，为房地产市场的启动和腾飞奠定了坚实的经济基础。 2、工业生产拉动住房消费区域工业生产快速增长，主导产业带动作用明显，继续优化经济发展环境。 “十五”时期，年均增长20.1%。其中规模以上工业企业实现增加值49.1亿元，增长25.4%。实现销售产值157亿元，产销率为97.8%，同比提高0.3个百分点。销售收入过亿元的工业企业33家，增加14家。 3、人口自然增长及居住状况带动住房需求增加上饶市、县城区规模均不大，人口较其他同类型城市少，随着国家城镇化步伐的加快，市区和县城的基建必将成为城市经济发展的亮点。统计显示:2006年末，上饶市全市总人口为639.6万人，其中市区（信州区）总人口35.2人，上饶县人口约68.1万人（县城约7万人），人口自然增长率为8. 07‰。人口自然增长数及由于城市扩张带来的城镇人口增长，必然拉动对商品住宅市场需求量的增长。 4、城市化进程的加快产带来行业利好随着上饶市政府的西进，县城基础设施的日益完善，上饶商贸大市场、旭日广场、赣东北游乐城的投入使用，樟树路、光学路、上分路、三清大道的拓宽，特别是市县光学路的接通、凤凰大桥的落成使用，为上饶市、县两区域的融合和发展带来了无限商机和希望。如此大规模的城市化运动，再加上旭日工业园区的建设使用，吸引了许多大企业前来落户投资：如江西凤凰光学仪器厂总投资近7亿元、上饶客车厂总投资7亿元、沪饶鞋都总投资3亿元、诸暨链条厂总投资7亿元等。如此，带动城市经济发展的同时，也使得城市人口急剧膨胀，此部分增加人群的住房需求量是目前上饶县城的房地产开发量所远远不能满足的，为新增开发商品房提供了有利的契机。第二部分上饶城市发展规划根据《上饶市城市总体规划（2000-2020）》，上饶市城市规划如下：一、城市性质：上饶市的政治、经济、文化中心，赣、浙、闽毗邻地区的商贸流通和旅游服务中心。二、城市人口规模：2010年为32万人，2020年为45万人。三、城市建设用地规模：2010年为28.8平方公里（≤ 90m2/人），2020年为44.9平方公里（ < 100m2/人）。四、城市规划分区：上饶城区的布局分为六大片区，均有各自的居住用地。（1）老城区、（2）带湖片区、（3）民主片区、（4）三江片区、（5）水南片区、（6）旭日片区。除水南片区外，每个片区均有一个中心：（1）老城区的零售商业、特色服务中心，（2）带湖片区的商贸、会展中心，（3）民主片区的行政文化中心，（4）三江片区的商业、办公综合副中心，（5）旭日片区的商业、办公综合副中心。（上饶土地使用规划图）五、工业用地规划结构：规划形成三个工业区，二个工业组团。三个工业区是指旭日工业区、凤凰工业区和三江西工业区，二个工业组团是指水南三江工业组团和城东工业组团。现状信州区西南部的发电厂、皮革厂、制药厂、选矿厂等将搬迁或关闭，逐步改造成居住区。六、公共设施用地规划结构： 1．商业、贸易：在带湖片区中心建设城市贸易、商业中心，为闵、浙、赣的贸易、会展活动服务。完善老城区零售、专卖、特色服务商业中心。有限度地建设民主路、南灵路、水南街、叶挺大道等商业街。保留原有的市场用地，在320国道以北、长塘路以东建设大型综合批发交易市场，在现状火车站附近建设地方名优产品批发市场，完善三江片区的综合贸易市场、农贸市场。南灵路北段预留工业品综合批发市场。 2．行政办公：保留原有的老城区、旭日片区、三江片区的办公机构，在民主片区发展新的集中式行政办公用地。 3．文教体卫：在三江片区依托上饶师院建立高等教育、科研区，和民主片区的行政中心相结合，建设市级文化中心，该中心主要为群众性的文娱、博物、演出设施。七、上饶城市规划对上饶城西的影响城西是指市区的槠溪河以西部分，主要包含旭日综合片区（上饶县城）和产业新城片区（上饶经济开发区）。其中旭日综合片区属中心城区规划范围，东与市中心区隔河相望，西邻经济开发区，其主要规划功能为行政、商贸、居住，以及为经济开发区提供城市综合配套服务。同时，随着与中心区相连接的三清大道、凤凰大道、惟义路、滨江西路四条主要道路的贯通，“十一五”期间，城西将为区域中心城市提供巨大的发展空间、强大的产业支撑、完善的基础设施和功能配套，成为中心城区发展的重点区域。本案处在旭日综合片区——产业新城片区相接的中间地带，置身于行政、商贸、居住和经济开发的中心，未来发展潜力被看好。 1、城西成为区域中心城市的重点发展区域上饶市中心城市规划是“一主中心、三副中心和五片区”的总体空间结构，受信江水域流向和沪瑞高速走向的因素制约，未来城市规划扩展的主导方向是西南向和东北向。东北向发展是以上饶火车站东迁为契机，其规划的主要功能为居住与物流产业，但目前的基础设施和配套功能很不完善，且受饶北河隔断，发展空间有限；西南向的发展则是以旭日综合片区和产业新城片区为主的城西，城西与市主中心区同属一个经济发展轴，沿信江紧密相联，与中心区形成一江相连、一河两岸、近相呼应、联动发展的格局。老城搬迁和造城运动对经济发展的刺激程度基本相当，上饶如此大规模地向城西发展，必然促进各行各业的飞速发展，不论经济发展通过何种方式实现，居民的居住问题始终是城市发展所要解决的首要问题。随着政务新区西迁的步伐越来越快，城市西进也随之很快实现，在解决城市基础建设和人们住房问题的同时，房地产行业将因此急剧发展壮大，房地产行业发展的空间也将前所未有地扩大。 2、开发区工业产业支撑城西发展按照政府规划，城西的发展在未来几年内要实现“五个中心、五个功能区”。“五个中心”，即工业制造中心、物流仓储中心、教育文化中心、商贸居住中心、娱乐休闲中心。“五个功能区”分别是：槠溪生态区、东升景观区、滨江亲水区、惟义休闲区、罗桥新城区。开发区工业的发展一方面是上饶经济的支柱，另一方面，也是带动城市化进程最直接有效的手段。不管如何，“五个中心”的形成过程就是人口聚集的过程，仅仅解决新城区最初的市政建设和人口居住问题就足够支撑建筑行业和房产行业从无到有，从弱到强的发展。第三部分上饶市城西商业规划根据《上饶城西商业网点规划（2006-2020）》，上饶城西商业规划如下：一、上饶市城西商业近、远期规划（一）近期规划：逐步形成商业主中心，以服务城区和园区为主，服务市区为辅，物流专业市场具有一定的辐射市区和赣浙闽皖周边地区的能力。（二）远期规划：以“两心两轴”标志，打造上饶的城西，一如上海的浦东，成为服务市区和辐射赣浙闽晥周边地区的重要商业增长极，充分承担起上饶市商业副中心的职能。（城西区位图）二、商业体系规划上饶城西商业体系主要包括市级副商业中心、区级商业中心、特色商业街和社区商业中心。总体布局结构：“两心两轴” “八街七区” “一园九市” 三、市级商业副中心——城西主中心规划在老城区打造综合商业中心；在城北新区打造休闲商务中心，两心合一形成上饶城西的商业主中心，承担市级副中心的功能。 1.老城综合商业中心区位：综合商业中心位于上饶城西东南，东起槠溪路，西至旭日大道，南起惟义路，北至凤凰大道。目标：以现代百货业、餐饮、休闲、娱乐等先进业态集聚一批国内名牌企业，以中高档为经营特色，立足城区、服务园区、影响市区、吸引周边的区域性商业中心。商业网点经营面积控制在60000平方米。业态：集百货店、专业特色街、专卖店为一体。重点建设设施：重点打造“三点四线”。（老城综合商业规划图） 2.城北休闲商务中心区位：东起槠溪河，西至武夷山大道，南起信美路，北至三清山大道。目标：做强休闲商务职能。强调高起点、高档次、高配套，突出集聚力和辐射力，成为上饶市的标志性区域。规划商业网点经营面积控制在70000平方米。业态：购物中心、商品交易市场、专业特色街、休闲娱乐。重点建设设施：以广场、赣东北乐园、京都国际大酒店、城西购物广场为基础，加快建设具有较高品质的文化、休闲、娱乐、体育、购物、会展、商务、金融等设施。（城北休闲商务中心规划图）四、区级商业中心——罗桥区位：位于罗桥新区，以旭罗大道北段为中心。目标：与罗桥新区的开发建设同步合理配套商业网点，基本满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。突出体现罗桥的文教特色，发展以文化教育、休闲购物为主的特色街。业态：鼓励设置文化娱乐网点、超市、专业店、专卖店、便利店、餐饮、农贸市场；适度设置生活服务网点。五、商业街城西重点规划建设八条商业街，分别为：旭日大道综合商业街凤凰大道电子电器特色街惟义路宾馆娱乐特色街旭日新世界步行街滨江西路-槠溪路旅游休闲特色街吉阳路文化休闲特色街友邦路（暂命名）夜市风味小吃特色街旭罗大道北段文化休闲购物街（商业街规划图）六、近期规划布局 1、商业中心近期末基本形成城西商业主中心。近期规划重点调整提升老城区传统商业中心，逐步引入新型商业业态，奠定其作为城区综合商业中心的地位。逐渐在城北以旭日广场为中心，打造休闲商务中心。 2、商业街重点建设完善旭日大道综合商业街；改造惟义路东段建设宾馆娱乐街；完善吉阳路建设文化休闲街；结合凤凰大道东段道路的建设同步启动电子电器街及步行街的建设；适时发展友邦路夜市风味小吃街。 3、社区商业中心重点增加和完善新建居住小区的商业服务设施，主要建设信美路社区、七六路社区及月亮湾社区商业中心，新建菜市场、便利店、餐饮店及诊所等便民店铺。第四部分上饶市房地产及商业整体分析一、核心商圈分布情况 1、上饶商业聚焦步行街核心商圈上饶市为地级市，但城区面积不大，商业主要聚集在上饶市老城区信州区。以步行街为核心区域带动周边，主要商场有溢洲商厦（ITAT旗舰店）、岛内价、解百商厦、万福广场、永盛购物广场等。 2、步行街品牌整体档次不高，主要为国内三线品牌，少数国内一、二线品牌代表品牌主要有金佰利钻石、森马、富贵鸟、圣得西、361、红蜻蜒、奥康、爱迪尔珠宝、与狼共舞等。 3、解放路及赣东北大道为步行街自然延伸，借助于步行街的人流，商业较繁华解放路及赣东北大道品牌专卖店集中，有不少较好的品牌如西域骆驼、达芙妮、迪欧咖啡、金利来、奥丝蓝黛、博士眼镜、真维斯、百丽、美国苹果、与狼共舞、波司登、罗蒙等。而解放路口的白鸥园大市场经营低档次服装、特色小吃及日常用品等，人流量大，商业繁华程度不亚于步行街。 4、上饶市的餐饮、休闲娱乐商业分布不集中，呈分散状态中高档餐饮相对集中于五三西大道，有上岛咖啡、老乡村、湘楚人家、楼外楼、日月潭等，约十来家左右。而KTV娱乐有歌百会、圣地亚哥等，这二家较具规模与人气较旺，处于解放路口与五三大道交界处。 5、中低档餐饮相对集中分布于滨江东路一带此位置餐饮主要为江西本地菜系，有少数湖南菜系，主要餐馆如杨老六 6、上饶县是本项目核心辐射区域，传统的商业业态基本具备主要经营业态以服装、通讯、餐饮、美容美发、日用百货、五金建材、医药、较低档次休闲娱乐等为主。二、上饶市核心商圈优劣势分析 1、优势 ■传统商圈，历史自然形成，商业氛围浓厚，商业市场活跃，商家认可度高。 ■人流优势，拥有每天约10—15万的人流量，星期天或重要节假日人流量能达到20万左右。 ■各种业态分布较齐全、集中、便利，符合当地人的消费习惯，步行街主要集中各类品牌专卖店，而延伸至解放路后面的白鸥园大市场则经营低档次日常消费品，吸引年轻低收人群。 ■步行街经过多年经营打造，知名度高，辐射范围广，可辐射上饶下属十县一区。 ■步行街附近居民集中，也是市政府机关单位职工和事业单位公务员等重要居民集居片区； ■步行街两边路口有多路公交车路线经过并设有公交站点，方便来往市区及下属各县等地； 2、劣势： ■上饶市商业业态传统，大型综合性商业欠缺，现有的商业规模小，业态不全。 ■上饶市目前商业业态的发展不够合理，业态比例落后，有待升级。餐饮业、休闲、娱乐较落后。 ■步行商业街空间有限，原有老街区土地资源有限，无法满足现代化商业配套要求。 ■各类商品品牌含金量不高，主要为国内三线品牌，缺乏国内一、二线品牌。 ■城市消费能力强劲，但目前商业发展无法满足日益增长的中及高档人群的消费。三、区域房地产市场概况（一）上饶县房地产概况 ◆ 规划人口快速增加，基础建设力度加强，房地产投资条件更成熟。随着市、县城市化水平的迅速扩张，市、县区域人口必将快速增长，预计未来三四年内，县城人口将超过12万人，巨大的住房需求量推动区域房地产快速发展。随着市、县两域的逐步融合，城市人口还将大幅度增长，市政务新区的西迁更将县城置于未来的市中心位置，这必将为房地产行业的发展带来一个较大的发展空间。 ◆ 区域商品房销售形势良好。2006年一季度，全县商品房销售面积较上年同比增长42%，房地产企业实现税收同比增长69.5%。在市、县商品房价格差的吸引下，有近20%的县外居民来该县购房置业。（二）政策导向进一步明朗形成开发利好 ◆ 城市规划提升区域吸引力的同时，也有效增加区域房地产市场需求量。市政府的西迁，市政建设的大力发展，工业园区的全面启动，拆迁力度的加大等等，都有效刺激了房地产行业的发展。城镇居民进城置业、公务员的多次加薪、人口的稳定增长、进城务工人员的逐年增多，都将持续有效刺激住房消费。 ◆ 购房政策倾斜，增加区域房地产楼盘竞争力。2007年1月16日，上饶县出台了《关于进一步促进县城房地产市场健康发展的若干意见（试行）》，规定从1月16日起至2007年6月30日止，凡在县城规划区内购买符合政府指导价的新建商品住房，购房户可按不同购房价格分别享受每平方米30元至60元的政府购房补贴。 ◆ 房地产开发政策逐步完善，为商品房开发带来更多市场契机。自03年开始，上饶的房地产市场开始转向货币化，商品房销售量逐年猛增，多层次的城镇住房供应体系逐步完善，人民群众的投资观念也随之发生了巨大的变化。与此同时，政府彻底杜绝了私房的建设开发，为商品房的开发创造了良好的时机。四、市场竞争楼盘个案分析（一）县城楼盘资料 ■ 阳光花城楼盘位置上饶县县政府南面开发商上饶旭日房地产开发有限公司销售电话 0793—8882222 8885555 楼盘规模总占地面积为11万㎡（约165亩），总建筑面积约16.6万㎡，容积率：1.5 面积范围 80～230㎡，其中主力户型为三房两厅，面积约120～150㎡销售时间分三期开发，一、二期已交付；三期06年5月开盘，06年9月30日交付销售价格多层均价1180元/㎡；11F小高层均价1550元/㎡销售人员人员服务态度较好，但专业素质一般优惠措施首创“零首付购房”，且曾经实行“精装修成品房的促销推广策略，但市场反应平淡，已取消 ■ 绿野春天楼盘位置凤凰大道上分路路口开发商上饶宏城房地产开发有限公司销售电话 0793—8448844 楼盘规模共48幢，由多层、小高层和楼中楼组成面积范围 90～280㎡销售时间分三期开发，一、二期已交付；三期06年5月开盘，06年9月30日交付销售价格多层均价1150元/㎡，最高1350元/㎡，楼中楼均价1350元/㎡销售人员服务态度较差，专业素质较差优惠措施买楼中楼送车库（10余平方米），小高层1～6楼享受9.2折优惠 ■ 美地印象楼盘位置上饶市武夷山大道开发商江西博能房地产开发有限公司上饶分公司销售电话 0793-8555000 8555999 楼盘规模总建军面50万平方米面积范围户型以精简户为多，面积多在８０至９０平方米两房为主，三房面积１２０多个平方左右销售时间分两期开发，一期06.1.8开盘，200多户已基本售完，二期目前未正式公开销售销售价格 VIP认购金额：5000抵8000（住宅）多层均价1500—1700元/㎡销售人员服务态度好，整体素质较高优惠措施地段具有较大的升值潜力，博能集团推出，有强大品牌保证，加上为上饶县第一大盘，规划及配套较完善 ■ 凤凰名都楼盘名称凤凰名都·维多利亚开发商江西东恒投资实业发展有限公司项目地址上饶县凤凰西大道占地面积 58000㎡开盘时间 10月均　　价多层住宅1800元/㎡，小高层2000元/㎡周边配套县二中、中心小学、银行、医院配套完善建筑面积 10余万㎡项目简述凤凰名都位于上饶城西凤凰大道，占地面积近58000平方米，总建筑面积约10余万平方米，可容纳居民700多户，绿化率高达48%以上。凤凰名都一期维多利亚的户型共有七款，面积从130平方米到160平方米不等，主力户型为三房二厅。 ■ 卡布基诺开发商上饶百淼置业有限公司项目地址上饶旭日大道及南灵路交汇处均价 1层：16600元/㎡，4层—5层：3000 元/㎡（公寓酒店）销售政策返租六年，前三年每年返租7%，后三年每年返租8% 周边配套县中、金峰商城、银行、医院配套完善楼盘简述项目总建筑面积为20173平方米，为地上十八层，地下一层的小高层商住楼。 1、楼层挑高4.6米，空间随意组合分割； 2、每套面积40-50平米，但空间分割后，实用面积大于建筑面积； 3、裙楼宏伟中庭、挑空层两大空间，提供会客、休闲、活动、洗衣等服务； 4、低区设经济型酒店 5、大堂、中庭、挑空层会所、电梯间、走廊等公共部分装修到位； ■中央一品楼盘名称中央一品开发商江西泽众实业发展公司建筑类型小高层住宅项目地址上饶城西旭日大道与惟义路交汇处占地面积 11199㎡建筑面积： 35840㎡开盘时间 2008年1月交付日期：未定均　　价 VIP认购金额：1万抵1.4万(住宅) 项目简介 “中央一品”位于上饶城西旭日大道与惟义路黄金交汇处。总建筑面积为35840m2，其中用地面积为11199m2,建筑密度仅为32.7%。（二）上饶市区楼盘资料 ■ 亿升广场开发商上饶亿升实业发展有限公司所属区域广场片区建筑类型：高层商住楼占地面积 17000㎡商业建筑面积：约43800 ㎡开盘时间 08年1月交付日期：计划2009年元旦试营业，2009年6月交付使用销售均价 1楼临街：5万多元/㎡，内铺3。5万元/㎡，2楼1万多元/㎡（按建筑面积）租金未出台租赁政策周边配套中心广场\步行街\市立医院等销售政策金卡客户10万抵15万，银卡2万抵4万经营规划建筑形态为地下两层，地上裙楼4层，内外精装修，中央空调，步行、垂直、观光、分层电梯约53台，智能化设施配套完善，南北主楼高约100米以内，计划两年半建成。拥有主题百货、大型连锁超市、室内情景步行街、国内外顶尖高档品牌服装、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施。经营业态 -1F：超市、药店、茶叶、特产、保健品、烟酒、休闲餐饮 1F：珠宝、钟表、化妆品、香水、眼镜、鞋类、肯德基、国际知名品牌服装、国内知名品牌服装 2F：银行、肯德基或麦当劳、内衣、鞋类、婚莎摄影、各式女装、咖啡厅、时尚饰品 3F：家电城、家居用品、床上用品、运动休闲装、男装中老年用品、鞋 4F：美食广场、大型酒吧、儿童世界、数码广场、书吧、游艺城堡 5F：美容美发美体、健身、洗浴、影院、演艺厅、露天酒吧、大型酒店评论亿升广场是本项目最直接的竞争对手，不管是项目定位、经营业态还是招商范围跟本项目都形成直接的竞争，其项目位置处于上饶核心商圈，拥有上饶市政公园人民公园，享受核心商圈的成熟配套，但其土地成本较高，价格将是本项目最直接的竞争武器。亿升广场目前正准备1月份开盘 ■财富广场开发商上饶浩天置业有限公司所属区域带湖片区建筑类型：高层商住楼商业建筑面积 20000㎡交付日期： --预计08年底销售均价未出租金 -- 项目地址带湖路与凤凰大道交汇处项目经营规划离上饶步行街约1.5—2公里，项目以打造上饶CBD为其卖点，突显商务价值。商业面积2万㎡，考虑整体招商一家百货模式经营评论目前未出台销售政策，商业还在积累客户期间，租金价格没定，由于此项目只售临街20间铺位，内部1—4层整体招商，对本项目不具威胁。 ■名星广场开发商上饶市赣新房地产开发有限公司所属区域广场片区建筑类型高层商住楼，高层为31层占地面积 -- 商业建筑面积约20000㎡开盘时间预计11、12月交付日期 --预计08年中旬销售价格 1层临街（实用面积）：53000—55000 租金未出市政配套中心广场\步行街\市立医院等经营规划离上饶步行街约1.5—2公里，项目以打造上饶CBD为其卖点，突显商务价值。商业面积2万㎡，考虑招商一家百货商家整体经营的模式评论现在只有20多间临街商铺在销售，二层、三层暂时不卖，销售政策促销政策以一次性付款98折，按揭99折。由于规模小，处于赣东北大道远离步行街路段，缺少停车位，周边经营业态相对落后，与本项目不存在竞争。 ■凤凰家园楼盘名称清林·凤凰家园开发商上饶清林实业有限公司所属区域带湖片区建筑类型商住楼项目地址凤凰大道17号占地面积 29998㎡（总占地）商业建筑面积约1000㎡开盘时间不详交付日期不详销售价格：一楼临凤凰大道：20000 内街临街：10000 二楼：4000 销售情况临街只有一间未售商铺，内街有8间在售，一次性付款可申请97折，按揭申请98折周边配套汽车站、商贸城评论项目为商住楼，目前只销售二幢，项目靠近凤凰大道，由于江南商贸城商业基本开业，配套不断完善，对周边的项目有一定的拉动，已基本销售完毕，招商尚未启动。 ■江南商贸城楼盘名称江南商贸城开发商江西省春来房地产开发有限公司所属区域商贸商片区建筑类型商业项目地址凤凰大道99号占地面积 100万㎡商业建筑面积约50万㎡开盘时间 08年1月5日东段商铺开盘交付日期已开业销售价格一层14000—15000元/㎡ 1楼—2楼：6000—8300元/㎡，东段商铺均价8500元/㎡销售情况只有少量20—30间左右铺位，一次性付款99，按揭98折周边配套江南商贸城内部农贸市场等配套 ■东湖花园开发商江西佳利商城住宅开发有限公司所属区域城东片区建筑类型多层,小高层项目地址佳利商城地块(江南商贸城二期对面) 占地面积： 30000平方米建筑面积商业约12000㎡开盘时间： 2006年12月23号交付日期不详销售价格：凤凰路临街：7300 内街：4300—6000 二楼：2800，住宅均价：2000 元/平方米周边配套：江南商贸城，内部配套：羽毛球场　儿童乐园　老年人活动中心会所评论只剩少量铺位，约20多间左右，主要为住宅配套商业，一次性付款97折，按揭98折。项目简介近30000平方米生态水域。南—三清山大道，东—商城佳和路，北—商城商城路，西—商城长塘路。地块的中心花园面积将近5000平方米左右。大面积的绿化景观使小区。第五部分项目概况及分析一、项目规划楼层业态分布建筑面积（㎡）负2层地下停车场 17357 负1层超市、品牌服饰、饰品、鞋类、皮具、精品、食品、保健品、各地美食、休闲餐饮等 15666 1层黄金珠宝、化妆品、钟表、眼镜、饰品、银行、手机、数码、潮流服饰、大众服饰、药店、连锁电器、鞋类、皮具、箱包、西式快餐等 14147 2层连锁电器、成熟女装、时尚女装、男装、休闲餐饮、牛仔服、内衣等 15243 3层影院、休闲餐饮、动漫、电玩、品牌折扣店、运动休闲服饰、健身器材、户外用品、家居、床用、工艺品等 15443 4层风情酒吧街、环球美食城、大型酒楼、美容美体、健身、动感冰城等 12618 5层办公室 4530 合计 / 95004 二、其他相关资料 1、“上饶的城西，上海的浦东” 项目位于上饶城西，随着凤凰大道等主要通道的改造和兴建及政府的搬迁，县城和市中心完全融为一体指日可待。 2、周边商业气氛及人气相对较差 3、项目地形、地貌、地质情况复杂三、项目地块SWOT分析（一）优势分析——strengths 1、地理区位特殊；2、交通条件便利；3、产业基础较强，毗邻上饶经济开发区；4、大型商贸物流业发展势头强劲，三清山大道商贸带已具雏形；5、经济社会发展站在了新起点，十一五将加大城西发展力度。（二）劣势分析——Weaknesses 1、项目是开发商初次界入上饶房地产行业的开山之作，缺乏知名度与品牌形象； 2、项目地块周边住宅楼盘的开发尚未形成气候，还未被大部分消费者认可，特别是上饶市城区居民； 3、项目地块所属区块现阶段的交通、配套尚不成熟、完善，生活便利度不同； 4、项目地块地貌起伏不一，南北落差较大，土地平整费用成本较高，且建设地质条件较差，项目地下工程成本将高于市县其他同类楼盘； 5、城西经济比较落后； 6、城区格局松散零乱； 7、商业网点零乱，氛围不浓； 8、外出消费成为一种习惯；（三）机会点分析——Opportunities 1、经济梯度差距显著，产业转移加速。 2、城区融入市区正在稳步实施。 3、市级行政中心西移。 4、明确了旭日片作为市级商业副中心的定位。（四）威胁点分析——Threats 1、国家新的房地产调控政策出台后，全国房地产行业进一步的发展趋势尚不明确，政府的举措是一个不确定因素，将会直接影响整个市场的走向； 2、银行房贷利率和贷款门槛的提高直接增加购房者的付款压力，影响购房者的购房心理； 3、消费外流趋势可能加剧； 4、目前项目周边生活配套条件落后，将会直接影响客户对项目的关注程度和认可度； 5、消费外流趋势可能加剧；第六部分项目整体营销策略一、营销推广目标 1――树立产品形象、通过整合营销手段、迅速完成项目销售及招商任务 2――建立项目品牌、为项目后期可持续经营做铺垫 3――取得三赢，开发商、投资客、经营户共赢 4――通过项目品牌树立、提升开发商品牌、为开发商后续项目开发提供良好品牌保证二、营销推广前的思考根据项目实际情况，我们认为本案的营销推广应该遵循以下原则： 1、前期蓄势要充分——高台蓄水，概念传播无论是板块的启动还是本案概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。这一阶段，我们需要做好以下工作： ◆ 通过对来访客户的分析，来检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。 ◆ 进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在饶城商业市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标客户的关注。 2、初期推盘要谨慎——少量面市，试探市场在推广初期以少量产品的推出进行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市，提高项目整体营利水平。 3、借势作市，结合08年奥运会将项目快速出货三、营销推广思路 1、先造势再作市――为项目树立核心价值体系及营造良好的销售氛围，是项目取得市场份额最为关键的一步 2、注重炒作、高打高举――目前项目虽所处上饶城西核心位置，但周边商业及人气不浓及新兴的投资方式，对上饶投资市场是一个全新的考验。因此，前期市场预热炒作是项目成败的关键。 3、立体传播、主次明显――通过对上饶实际传播途径的分析，找出最适合项目传播的途径，争取以最小的投入赢取最大的回报 4、低价入市、快速出货；分期分批推出、价格稳步提升――价格是最为敏感的话题，我们选择了保守的价格起步，后续逐步提升策略，因为价格策略对开发商而言只有一次机会 5、促销策略、多管齐下――通过各种促销手段，如活动促销、人员促销、价格促销达到理想的销售目标 6、销售策略、销控把握――通过优铺与劣铺的搭配销售，造成项目持续热销的局面 7、立足上饶，全面撒网――尽量降低项目风险，扩大客户群，吸引不同层次客户 8、政府搭台、企业唱戏――利用开发商与政府良好的关系，在活动中贯穿政府支持将起到意想不到的效果四、推广手段 1、平面媒体平面媒体运用方面，在上饶地区可用的主要有报纸、户外、灯箱、车体等媒体。从上饶当地媒体效果出发，考虑项目实际需要，项目推广手段重点考虑宣传资料、条幅、项目墙体广告及主要路段附近户外广告牌。户外广告牌根据项目需要发布不同阶段信息，报纸媒体前期主要以软文配图片为主，后期逐步进入硬广阶段。 2、立体有声媒体上饶电视台四个频道，在广告发布效果及收视率上，比较难达到项目预期目标，但由于其价格相对低廉，在项目各个阶段可适当投入。 3、人员推广人员推广包括两个方面，一个是销售现场坐销，一个是派单直销。在上饶传播途径不发达的情况下，派单推广将成为本项目一个重要的推广手段，通过高强度的人员派单及点对点推广，对项目信息传播将起到重大作用。 4、活动推广活动推广，主要指以活动方式达到预期的推广目的。商业项目需要炒作，尤其是对位置相对较偏的本项目，活动炒作所造成的轰动效应将非常明显。因此在本项目的推广中，活动推广将起到一个非常重要的作用。主要的活动有投资仪式、主力商家入场仪式、项目开盘仪式等。第七部分项目销售策略一、项目七大卖点卖点一：规模最大—商业面积逾10万平方米，商业规模在上饶最大；卖点二：模式首创—上饶首个具有香港特色的SHOPPING MALL；卖点三：品牌及业态最全——最多最全的异地品牌及购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体；卖点四：硬件及服务一流——一流的硬件设施及及一流营运管理服务；卖点五：知名大商户及大品牌的入驻。卖点六：后续经营有保证——专业的商业经营管理公司负责项目日后经营卖点七：风险小、门槛低、回报高——返租销售、低总价、高回报；（须重点落实）二、客户定位（一）从地域分析 Ø 上饶现生意人士； Ø 上饶灰色收入及高收入人群（政府官员、银行、企业高管等）； Ø 周边县市富裕农民、政府官员及生意人士； Ø 浙江温州、华南及南昌等的品牌商和投资人，希望拓展上饶市场的人； Ø 上饶尤其是上饶县了解项目的周边人群；（二）从投资动机分析大体分为三种类型：自主经营型，投资型，投机型说明：由于项目体量大，客户层面广，不同的地域、不同的人群，不同的动机，因而必须分媒体、分阶段进行不同主题的诉求，以求各个击破，需要特别增强投资客的比例。三、项目销售策略（一）项目销售核心策略在项目周边，商铺空置率非常高，项目北边的住宅区一楼商业可以说是几乎近100%空置，这会严重影响商铺投资者对本项目的信心，距离项目不足200米远的西北面——旭日大道东段二侧临街商铺，空置率也非常高，有些在经营商铺也只是勉强经营。旁边的新天地通讯市场采用一年免租，免半年水电费及一年免税的优惠政策却是难觅商家，只有零星二、三家商户在经营。总体来讲项目周边人流稀少，商业冷淡，周边商业环境对本项目销售相当不利。因此项目需采取超常规的销售策略，如何树立客户对项目的信心，并尽量保证让客户吃“定心丸”，因此我们建议：策略一：返租销售策略——树立项目购买信心，尽量减少项目风险，快速回笼资金并出货为了保证本项目做旺的信心，建议本项目采用返租销售的投资模式，目前上饶有不少楼盘采用此策略，此销售模式易于吸引购商者。一个新兴的市场往往需要3—5年的培育期，丰跃商业经营管理

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