浙江省建筑面积计算规则.doc

4．浙江省房屋建筑面积测算规则
    4.1 一般规定
    4.1.1 计算全部建筑面积的范围
    a) 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影计算建筑面积。
    b) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内的，层高2.20m以上的回廊部分，按其水平投影计算建筑面积。
    c) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
    d) 房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20m以上的部分（位），按其外围水平投影计算面积。
    e) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。
    f) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。
    g) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。
    h) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。
    i) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。
    j) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
    k) 作为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。
    1) 属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。
    m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。
    n) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。    
     4.1.2计算1/2建筑面积的范围
    a)与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。
    b)与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算（两端均有与房屋相连的墙体的，视为有围护结构的檐廊）。
    c)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的1/2计算。
    d)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。
    e)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的1/2计算。
    f)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的1/2计算。
    4.1.3不计算建筑面积的范围 
   a)层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。
   b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
   c)房屋之间无上盖的架空通廊。
   d)房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。
   e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台。
   f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
   g)利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋。
   h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
   i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
   j)房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
    4.2 成套房屋建筑面积的测算
    4.2.1 成套房屋的套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
    4.2.2 套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规定计算:
    a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
    b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
    c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
    d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。
    4.2.3 套内墙体面积
    套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的1/2计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
    4.2.4 套内阳台建筑面积
    套内阳台建筑面积均以阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积按封闭、不封闭类型及上盖要求分别计算。
    4.3 特殊情况处理原则
    4.3.1 阳台
    a) 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。
    b) 作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。
    c) 无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。
    d) 阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。
    e) 一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。
    f) 阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。
    g) 上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。
    4.3.2 当飘窗窗台高度小于0.30m，且飘窗净高在2.20m以上时, 按外围水平投影计算建筑面积。
    4.3.3 通道
    a) 房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。
    b) 临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。
    4.3.4 地下室或半地下室使用的通风井、烟道在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；其在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构或柱和上盖，且高度在2.20m以上的，按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；其在地面部分是设于建筑物之内且有上盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积。
    4.3.5 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
    4.3.6 房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。
    4.3.7 架空层
    a)层高在2.20m以上的架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积;
    b)依山（坡）地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板，层高2.20m以上的部位计算建筑面积；
    c)架空层中层高2.20m以上并加以围护封闭利用的门厅、楼梯、电梯和水、电、
排风管道井等部位，计算建筑面积。
    4.3.8 由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分无论有无顶盖或有无围护结构，均不计算建筑面积。
    4.3.9 位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池（消防水池），不计算建筑面积。
    4.3.10 技术层、夹层、插层
层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩余层高均在2.20m以上，两部分均计算建筑面积；当其中一个部分的层高不足2.20m，但上下两部分层高之和在2.20m以上时，按一层计算建筑面积（外墙不重复计算）。
    4.3.11　跃层、斜面结构屋
    a)房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，顶层高度2.20m以上的部位按其水平投影计算建筑面积。
    b)跃层层高在2.20m以上的部分，按水平投影计算建筑面积。
    c) 跃层、斜面结构屋的层高2.20m以上的外墙，1/2计入套内建筑面积，另1/2计入幢共有建筑面积。
    4.3.12  阁楼（暗楼）不计算房屋建筑面积。
    4.3.13楼梯
    a)门厅或大堂内的旋转式固定楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。旋转梯所形成的中空部分，属大堂或门厅的一部分，计入大堂或门厅的面积。
    b)跃层、夹层等有高度大于2.20m的部分，其中的楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积。
    c)属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。
    d)挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶盖的楼梯挑平台，挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，挑平台不计算面积；挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。
    e)广场式的室外楼梯和用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯，不计算建筑面积。
    f) 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
    4.3.14 墙体
    a)同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃、金属等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
    b)各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
    c)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，其层高2.20m以上的部分计算建筑面积。
    d)房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。
    f)装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积。
    4.3.15 不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。
    4.3.16 与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积1/2的，按其顶盖投影面积1/2计算建筑面积。
    5．共有建筑面积的测算
    5.1共有建筑面积的确认
    5.1.1 委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书, 经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后，对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。
    5.1.2 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。
    5.2 共有建筑面积的分类
    5.2.1 幢共有建筑面积：指为整幢房屋服务的共有建筑面积。
    5.2.2 功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有建筑面积。
    5.2.3 层共有建筑面积:指各层中专为本层使用或服务的共有部位的建筑面积。
    5.2.4 其它共有建筑面积。
    5.3 共有建筑面积的处理原则
    5.3.1 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
    5.3.2 无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
    5.4 共有建筑面积的内容
    5.4.1 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
    5.4.2 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。
    5.4.3 独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
    5.5 共有面积按比例分摊的计算公式
    对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算:
    式中：K—为面积的分摊系数；
    —为各单元参加分摊的建筑面积， m2；
    —为各单元分摊所得的面积， m2；
    —为需要分摊的建筑面积总和， m2；
    —为参加分摊的各单元建筑面积总和， m2。
    5.6 共有建筑面积的计算方法
    整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
    5.7 共有建筑面积的分摊方式
    5.7.1 共有建筑面积分摊原则
    幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单位按面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各单位按面积比例分摊。
    5.7.2 住宅楼共有建筑面积的分摊方法
    住宅楼以幢为单位，依照5.3的处理原则和5.5的计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
    5.7.3 商住楼共有建筑面积的分摊方法
    首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后按住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
    a) 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照5.3的处理原则和5.5的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
    b) 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加到各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
    5.7.4 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
    多功能综合楼共有建筑面积按照功能进行分摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一般需进行多级分摊。
    5.7.5 多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局部的逐级分摊的方法。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内各单位。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。
    5.8 特殊共有建筑面积分摊的基本原则
    5.8.1 房屋内为小区或多幢楼服务的管理用房、设备用房及其社区公益设施用房（如居委会、幼儿园、社区服务用房等），不作为共有建筑面积进行分摊。按独立单位处理，并在成果报告书中作相应说明。
    5.8.2 地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方式如下：
    a) 出入口设在该幢房屋主墙体外，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊；
    b) 出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。
    c) 出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。
    5.8.3 一般的住宅楼中，各单元的共有部位内容一致时，所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。
    5.8.4 住宅楼中，某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、管道井、前室等，为该单元专设的共有建筑面积由该单元自行分摊。
    5.8.5 连接商场各层的自动扶梯(电梯)，按自然层计算建筑面积，并按功能区共有建筑面积进行分摊。
    5.8.6 地下室、半地下室或架空层等内的，为整幢楼服务的设备间（变电室）等共有建筑面积，由该幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商场、地下人防、地下汽车库等）按面积比例分摊。对于连体楼，应区分地下室和半地下室内共有建筑面积的服务对象，根据谁受益谁分摊及是否为单幢和多幢服务的情况确定分摊原则。
    5.8.7 位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、过道、警卫室、地下室及外墙水平投影的1/2等专为地下室功能区而建造的共有建筑面积，由地下室各功能单元面积按比例分摊。
    5.8.8 多功能的综合楼，其由底层升至顶层的楼梯间、电梯井（包括突出屋顶的楼梯间、电梯机房）等，将其面积计和，按自然层数平均分摊（无论该层是否使用处在本层的楼梯间、电梯）。
    5.8.9 为单一产权人服务的专用楼梯（单一产权视作套内），跃层住宅中的户内楼梯，均计入套内建筑面积。
    5.8.10 原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位(间数)，通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊。
    5.9 以下不计入共有建筑面积的建筑，在测绘成果中应予以说明：
    a）独立的为多幢（或小区）服务的管理用房、公共用房等；
    b）独立的变电房、水泵房、门卫等共有建筑，人防工程以及为多幢（或小区）服务的公共设施等；
    c）无明确使用功能的、空置的设备间；
    d）不作为主要人行通道的室外金属消防梯；
    e) 层高2.20m以上的技术层（包括设备层、转换层）；
    f）用作公共事业市政建设的建筑物；
    g) 超高层建筑中，层高2.20m以上，作为消防疏散公共空间的避难层（避难空间）。
    6.附则
    6.1 本细则自2007年7月1日起试行。
    6.2 设区市以上（含）房地产行政主管部门可结合本地区实际，对本细则未明确或未涉及的情况作出补充规定，但不得与国家标准、有关规定及本细则相抵触。
    6.3 本细则由浙江省建设厅会同浙江省测绘局负责解释。