现场签证管理.docx

如何把好现场签证管理关

1、控制现场签证的原则或思路
现场签证是承包人、业主双方履行合同的一个重要组成部分，是办理工程结算的重要凭证之一，是造价控制和调整的重要依据。现场签证一般分为工期签证和经济签证。
现场签证的起因：由非施工单位的原因引起的工期延长、工程量增加、费用增加或其他经济损失。
控制现场签证的原则就是首先要尽量避免签证，当签证无法避免时，应设法减少签证。可从招投标、签订施工合同、现场施工管理等各个阶段通过各种措施去避免或减少现场签证。
对于不可避免的签证，都要按程序进行审批，做到所有审批出去的签证单都有充分的依据，准确无误。通过规范签证尽量避免签证失误。
下面分别讨论如何把好现场签证管理关的几种方法，即如何避免签证、减少签证和规范签证。
2、避免签证的方法
1) 搞清工程范围划分及其搭接关系，避免出现漏项或重叠工程。从合同源头上避免现场签证，避免合同签证。
房地产项目因专业繁多，需要各种专业施工队伍进行施工，如消防、电梯等，需要有专业资质的的施工单位施工。房地产公司也习惯把环境景观工程、公共部分的二次装修工程等委托给园林公司和专业装饰公司施工，所以工程分包不可避免。划分工程范围时，一个项目只有一个施工单位的，工程范围较好处理，只要注意不漏项就行了。当一个项目有几个施工单位时，总包与分包、分包与分包之间的承包范围必须划分清楚。比如土建与二次装修，水电安装与消防、空调，室内与室外工程等，签订施工合同时均应对承包范围反复检查，做到无缝对接，既不能重叠，也不能漏项。重叠了必然造成工程造价重复计算，无端增加成本。漏项了如果没有及时发现，等到施工条件变了，签证费用也必然增加。
另一种情况是因为漏项办理现场签证而造成工程量大幅增加。例如某小区的室外给排水工程。
因为工程规模不一样，预期利润不一样，人工费、材料费、机械费、管理费等成本都会不一样，所以由于招标时工程规模不一样，即使是同样的清单项目，投标人也会报出不同的单价，以致合同单价很可能不一样。
避免合同签证还可以从工程招标，签订施工合同时采取一些措施：
采用工程量清单招标，通常的做法是招标人提供工程量清单，投标人根据工程情况，现场施工条件和投标人自身的情况进行报价，招标人对清单工程量负责，投标人对报价负责。为了避免工程量清单误差的责任，可在招标文件中明确，招标人提供的工程量清单仅作参考，投标人投标时应对工程量进行复核，如有出入可在后面另列项目补充报价，进行调整。投标人对投标工程量和投标单价负责，如果没有设计变更，工程量和单价均不作任何调整。
招标文件中应要求投标人在投标文件中注明主要材料、设备的品牌、型号，在签订施工合同时，主要材料、设备的品牌、型号应在合同上明确。选定主要设备、材料品牌、型号后，项目实施过程中尽量不要改变、代换。
签订施工合同时，应明确给予工期签证的必要条件，如
发包人未能按约定时间提供图纸及开工条件；
发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；因重大设计变更造成工程量增加，或返工而使承包人增加作业天数；
工程师未能按约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；
一周内非承包人原因停水停电造成停工累计超过8小时；
遇不可抗力；
合同条款已明确约定或工程师同意的其他情况等。
以上情况虽然发生，但延误时间并不影响关键工序线路的施工，也不应给予工期签证。
与总承包商签订合同时，要明确总承包商在现场管理中的责任。如负责甲方分包工程的收口，成品保护等。承包商有责任为配合售楼需要，根据发展商要求，提前提供售楼处、住户大堂、电梯厅、公共走道、样板房等二次装修的工作面，以及提供施工现场不定期对社会开放的条件，而不另增加费用。
案例：附件1:某房地产项目施工合同（补充合同）中的条款
2)了解营销意图，避免营销签证
营销部门应随时了解市场需求，例如户型需求，如果市场需求跟原设计不符，应及时反馈到公司有关部门，尽量在砌体、水电安装工序开工前改变户型设计，通知施工单位，避免返工签证。
签订施工合同的时候，就应该考虑营销的需要，所以合同中应明确施工单位有配合的义务，见附件1第二十二条：乙方必须对甲方的销售相关工作配合。
3)施工样板先行，避免施工签证
推行质量样板房的做法，就是对于一些新材料、工艺、或比较重要的工序，要先做施工样板，然后再全面铺开。同时把施工工艺在现场做样板的地方展示出来，让现场施工人员和参观者都能看到。
工程质量样板房的意义
工程质量样板房是一个公司工程管理实力的体现。
工程质量样板房是公司诚信的表现。
工程质量样板房是我们工程质量的演练。
工程质量样板房是承建单位实物交底的基地。
工程质量样板房有利于我们及时发现施工图上存在的问题，避免大规模返工签证。
4)办理好场地移交，避免责任签证
如上所述，房地产项目因专业繁多，需要各种专业施工队伍进行施工，所以必然会有分包工程。每一个分包队伍进场前，均应与上一道工序的施工单位进行场地交接，办理移交手续，以便分清责任。
各总包、分包单位都负有成品保护的责任，除总包单位应明确负责在交叉施工过程中，协调各分包单位，采取措施保护工程成品及半成品外，各分包单位均应遵循谁破坏谁负责修复费用的原则。
5)施工措施事先明确并定价，避免施工措施签证，有效控制措施费
按建设部《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》第五条、第六条规定，建设单位、设计单位在编制工程概（预）算时，应当依据工程所在地工程造价管理机构测定的相应费率，合理确定工程安全防护、文明施工措施费。依法进行工程招投标的项目，招标方或具有资质的中介机构编制招标文件时，应当按照有关规定并结合工程实际单独列出安全防护、文明施工措施项目清单。投标方应当根据现行标准规范，结合工程特点、工期进度和作业环境要求，在施工组织设计文件中制定相应的安全防护、文明施工措施，并按照招标文件要求结合自身的施工技术水平、管理水平对工程安全防护、文明施工措施项目单独报价。投标方安全防护、文明施工措施的报价，不得低于依据工程所在地工程造价管理机构测定费率计算所需费用总额的90％。
由此可知，建筑工程安全防护、文明施工措施费为非竞争性项目，是在投标单位充分考虑了现场施工条件和自身情况后所作的报价，故可在合同中约定，措施费为包干价，结算时不作调整。按合同约定计价原则计算签证金额时，不再计算措施费。同时可在施工合同明确现场施工措施要求，安全防护及文明施工措施应按建设部关于印发《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》的通知（建办[2005]89号）的要求去做，见附件2：建设工程安全防护、文明施工措施项目清单。其他措施费应能满足现场施工及的需要。
3、减少签证的方法
1)无法避免营销签证，也要尽量减少营销签证
提前做好营销策划，不但对营销工作有利，而且可以使承包商为配合营销所做的工作可以按计划有序的进行，避免应急工程，对减少营销签证是非常重要的。
2)把好设计关，减少现场签证
现场签证只有在工程项目的施工阶段才有可能发生，但是要控制好现场签证，工作应该从项目的设计阶段做起。应选择信誉较好、资质较好的设计单位，以保证设计图纸质量，减少图纸错漏。图纸审查应按程序进行，施工图不但要经过施工图审查单位的审查，工程项目在招标前还应通过建设单位有关部门严格的施工图审核，.对于审图中发现影响建筑效果、质量和使用功能及对工程造价影响较大的问题，应提出明确的处理意见，尽量在招标前把图纸漏洞补齐。设计图纸质量提高了，可以减少因图纸缺陷引起的签证。
3)提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认
认真检查施工单位提供的材料样板是否应完全符合招标文件和施工合同的要求，并对照样板验收实际进货材料。为防止承包商变相涨价，应尽量避免材料、设备变更。因施工单位原因提出材料、设备代换时，如代换材料、设备单价比原单价低时，工程造价应相应调低；比原单价高时，工程造价不予调整。
4)建立设计变更审核制度，减少不必要的签证
应注意设计变更和现场签证的区别和联系，设计变更一般由设计单位下发通知单，而现场签证一般由施工单位提出申请，监理单位、建设单位各部门按程序进行审批。但现场签证往往是由设计变更引起的，所以为了避免和减少由设计变更引起的现场签证，必须对设计变更进行严格审核。
要建立完善的设计变更审核程序，对于设计变更申请，现场施工管理部门和成本控制部门都应按程序进行认真审核，分析变更的必要性，坚决阻止不必要的设计变更。案例：某项目的凸窗、空调机搁板宽度问题；楼梯混凝土强度等级问题。
能够在施工图纸及设计变更上反映出来的工程量不得签证。
对于必要的设计变更，尽可能于该工序施工前提出，避免返工签证，同时详细记录设计变更提出时现场的进度情况。因为返工签证往往涉及到拆除、垃圾外运和重做的费用。
认真研究每一项设计变更或现场签证减少造价的可能性，计算变更造价时，不但要计算增加部分的造价，而且不要漏算减少部分的造价。例如：在处理地下障碍物拆除工程时，应注意拆除物已按现场签证处理，所以应扣除原招标工程量清单中已给的土方开挖量，避免重复计算。
案例：某项目铝合金窗的修改。
5)设计变更施工确认，避免“变而不做或少做”
设计变更发出后，应检查实施情况，监理单位和建设单位现场施工管理部门均应有专人跟踪，确保全都落到了实处。否则应在结算造价中扣除。
6)采用工程清单招标，有利于现场签证管理
工程量清单计价的特点是直观、明了，计价方式简洁，综合性强，工程量计算规则较简单。能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本。采用工程清单招标不但方便招标时的工程量清单编制，而且方便于签证金额的计算。设计变更或现场签证可按增减工程量，采用工程量清单中适用的或类似的项目单价计价，有利于提高现场签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能。
采用工程清单招标，应执行《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》。上面说过，可在合同中约定，安全防护、文明施工措施费为包干价，结算时不作调整。故可尽量避免措施费签证。
采用工程清单招标，与传统的定额计价方式不一样，招标人只提供工程量，不规定施工工艺和施工方法，由投标人充分考虑了现场情况和自身条件决定施工方法，进行报价。故因实际施工方法改变而增加工程量或增加费用时，将不予签证。
施工单位的工程量清单报价书应作为施工合同的附件，确定签证项目单价时，清单中有的项目，可按施工单位的报价计算。清单中没有适用或类似签证工程的项目单价，变更价款确定方法首先按照标底的编制方法计算出该项目的综合单价，然后对比中标价与标底的下浮比例对该综合价进行下浮调整，确定变更工程的项目单价。
7)动工前，做好项目工程管理总策划；售楼前，做好售楼准备工程策划；竣工后，做好物业移交策划，减少施工现场管理引起的签证
根据项目工程管理总策划的要求，编制整个项目的施工总进度计划网络图，并由专人管理，根据工程实际进度对网络图随时进行调整。根据调整后的进度计划适时安排分包单位进场，安排甲供材料进场，尽量避免总包、分包单位之间交叉作业互相影响或甲供材料供货不及时造成的停工窝工。案例：某高层住宅小区屋面钢构架工程。
对施工单位报送的施工组织设计进行认真审查，尽早堵塞漏洞，施工单位往往利用施工组织设计为以后办理现场签证埋下伏笔。
根据售楼准备工程策划的要求，提前通知施工单位应做的配合工作及时间要求，做好甲供材料的进场计划，按计划组织材料进场。见附件3：某住宅小区售楼准备工程施工策划书。
认真做好物业移交策划，工程完工验收合格后，施工单位应与建设单位一起，把整个项目向物业管理公司移交，办理移交手续。避免施工单位退场后才发现工程缺陷。
4、规范签证的方法
1)掌握三方签证，规范签证行为
应制订完善的现场签证办理程序，严格按程序进行，实行施工单位、监理单位、建设单位三方签证，规范签证行为，避免漏洞。
在签证过程中尤其是要坚持以下几个原则：
准确无误原则。工程量签证要尽可能做到详细。不能笼统含糊其辞，以成本控制部门进行工程量计算方便为原则。凡是可明确计算工程量的内容，只能签工程量而不能签人工工日和机械台班数量。
实事求是原则。凡是无法计算工程量的内容，可只签所发生的人工工日或机械台班数量；但应严格把握，实际发生多少签多少，不得将其他因素考虑进去以增大数量进行补偿。
废料回收原则。拆除签证和设计变更返工签证都有可能涉及废料回收问题，计算签证金额时应扣除废料回收价值，或让施工单位把废料交给甲方有关部门，并办理签收手续。
现场跟踪原则。为了加强管理，严格投资控制，凡涉及费用较大的签证，在费用发生之前，施工单位应与监理人员以及建设单位现场施工管理人员、造价审核人员一同到现场察看。
2)建立现场签证事先报告制度，甲方确定签证范围和做法后再实施，规范签证流程
当需要办理现场签证的情况发生后，应首先由施工单位提出现场签证申请，甲方确定签证范围和做法后再实施。从申请的提出，到签证单的批准，都应按程序进行，见附件5：现场签证办理程序。
办理现场签证，还应注意时效问题，施工单位、建设单位都要在政府规定的时间内提出签证申请和审批完毕。施工单位在规定时限内不提出签证申请可当放弃，建设单位不在规定时限内审批可当默认。
财政部、建设部制订的《建设工程价款结算暂行办法》中规定：
“第九条　承包人应当在合同规定的调整情况发生后14天内，将调整原因、金额以书面形式通知发包人，发包人确认调整金额后将其作为追加合同价款，与工程进度款同期支付。发包人收到承包人通知后14天内不予确认也不提出修改意见，视为已经同意该项调整。
　　当合同规定的调整合同价款的调整情况发生后，承包人未在规定时间内通知发包人，或者未在规定时间内提出调整报告，发包人可以根据有关资料，决定是否调整和调整的金额，并书面通知承包人。
　　第十条　工程设计变更价款调整
　　（一）施工中发生工程变更，承包人按照经发包人认可的变更设计文件，进行变更施工，其中，政府投资项目重大变更，需按基本建设程序报批后方可施工。
　　（二）在工程设计变更确定后14天内，设计变更涉及工程价款调整的，由承包人向发包人提出，经发包人审核同意后调整合同价款。变更合同价款按下列方法进行：
　　1、合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；
　　2、合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；
　　3、合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人或发包人提出适当的变更价格，经对方确认后执行。如双方不能达成一致的，双方可提请工程所在地工程造价管理机构进行咨询或按合同约定的争议或纠纷解决程序办理。
　　（三）工程设计变更确定后14天内，如承包人未提出变更工程价款报告，则发包人可根据所掌握的资料决定是否调整合同价款和调整的具体金额。重大工程变更涉及工程价款变更报告和确认的时限由发承包双方协商确定。
　　收到变更工程价款报告一方，应在收到之日起14天内予以确认或提出协商意见，自变更工程价款报告送达之日起14天内，对方未确认也未提出协商意见时，视为变更工程价款报告已被确认。
　　确认增（减）的工程变更价款作为追加（减）合同价款与工程进度款同期支付。”
3)遵行合同，防止索赔
施工合同中列明的甲方的所有责任，都应认真，按时履行，如现场施工条件、施工图纸、工程款等，都应按时提供，需要甲方办理的手续，都应及时办理。对承包商提出的签证申请及所有往来函件，都应及时返馈意见。
4)规范甲供材料管理
应尽量减少甲供材料的数量、品种，可通过在施工合同中注明主要材料、设备的品牌、厂家、型号，并加强验收手续等确保材料质量。
当必须实行甲供材料时，应制订甲供材料三方签字验收程序，严格按验收程序办理验收移交手续。甲供材料发展商只应控制材料的价格和品质，材料用量应根据造价管理部门消耗量标准计算，由施工单位承包。工程结算时材料节省了归施工单位所有，用超了由施工单位承担。
5、怎样将复杂工作程序化、表格化操作
建立各种规章制度和办事程序,如设计变更及现场签证管理办法，设计变更办理程序、现场签证办理程序、工程款审批程序、往来函件回复程序等，并设计与之相配套的表格，使公司各项工作都有章可循，使相关工作可以程序化，表格化。这样不但可以提高工作效率，而且可以提高工作质量，减少失误，减少漏洞。
在现场签证办理程序中，应明确公司各部门的权限，在权限范围内应尽职尽责，但不能越权。
附件4：某公司设计变更及现场签证管理办法。
附件5：现场签证办理程序。

附件1：

某房地产项目施工合同（补充合同）中的条款：
“十七、工程的签证：甲方对乙方所承包的工程所涉及的任何签证，需资料、数据齐全，签证需加盖公章方有效（现场核定资料需有甲方指定代表二人签字）。签证发生后十天内乙方将签证资料报送甲方及监理，甲方及监理在收到签证资料后14天内给予批复。
……
二十、管理费和配合费的收取：
对甲方分包的如下工程，乙方不收取甲方管理费及分包单位配合费：有线电视、燃气（含远程抄表）、电话、智能化工程、样板房装饰、底层商场装饰、电梯、园林、道路、室外管线。
对甲方分包的其他工程，乙方向甲方收取管理费和代分包单位交纳的配合费合计为工程费（如消防、电梯等工程扣除设备费用后计）的1.5%，乙方对分包单位不再收取配合费。
二十一、工程管理及配合：
乙方对甲方所有另行分包的工程（及其施工队伍），均需进行总包管理和工程配合：
1．提供甲方分包单位的进退场时间要求（分包单位提供工期计划）及协调日常工作，按月提供对各分包单位的进度要求；
2．与分包单位交代清楚各专业图纸与总包图纸的关系，对分包单位标出准确的标高、坐标控制线，否则由此造成的损失由乙方负责；
3．为分包单位人员、材料、设备进场及材料设备的吊装、堆放、保管提供条件；
4．对分包单位提供施工现场内已有的垂直运输、塔吊、井架、室外电梯、脚手架等，乙方不另行收取费用；
5．施工、生活用水用电提供接驳点，水电费用由分包单位负责；
6．提供办公和生活及时加工房等场地，费用由分包单位承担；
7．提供必要的测量定位；
8．按施工图、图纸会审记录、设计变更及有关规范等完成全部预留预埋工程内容（分包合同另有约定的除外）；修补分包专业损坏的内外墙瓷片（费用由责任方承担），完成其他分包工程安装后的修补工作；
9．在分包工程施工前，按甲方及分包单位的要求完成有关的土建项目施工，提供具备个分包工程施工的条件；
10．乙方对电梯安装的配合工作包括专业进场前完成机房全部土建工作、清理井道；
11．负责在交叉施工过程中，协调各分包单位，采取措施保护工程成品及半成品；
12．乙方与甲方分包单位的具体配合协议，由乙方与分包单位根据实际情况协商另行签订协议书。
二十二、乙方必须对甲方的销售相关工作配合：
1．因销售需要，乙方须按规定时间完成有关工作（销售配合时间甲方另行通知）；
2．甲方将根据销售需要，安排施工现场不定期对社会开放，乙方在开放前应对施工现场进行清理，并需采取相关的安全措施，确保安全；
3．为配合销售而需要提前施工的项目，乙方必须按甲方的要求按时完成。”

附件2：

建设工程安全防护、文明施工措施项目清单
类别
项目名称
具体要求
文明
施工
与
环境
保护
安全警示标志牌
在易发伤亡事故（或危险）处设置明显的、符合国家标准要求的安全警示标志牌
现场围挡
（1）现场采用封闭围挡，高度不小于1.8 m；
（2）围挡材料可采用彩色、定型钢板，砖、砼砌块等墙体。
五板一图
在进门处悬挂工程概况、管理人员名单及监督电话、安全生产、文明施工、消防保卫五板；施工现场总平面图。
企业标志
现场出入的大门应设有本企业标识或企业标识
场容场貌
（1）道路畅通；
（2）排水沟、排水设施通畅；
（3）工地地面硬化处理；
（4）绿化。
材料堆放
（1）材料、构件、料具等堆放时，悬挂有名称、品种、规格等标牌；
（2）水泥和其他易飞扬细颗粒建筑材料应密闭存放或采取覆盖等措施；
（3）易燃、易爆和有毒有害物品分类存放。
现场防火
消防器材配置合理，符合消防要求。
垃圾清运
施工现场应设置密闭式垃圾站，施工垃圾、生活垃圾应分类存放。施工垃圾必须采用相应容器或管道运输。
临时
设施
现场办公
生活设施
（1）施工现场办公、生活区与作业区分开设置，保持安全距离。
（2）工地办公室、现场宿舍、食堂、厕所、饮水、休息场所符合卫生和安全要求。
施
工
现
场
临
时
用
电
配电
线路
（1）按照TN-S系统要求配备五芯电缆、四芯电缆和三芯电缆；
（2）按要求架设临时用电线路的电杆、横担、瓷夹、瓷瓶等，或电缆埋地的地沟。
（3）对靠近施工现场的外电线路，设置木质、塑料等绝缘体的防护设施。
配电箱
开关箱
（1）按三级配电要求，配备总配电箱、分配电箱、开关箱三类标准电箱。开关箱应符合一机、一箱、一闸、一漏。三类电箱中的各类电器应是合格品；
（2）按两级保护的要求，选取符合容量要求和质量合格的总配电箱和开关箱中的漏电保护器。
接地保护
装置
施工现场保护零钱的重复接地应不少于三处。
安全
施工
临
边
洞
口
交
叉
高
处
作
业
防
护
楼板、屋面、阳台等临边防护
用密目式安全立网全封闭，作业层另加两边防护栏杆和18㎝高的踢脚板。
通道口防护
设防护棚，防护棚应为不小于5㎝厚的木板或两道相距50㎝的竹笆。两侧应沿栏杆架用密目式安全网封闭。
预留洞口防护
用木板全封闭；短边超过1.5m长的洞口，除封闭外四周还应设有防护栏杆。
电梯井口防护
设置定型化、工具化、标准化的防护门；在电梯井内每隔两层（不大于10m）设置一道安全平网。
楼梯边防护
设1.2m高的定型化、工具化、标准化的防护栏杆，18㎝高的踢脚板。
垂直方向交叉作业防护
设置防护隔离棚或其他设施。
高空作业防护
有悬挂安全带的悬索或其他设施；有操作平台；有上下的梯子或其他形式的通道
其他
（由
各地
自
定）

附件3：
某住宅小区售楼准备工程施工策划书
一、工程概况
某高层住宅小区项目位深圳市于笋岗路以北、宝安北路以东，东接本公司前期开发小区。项目占地12293.1平方米，总建筑面积82350.52平方米（其中住宅58216.97平方米），总户数为628户，商业面积为2805.92平方米。本项目地处罗湖区繁华地段，生活配套设施齐全，交通方便，具有独特地域位置，楼盘定位中高档。
现工程已完成结构转换层的施工，并进入主楼标准层的结构施工工作。地下室外防水已完成90%，东侧地下室基坑土方开始回填，按照项目的施工进度要求，将于十月中旬完成地下室土方的回填。根据公司的总体部署，预计2004年8月开始售楼，正式售楼时1＃楼四层全部作为样板房装修到位；脚手架由六层悬挑，挑架以下外墙装饰完成；架空层环境及游泳池装修完成；北侧、西侧及南侧裙房幕墙室外环境工程施工完成。为顺利做好本次售楼准备工程，配合好某楼盘项目的楼盘销售工作。项目部针对现场的实际情况，编制了本方案。
施工部署
1．施工准备
（1）土建部分
为确保样板工程的顺利实施，根据施工的进度，公司相关部门必须配合项目部于施工前完成部分图纸和相应材料的选定工作。内容详见表1
表1
施工部位
需要确定规格、颜色、型号、
材质或品牌（供应商）的料具
备注
外墙部分
外墙涂料

外墙面砖

玻璃幕墙

外墙石材

漂板及雨棚

首层商铺卷闸门

首层商铺地弹门

加气混凝土砌块、陶粒混凝土实心砌块

公共走道饰面材料

住户大堂部分
地面石材

墙面抛光砖

电梯门套石材

顶棚造型天花

样板房部分
客厅、餐厅、卧室楼地面饰面材料

客厅、餐厅、卧室墙面饰面材料

客厅、餐厅、卧室天花

厨、卫饰面及吊顶

观景、服务阳台地、墙面饰面材料

阳台栏杆

铝合金窗、玻璃

进户门、房间门

灯具、卫生洁具、厨房器具品牌或型号

衣帽间地面、墙面饰面及吊顶材料

门锁

墙地饰面材料

花池、栏杆材料

空中花园
（图纸未出）
抛光砖

各色花岗岩

架空层景观
各色板岩

水泥砖

各种鹅卵石

各色大理石

仿古砖

水洗石

儿童游乐场各色防撞胶垫

游泳池各色马赛克

防滑瓷片

山樟木

枕木

绿化植物

楼梯间墙面材料

楼梯踏步饰面材料

楼梯间
楼梯栏杆

防火门

应急灯

一层售楼通道楼地面饰面材料

一层售楼通道墙面饰面材料

售楼通道
（图纸未出）
电梯间前室地面、墙面材料

电梯间前室天花

广场饰面面砖

垃圾筒式样及位置

室外环境
（图纸未出）
园林建筑小品

小区路面花岗岩

绿化植物

（2）给排水部分
①施工队伍的落实
消防单位要在商场施工前确定；
空调安装企业要落实；
室外给排水施工单位要落实；
室外园林施工单位要落实。
②需要落实的主要甲供材料
空调主机；
消防水泵。
③需要开发部协调配合的工作
消防局报批关于商场二次装修的审批文件；
水务局同意开通100的市政水管；
市政雨污驳接口接通手续。
（3）电气部分
在本样板房工程中，方案在实施阶段需要落实以下材料的供应：
电缆、电线；
各种配电箱、电表箱；
灯具；
开关、插座；
样板房电梯前室的电缆桥架。
2．施工阶段
（1）土建工程
根据现场情况，转换层已经施工完毕，裙房一、二层竖向支撑开始拆除、清理。至10月20日左右拆除架空层的竖向支撑，并插入裙房的砌体施工。同时完成裙房屋面游泳池壁、拦板等后浇构件的施工，然后进行屋面、泳池的防水施工。
主楼结构施工至六层时，外架改为挑架形式，底部外架与挑架全部分离。当施工到七层时，拆除完4、5层样板房的模板支撑后立即进入砌体的施工。根据项目部计划，从十月中旬开始，裙房全面进入管道安装、砌体施工、内外墙抹灰等工序。 详见售楼准备工程计划进度表1。
裙房砌体完成后，施工单位的临建均搬入裙房内，其施工场地、加工车间等临建主要布置在东侧。一、二层施工单位的临建与商铺采用砖墙拦断隔绝，避免产生对售楼活动的干扰。同时拆除西侧现有临建，开始对西侧室外管线进行施工。裙房临建布置详见附图1、2。
项目部根据营销中心提供的意见，售楼通道拟设置在西北第一间商铺，由此进入电梯前室，乘电梯至架空层或4层样板房。同时，完成1#楼疏散楼梯1~4层的施工，将一层下行、二层、四层上行通道封闭，安装上楼梯照明及应急灯，作为辅助参观通道。2#楼疏散楼梯进入架空层的通道封闭，避免闲杂人员进入。见附图3、4
（2）给排水工程
①室外部分：
a．煤气管道：因煤气管道由售楼部位置接至主体楼的北侧，进管是D110，主要贯穿售楼中心和部分广场通道，所以室外煤气管道一层管必须先施工，穿入施工通道部分由总包配合施工，登高管接至燃气总阀箱+1800位置。
b．室外给水管道部分：因总表井位置G3在广场西北角位置，且有室外消防环状管，直接影响着广场，首先要和水务集团办理小区开口，原先市政开口为DN100，但由于施工用水量而先开通DN40的水表作为临时用水，但为了使广场一步到位，就必须将广场前给水管道全部到位，所以室外给水管道工程必须将广场水表井、消防给水环状管、市政消火栓到位，用盲板封堵消防管道。
c．室外消防道路工程：室外道路工程在广场位置有10个雨水井，具体数量由广场道路铺设位置确定，污水井主要是接至市政主管的一段管段，但此部分可能要调整，由于化粪池的位置要重新设计，因而待设计设定以后再考虑如何施工接至市政。
室外园林绿化工程：室外园林绿化工程施工当中有绿化洒水口，但施工图纸没有设计，但绿化必须要有，所以这属于设计漏项的，绿化驳接口由小区G3水表井接一DN25管到绿化区域，此施工由室外给水施工单位或园林绿化单位施工。
⑤化粪池共200m3，由两个13号化粪池组成，首先根据现场条件，靠南侧化粪池可具备施工的条件，可以解决在商场启动中的污水排放问题，也为以后室外施工带来方便。
②室内部分：
a．商场空调安装工程：因商场部分要装修到位，以便营销概念，因此商场空调风管分段到位，根据空调图纸设计和营销要求，首层商场为水冷系统，首先要将首层商场的管道到位，以配合商场吊顶，水冷柜机要根据营销要求商场冷气是否要启动，如果启动的话，那水冷柜机就必安装就位，包括水泵、冷却塔以及空调机组；
b．室内给排水工程：室内给排水管道由主楼内雨水立管、消防给水管、商场公共厕所排污管等部分组成商场给排水施工工程，为了使商场管道不影响主体塔楼以后的衔接，商场所有立管必须按照图纸要求一步到位，并接至转换层。
c．室内样板房施工：所有给排水都和主体楼内管道连通，但样板房用水不得使用。五层雨水管及地漏全部完成并保证能正常使用，以确保样板房内不被水浸。
d．室内消防工程：商场装修属于二次装修，需要报消防局审批，所有属于商场装修区域内的消防喷淋管道、消火栓、和自动报警系统、防排烟系统以及建筑防火分区、防火卷帘等都要施工到位。
（3）电气工程
为了满足公司营销的需要，结合公司总体安排，某楼盘项目在施工前期要满足首层、架空层和样板房的全面开放，达到交楼的标准。且售楼电梯能正常投入使用。按原方案临时机房设在7层。根据以上情况，我项目部考虑到最大限度保证公司资源不被浪费，减少工程二次施工的投入。我部对该方案的具体实施作了第二次设计。详见附图5、6
①在地下一层设一临时电源配电总箱（加锁），总箱内设有电流互感器和电度表作用电总计量，分别设有回路如下：
首层1区商铺用电（原设计另有电表箱）
首层2区商铺用电（原设计另有电表箱）
架空层用电
样板房用电
7层楼电梯用电
泛光灯用电回路。
电源由临时施工用变压器总箱引来。电缆用YJV－3×120+2×70
②首层有两个所有的小商铺用电表箱（编号为AP01－1/AP01－2）、小商铺配电箱（编号为AL01－1/AL01－12共十二个）电源及室内照明按原设计施工。电源由地下一层临时电源总箱W1、W2回路引来。以确保各个小商铺的正常供电。电缆选用YJV4×70+1×35/4×95+1×50。该电缆长度应预留到低压配电房的长度，在低压配电房建成时接入低压柜2AA4回路，确保该电缆不被浪费。
③架空层及游泳池按原设计有架空层照明配电箱和游泳池配电箱（编号为AP03－3/AP03－4），该箱的电源由地下一层临时电源总箱W3回路引来，以确保架空层园林及游泳池正常用电。电缆选用YJV－5×10。该电缆长度应预留到低压配电房的长度，在低压配电房建成时接入低压柜2AA5回路，确保该电缆能重复使用不被浪费。
④样板房在四层强电井内按原设计安装电表箱并在样板房内原设计位置安装入户配电箱，室内开关、插座安装到位，电表箱的电源由地下一层电源总箱W4回路引来。以确保样板房的正常供电。
⑤售楼电梯机房设在七层，在七层电梯机房内设置标准电梯用配电箱，
电箱临时用可明装，电源由地下一层电源总箱W5回路引来，以确保售楼电梯的正常使用。该电箱可在用完之后在屋顶机房内正式使用。
⑥屋顶泛光照明设计有专用的配电箱，配电箱的电源用YJV3×25+2×16的电缆沿强电井由地下一层电源总箱W6、W7回路引来。以确保屋顶泛光照明用电。该电缆的长度应预留到地下一层低压配电房的长度，在低压配电房建成时重新接入低压配电房原设计回路端。确保该电缆不被浪费。
三、施工时的措施
1．为配合营销，需对场地北侧及南侧原围墙进行改造，以协调裙房和售楼处建筑，将施工区域与售楼区域完全分开。见附图1
2．1#楼4层样板房施工前，在5层封堵所有洞口，厨、卫、阳台防水施工完后，对整层楼面进行闭水试验，必要时该层楼面增加一道防水，并在管道井、电梯井、楼梯间等部位做200mm高挡水坎防止渗漏影响样板房的质量。
3．上部外墙面砖铺贴铝合金门窗安装以及阳台栏杆安装时，必须复核样板层的轴线及进出线，保证样板外墙面与上部保持平整和良好衔接。为确保衔接部位施工效果建议设计部门在此处考虑增加线角。
4．5层以上电梯井道电梯门处砌筑20cm高挡水坎并抹灰，防止养护、施工用水进入井道损坏售楼电梯。
5．6层挑架底部铺设双层模板，外架安全网维护紧密，防止高空坠物。
6．3~5层主楼外墙施工完毕，清理、外架拆除后，防止施工层物料污染墙面。
7．塔楼第八层强电井须作密封处理，以防止施工用水的渗漏，确保井内电箱不受损坏。
8．八层看楼电梯井道应作防水密封设计和施工，确保看楼电梯不受损坏。
9．由于工期紧，架空层和室外环境工程施工时，塔楼和裙房的外墙尚未完全结束脚手架无法拆除，交叉施工将会造成部分工程成本增加，同时要求各施工单位必须服从我司项目部及监理的协调。
四、使用过程中的管理
在施工、销售过程中，为更好地保持建筑成品的整洁、美观，必须对其进行有效的保护。
1．保护的内容
装饰过程中的工序产品：裙房屋面、顶棚、吊顶、墙面、楼地面地砖、裙房墙面花岗石、外墙面砖、外墙涂料、楼梯饰面及扶手等。
安装过程中的工序产品：消防箱、配电箱、插座、开关、空调风口、卫生洁具、厨房器具、灯具、阀门、水笼头、设备配件、仪器仪表、售楼电梯。
2．装饰成品质量保护
所有室内外、楼上楼下、厅堂、房间，每一装饰面完成后，均按规定清理干净，进行成品质量保护工作。
严禁在装饰成品上涂写、敲击、刻划。
作业架子拆除时注意防止碰撞门窗、玻璃。
门窗及时关闭开启，保持室内通风干燥，风雨天门窗关严，防止装饰面霉变。
用火、用水时防止装饰成品污染受潮变色。要对室外、厅堂、花池、堆塑装饰品设置围护栏杆保护。屋面景观、样板房等成品进行专人值班看管。因工作需要进房检查、调试、测试时，防止污染。
3．门窗保护
铝合金门窗保护膜完好，禁止随意拆除，防止碰伤、污染。施工墙面涂料时，对门窗进行覆盖保护，脚手架搭设与拆除，防止碰、撞、压门窗，不得随意在门窗上敲击、涂写或挂物。
为确保所完成产品质量美观，在装饰安装分区或分层完成成活后，项目部将责成总包安排组织专职人员负责质量保护。任何人不准在完成工程内使用房间、设备及其它一切设施。

附件4：
某公司设计变更及现场签证管理办法
一、目的
为了加强设计变更及现场签证管理，规范工作流程，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度，制定本管理办法。
二、范围
本管理办法适用于本公司所有房地产项目的设计变更及现场签证的管理。
三、职责
1 本公司成本控制部负责本办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。
2 本公司有关部门、人员（包括经办、审批、资料管理等）负责贯彻执行本管理办法。
四、方法与过程控制
设计变更及现场签证要严格执行以下原则：
1 权力限制原则：公司对设计变更及现场签证管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对公司造成损失，追究越权签字人的责任。
2 时间限制原则：公司对设计变更及现场签证及其结算实行严格的时间限制，禁止事后补办。
3一单一算原则：