市规划展览馆场馆物业管理招标文件.doc

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xx市规划展览馆场馆物业管理项目招标内容与采购需求预告一、项目概况 xx市规划展览馆场馆总建筑面积11532平方米，展馆局部3层， 1、2层为展览厅，展厅分为总体规划区和沿海开发规划区，总体规划展区分为历史厅、当代厅、未来厅三部分组成。展馆设施完备,配有3部电梯、VRV空调系统、建筑智能化系统等是一座新型专业化展览馆。xx规划展览馆环境景观面积约7000多平方米，包含广场、绿化、喷泉等。展览馆工程属于综合型智能化大楼，以展览为主，办公为辅，同时又有其余多个功效，如会议厅、接待室等。智能为通信、电脑、电气、管道、监控等分散布线系统连成一个综合体，达成高效优化集中自动管理，为当代化功效齐全展览中心。二、物管范围 xx规划展览馆场馆内外范围内包含治安保卫、卫生保洁、设备维护、室内盆景绿化租赁、室外绿化养护等全部物业管理工作。（一）、治安保卫负责规划展览馆值班、巡查、秩序维持、车辆停放等安全保卫工作，出入口和要害部位实施二十四小时值班，确保上述地域内人身财物安全，以及工作正常有序运转。出入口门卫值班，开馆期间（每七天二、四、六）每个出入口最少二人以上；楼前、后广场和停车场流动执勤（白天12小时）；安全、消防监控、广播值班室；其余双方约定常规保安服务。（二）、卫生保洁保洁范围：此次采购内全部区域，详细范围为：建筑部分：公共地面保洁；洗盥间，男、女厕所(各3间×12㎡)；玻璃门窗；会议室、接待室、馆长办公室、展厅模型、电梯（3部）、内墙面、屋顶、外墙面(要求每年一次)、垃圾外运等全部建筑物保洁。室外部分：室外广场和停车场（约4000㎡）、道路、绿化（约1500㎡）、喷泉水池（约1500㎡）、亮化工程等保洁工作。（三）、设备维护 1、水、电、冷热中央空调、多联体空调、 2、消防设备维保 3、电梯3部（其中客梯1部，自动扶梯1部） 4、高低压设备房值班1个，机房2个，三班三运转 5、计算机中心1个 6、舞台音像及灯光 7、3D影院及多媒体设备 8、公共部位开、关（电灯）、显示器、亮化灯 9、智能化系统（包含监控系统、智能灯光系统、网络系统、公共广播系统） 10、模型、展台及其配套设备设施等 11、供配电系统 12、室外喷泉设施维护 13、室外LED显示器维修全部设备专业维修均由物业企业专业人员检验，并提供维修提议方案报采购人审核，并由采购人委托专业企业进行维修。（四）、绿化室外绿化面积约1500㎡养护。室内绿化租赁，大厅鲜花摆放不得低于140盆，其中大盆花草不得少于35盆；一楼总数不得低于300盆，二楼不得少于80盆（大盆不得少于20盆）；东门口和南门口不得少于8盆特大盆（详见附件7）。帮助甲方设计、摆放重大节假日大楼门前盆栽摆放方案。（五）、室外设施包含室外道路、广场、停车场、亮化、景观、喷泉、垃圾清运、化粪池及下水道等设施维护管理，包含化粪池定时清理、下水管道定时疏通及垃圾及时清运等。（六）、消耗品 1、保洁易耗品由谈判人负责提供，如厕所卫生纸、手纸、洗手液、空气清洁液、及清洁保养各种清洁液等。 2、全部水、电能能耗及会议室茶叶、水果、鲜花由采购人负责提供。 3、部分物资易耗品，如会议室小毛巾、茶杯、烟灰缸、消毒柜由采购人负责提供。三、物业管理服务内容物业管理服务内容为此次采购范围内一体化管理区域。 1、本物业管理范围内主楼建筑本体（含室内非机电设备设施）、机电设备设施（包含暖通系统、给排水、强弱电灯照明、室内外照明、电梯等各种专业整个系统）、供配电系统、智能系统等设备、设施日常运行操作和管理（运行维护过程中所需单项材料费人民币200元以上由采购人提供，但质保期内维护由物业企业与各专业承包商对接）。 2、本物业管理范围内公共部分清洁卫生、“四害”灭杀、及生活垃圾处理。 3、本物业管理范围内室外公共部分绿化养护、室内绿化租赁以及室内外隶属设施维保和管理。 4、本物业管理范围内二十四小时保安维护以及公共秩序管理。 5、本物业管理范围内二十四小时交通、车辆行驶、停泊以及管理。 6、物业档案资料管理。 7、建立严格规范应急体系，方便应对突发传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生紧急情况时，物业企业必须无条件地配合委托方相关工作。 8、本物业管理范围内外墙依照情况及时清洗（其费用另行结算），雨、污等排水系统保持通畅，化粪池视情况及时抽洁净。 9、本物业管理范围内其余工作事项。四、物业管理服务要求（一）总体要求：物业管理单位应从本物业管理实际出发，依照协议约定管理服务范围和标准，设置专门项目管理机构，配置符合要求物业管理人员、工程专业技术人员和各类服务人员，制订完整、有效内部管理制度和日常服务运行管理制度等相关制度。物业管理维护保养工作，应保持房屋建筑完好和设施设备正常运行；物业管理单位应提供全天候公共秩序维护服务和安全服务，必须确保整个大楼设施、人员和财产安全；物业管理单位对大楼环境保洁服务，提供整齐、卫生、美观环境；物业管理单位会议保障服务，做到接待热情周到，会议服务及时到位；物业管理单位应为楼内办公人员提供优美工作环境；物业管理单位对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织培训、演练。有突发事件按要求程序及时采取对应方法。（二）详细要求一）治安保卫负责规划展览馆值班、巡查、秩序维持、车辆停放等安全保卫工作，确保上述地域内人身财物安全，以及工作正常有序运转。 1、出入口和要害部位实施二十四小时值班，确保无漏岗、脱岗等渎职现象；发觉情况须及时向主管部门汇报，必要时向甲方或当地公安机关汇报，填写当班统计。 2、值班人员负责对外来车辆、人员进出进行登记，引导车辆正确停放，做好传达室门前“三包”等工作。 3、对区域内全部搬出物品，须有甲方出门证，并登记出门时间、经办人，建立对应台帐。 4、闭馆期间禁止闲杂人员进入展厅区域内。 5、在物管区域范围内巡视，每1小时最少巡视1次，节假日增加巡查2次，依照甲方制订巡查时间、路线，进行巡查检验，对重点区域加强巡查，每组巡查人员须2人以上，并列或列队巡查，着装规范整齐。巡查时发觉问题应及时果断处置，并快速汇报相关领导。巡查后要有统计，建立台帐。二）卫生保洁（１）室外区域 ①天天清扫广场、停车场、绿化带地面，每小时巡视一次，发觉脏物、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围洁净、整齐。 ②依照各种地面脏程度要随时进行清洗。局部地面每个月用机器彻底清洗一次。 ③绿化带重点巡查，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。 ④及时搜集各类垃圾，堆放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和漏水现象。及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持洁净、无异味、无满溢，每七天使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。 ⑤保持指示牌、标识、消防器材、电表箱、水表箱、外围灯柱、音箱等物体表面上清洁，及时处理各种污迹。 ⑥每七天去除一次卫生死角，水管处、下水道口、排水沟、水池、雨水槽内阴沟、污水井等地方，要确保其内无杂物。 ⑦外墙每年保洁一次，保持无污渍。如采购人需增加保洁次数，其费用另计。（２）门庭、大厅、走廊、电梯、楼梯 ① 每日循环清扫地面垃圾，去除台面、地面污迹，每个月彻底清洗两次，平时发觉污渍及时处理。大厅地面每日最少拖地2次，抛光1次，推尘4次。 ② 每日抹净门厅玻璃，每七天彻底清洗一次，保持玻璃洁净明亮，无手印、无水印，擦净门框、柱子等灰尘。 ③ 每日抹净大厅内指示牌、通告牌、显示器、接待台等，抹净各处灯罩、金属框、花架，使其无积尘，每七天彻底去除沙发、茶几等各处卫生死角。 ④ 大厅及展厅各处金属包边、通告牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印、无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦一次。 ⑤ 每日擦抹风口、灭火器，使其光亮照人。 ⑥ 用推尘布抹净块料地面，保持地面无脚印、无灰尘，视地面磨损情况进行晶面处理保养维护，使其光亮照人。 ⑦ 抹净墙面灰尘，及时倒清烟灰缸，烟灰缸里烟蒂不得超出6个。垃圾不能满过筒身之际1/2。每日清倒垃圾两次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面痰迹，使其外表洁净、光亮、无满溢垃圾现象。 ⑧ 对大厅、电梯厅及走廊地面视其磨损程度，进行晶面处理保养维护，使其洁净，光亮照人。 ⑨ 每日清扫拖净电梯扶手轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。电梯地毯每七天更换清洗，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。定时用金属清洁剂进行保养，降低氧化、锈蚀程度，保持电梯洁净光亮、整齐。 ⑩ 每日擦净展厅面墙壁，使其光亮，保持录像眼、风口、天花板及扬声器洁净，定时去除灯罩上面灰尘和消防器材灰尘，保持无积尘、洁净。天天最少擦抹检验两次大厅盆栽植物、花槽，保持盆栽无黄叶、烟头纸屑等杂物，使其无尘、无垃圾。每日擦抹门庭、大厅正门数次，保持无灰尘、无污渍、无水迹。每七天清理一次大楼内艺术品积尘，保持清洁。擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处，经常抹尘，保持清洁。（3）会议室、接待室、领导办公室 ① 天天清扫地面垃圾、擦抹桌椅、橱柜、沙发、茶几等，擦净相关设施、设备，并定时消毒。天天循环及时清理吸烟区卫生，非吸烟区禁止吸烟，如发觉应立刻劝阻，并及时清理烟灰。沙发、茶几天天清洁两次，地面天天清洁两次，平时发觉污渍、痰渍、水迹等及时处理，每七天彻底拖洗一次。 ② 室内全部垃圾篓垃圾不能超出2/3，无虫、无异味，及时运输至指定地点堆放。天天最少更换垃圾袋一次，每七天全方面清洁一次，每个月彻底清洗一次。 ③ 用鸡毛掸扫去墙面灰尘，彻底清理室内墙壁、墙角、天花、风口等蜘蛛网，每七天一次。平时随见随时清理，局部灰尘、污渍随时处理。 ④ 排气扇、纱窗、照明设备等擦抹灰尘，每个月一次。天花、风口、灯罩、喇叭出口每个月清洁两次，平时发觉日光灯不亮、闪烁和损坏及时向馆方汇报，及时去除拆装时留下污迹。 ⑤ 天天清理电源开关、插座，抹净上面污渍和灰尘。 ⑥ 皮、布沙发天天清洁一次，皮质沙发两个月保养一次。地毯每个月清洗1次，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。 ⑦ 公共部位窗户玻璃随时保洁，平时发觉手印、污渍及时擦净。 ⑧花盆里面垃圾、烟头天天清理，植物叶子经常抹尘。 ⑨ 饮水机及时清洁，更换饮用水并保持水桶洁净，随时保持周围地面洁净。 ⑩ 平时对地面痰迹、口香糖等及时进行去除，每个月机器清洗地面一次，拖洗地面后及时抹净地角线、墙角上污迹、水迹、清理卫生死角。门、门框天天擦抹一次，不锈钢门天天擦抹两次，每六个月上不锈钢护理剂一次，防火门、玻璃门天天擦抹两次。桌椅、窗帘、书橱、讲台、电脑等其余设施天天擦抹一次，保持清洁、摆放整齐。不得翻阅资料、报刊、书籍，不得透露所看到、听到关于工作信息。（4）洗手间 ① 拖洗全部卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，天天循环数次（详见保洁服务标准），保持无灰尘、无垃圾、无异味，无手脚印、无污渍等。 ② 洗手间隔板、纸盒天天擦抹一次。小便池、厕位、水池1小时冲洗1次，天天用洗液清洗一次。洁具每七天用消毒剂消毒两次，整体卫生间全方面消毒，每个月一次。洗手台每个月抛光保养一次，镜面、台面、洗手盆天天清洁数次。上班时间巡视发觉污迹、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸等及时清理。 ③ 每七天一次全方面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持洁净，无污渍。卫生间地面天天拖地数次（详见保洁服务标准），保持地面干燥。（5）广场 ① 每日清扫地面垃圾杂物，保持地面无垃圾杂物、无积水、无显著泥土、整齐，每个月用清水冲洗一次地面。 ② 雨天增加清扫力度，发觉泥土及时清理，晴天用清水将地面清洗洁净，雨天注意清理通道口集水沟、井杂物。 ③ 用鸡毛掸去除屋檐顶蜘蛛网、各种管道上面灰尘。 ④ 每日清扫抹净消火栓、天花、垃圾桶、风口、警铃等设施灰尘，保持洁净无污迹、无泥沙、无尘。 ⑤ 清洁馆内室（场）地面，抹净台面、椅子、窗台和各种设备和设施灰尘，擦净玻璃及各种通告和标牌。 ⑥及时清倒垃圾，将垃圾运到指定地点 ⑦ 每个月彻底去除广场死角（包含通道口集水沟、井），对油污较多车位地面进行尤其处理。 ⑧ 清洁中如发觉异常，应及时通告值班人员，方便得到妥善处理，并将此事汇报主管。（6）喷泉水池 ① 进行日常清理垃圾杂物，保持水池水面清洁,随时打捞漂浮物,定时利用关于设施进行水体更新,定时清洗水池。 ② 天天擦净护栏表面灰尘，清洁各种设施外表。（7）室外亮化 ① 每个月最少一次擦洗，确保灯具、灯杆等清洁,严控小广告、小贴纸等现象发生，一经发觉，应立刻清理。（8）其它区域 ① 外墙清洗：每年1次，计入总价报价，如采购人必要时要求增加次数，其费用另计。清洗时要保持原建材特色，有光泽、无水痕、污迹、水锈、腐蚀等损伤。清洗剂符合环境保护要求。 ② 大厅墙面块料面层每个月抛光1次，办公楼楼层走廊、楼梯每季度1次。要防滑、防水性强、耐磨、光亮。注：每次清洁须有责任人签字统计。三）绿化美化室内盆景布置、养护，室外绿化养护管理。 1、服务区域（1）各楼层厅、堂、走道、休息区、电梯厅等公共部位；（2）会议室、接待室；（3）办公楼各处入口。（4）室外绿化 2、服务要求（1）室外绿化前两年要按甲方要求进行监管，两年后接管，确保绿化成活达标率100%。（2）帮助甲方设计出摆放方案，包含花卉品种（高、中、低、盆景）、数量，搭配合理、美观雅致。（3）依照甲方要求、会议种类布置会场盆栽。（4）重大节假日大楼门前要摆放花卉。（5）制订日常绿化监管考评标准。四）档案、资料管理加强关于物业档案和资料管理。档案和资料管理包含：安全管理统计档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理，以及详细管理方案。物业管理企业必须利用计算机管理，全部档案要求做到保留完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。五）建立健全物业管理制度依照xx规划展览馆详细情况，受托单位应制订展馆详细内部管理制度、日常服务运作管理制度等相关制度。 1、物业管理员工行为规范； 2、管理人员岗位职责； 3、保安工作职责； 4、保洁工作职责； 5、管理人员、操作人员考评细则（百分考评）； 6、考评奖惩制度； 7、安全保卫制度； 8、绿化管理制度； 9、综合服务制度； 10、其余。六）配合采购人共建文明单位，主动配合甲方参加属地小区关于活动。五、服务标准（一）日常管理服务标准机构设置人员素质（1）项目经理应熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作。（2）项目经理和管理人员有经从业资格培训获取上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整齐规范。（3）安保责任人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故应急预案，并能有效组织实施。（4）技术作业人员按照关于要求取得岗位证书，挂牌上岗。服务时间保安人员二十四小时正常运转，保洁及其余人员天天最少8小时工作。日常管理与服务工作计划制订物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方汇报一次计划实施情况。服务规范服务规范应符合《xx市物业管理行业标准》要求。管理制度（1）有明确值班制度和交接班制度，工作有统计。（2）制订管理处内部管理制度、考评制度和培训制度。制度公告服务场所公告办事制度、办事规章、服务标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。报修、投诉受理（1）二十四小时受理业主报修。接到任何报修10分钟内抵达现场处理（预约除外）。小修半小时内修复。有完整报修、维修和回访统计。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。（2）对业主投诉在8小时内回复处理。财务收支财务收支每六个月向采购方公布一次。满意度调查每年二次进行满意情况普测，平时采取多个形式与业主沟通，对测评结果分析并及时整改。档案管理建立档案管理制度，建立健全物业管理档案 [包含物业完工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等]。财务管理建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用收支进行财务管理，做到运作规范，账目清楚。接管项目承接项目时，对公共部位、设施设备进行查验。办公自动化利用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。其余综合管理其它服务项目达成约定服务标准。（二）公共秩序管理标准人员要求人员配置安全保卫人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责，并定时接收培训。技能训练安全保卫人员接收过安全技能训练（专题培训、岗中连续培训）百分比为100%。技能水平能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉项目环境，熟知治安管理关于法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故应急预案。服装仪容上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。器械配置配置对讲装置或其余必备安全保卫器械。门岗出入口值守各出入口严格按要求时间值守，并有详细交接班统计和外来车辆、人员登记统计。具备形象岗、检验岗、登记岗车辆疏导（1）对进出车辆进行管理、疏导，确保出入口环境整齐、有序、通畅。（2）对大件物品搬出进行登记。巡查岗巡查要求（1）安保人员按设定路线每1小时最少巡查一次，节假日增加巡查2次，晚间2人1组并排巡查，规范整齐。（2）重点部位（道路、出入口、停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更统计。在正常情况下抵达每个巡更点时间误差不超出五分钟。并对楼内通道夜间巡查天天不少于一次，发觉问题及时处理。（3）接收业主（使用人）求援，回答问询。应急处理（1）接到火警、警情后，三分钟内抵达现场，帮助保护现场，并汇报管理处与警方。（2）在碰到异常情况或业主及委托方紧急求援时，三分钟内赶到现场，采取对应方法。监控岗技防设施（1）监控中心二十四小时专员值守，对全部监控点实施监控无遗漏。（2）技术防范设施（如安防监控、周界报警等）能有效使用，对所反应信息实施管理并及时处理。应急处理（1）监控中心接到报警信号，安保人员五分钟抵达现场进行处理，中心应接收救助要求，解答用户问询。（2）建立水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演练。专题车辆管理露天车位（1）有些人员按要求时间巡视和引导停车。（2）按车辆道路行驶要求设置指示牌和地标，车辆行驶有要求路线，车辆停放有序。（三）保洁服务标准办楼内公共区域垃圾搜集（1）设置垃圾搜集点，天天更换两次垃圾袋；天天早晚定时清理二次。通道及楼梯台阶及大厅（1）地面适时清扫，跟踪保洁，每日最少拖洗两次。（2）楼梯间墙面每七天最少除尘一次。（3）每日循环清扫地面垃圾，去除台面、地面污迹，每个月最少彻底清洗两次，平时发觉污渍及时处理。大厅地面每日最少拖地2次，抛光1次，推尘4次。（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无私自占用现象。（5）巡回保洁卫生间确保洗手间无异味、无水迹、尿迹；镜面清洁光亮，墙面、隔断无污迹、无灰尘。垃圾桶内外洁净，垃圾袋内垃圾不超出1/2。巡回保洁会议室、接待室、馆长办公室等（1）天天对地面、办公桌椅、办公设备除尘去污。（2）每次房间使用结束后及时清洁，墙、顶面保持整齐。（3）地面光亮无灰尘，椅子、茶几、烟缸等随时整理清洁。保持公共场所各部位洁净、整齐。办公室公共区域（1）办公室清洁员天天上班前和下班后最少各清洁一次，除此之外还应依照要求及时清洁（2）天天结束对地面、办公桌椅、办公设备除尘去污；（3）地面光亮无灰尘，椅子、茶几、沙发、烟缸整齐。楼梯扶手、栏杆、窗台、开关天天最少擦抹二次，保持扶手护栏洁净、无灰尘，巡回保洁。门、窗等玻璃每七天最少擦抹一次，保持洁净、无灰尘。天花板、公共灯具每七天最少除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。电梯及电梯厅（1）适时清扫，天天最少拖洗一次，天天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，天天吸尘一次。（2）每七天对电梯门壁打蜡最少上光一次。（3）轿箱顶部每七天最少清洁一次。消火栓、指示牌、信报箱隔天最少擦抹一次，保持洁净无灰尘、无污迹。楼外公共区域道路地面天天清扫保洁最少三次，清扫避开上、下班高峰时间进行，白天专员不间断循环境保护洁。目视道路洁净无尘灰、无杂物、无积水。绿地、明沟天天循环境保护洁，发觉垃圾杂物及时去除，垃圾滞留地面不超出半小时。垃圾箱（桶）、果皮箱天天最少清理一次，并最少抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面洁净整齐、无垃圾、无污迹、无异味。消亡鼠害蚊蝇每个月最少对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每个月最少灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。公共灯具、宣传栏每七天最少擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘最少一次。设施设备用房天天清扫一次。停车场天天清扫最少二次；及时去除进出口垃圾；发觉油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗洁净；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。喷水池每七天最少三次对喷水池杂物打捞，保持水体清洁；定时对水体投放药剂或进行其余处理，保持水体无异味。（四）工程维护维修服务标准公共部位房屋结构每年最少两次以上对房屋结构、包括使用安全部位进行检验并有统计，发觉损坏及时通知相关业主、使用人并安排专题维修。门窗每七天最少一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。屋顶每年最少检验二次，发觉屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时修复通知相关业主、使用人并安排专题维修（台风、暴雨到来前增加检验1次）。道路、路面、侧石、窨井盖每七天最少一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发觉损坏及时通知相关业主、使用人并安排专题维修，井盖不缺损，能正常使用。屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池每个月最少一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通最少一次；化粪池每年最少清理两次，确保化粪池出入口通畅，每个月最少二次清扫明沟内泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检验。地面排水沟每个月最少一次巡查、清理地面排水沟泥砂与杂物。楼梯间、公用走廊室内墙地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。喷泉、室外亮化每日最少一次进行巡查，发觉损坏立刻修复，保持原有面貌，确保其安全使用。休闲椅设施每七天巡查最少一次休闲椅设施，发觉损坏及时修理，并确保设施安全使用。安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每个月最少检验二次，缺损及时补齐，确保标志清楚完整。设备维护电梯（1）遇电梯发生通常故障，专业维修人员二小时内抵达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理。（2）天天应进行检验，检验统计存档。（3）确保电梯二十四小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整齐。（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置，货梯无自动称重感应装置应设专员驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，确保安全运行。（5）设置紧急呼救装置，应确保二十四小时完好，发生故障时应确保三方通话。（6）委托专业维修保养单位进行定时保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业企业应有专员对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行统计。（7）确定合理电梯运行时间，随时监督电梯运行情况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，预防地面水流入电梯井，值班监督，预防违章使用电梯；统计每日电梯运行情况，建档立案。（8）定时对机房、轿箱顶和底坑进行检验，发觉问题及时处理，并做好统计。（9）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能降低对业主或使用人正常生活影响。（10）建立电梯运行档案，统计电梯运行情况和维修保养工作内容。供水系统（1）总体供水设施每个月检验一次。（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。（3）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每六个月清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露珠管包扎、防冻。有水泵房，实施封闭管理。（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好统计。供配电系统（1）建立和完善关于规章制度，包含电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检验制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每七天清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；（2）每日检验变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统运行情况，并定时抄表做好统计，出现异常及时处理；（3）每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目标维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；确保正常电力供给，限电、停电按要求时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；（4）潮湿天气时，采取安全有效方法，保持配电房内主要电器设备干燥；每个月检测1次配电房内有没有蛙、鼠、蚁等虫害，如发觉马上采取方法杜绝；每日填写运行统计，建档备查。设备管理公共照明系统（1）楼道灯、道路灯完好率为98%左右（主干道亮灯率100％）。（2）景观灯、节日彩灯完好率为98%左右。（3）室内、室外公共电气柜每日巡查一次。（4）限电、停电按要求时间通知业主或使用人。消防系统（1）消防泵、消火栓每七天巡查一次，每季保养一次。（2）灭火器每年检验一次。（3）消防水带每六个月检验一次，消防管网压力每六个月检验一次。（4）每年对消防知识进行二次宣传。弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发觉异常，及时处理；有切实可行维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定时进行调试，使系统处于最好工作状态；工作、维修、养护有统计，特殊系统、设备进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检验和统计各部分、各监控点工作及运行状态，定时对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。暖通系统建立和完善空调系统管理和各项要求并严格按要求执行，空调维修工做好每日巡检、周检、月检、季检工作，做好巡检统计，发觉问题随时处理（或联络空调维保单位处理）。巡检内容包含空调制冷机组及锅炉压力、温度、风量和噪音等，做到换热面通畅，保护系统灵敏，操作无误，电压稳定，确保空调机组运行噪音不超标，符合国家环境保护噪声限值标准。每六个月对风机盘管进行清洁养护，每七天一次清洗并消毒空气过滤网，排除盘管内空气，检验风机转动灵活，清洁风机风叶、盘管、积水盘上污物。每六个月对冷却管道、冷却水管、冷凝和水管路进行一次保养，检验是否有凝结水，保温层是否破损。每六个月对各种阀类进行一次养护，检验是否有泄漏，开关是否灵活。舞台音像、3D影院及多媒体设备、室外喷泉设施维护、室外LED显示器维修、模型、展台及其配套设备设施等操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发觉异常，及时处理；有切实可行维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定时进行调试，使系统处于最好工作状态；工作、维修、养护有统计，特殊系统、设备进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检验和统计各部分、各监控点工作及运行状态，定时对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。六、人员配置与岗位要求 1、岗位要求服务区域岗位人数主要工作职责管理人员项目经理（兼任安保主管、工程主管、环境主管） 1 全方面负责物业服务各项事务全方面负责辖区公共秩序维护服务工作全方面负责辖区内工程设施设备及各类机电设备运行维护管理工作全方面负责接待辖区保洁清洁工作大楼安保员 8 出入口、室内及广场巡查保洁员 5 室内外保洁员专业电脑、网络维护 1 机房、LED大坪等维护专业音响设备师 1 负责音响设备、3D影院及多媒体设备工程维修人员 5 空调1人，水工1人，强弱电工1人，木、瓦工1人，电梯维护1人模型、展台及其配套设备 1 模型、展台及其配套设备维护消防及配电房设施 3 二十四小时值班，每班1人广场、道路保安员 2 长白班，楼前后、停车场、水面流动执勤（周一至周五）保洁员 1 广场、道路、水面保洁注：（1）、上表为采购最低岗位和人员要求，各谈判人可依照本身安排进行适当调加。（2）、对专业音响设备师、工程专业维护和模型、展台及其配套设备三项可不设固定岗位，采取流动制，定时维护。 2、人员配置要求标准：精干高效专业敬业健康 1）、项目经理须有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上物业管理工作经历或有3年以上项目经理任职经历，三年以上写字楼管理经验，持物业管理上岗证书，有工程管理和物业管理经验，知识面广，专业技能熟练，有较强组织领导能力和协调能力，年纪45岁以下。 2）、安保员：男性，35周岁以下，高中以上文化，一年以上物业管理安全工作经历。身体健康，责任心强，体态良好，接收过安全保卫或相关训练，熟悉关于法律法规，掌握基本安全保卫技能，思想品质好，作风正派，无不良统计，五官端正，身高1.70米—— 1.85米，户籍为xx市域，退伍军人最好。 3）、清洁管理员：高中以上学历，两年以上酒店清洁、绿化管理工作经历。 4）、保洁员：女性，40周岁以下，初中以上文化，具备一年以上酒店服务工作经历，有吃苦耐劳精神，责任心强。 5）、设备工程师：大专以上相关学历，中级以上职称，对自己岗位，要有三年以上相关工作经验，从事专业需有三年以上工作经历，专业对口，年纪40岁以下，有一定专业维护知识和利用能力。 6）、消防及配电房值班人员，必须持证上岗，具备国家要求相关证书。以上全部些人员均须有健康证，无重大疾病和传染病。七、采购人提供条件（一）采购人应该向物业管理企业移交以下资料：　　（1）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；　　（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；　　（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　（4）物业管理所必需其余资料。　　物业管理企业应该在物业服务协议终止时将上述资料移交给业主。　　（二）采购人按照要求在物业管理区域内配置必要物业管理用房。（三）物业管理用房全部权依法属于业主。未经业主同意，物业管理企业不得改变物业管理用房用途。八、其它　 1、物业服务协议终止时，物业管理企业应该将物业管理用房和全部物管资料、档案完整移交给业主。　　2、物业服务协议终止时，业主选聘了新物业管理企业，物业管理企业之间应该做好交接工作。　　3、物业管理企业能够将物业管理区域内专题服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内全部物业管理一并委托给他人。 4、本竞争性谈判文件中未尽事宜，按国家和地方最新《物业管理条例》执行，有冲突处，按高标准执行。 .com .com

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