基准地价内涵.doc

第二章 区段基准地价的测算与确定
第一节 区段基准地价内涵的设定
一、基准地价的内涵
基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。它是在设定评估基准日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整国有出让土地使用权的区域平均价格。
二、区段基准地价的内涵
根据《城镇土地估价规程》以及《江苏省地价动态监测与基准地价更新技术规范》（2007）相关规定，结合连云港市市区的实际情况，确定区段基准地价内涵为城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，使用年期设定为该用途法定最高出让年期，容积率设为区段平均容积率时的国有出让土地使用权价格。
从成本构成的角度上看，基准地价由土地征地拆迁安置的平均成本（即平均土地取得费）、城市大配套和土地开发的平均成本（即平均土地开发费）、与土地取得费和开发费相关的利息利润以及土地所有权收益（即土地增值收益）构成。
三、区段基准地价内涵的设定
（一）估价基准日的设定
根据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》（2007）规定，“基准地价体系的基准日默认为每年的1月1日”。根据本次土地估价资料收集的实际情况和连云港市国土资源局的要求，本次基准地价的评估基准日设定为2008年1月1日。
（二）基准地价评估设定的土地开发程度
依据《城镇土地估价规程》的规定，本次评估的商业、住宅、工业用地基准地价所设定的土地开发程度为土地开发的实际平均水平。在基准地价主体构成上，基准地价的土地开发费仅包含不同区段的宗地外供水、排水、供电、通气、通讯、通路和宗地内的场地平整费用，不包含宗地内的基础设施开发费用。各区段土地开发水平见表2-1-1。
表2-1-1 连云港市市区地价区段土地平均开发水平设定表
土地用途
区段编号
宗地红线外开发水平
宗地红线内
商业
0505001S~0503013S
通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯
土地平整
0602014S-0520032S
0303001S~0309017S
0310001S-0310003S
通路、通上水、通下水、通电、通讯
土地平整
0301018S-0305022S
0310004S-0310005S
通路、通上水、通电、通讯
土地平整
住宅
0505001J~0503009J
通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯
土地平整
0303001J~0309016J
通路、通上水、通下水、通电、通讯
土地平整
0309017J-0305020J
通路、通上水、通电、通讯
土地平整
工业
0506001G-0602009G
0303001G-0309008G
通路、通上水、通下水、通电、通讯
土地平整
0610010G-0520013G
0309009G-0309011G
通路、通上水、通电、通讯
土地平整
（三）土地使用年期的设定
本次连云港市市区基准地价评估设定的土地使用年期为各类用地法定最高出让年期，即：
商业：40年
住宅：70年
工业：50年
（四）平均容积率的设定
根据连云港市总体规划和地价外业调查资料，连云港市市区基准地价对应的容积率确定为各地价区段不同用途土地的现状平均容积率。由于容积率对工业用地价格水平影响较小，故工业地价区段不做容积率设定。连云港市市区商业、住宅各区段平均容积率见下表。
表2-1-2 连云港市市区商业地价区段设定容积率表
区段编号
设定容积率
区段编号
设定容积率
区段编号
设定容积率
0505001S
1.87
0506021S
1.26
0303009S
1.34
0503002S
1.84
0503022S
1.24
0303010S
1.22
0508003S
1.81
0504023S
1.22
0302011S
1.19
0505004S
1.78
0603024S
1.20
0301012S
1.16
0505005S
1.75
0602025S
1.18
0305013S
1.03
0503006S
1.72
0504026S
1.16
0305014S
1.02
0506007S
1.64
0510027S
1.02
0303015S
1.01
0505008S
1.62
0510028S
1.00
0301016S
1.00
0506009S
1.60
0520029S
0.98
0309017S
0.99
0506010S
1.58
0620030S
0.97
0301018S
0.91
0508011S
1.56
0502031S
0.95
0305019S
0.90
0508012S
1.54
0520032S
0.90
0305020S
0.89
0503013S
1.52
0303001S
1.66
0305021S
0.88
0602014S
1.46
0303002S
1.63
0305022S
0.87
0502015S
1.44
0303003S
1.60
0310001S
1.44
0507016S
1.42
0303004S
1.57
0310002S
1.40
0508017S
1.40
0303005S
1.54
0310003S
1.36
0506018S
1.38
0303006S
1.43
0310004S
1.23
0506019S
1.36
0303007S
1.40
0310005S
1.19
0508020S
1.34
0303008S
1.37

表2-1-3 连云港市市区住宅地价区段设定容积率表
区段编号
设定容积率
区段编号
设定容积率
区段编号
设定容积率
0505001J
1.63
0507018J
1.12
0303008J
1.55
0505002J
1.55
0601019J
1.10
0305009J
1.43
0506003J
1.45
0603020J
1.08
0309010J
1.40
0506004J
1.43
0601021J
1.06
0302011J
1.37
0506005J
1.41
0603022J
1.04
0301012J
1.34
0507006J
1.39
0520023J
1.04
0309013J
1.26
0508007J
1.37
0603024J
1.01
0305014J
1.23
0508008J
1.35
0502025J
0.98
0301015J
1.20
0503009J
1.33
0520026J
1.04
0309016J
1.17
0506010J
1.25
0610027J
0.99
0309017J
1.05
0506011J
1.23
0303001J
1.88
0309018J
1.03
0507012J
1.21
0303002J
1.84
0305019J
1.01
0504013J
1.19
0303003J
1.80
0305020J
0.99
0501014J
1.17
0303004J
1.76
0310001J
1.40
0602015J
1.15
0303005J
1.67
0310002J
1.23
0508016J
1.13
0303006J
1.63
0310003J
1.19
0504017J
1.14
0303007J
1.59